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• Luisa Maria Perez

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Introducción. En esta síntesis se tiene por objetivo presentar un estudio comparativo de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana a la luz de sus instituciones jurídicas inmobiliarias del pasado con las de la actualidad, con el objetivo de establecer cuales de las figuras jurídicas básicas del sistema inmobiliario vigente, no sin antes haber determinado dichas figuras de acuerdo a la división en periodos históricos de la evolución de la propiedad inmobiliaria en el país, analizando dichas figuras para así determinar las características y objetos esenciales de las misma pudiendo así establecer si se encuentran vigentes o no en la situación jurídica actual. Todo este análisis gira en torno al concepto de figura jurídica que como se hará referencia no es mas que la acepción que hace referencia a la legislación que viene a dar solución a un conflicto jurídico determinado en el caso que compete lo que se refiere a la materia inmobiliaria y los diversos problemas históricos con connotaciones jurídicas que se presentaron en la evolución histórica de la nación yl as legislaciones que vinieron a dar solución a estos. La importancia de esto radica en que a raíz de este análisis se podrá concretar cuales de estas legislaciones están actualmente vigentes y si las mismas han sufrido modificaciones y no solo esto sino que los participantes del mismo podrán diferenciar de manera practica las diversas legislaciones que ha tenido la nación dominicana en cuanto a materia inmobiliaria.

Concepto de Figura Jurídica en Materia Inmobiliaria y Breve reseña de los Modos de la Adquisición de la Propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana. tiene varias connotaciones dependiendo del ámbito al que se esta haciendo referencia, en el caso estudiado la que releva importancia es la que hace alusión a la ideología jurídica que busca regularizar cierto conflicto social teniendo en cuenta la época en que se desarrollo y la materia en que se trata .Es por lo que se puede afirmar que una figura jurídica en materia inmobiliaria es la que tiene como objetivo regularizar determinada situación que se presente con relación a la propiedad inmobiliaria, en un modo mas sencillo busca solucionar los conflictos relativos a la propiedad de los inmuebles Propiedad Inmobiliaria . La Bula Romanus Pontifex. La Promulgación o Votación de la Leyes de Indias, para los fines del presente análisis en cuanto a la propiedad se refiere la ley de amparo Real y la ley de Composiciones de Tierras. Que establecen los cimientos para dar solución al conflicto de abuso en la posesión de las tierras obtenidas de una manera legitima para la época. Cabe resaltar que de acuerdo a Wenceslao Vega B. La ocupación, la prescripción, la venta la permuta las sucesiones fueron los medios clásicos para adquirir propiedad de bienes muebles e inmuebles. El derecho de propiedad estuvo durante la alta edad media restringido a la nobleza y al clero, pero poca a poco fue abriéndose a la burguesía, Ya en la Tabla de las Siete Partidas fue permitido a todos los hombres libres. Otros modos especiales de adquisición de derecho de propiedad inmobiliaria en castilla medieval fueron las mercedes y los repartimientos. El arrendamiento: Fue también un sistema muy utilizado, especialmente para inmuebles. En los grandes latifundios de la península existió en la baja edad media la aparcería ganadera .Existieron otras figuras jurídicas en torno al derecho de propiedad en el bajo medieval castellano, tales como la servidumbre, el usufructo, el uso, la habitación y la hipoteca, con características similares a las actuales.

Figuras Jurídicas de la Propiedad Inmobiliaria en República Dominicana Por Periodo Histórico, Características y Objetivos de las mismas. Se ha tomado como base la división histórica de la propiedad inmobiliaria para eficiencia en la extracción de las diversas figuras jurídicas que se han presentado en la evolución histórica del régimen de la propiedad inmobiliaria en el país .Por supuesto que se preguntaran pero si entre los historiadores dominicanos no existe criterio uniforme sobre dichos periodos ni menos certeza en el tiempo en que comienza uno como se ha utilizado esta división para este análisis; pero la gran mayoría esta conforme hasta cierto punto con una división general de mas de cuatro periodos y además no se puede variar un hecho jurídico trascendental como es el surgimiento de una figura jurídica, por lo que se ha hecho este enfoque pues al contrastar cada autor saldrá a relucir la figura destacada. Por lo que se da inicio con: Bula Intercarera del 3 de Mayo de 1843., Primer Periodo Característica: Derecho de propiedad a los reyes de España de las tierras descubiertas y por descubrir en el nuevo mundo, Figura jurídica principal. Acción traslativa del derechos de propiedad, cabe resaltar la invasión de los terrenos indígenas por parte de la corona aunque esto no es una figura jurídica pero por su trascendencia resalto. Y el mandato Este periodo demuestra lo pernicioso que para estos pueblos han sido las religiones, porque la iglesia católica como si de verdad dios le dio un poder de representación para regular las tierras a favor de los reyes de España, sede de acuerdo al maestro Rafael Ciprian el papa era el representante de dios en la tierra, por la figura jurídica del mandato podía decidir en nombre de Dios, a quien se las cedía y a quien no esta bula fue la base para España legitimar sus derechos de las tierras conquistadas y expropiadas a sus propietarios.

En la actualidad figura parcialmente a través del concordato donde el estado dominicano cede tierras a la iglesia católica. Al igual que el Mandato el cual esta Establecido en los Art. 1984 al 1990 del Código Civil. La ley de Amparo Real, Segundo Periodo. Los Reyes de España amparados en las dos bulas, tenían necesidad, frente a la gran empresa de la conquista, de ir dictando leyes y disposiciones adaptadas especialmente a las nuevas tierras descubiertas y a la vida y las necesidades de los conquistadores y los aborígenes. Hasta este momento las tierras descubiertas estaban bajo la jurisdicción y dominio de los Reyes de España, estos crearon en el año 1511, el consejo de indias, una especie de tribunal, que debía conocer de las apelaciones que fuera inter puestas entre los fallos dictados por las reales audiencias que habían sido creadas en estas tierras, quedando esto en la facultad de detener, cuantas disposiciones se relacionaran en la conquista, con la vida y los bienes de los a0borígenes. Característica: El amparo real de fecha 20 de noviembre de 1578, proclama y sienta como principio el derecho de los reyes a estas tierras y organiza un procedimiento para amparar en sus derechos a quienes tenían una prueba escrita persistente Se podría afirmar que el amparo reales un mandamiento, una orden, una decisión de la autoridad, competente dictada en virtud de una disposición legal, como consecuencia de un procedimiento realizado y cumplido. A la Ley de Amparos Reales de 1591, le surgió otra en 1631, mediante la cual, el gobierno dispuso, que cuando algún terrateniente hubiera ocupado mas terreno del que por merced o oficio le correspondía, parte del exceso , le podía ser reconocido si pagaba al fisco alguna suma y el resto debía ser captado por el gobierno. Mediante el procedimiento de la.

Ley de Composición de Tierras. Los dueños de las tierras pueden legitimar en parte las usurpaciones de hecho que tenia en exceso de los terrenos que poseían por títulos y al propio tiempo el Estado recaudaba fondos y recuperaba parte de sus terrenos, los cuales se dispuso que serian vendidos a particulares mediante el procedimiento de la publica subasta. La Ley de Composición, de fecha 17 de mayo de 1631. Dictada por Don Felipe III, por esta se ordenaba que los que ocuparon tierras en exceso, fueran admitidos a moderada composición y se les despachaban nuevos títulos y el resto fuese vendido a vela y pregón. Es decir que la composición no era otra cosa que una figura jurídica a la cual debía acudir el poseedor que ocupase tierras en exceso para comprarlas. Esto era una especie de gravamen con que quedaban afectadas las tierras poseídas en exceso cuando el comprador no podía hacer su pago inmediato en efectivo. La Ley de composición de tierras y la Ley de Amparo Real establecen en el fondo una especie de procedimiento para sanear la propiedad inmobiliaria En ese momento y proveer a quienes ocupaban de un documento depurado que ampararse su derecho. La constitución de 1844, Tercer Periodo. Por este hecho se adquiere la nueva República que surge libre e independiente, todos los derechos que sobre estas tierras tenía en su patrimonio la corona de España. Con el hecho tenia de que anteriormente estas tierras les fueron cedidas a Francia por el tratado de Basilea solo tiene la influencia en el derecho dominicano derecho que en ese lapso se comienza a poner en práctica el código Napoleónico. En este periodo de la ocupación haitiana aparece el ¨carreu¨ como medida para la tierra lo que equivale a 20 tareas, antes en la época colonial, las medidas usadas eran la caballería y la peonía. La caballería era la tierra atribuida a un caballo (100 pies de ancho por 200 `pies de largo), y la peonía era la cantidad de tierra atribuida un peón, igual a la mitad de la caballería. Estas medidas fueron evolucionando hasta llegar a ser lo que son actualmente, una caballería igual las1, 200 tareas y una peonía igual a 300 tareas. Esta constitución de 1844 consagra en su Art. 1. Lo siguiente.

La parte española y sus islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana. De la citada constitución consagra el derecho de propiedad como inherente a la personalidad humana, y dispone que nadie pueda ser expropiado sino por causa de utilidad pública, previa justa indemnización. Ninguna disposición figura en la constitución sobre el derecho de propiedad. Por ello el año siguiente eh legislador dominicano se ocupe en el problema y dicte la ley sobre bienes nacionales dividida así ,propiedad del estado y propiedad de particulares, y esta ultima a su vez subdividida en terrenos comunero y no comuneros Hasta este momento histórico estudiado no hay ningún registro organizado en lo que se refiere al derecho de propiedad es decir, que no existe ninguna oficina pública en donde los actos relativos a la transmisión del derecho de propiedad sean objeto de alguna intervención directa o indirectamente por parte de las autoridades. De julio del 1845 fue votada la ley de Bines nacionales. Esta ley promulgada por el presidente Santana, sienta el principio, en su art.1, que todas las propiedades sin dueños conocidos situadas en el territorio de la República, son bienes nacionales, en el territorio de la República Dominicana, son bienes nacionales todas las propiedades, muebles e inmuebles, capitales y sus renta que hayan pertenecidos a sus capitales y a sus rentas. Por la misma e se declaran los bienes nacionales a los muebles e inmuebles que hubieran pertenecidos a los haitianos que estaban bajo el gobierno de aquella república que no se avinieron al manifiesto del 16 de enero de 1844, como el estado dominicano no hace exclusión en cuanto a los bienes de gobiernos anteriores. El 10 de julio del 1848 se vota la ley 157 que abordaba la organización de los registros de hipotecas, decía que le secretario de la suprema corte de justicia en esa época hacia el papel de registrador de actos y que en cada provincia existiera un registro de hipotecas. La última ley en este tercer periodo fue la ley de 9 de junio de 1907. Esta tiende a evitar un sinnúmeros de fraudes causa constante de desordenes entre los condueños de terrenos comuneros. El legislador establece dos disposiciones, la primera prohíbe a los notarios levantar actos de ventas en terrenos comuneros, sino fuesen previamente mensurado, segundo prohíbe a los encargados de registros registrar actos bajo escritura privada que se refieran a ventas en existieras, a menos que se presente el plano de dichas tierras.

La Ley sobre 914 del 1 de Junio del 1890, Sobre Registro y Conservación de Hipotecas. Esta ley es como una reproducción de la francesa del 23 de marzo del 1855, cuando se instruyó la trascripción por la ley 11 del brumario del año VII, y sus puntos de interés para este análisis son los siguientes: Objeto: De acuerdo con Ruiz Tejada Manuel Ramón, en su libro Estudio sobre la propiedad inmobiliaria dice: El objeto de esta ley es organizar una medida de publicidad para los terceros. Esta ley tendía a organizar el régimen hipotecario y para evitará la inseguridad a que podía estar sujeto el acreedor de un derecho. Figura Jurídica Destacada. El Conservador de Hipotecas Características: Declara de la trascripción de los actos entre vivos traslativos de propiedad. Dicha Trascripción de Actos era en Principio Facultativa, lo cual fue modificado por la ley 133 del 5 de Junio del 1931 y la ley 637 haciendo la obligatoria y de utilidad publica dicha trascripción. La trascripción de los actos se hace en razón a la persona no al inmueble Esta ley estable el sistema ministerial de régimen de registro de la propiedad inmobiliaria Este solo aplica a los actos sobre terrenos no registrados, el acto relativo aun terreno comunero no se transcribe pues estos actos estos sometidos por la ley 1911 sobre terrenos comuneros y están sometidos a un formalismo especial de inscripción.

La Ley sobre división de terrenos comuneros de 1911, Cuarto Período Característica: Desaparecería el sistema de los terrenos comuneros y que fuera sustituido por otro en donde las propiedades rurales estuvieran todas mensuradas, deslindadas y divididas entre todos sus dueños. Figuras jurídicas principales: La Ley sobre división de terrenos comuneros de1911 y la Orden Ejecutiva 590. Objeto Con esta disposición legal (La Ley sobre división de terrenos comuneros de1911), se inicia el cuarto período de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana, puede definirse como el primer esfuerzo legislativo para organizar la división de los terrenos comuneros, o sea aquellos terrenos tenidos mediante acciones y que pertenecen a dos o más personas. El propósito de esta Ley, en síntesis, fue que en el país desapareciera el sistema de los terrenos comuneros y que fuera sustituido por otro en donde las propiedades rurales estuvieran todas mensuradas, deslindadas y divididas entre todos sus dueños. La ley ordenó que el procedimiento para lograrlo fuera de orden público. El procedimiento no era sin embargo obligatorio, sino opcional, pero una vez iniciado por uno o más reclamantes, todos los demás condueños en un sitio comunero quedaban afectados y comprometidos por el procedimiento y la sentencia final les era oponible. Características: Se caracterizó por haber simplificado el procedimiento de la partición, contrastando con el que había sido establecido por el Código de Procedimiento Civil que resultaba difícil, largo e intrincado. Los Terrenos Comuneros. Un sistema jurídico de propiedad inmobiliario rural característico de la República Dominicana, es el de los terrenos comuneros, los cuales surgieron de la época colonial, extendiéndose al período republicano, y persistiendo aún hoy aunque con campo de aplicación más reducido. De este sistema hay también ejemplos en otras regiones de la América Hispana, especialmente en Cuba, pero en ninguna otra parte fueron los terrenos comuneros tan extendidos ni de tanta importancia como en Santo Domingo.

Su origen data del Siglo XVII, de ahí en adelante se extendieron por toda la Isla, pudiendo decirse que ya para los Siglos XVIII y XIX la mayoría de los terrenos llanos del país formaban parte de algún Sitio Comunero. De acuerdo con la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del año1911, se entiende por terrenos comuneros Aquellos cuya propiedad se tiene por acciones y pertenecen a dos o más personas ´ . Esta definición fue adaptada, aunque de un modo más completa en la Ley de Registro de Tierras del año 1947, en su Artículo No. son aquellos predios indivisos que pertenecen o se dicen pertenecer a dos o más personas cuyos derechos están representados en acciones denominadas pesos u otras unidades que más bien guardan relación con valor o derecho proporcionales que con el área de terrenos pertenecientes a dicha persona o reclamados por ellas . Diferencia entre terrenos comuneros y terrenos en comunidad. Los terrenos comuneros nunca fueron comunes, es decir no había copropiedad indivisa entre todos los dueños, como sería el caso de una sucesión, puesto que cada dueño, dentro de un sitio podía no sólo usar libremente de subterreno, sino venderlo y dejarlo en sucesión sin necesidad de obtener la autorización de los demás dueños del sitio. La partición numérica. Consiste en dividir la cantidad de tareas que contenía el sitio comunero entre el número de accionistas que figuraban en el cómputo para saber cuantas áreas correspondía a cada accionista. Era una labor que hacían juntos el Notario y el Agrimensor. Servía de base para ir a realizar sobre el terreno la verdadera partición, para lo cual se aplicarán los artículos 15 y siguientes de la Ley No. 833.

Cuadro comparativo de derechos reales principales y derechos reales accesorio: Derechos reales principales

Son derechos reales principales: El derecho de propiedad y sus desmembréciones ,de los cuales se reconoce como derecho real por excelencia el derecho de propiedad ,siendo las desmembraciones del derecho real las siguientes: El Usu-fructo, el uso, habitación, las servidumbres reales, y las enfiteusis.

Derechos reales accesorios

Son derechos reales accesorios todos aquellos que constituyen lo accesorio de una obligación con la finalidad de garantizar y asegurar el cumplimiento de la misma, sin conferir a sus titulares las prerrogativas de goce o uso de la cosa. Se conocen como derechos reales accesorios: L a h i p o t e c a , l a p r e n d a y l a a n t i - cresis, conocidos también como derechos de garantías reales.

Conclusión: .En lo que se refiere a la propiedad inmobiliaria la mayor de los autores estudiados son de opinión que antes de la llegada de los Españoles a la isla que conforma lo que es la República Dominicana y República de Haití no existían lo que era la propiedad individual de la tierras por ende no había un sistema de propiedad, de acuerdo a Ciprian Rafael en su Tratado de Derecho Inmobiliario, Tercera Edición Actualizada (2010), explica: No tenían concepto de propiedad de la tierra. Toda la extensión territorial la usaba en comunidad, según las necesidades de cada cacicazgo (división política que se les atribuía para el momento histórico que se hace referencia) y cada miembro de la comunidad. De manera que los tainos no solo conocieron la propiedad inmobiliaria colectiva o comunitaria. La tierra nunca tuvo valor comercial para aquella sociedad. El hecho histórico del descubrimiento y conquista de estas nuevas tierras para ese momento histórico trajo como consecuencia un cambio transcendentales lo que se refiere a al régimen de regularización y distribución de la propiedad inmobiliaria para la época, de lo que se desprenden la siguiente serie de hechos históricos que marcaron el inicio del régimen de la propiedad inmobiliaria en la Isla de la Española para esos momentos y que dieron como origen a los referidos periodos históricos de la evolución.

Bibliografía: Ciprian Rafael en su Tratado de Derecho Inmobiliario, Tercera Edición Actualizada (2010), explica: