• Author / Uploaded
• Liizeth Sarmiiento

• Categories
• Dominio eminente
• Riesgo
• Venezuela
• Inversiones
• Economias

Citation preview

Gestión del Riesgo Inversión Inmobiliaria en Venezuela

Profesor Alexander Sellamen Garzón Módulo Gestión y Administración del Riesgo- ERFAF

Fundación Universitaria Área Andina Facultad De Ciencias Administrativas y Económicas Especialización Revisoría Fiscal y Auditoría Forense Octubre 14 de 2019

I Índice

Análisis Integral de la Gestión del Riesgo

1

Matriz de riesgos Inversión Inmobiliaria en Venezuela

6

Identificación del riesgo.

6

Análisis y Evaluación del riesgo.

7

Tratamiento del riesgo.

8

Matriz de Vulnerabilidad.

10

Conclusiones

10

Recomendaciones

11

Referencias

12

Índice de tablas

Tabla 1. Identificación del riesgo ....................................................................................... 2 Tabla 2. Calificación de la frecuencia o probabilidad. ....................................................... 2 Tabla 3. Calificación de la consecuencia o impacto. ......................................................... 2 Tabla 4. Matriz de riesgos. .................................................................................................3 Tabla 5. Matriz de vulnerabilidad. ..................................................................................... 3 Tabla 6. Matriz de aceptabilidad. ....................................................................................... 4 Tabla 7. Análisis y evaluación del riesgo. ..........................................................................5 Tabla 8. Identificación del riesgo analizado. .....................................................................6 Tabla 9. Análisis y evaluación del riesgo identificado....................................................... 8 Tabla 10. Tratamiento del riesgo evaluado. .....................................................................10 Tabla 11. Escenario de los riesgos identificados. ............................................................ 10

II Introducción Venezuela se mantiene sumida en su sexto año de recesión (Paredes, 2019) atravesando por una crisis de carácter político, económico, social, ambiental, entre otros, lo que ha conllevado a la devaluación de su moneda y pérdida del valor adquisitivo; haciendo énfasis en el sector inmobiliario “los precios cayeron de manera sostenida en los últimos 4 años entre un 50% y un 75%” (Orta R, 2019). Frente a esta problemática, los venezolanos en su afán de abandonar el país han decidido vender sus inmuebles a precios muy bajos, situación que está siendo aprovechada por los empresarios, quienes en vista de que no pueden sacar su dinero del país y por la devaluación del bolívar decidieron blindar su patrimonio a través de la adquisición de bienes raíces, esperando algún día que la economía del país cambie y les permita recuperar la inversión realizada. De ahí vemos que estos escenarios también pueden generar oportunidades de negocios, los cuales se pueden desarrollar en un contexto de alto riesgo para el inversor, y para el cual juega un papel importante el análisis de la Gestión del Riesgo que permitirá identificar las amenazas y las acciones que contribuyan a mitigar el riesgo, con el propósito de que el negocio inmobiliario obtenga una mayor rentabilidad en un futuro. Por tal razón, en el desarrollo del presente documento se analizan dos riesgos inherentes en la inversión inmobiliaria de Venezuela, y allí se desarrolla un mapa que permite identificar, analizar, evaluar y dar un tratamiento a los riesgos, con el propósito de emitir recomendaciones al momento de la inversión.

1 Análisis Integral de la Gestión del Riesgo La crisis económica que atraviesa Venezuela ha forzado a 4 millones de ciudadanos a abandonar el país, según las cifras del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados ACNUR (Paredes, 2019), debido a la anarquía del gobierno el país no está en las condiciones de brindar a sus habitantes seguridad ni oportunidades laborales, la calidad de vida se desmejoró considerablemente y aumentó la pobreza, por tanto se ven obligados a emigrar en búsqueda de un mejor horizonte, pero es allí donde arraiga un problema complejo a raíz del futuro de sus inmuebles, unos optan por venderlos a precios muy bajos debido a la devaluación del bolívar y otros se aferran a dejarlos al cuidado de una persona de confianza, es claro que no contemplan como opción el alquiler de los bienes ya que el arrendatario podría quedarse con la propiedad porque lo cobija la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, aprobada por Hugo Chávez Frías en el año 2011 la cual establece que “No procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona”. (Paredes, 2019). Adicional a lo anterior y analizando la problemática en el sector inmobiliario de Venezuela, identificamos dos riesgos latentes en su inversión inmobiliaria, según lo solicitado en el desarrollo del taller y basados en el artículo “¿Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis?” (García, D. 2017), los cuales son el de la expropiación del bien y el vandalismo que puede llegar a ocasionar su deterioro o pérdida. Identificados los dos riegos tomamos como base los criterios definidos en el módulo de prevención y gestión del riesgo (Castañeda, 2016) ya que están acorde para la evaluación e impacto de los riesgos presentados en la inversión inmobiliaria de Venezuela.

2 Identificación del Riesgo. Para la identificación del riesgo tuvimos en cuenta las consultas realizadas a través de los diferentes canales de comunicación tales como prensa y televisión, los cuales nos permitió identificar como amenaza la A: Expropiación y amenaza B: El Vandalismo y sus respectivas consecuencias para los inversores del sector inmobiliario en Venezuela. Por lo anterior presentamos la tabla Nº 1 que asigna un código al riesgo, presenta su escenario y sus características. Tabla 1. Identificación del riesgo Amenaza o peligro Código Amenaza amenaza

IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO Escenario de riesgo (descripción) Características del riesgo Tipo de riesgo (factor de Código Escenario de riesgo Consecuencias vulnerabilidad) Fuente: Castañeda (2016)

Análisis del riesgo. Para realizar el análisis del riesgo tomamos como base aspectos cuantitativos y cualitativos en relación con los niveles de calificación de frecuencias presentadas en las tablas Nº 2 y 3 de la fuente mencionada. Calificación de frecuencias: La tabla N° 2 presenta la escala numérica lineal, con sus respectivos niveles y un número de eventos por año que permitirá dar una calificación de la frecuencia o probabilidad del riesgo. Tabla 2. Calificación de la frecuencia o probabilidad. CALIFICACIÓN DE FRECUENCIAS Nivel Casos por año Improbable Menos de un caso cada 50 años Remoto Un caso entre 21 y 50 años Ocasional Un caso entre 6 y 20 años Moderado Un caso entre 1 y 5 años Frecuente Entre 1 y 10 casos al año Constante Más de 10 casos al año

Valor 1 2 3 4 5 6

Fuente: Castañeda (2016)

La siguiente tabla, permite dar una calificación numérica a la consecuencia o impacto. Tabla 3. Calificación de la consecuencia o impacto. Valor

Nivel

CALIFICACIÓN DE FRECUENCIAS Casos por año

3 1 2 5 10 20 50

Insignificante Marginal Grave Crítico Desastroso Catastrófico

Menos a USD 10.000 Entre USD 10.000 y USD 100.000 Entre USD 100.000 y USD 500.000 Entre USD 500.000 y USD 2.000.000 Entre USD 2.000.000 y USD 5.000.000 Más de USD 5.000.000 Fuente: Castañeda (2016)

Evaluación del riesgo. Para la evaluación se establece de manera cuantitativa y cualitativa la frecuencia del impacto los cuales están estructurados para la frecuencia de 1 a 6 en un aumento lineal y para el impacto de 1 a 50 en un aumento incremental. El valor máximo es de 300. Los valores de las demás casillas se determinan multiplicando el valor de la frecuencia por el valor del impacto (Castañeda, 2016). Tabla 4. Matriz de riesgos.

Frecuencia

Constante Frecuente Moderado Ocasional Remoto Improbable

Matriz de riesgo

6 5 4 3 2 1 Insignificante

12 10 8 6 4 2 Marginal

30 60 25 50 20 40 15 30 10 20 5 10 Grave Crítico Impacto

120 100 80 60 40 20 Desastroso

300 250 200 150 100 50 Catastrófico

Fuente: Castañeda (2016)

Matriz de Vulnerabilidad. La matriz de vulnerabilidad, expresa en valores porcentuales la magnitud del riesgo, mediante una regla de tres simple se hace la equivalencia del mayor valor de la matriz al 100 %. En el caso anterior, el máximo valor es 300, lo que quiere decir que este equivale al 100 %. Los valores de las demás casillas se calculan a partir de multiplicar el número en la misma por 100 y dividirlo entre 300. (Castañeda, 2016): Tabla 5. Matriz de vulnerabilidad. Frecuencia

Constante

2,0%

4,0%

10,0%

20,0%

40,0%

100,0%

Frecuente

1,7%

3,3%

8,3%

16,7%

33,3%

83,3%

4 Moderado

1,3%

2,7%

6,7%

13,3%

26,7%

66,7%

Ocasional

1,0%

2,0%

5,0%

10,0%

20,0%

50,0%

Remoto

0,7%

1,3%

3,3%

6,7%

13,3%

33,3%

Improbable

0,3%

0,7%

1,7%

3,3%

6,7%

16,7%

Insignificante

Marginal

Grave

Crítico

Desastroso

Catastrófico

Matriz de vulnerabilidad

Impacto Fuente: Castañeda (2016)

Con la matriz de vulnerabilidad se definieron los niveles de aceptación del riesgo a través de: a) zonas aceptables, en donde por su frecuencia o impacto, los riesgos no requieren ser intervenidos ni tratados; b) zona tolerable, en donde los riesgos requieren intervención y tratamiento, pero en una escala secundaria, adoptando medidas que se pueden proyectar a mediano plazo; c) zona inaceptable, en el cual la intervención y el tratamiento demandan una escala primaria con medidas para su manejo a corto plazo, y por último, d) zona inadmisible, en donde el riesgo reviste una alta importancia y por ello debe ser intervenido y tratado de manera urgente y prioritario, dado que representa un peligro inminente (Castañeda, 2016). Tabla 6. Matriz de aceptabilidad. Frecuenci a

Constante

Aceptable

Tolerable

Inaceptable

Inaceptable

Inadmisible

Inadmisible

Frecuente

Aceptable

Tolerable

Inaceptable

Inaceptable

Inadmisible

Inadmisible

Moderado

Aceptable

Aceptable

Inaceptable

Inaceptable

Inaceptable

Inadmisible

Ocasional

Aceptable

Aceptable

Tolerable

Inaceptable

Inaceptable

Inadmisible

Remoto

Aceptable

Aceptable

Tolerable

Inaceptable

Inaceptable

Inadmisible

Improbable

Aceptable

Aceptable

Aceptable

Tolerable

Inaceptable

Inaceptable

Insignificant e

Marginal

Grave

Crítico

Desastroso

Catastrófic o

Matriz de vulnerabilidad

Impacto

5 Fuente: Castañeda (2016)

Tratamiento del riesgo: Identificados los escenarios de los riesgos y el nivel de aceptabilidad, se trabajó con la matriz para las actividades de respuesta ante un riesgo que como medida para el tratamiento del riesgo se establecieron: a) Evitar (EV) que desde la frecuencia no ocurra; b) Aceptar (AC) cuando en la frecuencia o impacto su consideración es que no afectará la organización y no se tienen recurso para afrontarlo; c) Anticipar (AN) adelantar las acciones necesarias para eliminar la ocurrencia o minimizar su impacto; d) Proteger (PR), son las acciones para enfrentar el riesgo; e) Transferir (TR), tercerizar la responsabilidad frente al riesgo. Se cuenta con recursos financieros para tal erogación y f) Retener (RE) se diferencia de “Aceptar” porque en este se tienen recursos para afrontar el daño o pérdida. Tabla 7. Análisis y evaluación del riesgo.

Anticipar (AN)

Proteger (PR)

TRATAMIENTO DEL RIESGO Tratamiento del riesgo Medida Evitar Aceptar Transferir Retener (EV) (AC) (TR) (RE)

Control Tipo de control Fuente: Castañeda (2016)

Una vez presentadas las tablas que permiten dar un tratamiento efectivo a los riesgos inherentes en la inversión inmobiliaria de Venezuela, se presenta la matriz de riesgos debidamente diligenciada donde se puede observar el análisis generado por cada riesgo, su evaluación, la matriz de vulnerabilidad y su respectivo tratamiento.

6 Matriz de riesgos Inversión Inmobiliaria en Venezuela Identificación del riesgo. La amenaza A corresponde a la expropiación de bienes, lo cual afectaría tanto el mercado primario como el secundario, ya que de materializarse el riesgo desencadenaría una paralización total del mercado y pérdidas económicas enormes para los propietarios de inmuebles del país Venezolano, según información del Presidente de la Cámara Inmobiliaria del País suramericano afirma. “Este sector ha caído en un 75% en los últimos veinte años”. La amenaza B corresponde al vandalismo, esto es un riesgo latente y perceptivo ya que según noticias RCN (2016) afirman “En al menos cinco estados de Venezuela se han registrado actos de vandalismo y saqueos. En Cumaná, estado de Sucre, dos personas murieron, hay más de 25 heridos y 250 detenidos”; adicionalmente, “Al menos 602 personas fueron detenidas en el estado venezolano del Zulia (oeste), por actos de vandalismo registrados en esa entidad durante el apagón que afectó al país caribeño por varios días” (Sputnik Mundo, 2019). Realizando un análisis a la mencionada situación se evidencia un aumento en los niveles de saqueos y vandalismo lo cual genera un riesgo progresivo originado por la crisis económica presentada en el país venezolano. Tabla 8. Identificación del riesgo analizado. IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO Escenario de riesgo (descripción)

Amenaza o peligro Código amenaz a

A

Amenaz a

Expropia ción de bienes

Código

Escenario de riesgo

1

Expropiación de bienes privados para las entidades que no pagan impuestos, o que mantienen tierras improductivas o expropiación forzosa por conspirar en contra del gobierno.

Características del riesgo Tipo de riesgo Consecuenc (factor de ias vulnerabilidad)

Riesgo político-Abuso de Poder

Pérdida del bien.

7 IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO Escenario de riesgo (descripción)

Amenaza o peligro Código amenaz a

B

Amenaz a

Vandalis mo

Código

Escenario de riesgo

Características del riesgo Tipo de riesgo Consecuenc (factor de ias vulnerabilidad) Deterioro y/o pérdida del bien. Detrimento del patrimonio.

2

A causa de actos de vandalismo, generados a partir de las necesidades económicas de los ciudadanos, se presenta saqueos a las propiedades inmobiliarias generando Riesgo externo destrucción total o parcial del mismo. antisocial Fuente: Castañeda (2016)

Análisis y Evaluación del riesgo. Análisis del riesgo Amenaza A. El origen del riesgo data del año 2006 en donde el entonces presidente Hugo Chávez buscaba ejercer control sobre las propiedades privadas de Venezuela, tal es el caso de Exxon Móbil, expropiación de Industrias Diana, Global Print, y en 2017 Civetchi. Actualmente y de acuerdo a lo informado por (Paredes, 2019) el actual presidente anunció la realización de un censo, quizás para expropiar los bienes privados abandonados y argumentando un tema de índole social. Análisis del riesgo Amenaza B El concepto de vandalismo va asociado al de fenómeno urbano, de tal forma que se traduce como la conducta destructiva, generalmente en grupo, con el fin de producir destrucción parcial o total a la propiedad pública o privada. A pesar del vandalismo ser un fenómeno presentado en gran parte del mundo, Venezuela se convierte en un país con mayor grado de vulnerabilidad a causa de la crisis que atraviesa tanto en ámbito económico como político y social. Evaluación de la amenaza A

8 En la evaluación realizada a la amenaza A se evidencia una calificación de 200 lo cual arroja un nivel de riesgo inadmisible, el cual reviste una alta importancia y debe ser intervenido y tratado de manera urgente y prioritaria, buscando las mejores estrategias para tratarlo rigurosamente, dado que representa un peligro inminente el hecho de que se realice la expropiación y esta vez apropiándose el gobierno venezolano no sólo de las empresas si no de la casa habitacional. Evaluación de la amenaza B En la evaluación realizada a la amenaza B se evidencia una calificación de 50 arrojando un nivel de riesgo inaceptable por el cual se deben establecer medidas de tratamiento a corto plazo con el fin de disminuir o reducir el impacto del riesgo en la menor brevedad posible, evitando así las futuras afectaciones totales o parciales al bien inmobiliario en el contexto económico. Tabla 9. Análisis y evaluación del riesgo identificado. ANÁLISIS DEL RIESGO

Frecuencia o probabilidad Moderado Frecuente

EVALUACIÓN DE ESCENARIOS DE RIESGO Riesgo Inherente Calificación antes del tratamiento Matriz de riesgos Matriz de aceptabilidad Criterio de Impacto o Calificación del Zona de aceptabilidad aceptabilidad o consecuencias riesgo (matriz de vulnerabilidad) nivel de riesgo Catastrófico 200 Inadmisible 66,7% Crítico 50 Inaceptable 16,7% Fuente: Castañeda (2016)

Tratamiento del riesgo. Amenaza A. Para la amenaza A, encontramos inmersos los tratamientos de AN, PR y EV, para los cuales se establecen los siguientes controles:

9 ● La finalidad de expropiación de un bien es priorizar la utilidad pública o el bien social, por tanto el manejo del tratamiento del riesgo para evitarlo y protegerlo, es tener el inmueble habitado o a cargo de una entidad o persona, desde el mismo momento que se adquiere, ya que de esta forma la propiedad estará en uso, y la ley menciona “ No procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona”, con lo cual se reduce significativamente que se materialice la expropiación. ● Y a manera de anticipar la materialización de dicho riesgo, se podría contratar una asesoría jurídica, en el lapso de los dos meses siguientes a la adquisición del inmueble, conocedora de la normatividad vigente de Venezuela con el objeto de que si hubiese necesidad de acudir a instancias legales se cuente con las objeciones necesarias para demostrar el abuso de poder. Amenaza B. Para la amenaza B, encontramos inmersos las medidas de tratamiento AN, PR y TR para los cuales establecimos los siguientes controles: ● A manera de anticipar el riesgo del vandalismo, se puede optar por mantener el inmueble a cargo de una o varias personas naturales o a través de empresas de seguridad privada, que velen por el cuidado y protección del bien. Para lo cual se contratan en lapsos de 6 meses y se va renovando a medida de la necesidad presentada.

10 ● Como medida de proteger y transferir el riesgo, se puede adquirir una póliza de seguros todo riesgo para el bien inmueble, desde la fecha de su adquisición con renovación anual. Tabla 10. Tratamiento del riesgo evaluado.

Anticipar (AN) A B

Proteger (PR) A B

TRATAMIENTO DEL RIESGO Tratamiento del riesgo Medida Evitar Aceptar Transferir Retener (EV) (AC) (TR) (RE) A B

Control Tipo de control (AN),(PR),(EV) (AN),(PR),(TR) Fuente: Castañeda (2016)

Matriz de Vulnerabilidad. Luego del análisis realizado a los dos riesgos inherentes en la inversión inmobiliaria de Venezuela, presentamos el resultado de los mismos. Tabla 11. Escenario de los riesgos identificados. Frecuenci a

Constante Frecuente

B1

Moderado

A1

Ocasional Remoto Improbabl e Matriz de vulnerabilidad

Insignificant e

Marginal

Grave

Crítico

Desastroso

Catastrófic o

Impacto Fuente: Castañeda (2016)

Conclusiones Realizar un análisis y matriz de riesgos garantiza la continuidad de los negocios y la incorporación de una cultura preventiva en la organización, adicionalmente optimiza los

11 tiempos de reacción y evita costos y gastos, en tal sentido, es muy favorable ejecutarla en toda posible inversión que se pretenda llevar a cabo ya que nos evidencia el nivel de riesgo sobre el cual se incurre, como se puede observar el contexto sobre el que se desarrolla el negocio de bienes inmuebles en Venezuela. Dadas las condiciones de riesgo país y los resultados obtenidos en la matriz de vulnerabilidad no es viable la inversión inmobiliaria en el vecino país por el alto nivel de riesgo obtenido; si bien se puede obtener ganancia a largo plazo, también se puede perder lo invertido en el corto plazo. Recomendaciones La adquisición de bienes inmuebles en Venezuela está siendo vista desde afuera del país como una oportunidad de Inversión, por ende los inversionistas deben tener presente que este negocio se está desarrollando en un contexto de alto riesgo, sin embargo para aquellos que están decididos en adquirir inmuebles en el país de Venezuela, es importante que se asesoren preferiblemente con agentes inmobiliarios quienes conocen sobre la situación real del mercado y su contexto normativo. Adquirir una póliza todo riesgo de tal manera que garantice el cubrimiento del bien inmueble en el caso de presentarse afectaciones como deterioro de la infraestructura, terremotos, incendios y hurto; estos dos últimos se pueden originar por actos vandálicos pese a las necesidades que tiene el pueblo venezolano y a las protestas que se presentan día a día. Partiendo de que a mayor riesgo mayor utilidad, nuestra recomendación ante todo es de no invertir en bienes Inmobiliarios en Venezuela debido a varias consideraciones como lo es el tipo de gobierno que no protege las inversiones de los extranjeros, la inexistencia de

12 un mercado de capital líquido y profundo, y por último el no tener una estabilidad macroeconómica que siembre el aumento económico. Referencias Castañeda, J. (2016). Módulo: Prevención y gestión del riesgo. Bogotá, Colombia: Fundación Universitaria del Área Andina. García, D. (2017) Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela peses a la crisis. Recuperado de: https://www.bbc.com/mundo/noticias-americalatina-41119911 Mundo Sputnik. (2019). Detienen a 602 personas por vandalismo en estado venezolano de Zulia tras apagón. Recuperado de: https://mundo.sputniknews.com/americalatina/201903161086120519-personas-detenidas-actos-vandalicos-zulia-ataque-sistemaelectrico/ Noticias RCN. (2016). Represión, vandalismo y saqueos agravan situación de orden público en Venezuela. Recuperado de: https://noticias.canalrcn.com/internacionalamerica/represion-vandalismo-y-saqueos-agravan-situacion-orden-publico-venezuela Orta, R. (2019). Agencia Fides ANF. Recuperado de: https://www.scoopnest.com/es/s/C%C3%A1mara%20Inmobiliaria%20Metropolitana Paredes, N. (2019). Crisis en Venezuela: los cuidadores de casas, el nuevo empleo que prospera en el país por el miedo de los emigrantes a perder sus propiedades. Recuperado de: https://www.bbc.com/mundo/noticias-america-latina-49854878