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SISTEMAS REGISTRALES

2.1.

Sistema Registral

2.1.1. Definición

Hablar de Sistema Registral es referirse al conjunto de normas que regulan la forma por medio de la cual un Estado le otorga publicidad a los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través de una entidad registral destinada para el efecto, la cual se regirá bajo las normas y organización del sistema que el Estado decida utilizar1. El fin primordial del Sistema Registral es darle la publicidad y seguridad jurídica a la propiedad y derechos reales constituidos sobre esta, protegiendo la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando que estos sean objeto de transacciones clandestinas que puedan afectar derechos de los propietarios, los posesores y terceros que puedan tener interés alguno sobre los mismos 2. El Sistema Registral es básicamente el conjunto de normas reguladoras de la institución registral, pues es por medio de este sistema que se le da valor a las inscripciones o modificaciones, además de la publicidad necesaria para aquellos derechos. Un sistema registral es elementalmente la forma de la inscripción, la organización institucional y los efectos que implica tal estructura, según Americo

1

Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 7 2 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986, Pág.ina 215

Atilio Cornejo3 existen tres sistemas básicos en los que se pueden clasificar a nivel doctrinal: a) Sistema Francés, b) Sistema Alemán o Germano y c) Sistema Australiano o Torrens Otras clasificaciones a las cuales hace referencia el autor Nery Muñoz 4 que se estiman importantes para amplían la clasificación anterior serian: a) Sistemas Sustantivos, Adjetivos y relativos (mixtos), b) Sistemas de Transcripción, inscripción y enlegajamiento 5 y c) Sistema de folio real y folio personal6.

2.1.2. Clasificación Doctrinal A nivel doctrinario hay tres sistemas registrales que son los más importantes en el mundo, estos sistemas sirven para dar seguridad y publicidad a los actos relacionados con el registro de los bienes inmuebles. a. Sistema Francés El sistema francés, originado antes de la revolución francesa, que entre sus principales características es que limitaba la publicidad únicamente a las donaciones y que al llegar la revolución se creó la publicidad de las hipotecas y las transmisiones inmobiliarias, en 1804 en el Código Francés se consagra el principio

3

Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 17 4 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 15 5 Loc cit Pagina 10 6 ibid. Pagina 9

de la transmisión solo consensu de la propiedad. Posteriormente se vedo la publicidad en los actos a titulo oneroso7. En su evolución se fortaleció el principio de publicidad registral legislándose a favor de la inscripción de derechos reales como el arrendamiento a largo plazo y servidumbres, derechos reales que anteriormente no eran susceptibles de inscripción registral. En 1935 se extendió el ámbito de las transcripciones a las transmisiones por causa de muerte, particiones y sentencias. En 1938 incluye dentro de las constancias registrales la transcripción de los embargos. Algo muy importante, los registros se llevaban en orden a los apellidos de los propietarios, es decir un folio persona. En 1955 instauro además un sistema de publicidad real mediante ficheros ordenados por parcelas y donde prohibía la publicación de un acto de transmisión si el anterior no había sido inscrito 8. En la actualidad en países donde subsiste este tipo de sistema registral es una oficina administrativa la que se encarga de llevar un registro de los bienes inmuebles y el Estado no se involucra con los contrayentes al momento de realizar cualquier acuerdo de enajenación o gravamen de bien inmueble objeto de registro. De esa manera la figura de la autoridad registral solo aparece con el objeto de darle un efecto declarativo a los actos realizados; en ese sentido, la inscripción puede modificarse, e incluso extinguirse, según la validez de los actos 9. Los documentos se ordenan en orden cronológico de entrada y se anotan en un índice que lleva un orden riguroso; en este tipo de sistema la inscripción se hace de manera personal, lo que quiere decir que los bienes no poseen un lugar especial en el registro sino que a cada propietario se le anota el bien inmueble a su matrícula correspondiente. Esto llega a crear muchas veces duplicidad en la inscripción pues un mismo bien inmueble puede encontrarse inscrito a nombre del propietario que lo adquirió y por otro lado quedar inscrito a nombre del enajenante, pues los registros constan de manera cronológica y dispersa. 7

Op cit. Pagina 18 ibid 9 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 232 8

En algunos países donde se lleva esta clase de sistema, para garantizar la no duplicidad de la inscripción, existen dos ficheros un Personal y otro Real; en el primero se lleva un registro de cada uno de los propietarios o titulares de los bienes y en el segundo se llevan fichas parcelarias de cada finca, las cuales están ligadas a Catastro, aquí es donde se establecen las características de los inmuebles y los derechos de dominio y reales constituidos sobre ellos. Pero en general en este tipo de sistemas, como ya se dijo las inscripciones o anotaciones se hacen sobre una matrícula la cual está asignada al nombre de una persona física o jurídica, de manera que, para facilitar la búsqueda de los bienes, se crean y organizan índices con los nombres de las personas. Las principales características del sistema registral francés 10 son: •

Administrativo, ya que la inscripción registral no prejuzga acerca de la validez de los actos o negocios jurídicos que le dan vida;

•

Folio personal, se lleva un registro de los propietarios, a quienes se les hace constar el dominio de los bienes y los derechos reales constituidos sobre los mismos.

•

Registro declarativo, pues el acto o negocio jurídico tiene validez frente a terceros aun cuando no se ha inscrito, por lo que no necesita para perfeccionarse una inscripción registral.

•

Trascripción, ya que los actos quedan registrados como una copia íntegra en la oficina correspondiente.

•

Obligatorio, no para las partes pero para los notarios, autoridades y jueces, quienes están obligados a dar aviso de todos los actos relacionados con los bienes inmuebles inscribibles;

10

Características sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral

•

Tracto sucesivo, ya que los efectos que se anotan permanecen a través del tiempo;

b. Sistema Alemán o Germánico En Alemania el antiguo derecho germánico regulaba dos formas de transmitir la propiedad, los cuales subsistieron simultáneamente, el El Thinx y el Auflassung; el primero era la entrega simulada del bien en un acto judicial ante el Thinxmann, en la cual quien adquiría el derecho demandaba al propietario la entrega de la cosa y este se allanaba para entregar el bien y era por medio de una resolución judicial por la cual se perfeccionaba la transmisión de la propiedad. La entrega del bien era simbólica, pero desde ese momento el adquiriente quedaba investido de la titularidad de la cosa. En el segundo, el Auflassung, la enajenación del bien se perfeccionaba desde el momento que se inscribía y de esa manera surge el sistema alemán11. El sistema alemán, se caracterizaba inicialmente porque el acto traslativo de un inmueble era solemne con formas y símbolos, se realizaba en presencia de testigos a lo que se llamaba auflassung, posteriormente las transacciones empezaron a constar en documentos en el tribunal o ayuntamiento, para luego iniciar la constancia de las traslaciones de dominio en libros especiales más o menos en el año 1,135, y no fue sino hasta esta época que dichos libros se empezaron a considerar como un principio de la registración. En años posteriores el derecho romano impacto en el derecho alemán y detuvo el desarrollo del derecho registral en virtud de que el derecho romano no lo contemplaba, pero finalmente se impone el sistema registral en el siglo XX 12. En la actualidad hay países que siguen utilizando este sistema registral, basados en que el territorio como elemento fundamental para la constitución de un 11

Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 223 12 Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 19

Estado interviene en la transmisión de los bienes, es por eso que se dice que este sistema registral se caracteriza principalmente por ser de carácter público. Es a través de la autoridad estatal que tiene a su cargo el registro de los bienes inmuebles que se le da publicidad a los actos que afectan a los bienes inmuebles y por medio de los cuales se puede hacer oponible ante terceros el derecho de propiedad. Como lo indica el autor Cossio y Corral

13

, en un sistema como este para

lograr tener la propiedad o titularidad de los derechos reales, es necesario que se lleve a cabo una procedimiento ante los tribunales en el cual se deberán de velar por los siguientes aspectos: •

Capacidad del enajenante

•

Validez de la manifestación de la voluntad del enajenante

•

Validez de la manifestación de la voluntad del adquiriente al momento de la aceptación

•

Validez del acuerdo de transmisión de bienes

Es importante resaltar que al hacer el examen para comprobar la validez del acuerdo de transmisión de los bienes no se profundiza en lo respectivo a la causa que da origen a la enajenación, simplemente se verifica la capacidad y el consentimiento de la partes para realizar el acto. Las principales características del sistema registral alemán 14 son: •

Oficialidad, es decir que el sistema es administrado estatalmente a través de los tribunales que el mismo Estado designa como encargados para llevar el registro de los bienes;

13

De Cossio y Corral, Alfonso “Instituciones de Derecho Hipotecario” segunda Edicion, Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1956. Pagina 69 14 Características sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral

•

Carácter público, esto es debido a que se trabaja con el folio real, dedicando un folio por cada finca, donde se anotan todas las modificaciones al margen de cada bien;

•

Tracto sucesivo, ya que los efectos de los actos que se van anotando permanecen a través del tiempo;

•

Folio real, ya que se lleva un registro según el bien en el cual se asigna un numero de finca, que ocupa un lugar en el folio de un libro.

•

Registro constitutivo, pues se perfecciona con la simple inscripción registral.

c. Sistema Australiano o Torrens: Este es un sistema totalmente diferente a cualquier otro, inicio en el año 1858 en Australia con el Acta Torrens, era conocido como es sistema sustantivo pues la inscripción del inmueble era un elemento esencial para la enajenación de la propiedad. En Australia había dos clases de títulos, el primero que viene inmediatamente la corona, que no era atacable; y el segundo, que era el que derivaba del anterior, el cual por no existir sistema registral era muy susceptible fraudes pues era fácil el movimiento clandestino del los bienes inmuebles, debido a esto fue que se creó el sistema registral de inmatriculación 15. Este sistema establece que inicialmente el titulo debe pasar por una matriculación para que el inmueble quede incorporado al sistema, la matriculación se realiza por solicitud del interesado o propietario, resalta que el registro debe hacer un análisis pormenorizado de los títulos, con esto se comprende que deben haberse cumplido con los requisitos formales de validez, ya que de no ser así no tendría caso esa exhaustividad en su análisis. Habiéndose realizado el análisis el

15

Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 235

registro emite una resolución que comprende la certificación del título quedando siempre una copia a duplicado en el archivo registral 16. Para la transferencia de un inmueble ya registrado, el sistema australiano es necesario la presentación del título y lo que en el sistema se denomina acto casual, es decir el acto de traslación. El sistema australiano es un sistema de folio real ya que toma a cada finca o inmueble como unidad de registración y su inscripción es constitutiva y convalidante. Las principales características del sistema registral australiano 17 son: •

Obligatorio, es decir que el todos los bienes deben de estar matriculados ya que de no ser de esa manera los propietarios no pueden disponer de los bienes

•

Oficialidad, es el mismo Estado el encargado de llevar el registro de los bienes;

•

Carácter público, esto es debido a que se trabaja con el folio real, ya que toma a cada finca o inmueble como unidad de registración, dedicando un folio por cada una, donde se anotan todas las modificaciones al margen de cada bien;

•

Tracto sucesivo, ya que los efectos de los actos que se van anotando permanecen a través del tiempo;

•

Registro constitutivo, pues se perfecciona con la simple inscripción registral.

16

Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 23 17 Características sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral

•

Registro convalidante, solo un bien inmueble inscrito en los registro correspondientes puede ser objeto de enajenación, gravamen o cualquier otra limitación.

2.1.3. Otras Clasificaciones a. Sistema Sustantivo, Adjetivo y Relativo (mixto) Los sistemas sustantivos, adjetivos y relativos (mixtos), se realizan en base al valor jurídico de la inscripción del registro, algunas legislaciones atienden al valor absoluto de la inscripción y otras que lo consideran como simple medio de prueba y finalmente,

dentro de estos dos puntos de vista se encuentra las

legislaciones que dan un valor distinto a la inscripción, de acuerdo a la clase de derecho inscrito, relativa a las partes contratantes o terceros 18. Dentro del sistema sustantivo existe diferente nivel de sustantividad de acuerdo a los asientos registrales absolutamente constitutivos como en Australia, Hamburgo, Sajonia, Lubeck

y otras legislaciones consideran que el valor

constitutivo de los asientos registrales depende de otros requisitos de igual importancia como en Alemania y Suiza. La inscripción sustantiva es aquella que comienza a surtir efectos sin necesidad de un acuerdo de transferencia. En el caso de la inscripción declarativa los efectos surgen hasta que el acuerdo es efectivamente asentado en los registros inmobiliarios de la autoridad registral correspondiente.

b. Sistemas de Transcripción, Inscripción y Enlegajamiento Esta clase de Sistemas Registrales se refieren a los modos de efectuar los asientos; es decir que, hablamos de sistema de transcripción cuando el titulo es 18

Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 9

transcrito en su totalidad, sin calificación, de inscripción cuando consiste en hacer un extracto de lo más importante del contenido

del título, incluyendo una

calificación y su consecuente responsabilidad, y el sistema de enlegajamiento si consiste en la encuadernación de las copias o duplicados de los títulos para su conservación y archivo. En algunas legislaciones se da una combinación de estos procedimientos19.

i. Sistema de Transcripción Los sistemas de transcripción se caracterizan principalmente porque al hacer la inscripción registral se realiza de una extracción de los títulos presentados sin pasar por ninguna clase se calificación, ya que solo se transcribe el contenido fundamental del acto o contrato, de la misma manera que lo hicieron constar las partes, sin que el Registro califique el contenido del documento presentado 20. De manera que se dice que las partidas que conforman los registros inmobiliarios son una copia íntegra de lo plasmado por las partes, pues en este tipo de sistema no se puede hacer un resumen de las clausulas establecidas. Muchas veces este sistema es considerado un sistema de inoponibilidad, ya que al hacer la transcripción a los registros el asiento le otorga publicidad registral y seguridad y certeza jurídica a lo consensuado, por lo que hace imposible que las partes o terceros se opongan a lo pactado en el documento, salvo que en proceso judicial preestablecido y ante la autoridad judicial competente sea declarado lo contrario.

ii. 19 20

Sistema de Inscripción

ibid, pagina 10 ibid

A diferencia del anterior sistema, los Sistemas Registrales de Inscripción, afirma Atilio Cornejo, se caracterizan principalmente porque al momento de realizar una inscripción o anotación se procede con una calificación por medio de la cual se extrae de los títulos presentados los datos principales que han sido preestablecidos en los asientos registrales, de manera que las partidas registrales se forman de la depuración de los actos o contratos, llenando las casillas que ya fueron estimadas necesarias21. En este sistema las inscripciones o anotaciones son formularios que se van llenando con la información que se extrae de los documentos, por lo que es trabajo de la autoridad registral inmobiliaria hacer una calificación de titulo presentado, y verificar que el mismo conste con todos los datos requeridos por el Registro, y en caso que el documento no cuente con ellos, éste puede ser rechazado para su inscripción.

iii.

Sistema de Enlegajamiento En esta clase de sistemas los asientos se realizan en los mismos títulos

que son presentado para su registro, ya que al remitir el documento al Registro éste realiza una anotación al final del mismo y lo archiva junto a los otros en un orden cronológico, sin importar la naturaleza del acto o contrato que contiene, posteriormente dichos documentos se encuadernan y eso es lo que conforma los registros inmobiliarios. En este tipo de sistema no es necesaria la calificación, al igual que en los sistemas de transcripción, ya que es el título facultativo el cual se hace público en su integridad.

c. Sistemas de Folio Real y Folio Personal

21

ibid

El Sistema de folio real y de folio personal se refieren a que el primero, tiene como base el destino de un folio en particular al registro de cada finca o inmueble y el sistema personal constituye un orden cronológico de ingreso de documentos, ordenándose los índices en atención a los nombres de los titulares de derechos en las fincas o inmuebles. De igual forma que los anteriores, éstos pueden utilizarse combinadamente22. i. Folio Real El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral por cada bien inmueble de manera que si en una partida registral se inmatricula un inmueble en dicha partida registral es donde corresponde inscribir, anotar, modificar o cancelar todos los actos relativos a ese inmueble. En este tipo de sistema los registros se organizan tomando como base una finca por cada bien, la cual se encuentra en un folio determinado dentro de los libros correspondientes. Cada folio está dividido en diferentes columnas, y en cada columna se van anotando los actos, contratos o derechos según corresponde, conforme al principio de especialidad. El Sistema Registral de Folio Real se caracteriza, como lo indica Nery Muñoz23, primordialmente porque las anotaciones o inscripciones que sé hacen sobre los bienes inmuebles van colocados de manera sucesiva guardando siempre un orden histórico de todos los actos, contratos y derechos que han afectado los bienes. De manera que todos los datos generados aparecen inscritos en un orden cronológico, según la presentación de los documentos que sustentan su surgimiento. Una de las ventajas del Folio Real, según Atilio Cornejo 24, es que todas las anotaciones o inscripciones que se realizan sobre un bien inmueble van

22

Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 9 23 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 40 24 Atilio Cornejo Op cit, pagina 9

ordenadas según su naturaleza, pues al ser ingresadas al libro correspondiente cada una es ubicada en la columna que le pertenece. En sus inicios este sistema registral se llevaba de forma manuscrita en grandes libros divididos en columnas, hoy en día con el alcance de elementos tecnológicos la información es catalogada e ingresada en cada carpeta dentro de la red, donde se cataloga por naturaleza, haciendo más fácil la organización de los datos registrales, además de prevenir las anotaciones o inscripciones anómalas, garantizando efectivamente la publicidad registral, la certeza y seguridad jurídica de los registros.

ii.

Folio Personal El Sistema Registral de Folio Personal se caracteriza por abrir una partida

registral por cada persona jurídica o por cada persona natural. Dentro de esa partida se asientan todos los bienes inmuebles que pertenecen a una persona, y de igual manera se anotan e inscriben todos los derechos, gravámenes o limitaciones que puedan afectar a dichos bienes inmuebles de conformidad con los actos, contratos o negocios jurídicos que los propietarios celebren y que afecten los bienes inmuebles25. En esta clase se sistemas el registro no se hace sobre una finca especifica que ocuparía un espacio determinado, sino que por medio de fichas se van archivando conforme a los nombres de las personas, individuales o jurídicas, que se ven involucradas en todos los actos donde surgen derechos y obligaciones que afectes los bienes. Este sistema tiene como fuente el Sistema Francés, ya que usualmente los Estados que han decidido optar por esta clase de sistema, transcriben literalmente o guardan copias integras de los textos en los cuales se

25

ibid

encuentran los actos o contratos que le dan vida a las anotaciones e inscripciones26. Una de las ventajas de este bien sistema es que en una sola partida se podrán encontrar toda la información de una persona, lo cual ayuda a tener una organización respecto a los derechos reales que pertenecen a una persona, el problema reside cuando en lugar de abrir una sola partida registral por cada persona jurídica o persona natural, se apertura más de una partida, pues lo mismo hace que surja la duplicidad de registro y por lo tanto la pluralidad de folios. Guatemala tiene adoptado el sistema de folio real ya que se le abre una cuenta a cada finca individualizada perfectamente, pero como se verá más adelante la legislación vigente también deja una posibilidad para la utilización del folio personal.

Folio Real

Folio Personal

Partida

Abre una sola partida por cada inmueble

Abre una partida registral por cada persona jurídica o individual

Inscripcion

Se toma como base una finca, por cada bien, la cual ocupa un folio dividido en columnas, dentro de un libro;

Se toma como base la persona y se asientan todos los bienes inmuebles que pertenecen a la persona

Anotaciones o El folio se divide en columnas donde modificaciones se anota cualquier modificación o anotación, dependiendo de los actos, contratos o derechos que correspondan.

26

Toda anotación o modificación respecto a los derechos, gravámenes o limitaciones se hacen sobre el bien inmueble dentro de la partida

Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 232

personal Ventajas

Las inscripciones y anotaciones son sucesivas y guardan orden cronológico Se asientan conforme a su naturaleza según la columna que le corresponde

Desventajas

Si no se conoce el número de finca, folio y libro dentro del cual se encuentra la anotación no se puede tener acceso a la información del bien.

Solo con el nombre de la persona se puede tener acceso a la información de todos los bienes sobre los cuales tiene derechos u obligaciones. Puede que surja duplicidad en el registro o pluralidad de folios si hay errores en el nombre de la persona que se registra.