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• SergioCastañeda

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LOS SISTEMAS REGISTRALES.

1.- CONCEPTO.Según Sanz Fernández: "Sistema Registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organizaciónde esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".

20.SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS El Sistema Registral Francés se caracteriza por ser un sistema registral facultativo, en el cual los derechos reales se constituyen antes de la inscripción, con el acuerdo de los contratantes. En el Sistema Registral Francés se ha establecido el Sistema Registral de la Transcripción en la Ley de Transcripción Hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la cual se creó el Registro Inmobiliario como un medio de publicidad para actos entre vivos. Por Ley de 30 de octubre de 1935 se incluyó la transcripción de los testamentos en el Registro y se dispuso la transcripción de las sentencias por las cuales se constituían derechos reales. Al igual que el Código Napoleón de 1804, la legislación hipotecaria francesa ha influido en el derecho positivo de muchos Estados. La transcripción no es constitutiva en el Sistema Registral Francés, y se protege al tercero registral que actúa de buena fé, cuando su adquisición ha sido a título oneroso. En este Sistema Registral se archiva el Título transcrito y el contenido de las transcripciones se presume exacto. En el Sistema Registral Francés los derechos reales se constituyen fuera del Registro y la transcripción en el Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los terceros civiles en cada contrato. En este Sistema Registral no todas las personas pueden acceder al contenido de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo el Sistema de Publicidad Incompleta. 21. SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN En el Sistema Registral Alemán es necesario tener en cuenta la Ley de 24 de marzo de 1897 y el Código Civil Alemán (BGB) que entró en vigencia de 1900. El Sistema Registral Alemán se caracteriza por ser un sistema registral constitutivo, en el cual los derechos reales se constituyen con la inscripción en el Registro, es decir, no basta el acuerdo entre las partes para constituir derechos reales o transmitirlos. La traslación de dominio opera con la inscripción en el Registro. La traslación de dominio es abstracta en Alemania, es decir, la traslación de dominio se desliga de la inscripción. En este Sistema Registral se encuentra desarrollado el catastro en el cual se verifica la realidad física de los terrenos, mientras que en el Registro se verifica la realidad jurídica de los terrenos. Para transmitir el derecho de propiedad sobre inmuebles en el Sistema Registral Alemán, es necesario el acuerdo entre los contratantes y además la inscripción en el Registro. Las

declaraciones del enajenante y adquiriente se presentan en presencia de ambos y pueden hacerse representar por apoderado. En el Sistema Registral Alemán para practicar una inscripción es necesario que el afectado por la inscripción la autorice. En Alemania tienen derecho a consultar y pedir copias del Registro todos los que acrediten tener interés en las inscripciones o en sus efectos. 23. SISTEMA REGISTRAL SUIZO El Sistema Registral Suizo es regulado por el Código Civil Suizo de 1907 y por la Ordenanza sobre el Registro Inmobiliario de 1910 que consagra la inscripción constitutiva para la transmisión de inmuebles y para el nacimiento de los derechos reales, es decir en este Sistema Registral los derechos reales se constituyen por la inscripción en el Registro. En este Sistema Registal la inscripción no se desconecta del acto causal y existe una correcta relación entre el Registro y el catastro. En este Sistema Registral se necesita autorización del titular registral para practicar inscripciones posteriores y para poder operar el principio registral de Fe Pública Registral no se exige el título oneroso. Para poder acceder a la información que contiene el Registro es necesario acreditar tener un interés en dicha información. El Sistema Registral Suizo es un intermedio entre el Sistema Registral Alemán y el Sistema Registral Francés. En el art. 945 del Código Suizo se precisa que cada inmueble recibe una foja y un número distintos en el gran libro y el art. 947 establece que varios inmuebles aún no contiguos pueden ser matriculados en una foja única con el asentimiento del propietario. Sistema Español En el Derecho antiguo deberemos distinguir tres etapas, una primera época (1ª), la primitiva, que se caracteriza por la falta de publicidad, así como de solemnidades especiales para la transmisión y gravamen de los inmuebles. Una segunda etapa (2ª), de recepción científica del Derecho Romano, que se caracteriza por la introducción por la figura de la “traditio”; y una tercera (3ª) etapa de toma de razón, que se inicia en el s. XVI, que crea una publicidad por medio del Registro de cargas y gravámenes, ya que la existencia de determinados derechos que no tenían contacto posesorio con la persona u objeto, suponían una auténtica dificultad para su aparición, censos, rentas, tributos, hipotecas, eran derechos que existían y necesitaban publicidad. Aparecen dos pragmáticas, la primera de 1529, de Don Carlos y Doña Juana, que tratan de instaurar un Registro de cargas igual al que Felipe II en 1558, que creó para Castilla, y en cuyo decreto se establecía la necesidad de que existiera un R. Prop. en cada cabeza de partido, ciudad o villa. En segundo lugar la pragmática de 1513 que Felipe V en las Cortes de Valladolid impuso a todo el territorio del Estado. Es a partir de 1768 cuando aparecen por primera vez los Oficios o Contadurías de Hipotecas, que los sistematizaremos:  Lugar: se establecen en cada una de las cabezas de partido.  Persona al cargo: empiezan a aparecer los registradores.  Forma de llevanza: mediante libros.  Actos sujetos a “toma de razón”: cargas, gravámenes.

Curioso fue el edicto del Gobernador de Catalunya de 11 de julio de 1774 en el que da aplicación en Catalunya a la Real Pragmática, pero por primera vez se incluyen en los Oficios o Contadurías de Hipoteca todas las transmisiones de inmuebles. Por Decreto de 1957, se permite a los registradores de la propiedad entregar a los archivos. El sistema registral español tiene una proyección en el encuadre de los sistemas de publicidad, de los sistemas latinos, al recoger el principio de inoponibilidad de los actos no inscritos (artículo 32 LH: ), ese es el primer rasgo fundamental. Por razones de influencia germánica, también se recoge el principio de exactitud registral a favor del adquirente protegido (artículo 34 LH: , que también recoge el principio de fe pública registral). Ello nos lleva a que Lacruz Berdejo llegue a encuadrar nuestro sistema como un sistema “sui generis” puesto que el artículo 32 LH limita su acción al conflicto entre título inscrito y otro no inscrito, mientras que el artículo 34 LH protege al adquirente que reúna los requisitos exigidos por el mismo artículo contra las posibles nulidades o resoluciones del título del que lo transmitió y de los de sus antecesores de quienes traiga causa es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de trascripción

Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).