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• Carlos Ordoñez

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EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Antecedentes del Derecho Registral El derecho registral tiene su fundamento en el Derecho de Propiedad que comenzó con los bienes muebles y entre ellas las armas y posteriormente el indumento. Mientas la población fue nómada al ser humano no le interesaba la tierra, fue con la constitución de los grupos sedentarios que la tierra comenzó a constituir un bien colectivo, pues se destina para cultivos y vivienda. Durante mucho tiempo, en la antigüedad, predominó la propiedad tribal de carácter colectivo, la cual fue evolucionando paulatinamente, a través de la propiedad familiar, hacia el individualismo. Al principio de la época romana, la mayor parte de la tierra conservó la estructura colectivista, con ciertos rudimentos de propiedad privada reducida al patrimonio familiar, extendiéndose progresivamente el uso individual del suelo. “Determinar cuándo se realizó la total integración de las tierras romanas en manos de los particulares y del Estado, ha sido también una cuestión muy controvertida; pero sea de ello lo que fuere, lo cierto y verdad es que en las Doce Tablas ya observamos la existencia de una propiedad privada, abarcando todo el territorio de Roma, y dotada de una energía jurídica extraordinaria a favor del propietario, para desplazar a terceros en las relaciones externas, y para poder ser utilizada del modo más absoluto y soberano, en las internas.”1 Antecedentes de los inicios de la propiedad El concepto de propiedad en el Derecho romano sufrió diversas transformaciones, desde la propiedad quiritaria, accesible únicamente a los ciudadanos de Roma, y la propiedad bonitaria, reconocida como propiedad pretoria paralela a la propiedad civil, hasta llegar el sistema unificado dispuesto por Justiniano, que ya concibe la propiedad única y propiamente individual. Por su parte, el Derecho germánico no contemplaba la propiedad individual, y aunque se admitía la propiedad de las viviendas y solares conexos, lo que de hecho constituía una propiedad privada, ésta no tuvo carácter individual, puesto que para disponer de ella, el jefe de la familia debía contar con el consentimiento de la tribu y del grupo familiar como entes superiores de decisión. La Edad Media produjo radicales transformaciones en la forma y concepto de la propiedad, en las cuales jugó un papel importante la invasión del Imperio romano, que integró sus leyes y costumbres con las germánicas. “La

1 Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español. Pág. 61.

institución del beneficio –que presidía esta época- exigió más que nunca la protección fundamental del débil por el fuerte. Esta idea de protección, de subordinación y jerarquía se acentúa conforme pasan los tiempos y envuelve la poderosa corriente que arrastra las cosas y las instituciones hacia el feudalismo.”2 En la Edad Media, el feudalismo impuso un orden económico y social en el que la propiedad revistió un carácter político, toda vez que los Reyes disponían de la tierra como parte de su propio patrimonio, cediéndola en dominio directo a los señores feudales, quienes a su vez cedían el dominio útil mediante el pago de una renta. En consecuencia, el ejercicio del dominio útil constituyó el vasallaje, contrapuesto y subordinado al dominio directo inherente al señorío y a la realeza, a quienes correspondía la perpetuidad de los beneficios. La apropiación de la tierra por el ser humano no siempre fue objeto de vejámenes y agresiones hacia quienes querían usurparla. Quizá esta exteriorización de fuerza del hombre primitivo, fue la primera forma de publicidad registral inmobiliaria. Posteriormente se tuvo en cuenta la distinción de los bienes (corporales o incorporales para los romanos; visibles o invisibles para los griegos), su importancia o su movilidad y hoy en día su conveniencia de clasificarlos en cosas registrables y no registrables o fungibles y registrables. Dentro de las primitivas limitaciones geográficas, quienes eran espectadores pasivos del negocio jurídico se enteraban indirectamente del nacimiento o extinción de los derechos reales. Así, los orígenes del Registro General de la Propiedad se remontan al derecho alemán de la Edad Media, derivándose del testimonio judicial germánico que mediante decisión de un tribunal, se declaraba la transmisión de la finca como un acto de dominio resignatiodimissio o lassung. Antecedentes del Registro de la Propiedad Inmueble En Guatemala se origina directamente del Oficio de Hipotecas bajo el nombre de Registro Hipotecario, hecho que data de la época de los reyes Don Carlos y Doña Juana, Felipe V y Carlos II, de España, es decir, fue fundada en el año de 1776. Específicamente, un siglo después durante el gobierno del José María Reyna Barrios, se instituye el Registro de la Propiedad Inmueble, bajo el nombre de Toma de Razones Hipotecarias, nombre que sería cambiado posteriormente.

2 Ibid, pág. 64.

El actual Registro General de la Propiedad Inmueble fue fundado en 1877, y hoy en día, dicha institución tiene su fundamento en el Artículo 230 de la Constitución Política de la República, el cual establece que: “El Registro General de la Propiedad, deberá ser organizado a efecto de que en cada departamento o región, que la ley especifica determine, se establezca su propio registro de la propiedad y el respectivo catastro fiscal.” Por tal motivo, es que existen dos Registros de la Propiedad, uno conocido como el Registro Central de Guatemala por su ubicación, por ende, su sede es en la ciudad capital y que comprende los departamentos de Guatemala, Chimaltenango, Sacatepéquez, Jutiapa, Jalapa, Zacapa, Chiquimula, Santa Rosa, El Progreso, Escuintla, Petén (con actual Oficina), Izabal, Baja Verapaz y Alta Verapaz. El otro registro, es el de Quetzaltenango, conocido como segundo registro y su sede está en el departamento de Quetzaltenango, abarca una zona registral territorial que cubre los departamentos de Suchitepéquez, Retalhuleu, Quetzaltenango, San Marcos, Totonicapán, Huehuetenango, Sololá y Quiché. Debe quedar claro, que ambos registros son autónomos e independientes uno del otro. Época colonial y post-colonial. Durante la época de la colonia en el siglo XVI, se mantenía una estructura latifundista en la cual toda propiedad sobre la tierra provenía directa o indirectamente de una concesión real. El reparto de tierras se hacía en nombre del monarca con poderes especiales otorgados por él, y la plena propiedad de aquellas posesiones estaba sujeta a la confirmación real, lo cual posteriormente daría paso a muchas extralimitaciones. Medio siglo más tarde las tierras repartidas fueron reclamadas, es decir, que la monarquía comenzó a dictar órdenes encaminadas a que todos los propietarios de tierras presentaran sus títulos. Las propiedades rústicas serían medidas para comprobar si se ajustaban a las dimensiones autorizadas en aquellos documentos. Fue así como en 1591 fueron despachadas por Felipe II las dos Cédulas que definitivamente pusieron en vigencia el principio de la composición de tierras en el reino de Guatemala. Fue así como lo títulos registrables eran aquellos asignados por el Rey de España, los cuales se inscribían en las provincias que conformaban la Capitanía General del Reino de Guatemala, institución a la que le correspondían las operaciones del Registro General de la Propiedad.

Época de la Revolución Liberal de 1871 Este movimiento revolucionario encabezado por los generales Miguel García Granados y Justo Rufino Barrios triunfó a finales de junio de 1871 al derrocar al gobierno del conservador Vicente Cerna. Ambos de los mencionados representaban los intereses de los comerciantes y finqueros. Durante el Régimen Liberal en Guatemala se abolió las formas del gobierno clerical conservador y la estructura económicosocial de la Época Colonial, hecho que generaría profundas implicaciones en el desarrollo del Estado de Guatemala a partir de los cambios dentro de la organización del Estado supeditados a una visión liberal. “El nuevo régimen introdujo leyes que produjeron cambios en todos los órdenes de la vida nacional, dentro de las cuales se encuentra la promulgación del primer Código Civil en el año de 1877 y consecuentemente dentro del mismo marco legal, se crea la institución encargada del Registro de la Propiedad Inmueble.”3 En tiempo del General Justo Rufino Barrios, la legislación vigente en su mayor parte era la española, confusa y difícil de aplicar por hallarse contenida en diferentes cuerpos, pero el 26 de junio de 1876, por orden del General Justo Rufino Barrios, se nombró una comisión de jurisconsultos, con el fin de reemplazar esas leyes por Códigos más acordes con la época, de acuerdo con el progreso del país. La comisión nombrada, basada en principios modernos de legislación, dio cuenta con los proyectos de los Códigos, que comenzaron a regir desde el 15 de septiembre del año citado. Fue emitido el Decreto número 175 del 8 de marzo de 1877 con lo cual se reemplazaron normas que regían aspectos de la legislación registral de la antigua España, en virtud de la necesidad de dotar de seguridad jurídica a los bienes susceptibles de inscripción que hasta entonces no se había podido conseguir con el Registro de Hipotecas. Época Moderna La época moderna del Registro General de la Propiedad se inicia con la promulgación y vigencia del Código Civil, en 1933. Este cuerpo legal indica que son objeto de inscripción registral ya no solamente los bienes inmuebles, sino otra clase de bienes, con lo que se abrieron nuevos campos en la actividad

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Registro General de la Propiedad, Plan Estratégico, pág. 1.

registral. Posteriormente por Decreto Ley número106, del 14 de septiembre de 1963, fue reformado el Decreto Legislativo175, regulándose el Registro de la Propiedad por separado en el libro IV del Código mencionado; tal separación se hizo por la importancia de esta institución y el contenido tan amplio de la misma. En el registro se inscribía y anotaba únicamente lo referente a la propiedad inmueble, pero actualmente se inscribe y anota también, lo relativo a los bienes muebles, tales como vehículos terrestres, maquinaria agrícola e industrial, naves aéreas y otros más, para cuyo registro e inscripción se contemplan requisitos especiales. En este siglo en donde los adelantos tecnológicos son continuos y acelerados el ordenamiento jurídico debe adaptarse al desarrollo de la sociedad, y dentro de estos cambios el Registro General de la Propiedad se ha ido modernizando tecnológicamente, así también como disciplina jurídica(Derecho Registral) para cumplir con las obligaciones que la sociedad y los tiempos le demandan en pro de garantizar seguridad y certeza jurídica de los hechos, actos y negocios que la necesitan mediante la automatización electrónica y la informática sistematizada. Época Actual En la actualidad, el Libro IV del Código Civil, contenido en el Decreto Ley Número 106, regula todo lo relativo a la actividad del Registro General de la Propiedad, con la novedad de que incorpora el registro de bienes muebles como se dijo con antelación. En Guatemala operan el Registro de la capital que corresponde al Registro de la Zona Central y tiene a su cargo el registro de la propiedad territorial de las zonas de la República que no tengan uno propio, a excepción de los Departamentos de Occidente del país, que están a cargo del Segundo Registro con sede en la ciudad de Quetzaltenango. Fue hasta el año de 1996, que se nombró al señor Jorge Rolando Barrios, para el cargo de Registrador, quien durante su gestión logró varios avances, tales como la continuidad en los servicios que presta el Registro de la Propiedad durante el período de vacaciones de los trabajadores y trabajadoras; la certificaciones registrales por medio del sistema bancario, tanto en la ciudad capital como en los departamentos; la agencia Registral en el departamento de Petén, entre otras. Pese a todos los problemas a lo interno del Registro General de la Propiedad, a través de la historia de Guatemala este ha cumplido y actualmente cumple una función esencial en materia de seguridad y certeza jurídica, en virtud de que en el mismo se registran los actos y contratos relativos a la propiedad y demás derechos reales; naturalmente, sus funciones nunca han trascendido del papel en donde están plasmadas.

Definiciones del Término Registro de la Propiedad. Guillermo Cabanellas nos da la siguiente definición del registro de la propiedad: “Es la institución fundamental, es la protección del dominio y demás derechos reales, a cargo de la oficia de igual nombre, reflejada en los libros y asientos correspondientes, donde se anota o se inscribe, lo relacionado con la creación, modificación, transmisión y extinción de tales derechos”.4 En este sentido, el licenciado Hermenegildo Escobar Díaz define al registro de la propiedad de la siguiente forma: Es una institución que ha sido creada por el Estado, en donde se inscriben hechos, actos y contratos de los particulares y resoluciones de las autoridades, destinadas a dar fe para el aseguramiento de los derechos que de ellos se derivan. Según este jurista, inscribir en el registro de la propiedad quiere decir transcribir literalmente o extractar documentos públicos o privados o asentarlos en los folios de los libros o en los sistemas que se llevan en el registro de la propiedad. De nueva cuenta Manuel Ossorio, establece. “Que el registro de la propiedad es una institución destinada a inscribir la titularidad y condiciones del dominio de un bien inmueble determinado, a efectos de la contratación sobre el mismo y como garantía para las partes contrastantes, no solo en lo que se refiere al bien en sí mismo, sino también a las circunstancias personales del propietario (inhibiciones, embargos, promesa de ventas etc.). Se inscriben asimismo en el registro los derechos reales que pesen sobre el inmueble.”5 El licenciado Nery Roberto Muñoz, establece que la fe pública registral: “Es la que poseen los registradores, para certificar la inscripción de un acto que consta en un registro público, el cual tiene autenticidad y fuerza probatoria desde que fue inscrito”6 El Registro es una institución que tiene como objetivo realizar, las inscripciones, la anotación y cancelación de los actos y contratos con el respectivo resguardo de la información registral de bienes muebles e inmuebles relativos al dominio y demás derechos reales dentro del marco dela certeza y seguridad jurídica.

4 Guillermo Cabanellas, Diccionario de derecho usual tomo III .pág. 516. 5 Osorio Manuel. Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales, Pág. 566 6 Muñoz, Introducción al derecho notarial, pág. 82

De conformidad con el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, el Registro de la Propiedad, “es la Institución destinada a inscribirla titularidad y condiciones del dominio de un bien inmueble determinado, a efectos de la contratación sobre el mismo y como garantía para las partes contratantes, no sólo en lo que se refiere al bien en sí mismo, sino también a las circunstancias personales del propietario, inhibiciones, embargos, promesas de venta, etc. se inscriben asimismo en el Registro los derechos reales que pesen sobre el inmueble.” Tal como lo establece la Unidad Técnico Jurídica/Protierra, “Es la Institución que regula la publicidad registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles identificables.”7 Nuestro Código civil en el Artículo 1,124, lo define como una “institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Son públicos sus documentos, libros y actuaciones”.8 En conclusión, el Registro General de la Propiedad se puede definir como un órgano administrativo creado con la finalidad de ser garante de la seguridad y certeza jurídica de los derechos subjetivos, con el fin de que no pueda perjudicarse o causar anomalías que vayan en contra de las relaciones patrimoniales de una persona sin su voluntad, con el objeto de que una modificación favorable en las relaciones patrimoniales de una persona no quede sin efecto por circunstancias ignoradas de ella. Por eso, el Estado organiza una actividad administrativa destinada a dar publicidad a las constituciones y transformaciones de ciertas situaciones jurídicas; esa organización es el Registro de la propiedad Fundamento Jurídico del Registro de la Propiedad. El fundamento legal para el registro general de la propiedad se encuentra plasmado en diversas normativas que abarcan desde disposiciones de índole constitucional hasta normas reglamentarias. Como principio general, en primer término, el Artículo 230 de la Constitución Política de la República de Guatemala, establece: “El Registro General de la Propiedad, deberá ser organizado a efecto de que en cada departamento o región, que la ley especifica determine, se establezca su propio registro de la propiedad y el respectivo catastro fiscal”.

7

Unidad Técnico Jurídica/PROTIERRA, Programa de Formación Catastral, pág. 48. Código Civil, Decreto Ley 106 del Jefe de Estado, Pág.109.

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Asimismo, a nivel de leyes ordinarias, esta institución es objeto de especial regulación en el Código Civil, el cual en el libro IV contiene disposiciones de carácter general regulando aspectos no solo relacionados con su organización y funcionamiento, sino con los efectos, forma y alcances de las inscripciones regístrales. Existen otras normas dispersas en la legislación, entre las cuales se distinguen dos grupos: Tendientes a la regulación de la actividad registral tanto en aspectos sustanciales como procedimentales, dentro de las cuales podemos mencionar. Ley de rectificación de medidas, Código de Notariado, Ley de Movilización Voluntaria de Bienes registrados y procedimiento, de localización y desmembración de derechos sobre inmuebles pro indiviso. Otras relaciones con el derecho de propiedad de inmueble, las cuales protegen el derecho a la propiedad, reforzando los principios que inspiran la actividad registral, Ley de Titilación Supletoria, Ley de Transformación Agraria. Dentro de las normas reglamentarias o de menor jerarquía podemos mencionar las siguientes: 

Reglamento del Registro General de la Propiedad contenido en el Acuerdo gubernativo número 25-2005



Arancel General de los Registros de la Propiedad contenido en Acuerdo gubernativo número 325-2005

Ámbito De Aplicación El registro tiene como objetivo ser la institución responsable de realizar, de conformidad con la ley y con honestidad, las actividades registrales relativas a los bienes inmuebles y muebles identificables, mediante una metodología clara y coherente que satisfaga las necesidades de los usuarios, garantizando mediante la publicidad del acto la seguridad jurídica y el tráfico jurídico, contribuyendo de esta manera al desarrollo económico y social del país. Un objetivo fundamental del registro, es la de realizar dentro de un marco de certeza jurídica, las inscripciones y el resguardo de la información registral de los bienes descritos anteriormente. Dentro de los fines secundarios del registro encontramos: 

Fines estadísticos: estos permiten reflejar la cantidad de contratos traslativos de dominio, en igual forma proporcionar los datos monetarios que implica toda y cada una de las transacciones.

En la actualidad existe obligación para que dentro del Registro se lleve un libro de cuadros estadísticos que debe de ser enviado al Ministerio de Gobernación. 

Fines fiscales: el registro es un contralor fiscal indirecto, ya que el mismo colabora con el Estado mediante la información que le proporciona para que se lleve a cabo la recaudación de impuestos. (Impuesto Único Sobre Inmuebles).

La función primordial del Registro General de la Propiedad es contar con un registro eficiente y sobre todo confiable, desarrollado jurídica y administrativamente para la prestación de un servicio certero, seguro y pronto, teniendo como responsabilidad el manejo transparente de la información en él resguardada haciendo constar el estado jurídico de los bienes, es decir, los derechos sobre los mismos, con todos sus elementos, extensión y condiciones. Otra función importante del registro como garante de la representación jurídica de los bienes, es la del establecimiento de una interrelación eficaz Registro – Catastro, capaz de dotar de certeza y seguridad jurídica a los bienes susceptibles a la inscripción registral. Sedes del Registro de la Propiedad inmueble

REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

OFICINA PETEN

OFICINA COBAN

OFICINA ESTANZUELA

OFICINA JUTIAPA

9a Avenida 14-25, zona 1 Guatemala, Guatemala PBX- 2498-1111 4ta. Calle 2-44 Zona 1 Agencia Banrural #430 Santa Elena, Petén PBX:2498-1111 ext 9400 2da. Calle 1-34 Zona 2 Edificio Torre Gris Interior Agencia Banrural #124 Cobán, Alta Verapaz PBX: 2498-1111 ext 9410 Kilómetro 140 Centro Comercial Mega Plaza Interior Agencia Banrural 791 Estanzuela, Zacapa PBX: 2498-1111 ext 9420 6ta. Calle 2-51 Zona 1 Agencia Banrural #4 Jutiapa PBX: 2498-1111 ext 9470

OFICINA MONTUFAR

OFICINA ESCUINTLA

SEGUNDO REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

Centro Comercial Montúfar 12 calle 0-93 Zona 9 Guatemala PBX: 2498-1111 ext 9440 2da. Av. 8-27 zona 1 Centro Comercial "El Minuto" Agencia banrural Escuintla PBX: 2498-1111 ext 9430 Ventanilla Especial 0 Avenida "D" 10-64 zona 6 Quetzaltenango Teléfono: 7957-1111

Libros Que Lo Integran Para Realizar sus labores es obligatorio para el Registro de la Propiedad llevar los libros principales aún de forma electrónica, para determinar en cuál de ellos realizará la inscripción tales como: 

De entrega de documentos,

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De inscripciones,

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De cuadros estadísticos,

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De índices por orden alfabético de apellidos de los propietarios y poseedores de los inmuebles.

Además de los libros ordenados por el Código Civil, según el Artículo cuatro del Reglamento de los Registros Públicos, Acuerdo Gubernativo 30-2005, el registro llevará los siguientes: 

De prendas: Común, agraria, ganadera, agrícola, industrial, de vehículos motorizados, y de prendas de bienes muebles por adquirir;



De propiedad horizontal;



De inscripciones especiales;



De vehículos motorizados;



De naves y aeronaves;



De minas;



De concesiones otorgadas por el Estado para la explotación de cualquier recurso natural renovable y no renovable,



De avisos notariales de testamentos y donaciones por causa de muerte,



Cualquier otro que sea necesario para el buen funcionamiento de la institución.

Todos los libros que se lleven en los registros, serán rayados y foliados de manera uniforme y los que se lleven en forma electrónica deberán tener las mismas columnas. Actos Inscribibles. En Guatemala el Registro de la Propiedad es un registro de títulos, es decir, que estos constituyen el objeto directo e inmediato de la inscripción. Ahora bien, es importante señalar que no sólo son inscribibles los títulos que contengan actos y negocios jurídicos celebrados entre particulares y sometidos a las normas del Derecho Privado, sino también los actos de Derecho Público dimanantes de los órganos del Estado o de la Administración Pública. Es por ello que también son títulos inscribibles: los que contengan actos de naturaleza administrativa y judicial. Para que un título sea inscribible, se requiere que: 

Determine efectos de carácter jurídico−real;



Contengan actos y contratos susceptibles de inscripción de conformidad con la ley;



Reúnan los requisitos de fondo y forma estipulados por el ordenamiento jurídico vigente;



Estén revestidos de autenticidad y hagan fe por sí mismos o con otros complementarios.

De conformidad con la legislación vigente en Guatemala son títulos inscribibles los siguientes: 

Testimonios o copias simples de escrituras públicas autorizadas por Notario.



Facturas legales, esto es para la inscripción de bienes muebles identificables.



Resoluciones de índole administrativa y judicial, los cuales deben de constar por escrito y deben de contener todos los requisitos que la ley establece según su naturaleza. Es por ello, que nuestro país aún cuando se le concede un valor probatorio, el documento electrónico no es susceptible de inscripción. La firma digital no se encuentra regulada, aún, a pesar de que la misma es utilizada en espacios abiertos como elemento necesario para dar seguridad a la contratación electrónica producto del desarrollo del comercio nacional e internacional.

La responsabilidad registral, aun cuando no se encuentra expresamente regulada en nuestro ordenamiento jurídico como tal, encuentra su sustento en las disposiciones legales que norman tales como:



En relación con las partes: el acto o contrato contenido en el título inscribible;



En relación con el Notario que autoriza: la obligación de éste de advertir a las partes de la necesidad de registrar el título si procediera de conformidad con la ley;



En relación con terceros: la oponibilidad erga Omnes;



En relación con el Registrador: la obligación de prestar garantía por los daños y perjuicios que pudiera causar.

Como ya lo hemos mencionado con anterioridad, en Guatemala el objeto directo e inmediato de la inscripción en el Registro de la Propiedad es el título, considerado tanto desde el punto de vista material (hecho, acto o negocio jurídico por virtud del cual un sujeto deviene titular de un derecho), como formal (documento en el cual queda inserto o plasmado el título material). El instrumento público, es el título por excelencia que pone en movimiento el sistema registral guatemalteco y le siguen en importancia los documentos judiciales y los expedidos por la Administración Pública. No obstante es importante señalar que no todos los títulos son inscribibles, ya que únicamente lo serán aquellos que reúnan ciertas características como lo son: 

Deben de determinar efectos de carácter jurídico Real, con lo que se excluyen obligaciones de carácter puramente personal, a excepción de aquellos actos en que la protección legal de un grupo específico se superpone a la protección del Registro, como por ejemplo los arrendamientos.



Los que contengan actos y contratos susceptible de inscripción de conformidad con la ley.



Los que reúnan las formalidades tanto de fondo como de forma establecidas por ley.



Los que estén revestidos de autenticidad y hagan fe por si mismos o con otros complementarios, en cuanto al contenido que sea objeto de inscripción; es decir que el título debe de surgir eficazmente, que su autor real debe ser quien el documento indica y debe de ser autosuficiente.

Los títulos susceptibles de inscripción, se encuentran enumerados en la parte conducente del código civil, en su artículo 1125, dentro de los cuales encontramos “Títulos que acreditan el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre los mismos:” 

Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca,

servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos; 

La posesión que conste en título supletorio legalmente expedido;



Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos;



Las capitulaciones matrimoniales, si afectan bienes inmuebles o derechos reales;



Los títulos en que conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad horizontal; y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes; y obligatoriamente, cuando sea por más de tres años o que se haya anticipado la renta por más de un año;



Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras públicas de índole semejante, así como los buques, naves aéreas, y los gravámenes que se impongan sobre cualquiera de estos bienes;



Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de minas e hidrocarburos y su transmisión y gravámenes;



Las concesiones otorgadas por el ejecutivo para el aprovechamiento de las aguas;



La prenda común, la prenda agraria, ganadera, industrial o comercial;



La posesión provisional o definitiva de los bienes del ausente;



La declaratoria judicial de interdicción y cualquiera sentencia firme por lo que se modifique la capacidad civil de las personas propietarias de derechos sujetos a inscripción o la libre disposición de los bienes;



Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del propietario; los ingenios, grandes beneficios, desmotadoras y maquinaria agrícola o industrial que constituya unidad económica independiente del fundo en que estén instaladas; y



Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por los números y modelos de fabricación.

Los instrumentos o títulos expresados en los incisos anteriores, otorgados o expedidos en el país extranjero, que reúnan los requisitos necesarios para hacer fe en juicio y las providencias o sentencias firmes pronunciadas en el extranjero, cuando se hayan mandado cumplimentar por los tribunales de la República y afecten derechos reales.”

Nos limitaremos a señalar que son inscribibles aquellos actos o negocios que contengan; negocios jurídicos ínter vivos (cesión de derechos) y Mortis causa (procesos sucesorios). 

Negocios jurídicos inscribibles de naturaleza bilateral (compraventa) o unilateral (opción de Compra).



Actos y negocios jurídicos realizados por particulares y sometidos a las normas de derecho privado (donaciones) y los actos de derecho público (sentencias judiciales y concesiones administrativas).



Actos y negocios jurídicos contenidos en instrumentos públicos notariales (primer testimonio o copia simple legalizada), resoluciones judiciales (auto dictado en proceso de titulación supletoria), resoluciones administrativas (resoluciones dictadas en un procedimiento de denuncias de excesos), meras solicitudes con firmas legalizadas del interesado (solicitud de cancelación de gravamen hipotecario en virtud de haber operado la prescripción 10 años) y documentos contables (factura, compraventa de vehículos). Y



Documentos otorgados en territorio guatemalteco y en el exterior (sentencias extranjeras).

La determinación sobre el título que se presenta a la inscripción pasa por un periodo de revisión, mediante el cual los documentos en ejercicio del principio de calificación pueden ser admitidos o no. Para manifestar la oposición existente por el rechazo de un documento el cual deniegue, suspendan la anotación, cancelación o inscripción de los documentos, se puede cursar en la vía incidental ante el órgano jurisdiccional competente (juez de primera instancia del Ramo Civil de la circunscripción departamental donde se encuentre establecida la sede del Registro). La Constitución Política de la República de Guatemala en el artículo 230, al señalar que deberá establecerse en cada departamento o región un registro de propiedad, reconoce la necesidad de crear programas, que sirvan para dar certeza, seguridad y confianza a las personas, respecto a sus bienes y derechos que adquieran. Esto únicamente se logra a través del Registro de la Propiedad, el cual debe de estar en constante modernización a raíz de los constantes cambios innovadores, tanto en la tecnología, como en la demanda que cada día se torna más exigente, el velar por que se garantice la propiedad y se asegure la misma a través de sistemas efectivos y veraces. La Constitución Política de la República, garantiza el derecho de propiedad de cada uno de los individuos y esto únicamente se logra a través de instituciones creadas con este fin. El Registro General de la

Propiedad debe de suplir esa necesidad de asegurar lo que a cada individuo le pertenece al igual que llevar un exacto detalle de toda la historia y situación que pueda afectar a un bien mueble o inmueble o a un derecho susceptible de ser inscrito. Esto solo se puede lograr a través de un registro organizado a efecto de que en cada departamento o región, se establezca un registro de la propiedad y un catastro fiscal. Sin embargo, como se ha indicado, en Guatemala sólo existe dos Registros de la Propiedad. En Guatemala, las tradiciones y costumbres respecto al modo, transmisión y formas de adquirir la propiedad, han creado la necesidad urgente y efectiva de garantizar los derechos de cada individuo, ya que el problema de tierras ha sido uno de los problemas más frecuentes y preocupantes en todas las épocas. Es por tal razón que en la actualidad se ha sentido más la necesidad de descentralizar el Registro de la Propiedad de la ciudad de Guatemala y de Quetzaltenango y organizarlo a través de toda la República, tal y como lo manda la Constitución, para que el mismo pueda ser utilizado por todas las personas. Doctrinariamente nos encontramos con varios sistemas para el establecimiento de sedes registrales. Nuestra legislación adopta el sistema medio, sistema por el cual se propugna la instalación de varios registros, pero solamente en las zonas de mayor auge económico, permitiendo crear sedes en zonas importantes y de tráfico jurídico constante. PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Concepto de Procedimiento Registral Procedimiento registral es el “proceso constituido por la serie de actividades llevadas a cabo, desde que una persona solicita la práctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado del Registro emite una decisión sobre esta pretensión. Es rigurosamente un «procedimiento», por cuanto que está formado por una sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados”.9 En el Registro General de la Propiedad, la solicitud de que se practique algún asiento, va, generalmente, inmersa en el título con el cual se opera la constitución o modificación de alguna circunstancia sujeta a registro. Por ejemplo: hay ocasiones, como la cancelación de un usufructo vitalicio o la anotación preventiva del título por defectos subsanables en treinta días, que se hace expresamente presentando memorial con firma legalizada o auxiliada por abogado. El Registro General de la Propiedad no emite

9

Luis, Díez-Picazo; Gullón, Antonio, Sistema de Derecho Civil; pág. 50, 1997

ningún tipo de resolución al calificar la legalidad del acto o contrato que se pretende registrar. Solo en caso de que deba suspender o denegar, procede a emitir juicio y a fundamentar su decisión de suspender o denegar. Fases del Procedimiento Registral Se debe agregar que la rogación o instancia más que un principio es un presupuesto del procedimiento registral. Al respecto, las fases del procedimiento registral se identifican como: 1º) Fase rogativa: cuyo estudio debe comprender, el análisis de sus presupuestos referidos a la legitimación -entendida como presupuesto de la solicitud y no como principio registral de legitimación- del peticionario, la forma de la petición y presentación, la naturaleza y efectos del asiento de presentación y el plazo para su formulación. 2º) Examen de la legalidad y calificación del registrador. 3º) Fase inscriptiva: que comprende la matriculación, la inscripción, valor probatorio de los asientos; y finalmente las certificaciones e informes. La premisa para el inicio del procedimiento registral en Guatemala del Registro General de la Propiedad se inscriben títulos (At. 1125 Código Civil), por lo que si el título no se ha producido no es posible practicar el asiento registral. El titular de un derecho no puede dirigir al registrador solicitud en la que permita que se verifique determinado cambio registral sin que acompañe el título en que conste que dicha modificación se ha realizado. El sistema registral del Registro General de la Propiedad, la constitución, transmisión, modificación y extinción del dominio y de los derechos reales se efectúa fuera del registro conforme a las normas del Derecho Civil sustantivo y que los mismos deben encontrarse ya formados o perfectos y formalizados o documentados al momento de su ingreso al registro. En Guatemala, según el Reglamento de los Registros Públicos, Acuerdo Gubernativo 30-2005, en el Artículo 2, se regula que las operaciones se realizarán por medio del sistema del folio real ya sea que estas se hagan de forma manual, por medios electrónicos o similares tomando en cuenta que, el sistema de folio real es el sistema registral mediante el cual los libros se llevan por fincas, a cada una de ellas se les abre un folio, en el que se inscriben todos los cambios, gravámenes, transmisiones y datos relacionados con cada finca. 

El Reglamento de los Registros Generales de la Propiedad establece como requisitos que debe llenar el documento para la inscripción de un bien mueble:



Descripción completa del bien;



Valor estimado (Nótese que establece valor estimado, no se refiere a justipreciarlo ni a precio, sino a estimar su valor);



Nombre de la persona de quien se adquirió, los gravámenes que pesan sobre el bien;



Declaración jurada del interesado de que el bien no se encuentra registrado, si fuera el caso; y



Advertencia notarial respecto al delito de perjurio. Art. 13 y 14 del Reglamento.

Acogiéndose a lo preceptuado por el Registro General de la Propiedad para presentar un documento que será objeto de alguna inscripción registral, se deberá acudir a la sede central del Registro General de la Propiedad o su sede y presentar: 

Original del documento a ingresar.



Duplicado del documento indicando que se trata del duplicado y de nuevo la firma y sello en original del notario.



Boleta de presentación de documento.

Se hace un cálculo estimado de honorarios y se entrega un comprobante, en el que aparece el número que le fue asignado al documento que se presentó. Con este número se podrá dar seguimiento al documento presentado y cuando el mismo esté listo, con este comprobante se podrá retirar. Previo a retirar físicamente el documento, se deberá presentar al Registro o su sede, el recibo que se proporcionó entregarlo y luego pasar a cajas. En caso la inscripción del documento haya generado más honorarios que los calculados, se deberá cancelar esta diferencia en el momento de retirarlo. “Puede también hacerse electrónicamente lo respectivo al seguimiento del documento presentado y cuando el mismo esté listo, con el comprobante se podrá retirar. Se puede conocer el estado del documento en cualquier momento, accesando a la página Web del Registro. www.rgp.org.gt.Si al consultar vía Internet o en los kioscos se indica que el documento está listo a devolver, se presentara directamente a caja con una impresión de la pantalla, no siendo necesario revisar el recibo. Si el notario autorizante ha registrado su correo electrónico en el Registro General de la Propiedad, recibirá por esta vía, información sobre la presentación de documentos y aviso cuando los mismos estén listos a devolver”.10 Cada registro cuenta con un secretario, con las cualidades de abogado y notario, y el

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Registro General de la Propiedad. Protegiendo lo que es suyo. Presentación de un documento registral en el registro General de la Propiedad. Adaptándonos a la evolución tecnológica; pág. 5.

número de empleados que las circunstancias y las necesidades demanden. Dentro del registro se llevan a cabo las siguientes actividades: 

Operar en los libros,



Actividades certificantes,



Exhibición de libros al público,



Copiar el contenido de los libros deteriorados;



Manejo de las estadísticas;



Controles contables,



Función calificadora, con calidad de revisores, sin perjuicio de la calificación que llevan a cabo los operadores, aun cuando la calificación especifica recae sobre el registrador.

El procedimiento de inscripción y expedición del o de los documentos que deban registrarse se puede resumir de la forma siguiente, según el Acuerdo Gubernativo 30-2005: 

Según el Artículo 18 indica que corresponde a la secretaría general darle ingreso a los documentos para su trámite. En el instante de la presentación de dichos documentos o títulos, se les da ingreso a través de una máquina de control, para hacer valer el principio de prioridad, se marcará el mismo la fecha y la hora exacta de su recepción y número que le corresponda, expidiéndole al interesado un recibo en el que se hará constar el número que se la asignó y la cantidad depositada a cuenta de honorarios. El duplicado de este recibo quedará en el departamento de contabilidad del registro.



Las inscripciones hipotecarias y prendarías expresarán las condiciones a que estén sujetos los créditos, el importe de la obligación garantizada y el plazo.



Luego se hará la inscripción en el libro de entrega de documentos con correspondiente número.



Para el resguardo de la información se tomará una copia electrónica escaneándola del documento original, la que quedará archivada en el sistema de cómputo.



El secretario general del registro hace la distribución del trabajo entre los operadores y certificadores, anotando en el libro de entregas la clave que corresponda a cada quien, para que se operen en el orden de su ingreso.



El operador recibirá los documentos por conocimiento, quien está obligado a asentarlo en el libro correspondiente, si es que procede la operación; de lo contrario a rechazarlo o suspenderlo

y será responsable ante el registrador, de su custodia, de los timbres, papel sellado y demás atestados que contengan. Cuando se utilice la forma electrónica para operar, la secretaría conservará el documento original. 

Los operadores expedirán los documentos operados al departamento de contabilidad, las certificaciones y cualquier otro documento que cause honorarios, para su debido control contable. El contador general responderá ante el registrador de los timbres, papel sellado y demás atestados que contengan los documentos bajo su custodia.



Firmadas por cualesquiera de los registradores las razones de inscripción, suspensión o rechazo de los documentos, se trasladarán a la secretaría general para su clasificación y entrega a los interesados de los documentos debidamente razonados y firmados, y de las certificaciones expedidas, quienes satisfarán los correspondientes honorarios.

Dentro de las circunstancias que caracterizan el procedimiento de inscripción en el Registro General de la Propiedad de Guatemala podemos determinar: 

Todo documento se presentará por duplicado al registro, la copia que se extienda se conservará con la clasificación del caso en la oficina. En los documentos otorgados en el extranjero, se presentará por duplicado certificación notarial. La Comisión Nacional Registral determinará la fecha a partir de la cual, en cada registro ya no se requerirá la presentación de duplicados.



Las inscripciones hipotecarias y prendarias expresarán las condiciones a que estén sujetos los créditos, el importe de la obligación garantizada y el plazo.



En las servidumbres se harán constar en la inscripción de propiedad, tanto del predio dominante como el predio sirviente, pero si fueran constituidas con el carácter de uso público y a favor de los pueblos, ciudades o municipios sólo se harán constar en el predio sirviente, cuando no hubiere predio dominante determinado.



Si el inmueble pertenece en común a varias personas, se hará una sola inscripción mientras no se practique la división entre los coparticipes o alguno de estos transfiera su derecho a otro.



Si al hacerse una inscripción o anotación resultaré del título algún otro derecho real no inscrito anteriormente, el registrador procederá a hacer acto continúo las inscripciones que correspondan a tal derecho. Esta inscripción desde su fecha, producirá efecto contra tercero.



La inscripción no convalida los actos o contratos nulos según las leyes. Esto no obstante, los actos o contratos que se ejecutan u otorguen por personas que en el registro aparezcan con

derecho a ello, una vez inscritos, no invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anula o resuelva el derecho del otorgante en virtud de causas que no aparezcan del mismo registro. 

Las acciones rescisorias o resolutorias no perjudicarán a tercero que haya inscrito su derecho, exceptuándose las acciones rescisorias o resolutorias estipuladas expresamente por las partes, que consten en el registro, la acción revocatoria de enajenación en fraude de acreedores, cuando el tercero haya sido cómplice en el fraude o el derecho la haya adquirido a título gratuito.



De lo inscribible, también se pueden efectuar anotaciones y cancelaciones, así como extender certificaciones.

5.8 Inscripciones Más Usuales. 

Constitución de prendas e hipotecas



Servidumbres



Usufructo



Inscripción de dominio de bienes inmuebles



Modificaciones a la primera inscripción de dominio de bienes inmuebles



Arrendamientos



Copropiedad



Testamentos



Donaciones entre vivos



Contratos de compraventa FORMAS Y EFECTOS DE LA INSCRIPCION

ARTICULO 1130. La primera inscripción será la del título de propiedad o de posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien. Dicha inscripción solamente podrá modificarse, ampliarse o enmendarse en los siguientes casos: 1. En virtud de resolución judicial firme; 2. A la presentación de testimonio de escritura pública: a) Cuando los otorgantes de un acto ó contrato que haya dado origen a la primera inscripción de un bien mueble, inmueble o derecho real, comparezcan todos solicitando la modificación, ampliación o enmienda de tal inscripción, por haberse cometido error u omisión en la escritura pública o en el documento original; y

b) Cuando el propietario solicite que se consigne la ubicación o la dirección del inmueble. En estos casos los datos los declarará bajo juramento en la escritura pública correspondiente y el notario transcribirá el documento extendido por la municipalidad respectiva, en el que conste la ubicación o dirección del bien de que se trate y su identificación registral; 3. En los demás casos que expresamente autorice la ley.

ARTÍCULO 1131. Toda inscripción expresará: 1. Si la finca es rústica o urbana, su ubicación indicando el municipio y departamento en que se encuentra, área, sistema geodésico nacional; medidas lineales y colindancias; su nombre y dirección si lo tuviere. Tales datos se expresarán en el documento que se presente para su inscripción en Registro de la Propiedad respectivo y en los planos que podrán ser realizados por ingenieros civiles, arquitectos e ingenieros agrónomos, que se encuentren colegiados activos en la república de Guatemala. 2. Se exceptúan de la obligación de presentar planos firmados por los profesionales indicados, los casos de titulaciones supletorias y desmembraciones de las fincas rústicas menores de siete mil metros cuadrados, y las urbanas que se localizan. Tal extremo que el Notario deberá hacer constar en el instrumento correspondiente, con la salvedad de que, si se tratare de tres desmembraciones o más de la finca matriz, o en el caso de parcelamientos urbanos, el Registro de Propiedad respectivo exigirá como requisito para la inscripción de cada una de las nuevas fincas que los planos sean suscritos de conformidad con las exigencias que contiene el párrafo anterior.

2. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se inscriba y su valor si constare; 3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas de derechos sobre los bienes que sean objeto de la inscripción; 4. La naturaleza del acto o contrato, la fecha y lugar de éste; 5. Los nombres completos de las personas otorgantes del acto o contrato; 6. El juez, funcionario o notario que autorice el título; 7. La fecha de entrega del documento al Registro con expresión de la hora, el número que le corresponde según el libro de entregas, el número de duplicado y el tomo en que se archivará; y 8. Firma autógrafa y sello del registrador titular, registrador sustituto o registrador auxiliar que autorice la operación, así como el sello del Registro. La firma autógrafa podrá ser sustituida por firma electrónica, digitalizada o impresa por cualquier medio electrónico, que producirá los mismos efectos jurídicos que

la autógrafa, siempre que se cumpla con las normas de seguridad establecidas y aprobadas por el Registro para garantizar su legitimidad. Los requisitos a que se refiere el inciso 1, sólo serán necesarios en la primera inscripción. La inscripción de bienes muebles identificables se hará con los requisitos y en la forma establecida en el artículo 1214 de este Código ARTICULO 1132.23Todo documento se presentará por duplicado al registro: la copia se extenderá en papel sellado del menor valor y se conservará con la clasificación del caso en la oficina. De los documentos otorgados en el extranjero, se presentará por duplicado certificación notarial Las razones en los títulos sujetos a inscripción consistirán en un resumen o una trascripción completa de los correspondientes asientos, impresos por medios mecánicos, electrónicos, computarizados o por cualquier otro proceso de reproducción, llevarán la firma y sello del registrador que la extiende y el sello del Registro. ARTICULO 1133. Cuando la finca corresponda por su situación a dos o más departamentos, se inscribirá en el registro del territorio donde estuviere enclavada la casa de habitación o las principales oficinas; en su defecto, en el registro del departamento donde estuviere ubicada la mayor parte del terreno. ARTICULO 1135. Cuando hubiere de inscribirse algún acto o contrato traslativo de dominio, en que haya mediado precio, se expresará el que resulte del título, si ha sido al contado o a plazos y la forma en que debe pagarse ARTICULO 1136. Las inscripciones hipotecarias y prendarías expresarán las condiciones a que estén sujetos los créditos, el importe de la obligación garantizada y el plazo. ARTICULO 1137. Las servidumbres se harán constar en la inscripción de la propiedad, tanto del predio dominante como del predio sirviente. Sólo se harán constar en el predio sirviente, cuando no hubiere predio dominante determinado. ARTICULO 1138. El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias que afecten los actos o contratos inscritos, se hará constar en el registro por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, al ser presentada la escritura pública respectiva o la resolución judicial que lo ordene. ARTICULO 1140. Si el inmueble perteneciere en común a varias personas, se hará una sola inscripción mientras no se practique la división entre los copartícipes o alguno de éstos transfiera su derecho a otro. ARTICULO 1141. Entre dos o más inscripciones de una misma fecha y relativas a la misma finca o derecho, determinará la preferencia la anterioridad en la hora de la entrega del título en el registro. ARTICULO 1142. Si se presentare el mismo día al Registro, despacho que contenga orden o mandamiento judicial de anotación de demanda o embargo y testimonio de escritura pública de actos o contratos que afecten a los mismos bienes o derechos, se atenderá a la hora de entrega de los documentos. Si fueren presentados a un mismo tiempo, tendrá preferencia el documento que sea anterior de acuerdo a la numeración del libro de entregas del Registro.

ARTICULO 1144. Los títulos supletorios inscritos, producirán los mismos efectos del título de dominio, de conformidad con lo establecido en el artículo 637 de este Código. ARTICULO 1145. La inscripción será nula cuando por omisión de alguna de las circunstancias que debe contener, o por estar extendida con inexactitud, hubiere inducido a error a un tercero y éste, o alguna de las partes contratantes aparezcan perjudicadas en el registro. ARTICULO 1146. La inscripción no convalida los actos o contratos nulos según las leyes. Esto no obstante, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el registro aparezca con derecho a ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, en virtud de causas que no aparezcan del mismo registro. ARTICULO 1147. Las acciones rescisorias o resolutorias no perjudicarán a tercero que haya inscrito su derecho, exceptuándose: 1. Las acciones rescisorias o resolutorias estipuladas expresamente por las partes, que consten en el registro; y 2. La acción revocatoria de enajenación en fraude de acreedores, cuando el tercero haya sido cómplice en el fraude o el derecho lo haya adquirido a título gratuito. En los dos casos del inciso 2, no perjudicará a tercero la acción revocatoria que no se hubiere entablado dentro de un año, contado desde el día de la enajenación fraudulenta. ARTICULO 1148. Únicamente perjudicará a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el registro. Por tercero se entiende el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato. DE LAS ANOTACIONES Y SUS EFECTOS ARTICULO 1149. Podrán obtener anotación de sus respectivos derechos: 1. El que demandare en juicio la propiedad, constitución, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles u otros derechos reales sujetos a inscripción, o la cancelación o modificación de ésta; 2. El que obtuviere mandamiento judicial de embargo que se haya verificado sobre derechos reales inscritos del deudor; 3. Los legatarios y acreedores ciertos del causante en derechos reales de la herencia; 4. El que demandare la declaración o presunción de muerte, la incapacidad por interdicción, la posesión de los bienes del ausente, o que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes; 5. El que presentare título cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas que sean subsanables en el término de treinta (30) días, pasados los cuales la anotación se tendrá por cancelada de hecho; y 6. El que en cualquier otro caso tuviere derecho a pedir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en este Código o en otra ley.

ARTICULO 1150. Las anotaciones que procedan de orden judicial, en los casos de los incisos 1, 2, 4, y 6 del artículo anterior, las hará el registrador al recibir el despacho que deberá librar el tribunal respectivo. En los demás casos, bastará la solicitud del interesado ante el registrador justificando su derecho. ARTICULO 1151. Las anotaciones que procedan de providencias judiciales no se suspenderán por apelación u oposición de parte. ARTICULO 1154. Si alguno de los legatarios fuere persona incierta, la anotación de su legado se practicará de oficio por el registrador, al anotarse otros legados o al inscribirse la herencia a favor del heredero. ARTICULO 1157. La anotación a favor del acreedor a la herencia o del legatario que no lo fuera de especie, ni de rentas o derechos reales constituidos sobre un inmueble determinado, caducará al año de su fecha, y en consecuencia, deberá cancelarse de oficio por el registrador, aun cuando haya sido decretada judicialmente. Si al vencimiento del año no fuere aún exigible el legado o el crédito, se considerará subsistente la anotación hasta dos meses después del día en que puedan exigirse. ARTICULO 1161. Cuando se presente al Registro de la Propiedad un testamento en que se constituya patrimonio familiar, el registrador hará, de oficio, anotación provisional sobre los bienes afectados por el patrimonio, la que se cancelará al hacerse la inscripción definitiva. ARTICULO 1163. Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán enajenarse o gravarse, pero sin perjuicio del derecho de aquel a cuyo favor se haya hecho la anotación. ARTICULO 1164. El interesado que no estuviere conforme con la denegatoria, suspensión de la anotación, cancelación o inscripción de los documentos presentados al Registro, podrá ocursar en la vía incidental al registrador ante Juez de Primera Instancia del ramo civil de la circunscripción departamental donde tenga su sede el Registro. ARTICULO 1165. La anotación preventiva pierde sus efectos a los treinta días de efectuada o al vencimiento de la prórroga que se hubiere otorgado y, será cancelada de oficio por el registrador, si durante ese plazo no se hubiere presentado el documento que subsane la omisión. ARTICULO 1166. Toda anotación expresará: el inmueble o derecho real a que se contraiga; el juez que la hubiere decretado si fuere el caso; las personas a quienes, importe de las obligaciones si pudieren determinarse; la fecha y hora de la entrega del documento en el Registro. La falta de alguno de estos requisitos hará ineficaz la anotación DE LAS CANCELACIONES ARTICULO 1167. Las inscripciones se cancelarán en virtud del documento en que conste haberse extinguido legalmente los derechos u obligaciones inscritos. ARTICULO 1168. La cancelación podrá hacerse parcial o totalmente. En el primer caso deberá indicarse con la claridad, la parte respecto de la cual se hace la cancelación

ARTICULO 1169. Podrá pedirse la cancelación total de las inscripciones y anotaciones: 1. Cuando se extingue por completo el inmueble objeto de la inscripción o el derecho real inscrito; 2. Cuando se declare la nulidad del documento en cuya virtud se haya hecho la inscripción; y 3. Cuando se declare la nulidad de la inscripción a consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1145 ARTICULO 1170. El registrador, a solicitud escrita de parte interesada, cancelará: 1. Las inscripciones hipotecadas con plazo inscrito, cuando hubieren transcurrido diez años después de haber vencido éste o su prórroga y, por el transcurso de dos años, los demás derechos reales sobre inmuebles. 2. Las inscripciones de derechos sobre bienes muebles identificables, cuando hubieren pasado tres años desde el vencimiento del plazo o de la prórroga inscritos. 3. Las anotaciones de demanda y de embargo después de cinco años de su fecha; y 4. La prenda agraria después de dos años del vencimiento del plazo fijado en el contrato ARTICULO 1172. La anotación se cancelará, no sólo cuando se extinga el derecho anotado, sino también cuando en escritura pública se convenga, o en providencia judicial se disponga convertirla en definitiva. ARTICULO 1174. Toda cancelación contendrá los requisitos siguientes: 1. La clase de documento en cuya virtud se haga la cancelación; 2. La fecha del documento y la de entrega en el registro; 3. La designación del juez que hubiere expedido el documento o del notario ante quien se haya otorgado; 4. Los nombres de los interesados en la cancelación; y 5. La inscripción o anotación que se cancele. ARTICULO 1175. El registrador, bajo su responsabilidad, suspenderá o denegará la cancelación conforme a lo dispuesto para las inscripciones. ARTICULO 1176. Será nula la cancelación en perjuicio de tercero: 1. Cuando no dé a conocer claramente la inscripción cancelada; 2. Cuando en la cancelación parcial no se de a conocer claramente la parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte de la obligación que se extinga y la que subsista; y 3. Cuando la cancelación no tenga la fecha de la entrega en el registro, del instrumento en que se haya convenido por las partes u ordenado por el juez. ARTICULO 1178. Cuando una finca tuviere quince o más inscripciones de dominio o hipotecarias, el registrador las cancelará y abrirá nueva inscripción con los datos que de las inscripciones resulten, transcribiendo a ella toda inscripción o anotación que estuviere vigente. El registrador podrá exigir de los interesados los demás datos que juzgue necesarios

CERTIFICACIONES DE REGISTRO ARTICULO 1179. La liberación o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, sólo podrá acreditarse por la certificación del registro en que se haga constar el estado de dichos bienes. ARTICULO 1180. Los registradores expedirán las certificaciones que se les pidan, relativas a los bienes inscritos en el Registro. Dichas certificaciones se solicitarán por escrito y se extenderán sin citación alguna, debiendo pagar el solicitante los honorarios fijados en el Arancel. ARTICULO 1181. Cuando se expidiere certificación de una inscripción cancelada, el registrador insertará en todo caso a continuación de ella, copia literal del asiento de cancelación. De la misma manera, el registrador hará mérito en la certificación, de cualquier título que estuviere presentado solamente, pero que tenga relación con el asiento certificado. ARTICULO 1182. Cuando el registrador dudare si está o no subsistente una inscripción, por dudar también de la validez o eficacia de la cancelación que a ella se refiere, insertará a la letra ambos asientos en la certificación, expresando que lo hace así por haber dudado si dicha cancelación reúne las circunstancias necesarias para producir todos sus efectos legales, debiendo expresar también los motivos de la duda. ARTICULO 1183.24 Las certificaciones se extenderán por medio de fotocopias, fotostáticas, transcripción mecánica o por cualquier medio de reproducción físico informático, magnético o electrónico y llevarán la firma y sello del registrador que la extiende y sello del Registro, salvo lo dispuesto en el párrafo siguiente. ARTICULO 1184. Cuando las certificaciones que expida el registrador no fueren conformes con los asientos a que se refieren, se estará a lo que de éstos resulte, salvo la acción del perjudicado por aquéllas para exigir la indemnización correspondiente del registrador que hubiere cometido la falta. DE LAS INSCRIPCIONES ESPECIALES ARTICULO 1185. En el registro de la Propiedad se llevarán por separado los registros siguientes: de prenda agraria, de testamentos y donaciones por causa de muerte, de propiedad horizontal, de fábricas inmovilizadas, de buques y aeronaves, canales, muelles, ferrocarriles y otras obras públicas de índole semejante, de minas e hidrocarburos de muebles identificables y otros que establezcan leyes especiales. ARTICULO 1186. Sin perjuicio de hacerse la inscripción en los libros especiales cuando las operaciones se refieran a las expresadas en los incisos 5, 6, 10, 11 y 12 del artículo 1125, se anotarán los inmuebles que afecten tales inscripciones. ARTICULO 1187. Salvo disposiciones especiales, las reglas establecidas para la inscripción en general, se observarán en las inscripciones de que trata este título. OTRAS CLASES DE REGISTROS Y REGISTROS ESPECIALES

REGISTRO DE LA PRENDA AGRARIA

ARTICULO 1188. La partida de inscripción de la prenda agraria contendrá: 1. El nombre de inscripción del fundo a que la prenda pertenezca; 2. El nombre de los contratantes; 3. El lugar y la fecha del contrato; 4. La suma recibida en préstamo y la forma en que deberá devolverse; 5. El nombre del notario que autorizó el contrato; 6. Los intereses estipulados; 7. El plazo de la obligación; 8. Las cosas dadas en prenda, con especificación de todas las circunstancias que sirvan para identificarlas; 9. Las condiciones especiales que hayan pactado los contratantes; y 10. Los detalles que se requieran para la claridad y precisión del asiento. ARTICULO 1191. En los casos en que para la cancelación o rescisión de la prenda, no mediare instrumento público o sentencia firme, bastará la solicitud escrita del acreedor y deudor ante el registrador, quien levantará el acta respectiva y hará las operaciones correspondientes. ARTICULO 1192. Cuando ocurriere la venta judicial de bienes pignorados, el registrador cancelará tanto la inscripción prendaria, como la anotación en el inmueble o mueble que la soporte, a la presentación del testimonio de la escritura pública de adjudicación en pago otorgada judicialmente.

REGISTRO DE TESTAMENTOS Y DE DONACIONES POR CAUSA DE MUERTE ARTICULO 1193. En el registro de testamentos y donaciones por causa de muerte, se hará constar: 1. En el libro de testamentos abiertos y donaciones por causa de muerte: el nombre del testador o donante con todas las identificaciones que aparecen en el testamento o donación; el lugar, fecha y hora; el folio o folios que correspondan al protocolo; el número y registro del papel sellado en que estuviere extendido el original; y la constancia de haber firmado el testador o donante, o el nombre de la persona que firmó a su ruego; 2. En el libro de testamento cerrados: copia íntegra del acta que protege el testamento; 3. En el libro de testamentos especiales: los mismos datos que contiene el inciso 1, de este artículo, en lo que sea aplicable; y 4. La ampliación, revocación, nulidad o insubsistencia de testamentos o donaciones. ARTICULO 1194. Muerto el testador se presentará el testimonio del testamento abierto con duplicado y certificación del acta de defunción para que sea anotado en el libro de asientos y razonado

REGISTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ARTICULO 1195. La propiedad horizontal deberá inscribirse formando tantas fincas separadas como pisos o unidades tenga la edificación. El testimonio de la escritura que origine la primera inscripción del edificio, deberá acompañarse de una copia de los planos del mismo y los planos de cada unidad o piso. ARTICULO 1196. Los planos deben detallar la situación, dimensiones y colindancias del terreno, así como una descripción del edificio, incluyendo sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce; y descripción de cada piso o unidad, su situación, colindancias y datos que sean necesarios para identificarlos. ARTICULO 1197. La inscripción del edificio, como finca matriz, se debe practicar en la finca con cuyo número aparezca inscrito el terreno. ARTICULO 1199. La inscripción del edificio en la finca matriz ha de expresar las circunstancias que para toda inscripción señala el artículo 1131, en cuanto fueren aplicables. ARTICULO 1200. En la inscripción deben expresarse los elementos comunes a favor del o de los que resulten ser titular o titulares del edificio total; y en su caso, de los que correspondan a cada piso, departamento o habitación, en la proporción respectiva. ARTICULO 1201. Al inscribirse un piso, departamento o habitación, se deben expresar las mismas circunstancias que indican los artículos anteriores. En cuanto a la parte que en los elementos comunes generales o limitados, en su caso, corresponde a los titulares, el registrador hará una breve referencia al asiento de la finca matriz en aparezcan inscritos. ARTICULO 1204. La adición de nuevos pisos o la adquisición de nuevas porciones de terreno colindantes, efectuadas por la totalidad de titulares para que formen parte de los elementos comunes del edificio, se ha de inscribir en la finca matriz, con la cual deben unificarse las nuevas parcelas adquiridas. ARTICULO 1205. La cancelación total o parcial de gravámenes que afecten el edificio en general y las anotaciones preventivas que hagan referencia expresa al edificio o a los elementos comunes del mismo en su totalidad, se deben practicar en la finca matriz, dejando anotación marginal en las fincas filiales.

OTROS REGISTROS ESPECIALES ARTICULO 1206. Las inscripciones de que trata este capítulo deberán hacerse con los requisitos que se exigen para toda clase de inscripciones, en cuanto fueren aplicables, y se anotarán al margen de la inscripción de cada uno de los inmuebles que afecten. ARTICULO 1207. Los buques y naves aéreas, canales, muelles, ferrocarriles, y otras obras públicas de índole semejante, y los derechos reales que los afecten, deberán inscribirse en el registro central de la propiedad en los libros destinados a tales bienes. ARTICULO 1208. La inscripción de una de las obras mencionadas la hará el registrador a la presentación de la escritura constitutiva de la concesión o contrato, debidamente aprobado.

ARTICULO 1209. Si la inscripción se hace durante la construcción de la obra pública, podrá adicionarse o rectificarse al concluir la obra o terminar cada una de las secciones, presentando al efecto. ARTICULO 1212. El dominio del Estado sobre los hidrocarburos naturales en sus diferentes condiciones, los carbones minerales y las sustancias minerales metálicas que se encuentran en el subsuelo, es inalienable e imprescriptible y deberá inscribirse con tales requisitos en un libro especial, formando un inmueble separado del fundo en cuyo subsuelo se encuentre ubicado el yacimiento o la mina respectiva. En la inscripción de dicho fundo se anotará la desmembración del dominio del subsuelo y en la nueva finca que se forme a favor del Estado, se expresarán el número, folio y libro de la finca en cuyo subsuelo se formó el nuevo inmueble. ARTICULO 1213. El dominio útil de los hidrocarburos, carbones minerales y minas, se inscribirá en el mismo libro, a favor de los concesionarios, con las condiciones establecidas en el respectivo contrato que se hará constar en escritura pública y asimismo se inscribirán las transferencias de dominio y derechos reales que los afecten, que se regularán por las prescripciones comunes. ARTICULO 1214. La inscripción de un bien mueble identificable se hará en libro especial a la presentación de la escritura o documento legalizado o copia legalizada de los mismos en que conste la transferencia de dominio y con los requisitos que además establezca el reglamento del Registro. DE LOS REGISTROS Y DE LOS REGISTRADORES ARTICULO 1216. El registro de la Propiedad de la zona central con sede en la ciudad capital, tendrá a su cargo el registro de las demás zonas que no lo tengan propio y como registro general, el control y vigilancia de los demás registros de la Propiedad. ARTICULO 1217. La inspección de cada registro la tendrá a su cargo el juez de Primera Instancia de lo Civil, designado anualmente por la Corte Suprema de Justicia, si fueren varios los jueces del departamento en que tenga su sede el respectivo registro. ARTICULO 1218. Los jueces de Primera Instancia visitarán el registro de su jurisdicción, para darse cuenta de la marcha de la oficina, del estado en que se encuentren los libros y archivos del mismo registro y de la actividad y competencia del personal. Extenderá acta en que haga constar sus observaciones y si el despacho se encuentra al día o si sufre retraso; enviando copia de la misma acta a la Corte suprema de Justicia para que si fuere del caso, dicte las medidas que estime convenientes. ARTICULO 1219. Si los jueces notaren alguna falta de formalidad por parte de los registradores, en el modo de llevar el registro, o en el arreglo de los documentos que a él corresponda, dictarán las disposiciones necesarias para corregirla y, en su caso, sancionarán a los registradores en la forma que establece este Código. LIBROS QUE DEBEN LLEVARSE EN EL REGISTRO. ARTICULO 1220. En los registros es obligatorio llevar los siguientes libros principales: 1. De entrega de documentos; 2. De inscripciones;

3. De cuadros estadísticos; y 4. De índices por orden alfabético de apellidos de los propietarios y poseedores de inmuebles. ARTICULO 1221.25 El registrador llevará, asimismo, los libros que sean necesarios para las inscripciones especiales y los demás que determine el reglamento del registro. Los libros podrán ser electrónicos y físicos. El Registrador queda facultado para innovar progresivamente los controles y sistemas de operación implementando toda clase de programas, técnicas y procesos para efectuar, formalizar y ejecutar todas las operaciones regístrales, utilizando para ello medios informáticos, computarizados, digitales, magnéticos, electrónicos, de teleproceso y de cualquier otra naturaleza, de acuerdo a las posibilidades económicas y conforme a las normas de seguridad establecidas y aprobadas por el Registro ARTICULO 1222. Los libros de los registros serán públicos; no se sacarán por ningún motivo de la oficina del registro donde se mantendrán con todas las precauciones necesarias para su conservación y seguridad. ARTICULO 1223. Sólo harán fe los libros del registro llevados legalmente. ARTICULO 1224. Los libros que se encuentren destruidos o deteriorados de tal manera que sea difícil su consulta, serán repuestos bajo la responsabilidad del registrador, previa autorización judicial. Hecha la transcripción, el registrador cerrará el nuevo libro con una razón en que haga constar estar confrontadas y conformes con el original todas las partidas transcritas DE LOS REGISTRADORES ARTICULO 1225 26 Cada registro estará a cargo de un registrador propietario, nombrado por el Presidente de la República, mediante acuerdo gubernativo a través del Ministerio de Gobernación. Su permuta, traslado o cesación serán acordados en la misma forma. Cada registrador auxiliar tendrá las mismas calidades del registrador propietario, estará sujeto a las mismas limitaciones y garantizará las responsabilidades en que pudiere incurrir, con hipoteca o fianza. El registrador propietario fijará el importe de la garantía, conforme al criterio y límites a que se refiere el Artículo 1228 de este Código. ARTICULO 1226. Para ser nombrado registrador de la Propiedad se requiere ser guatemalteco de origen, notario y abogado colegiado activo. ARTICULO 1227. El cargo de registrador es incompatible con el ejercicio de las profesiones de abogado y notario y con todo empleo o cargo público. ARTICULO 1231. Los registradores enviarán al registrador de la capital, durante el mes de enero de cada año, un cuadro estadístico relativo al año anterior, que contendrá: las enajenaciones y su precio, con separación de fincas rústicas y urbanas; los derechos reales impuestos sobre ellas y su valor si constare; las hipotecas, número de fincas hipotecadas, importe de los capitales asegurados con ellas y las cancelaciones verificadas. ERRORES EN LOS LIBROS Y SU RECTIFICACION

ARTICULO 1242. Los registradores, antes de firmar y sellar los asientos del Registro, cuidarán de revisarlos para salvar las palabras testadas o intercaladas. ARTICULO 1243. No podrán corregirse los errores u omisiones cometidos en los libros del Registro, con tachas o intercalando palabras entre líneas, después de firmados los asientos. ARTICULO 1244. Los registradores no pueden rectificar sin consentimiento del interesado los errores materiales. ARTICULO 1245. Los errores de concepto no pueden rectificarse sino por acuerdo unánime de los interesados, y en defecto de tal acuerdo, mediante resolución judicial que ordene la rectificación. ARTICULO 1246. Se entenderá que se comete error de concepto, cuando alguna de las palabras expresadas en la inscripción alteren o varíen su verdadero sentido. ARTICULO 1248. Los errores de concepto se rectifican por un nuevo asiento, que se extenderá mediante la presentación del mismo título ya inscrito, si el registrador reconoce su error o el juez lo declara; y en virtud de nuevo título si el error ha sido cometido a causa de la redacción vaga, ambigua, o inexacta del título primitivo y las partes convienen en ello, o se declara así por resolución judicial. Siempre que se rectifique un error en virtud del mismo título antes presentado, son de cuenta del registrador los gastos y perjuicios que del error se originen. En caso contrario, pagarán los interesados los gastos de la nueva inscripción y los demás que la rectificación ocasione. ARTICULO 1249. Cuando los errores materiales o de concepto anulen una inscripción, no habrá lugar a la rectificación sino mediante declaración judicial. El asiento rectificado no produce efecto en ningún caso, sino desde la fecha de la rectificación sin perjuicio del derecho de los terceros para reclamar de la falsedad o nulidad del título a que se refiere el asiento equivocado. Consulta a Distancia 1. realizar el pago de consultas que proporciona el Registro General de la Propiedad, en cualquier banco del sistema del Guatemala. 2. con el recibo del banco y la clave proporcionada en el puede ingresarse. 3. Pagar el valor que corresponde conforme el número de consultas el equivalente a USD $1.00. o el equivalente al tipo de cambio del día. 4. (En caso de ser un usuario nuevo) Se revisará la información, se le asignará el código de usuario y contraseña los cuales se le enviarán al correo electrónico que se proporcione. 5. Al agotar las consultas deberá realizar los pasos del 1 al 3. 6. Para utilizar el servicio debe ingresar a la página: www.rgp.org.gt

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y SU RELACION CON LOS NOTARIOS

SERVICIOS A NOTARIOS 1. Acceso a la Sala de Atención a Notarios "Arturo Peralta Azurdia", ubicada en la sede central del Registro General de la Propiedad y hacer uso de todos los servicios que allí se ofrecen (Indispensable presentar carné para poder ingresar) 2. Aviso, vía correo electrónico, de la presentación de algún documento autorizado por notario 3. Aviso, vía correo electrónico, cuando algún documento presentado esté listo a devolver 4. Servicios en línea, a través de la página Web del Registro, www.rgp.org.gt 4.1. Acceso y envío de la boleta electrónica de presentación de documentos 4.2. Acceso y envío de solicitud electrónica de certificaciones 4.3. Acceso, envío y resolución electrónica de solicitud de rectificaciones Para hacer uso de los servicios exclusivos para notarios a través de la página Web, el notario debe registrar y/o actualizar su dirección de correo electrónico en el Registro de Notarios, en la Sala de Atención a Notarios o en cualquiera de las sedes del Registro. Guía de requisitos para primera inscripción de datos, firma y sello en el Registro de Notarios Para el registro de firma y sello de notario y sus modificaciones, deberá acudir a la Sede Central del Registro General de la Propiedad. 1. Presentarse a la Sala de Atención a Notarios "Arturo Peralta Azurdia": 2. Presentar: 2.1. De inscripción del notario extendido Aviso por el Archivo General de Protocolos 2.2. Carné de miembro del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala 2.3. Carné de colegiado activo 2.4. Cédula de vecindad 2.5. Sello de Abogado y Notario 3. Llenar el formulario estampar el sello notario, de puño letra del en el que deberá estampar el sello y firma registrados para el ejercicio profesional.

4. Se le tomará una fotografía digital para el expediente electrónico respectivo Actualización de datos de notarios en el Registro de Notarios. 1. Para la actualización de datos de notarios (dirección, teléfono, correo electrónico), presentarse en la sede central del Registro General de a Propiedad, Sala de Atención a Notarios "Arturo Peralta Azurdia" ó en cualquiera de sus sedes. 2. Presentar: 2.1. Carné de miembro del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala y/o Carné de colegiado activo. 2.2. Cédula de vecindad. 2.3. Sello de Abogado y Notario. 3. Llenar el formulario de actualización de datos, de puño y letra del notario, en el que deberá estampar el sello y firma registrados para el ejercicio profesional. 4. En caso de no haberlo hecho con anterioridad, se le tomará una fotografía digital para el Para el registro de firma y sello de notario y sus modificaciones, deberá acudir a la Sede Central del Registro General de la Propiedad. 1. Presentarse específicamente en la Sala de Atención a Notarios "Arturo Peralta Azurdia". 2. Llenar el formulario de actualización de datos, de puño y letra del notario, en el que deberá estampar el sello y firma registrados para el ejercicio profesional. 3. Presentar: 3.1. Aviso de registro de cambio de firma y/o sello de notario, extendido por el Archivo General de Protocolos. 3.2. Carné de miembro del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala. 3.3. Carné de colegiado activo. 3.4. Cédula de vecindad. 3.5. Sello de Abogado y Notario. 4. En caso de no haberlo hecho con anterioridad, se le tomará una fotografía digital para el expediente electrónico respectivo