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• HerNny VásQuez ValVerde

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17 PREGUNTAS SOBRE DERECHO REGISTRAL, SISTEMA REGISTRAL PERUANO Y PRINCIPIOS REGISTRALES.

17.1. DEFINA AL DERECHO REGISTRAL El Derecho Registral comprende normas que regulan la administración, inscripción y publicidad. Por ello, definiremos al Derecho Registral como aquel conjunto de normas, principios, procedimientos que regulan la organización de los registros públicos de naturaleza jurídica, la inscripción y la publicidad registral. EL Dr. Rubén Guevara Manrique define al Derecho Registral: “El conjunto de normas jurídicas y principios regístrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros, los derechos inscribibles y medidas precautorias, en relación con terceros”.

17.2. CUALES SON LAS CARACTERISTICAS DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO: A. Es un Derecho Autónomo.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están contenidas en el Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales. B. Es un Derecho Público.- Porque si bien al registrar acceden a la inscripción de derechos privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros que puedan contratar con los titulares regístrales, bajo la fe del Registro. C. Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de número cerrado, o sea que sólo admite al Registro los actos y contratos que la ley señala. D. Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral está sujeto a etapas preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la denegatoria de inscripción de los títulos.

17.3. PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES: SISTEMAS DE TORRENS, SISTEMA FRANCES, SISTEMA ALEMAN. A. SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS.Creado por Sir Robert Torrens. Ley Real Property de 1858. Esta ley constituye una ficción jurídica por la cual los terrenos de las colonias inglesas revertían a la corona la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad Real, que convierte al registrador en juez de títulos por cuanto admite la rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los títulos que lo amparan, califica y ordena la publicación, admite la oposición si se produjera determina el mejor derecho entre el

solicitante y el opositor. Este sistema tiene al catastro como base para determinar el aspecto físico y debe adjuntarse la rogatoria. Técnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripción. Inscripción: Obligatoria. El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el título real que se otorga al inscribirlo. La inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del título que se convierte en inatacable otorgándose el título de propiedad a nombre de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la contratación, elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crédito inmobiliario. Está asegurada por el Estado.

B.

SISTEMA FRANCÉS.-

Base Legal: Ley de Transcripciones del 14-01-1955 modificado el 14-10-1955. Forma de Asiento: Trascripción y se encuadernan los títulos bajo estricto orden de presentación. El Registro no es constitutivo. Inscripción: Obligatoriedad bajo responsabilidad del notario. Este sistema no garantizan quien es el dueño del derecho, pero si proporciona información relevante que el dueño es necesariamente uno de los varios que el registro publica, es decir delimitan el área de la investigación. Como quiera que no existe impedimento en registral titularidades diferentes y no compatibles respecto del mismo inmueble, sus efectos se limitarán a indicar el grupo dentro del cual está el titular. Atendiendo a que la incertidumbre es menor pero que aún existe, debe recurrirse a mecanismos complementarios como la contratación de un seguro de mercado.

C.

SISTEMA ALEMÁN.-

Base Legal: Código Civil, el catastro y el Registro Territorial. Técnica Registral: El folio Real sobre la base del principio de especialidad que vincula el aspecto físico de la propiedad establecido por el catastro y el aspecto jurídico de la propiedad.

Efectos de la inscripción: El acuerdo de las partes y la manifestación de voluntad ante el notario constituye parte del proceso de trasmisión del dominio que se perfecciona en el Registro. El Registro es Constitutivo. La inscripción es facultativa. Sólo admite derechos perfectos; las modificaciones del asiento sólo puede ser ordenada vía judicial. Y quienes adquieren bajo la Fe del registro la presunción es de fe pública, no aceptando prueba en contrario. Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada: la titularidad, delimitación del derecho, cargas que lo gravan etc. Este sistema requiere grandes barreras de entrada generando un alto grado de seguridad jurídica sin necesidad de mecanismos complementarios. En el sistema alemán, el único derecho existente es el publicitado.

17.4.

EXPLIQUE CADA UNO DE LOS PRINCIPIOS QUE RIGEN EL DERECHO REGISTRAL PERUANO Y SU APLICACIÓN A TRAVÉS DE LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA.

17.4.1.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD.-

1. DEFINICIÓN.En concordancia con el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984 el cual establece:

“Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”

Artículo V del Título Preliminar del RGRP establece lo siguiente:

“Los Registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del Título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.”

Este principio regula la obligatoriedad de la función de calificación registral por parte de Registrador público y vocales de segunda instancia. El Registrador efectúa un examen previo de legalidad a los Títulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), además comprende la revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los obstáculos, la partida o partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.

Para Jorge Luis Gonzales Loli, señala que la calificación es: “La forma en que se desarrolla de manera concreta y efectiva el principio de legalidad y la evaluación no se realiza solo respecto a contenido, validez y formalidad del mismo, sino también en relación con su compatibilidad y adecuación con los antecedentes en el registro, lo que determina la aplicación de los demás principios”.

CALIFICACION REGISTRAL.- No se practica sólo respecto al contenido del título presentado, sino que comprende la verificación de su adecuación y compatibilidad con los antecedentes regístrales existentes.

2. PRESENTE RESOLUCIÓN REGISTRAL QUE EJEMPLIFIQUE EL PRINCIPIO.

17.4.2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN 1. DEFINICIÓN.Se encuentra consagrado en el artículo 2013 del Código Civil de 1984, que establece:

“El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.” Artículo VII del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos:

“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.”

Podemos decir que este principio es aquel que nos informa que el contenido de las inscripciones o anotaciones se presume cierto y producen sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez o se haya producido su rectificación. Es una presunción “Juris Tantum”, porque es susceptible de ser desvirtuada a través de: declaración de invalidez o rectificación del asiento. La presunción de exactitud y validez de los asientos que es consecuencia de su legitimación, sólo es enervada cuando existe: A) Un pronunciamiento judicial que determinan su invalidez: La declaración de invalidez de los asientos regístrales es faculta exclusiva del órgano jurisdiccional. Por tanto no existe posibilidad de revisión de la validez del contenido de las inscripciones en sede administrativa. B) O bien porque el contenido del asiento publicita incorrectamente el derecho o acto registrado, lo que da lugar a su rectificación: La rectificación de los asientos regístrales, la misma podrá efectuarse en sede registral, cuando se trate de errores materiales. En el caso de errores de concepto, podrá ser practicada directamente en el Registro sin que la inexactitud consta claramente del título archivado, o título modificatorio posterior, de no mediar podrá ser declarada por el órgano jurisdiccional. 2. PRESENTE RESOLUCIÓN REGISTRAL QUE EJEMPLIFIQUE EL PRINCIPIO

17.4.3.

PRINCIPIO DE FÉ PÚBLICA REGISTRAL

1. DEFINICIÓN.Se encuentra consagrado en el art. 2014 del código civil peruano de 1984, que establece lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”

Artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.”

El Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la adquisición del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisición sea a título gratuito, o requerir que la misma sea a título oneroso como en el caso del Sistema Registral Peruano. Este principio confiere una garantía de seguridad jurídica plena a quien bajo la fe que emana de registro, adquiere e inscribe un derecho, a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral. De este modo el tercero registral no será afectado por los vicios que pudiera tener el título de su transferente pues la aplicación de este principio determinará que su adquisición sea inatacable y no susceptible de ser privada de eficacia aun en sede jurisdiccional.

2.

TERCERO REGISTRAL.-

En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario al tercero registral se le denomina Tercero Hipotecario.

Es necesario tener presente que el Principio Registral de Fe Pública Registral sólo beneficia o protege la adquisición del tercero registral (art. 2014 CC), y no la adquisición del tercero civil (art. 2022 CC). El Tercero Registral (art. 2014 CC), debe tener las siguientes características: 1) Que adquiera el derecho a título oneroso. 2) Que la persona que le transfiere aparezca en el Registro como propietario. 3) Que inscriba su derecho el adquiriente. 4) Que el tercero obre de buena fe, y la buena fé del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Es decir, al adquiriente que cumple estos cuatro requisitos se le denomina Tercero Registral que no es el mismo que el Tercero Civil (art. 2022 CC), que regula el supuesto de una DOBLE VENTA (Disposición simultanea de Derechos Reales a favor de más de un adquiriente) estableciendo una regla de preferencia (OPONBILIDAD) que favorece a quien escribe primero su adquisición, sin importar la precedencia cronológica de las mismas.

3. PRESENTE RESOLUCIÓN REGISTRAL QUE EJEMPLIFIQUE EL PRINCIPIO.

17.4.4.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

1. DEFINICIÓN Se encuentra consagrado en el artículo 2015 del Código Civil de 1984, que establece:

“Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.” Artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos:

“Salvo las excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión.” El principio de tracto sucesivo constituye un mandato esencialmente de técnica registral y dirigida a la actuación del registrador. Su base es el ordenamiento y concatenación de los asientos regístrales. Siendo un presupuesto esencial del procedimiento registral, tratando que la cadena de transmisiones se produzca de modo continuo, que el historial del predio se produzca ordenadamente.

2. TRACTO ABREVIADO El Tracto Sucesivo presenta una variante a la cual se denomina Tracto Abreviado, Tracto Comprimido o Tracto Breve, el cual consiste que en un solo asiento se extienden varias inscripciones. Cuando se aplica el Tracto Abreviado la calificación registral es la misma, por tanto, las tasas registrales son las mismas que hubieran correspondido de no haberse utilizado el Tracto Abreviado

3. EXCEPCIONES  La inmatriculación, ya que el artículo 2015 del Código Civil Peruano de 1984 establece que ninguna inscripción salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.  Las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito; asimismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones societarias inscribibles.  las resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales.  La inscripción de disolución, liquidación y extinción de la sociedad irregular no inscrita conforme al artículo 164 del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001.  Las inscripciones de los testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos o revocatorias así como la anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre

justificación de la desheredación y las revocatorias de la desheredación en el Registro de Testamentos.

4. INTERRUPCIÓN DE TRACTO Cuando los títulos que se presentan al Registro contienen deficiencias no pueden inscribirse. En tal sentido es posible que respecto de un inmueble inmatriculado existan varias traslaciones de dominio que contengan deficiencias que no pueden ser materia de aclaración por no estar presentes los otorgantes. Es decir, traslaciones no inscritas efectuadas una a continuación de otra pero que todas o sólo algunas contengan deficiencias se denomina como interrupción del tracto sucesivo.

5. PRESENTE RESOLUCIÓN REGISTRAL QUE EJEMPLIFIQUE EL PRINCIPIO.

17.4.5.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD.-

1. DEFINICIÓN Referido directamente al tiempo, por cuanto en el reconocimiento de determinados derechos, tienen prioridad los más antiguos sobre los posteriores; se basa en el apotegma jurídico "prior tempore, potior iure" (Primero en tiempo, mejor en derecho); así de acuerdo a este Principio, los derechos que otorgan los registros, están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción, esta prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día, hora y fracción de hora en que determinado título se presenta al registro.

2. PRIORIDAD EXCLUYENTE 1. DEFINICIÓN Artículo 2017 del Código Civil, en los siguientes términos: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.” Los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre sí por lo que no procede la inscripción de ambos ni la determinación de su preferencia y rango, sino la inscripción del primero determinará el “cierre registral” respecto al presentado en segundo lugar. Se aplica solo a títulos incompatibles, que son aquellos que contienen actos o derechos excluyentes entre sí. Esta incompatibilidad deberá ser absoluta, es decir la imposibilidad de inscripción del segundo si se inscribe el primero

2. PRESENTE RESOLUCIÓN REGISTRAL QUE EJEMPLIFIQUE EL PRINCIPIO.

3. PRIORIDAD PREFERENTE 1. DEFINICIÓN. Artículo 2016 del Código Civil, en los siguientes términos: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.” Este principio reconoce la prioridad de rango respecto de los actos o derechos inscritos. En la cual el título primeramente presentado es preferente al título posteriormente presentado. La prioridad de rango se orienta pues a títulos compatibles en los que la inscripción de uno no determina la imposibilidad de la inscripción del presentado en segundo lugar. Y además los efectos de las inscripciones se retrotraen a la

fecha y hora del asiento de presentación. Pero existe excepciones: las anotaciones preventivas, bloqueo registral, la cesión del rango de hipotecas

2. POSPOSICIÓN DEL RANGO La posposición de rango es el acuerdo por el cual una hipoteca se traslada a un rango posterior. Por Ejemplo cuando se acuerda que la primera hipoteca pase a ser segunda hipoteca. En este supuesto el derecho que ocupará el lugar dejado libre no existe todavía

3. PERMUTA DEL RANGO Artículo 1114 del Código Civil, en los siguientes términos: “El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.” Artículo 1120 del Código Civil, en los siguientes términos: “Las hipotecas legales son renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales”. La renuncia y la cesión pueden hacerse antelada y unilateralmente. La permuta del rango es el acuerdo por el cual se intercambia el orden que aparece en el Registro. Es decir, que si existen tres hipotecas el acreedor hipotecario de la primera hipoteca, intercambia o cambia o permuta el rango hipotecario el hacerse acreedor hipotecario de la tercera hipoteca o con el La renuncia y la cesión con pueden antelada y unilateralmente acreedor hipotecario de la segunda hipoteca. En este supuesto las dos hipotecas ya se deben encontrar inscritas. Para ser factible la permuta es necesario que existan por lo menos dos hipotecas ya registradas. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente. El rango de las hipotecas legales puede cederse respecto a otras hipotecas legales y convencionales.

4. RESERVA DEL RANGO La reserva de rango es el acuerdo por el cual se reserva un puesto en el Registro, es decir, se aplica por ejemplo en el caso de la hipoteca. Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar”. Por ejemplo, cuando se inscribe una hipoteca pero reservando o separando un rango hipotecario, es decir, si existen dos hipotecas se constituye la tercera hipoteca no como tercera hipoteca sino como cuarta hipoteca.

5. SISTEMA DE RANGO FIJO El Sistema de Rango Fijo es el Sistema en el cual no se puede variar el rango, es decir, en estos Sistemas no se encuentra consagrada la posposición del rango ni tampoco la permuta del rango.

6. SISTEMA DE RANGO MÓVIL El Sistema de Rango Móvil es el Sistema en el cual se puede variar el rango de los derechos compatibles inscritos, es decir, en estos Sistemas si se encuentra consagrada la posposición del rango y la permuta del rango. En el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema de rango móvil pero sólo se encuentra permitida la cesión del rango hipotecario.

7. PRESENTE RESOLUCIÓN REGISTRAL QUE EJEMPLIFIQUE EL PRINCIPIO.

17.4.6. PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD 1. DEFINICIÓN Artículo 2022 del Código Civil, en los siguientes términos: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone”. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común

El propósito de este principio es impedir que se inscriban derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al derecho inscrito. Siendo un principio Erga Omnes. La renuncia y la cesión pueden hacerse antelada y unilateralmente

2. PRESENTE RESOLUCIÓN REGISTRAL QUE EJEMPLIFIQUE EL PRINCIPIO.