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Alejandro Medina Jiménez 1630283-3740 ANALISIS DEL CASO Teniendo en cuenta la forma en que ocurrió el caso en donde el señor Juanito Alimaña cumplió con lo acordado en la compraventa realizada -por el inmueble ubicado en la avenida Cañasgordas No. 16-25- el 10 de febrero de 2003 por común acuerdo entre las partes (Juanito Alimaña -comprador-, Juan Sinmiedo-vendedor-). En el acuerdo estaba estipulado que para la entrega de posesión del predio Juanito Alimaña debía realizar el pago del 50% del valor del predio (225 millones), cumpliendo con esto hizo posesión del inmueble a los dos días de realizar dicho pago y firmar el contrato de compraventa, esperando el plazo estipulado de 90 días para realizar la escrituración. Transcurridos 30 días desde la toma de posesión el señor Juan Sinmiedo informa que no se podrá hacer el proceso de escrituración debido a que debe salir del país sin definir posible fecha de regreso, en el lapso de este tiempo el seño Juanito Alimaña hace uso de sus facultades adquiridas al cumplir con lo estipulado en el contrato de compraventa y realiza mejoras sobre el predio, paga impuestos prediales, tasas municipales y pone los servicios públicos a su nombre, esto durante 11años desde que hizo posesión del inmueble. El día 10 de junio de 2016 muere Juanito Alimaña (13 años después de hacer posesión del inmueble), su hijo Pedrito Alimaña propone dos años después el día 5 de octubre de 2018 una demanda contra Juan Sinmiedo por prescripción decenal, al considerar que tiene justo título, posesión legitima y de buena fe, continua e interrumpida por mas de 10 años. REQUISITOS: •

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La buena fe es un principio que se presume en todas las relaciones jurídicas que realizan las personas a diario; el artículo 769 del código civil establece, que la buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria. En todos los otros, la mala fe deberá probarse. La buena fe, es una presunción legal, es decir, que admite prueba en contrario; respecto a la posesión el artículo 768 del código civil define la buena fe de la siguiente manera: “La buena fe es la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraudes y de todo otro vicio. La posesión se define en el código civil colombiano en su artículo 762 de la siguiente manera: “es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él, El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”. El justo título definido en el código civil en el artículo 765 como aquel que es constitutivo o traslaticio de dominio; el justo titulo juega un papel importante en la posesión, para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, ya que para adquirir la prescripción ordinaria se requiere ser poseedor regular. La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso, y concurriendo los demás requisitos legales. Art. 2512 CC.

La viabilidad de la pretensión de Pedrito Alimaña, es posible con dificultades, debido a que su padre cumplió con lo estipulado en el contrato de compraventa e hizo posesión de buena fe, además respondió por los asuntos tributarios del predio, estando amparado por

Alejandro Medina Jiménez 1630283-3740 diferentes artículos del código civil colombino que avalan la forma de adquirir el dominio, como la prescripción debido al tiempo en el cual Juanito Alimaña tuvo la posesión del inmueble, pero aquí se presenta un inconveniente y es que el derecho a la prescripción lo tiene su padre fallecido (Juanito alimaña) pedrito alimaña podría iniciar un proceso de sucesión y pedir al juez que en la sucesión entre el derecho a la prescripción, ya después de tener este derecho realizar la prescripción del inmueble. MODELO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE A continuación, se suministra un modelo con las cláusulas más comunes que se involucran en la elaboración de una “Promesa de compraventa de bien inmueble” figura que está regulada en el art.89 de la ley 153 de 1887. PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE Entre los suscritos, a saber: JUAN SINMIEDO mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de SANTIAGO DE CALI, identificado con cédula de ciudadanía número 112498472 de JAMUNDÍ, actuando a nombre PROPIO (propio, o en nombre y representación de __________ persona jurídica identificada con Nit y con domicilio social principal en la ciudad de_________) quien para los efectos del presente contrato se denominará EL PROMETIENTE VENDEDOR, de una parte; y de la otra, JUANITO ALIMAÑA mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de__________, identificado con cédula de ciudadanía número 30304271 de SANTIAGO DE CALI, actuando a nombre PROPIO (propio, o en nombre y representación de __________ persona jurídica identificada con Nit y con domicilio social principal en la ciudad de_________) quien en adelante se denominará EL PROMETIENTE COMPRADOR, se ha celebrado el presente contrato de promesa de compraventa que se rige con las siguientes cláusulas: Primera. OBJETO.—EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a vender al PROMETIENTE COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar el bien inmueble que se describe a continuación: Bien inmueble ubicado en la calle AVENIDA CAÑASGORDAS número 16-25 de la urbanización o barrio CAÑASGORDAS de la ciudad de CALI, el cual cuenta con 1050 metros cuadrados y alinderado de manera general así: por el norte, con CENTRO DEPORTIVO LAS PALMAS; por el sur, con UNIVERSIDAD ICESI; por el oriente, con ESCUELA INCOLBALLET; por el occidente, con PROPIEDAD DE EDUARDO OLAYA. Dicho inmueble se identifica con la cédula catastral No. 0100000100075 . Segunda: TRADICION.—El Inmueble que por este contrato se promete vender por una parte, y comprar por la otra lo adquirió el prometiente vendedor por compra hecha a PEDRO CONGO, según consta en la escritura pública número 1258521438 de fecha 07-12-1999, expedida por la Notaría No16 del círculo de CALI la cual fue registrada en fecha 13-022001 en el folio de matrícula inmobiliaria No.003867 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos PRINCIPAL (principal o seccional) del Círculo de SANTIAGO DE CALI. Tercera: OTRAS OBLIGACIONES. —El PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a transferir el dominio del inmueble objeto del presente contrato libre de hipotecas, demandas civiles, embargos, condiciones resolutorias, pleito pendiente, censos, anticresis y en general, de todo gravamen o limitación del dominio y saldrá al saneamiento en los casos de la ley. También se obliga el PROMETIENTE VENDEDOR al pago de paz y salvo de

Alejandro Medina Jiménez 1630283-3740 impuestos, tasas y contribuciones causadas hasta la fecha de la escritura pública de compraventa. Cuarta: PRECIO.—El precio del inmueble prometido en venta es de CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS ($450.000.000) moneda corriente, suma que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará al PROMETIENTE VENDEDOR así: a) DOCINTOS VEINTICINCO MILLONES DE PESOS ($225.000.000) a la fecha de la firma del presente contrato; dicha suma será cancelada en CHEQUE (efectivo, cheque, etc.; si es en especie, colocar la mayor cantidad de detalles del bien que se da como forma de pago) b) el saldo, es decir, la suma de DOCINTOS VEINTICINCO MILLONES DE PESOS ($225.000.000) al momento del otorgamiento de la escritura pública correspondiente. Quinta: ARRAS. —La cantidad de DOCINTOS VEINTICINCO MILLONES DE PESOS ($225.000.000)) que el PROMETIENTE VENDEDOR declara recibido del PROMETIENTE COMPRADOR a satisfacción, se entrega a título de arras confirmatorias del acuerdo prometido y serán abonadas al precio total al momento de perfeccionarse el objeto de esta promesa. Sexta: CLAUSULA PENAL. —Los prometientes establecemos, para el caso de incumplimiento, una multa de valor igual a la entregada como arras si el incumplimiento es de parte del PROMETIENTE COMPRADOR quien entonces perderá el valor dado; y si el incumplimiento es por parte del PROMETIENTE VENDEDOR éste devolverá al PROMETIENTE COMPRADOR el doble del valor indicado. Séptima: OTORGAMIENTO. —La escritura pública que deberá hacerse con el fin de perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará en la Notaría 20 del círculo de CALI el día 12 DE MAYO DE 2003 a las 09:30. Octava: PRORROGA. —Sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito, mediante cláusula que se agregue al presente instrumento, firmada por ambas partes por lo menos con dos (2) días hábiles de anticipación al término inicial señalado para el otorgamiento de la escritura pública. Novena: ENTREGA. —En la fecha del otorgamiento de la escritura pública el PROMETIENTE VENDEDOR hará la entrega material del inmueble al PROMETIENTE COMPRADOR, con sus mejoras, anexidades, usos y servidumbres y elaborarán un acta para constancia de la diligencia. Décima: GASTOS. —Los Gastos que ocasione la firma de este contrato, los que demande el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como la autorización y registro de la escritura pública de compraventa serán de cargo de las dos partes por mitades. Los contratantes, leído el presente documento, dan su asentimiento expresamente a lo estipulado y firman como aparece, ante testigos que los suscriben, en la ciudad de CALI a los 10 días del mes de FEBRERO de 2003 en dos ejemplares, uno para cada prometiente.

_____________________________ PROMETIENTE VENDEDOR Nombre: Juan Sinmiedo CC. 1112498472

_______________________________ PROMETIENTE COMPRADOR Nombre: Juanito Alimaña CC. 30304271

Alejandro Medina Jiménez 1630283-3740 _____________________________ TESTIGO Nombre: María Fernanda Suarez CC. 1113457382

________________________________ TESTIGO Nombre: Arturo Vidal CC. 16288256