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MIGUEL VÁSQUEZ – ARQUITECTO R.U.C: 0914134564001

INFORME PERICIAL

Unidad Judicial Multicompetente con sede en el Cantón Samborondón, Provincia del Guayas PROCESO: 0932120090010 FECHA: 01-FEBRERO-2018

DIRECCIÓN: COOP. LOS SAUCES MZ. N VILLA 20 SECTOR EL RECREO I (DURÁN – ECUADOR) • CELULAR: 0989550845 - 0939428873

MIGUEL VÁSQUEZ – ARQUITECTO R.U.C: 0914134564001

Guayaquil, 01 de Febrero del 2018

INFORME PERICIAL

1. DATOS GENERALES DEL JUICIO, O PROCESO DE INDAGACIÓN PREVIA

Nombre Judicatura o Fiscalía

Unidad Judicial Multicompetente con sede en el cantón Samborondón, Provincia del Guayas

No. de Proceso

0932120090010

Nombre de Jueza encargada

AB. MARLENE JAZMIN SOTOMAYOR PEÑAFIEL

Nombres y Apellidos del Perito

MIGUEL ANGEL VASQUEZ BORJA

Profesión y Especialidad acreditada

ARQUITECTO INMUEBLES

No. de Calificación

1040590

Fecha de caducidad de la acreditación

2019-12-01

Dirección de Contacto

Coop. Los Sauces Mz. N Villa 20 - Duran

Teléfono fijo de contacto

(04)2892496

Teléfono celular de contacto

0939428873 - 0989550845

Correo electrónico de contacto

[email protected]

AVALUADOR

DE

BIENES

2. ANTECEDENTES 2.1. DATOS DEL JUICIO El día 13 de Enero se realizó la designación de perito judicial en el siguiente proceso: JUICIO: 0932120090010 FECHA MAXIMA DE POSESION: 19/01/2018 PROVINCIA: GUAYAS CANTON: SAMBORONDÓN OBJETO DE LA PERICIA: PRACTICAR NUEVO AVALUO DE BIEN INMUEBLE DEPENDENCIA JURISDICCIONAL: UNIDAD JUDICIAL MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS.

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ACTOR(ES)/OFENDIDO(S): BORIS ANDRES ORTIZ SUAREZ, CASTRO DE CALDERON VERONICA Y LARREA DE ORTIZ ANA MARIA, LUIS VASCONEZ FEBRES CORDERO, POR LOS DERECHOS QUE REPRESENTA DE URBANIZACION VISTA AL PARQUE, ARQ. MERCEDES CASTRO. DEMANDADO(S)/PROCESADO(S): ABRIL DE PEREZ MARIANA DE JESUS COMPAÑIA FONTESPAI S.A. ACCIÓN/INFRACCIÓN: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO. 2.2. ACTA DE SORTEO PERITO. 13/01/2018

16:03,

ACTA

DE

SORTEO

DE

PERITO/A

UNIDAD

JUDICIAL

MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS.SAMBORONDON, sábado trece de enero del dos mil dieciocho, a las dieciseis horas y tres minutos, dentro del proceso judicial No. 0932120090010, Se procede a realizar el sorteo/designación de la/el perito VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL en la profesion ARQUITECTURA/DISEÑO especialidad Avaluador de Bienes Inmuebles. http://consultas.funcionjudicial.gob.ec/informacionjudicial/public/informacion.jsf 2.3. POSESION DE PERITO – PROVIDENCIA GENERAL. 17/01/2018 12:11, UNIDAD JUDICIAL MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS ACTA DE POSESION DE PERITO (A). Siendo el día de hoy miércoles diecisiete de enero del dos mil dieciocho, a las doce horas y once minutos, ante mi SOTOMAYOR PEÑAFIEL MARLENE JAZMIN, en mi calidad de Juez del UNIDAD JUDICIAL MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS, e infrascrito(a) secretario (a), comparece VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL, a fin de posesionarse al cargo de perito (a) para la experticia de Avaluador de Bienes Inmuebles, dispuesta en la providencia de fecha sábado trece de enero del dos mil dieciocho, al efecto juramentado(a) que ha sido (a) en legal y debida forma, advertido (a) de las penas del perjurio y de las responsabilidades del perito (a) constantes en la Ley y en el Reglamento del Sistema Pericial Integral de la Función Judicial (Resolución No. 040-2014 del Pleno del Consejo de la Judicatura),promete desempeñarse legal y fielmente. La dependencia jurisdiccional le concede hasta el 19 de enero del 2018, para que emita y remita su informe a este juzgado. Para los fines previstos en la Ley firman en unidad de acto el señor Juez, el perito (a) y el (la) secretario (a) que certifica. SOTOMAYOR PEÑAFIEL MARLENE JAZMIN JUEZ VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL PERITO (A) MURILLO LOPEZ CARLOS ANTONIO SECRETARIO. http://consultas.funcionjudicial.gob.ec/informacionjudicial/public/informacion.jsf 2.4. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE. La inspección del bien inmueble se realizó el día 17-4-06, entre las 10:00 y 12:30. Localización Geográfica: Localizado en el Cantón Samborondón, Parroquia La Puntilla, Urbanización Vista Al Parque. Solar No. 36 con la siguiente orientación según información Registro de la Propiedad: al

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Norte Calle Pública con 20,26 mts; al Sur pared medianera con 20 mts; al Este Solar No. 35 con 39,88 mts; y al Oeste Solar No. 37 con 42,99 mts. Superficie: 823.33 metros cuadrados. Coordenadas Geográficas UTM tomadas en peritaje (Ver Anexo croquis 001). Punto 1: E 624930, N 9770556; Punto 2: E 624950, N 9770556; Punto 3: E 624949, N 9770517; Punto 4: N 624929, E 9770517. Altura Promedio: 1.7 msnm.

3. METODOLOGIA A APLICARSE. Avalúo de terreno: Para determinar el valor del terreno se tomaron en cuenta varios factores para comprobar si el valor del suelo tiene correspondencia al precio de venta de mercado: 1.- El lote está ubicado en una zona de característica netamente residencial de clase media alta. 2.-El lote posee una perfecta ubicación, facilidad de acceso, cercanía al casco comercial y una orientación acorde para desarrollar cualquier tipo de proyecto arquitectónico. 3.-Es un lote con unas excelentes características panorámicas, vista hacia la vía principal de la urbanización. 4.-En cuanto a su privacidad, no existe ningún tipo de problemas, se cuenta con seguridad privada dentro de la urbanización y seguridad publica próxima. 5.-Cuenta con todos los servicios básicos y complementarios para una conveniente habitabilidad, además de los servicios dados por la urbanización en cuanto a mantenimiento de exteriores. INVESTIGACION DIRECTA: Se hicieron 10 consultas de avalúos por terrenos de similares características en el sector, tomando en cuenta la oferta y demanda sobre el interés comercial, además de la lista de precios que manejan las empresas inmobiliarias que están más actualizadas sobre el valor del terreno): Urb. Los Lagos Km. 2 ½ Vía Samborondón, $ 370.00 el m2 de terreno. Urb. Lagos de Batán, (Vértice Inmobiliaria) $ 440.00 el m2 de terreno. Urb. Biblos, diagonal a C.C. Riocentro (Meta Soluciones) $220.00 el m2 de terreno. Urb. Vista al Parque $362.00 el m2 de terreno. Urb. Barlovento, Isla Mocolí $297.00 el m2 de terreno. Urb. Ciudad Celeste, $230.00 el m2 de terreno. Urb. Isla del Río, Urb. Mocolí, $349.00 el m2 de terreno. Urb. El Condado, Sector cercano a Urb. Los Lagos, $200.00 el m2 de terreno. Urb. El Condado Viconlici, $180.00 el m2 de terreno. Urb. en Via a Samborondon Km. 3 (Inmoplusvalía) $300.00 el m2 de terreno.

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VALOR PROMEDIO $294.80 el m2 de terreno. VALOR ADOPTADO: Analizados los datos y cálculos anteriores se adopta el siguiente valor: $294.80 Precio por m2 de terreno Valor del Terreno M2: $ 242,717.68

Avalúo de edificación:

Se tomó en cuenta la lista de precios de constructoras e inmobiliarias de Guayaquil, cuantificando el costo actual de una vivienda de las mismas características. Valor de Reposición: compuesto de dos análisis; Costo de la edificación y edificación menos depreciación. Factores por depreciación: Al valor de reposición, se aplicó factores de depreciación de forma proporcional al tiempo de vida útil y estado de conservación de acuerdo al siguiente cuadro: DEPRECIACION TOTAL DE UNA EDIFICACION EN PORCENTAJE DE SU VALOR A NUEVO, DEBIDO A SU EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO

ESTRUCTURA EDAD

AÑOS DE ANTIGÜEDAD

MADERA

MIXTA

METALICA Y H. ARMADO

5 AÑOS

0,84

0,90

0,95 a 0,91

6 A 9 AÑOS

0,63

0,77

0,90 a 0,86

10 A 14 AÑOS

0,34

0,60

0,85 a 0,81

15 A 19 AÑOS

0,00

0,44

0,80 a 0,71

20 A 29 AÑOS

0,00

0,28

0,70 a 0,61

30 A 39 AÑOS

0,00

0,00

0,60 a 0,51

40 Y MAS AÑOS

0,00

0,00

0,50 a 0,30

Los valores de esta tabla se sustentan y se podrán aplicar mediante los métodos más empleados en el medio para la depreciación de edificaciones tales como: Método de Ross-Heidecke y Tabla de Fitto y Corvini. En este caso particular se aplicó la del Método de Ross-Heidecke. A esto se suma un valor comercial que se encuentra en un 2.5% sobre costo de la edificación. DIRECCIÓN: COOP. LOS SAUCES MZ. N VILLA 20 SECTOR EL RECREO I (DURÁN – ECUADOR) • CELULAR: 0989550845 - 0939428873

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Una vez establecida la metodología indicada, llegamos a las siguientes conclusiones:

4. CONCLUSIONES. Calculo del valor de un bien inmueble que presenta las siguientes características: Año de construcción Superficie de terreno Edificabilidad Costo de construcción Valor de mercado del suelo Vida útil estimada Estado de conservación

1999 823,33 431,31 $ 420,00 $ 294,80 50 años Muy Malo

m2 m2 c/m2

Para calcular la depreciación utilizaremos la tabla Ross-Heidecke:

Año Años totales Superficie de terreno Edificabilidad (m2) Costo de construcción Valor de mercado de suelo

1999 18 823,33 431,31 420 294,8

m2 m2 c/m2 c/m2

Columnas tabla Ross-Heidecke 1,0 EXCELENTE 1,5 MUY BUENA 2,0 BUENA 2,5 NORMAL 3,0 REGULAR 3,5 MALO 4,0 MUY MALO 4,5 DEMOLICION 5,0 IRRECUPERABLE

Calculo de Coste de Reposición: Costo de construcción Valor del suelo TOTAL CR

$ 181.150,20 $ 242.717,68 $ 423.867,88

Tabla Ross-Heidecke para edificación Estado de conservación Columna 8 % de vida útil 36% Valor tabla Ross-Heidecke 64.20% Depreciación Ross-Heidecke $ 116.298,43

Terreno y Edificación menos depreciación Costo de construcción Valor del suelo TOTAL CR

$ 64.851,77 $ 242.717,68 $ 307.569,46

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Total avalúo = $ 307.569,46 El valor será TRESCIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE DOLARES AMERICANOS CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS ($ 307.569,46). Este valor corresponde a lo verificado bajo los siguientes parámetros: 1.

Oferta y demanda del sitio especifico, para la cual se ha realizado el análisis

2.

Aspecto, lo da las condiciones intrínsecas del bien inmueble, en donde se ubican.

comparativo con precios de terrenos similares del sector y alrededores.

5. DOCUMENTOS DE INCLUSION – ANEXOS.

El presente informe consta de fotografías tomadas el día de la inspección (26 en total), 2 fotografías aéreas tomadas de Google Earth, un plano de coordenadas y dos gráfico en 2D de la distribución de la vivienda, dando fe de la veracidad del informe.

6. INFORMACIÓN ADICIONAL. Condiciones actuales de bien inmueble: A continuación se indican las especificaciones técnicas de lo existente en la residencia y su condición actual según la revisión efectuada (Ver Anexo fotografías). Estilo: Art-Deco y minimalista Estructura: En concreto reforzado (en mal estado). Cubierta: losa de hormigón armado con cúpulas de vidrio en dos dormitorios (en pésimo estado). Pisos: Porcelanato, cerámica y mármol importado (en mal estado). Paredes: Mampostería de bloque enlucido, estucados y pintados (Un 30% presenta grietas ligeras, un 20% grietas muy pronunciadas y un 10% en estado de desmoronamiento). Carpintería Metálica: Ventanas de aluminio (todas deterioradas y en mal estado), puertas metálicas exteriores (algunas existentes en mal estado), pasamanos en hierro forjado sin mantenimiento. Carpintería en Madera: Puertas interiores en mal estado y no existentes en varias habitaciones. Baños: Enchape Pisos y muros (en mal estado), aparatos incompletos. Cocina: Gabinetes en madera, mesón en granito, aparatos incompletos. Pisos escalera: Granito importado (área de Lobby en mal estado).

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Exteriores: Piscina en completo estado de abandono, cuarto de bomba con artefactos incompletos y deteriorados. Jardinería: Arborización sin mantenimiento y jardineras en mal estado. No existe energización y los servicios correspondientes a AA.PP. y AA.SS. son obsoletos. Área de Construcción planta baja y planta alta: 431.31Mts2 La edad del inmueble es aproximadamente 18 años.

7. DECLARACIÓN JURAMENTADA. Ante todo lo expuesto en el presente documento, declaro que los datos que se han presentado son verdaderos, y que no se ha ocultado ni alterado ningún tipo de información o documento. Autorizo al Consejo de la Judicatura a comprobar por todos los medios legales la autenticidad de las declaraciones y la información que constan en este informe, dejando constancia que conozco las penas contempladas en la Ley para el caso de incurrir en perjurio. Es todo cuanto puedo declarar bajo el rigor del Juramento y en honor a la verdad.

8. FIRMA Y RÚBRICA.

___________________________________ ARQ. MIGUEL ANGEL VÁSQUEZ BORJA Perito de la Función Judicial No. 1040590 Registro Senescyt: 1030-15-1364712

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ANEXO DE FOTOGRAFIAS No.001 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA No. de Proceso: 0932120090010

Izq. Foto Vista aérea a 50m; Der. Foto vista aérea a 20m. Fuente: Google Earth

Izq.-Der. Fachada frontal, se puede apreciar la falta de cerramiento y los daños en ventanas por falta de habitabilidad y mantenimiento. Se ha emblocado la ventanas a la izquierda de fachada reemplazando ventanas.

Las 4 siguientes fotos se muestra la falta de mantenimiento y jardinería, mal estado de la piscina, camineras y cerramiento en mal estado.

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ANEXO DE FOTOGRAFIAS No.002 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA No. de Proceso: 0932120090010

Las 10 siguientes fotos pertenecen a la planta baja. Se pueden apreciar deterioro en casi todas las paredes y losa. Además de incursión de pandillas que han causado daños severos y aparente robo de artefactos.

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ANEXO DE FOTOGRAFIAS No.003 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA No. de Proceso: 0932120090010

Las 10 siguientes fotos pertenecen a la planta alta. Se pueden apreciar deterioro en casi todas las paredes y losa. Además de incursión de pandillas que han causado daños severos y aparente robo de artefactos.

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ANEXO DE CROQUIS No.001 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA No. de Proceso: 0932120090010

Coordenadas geográficas UTM tomadas con GPS Montana 650t.

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ANEXO DE CROQUIS No.002 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA No. de Proceso: 0932120090010

A la izquierda: croquis de ambientación planta baja, a la derecha: croquis de ambientación planta alta. Ambas sin escala.

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