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AVALUO COMERCIAL

HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23

AVALUO COMERCIAL

ÍNDICE  ANTECEDENTES. 1. IDENTIFICACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO. 1.1.Identificación legal. 1.2.Identificación geográfica. 1.3.Identificación catastral. 1.4.Identificación de uso. 2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE. 2.1.Descripción del sector. 2.2.Descripción del producto inmobiliario. 2.2.1. Terreno. 2.2.2. Construcción 2.2.3. Característica de la construcción. 3. VALORACIÓN. 3.1.Calculo del avalúo del terreno. 3.2.Calculo del avalúo de construcción. 3.3.Calculo de avalúo en obras complementarias. 3.4.Resumen de la valoración Avalúos Comercial. 4. OBSERVACIONES.

5. ANEXOS.

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ANTECEDENTES. El presente trabajo realizado por el estudiante Rodríguez Silva Harold Joel, realiza el siguiente avalúo de una edificación para la materia de Formulación Proyectos o Avalúos, aplicando todos los conocimientos adquiridos en la cátedra impartidas por Arq. Jaqueline Jaramillo. El avalúo comercial es útil para conocer el valor real de la propiedad, es decir, cuál es su precio real en el mercado y qué precio puede obtenerse por su venta. Esto nos ayuda a saber si el precio que pagamos por la bien raíz es el precio real y factible. Se toman en cuenta las condiciones físicas del inmueble, en qué estado de conservación se encuentra, si la propiedad es nueva o usada, la urbanización del mismo, si cuenta con todos los servicios como agua, luz, drenaje, escuelas y mercados, entre otros.

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1. IDENTIFICACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO. 1.1. IDENTIFICACIÓN LEGAL. Nombre del cliente: Sr. Alex Patricio Palacios Hanze. Año de inscripción: 17 de Septiembre del 2016. Nº de fojas: SIN DATOS Nº de inscripción: SIN DATOS

1.2.IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA. El producto inmobiliario se encuentra ubicado en: Dirección: Vía San Mateo. Provincia: Manabí. Cantón: Manta. Parroquia: Manta. Sector: Urbanización de Manta Beach. Nº de lote: 28 Manzana: C

MANTA BEACH

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1.1.IDENTIFICACIÓN CATASTRAL. Clave catastral municipal:

01743008

1.2.IDENTIFICACIÓN DEL USO. El uso del inmueble es únicamente residencial debido al estar situado dentro de la urbanización de Manta Beach.

A – 304 Aislada En este plano de uso y ocupación de suelo, nos indica que se puede construir en altura hasta 14mt. El frente mínimo es 10.00m, retiro frontal 3.00m, retiro posterior 2.00m, retiros laterales 1.50m. 2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE. 2.1.DESCRIPCIÓN DEL SECTOR.

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inmueble está ubicado en la urbanización de Manta Beach, dicho lugar se encuentra dentro del límite urbano y actualmente es un sector en proceso de consolidación, con un estatus económico alto, donde su principal referencia es que se encuentra al frente de la urbanización Villa Real, y tiene una accesibilidad en la avenida principal de la ruta del Spondylus. Equipamiento. En salud cuenta con el centro médico más cercano es el hospital Rodríguez Zambrano, que está a 5 minutos en vehículo. En educación cuenta con 2 establecimientos educativos cerca de la urbanización, entre ellos está el colegio Manabí que está al lado derecho (este) de la urbanización específicamente al ingreso de la misma y Leonardo Da Vichi y un poco más alejada (500m). En recreación frente a la urbanización está el coliseo donde hay gran variedad de áreas recreativas como canchas, piscinas y gimnasio. En lo comercial se la puede encontrar a lo largo de la ruta del Spondylus, donde existen gran variedad de locales que ofertan mercadería tomando la ruta hacia el centro de la ciudad, también se puede mencionar que el Mall del Pacifico está ubicado a 15 minutos en vehículo. La accesibilidad está garantizada ya que se cuenta con excelentes calzadas y aceras en las vías principales y secundarias, el principal acceso hacia la urbanización es mediante la ruta del Spondylus, por donde circulan hay gran afluencia de vehículos y transportes urbanos. Factores sensoriales. El ruido se encuentra presente debido a que por la principal vía de circunvalación transitan muchos vehículos a grandes velocidades y recientemente los buses urbanos están llegando hasta esta parte de la ciudad, no se perciben malos olores por este sector, las visuales que se dan en la urbanización son vistas abiertas.

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2.2. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE. El inmueble está ubicado en la vía San Mateo, en la urbanización de Manta Beach, manzana: C nº de lote: 28 dicho lugar se encuentra dentro del límite urbano y actualmente es un sector en proceso de consolidación. 2.2.1. TERRENO. La parcela tiene un área aproximada de 317.80 m2 cuyas medidas se indican a continuación: Frente: 15 m2 Fondo: 24.74 m2 En los cuadros de áreas generales de la urbanización se cumple con los porcentajes de uso de suelo total área útil, vías, áreas verdes. Las medias del terreno son F- 15m L- 24,74m, la superficie total del terreno es de 317.80m2, la superficie de la vivienda es de 241.87 m2 netos de construcción. Tiene una forma irregular. Su topografía es regular. No presenta ninguna construcción obsoleta ya que el terreno está dentro de una urbanización % de construcción es el A – 304 En este plano de uso y ocupación de suelo, nos indica que se puede construir en altura hasta 14mt. El frente mínimo es 10.00m, retiro frontal 3.00m, retiro posterior 2.00m, retiros laterales 1.50m. 2.2.2. CONSTRUCCIÓN. Área de construcción planta baja: 120 m2 Área de construcción planta alta: 121.87 m2 Área total de construcción: 241.87 m2

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2.2.3. CARACTERÍSTICA DE LA CONSTRUCCIÓN. Áreas de la construcción m2. Nº de plantas: 2 más terrazas accesible.

Espacios que lo conforman.        

1 Sala. 1 Cocina. 1 Comedor. 1 Baño Social. 1 Dormitorio Master. 2 Dormitorios con baños privados 1 Sala Privada, tipo sala de estar 1 Patio Posterior

Estructura y Acabados. Uso de los materiales tradicionales como hormigón armado, y acabados muy lujosos ya que se encuentra en una urbanización de alto estatus económico. Obras complementarias.     

1 Parqueadero 1 Cisterna Camineras 1 Área Bbq 1 Piscina

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Descripción detallada: (Vivienda C 28) ELEMENTO

TIPO DE ESTRUCTURA

ESTADO BUENO

Estructura

Hormigón armado



Piso

Porcelanato



Sobre piso

Hormigón simple



Entre piso

Losa de hormigón



Paredes exteriores

Mixta



MALO REGULAR

-Ladrillo maleta (planta baja) -Bloque Alivianado (planta alta)

Paredes interiores

Mixta



-Ladrillo burrito (planta baja) -Bloque Alivianado (planta alta)

Enlucido

Toda la casa – pasteado



Cubierta

Losa de hormigón



Tumbados

Si



Escalera

Hormigón armado



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Acabados: ELEMENTO

ACABADOS

ESTADO BUENO

Puerta principal

Madera y bordes de aluminio galvanizado.



Puertas interiores

Madera



Puerta exterior

Metal



Ventanas

Aluminio y vidrio



Muebles de cocina

Granito pulido y madera



Muebles para bar

Granito Pulido



Botellero para bar



Recubrimiento de madera



Closet

Hormigón y madera



Escalera

Piso de porcelanato



Sanitarios

Fv o edesa



Lava manos pedestal

Fv o edesa



Cerraduras

Tekno



Pinturas exteriores incluido empaste

Empaste Premium, pintura látex supremo exterior o similar se aplica sellador antes de la pintura



Pintura interiores incluido empaste

Empaste Premium, pintura látex supremo exterior o similar se aplica sellador antes de la pintura



Antideslizante para baño

Cerámicas con texturas anti deslizantes.



Pintura para tumbado HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23

MALO

REGULAR

 AVALUO COMERCIAL

Instalaciones eléctricas



Instalaciones sanitarias



Rejas



Balcones

Recubrimientos de pisos

Recubrimientos de paredes

Vidrio templado



Pasamanos de madera



Área social : porcelanato



Cocina: porcelanato



Baños: cerámica



Terrazas: hormigón armado



Parqueos :hormigón simple



Área social : enlucido y empaste



Cocina: enlucido y granito pulido , pintura



Baños: cerámica y pintura



Terrazas: pintura



Parqueos :pintura



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3. VALORIZACIÓN

AVALUÓ COMERCIAL.  3.1. CALCULO DEL AVALUÓ DEL TERRENO. Según el estudio del mercado (anexo 001) se la asigna un valor de $ 190.00 m2

TERRENO

SUPERFICIE

VALOR M2

TOTAL

317.80m2

$ 190.00

$ 60.382

El avaluó del terreno es de, sesenta mil trecientos ochenta y dos dólares americanos. ($ 60.382)

 3.2. CALCULO DEL AVALUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN. Se le asignó el valor de $ 798.00 sacado del método residual (Anexo 003) en relación

con la vivienda de igual características y con acabados similares y que se encuentran cerca del bien inmueble a evaluar.

CONSTRUCCIÓN EN PLANTA BAJA. CONSTRUCCIÓN EN PLANTA ALTA. TOTAL

SUPERFICIE

VALOR M2

TOTAL

120 m2

$798.00

$ 95.760

121.87 m2

$798.00

$ 97.252 $ 193.012

El avaluó de la construcción de la vivienda consta de dos plantas y es de cientos noventa y tres mil con doce centavos en dólares americanos.

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 3.3. CALCULO DEL AVALUÓ EN OBRAS COMPLEMENTARIAS. TOTAL ÁREA BBQ

$ 1.100

PARQUEO

$ 1.200

CISTERNA

$ 3.300

CAMINERIAS

$ 1.100

TOTAL

$ 6.700

El avaluó de las obras complementarías consta de área BBQ, parqueo, cisterna, camineras, es de seis mil setecientos dólares americanos. ($ 6.700).

 3.4. RESUMEN GENERAL. SUPERFICIE (M2)

VALOR ($/M2)

TOTAL DE AVALUÓ ($)

TERRENO

317.80m2

$ 190.00

$ 60.382

LO EDIFICADO

241.87m2

$798.00

$ 193.012

OBRAS COMPLEMENTARIAS. TOTAL.

$

6.700

$ 260.094

El avaluó total del bien inmueble es de doscientos sesenta mil con noventa y cuatro centavos en dólares americanos y no se le aplica el factor de depreciación.

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4. OBSERVACIONES

 La técnica utilizada para la valorización de este inmueble es el Avaluó Comercial o de Mercado, por lo que se procedió a realizar un análisis de mercadeo en la zona ver (anexo 001). Para realizar esta valoración correspondiente del terreno y el inmueble de esta investigación se procedió a:  Realizar la investigación o recopilar la cantidad de terrenos y vivienda en venta y que sirvan como base para desarrollar el proceso comparativo (anexos 002)  El valor de terreno por m2 se determinó mediante el estudio de mercado de terrenos en el cual se toma como referencia 3 terrenos ubicados dentro del sector o cercanos a nuestra edificación a evaluar.  El valor de construcción por m2 se determinó tomando como referencia una edificación en el sector mediante un método residual ver (anexo 003).  Anexo (004), Planos del inmueble.

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3. ANEXOS. ANEXO 001 ESTUDIO DE MERCADO. Mediante este estudio de mercado se busca determinar y cuantificar la oferta y el estudio de la comercialización de precios de terrenos en la urbanización de Manta Beach, tomando como referencia 3 terrenos con sus respectivos precios por M2. Partiendo de una forma más organizada de ponderar o de hacer una calificación mediante cuadros comparativos en una escala de 1 – 10 que se muestran a continuación.

$ m2

FACTORES CLAVE Condición de lo urbano.

$ 190,00

$ 160,00

$150,00

T. ESTUDIO 8.5

T1

T2

T3

8.5

8.5

8.5

10

10

8

9

10

9

8

8

10

8

9.5

8

9

9

8.5

9

9

9.5

9

9.5

10

10

10

10

9.5

9.1

8.7

8.8

Equipamientos. Accesibilidad. Forma/ Ocupación. Infraestructura. Factores sensoriales. Categoría social. Total $190.00 $100.00

$75.00

T1

T2 Y T3 T HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23

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T1.- Ubicado en la manzana D # de lote 22 valor por m2 $190, esta urbanización esta casi en la periferia del cantón y al estar un poco lejos de todo, cumple con los equipamientos como lo es salud, educación, recreación y cuenta con otros equipamientos tiene una buena accesibilidad la cual es por la ruta del Spondylus. T2. – Ubicado en la manzana J # de lote 12 valor por m2 $160, esta urbanización esta casi en la periferia del cantón y al estar un poco lejos de todo a pesar de todo cumple con los equipamientos como lo es salud, educación, recreación y cuenta con otros equipamientos tiene una buena accesibilidad la cual es por la ruta del Spondylus. T3.- Ubicado en la manzana M # de lote 16 valor por m2 $150, esta urbanización esta casi en la periferia del cantón y al estar un poco lejos de todo a pesar de todo cumple con los equipamientos como lo es salud, educación, recreación y cuenta con otros equipamientos tiene una buena accesibilidad la cual es por la ruta del Spondylus. Teniendo ya nuestro análisis comparativo nos podemos percatar que nuestro terreno de estudio se encuentra en un rango de 9.1/10 el cual se asemeja un poco a nuestro T1 y luego hacemos la escala de valoración ya con nuestro análisis podemos decir que nuestro terreno está a 190 el metro cuadrado.

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ANEXO 002 OFERTAS DE TERRENOS:

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TERRENO 1

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ANEXO 002 OFERTAS DE TERRENOS:

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TERRENO 2

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ANEXO 002 OFERTAS DE TERRENOS:

TERRENO 3

OFERTAS DE CASAS: HAROLD JOEL RODRIGUEZ SILVA #23

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CASA 01

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ANEXO 003 MÉTODO RESIDUAL. Referencia vivienda V1 de Manta Beach, precio de la vivienda 170,000 dólares americanos, superficie del terreno 295m2, área construida 130m2  1. Cálculo del valor del terreno. Según el estudio del mercado se le asigna de $ 190.00 dólares por m2. TERRENO 295m2

$ M2 190.00 $

Precio total de oferta de vivienda.

$ 170.000

Precio del terreno.

$ 56.050

Total

$ 113.95

TOTAL DEL TERRENO 56.050

 2. Calculo de obras complementarias. TOTAL. ÁREA BBQ 1.300 PARQUEADERO 2.100 CISTERNA 4.500 CAMINERAS 2.200 TOTAL. $ 10.100 Precio total

$ 113.95

Total de obras complementarias

$ 10.100

Total

$ 103.85

Luego una vez obtenido el valor total que salió $ 103.85 se le divide superficie construcción que es igual a 130m2. 103.85 ÷ 130 = 798.00

Precio de m2 construido = $ 798.00

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ANEXO 004 PLANO DEL INMUEBLE.

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ANEXO 004 PLANO DEL INMUEBLE.

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