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GUÍA DE APLICACIÓN NIC 40: PROPIEDADES DE INVERSIÓN

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GUÍA DE APLICACIÓN NIC 40 Propiedades de Inversión Nuestra única meta es exceder sus expectativas

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes. Propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para: (a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o

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(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones. Un derecho sobre una propiedad que se mantenga por un arrendatario en régimen de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como una propiedad de inversión siempre que: (a) se cumpla el resto de la definición de propiedad de inversión;

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(b) el arrendamiento operativo se contabilice como si fuera un arrendamiento financiero, de acuerdo con la NIC 17 Arrendamientos; y (c) el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en esta Norma para medir el activo reconocido. Las propiedades de inversión se reconocerán como activos cuando, y sólo cuando: (a) sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad; y (b) el costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma fiable. Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo. Los costos asociados a la transacción se incluirán en la medición inicial. El costo inicial del derecho sobre una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento financiero y clasificado como propiedad de inversión, será el establecido para los arrendamientos financieros en el párrafo 20 de la NIC 17; esto es, el activo se reconocerá por el menor importe entre el valor razonable de la propiedad y el valor presente de los pagos mínimos por arrendamiento.

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De acuerdo con ese mismo párrafo, se reconocerá como pasivo, un importe equivalente. La Norma permite a la entidad elegir entre: (a) El modelo del valor razonable, según el cual se mide la propiedad de inversión, después de la medición inicial, por su valor razonable, reconociendo los cambios del valor razonable en el resultado del periodo; o (b) El modelo del costo. El modelo del costo se encuentra desarrollado en la NIC 16, y requiere que la propiedad de inversión sea medida al costo depreciado (menos cualquier pérdida por deterioro acumulada). La entidad que elige el modelo del costo debe revelar el valor razonable de la propiedad de inversión. El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición. Una propiedad de inversión se dará de baja en cuentas (será eliminada del estado de situación financiera) cuando se venda o cuando la propiedad de inversión quede permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios económicos futuros procedentes de su disposición. La pérdida o ganancia resultante del retiro o la disposición de una propiedad de inversión, se determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la transacción y el importe en libros del activo, y se reconocerá en el resultado del periodo en que tenga lugar el retiro o la desapropiación (a menos que la NIC 17 exija otra cosa, en el caso de una venta con arrendamiento posterior). Ejemplos: Situación

Una empresa compra un terreno para la construcción de una nueva fábrica en un futuro próximo. Una empresa compra un edificio. Una parte del edificio será utilizado como la oficina central y la otra parte será alquilada. Una empresa firmó un contrato de arrendamiento de un inmueble. La empresa subarrendará el edificio a otra empresa en régimen de arrendamiento operativo.

Propiedad de inversión

Propiedad ocupada por el dueño

Otros

X X

X

(nota 1)

(nota 1)

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a) El contrato inicial es un contrato de arrendamiento financiero X(no activo) b) El contrato inicial es de un arrendamiento operativo Una empresa tiene una propiedad en construcción, con la intención de venderla cuando el desarrollo se haya completado. Una empresa de bienes raíces tiene una propiedad para vender en el curso de su negocio. Una empresa es propietaria de un edificio que se alquila a una empresa del grupo. a) Los estados financieros individuales de la empresa

X (Propiedad bajo construcción) X (Inventario)

X

X

b) Estados financieros consolidados Una empresa ha firmado un acuerdo para construir una propiedad para otra empresa

La empresa es propietaria de un hotel y transfiere ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de gestión. a) Las empresas son, en esencia, un inversionista b) Las empresas mantiene una exposición significativa a la variación en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

X (contrato de construcción NIC 11)

X

X

Nota 1: " Ciertas propiedades se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o apreciación del capital, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado. Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión cuando se utilice una porción insignificante del mismo para la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos. "NIC 40.10

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Ejemplo - Determinación del valor razonable ¿Cuáles son las respuestas adecuadas a las siguientes preguntas? SI

NO

1. El valor razonable de las propiedades de inversión es generalmente su valor de mercado 2. La empresa determina el valor razonable después de deducir los costos de transacción que pueda incurrir en la venta u otra disposición 3. El valor razonable debe reflejar los precios de mercado Del pasado 4. El valor razonable debe reflejar los precios futuros esperados de mercado 5. El valor razonable de las propiedades de inversión debe reflejar el estado y las circunstancias del mercado actual a la fecha de cierre del balance, y no el estado pasado o futuro 6. El valor razonable es el mejor precio posible en el mercado: - Después de una comercialización adecuada - Antes de la comercialización adecuada 7. El valor razonable se puede determinar por referencia a las transacciones entre partes relacionadas 8. El valor razonable es similar al valor de uso, tal como se define en la NIC 36, Deterioro del valor de los activos 9. Determinación del valor razonable sobre la base de una evaluación por un valor independiente es: - Obligatoriamente requerido - Recomendado

Solución SI 1. El valor razonable de las propiedades de inversión es generalmente su valor de mercado 2. La empresa determina el valor razonable después de deducir los costos de transacción que pueda incurrir en la venta u otra disposición 3. El valor razonable debe reflejar los precios de mercado Del pasado 4. El valor razonable debe reflejar los precios futuros esperados de © 2014 www.consultasifrs.com

NO X X

X X 5

mercado 5. El valor razonable de las propiedades de inversión debe reflejar el estado y las circunstancias del mercado actual a la fecha de cierre del balance, y no el estado pasado o futuro 6. El valor razonable es el mejor precio posible en el mercado: - Después de una comercialización adecuada - Antes de la comercialización adecuada 7. El valor razonable se puede determinar por referencia a las transacciones entre partes relacionadas 8. El valor razonable es similar al valor de uso, tal como se define en la NIC 36, Deterioro del valor de los activos 9. Determinación del valor razonable sobre la base de una evaluación por un valor independiente es:

X

X X X X

X - Obligatoriamente requerido - Recomendado

X

Ejemplo - Modelo del valor razonable Una empresa es propietaria de un edificio que cumple con la definición de una propiedad de inversión. El tasa impositiva es del 30%. La base imponible del edificio es de 5.000 y se supone que no cambia con el tiempo. El valor razonable del edificio: 31 de diciembre 2010 5.000 31 de diciembre 2011 7.000 31 de diciembre 2012 6.000 Esta empresa opta por aplicar el modelo del valor razonable de la NIC 40, Propiedades de Inversión. 1) ¿Qué impacto tendrá esta decisión en la ganancia o pérdida neta para el año 2011 y para el año 2012? 2) El 31 de diciembre de 2003, la empresa vende el edificio en 6.500. ¿Cuál es el importe de la ganancia o pérdida en la disposición del edificio antes de impuestos? Solución 1) ¿Qué impacto tendrá esta decisión en la ganancia o pérdida neta para el año 2011 y para el año 2012? Año 2011 - Impacto en la utilidad o pérdida neta © 2014 www.consultasifrs.com

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Variación del valor razonable (7.000-5.000) Pasivo por impuesto diferido para reconocer los cambios en el valor razonable (2000x30%) Gastos de impuestos

+2000

-600

+1400 Año 2012 - Impacto en la utilidad o pérdida neta Variación del valor razonable (6000-7000) Cambio en el ingreso por impuesto diferido (1000x30%) – impuesto corriente

-1000 +300

-700 2) El 31 de diciembre de 2013, la empresa vende el edificio en 6500. ¿Cuál es el importe de la ganancia o pérdida en la disposición del edificio antes de impuestos? Año 2013 - Importe de la ganancia o pérdida en la disposición Precio de venta

- Importe en libros del edificio Ganancia por la venta

+6500

-6000 500

Un gasto fiscal de 150 también se debe reconocer (500x30%)

El resumen técnico de la norma ha sido preparado por el equipo técnico de la Fundación IFRS y no ha sido aprobado por el IASB. Para conocer los requisitos completos se debe hacer referencia a las Normas Internacionales de Información Financiera. Si se desea tener estos elementos adicionales, es necesario que Usted se suscriba a la versión paga del IASB – www.ifrs.org Los ejemplos incluidos en este material han sido desarrollados por el equipo de ConsultasIFRS, Usted no puede copiar, derivar, editar, traducir, descompilar, realizar ingeniería inversa, modificar, usar, o reproducir cualquier contenido.

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