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CIV 374 - Temas Especiales de Construcción “Gestión de la Empresa Inmobiliaria” Sesión 7 – “Financiamiento bancario del proyecto inmobiliario” Ing. Roberto Carlo Barreto Luna Magister en Administración de Empresas

25 de Octubre de 2012

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SESION 7: FINANCIAMIENTO BANCARIO DEL PROYECTO INMOBILIAIRIO

a. b. c. d. e. f.

Documentación técnica para el banco Documentación económica para el banco Expediente del proyecto para presentación al banco Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto Negociación de condiciones de financiamiento con el banco Selección de banco para financiamiento del proyecto

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 7

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SESION 7: FINANCIAMIENTO BANCARIO DEL PROYECTO INMOBILIAIRIO

a. b. c. d. e. f.

Documentación técnica para el banco Documentación económica para el banco Expediente del proyecto para presentación al banco Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto Negociación de condiciones de financiamiento con el banco Selección de banco para financiamiento del proyecto

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DOCUMENTACION TECNICA PARA EL BANCO

Documentación solicitada • La documentación técnica solicitada por el banco para analizar el financiamiento de un proyecto es:

o Currículum del constructor y/o promotor o Copia del contrato de construcción (si es diferente al promotor) o Certificado Registral Inmobiliario (CRI) con vigencia no mayor de 3 meses o Tasación del terreno donde se desarrollará el proyecto o Anteproyecto aprobado por la municipalidad o Licencia de obra (si hubiese sido obtenida) o PU y HR del año en curso o Pagos de impuesto predial y arbitrios del año en curso o Estudio de mercado (análisis de competencia de la zona) o Análisis de factibilidad y perfil económico del proyecto o Flujo de caja del proyecto o Detalle de costos del proyecto o Estado proyectado de resultados del proyecto o Estructura de financiamiento propuesto por el promotor o Flujo de ventas o Memoria descriptiva del proyecto Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 7

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DOCUMENTACION TECNICA PARA EL BANCO

Documentación solicitada o Planos: ubicación, arquitectura y demás especialidades o Certificado de parámetros urbanísticos vigente o Certificado de zonificación y vías o Certificado de habilitación urbana o Presupuesto de obra por ratios / presupuesto de obra definitivo o Cronograma valorizado de obra o Cuadro de acabados o Sistema constructivo a emplearse (memoria descriptiva) o Estudio de suelos o Cuadro de áreas del proyecto y departamentos o Cuadro de precios de unidades inmobiliarias o Cuadro de ventas actualizado (relación de unidades inmobiliarias vendidas) o Resumen de marketing del proyecto (brief) o Resumen ejecutivo del proyecto

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SESION 7: FINANCIAMIENTO BANCARIO DEL PROYECTO INMOBILIAIRIO

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Documentación técnica para el banco Documentación económica para el banco Expediente del proyecto para presentación al banco Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto Negociación de condiciones de financiamiento con el banco Selección de banco para financiamiento del proyecto

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DOCUMENTACION ECONOMICA PARA EL BANCO

Documentación solicitada • La documentación económica solicitada por el banco para analizar el financiamiento de un proyecto es: o EEFF de cierre y de situación con detalle de cuentas de la inmobiliaria o EEFF de cierre y de situación con detalle de cuentas del constructor o Constancia de pagos mensuales del IGV de acuerdo al EEFF de la inmobiliaria o Constancia de pagos mensuales del IGV de acuerdo al EEFF del constructor o Declaración jurada del pago del impuesto a la renta de la inmobiliaria o Testimonio de compra-venta del terreno o Copia legalizada de la escritura pública de compra-venta del terreno o Formato de información básica y/o ficha del cliente o Formato de relación patrimonial de fiadores solidarios o Carta de la inmobiliaria solicitando el financiamiento del proyecto

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a. b. c. d. e. f.

Documentación técnica para el banco Documentación económica para el banco Expediente del proyecto para presentación al banco Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto Negociación de condiciones de financiamiento con el banco Selección de banco para financiamiento del proyecto

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EXPEDIENTE DEL PROYECTO PARA PRESENTACION AL BANCO

Pasos a seguir • Completar el expediente con la documentación técnica y económica del proyecto

• Enviar expediente con información técnica y económica al banco • Reuniones con el banco para absolver sus dudas y completar requerimientos • Recepción de propuesta comercial inicial del banco

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PARAMETROS CON LOS QUE UN BANCO EVALUA UN PROYECTO

Parámetros de evaluación • Los parámetros de evaluación que el banco considera para un proyecto inmobiliario son:

o Ubicación del proyecto o Tasación del terreno o Arquitectura y cuadro de acabados o Aspectos normativos del proyecto o Memoria descriptiva del proyecto y de las etapas del mismo o Resumen ejecutivo del proyecto o Precio de venta por m2 (estudio de mercado) o Precio de construcción por m2 (acorde con el mercado) o Estrategia comercial (ventas y marketing) o Proyectos anteriores (currículum del promotor inmobiliario y de la constructora) o Análisis del perfil y del flujo de caja del proyecto o Porcentaje de aporte del promotor inmobiliario o Línea de financiamiento del banco o Porcentaje de pre-ventas por etapas o Análisis de los riesgos del proyecto

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Documentación técnica para el banco Documentación económica para el banco Expediente del proyecto para presentación al banco Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto Negociación de condiciones de financiamiento con el banco Selección de banco para financiamiento del proyecto

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NEGOCIACION DE CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO CON EL BANCO

Condiciones a negociar • Las condiciones de financiamiento a negociar con el banco para un proyecto inmobiliario son:

o Porcentaje de aporte de capital o Línea de construcción o Tasa de préstamo para la construcción o Condiciones de evaluación de pre-ventas (cuando se considera una pre-venta) o Porcentaje de pre-ventas para los inicios de etapas de construcción o Condiciones de devolución de capital o Condiciones de devolución de utilidades o Monto retenido por el banco hasta inscripción en RRPP de los departamentos o Monto de pago mensual a la supervisión del banco para el proyecto o Línea de fianzas para clientes que compren con otros bancos o Cuenta de ahorro de los clientes a nombre de inmobiliaria (de ser posible) o Sistemas de ahorros para los clientes (n meses, tasas, % inicial) • Negociar con varios bancos estas condiciones y armar un cuadro comparativo de las propuestas comerciales

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Documentación técnica para el banco Documentación económica para el banco Expediente del proyecto para presentación al banco Parámetros con los que un banco evalúa un proyecto Negociación de condiciones de financiamiento con el banco Selección de banco para financiamiento del proyecto

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SELECCIÓN DE BANCO PARA FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO

Pasos a seguir • Analizar el cuadro comparativo de las condiciones comerciales de los bancos y elegir al banco que tenga mejores condiciones • Recepción de propuesta comercial final del banco del banco elegido • Ratificar banco que financiará el proyecto o cambiar de banco • Elaboración de contrato de financiamiento del proyecto con el banco • Firma de contrato de financiamiento de proyecto con el banco

• Aperturar cuentas bancarias del proyecto • Aprobar y habilitar la líneas de financiamiento

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