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CONVIÉRTETE EN UN

INVERSIONISTA Cristian Lecaros

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INMOBILIARIO EXITOSO

febrero

“El dinero no es la meta, el dinero no tiene valor en sí, el valor viene de los sueños que el dinero te ayuda a alcanzar”. -Robert Kiyosaki-

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

AGRADECIMIENTOS Quiero dar infinitas gracias al eterno Dios. A pesar de que muchas veces lo encasillamos en diferentes cajas de religión organizada, Él es más real y presente de lo que nos imaginamos en nuestro día a día. A cada minuto Él nos quiere hablar, solo que a veces no tenemos sintonizado el dial correcto. A mis dos grandes mujeres, mi amada esposa Noemí y mi madre Sylvia, quienes en diferentes etapas de mi vida han sido un apoyo fundamental, y me han animado y enseñado a ser una mejor persona, más trabajadora, más esforzada, más perseverante y más resiliente. Esto finalmente me permite cumplir el sueño de poder servir a otros ayudándolos a alcanzar los suyos, porque de eso se trata la felicidad. A mis suegros, Sergio y Noemí, quienes con su gran amor, cariño y hospitalidad me recibieron en su familia como otro hijo más.

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

ÍNDICE Prólogo

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Un poco de historia

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Introducción al Mundo Inmobiliario

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Beneficios de invertir en el mundo inmobiliario

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¿Qué debemos revisar y considerar a la hora de invertir en activos inmobiliarios?

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¿Cómo evaluar en términos simples un proyecto inmobiliario?

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Problemas potenciales en tu emprendimiento inmobiliario

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Venta de bienes raíces e impuesto a la venta

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Simplificaciones en el mercado de la vivienda

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Recomendaciones para el inversionista

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Acerca del autor

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por Gonzalo Polanco Z.

por Gonzalo Polanco Z.

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

PRÓLOGO Comenzar un emprendimiento no es nada fácil; menos pasar y sobrevivir el valle de la muerte. Han pasado más de 11 años desde que junto con Noemí comenzamos a invertir, luego de muchas luchas para comprar nuestro primer departamento de inversión. Traté de devolverlo literalmente decenas de veces durante el periodo de construcción, viviendo en carne propia el arrepentimiento del comprador. Querido lector; en el proceso de levantar esta empresa han habido momentos de lágrimas, luchas, inseguridades, miedos, traiciones, pero también muchas alegrías, amistades, esperanzas y sueños de muchos de mis amigos y ya clientes que han sido cumplidos, y que me han permitido ver poco a poco la transformación financiera de sus vidas. Esta vida necesita coraje para poder vivirla. Creo que no es casualidad que tengamos muchos cuadros de depresión en mi país: pienso que nos hemos olvidado de correr más riesgos, volar más lejos, soñar lo que aún no existe y visionar un mañana mejor; no solamente para nuestro núcleo más cercano, sino para todos mis colaboradores, mis inversionistas y finalmente para que la humanidad se encuentre menos esclavizada por sus finanzas y vuelva a tener las ganas de vivir. Solo tenemos que dar el primer paso. Sé que cuesta muchísimo, pero de alguna manera la mano sobrenatural de Dios estará a tu lado si el sueño que persigues es ayudar a mucha gente. Los talentos que te entregó el Creador no son para guardarlos en el armario de tu casa, sino más bien para ayudar a una humanidad llena de problemas y desafíos por resolver. Junto con Noemí queremos, con todas nuestras fuerzas, cumplir la Visión de nuestra empresa, que es democratizar el acceso a bienes raíces de inversión para mejorar el bienestar financiero de las personas y de sus futuras generaciones. Como diría Steve Jobs, fundador de Apple, piensa en que algún día todos moriremos. Este es el mejor recordatorio de que sigas tus sueños y no los de otros, escucha esa pequeña vocecita divina en tu interior. Espero este corto libro te inspire y te ayude a cumplir tus sueños y proyectos. Cristián y Noemí Lecaros.

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1. UN POCO DE HISTORIA Nací en el año 1977 en Conchalí, en el sector norte de Santiago. En esa zona la falta de posibilidades para los jóvenes es algo habitual, y en realidad la comuna se ha hecho conocida por estrellas del fútbol como Gary Medel, o cantantes como Zalo Reyes. Mi familia estaba conformada por mi padre y mi madre, quienes se separaron cuando yo tenía ocho años. Mi madre tuvo que trabajar todo el tiempo y mucho más duro para sacarme adelante, ya que trabajaba como Asistente Social con un sueldo de empleada del sector público. En esta situación y lo recuerdo como si fuera ayer- mis requerimientos a mi madre eran básicamente los mismos: siempre le pedía que llegara más temprano a casa o me pasara a buscar al colegio, como lo hacían las mamás de mis amigos. Era ahí cuando ella me respondía: “Y si no trabajo, ¿de qué vivimos?”. A mi corta edad me di cuenta que el dinero recibido mes a mes y trabajar de sol a sol eran prácticamente una necesidad crítica para vivir: que uno debía prácticamente vivir para trabajar, y sacrificar tiempos de calidad con los que uno más quiere, dado que, al parecer, el dinero es algo que escasea y que es extremadamente difícil de conseguir. Gracias a Dios, pude estudiar en un buen colegio en Santiago Centro. El Instituto Alonso de Ercilla de los Hermanos Maristas me albergó después de que el colegio Modelo de Conchalí –donde estudié mis primeros años- fue completamente devastado por el terremoto de 1985. Tras muchos años de lucha con las matemáticas, logré ingresar a Ingeniería Comercial en la Universidad de Chile en 1994. Terminé graduándome como uno de los mejores de mi promoción en el año 2000., para luego comenzar mis primeros años como empleado en empresas nacionales y multinacionales. Pese a estos logros, en lo más profundo me sentía como un canario en una caja de aves: miraba todos los días por la ventana y me percataba de que tenía dinero y sueños a realizar, pero no tenía tiempo ni libertad. Fue ahí cuando mi esposa Noemí, en un lento proceso que había comenzado desde que éramos novios, me cambió el switch mental: es decir, la transformación desde “ser” un gastador compulsivo de dinero, a una persona en búsqueda de nuevas formas de invertir y multiplicar nuestro dinero, que con tanto esfuerzo y sacrificio nos costaba ahorrar mes a mes. Este cambio paulatino de mentalidad junto con el regalo del libro “Padre Rico, Padre Pobre”, de Robert Kiyosaki, me significó entender, entre otras cosas, que mi casa no era un ACTIVO. En ese tiempo, el mercado inmobiliario en Chile y en varias partes del mundo estaba presentando atractivas rentabilidades; tenía una serie de beneficios tributarios, y era una fuente de estabilidad financiera y multiplicación patrimonial, incluso por generaciones. Estos y otros aspectos la hacían una industria muy interesante de estudiar. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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MI RENUNCIA Toda la revolución que estaba generando esta nueva área ligada a la “libertad financiera”, me llevó a muchas noches sin dormir y a despertar con más ganas de “tomar el control de mi vida y tener libertad”; es decir, escuchar y seguir a esa vocecita en mi corazón, como diría Steve Jobs en su discurso en la Universidad de Stanford y que está disponible en Youtube si quieres buscarlo. ¿Por qué deseaba tanto la “Libertad Financiera”? Simplemente para ser dueño de mi tiempo, y distribuirlo e invertir en los temas realmente importantes de la vida, como pasar más tiempo con la familia, los amigos y sin duda ayudando a los más desfavorecidos. Lo anterior me motivó finalmente a renunciar a mi empleo. Gracias al apoyo incondicional de mi esposa, empecé a armar nuestro primer negocio (un Instituto de Inglés) comprando paralelamente nuestra primera propiedad para inversión. No fue fácil; mi madre, en su comprensiva preocupación, nos repetía a mi esposa y a mí que cómo éramos tan locos de renunciar a un empleo “seguro” (nótese la palabra). Ahí me percaté de que iba a ser el primero de mi generación familiar en pagar el precio y lanzarme como emprendedor. Nuestro primer departamento se materializó el año 2006, donde firmamos la primera promesa de compraventa a través de la visión y valentía de mi esposa Noemí, porque la verdad es que, en ese entonces, el miedo me carcomía por dentro y no podía dormir. Sin darme cuenta, estaba viviendo sicológicamente el “arrepentimiento del comprador”. Finalmente, y luego de muchas batallas y tener que lidiar solos con temas de los cuales no teníamos ni la más mínima idea (como promesas, escrituras, financiamiento bancario, corretaje de la propiedad, etc.), recibimos nuestra primera propiedad. No tenía ni idea de cómo podíamos comenzar, pero cometiendo errores se aprende. Así fuimos administrando poco a poco nuestras propiedades familiares, que lentamente fueron pagando sus dividendos con los arriendos durante todos estos años.

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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LA GRAN CRISIS ES IGUAL A LA GRAN OPORTUNIDAD Corría finales del año 2008 y comienzos del año 2009 cuando comenzó la Gran Crisis Financiera sistémica en todo Estados Unidos, y posteriormente hacia el mundo. Como muchos de ustedes recordarán, todos decían que el cielo se iba a caer y que venía prácticamente el Armagedón. Sin embargo, como nos enseñó el gran mentor Kiyosaki en uno de sus libros, esta era una excelente oportunidad para salir a comprar. Gracias a Dios, junto con Noemí tomamos una buena dosis de coraje y compramos en ese entonces la máxima cantidad de propiedades que nos pudiera entregar el sistema financiero con un mínimo pie posible. Ella estudió corretaje de propiedades en la noche y por ende los administraba, mientras que paralelamente yo realizaba la tasación financiero- comercial para saber cuál era el verdadero valor de esos activos en crisis. Bajo esta modalidad compramos varias unidades y pasamos poco a poco a conocer el otro lado de la moneda, el lado más desconocido y menos enseñado en los sistemas educativos del mundo: el lado del inversionista.

UNA PERSPECTIVA DIFERENTE En esta época pasé a conocer un mundo paralelo y muy poco conocido para la clase media: el mundo donde ocupando de manera intensiva e inteligente tu capacidad crediticia, poco a poco, una persona común y corriente podía comenzar a armar un patrimonio inmobiliario solo utilizando su mente, que es el activo más poderoso que nos ha entregado Dios, y no a través del trabajo intensivo, como normalmente se nos ha enseñado.

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2. INTRODUCCIÓN AL MUNDO INMOBILIARIO El primer paso es entender los conceptos asociados al tema Inmobiliario: es decir, educación financiera. Cuando viajamos a un país que no es de habla hispana, debemos tener un idioma en común para aprovechar nuestra visita. Por esta razón es tan importante aprender algunos conceptos fundamentales de esta industria, para poder hablar su mismo idioma y prosperar. En este libro revisaremos conceptos como Activo, Pasivo, Patrimonio, Deuda buena, Deuda mala, Gasto bueno y Gasto malo, Plusvalía, Flujo de efectivo, Ganancia de capital, Presupuesto e Ingreso pasivo. Estos son los conceptos básicos que debemos aprender para comenzar a comprender el mundo de las inversiones inmobiliarias. Las definiciones a continuación han sido simplificadas al máximo con fines meramente educativos:

a) Activo: todo lo que tengo a mi nombre que pone dinero mensualmente en mi bolsillo. Ejemplo:el arriendo de una propiedad para inversión.

b) Pasivo: son todas las obligaciones financieras que tiene una persona, que le implican sacar dinero de su bolsillo mensualmente. Ejemplo:el dividendo de la propiedad donde uno vive.

c) Patrimonio: por una definición contable universal, la definición de Patrimonio sería “Activo - Pasivo = Patrimonio”. Ello significa, en términos simples, que todo lo que yo tengo menos lo que le debo a alguien más es lo que finalmente es mío (patrimonio). Ejemplo:Tenemos una propiedad para inversión que está tasada actualmente en UF 1.500. Le pregunto a mi ejecutiva de cuenta cuánto es la deuda que yo mantengo con el banco por esa propiedad y el valor en UF al día de hoy es 1.000. Si mi patrimonio es 1.500 menos 1.000, ello implicaría UF 500. De acuerdo a la definición anterior, y asumiendo el contexto que la tasa de apreciación del valor o plusvalía de un bien raíz sea mayor que la tasa de crecimiento del valor de mi deuda bancaria, se generaría patrimonio positivo, o también si, por ejemplo, la persona haya comprado a un muy buen valor ese activo frente a su real valor comercial de mercado, por ejemplo en un remate.

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d) Deuda buena / gasto bueno: en el contexto de las deudas, casi siempre escucho a la gente decir y pensar que todas las deudas son malas y esto no es así. La deuda buena tiene relación con una deuda que la persona asume en el sistema financiero, pero con la principal característica que existe un activo real que la respalda. mensual que yo debo pagar asociado a esa deuda y que finalmente implicará, al pagarlo Ejemplo: si tomo un crédito hipotecario para comprar una propiedad (deuda), pero puedo obtener ingresos asociados a su arriendo se trataría de una Deuda buena, debido a que existe un activo inmobiliario detrás de esa compra. Y no solamente eso, sino que los ingresos mensuales por concepto de arriendo me permitirán ir pagando el gasto bueno que se generaría cada mes, hasta finalmente ser el dueño de ese activo en un cien por ciento y generar patrimonio.

e) Deuda mala / gasto malo: como dijo algún sabio filósofo alguna vez, se trata de cuando compramos cosas que no necesitamos para tratar de impresionar a personas que no nos quieren. Ejemplo: comprar un viaje al Caribe para dos semanas (Deuda mala) y terminar pagándolo (gasto malo) en tres años. Sin duda que un viaje es un regalo para el alma, pero claramente si me tengo que endeudar a tasas de interés altísimas y pagar en varios meses, probablemente el costo emocional de pagar esa deuda va a reemplazar al agrado de ese tiempo de descanso y muy probablemente terminaremos pagando dos viajes en vez de uno. Otro ejemplo sería comprar un auto último modelo sin ninguna necesidad de tenerlo y donde ya sacándolo de la automotora pierde al menos el IVA del 19%. Además, cada año va perdiendo plusvalía, y el crédito automotriz que voy pagando mensualmente me significaría pagar dos autos.

f) Plusvalía: Es el mayor valor de un activo inmobiliario medido desde el momento de la compra, hasta el momento de su tasación comercial o eventualmente venta (enajenación) del mismo.

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h) Flujo de efectivo: Flujo mensual recibido por el dueño de la propiedad de inversión resultante de la diferencia entre el ingreso por arriendo mensual, la comisión de administración, las contribuciones proporcionales y el dividendo de dicha propiedad.

i) Ganancia de capital: Mayor valor asociado a la venta de un activo inmobiliario descontado su valor de deuda actual antes de impuestos.

f) Presupuesto: en términos simples es la cantidad de dinero que se estima que será necesaria para enfrentar ciertos gastos. Normalmente los presupuestos son mensuales, para luego, con la ayuda de Excel proyectarlos anualmente. Este sistema nos permitirá saber a ciencia cierta de cuánto dinero dispongo mensualmente para, en este caso, destinar a inversiones inmobiliarias. Es fundamental preparar un proceso formal de presupuesto personal y/o familiar antes de poder comenzar con cualquier proceso de inversión, lo que sin duda alguna va a significar asumir compromisos financieros para adelante. Este proceso comienza con considerar todos los ingresos percibidos mensualmente, como además todos los gastos de vivienda, luz, agua, gas, pago de cuota de créditos, colegios, vacaciones, útiles escolares, ropa, seguros, dividendos, contribuciones, peluquería, jardinero, etc. A través de la simple diferencia de ambos ítems puedo saber, con un alto grado de certeza, cuánto flujo mensual tengo disponible para el ítem de inversiones.

g) Ingreso pasivo: flujo de dinero que percibe un inversionista a través de sus inversiones inmobiliarias en las que no mantiene una participación activa de su tiempo, por ello su nombre de “pasivo”, a diferencia de un trabajo donde uno debe estar físicamente presente para generar el ingreso.

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3. BENEFICIOS DE INVERTIR EN EL MUNDO INMOBILIARIO 1. Bajo flujo mensual necesario para poder comenzar Hoy en día, a diferencia de nuestros países vecinos, tenemos la posibilidad de poder pagar entre el 10 al 20 por ciento de un proyecto inmobiliario durante la etapa de construcción. Eso significa que una persona puede pagar cuotas desde 100.000 pesos mensuales para poder ingresar a un proyecto para inversión. Lo anterior implica una mejora significativa en la posibilidad de acceso de una persona natural a inversiones inmobiliarias, siempre y cuando hoy sea sujeta a crédito hipotecario en el sistema financiero.

2. Seguros asociados que protegen contra catástrofes Cuando una persona invierte en alguna propiedad a través de un crédito hipotecario, este último tiene incorporado y de forma obligatoria los seguros de incendio, terremoto y gravamen como seguros básicos y obligatorios. Siempre es posible agregar por un costo adicional otras coberturas, pero lo importante a destacar es que incluso la muerte del titular estaría cubierta a través del seguro de desgravamen. Por ende la familia directa, cónyuge, pareja o hijos no quedaría con deuda, sino por el contrario, con un patrimonio totalmente pagado, actuando de esta manera como un seguro de vida que además estaría pagándolo, en gran parte o en su totalidad, el ingreso por arriendo mensual.ingreso por arriendo mensual.

3. Protección de la inflación Nuestra economía y todos los principales servicios que consumimos se encuentran indexados a la inflación. Eso quiere decir que al presentar Chile inflaciones de 4 a 5 por ciento anual, lo que pagamos continuamente por bienes y servicios que consumimos va subiendo más y más. Al tener un inversionista propiedades donde sus ingresos se van indexando vía IPC anual, implica que el poder de compra de su fuente de ingresos está siendo protegida, independientemente del monto de inflación anual que registre el país.

4. La tierra estratégica es finita Las ubicaciones estratégicas en el Gran Santiago y regiones se van acabando y, en consecuencia, dichos lugares van aumentando su plusvalía y demanda por diferentes razones: una estación de Metro cerca, sistemas de transporte y conexiones, colegios, clínicas y hospitales, etc. Todos los nuevos desarrollos inmobiliarios deben ir alejándose cada vez más de esos puntos de interés, al no existir más tierra para desarrollo disponible. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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5. Alta demanda en zonas urbanizadas y capitales alrededor del mundo Hace varios años, muchos países -incluido Chile- han venido mostrando un considerable movimiento de personas que vivían en zonas rurales y que buscan nuevas oportunidades en sus capitales por diversas razones: mejor educación para sus hijos, mejores prestaciones de salud, mejores oportunidades laborales, entre otros. Todo lo anterior ha implicado un positivo impacto en la demanda de departamentos de formatos más pequeños (microdepartamentos) para renta y que exhiben en términos generales, y especialmente en zonas cercanas al Metro, bajas tasas de vacancia y altas velocidades de arriendo.

6. Sistema de AFP no sería suficiente para mantener el costo de vida de muchas personas en la tercera edad El sistema de AFP fue creado en la década de los ‘80, pensando en una expectativa de vida de 69 años aproximadamente para los hombres. Sin embargo, hoy en día y de acuerdo a la Organización Mundial de la Salud (OMS), en Chile los hombres viven un promedio de 82 años y las mujeres unos 85. Si a lo anterior le sumamos los impresionantes avances de la medicina en los últimos años, podría implicar que, en menos de una década, los chilenos y chilenas puedan tener expectativas de vida sobre los 95 años. Por ende, estimamos que para la gran mayoría de los chilenos, los fondos de pensión podrían no ser suficientes para cubrir los años de esa diferencia en mayor expectativa de vida, y los flujos de ingresos necesarios para cubrir la brecha del actual sistema irán en aumento. De ahí que consideramos importante para las personas en su etapa laboral activa, de buscar complementar dichos ingresos vía AFP con ingresos pasivos, por inversiones inmobiliarias realizadas previamente.

7. Alta demanda en lugares con un riesgo país controlado e instituciones serias hile mantiene, en general, una imagen de seriedad y confiabilidad institucional, junto con bajos índices de criminalidad en comparación con otros países de Latinoamérica. Esto ha repercutido en que empresas y personas de otros países elijan vivir, trabajar o hacer negocios en Santiago. Esto implica directamente en una mayor demanda por arriendos en la capital en formato de departamentos pequeños y eventualmente en regiones con foco de inversiones extranjeras.

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8. Este tipo de activos son bienes heredables con un impacto multigeneracional Lo extraordinario de los bienes raíces es que son ingresos pasivos que una generación se esfuerza en levantar, pero que sin duda pueden ser transferidos a sus familiares o herederos directos luego de fallecido el titular original. Esto impacta en sus vidas siendo un flujo perpetuo en el tiempo, permitiendo a la próxima generación comenzar con otra base patrimonial y sin duda alguna siendo una ayuda fundamental en mantener a una familia fuera de la pobreza por generaciones.

9. Beneficios tributarios Una persona natural sin propiedades actualmente a su nombre, puede hacer uso de la Ley del DFL2 de 1959, que señala, entre otros puntos y resumiéndola al máximo para fines educativos- que toda persona natural tiene derecho a comprar dos inmuebles de menos de 140 metros cuadrados que le permitirán acceder a esta exención tributaria, donde dichos flujos de ingreso por arriendo de por vida no serán considerados ingresos renta por el Servicio de Impuestos Internos en sus declaraciones anuales como contribuyente. Por ende, ese flujo sería exento de impuesto, independientemente del tramo tributario en que se encuentre el cliente en cuestión.

10. Bajas tasas de interés en el mercado En general, desde el año 2009 hemos observado en el mercado financiero muy bajas tasas de interés de financiamiento para créditos hipotecarios, que permiten que la rentabilidad de proyectos inmobiliarios de inversión sea aún mucho más atractiva. Lo anterior implica que las inversiones inmobiliarias son una interesante alternativa a considerar, siendo varias veces más rentables que los depósitos a plazo y/o fondos mutuos. Estas tasas de financiamiento podrían eventualmente subir, pero al ser el comportamiento de la economía históricamente cíclica, siempre estaría la oportunidad de poder acceder a un refinanciamiento del crédito.

11. Aumento de pie requerido por parte del Sistema Financiero A partir del 02 de enero de 2016, las personas que requieran financiamiento para su propiedad se enfrentarán a un nuevo escenario, donde se requerirá un mayor pie por parte de los bancos y donde incluso varios de ellos han comenzado a cambiar sus políticas de financiamiento durante este último trimestre de 2015. A raíz de lo anterior, esperamos que la demanda por arriendos en general aumente, dado que existirán menos personas con la posibilidad de comprar su casa propia y, por ende, deberán arrendar, postergando esta decisión hasta completar el nuevo pie necesario.

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12. Posibilidad de capturar plusvalía durante la etapa de construcción Un proyecto inmobiliario tiene actualmente diferentes etapas, detallándose a continuación:

12 a) Preventa: En términos generales, es la etapa donde el proyecto está tramitando su permiso de edificación en la municipalidad y se ha presentado un anteproyecto. En ese momento, el inversionista ya podría reservar unidades a precios preferentes con la Inmobiliaria, esperando el permiso definitivo de construcción para poder firmar promesa (se pueden reservar unidades en esta etapa desde $100.000 pesos mensuales normalmente). Una de las mayores ventajas en esta etapa es poder comprar a los valores más bajos posibles, con el consecuente impacto de la mayor plusvalía en el momento de la entrega de la propiedad, como además de que exista la disponibilidad completa del proyecto en cuestión y así poder elegir unidades, formatos, orientación, etc. La dificultad de esta etapa es que al no existir publicidad, solo grandes inversionistas y sus clientes tienen acceso a este tipo de reserva inmobiliaria.

12 b) Venta en blanco: Es el momento en el que la inmobiliaria ya tiene el permiso de edificación aprobado, el terreno ya se ha despejado para comenzar próximamente la obra y ya se ha colocado un aviso o letrero en la propiedad con alguna publicidad asociada al proyecto. Existe también una interesante plusvalía en esta etapa y se puede promesar inmediatamente la(s) unidad(es) que le interesen al cliente.

12 c) Venta en verde: Es cuando, en términos generales, ya ha pasado alrededor de un año desde la preventa, y ha comenzado la construcción del edificio.Paralelamente se han comenzado a vender unidades a través de la sala de venta, donde los clientes ya pueden ver detalles del mismo a través de un departamento piloto. La plusvalía disminuye dramáticamente en esta etapa, y además quedan muy pocas unidades para elegir, y en consecuencia pocos precios atractivos. En conclusión, no se recomienda comprar en esta etapa para el inversionista. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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Entrega inmediata: Es cuando el proyecto ya se encuentra terminado y con la respectiva recepción final por parte de la Municipalidad. No se recomienda comprar en esta etapa, dado que no hay prácticamente plusvalía y las pocas unidades disponibles están al valor de mercado, sin un descuento significativo en el precio salvo contadas excepciones.

4. ¿QUÉ DEBEMOS REVISAR Y CONSIDERAR A LA HORA DE INVERTIR EN ACTIVOS INMOBILIARIOS? Reputación del desarrollador inmobiliario y la constructora Los años que lleva la inmobiliaria y la constructora en el mercado son muy relevantes dado que señalan experiencia, y además nos permite conocer cuáles proyectos han realizado con anterioridad. También es importante revisar el número de reclamos que tienen en la web y su forma de solución, para así evaluar si podemos confiar de una manera concreta de que nuestra inversión será bien administrada en su etapa de desarrollo.

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Promesa de compraventa Cada unidad inmobiliaria debe de tener asociada una promesa de compraventa, que debe ser revisada cuidadosamente, idealmente por un abogado, en la que básicamente debe de considerarse: la fecha límite de entrega del proyecto; las multas asociadas al desarrollador inmobiliario si no obtiene eventualmente la recepción final; que los datos personales o societarios como comprador sean exactos; que los números de propiedad(es) y/o estacionamientos sean correctamente asignados al proyecto en cuestión, entre otros. Es muy importante cerciorarse de que la copia de la promesa de compraventa por parte del comprador vuelva protocolizada, e incorporada dentro de la misma la respectiva póliza de seguro

Póliza de seguro Toda promesa de compraventa realizada con fines habitacionales debe de tener asociada una póliza de seguro que es solicitada y pagada por la inmobiliaria a través de un tercero, que es una compañía de seguros cuyo fin de este procedimiento sería “proteger” y por ende “asegurar” el pie pagado por el cliente durante la etapa de construcción del proyecto en cuestión, en caso de alguna eventual insolvencia financiera de parte del desarrollador inmobiliario.financiera de parte del desarrollador inmobiliario.

Preaprobación bancaria Disponer de una pre o aprobación bancaria por el monto del crédito hipotecario solicitado donde señala que el potencial comprador es sujeto de crédito hipotecario en este momento es parte fundamental a tener en consideración antes de buscar proyectos para inversión, independientemente que el proyecto sea entregado en varios años más. Lo anterior es un requisito suspensivo para efectos de poder suscribir promesa con algún desarrollador inmobiliario en particular.

Presupuesto mensual Dado que el potencial inversionista debe comprometerse con una cantidad de flujo mensual para entregar el pie en algún proyecto inmobiliario, es fundamental que se revise el presupuesto familiar o personal para dichos efectos. En esta etapa se debe considerar el consejo “páguese usted primero”. Es decir, tan pronto llega el sueldo, apartar en otra cuenta corriente idealmente el dinero comprometido con la inmobiliaria, junto con realizar un presupuesto familiar anual, donde se detallen todos los gastos e ingresos asociados en el año en curso, para evitar caer en sobreendeudamiento e incumplimiento del pago mensual. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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Ubicación del proyecto Uno de los aspectos más importantes de un proyecto se resume en la siguiente frase: ubicación, ubicación, ubicación. Es un aspecto clave y por ende es muy importante revisar dónde está emplazado: ¿está cercano a colegios, centros médicos, supermercados, líneas de metro, conexiones a transporte, etc?. Todo lo anterior implicará una mejor velocidad de arriendo asociada a la demanda de esa zona en particular, y en consecuencia, mejor rentabilidad de las unidades inmobiliarias.

Perfil de arrendatarios Asociada a la ubicación del sector se encuentra el perfil de arrendatario que buscará vivir en el departamento que uno ha invertido. Para ello, es clave buscar proyectos cerca o bien conectados con zonas laborales, donde ese perfil tiene trabajo estable, está bancarizado y va a estar un tiempo de al menos un año en el departamento, permitiendo una mayor estabilidad en los ingresos.

Cesión de derechos En lo posible, el inversionista debe negociar con el desarrollador inmobiliario la posibilidad de incorporar una cláusula en la promesa de compraventa en la que permita ceder los derechos de la compra a otra sociedad u otra persona natural, en el caso que el titular original no tenga la solvencia de crédito hipotecario en el momento de la entrega del proyecto, evitando las multas asociadas por incumplimiento de contrato, las cuales oscilan entre un 10 a 20 por ciento por departamento.

Costo financiero de créditos hipotecarios El costo financiero de un crédito hipotecario es una parte fundamental a la hora de definir la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. El consejo es cotizar en al menos cuatro instituciones financieras, entre ellos mutuarias y/o bancos. En esta etapa, por ejemplo, sería buscar el dividendo final más barato ante mismos escenarios de monto de crédito hipotecario cotizado, y con algunos meses de gracia para cubrir automáticamente eventuales dividendos, ante una demora en la entrega del departamento por parte del desarrollador inmobiliario, luego de haber firmado la escritura en notaría. Con respecto a la tasa de interés, recomendamos a nuestros clientes gestionar una tasa fija en vez de tasas variables, básicamente por la alta volatilidad del mercado. Preferimos definir un dividendo cierto a través de la tasa fija y sin sorpresas, indexado por el movimiento del IPC anual de la economía chilena, que creemos y esperamos se encuentre siempre reflejado en valores cercanos al rango meta establecido por el Banco Central de Chile.

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5. ¿CÓMO EVALUAR EN TÉRMINOS SIMPLES UN PROYECTO INMOBILIARIO? ROA: Return on Assets (Retorno sobre activos) Este indicador es una señal para evaluar una propiedad y ver su rentabilidad pura; es decir, asume que el cliente paga la propiedad al contado y finalmente entrega, como resultado, la rentabilidad en términos porcentuales de esa inversión. Ejemplo: si la propiedad cuesta $ 37.500.000 y se puede arrendar en $ 250.000, para calcular el ROA puro debemos primero calcular los Ingresos anuales por arriendo. Es decir, $ 250.000 multiplicado en 12 meses es igual a $ 3.000.000. Con estos cálculos, el ROA sería $ 3.000.000 dividido por $ 37.500.000, lo que nos da un 8,0 por ciento. En consecuencia, si en este ejemplo teórico mi costo financiero bancario a tasa fija de 20 años es de un cuatro por ciento, entonces convendría invertir en dicha propiedad. Debido a los propósitos educativos de este libro, el anterior análisis no considera tasas de vacancia, contribuciones y costo de administración de la propiedad, que sin lugar a dudas deben de ser incorporados en el análisis financiero completo.

Cash on cash Este indicador señala la rentabilidad sobre el pie invertido que el cliente obtendrá en su inversión inmobiliaria. Su fórmula es la siguiente: ((Arriendo menos dividendo) y esa operación multiplicado por 12 meses). El resultado anterior debe ser dividido por el pie total desembolsado en el activo inmobiliario). Ejemplo: • • • •

Arriendo mensual de la propiedad: $ 250.000 Dividendo Mensual a 20 años: $ 200.000 Diferencia mensual es de $ 50.000 En 12 meses implica un ingreso anual de $ 600.000 (1)

Por otra parte, el pie total pagado por el departamento para renta es el siguiente: • • • •

Gastos operacionales: $ 300.000 10% de pie en el departamento: $ 3.750.000 Fondo de reserva en el departamento: $ 90.000 Total de Inversión: $ 300.000 + $ 3.750.000 + $ 90.000 = $ 4.140.000 (2)

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Por ende el Cash On cash sería resultado (1) dividido por resultado (2): Cash on cash: $ 600.000 dividido por $ 4.140.000 es igual a un 14,5 por ciento. Mientras la rentabilidad pura fue de un ocho por ciento, la rentabilidad apalancada es de un 14,5 por ciento, es decir casi el doble. Eso implica en términos resumidos que al utilizar crédito hipotecario la rentabilidad de mi dinero crece de manera importante (por el poder del apalancamiento), y en un plazo aproximado de 6,7 años podría recuperar totalmente el dinero colocado en ese activo con deuda bancaria y aún seguiré controlando dicha propiedad, y a su vez me permitiría reinvertir en otro activo inmobiliario adicional. Si por el contrario pago ese activo al contado, me demoraré 12,5 años en recuperar dicha inversión. De ahí la velocidad de crecimiento patrimonial de algunos de los inversionistas más grandes del mundo, como Warren Buffet por ejemplo, es impresionante, debido en gran parte al poder del apalancamiento inteligente, que le significan mayores retornos y consecuentemente más rápido multiplica su dinero. Debido a los propósitos educativos de este libro, los análisis anteriores presentados no consideran tasas de vacancia, contribuciones, costo de administración de la propiedad, e impuestos que sin ninguna duda deben de ser incorporados en el análisis financiero completo.

ROE – Return on equity (Retorno sobre patrimonio) Se calcula de la siguiente manera: Valor de venta del activo en su etapa de entrega o en el momento que se quiera vender, menos el valor de la compra de dicha propiedad en su etapa de desarrollo. Todo esto se divide por el pie total colocado en el activo inmobiliario por parte del inversionista. Revisemos el siguiente ejemplo: • Valor de compra teórico: $ 37.500.000 • Valor de venta teórico: $ 49.500.000 • Pie total colocado para obtener el crédito hipotecario en dicho departamento: $ 4.140.000(2) En primer lugar la ganancia de la compra y venta sería: $ 49.500.000 menos $ 37.500.000 igual a $ 12.000.000 antes de impuestos

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Por ende el indicador ROE sería: $ 12.000.000 dividido por $ 4.140.000 es igual a 2,89 Es decir, en un plazo promedio de desarrollo de un proyecto inmobiliario de alrededor de dos años este inversionista multiplicó su dinero invertido en 2,89 veces, valores increíblemente más altos que la rentabilidad ofrecida por un depósito a plazo o fondo mutuo. Debido a los propósitos educativos de este libro, el anterior análisis no considera tasas de vacancia, contribuciones y costo de administración de la propiedad que sin ninguna duda deben de ser incorporados en el análisis financiero completo. Además hay que considerar el consecuente impacto tributario debido al momento en que se realice la venta del activo, tomando en consideración en el respectivo análisis el nuevo tramo único y de por vida exento por persona natural de UF 8.000 que el cliente se podría encontrar sujeto debido a la nueva Reforma Tributaria que comenzará en rigor a partir del 02 de enero de 2016.

Tasa de vacancia: Es el porcentaje de tiempo en un año que un departamento se encuentra desocupado. Por ejemplo, un mes de vacancia al año, implica una tasa de vacancia de 8,3 por ciento, que debe de ser incorporado en los análisis de rentabilidad dependiendo de las tasas de vacancia histórica en diferentes comunas y regiones de Chile.

Impuesto territorial: El Impuesto a los bienes raíces se determina sobre el avalúo de las propiedades, y su recaudación es destinada en su totalidad a las municipalidades del país, constituyendo una sus principales fuentes de ingreso y financiamiento. El propietario u ocupante de la propiedad debe pagar este impuesto anual en cuatro cuotas, con vencimiento en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre. Los avalúos de las propiedades se determinan en los procesos de reavalúos, y se actualizan semestralmente con la variación del IPC del semestre anterior. Los avalúos se modifican cuando en las propiedades se efectúan cambios físicos. Se debe consultar con el desarrollador inmobiliario los valores aproximados de las cuotas de contribuciones para realizar el análisis financiero completo. Normalmente mientras más pequeño el departamento, y si además el mismo es DFL2 tiene un tratamiento especial.

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6. PROBLEMAS POTENCIALES EN TU EMPRENDIMIENTO INMOBILIARIO ¿Qué pasa si no se arrienda al comienzo mi departamento? En lo posible, debes considerar gestionar el dividendo con meses de gracia, en los cuales dependiendo del número de meses que te ofrezca el banco, no debes pagar dividendo. Normalmente cuando una propiedad es escriturada por el cliente en notaría, la recepción del inmueble ocurre entre 20 a 30 días posterior a ese plazo, y sumado a detalles de postventa del departamento podrías recién tenerlo disponible para arriendo desde un mes y medio hacia delante desde la firma de escritura.

¿Qué pasa si el arrendatario me deja deudas? Es importante la evaluación meticulosa del perfil de arrendatario que va a postular al inmueble: comportamiento comercial histórico en el sistema, número de años de trabajo, continuidad de pago de sus imposiciones, industria donde trabaja, etc. Con lo anterior se estará minimizando el riesgo de un mal comportamiento y de las potenciales deudas. Ahora bien, complementario a eso, el arrendatario podría firmar un pagaré equivalente a seis meses de arriendo, cuyo fin único sería ejecutarlo solamente si el departamento queda con deudas impagas que son insuficientes de cubrir con la garantía del mes de arriendo.

¿Qué pasa si el banco no me da el crédito? Podrías perder el pie del proyecto, de ahí lo importante de buscar con el desarrollador inmobiliario que exista la posibilidad de incorporar la cláusula de cesión de derechos, para ceder dicha promesa a un familiar directo o un cercano con capacidad crediticia en el momento de la entrega del proyecto.

¿Qué pasa si el arrendatario no me paga? En este punto sugerimos buscar a través de compañías de seguro la posibilidad de pagar una prima mensual, donde incluso ellos podrían cubrir hasta en 12 meses el eventual impago de un arrendatario, gestionando además el juicio correspondiente a dicha situación, minimizando el riesgo de esta arista.

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¿Qué pasa si el precio de las propiedades va a la baja? La economía es cíclica. Mientras en Santiago sigan los congelamientos a los planos reguladores de ciertas comunas la oferta será reducida y, por ende, concluimos que en ciertas zonas de Santiago el precio de los activos se mantendría, pero finalmente nadie lo sabe. Ahora bien, nosotros recomendamos siempre invertir por flujo de efectivo y no por una incierta ganancia de capital. Dado que el fin último es que los flujos de ingresos tengan la menor vacancia posible para cubrir dividendos que asumiría el cliente cuando decida su respectivo plan de inversión. De ahí que elegir buenas ubicaciones que sean mas resilientes a eventuales ciclos adversos económicos es fundamental.

¿Conviene comprar propiedades antes de la entrada en vigencia de la reforma tributaria? La respuesta es que, más allá del impacto del IVA en las promesas de compraventa, en primer lugar siempre se debe de analizar el valor de la UF por metro cuadrado de la propiedad que estoy comprando, de acuerdo a los valores de mercado que ofrece la competencia ante similares características y los valores que ha presentado dicha zona de forma histórica en los últimos años. De esa manera podemos entender si el precio por el cual estoy comprando es interesante, tanto desde el punto de vista histórico como del actual. Además se debe calcular el ROA dado el valor de arriendo actual, y compararse con el costo financiero estimado del crédito hipotecario. Si el ROA es por ejemplo un ocho por ciento y el costo financiero hipotecario es de un cuatro por ciento, ya estaríamos ante una interesante oportunidad de inversión que merecería el tiempo para un mayor análisis y toma de decisión final. Con respecto a la Reforma Tributaria, la ley actualmente nos permite que promesas de compraventa protocolizadas antes del 31 de diciembre de 2015 y con permiso de edificación al día por parte del desarrollador inmobiliario quedarían exentas del pago de IVA, independientemente del plazo de entrega final del proyecto inmobiliario. Ahora bien, este plazo se extendió hasta el 31 de diciembre de 2016 para todos los proyectos que tengan su permiso de edificación aprobado al 01 de enero de 2016. El riesgo de dicha operación es que si por alguna razón el cliente firma promesa de compraventa el 2016, pero el proyecto se atrasa por las razones que sean y se inscribe finalmente la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces en cualquier mes del año 2017, dicha promesa estaría afecta a IVA. En conclusión, si el análisis previo de mercado y ROA es positivo, se sugeriría comprar en este último trimestre dado que también la promesa de contraventa de esta propiedad estaría quedando exenta del pago de IVA. Como además, existiría un mayor plazo para poder pagar el 20% del pie exigido en estos momentos por la gran mayoría de los bancos, para poder escriturar en un futuro dicha unidad inmobiliaria. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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7. VENTA DE BIENES RAÍCES E IMPUESTO A LA VENTA Gonzalo Polanco Z. Abogado. LLM London School of Economics & Political Science. Director Ejecutivo Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile Desde la promulgación de la Reforma Tributaria (Ley 20.780, publicada el 29 de septiembre de 2014), muchos inversionistas inmobiliarios están preocupados por los efectos que podría tener el IVA en la venta de inmuebles desde el 2016. Sin embargo, al enajenar un bien raíz debemos considerar además otro tributo: el impuesto a la renta, sobre todo teniendo en cuenta las modificaciones que establece la reforma, vigentes a partir del 1 de enero de 2017. Para comprender cuándo es aplicable este impuesto, debemos tener claro el concepto de renta. Según el artículo 2° de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR)1, esta se define como “los ingresos que constituyan utilidades o beneficios que rinda una cosa o actividad y todos los beneficios, utilidades e incrementos de patrimonio que se perciban o devenguen, cualquiera sea su naturaleza, origen o denominación”. Por lo tanto, hay que aclarar que no es la venta del bien raíz en sí misma la que está gravada, sino la utilidad obtenida (mayor valor) en dicha operación; es decir, el valor de la venta menos el costo del bien raíz. Sin embargo, en la actualidad, el artículo 17 N°8 de la LIR en su letra b) establece que el mayor valor en la de bienes raíces situados en Chile efectuada por personas naturales, es considerado un ingreso que “no constituye renta”, por lo que la utilidad no debe pagar impuesto y ni siquiera debe ser informada en la declaración anual (Formulario 22). En general, en consecuencia, el mayor valor obtenido por el contribuyente en estas operaciones no está afecto a este impuesto. Pero a partir del 1 de enero de 2017 cambia el tratamiento al mayor valor en la enajenación de bienes raíces. A continuación se explican los casos que podrían darse cuando una persona natural con domicilio o residencia en Chile vende un bien raíz.

A) Enajenación de un bien raíz adquirido antes del 1 de enero de 2004 El mayor valor obtenido mantiene el tratamiento de acuerdo con las disposiciones de la Ley sobre Impuesto a la Renta, según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, como mencionan las normas transitorias (XVI del artículo tercero transitorio de la ley 20.780). Esto quiere decir que será un ingreso no considerado renta si y sólo si no el vendedor no es considerado habitual y se venda a un no relacionado. Ley sobre Impuesto a la Renta, contenida en el artículo 1° del Decreto Ley 824 de 1974. 1

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B) Enajenación de un bien raíz adquirido a partir del 1 de enero de 2004 Cuando ha transcurrido menos de un año entre su enajenación y su adquisición: el mayor valor obtenido en la operación queda afecto al Impuesto de Primera Categoría (desde 2017 con tasa del 25%) y al Impuesto Global Complementario, con la opción de que este último impuesto se pueda pagar, con respecto a este mayor valor, sobre Este mismo tratamiento tributario aplica si la venta se hace a un relacionado. Cuando ha transcurrido más de un año entre su enajenación y su adquisición: el mayor valor obtenido en la operación sólo queda afecto al Impuesto Global Complementario, pudiendo reliquidar este tributo durante los años comerciales en que el bien enajenado ha estado en poder del enajenante, hasta un máximo de 10 años. Sin embargo, el contribuyente tiene la opción de pagar un impuesto único sustitutivo del 10% sobre ese mayor valor, en vez de pagar el Impuesto Global Complementario. Por otro lado, se establece que el impuesto a las herencias pagado por el bien raíz servirá como crédito contra el impuesto que se pague por la enajenación del bien raíz. En este caso en particular, hay, además, un beneficio consistente en que será un ingreso no renta el mayor valor en la enajenación de un bien raíz, con un límite de 8.000 UF considerando todos los mayores valores provenientes de enajenaciones efectuadas a partir del 1 de enero de 2017, durante toda la vida del contribuyente, independientemente del tipo de bien raíz.

¿Cómo se determina el mayor valor? Considerando todo lo anterior, es muy importante saber cómo se determina el mayor valor, es decir la diferencia entre el precio de venta y el costo tributario del bien raíz. Hasta antes de la reforma, este último era el costo de adquisición reajustado según la variación de IPC. A partir del 1 de enero de 2017, a este monto se le podrán incorporar las mejoras que hayan aumentado el valor del bien raíz (por lo que se excluyen desembolsos en reparación), debidamente reajustadas, y que deben ser informadas oportunamente al Servicio de Impuestos Internos. Se dispuso una norma transitoria para los bienes raíces adquiridos desde el 1 de enero de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014 y que se vendan a partir del 1 de enero de 2017, que establece tres alternativas para elegir como costo tributario:

a) Costo de adquisición, incluyendo las mejoras, reajustado. b) Avalúo fiscal al 1 de enero de 2017, debidamente reajustado. c) Valor de mercado a la fecha de publicación de la Ley 20.780 (29 de septiembre de 2014), debidamente acreditado por el contribuyente ante el Servicio de Impuestos Internos hasta el 31 de diciembre de 2015, mediante una tasación. Según la Resolución 127 de 2014, este valor se debe informar mediante el Formulario N° 2897. Este valor debe estar debidamente reajustado, de acuerdo con la Circular 70 de 2015.

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Con relación a esto último, si un contribuyente se encuentra en esta situación es trascendental considerar ahora la posibilidad de realizar una tasación, ya que sólo podrá informarse hasta el 31 de diciembre de 2015, sabiendo que podría ser, en la mayoría de los casos, la mejor de las tres alternativas. Por todo lo anterior, es importante estar atento a cómo afectará la reforma tributaria a la enajenación de bienes raíces, no sólo en el caso del IVA, sino que, como hemos visto, en materia de impuesto a la renta.

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8. SIMPLIFICACIONES EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA Gonzalo Polanco Z. Abogado. LLM London School of Economics & Political Science. Director Ejecutivo Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile El pasado 8 de febrero se publicó en el Diario Oficial la Ley 20.899 que simplifica el sistema de tributación a la renta y perfecciona otras disposiciones legales tributarias, norma llamada por algunos el “proyecto de simplificación” y por otros la “reforma a la reforma”. Esta disposición introdujo una serie de modificaciones a la Ley 20.780 del 29 de septiembre de 2014 – la llamada Ley de Reforma Tributaria del actual gobierno por lo que vale la pena revisar algunos aspectos a tener en cuenta:

1. Más posibilidades de comprar un inmueble sin IVA El mayor valor obtenido mantiene el tratamiento de acuerdo con las disposiciones de la Ley sobre Impuesto a la Renta, según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, como mencionan las normas transitorias (XVI del artículo tercero transitorio de la ley 20.780). Esto quiere decir que será un ingreso no considerado renta si y sólo si no el vendedor no es considerado habitual y se venda a un no relacionado. Sin embargo, para no alterar las condiciones de los proyectos que ya se encontraban en ejecución, se establecieron dos excepciones, gracias a las cuales las compraventas celebradas después de la señalada fecha seguían siendo exentas:

a) Las compraventas realizadas en cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa o de un arrendamiento con opción de compra, en la medida que estos contratos hayan sido celebrados por escritura pública o por instrumento privado protocolizado ante Notario antes del 1 de enero de 2016. Respecto de esta primera excepción, solo cabe mencionar que tratándose de arrendamiento con opción de compra, surgió la duda acerca de si lo exento era la venta final (la última cuota) o las cuotas del arrendamiento. Esta discusión quedó zanjada a través de la aclaración introducida al artículo 6º transitorio de la Ley 20.780, dejando claro que la exención favorece a todas las cuotas y a la transferencia final.

b) Los contratos de compraventa respecto de bienes inmuebles que contaran, al 1 de enero de 2016, con el permiso de edificación a que se refiere la Ley General de Urbanismo y Construcción, y las ventas respectivas se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la misma fecha, es decir, hasta el 1 de enero del 2017.

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Esta última excepción fue revisada por el gobierno, ya que para realizar la compraventa antes de que terminara el año 2016, el edificio debía contar con recepción definitiva, trámite que muchas veces puede demorar algunos meses en las Direcciones de Obra de las Municipalidades. Por esta razón, iba a ser muy complejo poder aplicar la excepción ya que los tiempos que toma un proyecto no eran compatibles con la efectiva. Así, se establece que estarán también exentas del IVA, en el caso de bienes corporales inmuebles nuevos que cuenten con el permiso de construcción a la fecha señalada, la venta u otras transferencias de dominio, incluido el contrato de arriendo con opción de compra, que se graven como consecuencia de estas modificaciones siempre que respecto de tales bienes se haya ingresado, al 1 de enero de 2017, la solicitud de recepción definitiva de la obra ante la Dirección de Obras Municipales correspondiente, conforme lo establece el artículo 144 de la ley General de Urbanismo y Construcciones (art. 8 Nº 7 y 8 de la Ley 20.899). Por lo tanto, aumentan las posibilidades para quienes estén interesados en adquirir una vivienda durante este año 2016 o en los años siguientes, de poder hacerlo sin que se deba pagar el IVA, ya que no será necesario tener la recepción, sino solo haber ingresado la solicitud.

2. Dejan de estar gravadas las promesas de compraventa La Ley 20.780 modificó los hechos gravados especiales del IVA, dejando gravadas las promesas de venta y los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor, todo con fecha de vigencia a partir del 1 de enero de 2016. Aun cuando a primera vista esta norma era clara, en la práctica su interpretación era confusa. Pensemos por ejemplo en un contrato de promesa de un bien inmueble celebrado con posterioridad al 1 de enero de este 2016. Lo pagado en virtud de ese contrato se encontraba afecto a IVA por aplicación de lo dispuesto en la letra l) del artículo 8º de la Ley del IVA; sin embargo, la compraventa definitiva podría estar exenta ya sea por aplicación de las normas transitorias a las cuales nos hemos referido o bien por otra exención, por ejemplo, aquellas que benefician al titular de un subsidio habitacional, conforme lo indica la letra F del artículo 12 de la Ley. En ese caso se daba la situación curiosa que la promesa estaba afecta, pero el contrato prometido no. Para remediar la situación, el legislador dejó sin afectar con IVA las promesas de compraventa de inmuebles; solo será afectado el contrato de compraventa definitivo.

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Es importante hacer presente, sin embargo, que sí se gravan los contratos de arrendamiento con opción de compra o “leasing” sobre bienes inmuebles realizados por un vendedor habitual. Cabe indicar que en estos casos se encuentra afecta cada cuota cobrada, reconociéndose eso sí, la existencia de un interés implícito en cada cuota. Como los intereses financieros no están afectos a IVA, el artículo 16 modificado de la Ley del IVA autoriza a descontar de la base imponible del IVA, la parte que corresponde a intereses. El contribuyente debe tener especial cuidado eso sí de no asignar a intereses valores superiores a los que se pacten en operaciones similares, ya que el SII podría hacer uso de sus facultades de tasación. En cada cuota se podrá descontar, además, en forma proporcional en valor del terreno.

3. Habitualidad en las operaciones Como es sabido, el IVA en las ventas se aplica solo a las operaciones que revisten el carácter de habitual. Es decir, si una persona, por ejemplo, tras su jubilación vende la casa en que ha vivido toda su vida laboral para “achicarse”, esa venta no estará afecta a IVA porque el vendedor no se dedica a esto, suponiendo –claro está- que no existen otras operaciones similares durante un periodo. Este es un elemento importante a tener presente, ya que una inversión en bienes raíces sigue siendo atractiva aun cuando el inversor desee posteriormente vender esa inversión, ya que no necesariamente esta venta estará afecta a IVA. En esa misma línea, se debe considerar que se eliminó una presunción de habitualidad que podría haber tenido importancia en el caso de venta de edificios por pisos o departamentos. En estos casos, se presumía la habitualidad siempre que la enajenación se produjera dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso, es decir, desde que se inscribiera el título en el Conservador de Bienes Raíces o desde obtuviera la recepción municipal. Esto quiere decir, en otras palabras, que si se daban los supuestos el SII no debía demostrar que el contribuyente era habitual, sino que era éste el que debía probar que no lo era, cuestión que no resulta fácil. En todos los demás casos se presumía la habitualidad. La Ley 20.899 elimina estas frases. ¿Qué consecuencia tiene esta eliminación? Hay que esperar qué interpretación entrega el SII sobre este punto; sin embargo, se podría señalar que si se eliminó esta frase la intención del legislador es que sea el SII el que deba demostrar que existe la habitualidad que lleve a gravar la operación. Como podemos ver, existen diversas modificaciones en el ámbito del IVA que tienen importancia crucial en el mercado inmobiliario. En general, estas modificaciones podrán beneficiar a los contribuyentes, en especial aquellos que aún se encuentran buscando la adquisición de un inmueble sin IVA. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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9. RECOMENDACIONES PARA EL INVERSIONISTA a) Busca libros de autoayuda en el tema financiero. Existe mucho material en internet para salir de tus deudas, de cómo invertir y por sobre todo cambiar tu mentalidad. Algunas recomendaciones son: Padre Rico, Padre Pobre® – Robert Kiyosaki El Cuadrante del Flujo de Dinero® – Robert Kiyosaki Cómo Salir de las Deudas® – Robert Kiyosaki La transformación total de su dinero – Dave Ramsey Piense y hágase Rico® – Napoleón Hill El hombre más rico de Babilonia® – George S. Clason Los siete hábitos de la gente altamente efectiva® - Stephen Covey

b) Busca mentores en el área de ayuda través de blogs, podcast, videos de YouTube, hoy tenemos la posibilidad de escuchar y cambiar paulatinamente nuestro modo de pensar, a través de la experiencia de otras personas que ya han salido del hoyo financiero. Su experiencia y sabiduría nos sirve como fuente de inspiración. Algunas personas que pueden ayudar en tu educación financiera son Robert Kiyosaki, Tony Robbins, Dave Ramsey, entre otros. Te deseamos junto a Noemí y nuestro equipo, el mayor de los éxitos en tus emprendimientos inmobiliarios y esperamos que este material te sea de ayuda para poder tomar las mejores decisiones posibles a la hora de planificar tu patrimonio inmobiliario.

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ACERCA DEL AUTOR Cristian Lecaros es de profesión ingeniero comercial de la Universidad de Chile, graduado del programa “Launching New Ventures” y “Driving Digital and Social Strategy” de la Escuela de Negocios de la Universidad de Harvard en Boston, Estados Unidos, y además del programa “Stanford Ignite” de la Escuela de Negocios de la Universidad de Stanford en California, Estados Unidos. Es entrenador certificado de Un Millón de Líderes, por The John Maxwell Team®, ejecutivo, empresario y conferencista con más de 14 años de experiencia profesional en la industria inmobiliaria, financiera y educacional. Lecaros es cofundador y CEO de Inversión Fácil®, donde es el responsable del liderazgo y de llevar a cabo un plan de negocios e implementación de un nuevo modelo en el mercado inmobiliario. Este modelo busca, a través del uso intensivo de nuevas tecnologías, poder democratizar el acceso a oportunidades de inversión inmobiliaria, y así poder mejorar la distribución de ingresos del país. Actualmente gestiona y administra un portafolio de inversiones de más de USD$ 200 millones en activos inmobiliarios. Además, es cofundador de Lecaros Inversiones® y Lecaros Propiedades®, corredora de propiedades especializada en bienes raíces de inversión, que administra los activos de inversión inmobiliaria de los clientes de Lecaros Inversiones e Inversión Fácil con el menor riesgo de no pago. A través de nuevos emprendimientos, Lecaros ha buscado impactar y mejorar la calidad de vida de las personas, entregando soluciones a problemas del mundo privado y social. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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DISCLAIMER LEGAL IMPORTANTE La información contenida en este e-book es meramente referencial y no constituye una asesoría tributaria, legal ni financiera específica, sino un enfoque general diseñado por Gabriel Cristián Lecaros Figueroa e Inversión Fácil® con un fin meramente informativo general. En virtud de lo anterior, sugerimos que las decisiones que usted pudiera adoptar en virtud de la información desarrollada en este libro electrónico, sean adoptadas previa revisión de sus condiciones tributarias, legales y financieras específicas bajo la asesoría de un profesional idóneo. La información contenida en este documento ha sido sintetizada con fines didácticos y, por tanto, podrían adolecer de omisiones relevantes desde el punto de vista técnico.

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Te deseamos junto a Noemí y nuestro equipo, el mayor de los éxitos en tus emprendimientos inmobiliarios y esperamos que este material te sea de ayuda para poder tomar las mejores decisiones posibles a la hora de planificar tu patrimonio inmobiliario. Cristian Lecaros Co-Fundador Inversión Fácil

Noemí Nuñez Co-Fundadora Inversión Fácil

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