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CONVIÉRTETE EN UN

INVERSIONISTA

INMOBILIARIO EXITOSO Cristian Lecaros

“El dinero no es la meta, el dinero no tiene valor en sí, el valor viene de los sueños que el dinero te ayuda a alcanzar”. -Robert Kiyosaki-

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

AGRADECIMIENTOS Quiero dar infinitas gracias al eterno Dios, que a pesar de que muchas veces lo encasillamos en diferentes cajas de religión organizada, ÉL es más real y presente de lo que nos imaginamos en nuestro día a día, donde a cada minuto nos quiere hablar, solo que a veces no tenemos sintonizado el dial correcto. A mis dos grandes mujeres, mi amada esposa Noemí y mi madre Sylvia, quienes en diferentes etapas de mi vida han sido un apoyo fundamental y me han animado y enseñado a ser una mejor persona, más trabajador, más esforzado, más perseverante y más resiliente, lo que finalmente me permite cumplir el sueño de poder servir a otros ayudándolos a cumplir sus sueños, porque de eso se trata la felicidad. A mis suegros, Sergio y Noemí, por su gran amor, cariño y hospitalidad quienes me recibieron en su familia como otro hijo más.

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

ÍNDICE Prólogo

5.

Mi historia

6.

La gran crisis es igual a la gran oportunidad

8.

Desde la perspectiva del inversionista

8.

I. Introducción al Mundo Inmobiliario

9.

II. ¿Cuáles son los beneficios de invertir en el mundo inmobiliario?

12.

III. ¿Qué debemos revisar y considerar a la hora de invertir en Activos Inmobiliarios?

16.

IV. ¿Cómo evaluar en términos simples un proyecto inmobiliario?

19.

V. Problemas potenciales en tu emprendimiento inmobiliario

22.

Libros de autoayuda

24.

Biografía Cristian Lecaros

25.

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

PRÓLOGO Comenzar un emprendimiento no es nada fácil, y menos pasar y sobrevivir el valle de la muerte. Ya han pasado más de 11 años desde que comenzamos a invertir junto con Noemí, luego de muchas luchas en comprar nuestro primer departamento de inversión. Literalmente lo trataba de devolver durante el periodo de construcción decenas de veces, viviendo en carne propia el arrepentimiento del comprador. Querido lector, en el proceso de levantar esta empresa han habido momentos de lágrimas, luchas, inseguridades, miedos, traiciones, pero también muchas alegrías, amistades, esperanzas y sueños de muchos de mis amigos y ya clientes que han sido cumplidos, y que me han permitido ver poco a poco la transformación financiera de sus vidas. Muchas veces en esta vida se necesita coraje para poder vivirla, creo que no es casualidad que tengamos muchos cuadros de depresión en mi querido país, porque pienso que nos hemos olvidado de correr más riesgos, volar mas lejos, soñar lo que aún no existe y visionar finalmente un mañana mejor; no solamente para nuestro núcleo más cercano, sino para todos mis colaboradores, mis inversionistas y finalmente para que la humanidad se encuentre menos esclavizada en las finanzas y vuelva a tener las ganas de vivir. Solo tenemos que dar el primer paso. Sé que cuesta muchísimo, pero de alguna manera la mano sobrenatural de Dios estará a tu lado, si el sueño que persigues es ayudar a mucha gente, porque los talentos que te entregó el Creador, no son para guardarlos en el armario de tu casa, sino más bien para ayudar a una humanidad llena de problemas y desafíos por resolver. Queremos junto con Noemí, con todas nuestras fuerzas, cumplir la Visión de nuestra empresa, que es “Democratizar el acceso a bienes raíces de inversión para mejorar el bienestar financiero de las personas y de sus futuras generaciones”. Como diría Steve Jobs, el fundador de Apple; piensa en que algún día todos moriremos, por ende es el mejor recordatorio de que sigas tus sueños y no los de otros, escucha esa pequeña vocecita divina en tu interior. Espero este corto libro te inspire y te ayude a cumplir tus sueños y proyectos. Nos despedimos deseándote el mejor de los éxitos en tus emprendimientos. Cristián y Noemí Lecaros.

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

5.

MI INFANCIA Nací en el año 1977 en Conchalí, en el sector norte de Santiago, donde normalmente la falta de posibilidades para los jóvenes es algo habitual, y donde como comuna se ha hecho más bien conocida por estrellas del fútbol, como Gary Medel, y cantantes, como Zalo Reyes. Mi familia la componía mi padre y mi madre, hasta que luego de continuas diferencias entre ambos, se separaron cuando yo tenía 8 años. Mi madre entonces tuvo que trabajar mucho más duro para sacarme adelante, siendo Asistente Social y con un sueldo de empleada del sector público. Al tener una madre que tuvo que trabajar todo el tiempo y todo el día para sacarme adelante -lo recuerdo como si fuera ayer- mis requerimientos eran básicamente los mismos, siempre le pedía que llegara más temprano a casa o me pasara a buscar al colegio, como de hecho lo hacían las mamás de mis amigos. Era ahí cuando ella me respondía: “Y si no trabajo, ¿de qué vivimos?”. A mi corta edad ya me daba cuenta que el dinero recibido mes a mes y trabajar de sol a sol eran prácticamente una necesidad crítica para vivir, y que finalmente uno debía vivir para trabajar, y sacrificar tiempos de calidad con los que uno más quiere, dado que al parecer el dinero es algo que escasea y que es extremadamente difícil de lograr.

MIS ESTUDIOS Gracias a Dios pude estudiar en un buen colegio en Santiago Centro, el Instituto Alonso de Ercilla de los Hermanos Maristas, dado que el colegio Modelo de Conchalí que me albergó en primero y segundo básico fue completamente devastado por el terremoto de 1985. Luego de muchos años de lucha en las matemáticas, logré ingresar a Ingeniería Comercial en la Universidad de Chile, por allá en el año 1994, y terminé graduándome como uno de los mejores de mi promoción en el año 2000. Comencé mis primeros años como empleado en empresas nacionales, multinacionales, pero ¿sabes qué, mi estimado lector? Sentía profundamente que era un canarito en una caja de aves, miraba todos los días por la ventana y me percataba de que tenía dinero y sueños a realizar, pero no tenía tiempo ni libertad. Y ahí fue cuando mi esposa Noemí, en un lento proceso que comenzó a realizar desde que éramos novios, me cambió el “Switch Mental”, para que me pudiera convertir de “ser” un gastador compulsivo de dinero, a una persona en búsqueda de nuevas formas de invertir y multiplicar nuestro dinero que con tanto esfuerzo y sacrificio nos costaba ahorrar mes a mes. Este cambio paulatino de mentalidad hacia un Inversionista, junto con el regalo del libro “Padre Rico, Padre Pobre”, de Robert Kiyosaki, por parte de un gran amigo llamado Juan Sosa, me significó entender, entre otras cosas, que mi casa no era un ACTIVO. Además, el mercado inmobiliario en Chile y varias partes del mundo estaba presentando atractivas rentabilidades, tenía una serie de beneficios tributarios, y era una fuente de estabilidad financiera y multiplicación patrimonial, incluso por generaciones, entre otros aspectos que lo hacían una industria muy interesante de estudiar.

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

6.

MI RENUNCIA Toda la revolución que estaba generando esta nueva área ligada a la “Libertad Financiera”, me llevó a noches sin dormir y a despertar cada vez más con las ganas de “poder tomar el control de mi vida y tener libertad”, y finalmente a poder escuchar y seguir a esa vocecita en mi corazón, como diría Steve Jobs en su discurso en la Universidad de Stanford. En relación a ello, mi querido lector, si no lo ha visto, le recomiendo encarecidamente que lo busque en YouTube, dado que es un video muy inspirador. Por qué deseaba tanto la “Libertad Financiera”, simplemente por poder ser dueño de mi tiempo y distribuirlo e invertir en los temas realmente importantes de la vida, como pasar más tiempo con la familia, los amigos y sin duda ayudando a los más desfavorecidos de la sociedad. Lo anterior me motivó finalmente a renunciar a mi empleo, gracias al apoyo incondicional de mi esposa, y a empezar a armar nuestro primer negocio, un Instituto de Inglés, comprando paralelamente nuestra primera propiedad para inversión. No fue fácil. Mi querida madre, y su comprensiva preocupación, nos repetía a mi esposa y a mí que cómo éramos tan locos de renunciar a un empleo “seguro”, nótese la palabra “seguro”. Ahí me percaté de que iba a ser el primero de mis generaciones familiares en pagar el precio y lanzarme como emprendedor. Nuestro primer departamento se materializó por el año 2006, donde firmamos la primera promesa de compraventa a través de la visión y valentía de mi esposa Noemí, porque la verdad es que en ese entonces, el miedo me carcomía por dentro y no podía dormir, dado que sin darme cuenta, estaba viviendo sicológicamente el “arrepentimiento del comprador”. Finalmente, y luego de muchas batallas y tener que lidiar solos con temas que no teníamos ni la más mínima idea, como promesas, escrituras, financiamiento bancario, corretaje de la propiedad, etc., recibimos nuestra primera propiedad. No tenía ni idea de cómo podíamos comenzar, pero cometiendo errores se aprende, y fuimos administrando poco a poco nuestras propiedades familiares, que lentamente se fueron pagando sus dividendos con los arriendos durante todos estos años.

“Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

7.

LA GRAN CRISIS ES IGUAL A LA GRAN OPORTUNIDAD Corría finales del año 2008 y comienzos del año 2009 cuando comenzó la Gran Crisis Financiera sistémica en todo Estados Unidos, y posteriormente se fue hacia el mundo. Como muchos de ustedes se acordarán, todos decían que el cielo se iba a caer y que venía prácticamente el Armagedon. Sin embargo, como nos enseñó el gran mentor Kiyosaki en uno de sus libros, era una excelente oportunidad para salir a comprar, y gracias a Dios junto con Noemí tomamos una buena dosis de coraje, y compramos en ese entonces la máxima cantidad de propiedades que nos pudiera entregar el sistema financiero con un mínimo pie posible. Ella estudió corretaje de propiedades en la noche y por ende los administraba, mientras que paralelamente yo realizaba la tasación financiero-comercial para saber cuál era el verdadero valor de esos activos en crisis. Bajo esta modalidad compramos varias unidades y pasamos poco a poco a conocer el otro lado de la moneda, el lado desconocido y menos enseñado en los sistemas educativos del mundo, el lado del Inversionista.

DESDE LA PERSPECTIVA DEL INVERSIONISTA Pasé a conocer un mundo paralelo y muy poco conocido para la clase media, el mundo donde ocupando de manera intensiva e inteligente tu capacidad crediticia, poco a poco, una persona común y corriente podía comenzar a armar un patrimonio inmobiliario utilizando su mente, que es el activo más poderoso que nos ha entregado Dios, y no el trabajo intensivo como normalmente hemos sido enseñados.

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8.

I. INTRODUCCIÓN AL MUNDO INMOBILIARIO Entender los conceptos asociados al tema Inmobiliario: Educación Financiera Para poder viajar a un país que no sea de habla hispana, debemos hablar un idioma en común en nuestra visita, por esta razón es tan importante aprender algunos conceptos fundamentales de esta industria para poder hablar su mismo idioma y prosperar, conceptos como Activo, Pasivo, Patrimonio, Deuda Buena, Deuda Mala, Gasto Bueno y Gasto Malo, Plusvalía, Flujo de Efectivo, Ganancia de Capital, Presupuesto e Ingreso Pasivo, entre otros, son clave para ello. Estos son los conceptos básicos que debemos aprender para comenzar a comprender el mundo de las inversiones inmobiliarias. Las definiciones a continuación han sido simplificadas al máximo con fines meramente educativos:

1. Activo: Todo lo que tengo a mi nombre que pone dinero mensualmente en mi bolsillo, Ejemplo: El arriendo de una propiedad para inversión.

2. Pasivo: Son todas las obligaciones financieras que tiene una persona, que le implica sacar dinero de su bolsillo mensualmente. Ejemplo: Dividendo de la propiedad donde uno vive.

3. Patrimonio: Por una definición contable universal, la definición de Patrimonio sería “Activo - Pasivo = Patrimonio”. Ello significa en términos simples, que todo lo que yo tengo menos lo que le debo a alguien más es lo que finalmente es mío (Patrimonio). Ejemplo: Tenemos una propiedad para inversión que está tasada actualmente en UFs 1.500, le pregunto a mi Ejecutiva de Cuenta cuánto es la deuda que yo mantengo con el banco por esa propiedad y el valor en UFs al día de hoy es 1.000. Significaría que mi patrimonio es 1.500 menos 1.000, ello implicaría UFs 500. De acuerdo a la definición anterior, y asumiendo el contexto que la tasa de apreciación del valor o plusvalía de un bien raíz sea mayor que la tasa de crecimiento del valor de mi deuda bancaria, se generaría patrimonio positivo, o también si por ejemplo la persona haya comprado a un muy buen valor ese activo frente a su real valor comercial de mercado, por ejemplo en un remate. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

9.

4. Deuda Buena / Gasto Bueno: En el contexto de las deudas, casi siempre escucho a la gente decir y pensar que todas las deudas son malas y esto no es así. La deuda buena tiene relación con una deuda que la persona asume en el sistema financiero, pero con la principal característica que existe un activo real que la respalda. Para mayor información sobre este tema diríjase a nuestro blog www.inversionfacil.com/blog. Por ejemplo, si tomo un crédito hipotecario para comprar una propiedad (Deuda), pero puedo obtener ingresos asociados a su arrendamiento se trataría de una Deuda Buena, debido a que existe un activo inmobiliario detrás de esa compra, y no solamente eso, sino que los ingresos mensuales por arrendamiento me permitirán ir pagando el gasto bueno que se generaría cada mes hasta finalmente ser el dueño de ese activo en un cien por ciento y generar patrimonio.

5. Deuda Mala / Gasto Malo: Como dijo algún sabio filósofo alguna vez, compramos cosas que no necesitamos para tratar de impresionar a personas que no nos quieren. El ejemplo clásico sería comprar un viaje al Caribe para dos semanas (Deuda mala) y terminar pagándolo (Gasto Malo) en tres años. Sin duda que un viaje es un regalo para el alma, pero claramente si me tengo que endeudar a tasas de interés altísimas y pagarlo en varios meses, probablemente mi costo emocional de pagar esa deuda va a esfumar ese tiempo de descanso e incluso muy probablemente terminemos pagando dos viajes en vez de uno. Otro ejemplo sería comprarme un auto último modelo sin ninguna necesidad de tenerlo y donde ya sacándolo de la automotora pierde al menos el IVA del 19 %, y que cada año va perdiendo plusvalía a través del tiempo. Mientras que el crédito automotriz mensual que voy pagando me significaría pagar dos autos. Para mayor información sobre este tema diríjase a nuestro blog blog.inversionfacil.com

6. Plusvalía: Es el mayor valor de un activo inmobiliario medido desde el momento de la compra, hasta el momento de su tasación comercial o eventualmente venta (enajenación) del mismo.

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8. Flujo de Efectivo: Flujo mensual recibido por el dueño de la propiedad de inversión resultante de la diferencia entre el ingreso por arriendo mensual, la comisión de administración, las contribuciones proporcionales y el dividendo de dicha propiedad.

9. Ganancia de Capital: Mayor valor asociado a la venta de un activo inmobiliario descontado su valor de deuda actual antes de impuestos.

10. Presupuesto: En términos simples es la cantidad de dinero que se estima que será necesaria para enfrentar ciertos gastos. Normalmente los presupuestos son mensuales, para luego con la ayuda de Excel proyectarlos anualmente. Finalmente nos permitirá saber a ciencia cierta de cuánto dinero dispongo mensualmente para en este caso, poder destinar para inversiones inmobiliarias. Es fundamental preparar un proceso formal de presupuesto personal y/o familiar antes de poder comenzar con cualquier proceso de inversión, lo que sin duda alguna va a significar asumir compromisos financieros para adelante. Este proceso comienza con considerar todos los ingresos percibidos mensualmente, como además todos los gastos de vivienda, luz, agua, gas, pago cuota créditos, colegios, vacaciones, útiles escolares, ropa, seguros, dividendos, contribuciones, peluquería, jardinero, etc. A través de la simple diferencia de ambos ítems puedo saber con un alto grado de certeza, cuánto flujo mensual tengo disponible para el ítem de inversiones. Para mayor información sobre este concepto, diríjase a nuestro blog (blog.inversionfacil.com) y lea el artículo ¿Cómo hacer un presupuesto?

9. Ingreso Pasivo: Flujo de dinero que percibe un inversionista a través de sus inversiones inmobiliarias donde no mantiene una participación activa de su tiempo, por ello su nombre de “pasivo”. A diferencia de un trabajo donde uno debe estar físicamente presente para generar el ingreso.

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II. ¿CUÁLES SON LOS BENEFICIOS DE INVERTIR EN EL MUNDO INMOBILIARIO? 1. Bajo flujo mensual necesario para poder comenzar Hoy en día a diferencia de nuestros países vecinos, tenemos la posibilidad de poder pagar entre el 10 al 20 por ciento de un proyecto inmobiliario durante la etapa de construcción. Eso significa que una persona puede pagar cuotas desde $100.000 mensuales para poder ingresar a un proyecto para inversión, lo anterior implica una mejora significativa en la posibilidad de acceso de una persona natural a inversiones inmobiliarias, siempre y cuando hoy sea sujeta a crédito hipotecario en el sistema financiero.

2. Seguros asociados que protegen contra catástrofes Cuando una persona invierte en alguna propiedad a través de un crédito hipotecario, este último tiene incorporado y de forma obligatoria los seguros de incendio, terremoto y gravamen como seguros básicos y obligatorios. Siempre es posible agregar por un costo adicional otras coberturas, pero lo importante a destacar es que incluso la muerte del titular estaría cubierta a través del seguro de gravamen y que por ende la familia directa, cónyuge, pareja o hijos no quedaría con deuda, sino por el contrario, con un patrimonio totalmente pagado, actuando de esta manera como un seguro de vida que además estaría pagándolo en gran parte o en su totalidad, el ingreso por arriendo mensual.

3. Protección de la Inflación Nuestra economía y todos los principales servicios que consumimos se encuentran indexados a la inflación. Eso quiere decir que al presentar Chile inflaciones de 4 a 5 por ciento anual, lo que pagamos continuamente por bienes y servicios que consumimos va subiendo más y más. Al tener un inversionista propiedades donde sus ingresos se van indexando vía IPC anual, implica que el poder de compra de su fuente de ingresos está siendo protegida independientemente del monto de inflación anual que registre el país.

4. La tierra estratégica es finita Como decía Mark Twain: “Compre tierra porque no están haciendo nada más”. Las ubicaciones estratégicas en el Gran Santiago y regiones se van acabando y en consecuencia dichos lugares van aumentando su plusvalía y demanda por diferentes razones, como metro cerca, sistemas de transporte y conexiones, colegios, clínicas y hospitales, etc. Todos los nuevos desarrollos inmobiliarios, al no existir más tierra disponible, deben ir alejándose cada vez más de esos puntos de interés al no existir más tierra para desarrollo disponible. “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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5. Alta demanda en zonas urbanizadas y capitales alrededor del mundo Hace varios años, muchos países -incluido Chile- han venido mostrando un considerable movimiento de personas que vivían en zonas rurales y que buscan nuevas oportunidades en sus capitales por diversas razones, mejor educación para sus hijos, mejores prestaciones de salud, mejores oportunidades laborales, entre otros. Todo lo anterior ha implicado un positivo impacto en la demanda de departamentos de formatos más pequeños (“Micro departamentos”) para renta y que exhiben en términos generales, y especialmente en zonas cercanas al metro, bajas tasas de vacancia y altas velocidades de arriendo.

6. Sistema de AFP no sería suficiente para mantener el costo de vida de muchas personas en la tercera edad El sistema de AFP fue creado en la década de los ‘80, pensando en una expectativa de vida de los hombres en ese entonces de aproximadamente 69 años. Sin embargo, hoy en día de acuerdo a la Organización Mundial de la Salud (OMS), en Chile las mujeres están viviendo 85 años en promedio y 82 años los hombres. Si a lo anterior le sumamos los impresionantes avances de la medicina en los últimos años, podría implicar que las personas en menos de una década puedan tener expectativas de vida sobre los 95 años. Por ende, estimamos que para la gran mayoría de los chilenos, los fondos de pensión podrían no ser suficientes para cubrir los años de esa diferencia en mayor expectativa de vida y los flujos de ingresos necesarios para cubrir la brecha del actual sistema irán en aumento. De ahí que consideramos importante para las personas en su etapa laboral activa, de buscar complementar dichos ingresos vía AFP con “Ingresos Pasivos” por inversiones inmobiliarias realizadas previamente.

7. Alta demanda en lugares con un riesgo país controlado e instituciones serias Chile, al mantener una imagen de seriedad y confiabilidad institucional, junto con bajos índices de criminalidad en comparación con otros países de Latinoamérica, ha repercutido en que empresas y personas de otros países tomen como destino de elección vivir, trabajar o hacer negocios en Santiago. Lo anterior tiene una implicancia directa en una mayor demanda por arriendos en la capital en formatos de departamentos pequeños y eventualmente en regiones con foco de inversiones extranjeras.

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8. Este tipo de activos son bienes heredables con un impacto multi-generacional Lo extraordinario de los bienes raíces es que son “Ingresos Pasivos” que una generación se esfuerza en levantar, pero que sin duda pueden ser transferidos a sus familiares o herederos directos luego de fallecido el titular original, teniendo un consecuente impacto como flujo perpetuo en el tiempo, permitiendo a la próxima generación comenzar con otra base patrimonial y sin duda alguna siendo una ayuda fundamental en mantener a una familia fuera de la pobreza por generaciones.

9. Beneficios Tributarios Para una persona natural que no tiene propiedades actualmente a su nombre, puede hacer uso de la Ley del DFL2 de 1959, que señala, entre otros puntos, y resumiéndola al máximo para fines educativos, que toda persona natural tiene el derecho a comprar dos inmuebles de menos de 140 metros cuadrados que le permitirán acceder a esta exención tributaria, donde dichos flujos de ingreso por arriendo de por vida no serán considerados ingresos renta por el Servicio de Impuestos Internos en sus declaraciones anuales como contribuyente. Por ende, ese flujo sería exento de impuesto, independientemente del tramo tributario en que se encuentre el cliente en cuestión. Para mayor información en detalle sobre este tema diríjase a nuestro blog blog.inversionfacil.com, donde nuestro asesor tributario Gonzalo Polanco se refiere con mayor detalle a este punto.

10. Bajas tasas de interés en el mercado En general, desde el año 2009 hemos estado observando en el mercado financiero muy bajas tasas de interés de financiamiento para créditos hipotecarios, que permiten que la rentabilidad de proyectos inmobiliarios de inversión sean aún mucho más atractivas. Lo anterior implica que las inversiones inmobiliarias sean una interesante alternativa a considerar, siendo varias veces más rentables que los depósitos a plazo y/o fondos mutuos. Estas tasas de financiamiento podrían eventualmente subir, pero al ser el comportamiento de la economía históricamente cíclica, siempre estaría la oportunidad de poder acceder a un refinanciamiento del crédito.

11. Aumento de pie requerido por parte del Sistema Financiero A partir del 02 de enero de 2016, las personas que requieran financiamiento para su propiedad se enfrentarán a un nuevo escenario, donde se requerirá un mayor pie por parte de los bancos y donde incluso varios de ellos han comenzado a cambiar sus políticas de financiamiento durante este último trimestre de 2015. A raíz de lo anterior es que esperamos que la demanda por arriendos en general aumente, dado que existirán menos personas con la posibilidad de comprar su casa propia y, por ende, deberán arrendar, postergando esta decisión hasta completar el nuevo pie necesario.

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12. Posibilidad de capturar plusvalía durante la etapa de construcción Un proyecto inmobiliario tiene actualmente diferentes etapas, detallándose a continuación:

Pre-Venta: En términos generales, es la etapa donde el proyecto está tramitando su permiso de edificación en la municipalidad y se ha presentado un anteproyecto. En ese momento, el inversionista ya podría reservar unidades a precios preferentes con la Inmobiliaria, esperando el permiso definitivo de construcción para poder firmar promesa (se pueden reservar unidades en esta etapa desde $100.000 pesos mensuales normalmente). Una de las mayores ventajas en esta etapa es poder comprar a los valores más bajos posibles, con el consecuente impacto de la mayor plusvalía en el momento de la entrega de la propiedad, como además de que exista la disponibilidad completa del proyecto en cuestión y así poder elegir unidades, formatos, orientación, etc. La dificultad de esta etapa es que al no existir publicidad, solo grandes inversionistas y sus clientes tienen acceso a este tipo de reserva inmobiliaria.

Venta en Blanco: Es el momento en el que la inmobiliaria ya tiene el permiso de edificación aprobado, el terreno ya se ha despejado para comenzar próximamente la obra y ya se ha colocado un aviso o letrero en la propiedad con alguna publicidad asociada al proyecto. Existe también una interesante plusvalía en esta etapa y se puede promesar inmediatamente la(s) unidad(es) que le interesen al cliente.

Venta en Verde: Es cuando, en términos generales, ya ha pasado alrededor de un año desde la Pre-venta, y ha comenzado la construcción del edificio, paralelamente se han comenzado a vender unidades a través de la sala de venta, donde los clientes ya pueden ver detalles del mismo a través de un departamento piloto. La plusvalía disminuye dramáticamente en esta etapa, y además quedan muy pocas unidades para elegir, por ende normalmente quedan pocos precios atractivos. En conclusión, no se recomienda comprar en esta etapa para el inversionista.

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Entrega Inmediata: Es cuando el proyecto ya se encuentra terminado y con la respectiva recepción final por parte de la Municipalidad. No se recomienda comprar en esta etapa, dado que no hay prácticamente plusvalía y las pocas unidades disponibles están al valor de mercado, sin un descuento significativo en el precio salvo contadas excepciones.

III. ¿QUÉ DEBEMOS REVISAR Y CONSIDERAR A LA HORA DE INVERTIR EN ACTIVOS INMOBILIARIOS? 1. Reputación del desarrollador inmobiliario y la constructora Los años que lleva la inmobiliaria y la constructora en el mercado son muy relevantes dado que señalan experiencia, como además podemos conocer cuáles proyectos han realizado con anterioridad, por sobre todo revisar el número de reclamos en la web y su forma de solución, que nos permitan confiar de una manera concreta de que nuestra inversión será bien administrada en su etapa de desarrollo.

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2. Promesa de Compraventa Cada unidad inmobiliaria debe de tener asociada una promesa de compraventa, que debe de ser revisada cuidadosamente, idealmente por un abogado, en la que básicamente debe de considerarse: la fecha límite de entrega del proyecto, las multas asociadas al desarrollador inmobiliario si no obtiene eventualmente la recepción final, los datos personales o societarios como comprador sean exactos, los números de propiedad(es) y/o estacionamientos sean correctamente asignados al proyecto en cuestión, entre otros. Es muy importante cerciorarse de que la copia de la promesa de compraventa por parte del comprador vuelva protocolizada, e incorporada dentro de la misma la respectiva póliza de seguro.

3. Póliza de Seguro Toda promesa de compraventa realizada con fines habitacionales debe de tener asociada una póliza de seguro que es solicitada y pagada por la inmobiliaria a través de un tercero, que es una compañía de seguros cuyo fin de este procedimiento sería “proteger” y por ende “asegurar” el pie pagado por el cliente durante la etapa de construcción del proyecto en cuestión, en caso de alguna eventual insolvencia financiera de parte del desarrollador inmobiliario.

4. Pre-aprobación Bancaria Disponer de una Pre o Aprobación Bancaria por el monto del crédito hipotecario solicitado donde señala que el potencial comprador es sujeto de crédito hipotecario en este momento es parte fundamental a tener en consideración antes de buscar proyectos para inversión, independientemente que el proyecto sea entregado en varios años más. Lo anterior es un requisito suspensivo para efectos de poder suscribir promesa con algún desarrollador inmobiliario en particular.

5. Presupuesto Mensual Dado que el potencial inversionista debe de comprometerse con una cantidad de flujo mensual para entregar el pie en algún proyecto inmobiliario, es fundamental que se revise el presupuesto familiar o personal para dichos efectos. Considerando en esta etapa el consejo “Páguese usted primero”. Es decir, tan pronto llega el sueldo, apartar en otra cuenta corriente idealmente el dinero comprometido con la inmobiliaria, junto con realizar un presupuesto familiar anual, donde se detallen todos los gastos e ingresos asociados en el año en curso, para evitar caer en sobreendeudamiento e incumplimiento del pago mensual.

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6. Ubicación del Proyecto Uno de los aspectos más importantes de un proyecto se resume en la siguiente frase: ubicación, ubicación y ubicación. Es un aspecto clave del proyecto, y por ende es muy importante revisar dónde está emplazado el proyecto, cercano a colegios, centros médicos, supermercados, líneas de metro, conexiones a transporte, etc. Todo lo anterior implicará una mejor velocidad de arriendo asociada a la demanda de esa zona en particular y por ende mejor rentabilidad de las unidades inmobiliarias.

7. Perfil de arrendatarios Asociada a la ubicación del sector se encuentra el perfil de arrendatario que buscará vivir en el departamento que uno ha invertido. Para ello, es clave buscar proyectos cerca o bien conectados con zonas laborales, donde ese perfil tiene trabajo estable, está bancarizado y va a estar un tiempo de al menos un año en el departamento, permitiendo una mayor estabilidad en los ingresos.

8. Cesión de Derechos En lo posible, el inversionista debe negociar con el desarrollador inmobiliario la posibilidad de incorporar una cláusula en la promesa de compraventa en la que permita ceder los derechos de la compra a otra sociedad u otra persona natural, en el caso que el titular original no tenga la solvencia de crédito hipotecario en el momento de la entrega del proyecto, evitando las multas asociadas por incumplimiento de contrato, las cuales oscilan entre un 10 a 20 por ciento por departamento.

9. Costo Financiero de créditos hipotecarios El costo financiero de un crédito hipotecario es una parte fundamental a la hora de definir la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Por ende, el consejo es de poder cotizar en al menos cuatro instituciones financieras, entre ellos mutuarias y/o bancos. Un consejo en esta etapa sería buscar el dividendo final más barato ante mismos escenarios de monto de crédito hipotecario cotizado, y con algunos meses de gracia para cubrir automáticamente eventuales dividendos, ante una demora en la entrega del departamento por parte del desarrollador inmobiliario, luego de haber firmado la escritura en notaría. Con respecto a la tasa de interés, recomendamos a nuestros clientes gestionar una tasa fija en vez de tasas variables, básicamente por la alta volatilidad del mercado. Preferimos definir un dividendo cierto a través de la tasa fija y sin sorpresas, indexado por el movimiento del IPC anual de la economía chilena, que creemos y esperamos se encuentre siempre reflejado en valores cercanos al rango meta establecido por el Banco Central de Chile.

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III. ¿CÓMO EVALUAR EN TÉRMINOS SIMPLES UN PROYECTO INMOBILIARIO? 1. ROA: Return on Assets (Retorno sobre Activos) Este indicador es una señal para evaluar una propiedad y ver su rentabilidad pura, es decir, asume que el cliente paga la propiedad al contado y finalmente entrega como resultado, la rentabilidad en términos porcentuales de esa inversión.

Por ejemplo: Por ejemplo: Si la propiedad cuesta $ 37.500.000 y se puede arrendar en $ 250.000

El ROA puro será de: Debemos primero calcular los Ingresos Anuales por Arriendo: $ 250.000 multiplicado en 12 meses es igual a $ 3.000.000. Por ende el ROA sería $ 3.000.000 dividido por $ 37.500.000 igual 8,0 por ciento. En consecuencia, si en este ejemplo teórico mi costo financiero bancario a tasa fija de 20 años es de un cuatro por ciento, entonces convendría invertir en dicha propiedad. Debido a los propósitos educativos de este libro, el anterior análisis no considera tasas de vacancia, contribuciones y costo de administración de la propiedad, que sin lugar a dudas deben de ser incorporados en el análisis financiero completo.

2. Cash on Cash Este indicador señala la rentabilidad sobre el pie invertido que el cliente obtendrá en su inversión inmobiliaria. Su fórmula es la siguiente: ((Arriendo menos dividendo) y esa operación multiplicado por 12 meses). El resultado anterior debe ser dividido por el pie total desembolsado en el activo inmobiliario). Ejemplo: • • • •

Arriendo mensual de la propiedad: $ 250.000 Dividendo Mensual a 20 años: $ 200.000 Diferencia mensual es de $ 50.000 En 12 meses implica un ingreso anual de $ 600.000 (1)

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Por otra parte, el pie total pagado por el departamento para renta es el siguiente: • • • •

Gastos operacionales: $ 300.000 10% de pie en el departamento: $ 3.750.000 Fondo de reserva en el departamento: $ 90.000 Total de Inversión: $ 300.000 + $ 3.750.000 + $ 90.000 = $ 4.140.000 (2)

Por ende el Cash On Cash sería resultado (1) dividido por resultado (2): Cash on Cash: $ 600.000 dividido por $ 4.140.000 es igual a un 14,5 por ciento Mientras la rentabilidad pura fue de un ocho por ciento, la rentabilidad apalancada es de un 14,5 por ciento, es decir casi el doble. Eso implica en términos resumidos que al utilizar crédito hipotecario la rentabilidad de mi dinero crece de manera importante (por el poder del apalancamiento), y en un plazo aproximado de 6,7 años podría recuperar totalmente el dinero colocado en ese activo con deuda bancaria y aún seguiré controlando dicha propiedad, y a su vez me permitiría re-invertir en otro activo inmobiliario adicional. Si por el contrario pago ese activo al contado, me demoraré 12,5 años en recuperar dicha inversión. De ahí la velocidad de crecimiento patrimonial de algunos de los inversionistas más grandes del mundo como Warren Buffet es impresionante, debido en gran parte al poder del apalancamiento inteligente, que le significan mayores retornos y consecuentemente más rápido multiplica su dinero. Debido a los propósitos educativos de este libro, los análisis anteriores presentados no consideran tasas de vacancia, contribuciones, costo de administración de la propiedad, e impuestos que sin ninguna duda deben de ser incorporados en el análisis financiero completo.

3. ROE – Return on Equity (Retorno sobre Patrimonio) Se calcula de la siguiente manera: Valor de Venta del activo en su etapa de entrega o en el momento que se quiera vender, menos el valor de la compra de dicha propiedad en su etapa de desarrollo, dividido todo lo anterior por el pie total colocado en el activo inmobiliario por parte del inversionista. Revisemos el siguiente ejemplo: • Valor de compra teórico: $ 37.500.000 • Valor de venta teórico: $ 49.500.000 • Pie total colocado para obtener el crédito hipotecario en dicho departamento: $ 4.140.000(2) En primer lugar la ganancia de la compra y venta sería: $ 49.500.000 menos $ 37.500.000 igual a $ 12.000.000 antes de impuestos “Texto protegido por ley de Derechos de Autor Nº 17.336. Prohibida su reproducción total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

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Por ende el indicador ROE sería: $ 12.000.000 dividido por $ 4.140.000 es igual a 2,89 Es decir, en un plazo promedio de desarrollo de un proyecto inmobiliario de alrededor de dos años este inversionista multiplicó su dinero invertido en 2,89 veces. Valores increíblemente más altos que la rentabilidad ofrecida por un depósito a plazo o fondo mutuo. Debido a los propósitos educativos de este libro, el anterior análisis no considera tasas de vacancia, contribuciones y costo de administración de la propiedad que sin ninguna duda deben de ser incorporados en el análisis financiero completo. Como además el consecuente impacto tributario debido al momento en que se realice la venta del activo, tomando en consideración en el respectivo análisis el nuevo tramo único y de por vida exento por persona natural de UFs 8.000 que el cliente se podría encontrar sujeto debido a la nueva Reforma Tributaria que comenzará en rigor a partir del 02 de enero de 2016. Para mayor información sobre este tema, diríjase a nuestro blog blog.inversionfacil.com, donde nuestro asesor tributario Gonzalo Polanco se refiere con mayor detalle a este punto.

4. Tasa de vacancia: Es el porcentaje de tiempo en un año que un departamento se encuentra desocupado. Por ejemplo, un mes de vacancia al año, implica una tasa de vacancia de 8,3 por ciento, que debe de ser incorporado en los análisis de rentabilidad dependiendo de las tasas de vacancia histórica en diferentes comunas y regiones de Chile.

5. Impuesto Territorial: El Impuesto a los Bienes Raíces se determina sobre el avalúo de las propiedades y su recaudación es destinada en su totalidad a las municipalidades del país, constituyendo una sus principales fuentes de ingreso y financiamiento. El propietario u ocupante de la propiedad debe pagar este impuesto anual en cuatro cuotas, con vencimiento en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre. Los avalúos de las propiedades se determinan en los procesos de reavalúos, y se actualizan semestralmente con la variación del IPC del semestre anterior. Los avalúos se modifican cuando en las propiedades se efectúan cambios físicos. Se debe consultar con el desarrollador inmobiliario los valores aproximados de las cuotas de contribuciones para realizar el análisis financiero completo. Normalmente mientras más pequeño el departamento, y si además el mismo es DFL2 tiene un tratamiento especial. Para mayor información sobre este tema, diríjase a nuestro blog blog.inversionfacil.com, donde nuestro asesor tributario Gonzalo Polanco se refiere con mayor detalle a este punto.

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V. PROBLEMAS POTENCIALES EN TU EMPRENDIMIENTO INMOBILIARIO ¿Qué pasa si no se arrienda al comienzo mi departamento? En lo posible debes de considerar gestionar el dividendo entregado por el Banco con meses de gracia, en los cuales dependiendo del número de meses que ofrezca el banco, no debes pagar dividendo. Normalmente cuando una propiedad es escriturada por el cliente en notaria, la recepción del inmueble ocurre entre 20 a 30 días posterior a ese plazo, y sumado a detalles de postventa del departamento podrías recién tenerlo disponible para arriendo desde un mes y medio hacia delante desde la firma de escritura.

¿Qué pasa si el arrendatario me deja deudas? Es importante la evaluación meticulosa del perfil de arrendatario que va a postular al inmueble, comportamiento comercial histórico en el sistema, número de años de trabajo, continuidad de pago de sus imposiciones, industria donde trabaja, etc. Con lo anterior se estará minimizando el riesgo de un mal comportamiento y de las potenciales deudas. Ahora bien, complementario a eso, el arrendatario podría firmar un pagaré equivalente a seis meses de arriendo, cuyo fin único sería ejecutarlo solamente si el departamento queda con deudas impagas que son insuficientes de cubrir con la garantía del mes de arriendo.

¿Qué pasa si el Banco no me da el crédito? Podrías perder el pie del proyecto, de ahí lo importante de buscar con el desarrollador inmobiliario que exista la posibilidad de incorporar la cláusula de cesión de derechos, para ceder dicha promesa a un familiar directo o un cercano con capacidad crediticia en el momento de la entrega del proyecto.

¿Qué pasa si el arrendatario no me paga? Te sugiero que busques a través de compañías de seguro la posibilidad de pagar una prima mensual, donde incluso ellos podrían cubrir hasta en 12 meses el eventual impago de un arrendatario, gestionando además el juicio correspondiente a dicha situación, minimizando el riesgo de esta arista.

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¿Qué pasa si el precio de las propiedades va a la baja? La economía es cíclica. Mientras en Santiago sigan los congelamientos a los planos reguladores de ciertas comunas la oferta será reducida y, por ende, concluimos que en ciertas zonas de Santiago el precio de los activos se mantendría, pero finalmente nadie lo sabe. Ahora bien, nosotros recomendamos siempre invertir por flujo de efectivo y no por una incierta ganancia de capital. Dado que el fin último es que los flujos de ingresos tengan la menor vacancia posible para cubrir dividendos que asumiría el cliente cuando decida su respectivo plan de inversión. De ahí que elegir buenas ubicaciones que sean mas resilientes a eventuales ciclos adversos económicos es fundamental.

¿Conviene comprar propiedades antes de la entrada en vigencia de la reforma tributaria? La respuesta es que más allá del impacto del IVA en las promesas de compraventa, en primer lugar siempre se debe de analizar el valor de la UF por metro cuadrado de la propiedad que estoy comprando. De acuerdo a los valores de mercado que ofrece la competencia ante similares características y los valores que ha presentado dicha zona de forma histórica en los últimos años. De esa manera podemos entender si el precio que estoy comprando es interesante, desde el punto de vista histórico, como actual. Como además se debe de calcular el ROA dado el valor de arriendo actual, y compararse con el costo financiero estimado del crédito hipotecario. Si el ROA es por ejemplo un ocho por ciento y el costo financiero hipotecario es de un cuatro por ciento, ya estaríamos ante una interesante oportunidad de inversión que merecería el tiempo para un mayor análisis y toma de decisión final. Con respecto a la Reforma Tributaria, la ley actualmente nos permite que promesas de compraventa protocolizadas antes del 31 de diciembre de 2015 y con permiso de edificación al día por parte del desarrollador inmobiliario quedarían exentas del pago de IVA, independientemente del plazo de entrega final del proyecto inmobiliario. Ahora bien, este plazo se extendió hasta el 31 de diciembre de 2016 para todos los proyectos que tengan su permiso de edificación aprobado al 01 de enero de 2016. El riesgo de dicha operación es que si por alguna razón el cliente firma promesa de compraventa el 2016, pero el proyecto se atrasa por las razones que sean y se inscribe finalmente la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces en cualquier mes del año 2017, dicha promesa estaría afecta a IVA. En conclusión, si el análisis previo de mercado y ROA es positivo, se sugeriría comprar en este último trimestre dado que también esta propiedad estaría con la característica de quedar exenta su promesa de compraventa del pago de IVA. Como además, existiría un mayor plazo para poder pagar el 20 % de pie exigido en estos momentos por la gran mayoría de los bancos de la plaza, para poder escriturar en un futuro dicha unidad inmobiliaria. Para mayor información sobre este tema, diríjase a nuestro blog blog.inversionfacil.com, donde nuestro asesor tributario Gonzalo Polanco se refiere con mayor detalle a este punto.

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LIBROS DE AUTOAYUDA Existe mucho material en internet para salir de tus deudas, de cómo invertir y por sobre todo cambiar tu mentalidad. Algunas recomendaciones: Padre Rico, Padre Pobre® – Robert Kiyosaki El Cuadrante del Flujo de Dinero® – Robert Kiyosaki Cómo Salir de las Deudas® – Robert Kiyosaki La transformación total de su dinero – Dave Ramsey Piense y hágase Rico® – Napoleón Hill El hombre más rico de Babilonia® – Napoleón Hill Los siete hábitos de la gente altamente efectiva® - Stephen Covey

BUSCAR MENTORES EN EL ÁREA DE AYUDA Es muy importante que a través de blogs, podcast, videos de YouTube, podamos escuchar y cambiar paulatinamente nuestro modo de pensar a través de la experiencia de otras personas que ya han salido del hoyo financiero y puedan entregar su experiencia y sabiduría. Incluso nos sirve como fuente de inspiración. Algunas personas que pueden ayudar en tu educación financiera, son Robert Kiyosaki, Tony Robbins, Dave Ramsey, entre otros.

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BIOGRAFÍA CRISTIAN LECAROS Ingeniero Comercial de la Universidad de Chile y graduado del programa “Stanford Ignite” de la Escuela de Negocios de la Universidad Stanford en California, Estados Unidos. Entrenador Certificado de Un Millón de Líderes, por The John Maxwell Team®, ejecutivo, empresario y conferencista con más de 14 años de experiencia profesional en la Industria Inmobiliaria, Financiera y Educacional. Co-Fundador y CEO de Inversión Fácil®, siendo el responsable del liderazgo y de llevar a cabo un plan de negocios e implementación de un nuevo modelo en el mercado inmobiliario, buscando a través del uso intensivo de nuevas tecnologías poder “Democratizar el acceso a oportunidades de inversión inmobiliaria”, y así poder mejorar la distribución de ingresos del país. Actualmente gestiona y administra un portafolio de inversiones de más de USD$ 200 millones en activos inmobiliarios. Además es el co- fundador de Lecaros Inversiones® y Lecaros Propiedades®, siendo esta última una corredora de propiedades especializada en bienes raíces de inversión, siendo el vehículo que permite administrar los activos de inversión inmobiliaria de clientes de Lecaros Inversiones e Inversión Fácil con el menor riesgo de no pago. A través de nuevos emprendimientos ha buscado impactar y mejorar la calidad de vida de las personas, entregando soluciones a problemas del mundo privado y social.

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DISCLAIMER LEGAL IMPORTANTE La información contenida en este e-book es meramente referencial y no constituye una asesoría tributaria, legal ni financiera específica, sino un enfoque general diseñado por Gabriel Cristián Lecaros Figueroa e Inversión Fácil® con un fin meramente informativo general. En virtud de lo anterior, sugerimos que las decisiones que usted pudiera adoptar en virtud de la información desarrollada en este libro electrónico, sean adoptadas previa revisión de sus condiciones tributarias, legales y financieras específicas bajo la asesoría de un profesional idóneo. La información contenida en este documento ha sido sintetizada con fines didácticos y, por tanto, podrían adolecer de omisiones relevantes desde el punto de vista técnico.

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Te deseamos junto a Noemí y nuestro equipo, el mayor de los éxitos en tus emprendimientos inmobiliarios y esperamos que este material te sea de ayuda para poder tomar las mejores decisiones posibles a la hora de planificar tu patrimonio inmobiliario. Cristián Lecaros Co Fundador Inversión Fácil

Noemí Nuñez Cofundadora Inversión Fácil

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