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• Alicia Georgina Coca

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LA CRISIS INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS La crisis inmobiliraria acontecida en los Estados Unidos ha sido la peor desde la Gran Depresión de los años treinta. Históricamente, la globalización y la liberalización han resultado de las grandes crisis del capitalismo. En este sentido, los procesos de globalización, flexibilización de los mercados de trabajo, liberalización comercial, desregulación financiera, así como la fundación de un régimen de acumulación cuyo principal pilar lo ha constituido el capital financiero han sido la respuesta de los sectores productivos y del gobierno para restablecer las vías de reproducción del capital y de modificación de las relaciones capitaltrabajo en aras de una mayor tasa de ganancia. (Barcelata Chávez, 2010) El modelo de acumulación basado en el desarrollo del sector financiero en detrimento del productivo, se ha convertido en el background de la crisis inmobiliaria actual. Ello evidentemente significó un cambio en la lógica de reproducción del capital, donde la esfera financiera establece sus necesidades de alta rentabilidad a corto plazo más que la perspectiva productiva de largo plazo, por tanto la economía real queda supeditada a la búsqueda de esos objetivos.

Antecedentes La economía estadounidense representó el 25% de la producción mundial y durante el período de 1985 al 2008 su posición financiera neta respecto al resto del mundo fue deficitaria en un porcentaje cercano al 20% (accounts, 1976-2008), lo cual explica la naturaleza global de la actual crisis financiera. La inestabilidad financiera es característica del capitalismo moderno y su frecuencia y magnitud tienden a incrementarse cuando los mercados financieros actúan sin regulación del banco central y cuando el sector financiero crece en mayor proporción que la economía real y el empleo. Un acontecimiento de lo más irracional en los últimos tiempos lo constituye las hipotecas subprime, que surgieron como una de las innovaciones más importantes del sector financiero durante la década de los noventa.

Con el objetivo de incrementar las ganancias de corto plazo y a partir de una liberación de los programas gubernamentales de apoyo a la vivienda, diversas instituciones financieras otorgaron créditos a millones de ciudadanos que anteriormente no hubieran calificado para ningún crédito. Para muchos estadounidenses la concesión de créditos hipotecarios significó una valiosa oportunidad de hacerse de su casa, pero que también se tradujo en el aumento de los delitos de cuello blanco, el abuso de las condiciones crediticias y la bancarrota. Los préstamos subprime se definieron como de alto riesgo, en virtud del pobre perfil financiero de quienes los contrataron (estas familias apenas si contaban con las rentas mensuales a bajos intereses). El historial crediticio del solicitante era evaluado por FICO (Fair Issac Company) mediante puntajes; aquellos sujetos de crédito que obtuvieran menos de 620 puntos eran calificados como altamente riesgosos, razón por la cual se le descartaba como cliente de un préstamo prime. Según los expertos en crédito hipotecario, un pobre historial crediticio ocurría cuando familia obtenía un bien inmueble con apenas una calificación de 350 puntos al nivel de tasas de interés vigente. En comparación a los préstamos prime, los préstamos subprime mantenían una relación mayor entre el crédito y el valor de la casa, o sea que la participación del crédito era mayor al valor del inmueble lo cual ponía al deudor como altamente riesgoso en caso de insolvencia económica (Reyes Guzmán, 2007-2009). Estas hipotecas subprime llegaron a representar el 15% del total de hipotecas en los Estados Unidos. El desastre financiero se desarrolló en torno a los activos subprime y el aumento desmesurado del precio de las casas existentes, mientras durante el período 1975-1995 los precios reales de las casas se incrementaron en promedio por año un 10%, en la década de 1995-2004 este indicador fue del 36%. Tan solo entre 1997 y 2006, los precios de las casas se incrementaron vertiginosamente un 93%, en tanto que en los cien años precedentes los precios inmobiliarios fluctuaron entre el 10 y el 20%. El aumento real en los precios de las casas estimuló significativamente el auge del crédito y el consumo, el cual terminó en junio de 2007 cuando los índices de

morosidad de internacional.

las

hipotecas

promovieron

la

crisis

financiera

El desempeño económico de los Estados Unidos durante 2001 y 2002 fue posible gracias al boom de las inversiones inmobiliarias y a la existencia de menores tasas de interés. La atracción de capitales extranjeros sostuvo el crecimiento del consumo privado, las importaciones y el mantenimiento de las tasas de inversión. El auge de las inversiones hipotecarias permitió soportar a la economía después de que los estadounidenses, hartos del mercado de acciones, mostraron una enorme euforia por los bienes raíces. En el caso particular de los Estados Unidos, los bienes raíces incrementaron su valor significativamente al grado de que las familias aumentaron sus inversiones inmobiliarias. En este sentido, el valor de la propiedad en bienes inmobiliarios en manos de los estadounidenses se incrementó cerca de 10 billones (trillions) de dólares en 2000, cifra que se incrementó a 20 billones en 2005, evidenciando la presencia de una importante burbuja inflacionaria en la historia moderna de los Estados Unidos. Durante el bienio 20002002, los precios de las casas se incrementaron en promedio anual un 7.5%, es decir más del doble de la cifra registrada en años precedentes. En 2006 cerca del 70% de las familias en Estados Unidos eran propietarias de sus bienes raíces, contra el 64% en 1994 y 44% en 1940 (Guillén, 2009). Al término del boom inmobiliario, al saturarse el mercado, es cuando se canalizan los préstamos subprime los cuales en su mayoría fueron concedidos sin garantías y con elevados riesgos. La burbuja inflacionaria fue impulsada por una política monetaria expansiva aplicada por la reserva federal (Fed) para evitar que la economía se hundiera en una deflación generalizada. Esto aceleró el aumento del endeudamiento y fomentó la innovación en nuevos instrumentos financieros, de bonos, obligaciones e instrumentos derivados.

Crisis Hipotecaria El boom por invertir en casas se terminó en el 2005, cuando los precios de los bienes raíces comenzaron a descender rápidamente. De hecho,

en agosto del mismo año , se comentó la predicción acerca de una caída cercana al 40% en los precios de los bienes raíces en Estados Unidos. Sin embargo, fue a inicios del 2007 cuando se evidenció la disminución de las ventas de casas con respecto a las vendidas en 2006. Los primeros indicios de crisis se observaron con las hipotecas subprime, debido a que se registraron crecientes carteras vencidas con este tipo de créditos otorgados sin análisis de garantías y con elevados riesgos. La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos se desarrolló hasta poner en riesgo real de quiebra a todo el sistema financiero y además provocó la mayor recesión a nivel mundial poniendo en riesgo no sólo al sistema financiero sino también al sistema productivo de cada país. Sin embargo las crisis subprime y bancaria fueron realmente las consecuencias del deterioro de las variables económicas y no al revés. Después de la crisis de 2001, las bajísimas tasas de interés estimularon el endeudamiento a corto plazo (apalancamiento) que permitió financiar la demanda de hipotecas a su vez impulsada por las mismas tasas de interés. A finales de 2007 la Fed, de acuerdo con la evaluación de su Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC, por sus siglas en inglés) consideró que los riesgos derivados de las hipotecas subprime eran más equilibrados con respecto al mes anterior. Pero a tres semanas de diferencia la situación parecía ser otra. Ben Bernanke economista y político estadounidense anunció al Congreso de Estados Unidos que el mercado inmobiliario comenzaría a sufrir una desaceleración por un mayor tiempo del pronosticado. Posteriormente, Henry Paulson, secretario del Tesoro de Estados Unidos también realizó la advertencia de que el mercado hipotecario de mala calidad tendría un serio debacle. Instituciones hipotecarias como New Century Financial, Nova Star, Country Wide Financial, Washington Mutual, entre otras, comenzaron a mostrar dificultades en sus posiciones financieras, lo que vino a agregarse a la ya menor tasa de ganancia reportada en la industria automotriz apremiada por la agresiva competencia de las empresas japonesas y europeas.

De acuerdo con Vanoli (2008) las sociedades financieras otorgaban créditos hipotecarios poco transparentes a diversos sectores de la población norteamericana los cuales, dado el déficit corriente y fiscal de la economía estadounidense, eran pactados a tasas de interés bajas pero variables. Cuando estas sociedades decidieron vender la cartera de créditos hipotecarios a la banca, transfirieron el riesgo inherente mientras obtenían su respectiva comisión como generadores de los créditos.

El Auge de Crédito Como ya se mencionó, las bajas tasas de interés impulsaron el auge del crédito que a su vez se alimentó mutuamente con la dinámica misma del auge inmobiliario y las refinanciaciones. Cuando las tasas llegaron a niveles mínimos, la corriente de créditos finalmente alcanzó a las familias de menores ingresos y escaso o nulo historial crediticio (segmento subprime). El auge en los préstamos subprime fue impulsado por prácticas laxas de crédito, como la exigencia mínima de requisitos o el no requerimiento de pruebas de ingresos, esquemas de pagos iniciales mínimos que no reducían los montos adeudados, y otras prácticas de relajación en la evaluación de riesgo de los deudores, que se amparaban en los precios al alza de las garantías. Pero las hipotecas subprime fueron en su mayoría contratadas a tasas variables (ARMs-Adjusted Rates Mortgages), lo que exponía a los deudores a la reversión en los precios del dinero y de las viviendas. Las hipotecas subprime fueron a su vez promovidas por la aplicación de una amplia gama de nuevos productos que ofrecían protección contra el default, los cuales partían de procesos de titularización que permitían a los bancos sacar de sus balances, créditos más riesgosos y así evitarse constitución de reservas de saneamiento o requerimientos de capital. Al tiempo que contribuyeron a proteger los balances titularización y los otros productos hicieron posible la recursos frescos para continuar concediendo créditos. La hipotecas subprime y near-prime titularizadas, pasaron 2001 a 40% en 2006. (Osorio, 2008)

bancarios, obtención proporción de un 9%

la de de en

En Estados Unidos las propiedades son de “otro nivel” y su valor oscila entre los 200 mil, hasta los millones de dólares. Y como los bancos

comenzaron a otorgar créditos sin regulación y control y tampoco hubo una intervención regulatoria por parte del estado, todos los ciudadanos empezaron a pedirlos. Estos créditos fueron con intereses variables (podían aumentarlos o disminuirlos sin previa consulta), entonces comenzó a ser imposible para millones de personas, tanto como de clase media, como de clase mediaalta, pagarlo (ej.: las cuotas aumentaban de mil a cuatro mil dólares). Por esta causa las propiedades comenzaron a ir de regreso a los bancos. El colapso llego cuando, enormes bancos como Lehman Brothers y Merryl Lynch, los más grandes prestamistas, como también pequeños bancos nacionales, se declaran en quiebra, no tenían flujo de capital pero tenían las propiedades de los ciudadanos que las habían perdido, las cuales terminaron rematándolas a bajos precios. La forma en que este problema afecta al resto del mundo es en el valor de las monedas, el dólar revienta frente a las monedas nacionales haciendo que inversiones de todos lados se cancelen hasta que las bolsas de valores se estabilicen. Sin embargo, el sistema entra en crisis por la confluencia de estos dos factores: 



El mercado inmobiliario empieza a presentar signos de agotamiento, los precios de las viviendas ya no suben tan rápidamente, se estabilizan o, inclusive, bajan en algunos casos. La Reserva Federal americana sube la tasa de interés del 1 al 5% para frenar la tendencia al crecimiento de la inflación que precisa y paradójicamente había contribuido a alimentar el sector de la construcción.

La Diseminación del Riesgo El auge inmobiliario atrajo al negocio a grandes bancos de inversión que vieron una oportunidad formidable de ganancias y además aplicaron nuevas herramientas de ingeniería financiera para empaquetar los créditos subprime y dividirlos en segmentos, algunos de los cuales fueron posteriormente calificados como de bajo riesgo por las agencias calificadoras.

Como describe Tustain (2007), los prestamistas hipotecarios se deshicieron del riesgo de impago (default) de los deudores subprime, empacando las hipotecas en bonos llamados MortgageBacked Securities (MBS) que vendieron a otras organizaciones financieras. (Vega, 2009) La gama de instrumentos, sus agrupaciones y denominaciones, categorías hipotecarias, instituciones involucradas, es mucho más amplia y compleja de lo que se plantea en este apartado, por lo que la situación del mercado y los instrumentos derivados se volvió difícil de esclarecer incluso para los especialistas financieros.

CRISIS INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS Y SUS EFECTOS EN HONDURAS El hecho de tener a Estados Unidos como el principal socio comercial repercutió en forma directa y casi inmediata sobre Honduras. Fue en el último trimestre de 2008 cuando comenzó a manifestarse el mayor impacto de la crisis económica de Estados Unidos en la región. La menor demanda por sus productos se manifestó en una caída de sus exportaciones a Estados Unidos de 1,9% respecto del mismo trimestre

de 2007. (Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) , 2009). La crisis internacional afectó al país en un momento en el cual la coyuntura económica nacional ya había perdido dinámica a lo largo del 2008. Ya desde el año 2007 la economía hondureña se estaba enfriando, pasando de un crecimiento de 6,3% en el 2007 a un crecimiento de 3,8% en el 2008. Dada esta tendencia, para el 2009 un crecimiento igual o menor al del 2008 era de esperar. Un shock externo afecto a la economía nacional a través de aquellos canales económicos que tienen relación con el exterior. Ellos son: comercio exterior, remesas familiares, inversión extranjera directa e inversión pública (determinada por disponibilidad de créditos externos).

Lecciones de la Crisis Como reconoce el Fondo Monetario Internacional - FMI en su informe “Perspectivas de la Economía Mundial” del mes de abril de 2008, “la innovación reciente de los mercados de financiamiento de la vivienda agudizó el impacto de la política monetaria en los precios de la vivienda”. Se menciona que la distensión monetaria de comienzos de la década parece haber estimulado el aumento de los precios de la vivienda y de la inversión residencial en Estados Unidos, aunque probablemente hayan ampliado ese efecto, la relajación de las normas crediticias y la toma excesiva de riesgos por parte de los prestamistas. El informe sugiere que la política monetaria debe tener en cuenta el nivel de desarrollo de los mercados hipotecarios, dados los efectos de las tasas de interés en las burbujas de precios de los activos.

Pero además matiza que la carga de reaccionar frente a posibles burbujas no puede recaer completamente en la política monetaria, también a la política regulatoria le corresponde un papel crítico para evitar que una relajación de las normas de otorgamiento de crédito, como la ocurrida en el mercado estadounidense, pueda alimentar fluctuaciones extremas de los precios de la vivienda.

A nivel de agentes económicos y mercados, existió subvalúo de los riesgos vinculado con la falta de información, la anteposición de los deseos de beneficios por sobre la prudencia financiera y la experiencia histórica de que tanto los períodos de tasas bajas, como de revalorizaciones continuas de activos tarde o temprano se revierten.

Bibliografía accounts, I. E. (1976-2008). Catalog of major revisions to the U.S. International Accounts. Obtenido de http://www.bea.gou/international/index.htm#bop

Barcelata Chávez, H. (Abril de 2010). LA CRISIS FINANCIERA EN ESTADOS UNIDOS. Obtenido de http://www.eumed.net/ce/2010a/hbc.htm Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) . (31 de Marzo de 2009). ENFRENTANDO LA CRISIS ISTMO CENTROAMERICANO Y REPÚBLICA DOMINICANA: EVOLUCIÓN ECONÓMICA EN 2008 Y PERSPECTIVAS PARA 2009. Obtenido de http://www.cepal.org/publicaciones/xml/4/35814/l904.pdf Guillén, A. (2009). Crisis global: de las Hipotecas a la recesión generalizada. Artículo de análisis, no. 2. Osorio, J. A. (30 de Mayo de 2008). La Burbuja Inmobiliaria en Estados Unidos . Obtenido de http://www.bcr.gob.sv/bcrsite/uploaded/content/category/1910288814.pd f Reyes Guzmán, G. (2007-2009). Las causas de la recesión en los Estados Unidos de America. Puebla: departamento de Economía y Negocios de la Universidad Iberoamericana. Tustain, P. (05 de Mayo de 2007). Subprime mortgage collapse: why Bear Stearns is just the start. Obtenido de http://www.moneyweek.com/file/31699/subprime-mortgage-collapsewhy-bear-stearns-is-just-the-start.html Vanoli, A. (2008). Análisis de la situación actual del mercado de capitales. Obtenido de http://www.cnv.gov.ar/CursosCNV/Analisis%20de%20la %20Situacion%20Actual%20del%20Mercado%20de %20Capitales_Vanoli.pdf Vega, C. -E.-M. (2009). Causas, Mecanismos y Consecuencias. Obtenido de http://geocrisisemergentes.blogspot.com/2009/07/ya-no-hay-escusapara-entender-las.html