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• Godoya Andrea

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Contratos Parte Especial odelaf 2004

´Indice 1. Contrato de Promesa 1.1. Requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2. Efectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Contrato de Compraventa 2.1. Elementos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1. El Consentimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2. La cosa vendida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.3. El Precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.4. Capacidad para celebrar el contrato de compraventa 2.1.5. Modalidades del contrato de compraventa . . . . . . 2.2. Efectos del contrato de compraventa . . . . . . . . . . . . . 2.2.1. Obligaciones del vendedor . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2. Obligaciones del comprador . . . . . . . . . . . . . . 2.2.3. Pactos accesorios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2 3 4 4 4 5 6 8 8 9 9 9 13 15

3. Mandato 16 3.1. Mandato y representaci´on . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3.2. Requisitos del mandato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3.3. Clasificaci´on mandato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.4. Obligaciones Mandato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.4.1. Obligaciones mandatario . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.4.2. Obligaciones Mandante . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3.5. Extinci´on del mandato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3.6. Actos ejecutados por el mandatario despu´es de expirado el mandato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 4. Hipoteca 4.1. Generalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1.1. Caracter´ısticas . . . . . . . . . . . . . . . 4.2. Clasificaci´on . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.1. Hipoteca Legal . . . . . . . . . . . . . . . 4.3. El Contrato Hipotecario . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1. Caracter´ısticas . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.2. Elementos . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.3. Bienes susceptibles de hipotecarse . . . . 4.3.4. Principio de la especialidad de la hipoteca 1

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4.4. Derecho real de Hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.1. Nacimiento o adquisici´on del derecho real de hipoteca 4.5. Efectos del derecho de hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5.1. Cosas a que se extiende la hipoteca . . . . . . . . . . . 4.5.2. Efectos respecto al due˜ no del inmueble hipotecado . . 4.5.3. Derechos que la hipoteca confiere al acreedor hipotecario 4.6. Extinci´on de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.6.1. Purga de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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30 30 31 31 31 33 34 34

1.

Contrato de Promesa Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligaci´ on alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a Que la promesa conste por escrito; 2a Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3a Que la promesa contenga un plazo o condici´ on que fije la ´epoca de la celebraci´ on del contrato; 4a Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que s´ olo falten para que sea perfecto, la tradici´ on de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habr´ a lugar a lo prevenido en el art´ıculo precedente.

El contrato de promesa es aquel por el cual las partes (prometientes) se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condici´on. La celebraci´on de un contrato de promesa implica que en el momento de concluirlo las partes, por diferentes razones, no quieren o no pueden otorgar el contrato definitivo prometido. a) Necesidad de concretar r´apidamente los negocios. b) Existencia de un obst´aculo que impide a una o a ambas partes el otorgamiento del contrato, ejememplo: prohibici´on, embargo, obtener posesi´on efectiva. Caracter´ısticas: a) Nominado. b) Principal e independiente del contrato prometido. c) Aplicaci´on general: dado el texto legal amplio del CC. no se discute que por medio de la promesa pueda convenirse la celebraci´on de cualquier tipo de contratos definitivos, ya sean unilaterales o bilaterales, onerosos o gratuitos, principales o accesorios. No hay otro l´ımite que cumplir el requisito del art. 1554 No 2, esto es, que el contrato prometido sea de aquellos que las leyes reconocen como eficaces. Controversia: 1. Si es v´alida la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral. 2. Car´acter estricto del contrato, en funci´on de las exigencias dr´asticas para su validez. • El legislador desconf´ıa de este contrato y por ello ha establecido determinados requisitos para su validez, los cuales deben examinarse rigurosamente a fin de aceptar su eficacia. • Si bien el art. 1554 es excepcional en cuanto limita la libertad contractual exigiendo determinados requisitos para la validez del contrato, ello no significa que el int´erprete deba buscar con lupa posibles nulidades del acto. 3. Promesa de un contrato consensual. 3

• No procede, pues se confundir´ıa con el contrato definitivo. • Es factible, pues si bien la promesa de contrato supone un acuerdo respecto a los elementos esenciales del contrato prometido, respecto a los elementos esenciales del contrato prometido, no es preciso determinarlos integralmente y adem´as existen otros que las partes pueden diferir para m´as adelante. De todos modos, el contrato definitivo queda perfecto cuando las partes as´ı lo acuerden. d) Solemne: debe otorgase por escrito. e) Por regla general bilateral y oneroso. i. Promesa unilateral de un contrato unilateral: se acepta su validez, pues cumple con el No 4 del art. 1554. ii. Promesa bilateral de un contrato unilateral: podr´ıa existir, por ejemplo, si el promitiente comodatario queda obligado a otorgar el contrato prometido, esto es, a aceptar el comodato. iii. Promesa unilateral de contrato bilateral: s´olo uno de los contratantes queda obligado a otorgar el contrato definitivo, mientras el otro est´a facultado para exigir el otorgamiento, pero no obligado a celebrarlo. • No es v´alido, se trata de una condici´on meramente potestativa que depende de la sola voluntad del deudor. • Es v´alido, depende de la voluntad del acreedor.

1.1.

Requisitos

I. Debe constar por escrito: se trata de una solemnidad objetiva, exigida en atenci´on al acto. Basta el otorgamiento de un instrumento privado, aunque nada obsta a que se celebre por escritura p´ ublica. II. Eficacia del contrato prometido: el acto definitivo prometido debe tener eficacia ante la ley. Esta exigencia excluye u ´nicamente aquellos contratos posteriores cuya celebraci´on es definitivamente prohibida por la ley, pero no aquellos que previamente imponen determinados requisitos para hacerlos factibles. III. Fijaci´on de la ´epoca de otorgamiento del contrato definitivo: es un elemento de la esencia, pues si no se conviene la promesa en nula absolutamente. La modalidad se exige para la obligaci´on de otorgar el contrato definitivo, de ella depender´a el nacimiento, exigibilidad o extinci´on de la obligaci´on de contratar. a) Plazo suspensivo: es la regla general seg´ un la mayor´ıa de la doctrina. S´olo es posible el cumplimiento una vez vencido el plazo. b) Plazo extintivo: en virtud de la libertad contractual no hay problema alguno en que las partes pacten un plazo extintivo, pero deben hacerlo expresamente, de lo contrario es considerado como suspensivo.

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Vencido el plazo extintivo la obligaci´on se extingue y no puede exigirse judicialmente, pero es posible demandar la indemnizaci´on de perjuicios por incumplimiento. c) Condici´on: puede ser suspensiva o resolutoria ordinaria, pero esta u ´ltima debe estar acompa˜ nada de otra modalidad. d) Modalidades indeterminadas: se aceptan, pues hay un t´ermino legal subsidiario. IV. Especificaci´on del contrato prometido: individualizar de tal modo que se sepa de que contrato se trata y se se˜ nalen los elementos de la esencia. Garantiza el cumplimiento de la obligaci´on de las partes y hace posible exigir, en caso de incumplimiento, la ejecuci´on forzada. Sanci´on: nulidad absoluta.

1.2.

Efectos

– Se trata de una obligaci´on de hacer. – Pueden pactarse otras obligaciones.

2.

Contrato de Compraventa Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqu´ella se dice vender y ´esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Caracter´ısticas: a) Contrato bilateral: las partes se obligan rec´ıprocamente (dar el vendedor la cosa vendida y pagar el comprador el precio). b) Oneroso. c) Generalmente conmutativo, exc: compraventa de cosas que no existen pero se espera que existan (art. 1813). d) Principal. e) Normalmente consensual (art. 1801). f) T´ıtulo traslaticio de dominio (arts. 675, 703).

2.1.

Elementos

1. Elementos esenciales: a) Consentimiento de las partes sobre cosa, precio y celebrar el contrato (art. 1801 inc. 1). b) Cosa c) Precio 2. Elementos de la naturaleza: obligaciones de garant´ıa. 5

2.1.1.

El Consentimiento

El contrato de compraventa es un contrato consensual, salvo las excepciones legales, y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, el cual debe recaer sobre: a) Cosa objeto del contrato. b) Precio. c) Celebraci´on del contrato. En las ventas forzadas el consentimiento no se manifiesta libre y espont´aneamente por el vendedor, quien es representado por el juez (art. 671 CPC). Sin embargo, se entiende que por el hecho de obligarse el deudor ha consentido de antemano en las consecuencias de la obligaci´on y ha autorizado al acreedor para hacer vender sus bienes si no es pagada. Excepcionalmente la compraventa es solemne, ya sea porque as´o lo establece la ley o porque las partes lo hayan pactado. • Solemnidades legales Ordinarias: son aquellas que exige la ley para la compraventa de cierta clase de bienes, ejemplo: bienes ra´ıces. • Solemnidades legales especiales: aquellas que la ley exige en atenci´on a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen, ejemplo: incapaces. • Solemnidades voluntarias: son las que establecen las partes, ya sea a˜ nadi´endolas a las que establece la ley o para hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual. I. Solemnidades Legales Ordinarias: consisten en el otorgamiento de escritura p´ ublica, la cual es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el u ´nico medio de probar su existencia (art. 1701). De acuerdo al art. 1801 inc. 2, requieren de escritura p´ ublica: a) Compraventa de bienes ra´ıces. b) Compraventa de derechos de servidumbre y censo. c) Compraventa de una sucesi´on hereditaria, esto es, del derecho para que una persona reciba en una sucesi´on todos o una cuota de los bienes que la forman. ¿Requiere de escritura p´ ublica el mandato para celebrar el contrato de compraventa de los bienes a que se refiere el art. 1802 inc. 2? – Si el contrato de compraventa de un inmueble requiere escritura p´ ublica para expresar el consentimiento, el mandato tambi´en. – No, pues el CC. no lo exige. II. Solemnidades Legales Especiales: a) Ventas forzadas ante la justicia: se hace previa tasaci´on del inmueble, publicaci´on de avisos, p´ ublica subasta y ante el juez. La escritura debe ser suscrita por el rematante y el juez. 6

b) Venta de bienes pertenecientes a personas incapaces com´ unmente deben ser acompa˜ nadas por autorizaci´on judicial y p´ ublica subasta. III. Solemnidades Voluntarias: Art. 1802. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2.o del art´ıculo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura p´ ublica o privada, podr´ a cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.

Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple proyecto; las partes mantienen la facultad de retractarse: a) Hasta que se otorgue la escritura p´ ublica o privada. b) Hasta que haya principiado entrega, porque el cumplimiento del contrato importa una t´acita derogaci´on de la estipulaci´on que lo hizo solemne. 2.1.2.

La cosa vendida

Requisitos: I. Propios del objeto de toda declaraci´on de voluntad. a) L´ıcito b) Determinado c) Existir o esperarse que exista II. Peculiares para el contrato de compraventa: a) Comerciable. Art. 1810. Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenaci´ on no est´e prohibida por ley.

La compraventa de cosas cuya enajenaci´on est´a prohibida adolece de un vicio de nulidad absoluta por ilicitud en el objeto. b) Determinada y singular. Art. 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota; pero ser´ a v´ alida la venta de todas las especies, g´eneros y cantidades, que se designen por escritura p´ ublica, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos il´ıcitos. Las cosas no comprendidas en esta designaci´ on se entender´ an que no lo son en la venta: toda estipulaci´ on contraria es nula.

c) Debe existir o esperarse que exista. i. Si la cosa no existe en absoluto, la compraventa no produce efecto alguno (art. 1814 inc. 1). ii. Si la cosa existe s´olo parcialmente, el contrato es v´alido (art. 1814 inc. 2 y 3). El conocimiento o ignorancia de la inexistencia de la cosa no influye en la validez del contrato. iii. Venta de cosa futura 7

Art. 1813. La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entender´ a hecha bajo la condici´ on de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compr´ o la suerte.

La no existencia de la cosa no influye en la validez del contrato, sino en el provecho que las partes reportar´an de ´el. ejemplo venta de cosa futura A compra a B 1.000 quintales de trigo de la pr´oxima cosecha. ejemplo venta suerte pescador vende por un determinado precio los peces que saque con su red. d) La cosa no debe pertenecer al comprador. Art. 1816. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendr´ a derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella. Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que despu´es produzca la cosa, pertenecer´ an al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condici´ on; pues en estos casos no pertenecer´ an los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condici´ on. Todo lo dicho en este art´ıculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes.

La venta de cosa ajena Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del due˜ no de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.

I. Efectos en relaci´on al due˜ no de la cosa: la compraventa le es inoponible y puede reivindicar la cosa. II. Efectos entre las partes. a) La tradici´on no dar´a al comprador el dominio de la cosa (art. 682), pero lo coloca en posesi´on y puede adquirir por prescripci´on (art. 683). b) Si el due˜ no reivindica, el vendedor est´a obligado a sanear la evicci´on. venta de cosa ajena ratificada por el due˜ no Art. 1818. La venta de cosa ajena, ratificada despu´es por el due˜ no, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta.

La disposici´on es deficiente, porque el dominio se adquiere desde la tradici´on. Adquisici´ on ulterior del dominio por el vendedor Art. 1819. Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere despu´es el dominio de ella, se mirar´ a al comprador como verdadero due˜ no desde la fecha de la tradici´ on. Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona despu´es de adquirido el dominio, subsistir´ a el dominio de ella en el primer comprador. (682)

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2.1.3.

El Precio

Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida (art. 1793). Requisitos: a) Debe consistir en dinero. Si el precio no consiste en dinero ser´a permuta. Cuando el precio se estipula en parte en dinero y parte en otras cosas, el contrato ser´a de compraventa o permuta, seg´ un la relaci´on que exista entre sus respectivos valores (art. 1794). b) El precio debe ser real: debe existir efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la cosa. La realidad o seriedad del precio debe existir: • En relaci´on a la voluntad de las partes: que exista efectivamente la intenci´on de pagarse por el comprador y de exigirse por le vendedor. • En relaci´on a la cosa vendida: no ser´ıa real o serio cuando exista entre ambos tal desproporci´on que resulte puramente ilusorio. Excepcionalmente la desproporci´on de valores entre la cosa y el precio puede constituir lesi´on enorme. c) Debe ser determinado: consiste en el se˜ nalamiento de la precisa cantidad que el comprador debe pagar por la cosa comprada. i. Determinaci´on del precio por las partes (art. 1808) ii. Determinaci´on del precio por un tercero (art. 1809). En este caso el contrato es condicional, sujeto a la condici´on de que el tercero efect´ ue la determinaci´on del precio. iii. La determinaci´on del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes (art. 1809 inc. final). 2.1.4.

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa

Art. 1795. Son h´ abiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inh´ abiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.

Son incapaces para celebrar el contrato de compraventa: a) Personas afectas a una incapacidad general para contratar. b) Aquellas personas afectas a ciertas incapacidades particulares del contrato de compraventa. • Incapacidad de comprar y vender: – Compraventa entre c´onyuges no separados judicialmente (art. 1796). – Compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad (art. 1796, 243 y ss.) • Incapacidades para vender: – – – –

Empleados p´ ublicos (art. 1798). Jueces y funcionarios del orden judicial (art. 1798). Tutores y curadores (art. 1799). Mandatarios, s´ındicos y albaceas (art. 1800). 9

2.1.5.

Modalidades del contrato de compraventa

– Se rigen por las reglas generales (art. 1807). – Venta al peso, cuenta o medida (arts. 1821, 1822). – Venta a prueba o al gusto (art. 1823).

2.2.

Efectos del contrato de compraventa

a) Obligaciones de la esencia: entregar el vendedor la cosa, pagar el comprador el precio. b) Obligaciones de la naturaleza: saneamiento. 2.2.1.

Obligaciones del vendedor

Art. 1824. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradici´ on, y el saneamiento de la cosa vendida. La tradici´ on se sujetar´ a a las reglas dadas en el T´ıtulo VI del Libro II.

a) Obligaci´on de entrega o tradici´on de la cosa vendida: consiste en colocar al comprador en una posesi´on u ´til y pac´ıfica de la cosa. La entrega se efect´ ua de acuerdo a las reglas de la tradici´on e incluye poner la cosa vendida materialmente a disposici´on del comprador (no basta inscribir el t´ıtulo). El vendedor tiene un derecho de retenci´on en ciertas circunstancias (art. 1826). b) Obligaci´on de saneamiento. Art. 1837. La obligaci´ on de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesi´ on pac´ıfica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ´esta, llamados vicios redhibitorios.

Saneamiento de la evicci´ on La evicci´on es la privaci´on que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta. Elementos: a) Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida. b) Que esta privaci´on tenga lugar por una sentencia judicial. c) Que la privaci´on provenga de una causa anterior a la compraventa. La obligaci´on de saneamiento de la evicci´on se desarrolla en dos etapas: a) Defender al comprador contra los terceros que reclaman derecho sobre la cosa (obligaci´on de hacer). b) Indemnizar al comprador si la evicci´on, no obstante, se produce (obligaci´on de dar).

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Art. 1840. La acci´ on de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente intentarse ins´ olidum contra cualquiera de los herederos del vendedor. Pero desde que a la obligaci´ on de amparar al comprador en la posesi´ on, sucede la de indemnizarle en dinero, se divide la acci´ on; y cada heredero es responsable solamente a prorrata de su cuota hereditaria. La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa.

Requisitos para que sea exigible la obligaci´on de saneamiento: a) Que el comprador se vea expuesto a sufrir evicci´on de la cosa comprada. b) Que el vendedor sea citado de evicci´on (art. 1843). Primera etapa: el comprador es demandado vendedor de evicci´on (arts. 584 - 587 CPC).

Comprador cita al

a) Vendedor no concurre a defender al comprador: ser´a responsable de la evicci´on, a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepci´on suya y por ello fuera evicta la cosa (art. 1843 parte final). b) Vendedor concurre y se allana: el comprador puede asumir la defensa del juicio, pero en este caso no tendr´a derecho a exigir del vendedor el reembolso de las costas del juicio, ni exigir el valor de los frutos percibidos durante el juicio (art. 1845). c) Vendedor concurre y asume la defensa: el comprador puede seguir actuando como tercero coadyuvante. El comprador puede citar a los antecesores de su vendedor (art. 1841). Segunda etapa: Sentencia judicial a) Si la sentencia es adversa para el tercero y favorable al comprador, la evicci´on no se produce y el vendedor queda liberado del pago de toda indemnizaci´on y gastos ocurridos en el juicio, salvo que la demanda fuera imputable a hecho o culpa del vendedor (art. 1855). b) Si la sentencia es adversa para el comprador, se produce la evicci´on y nace la obligaci´on del vendedor de indemnizar al comprador. • Evicci´on total: el comprador es privado de la cosa en su integridad. La indemnizaci´on comprende : (art. 1847) i. Restituci´on del precio: el vendedor debe restituir el precio aunque la cosa haya disminuido de valor, excepto si el menor valor proviene de deterioros de que el comprador se ha aprovechado (art. 1848), donde corresponde rebajar el precio. ii. Costas del contrato. iii. Frutos: en la medida en que el comprador deba restituirlos al due˜ no de la cosa (prestaciones mutuas). iv. Costas del juicio. v. Aumento del valor de la cosa. 11

• Evicci´on parcial: se priva al comprador solamente de parte de la cosa vendida. Sus consecuencias son diversas seg´ un la magnitud de la evicci´on. a) Evicci´on de considerable magnitud: el comprador tiene el derecho opcional de pedir la resoluci´on del contrato (art. 1853) o el saneamiento de la evicci´on (art. 1852 inc. 4). b) Evicci´on de menor magnitud: saneamiento de la evicci´on parcial (art. 1854). Extinci´on obligaci´on de saneamiento a) Renuncia al momento de contratar (arts. 1839, 1842, 1852). Es v´alida s´olo si el vendedor estaba de buena fe, pero sus efectos son limitados: Art. 1852. La estipulaci´ on que exime al vendedor de la obligaci´ on de sanear la evicci´ on, no le exime de la obligaci´ on de restituir el precio recibido. Y estar´ a obligado a restituir el precio ´ıntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto ´este haya sacado provecho del deterioro. Cesar´ a la obligaci´ on de restituir el precio, si el que compr´ o lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tom´ o sobre s´ı el peligro de la evicci´ on, especific´ andolo. Si la evicci´ on no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habr´ıa comprado la cosa sin ella, habr´ a derecho a pedir la rescisi´ on de la venta.

Casos en que la renuncia extingue por completo la obligaci´on del vendedor (art. 1852 inc. 3): i. el que compr´o lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa. ii. El comprador tom´o sobre s´ı el peligro de la evicci´on, especific´andolo. b) Prescripci´on: – La obligaci´on de defender al comprador es imprescriptible, pues surge cuando el comprador es demandado. – La obligaci´on de indemnizar al comprador una vez producida la evicci´on prescribe: i. restituci´on del precio: 5 a˜ nos. ii. otras indemnizaciones: 4 a˜ nos. Se cuenta desde la fecha de la sentencia de evicci´on, o desde la restituci´on de la cosa en su caso (art. 1856). c) Casos especiales: • Se extingue la obligaci´on parcialmente: a) Ventas forzadas: la indemnizaci´on se limita a la devoluci´on del precio (art. 1851). b) Si el vendedor se allana y el comprador prosigue por si solo el juicio, la indemnizaci´on no comprende el reembolso de las costas en que hubiere incurrido defendi´endose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al due˜ no. 12

• Se extingue por completo: a) Si el vendedor citado de evicci´on no comparece, pero el comprador no opone en el juicio alguna excepci´on suya y por ello fuera evicta la cosa (art. 1843 inc. 3). b) Si el comprador y el demandante se someten a arbitraje sin el consentimiento del vendedor y los ´arbitros fallaren contra el comprador (art. 1846 No 1). c) Si el comprador pierde la posesi´on por su culpa, y de ello se sigue la evicci´on (art. 1846 No 2). Saneamiento de los vicios redhibitorios Debe el vendedor procurar al comprador la posesi´on u ´til de la cosa vendida y entregarla, por tanto, en estado de servir para los fines que determinaron su adquisici´n. Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen in´ util o aminoran su utilidad, no habr´a cumplido su obligaci´on. Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que re´ unen las calidades siguientes: 1.a Haber existido al tiempo de la venta; 2.a Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o s´ olo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conoci´endolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio; 3.a No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido f´ acilmente conocerlos en raz´ on de su profesi´ on u oficio. Art. 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son.

Requisitos: a) Haber existido al tiempo de la venta (no es necesario que este manifestado, basta en potencia). b) Grave: i. que la cosa no sirva para su uso natural ii. que sirva para su uso, pero en forma imperfecta iii. que conocidos estos hechos por el comprador, sea presumible que no hubiere celebrado el contrato de compraventa, o hubiere pagado un precio menor. c) Oculto: debe ser ignorado o desconocido por el comprador, pues si el comprador conoci´o la existencia del vicio y pese a ello contrat´o, es de presumir que no le atribuy´o la debida importancia. No son ocultos: i. si el vendedor dio a conocer el vicio al comprador ii. si el comprador profano lo ha ignorado por grave negligencia de su parte iii. si el comprador, en raz´on de su profesi´on u oficio, pudo f´acilmente conocerlos Efectos: 13

Art. 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisi´ on de la venta o la rebaja del precio, seg´ un mejor le pareciere.

Otorga al comprador dos derechos: a) Resoluci´on del contrato (acci´on redhibitoria). b) Rebaja del precio (actio quantis minoris) Casos de excepci´on: a) Si los vicios no son graves, s´olo rebaja (art. 1868). b) Mala fe vendedor: debe indemnizar adem´as los perjuicios (art. 1861). c) Si la cosa viciosa perece despu´es de perfeccionado el contrato, aunque haya perecido en poder del comprador y por su culpa, no por eso perder´a el comprador el derecho a la rebaja del precio. Pero si la cosa preci´o por un efecto del vicio inherente a ella, el comprador puede pedir la resoluci´on del contrato o la rebaja del precio, con indemnizaci´on de perjuicios en contra del vendedor de mala fe (art. 1862). Vicios redhibitorios en el caso de cosas que se vendan conjuntamente → art. 1864. Extinci´on obligaci´on de saneamiento: a) Renuncia: s´olo produce efectos si el vendedor est´a de buena fe. b) Ventas forzadas (art. 1865). c) Prescripci´on (arts. 1866, 1869, 1870). – Acci´on redhibitoria: i. bienes muebles: 6 meses. ii. bienes inmuebles: 1 a˜ no. – Acci´on quantis minoris: i. bienes muebles: 1 a˜ no. ii. bienes inmuebles: 18 meses. 2.2.2.

Obligaciones del comprador

a) Obligaci´on de recibir la cosa comprada: consiste en hacerse cargo de la misma, tomando posesi´on de ella. Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar´ a al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedar´ a descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y s´ olo ser´ a ya responsable del dolo o de la culpa grave.

Efectos de la mora del comprador en recibir la cosa (sin perjuicio de la condici´on resolutoria t´acita): a. debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de la mora

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b. el vendedor queda descargado del cuidado ordinario de la cosa y s´olo responde de los estragos que sufra por su culpa lata o dolo. b) Obligaci´on de pagar el precio Art. 1872. El precio deber´ a pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulaci´ on en contrario. Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesi´ on de la cosa o probare que existe contra ella una acci´ on real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podr´ a depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar´ a el dep´ osito hasta que el vendedor haga cesar la turbaci´ on o afiance las resultas del juicio.

a. Si las partes han expresado su voluntad, el pago debe hacerse en la ´epoca y lugar convenidos. b. Si las partes nada dijeron, las normas generales sufren una alteraci´on: el pago deber´a hacerse en el momento y lugar de la entrega. Derecho del comprador para suspender el pago del precio El comprador puede excusarse de pagar el precio cuando se ve expuesto a perder la cosa (art. 1872 inc. 2). Las causas que justifican la suspensi´on del pago del precio son: a) Que sea turbado en la posesi´on de la cosa. b) Que pruebe que existe contra la cosa una acci´on real de que el vendedor no le dio noticia antes de celebrarse el contrato. En cualquiera de estos casos, el comprador, para suspender el pago, debe depositar el precio en virtud de una autorizaci´on judicial. Consecuencias de la falta de pago del precio Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr´ a derecho para exigir el precio o la resoluci´ on de la venta, con resarcimiento de perjuicios.

Efectos de la resoluci´on: I. Entre las partes: Derechos del vendedor Restituci´on de la cosa (1487) Frutos (1875 6= 1488) Arras (1875) Indemnizaci´on deterioros (1875) Indemnizaci´on por incumplimiento (1873) II. Respecto de terceros (art. 1876)

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Derechos del comprador Restituci´on parte del precio que hubiere pagado (1875) Abono mejoras

– Declaraci´on en la escritura de venta de haberse pagado el precio: no se admite prueba en contrario y no da acci´on contra terceros poseedores, salvo que se declare la nulidad o falsificaci´on de la escritura (art. 1876 inc. 2). – Cl´ausula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio: Art. 1874. La cl´ ausula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producir´ a otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el art´ıculo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistir´ an en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio. Art. 680. La tradici´ on puede transferir el dominio bajo condici´ on suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condici´ on.

Frente a esta contradicci´on, la jurisprudencia se ha inclinado por la aplicaci´on del art. 1874 por su especialidad. 2.2.3.

Pactos accesorios

1. Pacto comisorio. 2. Pacto de retroventa Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulaci´ on lo que le haya costado la compra.

Requisitos: a) Que el vendedor se reserve la facultad de recomprar la cosa vendida en el mismo contrato de compraventa. b) El vendedor debe reembolsar al comprador el precio que se estipulare y, a falta de estipulaci´on, el mismo precio de la venta. c) Plazo (art. 1885), el cual no puede ser superior a 4 a˜ nos. Para el ejercicio de los derechos que el pacto de retroventa genera para el vendedor y para que opere la resoluci´on del contrato se requiere: a) Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho. b) Que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposici´on del comprador. c) Que el derechos se haga valer en tiempo oportuno. d) Que de aviso al comprador. El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse (art. 1884). 3. Pacto de retracto.

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Art. 1886. Si se pacta que present´ andose dentro de cierto tiempo (que no podr´ a pasar de un a˜ no), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplir´ a lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien ´este hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos t´erminos la compra. La disposici´ on del art´ıculo 1882 se aplica al presente contrato. Resuelto el contrato, tendr´ an lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa.

– El plazo para mejorar la compra no puede exceder de 1 a˜ no. – Para evitar la resoluci´on, el comprador o tercero adquirente puede mejorar la compra en los mismos t´erminos que el nuevo comprador.

3.

Mandato Art. 2116. El mandato es un contrato en que una persona conf´ıa la gesti´ on de uno o m´ as negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador, y en general, mandatario.

Caracter´ısticas: a) Es un contrato de confianza: el mandante puede revocar en cualquier momento el mandato, los riesgos de la gesti´on corren por cuanta del mandante, la muerte de una de las partes pone fin al mandato. b) Generalmente consensual: se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. – La voluntad del mandante de confiar en la gesti´on de un negocio al mandatario puede ser t´acita (art. 2123). – El encargo debe ser aceptado por el mandatario, ya sea expesa o t´acitamente (art. 2124). – El silencio no constituye aceptaci´on, exc: art. 2125. – El mandatario puede retractarse (art. 2124 inc. 3, 2163 No 4) • Mandato solemne: i. Matrimonio: escritura p´ ublica (art. 103). ii. Reconocimiento hijo. iii. Debe constar por escritura p´ ublica el mandato que confiere la mujer casada para expresar su consentimiento para la enajenaci´on de bienes ra´ıces sociales (art. 1749) o inmuebles suyos que el marido est´e o pueda estar obligado a restituirle en especie (art. 1754). iv. Mandato judicial. • Mandato para ejecutar actos solmenes: a. Requiere las mismas solemnidades, es la manera como se expresa el consentimiento. b. Es consensual, la ley no lo exige , adem´as el consentimiento del mandatario es diferente. 17

c) Es oneroso por naturaleza (art. 2117, 2158 No 3), se presume oneroso. d) Bilateral. e) El mandatario obra a cuenta y riesgo del mandante: ser´an para el mandante los beneficios que la gesti´on reporte y soportar´a las p´erdidas, como si tal gesti´on la realizara personalmente.

3.1.

Mandato y representaci´ on

El mandato confiere al mandatario la facultad de representar al mandante; se le entiende facultado para obligarle directamente. Dicha facultad es de la naturaleza del mandato. Si el mandatario obra a nombre propio, se obliga ´el y no obliga al mandante.

3.2.

Requisitos del mandato

I. Desde el punto de vista del objeto: a) Todos los actos jur´ıdicos pueden realizarse por mandato, exc: testar (art. 1004). b) El negocio no debe interesar al mandatario (art. 2119). c) Cuando la ley habla de negocios se refiere a actos jur´ıdicos. El encargo que consiste en la ejecuci´on de un hecho material, como construir un camino, levantar un muro, etc. no constituye mandato, sino un contrato de arrendamiento de servicios o de confecci´on de obra material. II. Capacidad (art. 2128): a) Mandante: se rige por las reglas generales, debe tener la capacidad necesaria para ejecutar el acto a que el mandato se refiere. b) Mandatario: Art. 2128. Si se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario ser´ an v´ alidos respecto de terceros en cuanto obliguen a ´estos y al mandante; pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podr´ an tener efecto sino seg´ un las reglas relativas a los menores.

La regla se justifica porque es al mandante a quien afectan las consecuencias del acto; la incapacidad es una medida de protecci´on que no se justifica puesto que el mandatario no compromete su patrimonio. • Relaciones entre mandante y terceros: no tiene ninguna influencia la incapacidad de mandatario, se obligan v´alidamente. • Relaciones entre mandatario con el mandante y terceros: se rige por las reglas generales de capacidad (art. 1688).

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3.3.

Clasificaci´ on mandato

I. De acuerdo a la extensi´on, es decir, a los negocios que est´an comprendidos en el mandato. Art. 2130. Si el mandato comprende uno o m´ as negocios especialmente determinados, se llama especial; si se da para todos los negocios del mandante, es general; y lo ser´ a igualmente si se da para todos, con una o m´ as excepciones determinadas. La administraci´ on est´ a sujeta en todos casos a las reglas que siguen.

Mandato especial comprende uno a m´as negocios especialmente determinados. Mandato general comprende todos los negocios o para todos con algunas excepciones. II. De acuerdo a las facultades del mandatario.

Principios: • Las facultades dependen exclusivamente de la voluntad del mandante. • El mandatario debe ce˜ nirse rigurosamente a los t´erminos del mandato.

Art. 2132. El mandato no confiere naturalmente al mandatario m´ as que el poder de efectuar los actos de administraci´ on; como son pagar las deudas y cobrar los cr´editos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, f´ abricas, u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. Para todos los actos que salgan de estos l´ımites, necesitar´ a de poder especial. Art. 2133. Cuando se da al mandatario la facultad de obrar del modo que m´ as conveniente le parezca, no por eso se entender´ a autorizado para alterar la substancia del mandato, ni para los actos que exigen poderes o cl´ ausulas especiales. Por la cl´ ausula de libre administraci´ on se entender´ a solamente que el mandatario tiene la facultad de ejecutar aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha cl´ ausula.

– Mandato definido: se precisan las facultades. – Mandato indefinido: no se precisan las facultades conferidas, sin embargo, no se confieren sino las facultades para ejecutar actos de administraci´on. Actos de administraci´ on adoptar las medidas de car´acter material o jur´ıdico tendientes a conservar los bienes, a incrementarlos y obtener las ventajas que pueden procurar. 19

La facultad de administrar comprende: a) La ejecuci´on de actos de conservaci´ on, esto es, encaminados a impedir la p´erdida o menoscabo de los bienes. b) La ejecuci´on de actos que tiendan a obtener de los bienes el provecho o rendimiento que est´an llamados ordinariamente a brindar. c) Actos de disposici´ on que tengan por objeto obtener el provecho o rendimiento normal del patrimonio. El art. 2132 da dos criterios b´asicos que permiten discernir si el acto est´a comprendido: a) Actos de administraci´on. b) Comprendido en el giro ordinario. Para todos los actos que salgan de estos l´ımites, el mandatario necesita poder especial o expreso. Lo mismo para transigir, comprometer, mandato judicial (arts. 2448, 2141, 2142). S´ıntesis: a) No se pueden realizar actos de administraci´on que corresponden a otros negocios. b) Los actos de administraci´on no excluyen los actos de disposici´on indispensables para el desarrollo del negocio. c) En todos los actos de administraci´on o de disposici´on que escapan del giro administrativo ordinario del negocio se va a exigir autorizaci´on especial del mandante. • Mandato de simple administraci´on: facultad de administrar que corresponde al giro ordinario del negocio (art. 2132). • Mandato de libre administraci´on: se autoriza al mandatario para obrar del modo m´as conveniente que le parezca, el mandatario no queda obligado a emplear los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo el negocio, basta que desempe˜ ne el cargo en su substancia (arts. 2133, 2134). • Mandato con facultades especiales: se otorgan facultades de administraci´on o disposici´on que escapan del giro ordinario del negocio (art. 2132 inc. 2).

3.4. 3.4.1.

Obligaciones Mandato Obligaciones mandatario

1. Cumplir el encargo. a) Debe ce˜ nirse rigurosamente a los t´erminos del mandato (art. 2131). b) La recta ejecuci´on comprende: substancia del negocio encomendado y los medios por os cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo. 20

Excepciones: a) Debe abstenerse de cumplir el mandato cuya ejecuci´on sea manifiestamente perniciosa al mandante (art. 2149). b) La imposibilidad de obrar seg´ un las instrucciones recibidas permite al mandatario excusarse de cumplir el encargo, con tal que adopte las medidas de conservaci´on necesarias para que no sufran menoscabo los intereses del mandante; salvo que no fuere posible dejar de obrar sin comprometer gravemente al mandante (art. 2150). c) El mandatario puede emplear medidas equivalentes si la necesidad obligare a ello y se obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato (art. 2134 inc. 2). d) Las facultades conferidas al mandatario se interpretar´an con m´as latitud cuando no pueda consultar al mandante (art. 2148). Pluralidad de mandatarios (art. 2127) • Si el mandante ha previsto la forma en que debe dividirse la gesti´on, se estar´a a la voluntad del mandante. • Si el mandante no ha expresado su voluntad, podr´an los mandatarios dividir entre ellos la gesti´on, a menos que el mandante haya dispuesto que deben obrar de consuno. 2. Rendir cuenta: Art. 2155. El mandatario es obligado a dar cuenta de su administraci´ on. Las partidas importantes de su cuenta ser´ an documentadas si el mandante no le hubiere relevado de esta obligaci´ on. La relevaci´ on de rendir cuentas no exonera al mandatario de los cargos que contra ´el justifique el mandante.

Se justifica orque el mandatario no obra por su cuenta, sino por cuanta del mandante, quien debe sera enterado de la forma como se han gestionado sus negocios. Consiste en informar al mandante lo realizado y, si ha actuado sin representaci´on, transferir todos los derechos y obligaciones producto del mandato. Prohibiciones del mandatario a) Comprar para s´ı lo que el mandante le ha ordenado vender, y vender de lo suyo al mandante lo que le ha ordenado comprar, sin autorizaci´on del mandante (art. 2144). b) Tomar para s´ı el dinero cuya colocaci´on el mandante le ha confiado, a menos que medie autorizaci´on del mandante (art. 2145). c) Colocar a inter´es dineros del mandante sin su autorizaci´on (art. 2146). d) Apropiarse de lo que exceda el beneficio o disminuya el grav´amen designado por el mandante (art. 2147). 21

Responsabilidad del mandatario Art. 2129. El mandatario responde hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo. Esta responsabilidad recae m´ as estrictamente sobre el mandatario remunerado. Por el contrario, si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, ser´ a menos estricta la responsabilidad que sobre ´el recaiga.

Las circunstancias del mandato influyen para agravar o atenuar la responsabilidad del mandatario. Delegaci´ on del mandato I. La delegaci´on no ha sido autorizada ni prohibida por el mandante. a) Relaciones entre mandante y mandatario: el mandatario responde de los hechos del delegado como los suyos propios. b) Relaciones entre mandante y delegado: – Si el mandatario deleg´o a nombre propio: el mandante carece de acci´on directa contra el delegado, pero puede subrogarse en los derechos del mandatario para exigir indemnizaci´on (art. 2138). – Si el mandatario delega a nombre del mandante obliga a ´este respecto del delegado y viceversa, el mandante tiene acci´on directa (arts. 2151, 1448). c) Relaciones entre mandatario y delegado: – Si delega a nombre propio, se produce un nuevo mandato. – Si delega a nombre del mandante, no se obliga personalmente, siempre que obre dentro de los l´ımites del mandato. El mandatario conserva el car´acter de representante del mandante. d) Relaciones entre mandante y terceros: reglas generales. II. La delegaci´on ha sido prohibida por el mandante: los actos del delegado no obligan al mandante, a menos que ´este ratifique. Pero puede ejercer contra el delegado las acciones del mandatario (art. 2138). III. El contrato autoriza la delegaci´on (arts. 2137, 2135 inc. 2): a) Indica la persona a quien puede hacerse la delegaci´on: contiene una obligaci´on alternativa, desempe˜ nar el encargo o confiar su ejecuci´on al delegado que designe el mandante. b) No se indica la persona del delegado: no es responsable el mandatario de los actos del delegado, a menos que haya escogido a una persona notoriamente incapaz o insolvente (art. 2135 inc. 2). 3.4.2.

Obligaciones Mandante

Pueden provenir del contrato mismo o de circunstancias posteriores, derivadas de su ejecuci´on. I. Cumplir las obligaciones contra´ıdas por el mandatario. 22

Art. 2160. El mandante cumplir´ a las obligaciones que a su nombre ha contra´ıdo el mandatario dentro de los l´ımites del mandato. Ser´ a, sin embargo, obligado el mandante si hubiere ratificado expresa o t´ acitamente cualesquiera obligaciones contra´ıdas a su nombre.

Requisitos para que las obligaciones contra´ıdas por el mandatario obliguen al mandante: a) Que el mandatario haya actuado a nombre del mandante (art. 2160, 1448, 2151). El mandatario que obr´o a su propio nombre se obliga personalmente a terceros y el mandante no contrae obligaciones. Pero en sus relaciones con el mandante, el mandatario se reputar´a haber obrado por cuenta de aquel; a ello se oblig´o al aceptar el mandato. b) Que haya actuado dentro de los l´ımites del mandato . En cuanto excede de tales l´ımites, carece de poder y, por lo mismo, no obliga al mandante. El mandante puede aceptar las obligaciones mediante una ratificaci´on (art. 2160 inc. 2). Efectos de la extralimitaci´on: Art. 2154. El mandatario que ha excedido los l´ımites de su mandato, es s´ olo responsable al mandante; y no es responsable a terceros sino, 1.o Cuando no les ha dado suficiente conocimiento de sus poderes; 2.o Cuando se ha obligado personalmente.

• Entre mandante y mandatario: el mandatario queda responsable al mandante. Esta responsabilidad es de car´acter contractual, al exceder los t´erminos del mandato el mandatario infringe una de sus principales obligaciones: ce˜ nirse rigurosamente a los t´erminos del mandato. Para la procedencia de la indemnizaci´on de perjuicios es necesario que el mandante haya experimentado un da˜ no a su patrimonio, lo cual normalmente ocurrir´a cuando est´e obligado a favor de terceros. Si el mandatario se extralimit´o debido a una necesidad imperiosa, se convierte en agente oficiosos, por lo que cesa su responsabilidad (arts. 2122, 2290). • Entre mandante y tercero: los actos ejecutados en extralimitaci´on del mandato le son inoponibles al mandante (art. 2173), a menos que ratifique (art. 2160 inc. 2, 1449). La ratificaci´on es irrevocable. • Entre mandatario y tercero: a) Si ha contratado a nombre propio: se obliga personalmente a lo pactado (art. 1545, 2151). b) Si contrata a nombre del mandante: en principio no contrae obligaci´on alguna (art. 2154), salvo dos excepciones: i. Cuando no ha dado suficiente conocimiento de sus poderes: la responsabilidad en este caso no es consecuencia de un incumplimiento contractual, pues los terceros han contratado con el mandante. La naturaleza de esta responsabilidad es extracontractual y tiene su origen en la culpa o dolo en que puede haber incurrido al indicarle a los terceros la condici´on jur´ıdica en que comparece. 23

ii. Cuando se ha obligado personalmente: se refiere a los casos en que se ha obligado solidaria o subsidiariamente. Tambi´en por promesa de hecho ajeno (art. 1450). Casos en que el mandatario se convierte en agente oficioso:(art. 2122) a) Si ejecuta de buena fe un mandato nulo. b) Si excede los l´ımites del mandato por causa de una imperiosa necesidad. La ejecuci´on parcial del mandato no obliga al mandante, sino en cuanto del cumplimiento del encargo reportare beneficio (art. 2161). II. Proveer de lo necesario para cumplir el mandato (art. 2158 No 1). No est´a obligado el mandatario a emplear recursos propios en el cumplimiento del encargo. La falta de provisi´on de fondos autoriza al mandatario para desistir del encargo (art. 2159). III. Indemnizar al mandatario. El mandante tiene la obligaci´on de procurar que el mandatario quede totalmente indemne de las resultas del desempe˜ no del mandato, ya que este act´ ua a cuenta y riesgo de ´el. IV. Pagar remuneraci´on (art. 2158 No 3). El mandante debe pagar la remuneraci´on acordada, antes o despu´es del contrato; a falta de estipulaci´on, la remuneraci´on ser´a la usual, esto es, la que se acostumbra pagar por la clase de servicios de que se trate. En caso de desacuerdo de las partes, la remuneraci´on ser´a fijada por el juez. El mandante no puede excusarse de cumplir sus obligaciones a pretexto de que no result´o exitosa la gesti´on del mandatario, ya que este no se obliga a llevar al ´exito el negocio que se le ha confiado, sino a poner lo que est´e de su parte para conseguir tal resultado. No puede hac´ersele responsable del fracaso sino a condici´on de que provenga de su culpa, por no haber empleado en la gesti´on el cuidado de un buen padre de familia (art. 2158 inc. final). Efectos incumplimiento del mandante: – Autoriza al mandatario para desistir del desempe˜ no del cargo (art. 2159). – El mandatario tiene un derecho legal de retenci´on (art. 2162).

3.5.

Extinci´ on del mandato Art. 2163. El mandato termina: 1.o Por el desempe˜ no del negocio para que fue constituido; 2.o Por la expiraci´ on del t´ermino o por el evento de la condici´ on prefijados para la terminaci´ on del mandato; 3.o Por la revocaci´ on del mandante; 4.o Por la renuncia del mandatario; 5.o Por la muerte del mandante o del mandatario; 6.o Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro; 7.o Por la interdicci´ on del uno o del otro;

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8.o Derogado. 9.o Por la cesaci´ on de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas.

a) Cumplimiento del encargo: el mandatario ha pagado su obligaci´on. Se aplica s´olo al mandato que se ha otorgado para un negocio concreto y determinado. b) Llegada del plazo o cumplimiento de la condici´on prefijados. c) Revocaci´on del mandato: el mandato es un contrato de confianza y, por regla general, cede en exclusivo beneficio del mandante (arts. 2164, 2165, 2166). d) Renuncia del mandatario: debe ponerse en conocimiento del mandante por cualquier medio, pero no surte efectos sino al cabo de un tiempo prudente para que el mandato pueda adoptar las medidas adecuadas para la atenci´on del negocio que hab´ıa confiado al mandatario (art. 2167). e) Muerte del mandante o del mandatario (arts. 2168 - 2170): se trata de un contrato de confianza. La muerte del mandatario pone siempre t´ermino al mandato; la muerte del mandante pone fin al mandato salvo las siguientes excepciones: i. Mandato llamado a ejecutarse despu´es de ella. ii. Mandato judicial. f) Quiebra o insolvencia. g) Interdicci´on. h) Cesaci´on de las funciones en cuyo ejercicio se otorg´o el mandato.

3.6.

Actos ejecutados por el mandatario despu´ es de expirado el mandato

Los actos ejecutados le son inoponibles al mandante, salvo que le tercero haya contratado de buena fe. Art. 2173. En general, todas las veces que el mandato expira por una causa ignorada del mandatario, lo que ´este haya hecho en ejecuci´ on del mandato ser´ a v´ alido y dar´ a derecho a terceros de buena fe contra el mandante. Quedar´ a asimismo obligado el mandante, como si subsistiera el mandato, a lo que el mandatario sabedor de la causa que lo haya hecho expirar, hubiere pactado con terceros de buena fe; pero tendr´ a derecho a que el mandatario le indemnice. Cuando el hecho que ha dado causa a la expiraci´ on del mandato hubiere sido notificado al p´ ublico por peri´ odicos, y en todos los casos en que no pareciere probable la ignorancia del tercero, podr´ a el juez en su prudencia absolver al mandante.

Principio si el tercero no tuvo c´omo enterarse que expir´o el mandato, el mandante queda obligado (tiene un alcance m´as general, teor´ıa de la apariencia).

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a) Si el mandatario ignora que ha expirado el mandato y cree, por consiguiente, que el mandato subsiste, los actos que ejecute obligar´an al mandante para con los terceros que, por su parte, ignoraron la extinci´on del mandato (art. 2173 inc. 1). b) Si el mandatario no ignoraba la expiraci´on del mandato, pero esta circunstancia era ignorada por los terceros, se obliga igualmente el mandante (art. 2173 inc. 2). En consecuencia, lo decisivo es la buena o mala fe de los terceros; esta buena fe determina que el mandante se obligue “como si subsistiere el mandato”. La buena o mala fe del mandatario importa solamente en las relaciones de mandante y mandatario: en ambos casos debe el mandante cumplir las obligaciones contra´ıdas por el mandatario; pero tiene derecho a demandar perjuicios al mandatario de mala fe. Toca al juez decidir acerca de la buena o mala fe de los terceros.

4.

Hipoteca

4.1.

Generalidades Art. 2407. La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

La definici´on del CC. no da una idea clara de esta garant´ıa. La hipoteca se define como el derecho real que recae sobre un inmueble que, permaneciendo en poder del que lo constituye, da derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente del producido de la subasta. Se define como un derecho real y no como un contrato porque si bien por lo general tiene ambos caracteres, no siempre acontece as´ı, pues puede existir como derecho sin que haya contrato, como pasa en la hipoteca legal contemplada en el art. 662 CPC. Por lo dem´as, el legislador tampoco la define como un contrato. Su ubicaci´on se justifica por razones hist´oricas y porque para el CC. tiene un origen contractual. Es de gran importancia, tanto por la magnitud de los cr´editos que garantiza como por el valor de los bienes que grava. Adem´as de ello, ofrece mayor seguridad al acreedor y no deja despose´ıdo al deudor, de tal forma que ´este puede valerse del inmueble para obtener otras utilidades. 4.1.1.

Caracter´ısticas

a) Es un derecho real: el derecho real de hipoteca difiere de los dem´as derechos reales porque en ´estos hay una relaci´on directa entre la cosa sobre la cual recae el derecho y su titular; ellos se ejercitan mediante el goce o tenencia de la cosa. En la hipoteca, en cambio, la forma de ejercitar el derecho se materializa en la facultad que tiene el acreedor para pedir la venta de la cosa hipotecada en caso que el deudor no cumpla la obligaci´on.

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Por ser un derecho real, se ejerce sobre el inmueble gravado sin respecto a determinada persona (art. 2428). b) Es un derecho inmueble: se ejerce sobre un bien ra´ız (art. 580). c) Es un derecho accesorio: la hipoteca puede garantizar todo tipo de obligaciones. Sin embargo, existe una cierta independencia de la hipoteca respecto a la obligaci´on principal: i. Es posible constituir hipoteca sobre obligaciones futuras (art. 2413). ii. Puede constituirse hipoteca en un bien propio para garantizar una deuda ajena. iii. Subsistencia de la hipoteca despu´es de extinguida la obligaci´on (novaci´on con reserva). d) Constituye una limitaci´on al dominio: en virtud de su constituci´on, el propietario del inmueble no puede ejercer su derecho de dominio en forma absoluta, no puede destruir el inmueble ni gozar de ´el en t´erminos que lesionen los derechos del acreedor hipotecario (art. 2427). e) Constituye un principio de enajenaci´on: el propietario al gravar sus bienes con hipoteca se desprende de parte del dominio. Requiere capacidad de enajenar y no pueden darse en hipoteca los bienes embargados (art. 1464). f) Da origen a una preferencia. g) Es indivisible: cada parte del inmueble hipotecado garantiza la totalidad del cr´edito, y, a su vez, cada parte del cr´edito esta caucionado con la totalidad del bien hipotecado (arts. 1526, 2408). • Con relaci´on al inmueble: si son varios los inmuebles hipotecados, el acreedor podr´a a su arbitrio perseguirlos a todos ellos a al que elija (art. 1365), la acci´on hipotecaria se dirige contra el que posea en todo o en parte el inmueble hipotecado. • Desde el punto de vista del cr´edito que garantiza la hipoteca: si queda una parte insoluta del cr´edito, subsiste la totalidad de la garant´ıa hipotecaria; si hay varios acreedores hipotecarios y el deudor le paga su cuota a cada uno de ellos, no puede solicitar la cancelaci´on proporcional del gravamen; si fallece el acreedor dejando varios herederos, cada uno de ellos por su parte o cuota en el cr´edito puede perseguir el total de la finca hipotecada. La indivisiblidad de la hipoteca no se comunica a la obligaci´on principal, la cual ser´a divisible o indivisible atendiendo a sus propios elementos. h) El inmueble permanece en poder del deudor (art. 2407).

4.2.

Clasificaci´ on

I. Seg´ un su origen: a) Convencional: la establecen las partes.

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b) Legal: la establece la ley (art. 662 CPC). c) Judicial: no existe en Chile. II. En cuanto a los bienes que ella afecta: a) Especial: grava uno o m´as bienes determinados. b) General: se extiende a todos los bienes del deudor. III. Seg´ un si est´a sometida a publicidad: a) P´ ublica. b) Oculta. El r´egimen hipotecario moderno se basa en los principios de la publicidad y de la especialidad. El CC. contempla s´olo las hipotecas convencionales. Existe en Chile solo un caso de hipoteca legal, consagrada en el art. 622 del CPC. Pero al decir que la obligaci´on es legal no significa que exista de pleno derecho, sino que con ello se alude al t´ıtulo que da nacimiento al derecho de hipoteca, que en este caso no es la convenci´on de las partes, sino la ley; pero siempre es necesario para su existencia inscribirla en el Conservador de Bienes Ra´ıces. Si bien en nuestra legislaci´on no puede hablarse de hipotecas convencionales, legales o judiciales, porque s´olo existen las primeras, en cambio la obligaci´on de constituir hipoteca puede emanar del acuerdo de las partes, de la ley o de una resoluci´on judicial. 4.2.1.

Hipoteca Legal

Art. 662. (819). En las adjudicaciones de propiedades ra´ıces que se hagan a los comuneros durante el juicio divisorio o en la sentencia final, se entender´ a constituida hipoteca sobre las propiedades adjudicadas, para asegurar el pago de los alcances que resulten en contra de los adjudicatarios, siempre que no se pague de contado el exceso a que se refiere el art´ıculo 660. Al inscribir el conservador el t´ıtulo de adjudicaci´ on, inscribir´ a a la vez la hipoteca por el valor de los alcances. Podr´ a reemplazarse esta hipoteca por otra cauci´ on suficiente calificada por el partidor.

Requisitos: a) Que se adjudique un bien ra´ız. b) Que el valor de la adjudicaci´on exceda el 80 % de lo que le corresponde recibir. c) Que no pague el exceso al contado.

4.3.

El Contrato Hipotecario

La hipoteca necesita, como todo derechos real, para su nacimiento que opere un modo de adquirir el dominio (tradici´on). Si en la generaci´on del derecho de hipoteca siempre existe tradici´on, de acuerdo con los principios

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tendr´a tambi´en que existir un t´ıtulo que la anteceda, es decir, un contrato que coloque a una persona en la obligaci´on de transferir el derecho de hipoteca. Contrato hipotecario aquel en que el deudor o un tercero se obliga con respecto al acreedor a darle el derecho de hipoteca sobre un inmueble de su propiedad. 4.3.1.

Caracter´ısticas

a) Puede celebrarlo el acreedor no s´olo con el deudor principal, sino tambi´en con un tercero (art. 2414, 2430). Por la similitud que presenta con la situaci´on del tercero con la del fiador, la doctrina por analog´ıa le concede derechos que son propios de ´este, ejemplo: excepci´on de subrogaci´on. b) Es un contrato unilateral: s´olo resulta obligado el constituyente a transferir al acreedor el derecho real de hipoteca. c) Es un contrato accesorio. d) Es un contrato solemne: la solemnidad consiste en otorgarlo por escritura p´ ublica (art. 2409) ¿Requiere inscripci´on? Para que se perfeccione el contrato hipotecario no se requiere de inscripci´on, ´esta constituye la tradici´on del derecho real de hipoteca. El art. 2410 se refiere a la hipoteca como derecho real. 4.3.2.

Elementos

I. El consentimiento: se requiere el consentimiento del deudor y del acreedor. Se requiere mandato especial para hipotecar. II. Capacidad: la constituci´on de la hipoteca entra˜ na un principio de enajenaci´on, por ello se require capacidad de enajenar (art. 2414). III. Causa: hay que distinguir si la hipoteca la constituye a) Deudor principal: la causa del contrato es la obligaci´on principal. b) Tercero: es un acto abstracto, la causa podr´ıa ser la mera liberalidad o una contraprestaci´on del deudor principal, en otras palabras, la causa debe buscarse en la relaci´on entre el deudor principal y el deudor hipotecario (en la fianza es parecido). IV. Objeto: obligaciones del contrato. Surge la obligaci´on de constituir la hipoteca. 4.3.3.

Bienes susceptibles de hipotecarse

a) Inmuebles que se poseen en propiedad: se refiere al derecho de dominio sobre bienes inmuebles. El art. 2418 no distingue, en consecuencia puede hipotecarse la propiedad absoluta o fiduciaria, plena o nuda.

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i. Hipoteca de la propiedad fiduciaria: esta sujeta a reglas especiales (art. 757). ii. Hipoteca de la nuda propiedad: si vigente la hipoteca se extingue el usufructo consolid´andose el dominio en manos del nudo propietario, el gravamen afecta a la propiedad plena (art. 2421). b) Inmuebles que se poseen en usufructo: se refiere al derecho de usufructo mismo. El usufructuario conserva el derecho de percibir los frutos, los cuales una vez percibidos e incorporados a su patrimonio forman parte de la garant´ıa general de los acreedores (art. 2423). c) Naves. d) Minas. e) Hipotecas de bienes futuros: s´olo da derecho al acreedor a exigir la correspondiente inscripci´on (tradici´on) de los bienes que el constituyente adquiera en el futuro (art. 24191 ). f) Hipoteca de cuota: Art. 2417. El comunero puede, antes de la divisi´ on de la cosa com´ un, hipotecar su cuota; pero verificada la divisi´ on, la hipoteca afectar´ a solamente los bienes que en raz´ on de dicha cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren, caducar´ a la hipoteca. Podr´ a, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros part´ıcipes, si ´estos consintieren en ello, y as´ı constare por escritura p´ ublica, de que se tome raz´ on al margen de la inscripci´ on hipotecaria.

g) Hipoteca de bienes en que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible: la hipoteca tendr´a los mismos caracteres que el derecho del constituyente sobre el bien gravado (art. 2416). h) Hipoteca de cosa ajena: no otorga al acreedor el derecho de hipoteca, pero lo habilita para adquirirlo por prescripci´on (art. 2498, 2417). 4.3.4.

Principio de la especialidad de la hipoteca

I. En relaci´on con el bien hipotecado: consiste en la indicaci´on precisa del inmueble o inmuebles gravados (art. 2432). II. En cuanto al cr´edito hipotecario: consiste en la determinaci´on de la naturaleza y monto de la obligaci´on que la hipoteca garantiza. ¿Puede constituirse hipoteca en garant´ıa de monto indeterminado? a) El art. 2432 no menciona el monto de la obligaci´on principal entre los requisitos de la inscripci´on. b) El art. 2427, en caso de que la finca se pierda o deteriore en forma de no ser suficiente para asegurar la deuda, permite que el acreedor impetre medidas conservativas si la deuda fuere condicional o indeterminada. 1

Esta disposici´ on muestra el rol de la inscripci´ on. El contrato est´ a perfecto y justamente por ello el acreedor puede exigir la inscripci´ on

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L´ımite legal de la hipoteca: Art. 2431. La hipoteca podr´ a limitarse a una determinada suma, con tal que as´ı se exprese inequ´ıvocamente; pero no se extender´ a en ning´ un caso a m´ as del duplo del importe conocido o presunto de la obligaci´ on principal, aunque as´ı se haya estipulado. El deudor tendr´ a derecho para que se reduzca la hipoteca a dicho importe; y reducida, se har´ a a su costa una nueva inscripci´ on, en virtud de la cual no valdr´ a la primera sino hasta la cuant´ıa que se fijare en la segunda.

4.4.

Derecho real de Hipoteca

4.4.1.

Nacimiento o adquisici´ on del derecho real de hipoteca

I. Tradici´on: los efectos que produce la tradici´on como modo de adquirir el derecho de hipoteca son los generales aplicables a la tradici´on del dominio: si el constituyente es propietario del inmueble hipotecado, el acreedor adquiere el derecho de hipoteca; en caso contrario la tradici´on no opera como modo de adquirir, porque nadie puede transferir m´as derechos que los que tiene, pero lo habilita para adquirir el derecho de hipoteca por prescripci´on (arts. 682, 683). El derecho de hipoteca es un derecho real inmueble; por lo tanto, en conformidad al art. 686 su tradici´on se efect´ ua por la inscripci´ on de la escritura en el Registro de Hipotecas y Grav´amenes del Conservador de Bienes Ra´ıces (art. 2410). Esta inscripci´on sirve tambi´en para dar publicidad al gravamen. Art. 2432. La inscripci´ on de la hipoteca deber´ a contener: 1.o El nombre, apellido y domicilio del acreedor, y su profesi´ on, si tuviere alguna, y las mismas designaciones relativamente al deudor, y a los que como apoderados o representantes legales del uno o del otro requieran la inscripci´ on. Las personas jur´ıdicas ser´ an designadas por su denominaci´ on legal o popular, y por el lugar de su establecimiento; y se extender´ a a sus personeros lo que se dice de los apoderados o representantes legales en el inciso anterior. 2.o La fecha y la naturaleza del contrato a que accede la hipoteca, y el archivo en que se encuentra. Si la hipoteca se ha constituido por acto separado, se expresar´ a tambi´en la fecha de este acto, y el archivo en que existe. 3.o La situaci´ on de la finca hipotecada y sus linderos. Si la finca hipotecada fuere rural se expresar´ a la provincia y la comuna a que pertenezca, y si perteneciera a varias, todas ellas. 4.o La suma determinada a que se extienda la hipoteca en el caso del art´ıculo precedente. 5.o La fecha de la inscripci´ on y la firma del Conservador.

En conformidad al art. 2433, el u ´nico requisito que es indispensable y cuya omisi´on trae consigo la nulidad de la inscripci´on es la fecha y firma del Conservador. II. Prescripci´on: se rige por las mismas reglas que el dominio (arts. 2498, 2512, 2513).

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III. Sucesi´on por causa de muerte: como consecuencia del car´acter accesorio que tiene la hipoteca, si el cr´edito que ella garantiza lo adquiere el heredero o legatario por sucesi´on por causa de muerte, tambi´en pasa a sus manos el derecho de hipoteca. No requiere inscripci´on. IV. Cesi´on del cr´edito hipotecario: Art. 1906. La cesi´ on de un cr´edito comprende sus fianzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente.

Es una consecuencia del car´acter accesorio de la hipoteca. No requiere inscripci´on. V. Subrogaci´on en el cr´edito hipotecario (art. 1612): Es una consecuencia del car´acter accesorio de la hipoteca. No requiere inscripci´on.

4.5. 4.5.1.

Efectos del derecho de hipoteca Cosas a que se extiende la hipoteca

1. Inmuebles por destinaci´on: Art. 2420. La hipoteca constituida sobre bienes ra´ıces afecta los muebles que por accesi´ on a ellos se reputan inmuebles seg´ un el art´ıculo 570, pero deja de afectarlos desde que pertenecen a terceros.

2. Inmuebles por adherencia: es una consecuencia del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Si el due˜ no del suelo enajena separadamente los inmuebles por adherencia, ´estos pasan a ser muebles por anticipaci´on y dejan de estar afectos a la hipoteca (art. 571). 3. Aumentos y mejoras que sufra el bien hipotecado (art. 2421). 4. Precio de la expropiaci´on del inmueble hipotecado: Art. 924. (1101). Tampoco ser´ a obst´ aculo para la expropiaci´ on la existencia de hipoteca u otros grav´ amenes que afecten a la cosa expropiada; sin perjuicio de los derechos que sobre el precio puedan hacer valer los interesados. Las gestiones a que d´e lugar el ejercicio de estos derechos se tramitar´ an como incidentes en ramo separado y no entorpecer´ an el cumplimiento de la expropiaci´ on.

Se trata de una subrogaci´on real en la cual el precio de la expropiaci´on reemplaza al inmueble gravado; y sobre aquel ejercer´a sus derechos , principalmente de pago y preferencia, el acreedor hipotecario. 5. Indemnizaci´on debida por los aseguradores del bien hipotecado (art. 2422): el legislador establece en ellas una subrogaci´on real en la cual el monto del seguro pasa a reemplazar al bien hipotecado. 4.5.2.

Efectos respecto al due˜ no del inmueble hipotecado

Principio: el dominio debe ejercerse de manera que no lesione los derechos del acreedor hipotecario. I. Desde constituci´on de la hipoteca hasta antes del ejercicio de la acci´on hipotecaria. 32

Art. 2427. Si la finca se perdiere o deteriorare en t´erminos de no ser suficiente para la seguridad de la deuda, tendr´ a derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en que se le d´e otra seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas, podr´ a demandar el pago inmediato de la deuda l´ıquida, aunque est´e pendiente el plazo, o implorar las providencias conservativas que el caso admita, si la deuda fuere il´ıquida, condicional o indeterminada.

Para que reciba aplicaci´on es necesario que la finca se pierda o deteriore, ya sea por p´erdidas materiales o jur´ıdicas. Es indiferente que las p´erdida o deterioro se deba a un caso fortuito o a un hecho culpable o doloso del propietario, ya que el art. 2427 no distingue, a diferencia del art. 1496. Casos donde no recibe aplicaci´on: – Deterioro exist´ıa al momento en que se constituye la hipoteca. – Si expl´ıcita o impl´ıcitamente se ha previsto en el contrato el deterioro. – Depreciaci´on del valor del inmueble. – Si el deterioro no afecta a la garant´ıa. Frente al deterioro el acreedor puede pedir: a) Que se mejore la hipoteca. b) Demandar otra seguridad equivalente. c) A falta de ambas cosas, exigir el pago inmediato de la deuda. Si la deuda que garantiza la hipoteca es il´ıquida, indeterminada o condicional, y el deudor no se allana a mejorar la hipoteca o a dar garant´ıa equivalente, al acreedor le ser´ıa imposible solicitar el pago de la deuda; por eso es que en ese evento puede impetrar medidas conservativas. En esta etapa, el due˜ no puede enajenar e hipotecar (art. 2415), enajenar y constituir prenda sobre inmuebles por destinaci´on, arrendar (art. 1962), anticresis (art. 2438). En cambio, no puede constituir una servidumbre o un usufructo porque ello afecta el valor del inmueble. II. Desde el ejercicio de la acci´on hipotecaria: cesa la facultad que tiene el propietario de gozar y disponer del inmueble y de sus accesorios. La enajenaci´on o hipoteca del inmueble adolece de objeto il´ıcito (art. 1464). Hipoteca y arrendamiento del inmueble hipotecado a) Desde que se constituye la hipoteca hasta el ejercicio de la acci´on hipotecaria: el acreedor carece de todo derecho. b) Desde el ejercicio de la acci´on hipotecaria hasta la subasta o adjudicaci´on del inmueble: el acreedor puede percibir las rentas que se devenguen o substituirse en los derechos del arrendador (art. 2422, 1965), pero no est´a facultado para desconocer el arrendamiento.

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c) Desde la adjudicaci´on: el acreedor, adjudicado que sea del inmueble, no est´a obligado a respetar el arrendamiento, a menos que conste en escritura p´ ublica inscrita en el CBR con anterioridad a la inscripci´on de la hipoteca. 4.5.3.

Derechos que la hipoteca confiere al acreedor hipotecario

• Acci´on personal: siempre puede perseguir los dem´as bienes para exigir el cumplimiento de la obligaci´on. • Acci´on hipotecaria: se dirige contra el poseedor del inmueble. El ejercicio de la acci´on hipotecaria no perjudica el de la acci´on personal (arts. 2425, 2397). I. Derecho de venta (art. 2424): Art. 2397. El acreedor prendario tendr´ a derecho de pedir que la prenda del deudor moroso se venda en p´ ublica subasta para que con el producido se le pague; o que, a falta de postura admisible, sea apreciada por peritos y se le adjudique en pago, hasta concurrencia de su cr´edito; sin que valga estipulaci´ on alguna en contrario, y sin perjuicio de su derecho para perseguir la obligaci´ on principal por otros medios. Tampoco podr´ a estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda o de apropi´ arsela por otros medios que los aqu´ı se˜ nalados.

El acreedor tiene dos derechos: a) Que la cosa hipotecada se saque a remate para pagarse con el producto de la subasta. b) Otro subsidiario que supone el ejercicio del derecho anterior: adjudicarse el bien hipotecado a falta de posturas admisibles y previa tasaci´on de peritos. II. Derecho de persecuci´on. Art. 2428. La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier t´ıtulo que la haya adquirido. (inc. 1)

Mientras el bien hipotecado permanece en poder del deudor, la acci´on hipotecaria se confunde con la acci´on personal. Pero si la finca hipotecada pasa a manos de un tercero, entonces aparece n´ıtidamente la acci´on hipotecaria. El derecho de persecuci´on de que goza el acreedor hipotecario se justifica porque es titular del derecho real de hipoteca y el art. 2415 faculta al due˜ no del inmueble hipotecado para enajenarlo sin que valga disposici´on alguna en contrario. Quienes son terceros poseedores: todo aquel que es due˜ no del inmueble gravado y que no se ha obligado personalmente al pago de la deuda. a) El que adquiere la finca con el gravamen hipotecario. b) El que hipoteca un inmueble propio para garantizar una deuda ajena sin obligarse personalmente. 34

El tercer poseedor no puede oponer el beneficio de excusi´on (art. 2429). Acci´ on de desposeimiento Comienza con la notificaci´on que se hace al tercero poseedor para que dentro de 10 d´ıas asuma una de las siguientes actitudes: a) Pague la deuda: es un caso de subrogaci´on legal (art. 1610, 2429 inc. 2). b) Abandona el inmueble hipotecado (art. 2426): tiene por objeto poner el inmueble hipotecado a disposici´on del juzgado para que se proceda a su realizaci´on. No es un t´ıtulo traslaticio de dominio porque el tercer poseedor puede recuperar el inmueble pagando. Tiene derecho a que el deudor lo indemnice, no hay subrogaci´on. c) No paga ni abandona: se inicia en su contra el juicio de desposeimiento. III. Derecho de preferencia.

4.6.

Extinci´ on de la hipoteca

a) Por v´ıa principal: cuando se extingue independiente de la obligaci´on garantizada. b) Por v´ıa consecuencial: cuando la extinci´on se produce por haber corrido igual suerte la obligaci´on principal. 4.6.1.

Purga de la hipoteca

Art. 2428. La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier t´ıtulo que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposici´ on no tendr´ a lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en p´ ublica subasta, ordenada por el juez. Mas para que esta excepci´ on surta efecto a favor del tercero deber´ a hacerse la subasta con citaci´ on personal, en el t´ermino de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales ser´ an cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda. El juez entre tanto har´ a consignar el dinero. Art. 492. (514). Si por un acreedor hipotecario de grado posterior se persigue una finca hipotecada contra el deudor personal que la posea, el acreedor o los acreedores de grado preferente, citados conforme al art´ıculo 2428 del C´ odigo Civil, podr´ an, o exigir el pago de sus cr´editos sobre el precio del remate seg´ un sus grados, o conservar sus hipotecas sobre la finca subastada, siempre que sus cr´editos no est´en devengados. No diciendo nada, en el t´ermino del emplazamiento, se entender´ a que optan por ser pagados sobre el precio de la subasta. Si se ha abierto concurso a los bienes del poseedor de la finca perseguida, o se le ha declarado en quiebra, se estar´ a a lo prescrito en el art´ıculo 2477 de dicho C´ odigo. Los procedimientos a que den lugar las disposiciones anteriores, se verificar´ an en audiencias verbales con el interesado o los interesados que concurran.

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Se producir´a lo que en doctrina se denomina la purga o caducidad de la hipoteca si el precio del remate no alcanza para cancelar a todos los acreedores. Aquellos que no son satisfechos en sus cr´editos ver´an que se extinguen sus hipotecas y s´olo conservan la acci´on personal para perseguir los dem´as bienes del deudor. Requisitos: a) Que el tercero haya adquirido el inmueble en p´ ublica subasta ordenada por el juez. b) Que la subasta se haga con citaci´on de los acreedores a quienes el inmueble estaba hipotecado. c) Que entre la citaci´on y la subasta medie el plazo de emplazamiento. Es necesario que el subastador consigne a la orden del juez el precio del remate. S´olo entonces el juez mandar´a a cancelar las inscripciones hipotecarias. La consignaci´on tiene por objeto permitir que los acreedores se paguen de sus acreencias sobre el precio de la subasta en el orden de las fechas de sus hipotecas. Efectos que se siguen de no citar a los acreedores hipotecarios a la subasta El acreedor no citado conserva su hipoteca y en consecuencia podr´a solicitar que se restablezca su inscripci´on hipotecaria si hubiere sido cancelada y perseguir la finca de su actual propietario, pero ello no significa que si provoca un nuevo remate vaya a mejorar de grado en cuanto acreedor hipotecario. El lugar de los acreedores hipotecarios que se pagaron con el precio de la subasta pasa a ocuparlo el tercero adquirente en virtud de la subrogaci´on legal del art. 1610 No 2.

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