Contrato Preparatorio y Contrato de Opcion
EL CONTRATO PREPARATORIO Y EL CONTRATO DE OPCIÓN INTRODUCCIÓN El Código Civil de 1984, ha consagrado la institución de l
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- Ramiro Palomino
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EL CONTRATO PREPARATORIO Y EL CONTRATO DE OPCIÓN INTRODUCCIÓN El Código Civil de 1984, ha consagrado la institución de los contratos preparatorios, como el común denominador de cualquier contrato que se desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar situaciones jurídicas que comprometen a las partes a la formalización o ejecución de un contrato posterior. DEFINCIONES CONTRATO PREPARATORIO. Es aquel contrato en que no precisamente se realiza un negocio jurídico sino que contiene un compromiso de celebrar en el futuro un contrato definitivo, por lo que la única obligación que surge de éste es la de celebrar el contrato posteriormente. El plazo del compromiso es de un año, siempre que no sea estipulado por las partes, pudiendo ser renovado por un plazo no mayor al indicado. CONTRATO DE OPCIÓN. Contrato que puede ser considerado como una variable del contrato preparatorio, el mismo que precisamente se constituye en una opción. En este tipo de contratos, una parte queda vinculada a celebrar un contrato definitivo en el futuro y la otra tiene la opción o derecho exclusivo de celebrarlo o no. No obstante lo expuesto, la opción contenida en el contrato puede ser recíproca, por lo que cualquiera de las partes puede ejercitar este derecho. DIFERENCIAS CONTRATO PREPARATORIO CONTRATO DE OPCIÓN El Art. 1414 del C.C. lo define como “el Considerado como una variable del contrato compromiso de las partes de celebrar un contrato
preparatorio. Pues, constituye en una opción.
definitivo en el futuro”. Se le conoce también como precontrato, promesa de contratar, contrato preliminar o antecontrato. Tiene la ventaja de que confiere a las partes la
La opción es un contrato completo, de naturaleza
facultad de exigir la conversión de la promesa o
peculiar, porque es preparatorio del contrato
compromiso en el contrato definitivo, asegurando
definitivo y sólo cumple su objetivo una vez que
así su potencial eficacia. Ante la injustificada negativa del obligado a
se celebra. Una parte queda vinculada a celebrar un contrato
celebrar el contrato definitivo otorga a la otra
definitivo en el futuro y la otra tiene la opción o
parte alternativamente el derecho a:
derecho exclusivo de celebrarlo o no.
1. Exigir
judicialmente
la
celebración
del
contrato. 2. Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.
Al vencimiento de la opción, las partes pueden renovarla por un plazo no mayor al máximo señalado en el artículo 1423º y así sucesivamente.
En uno u otro caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios. Plazo máximo del compromiso: a. El compromiso será no mayor de un año y cualquier exceso se reducirá a este límite. A falta de plazo convencional, será de un año. b. Al vencimiento del plazo puede ser renovado
El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el plazo, éste será de un año.
por otro plazo no mayor de un año. Ejemplo más común de contrato preparatorio, es la promesa de compraventa de inmuebles. Los contratos preparatorios son nulos si no se celebran en la misma forma que la ley prescribe para el contrato definitivo bajo sanción de nulidad.
CONCLUSIONES 1.
Nuestro Código Civil peruano en el Título V – Contratos Preparatorios, artículos 1414 y siguientes, ha consagrado la institución de los contratos preparatorios –preparatorio y de opción– como el común denominador de cualquier contrato que se desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar situaciones jurídicas que comprometen a las partes a la formalización o ejecución de un contrato posterior. Su función es de garantía para asegurar el cumplimiento de un contrato a realizarse a futuro. Se utiliza normalmente un contrato preparatorio cuando existen algunas dificultades de hecho o de derecho que impiden concluirlo en el mismo acto, pero sí resulta recomendable que las partes aseguren su celebración futura.
2.
Finalmente, nos remitimos a la jurisprudencia como fuente del Derecho, de manera específica a la Casación N° 646-97-Junin, (El Peruano, 15-10-1998, p.1930), consta la siguiente manifestación: “Los contratos preparatorios contienen la obligación de celebrar un contrato en el futuro, de tal manera que la única obligación que surge para los contratantes es precisamente, la de celebrar un contrato definitivo en el futuro”.