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Contrato de Promesa de Compraventa y Permuta

Adriana María Gonzales Fonseca Diyireth Xilena Aguirre Ladino

Politécnico Gran Colombiano Técnica Profesional Judicial Bogotá D.C. 2018

TABLA DE CONTENIDO

1.

INTRODUCCIÓN ................................................................................................................... 3

2. OBJETIVOS ............................................................................................................................... 4 2.1. Objetivo General; ................................................................................................................. 4 2.2. Objetivos específicos ........................................................................................................... 4 3. MARCO CONCEPTUAL .......................................................................................................... 5 3.1. Evolución Histórica del Contrato en la Antigua Roma ....................................................... 5 3.2. Historia del Contrato de Compraventa ................................................................................ 7 3.3. Historia del Contrato de Permuta ......................................................................................... 9 4. MARCO TEORICO.................................................................................................................. 10 5. ESTUDIO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y PERMUTA .......... 14 5.1. Que es un contrato.............................................................................................................. 14 5.2. Que es un contrato de promesa de compraventa ................................................................ 14 5.3. Que es un contrato de permuta civil .................................................................................. 14 6. PROBLEMA DE INVESTIGACION ...................................................................................... 16 7. HIPOTESIS............................................................................................................................... 16 7.1. Requisitos del Contrato de Promesa de Compraventa ....................................................... 17 7.2. Elementos que debe contener el “OTRO SI” ..................................................................... 18 8. DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA DE INVESTIGACION ....................................... 19 9. ESTADO DEL ARTE.............................................................................................................. 20 10. CONCLUSIONES .................................................................................................................. 23 PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE........................................................ 24 OTRO SI A LA PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE con CONTRATO DE PERMUTA ............................................................................................................................. 28 11. BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................... 32

3

1. INTRODUCCIÓN

La presente investigación de tipos de contrato contractuales, que para nuestro caso CONTRATO COMPRAVENTA DE INMUEBLE-OTRO SI- CONTRATO DE PERMUTA; dado el ejemplo de caso hipotético, cuyas características enunciadas dan a muchos planteamientos interpretativos de actuaciones en ambas vías como comprador o vendedor y que desencadenarían en problemas jurídicos interesantes.

Para analizar esta problemática debe entenderse el alcance de las causas y consecuencias de la redacción concreta y especifica dadas las características de un contrato acordado previamente de un tipo de negocio inmobiliario entre las partes interesadas como comprador o vendedor y viceversa,

especificaciones dentro de un contexto en modo tiempo y lugar del tipo de

negociación e incluso con cláusulas de incumplimiento llegado el caso.

En el ámbito profesional es de suma importancia ahondar más en variables como claridad de las condiciones del contrato desde el punto de vista de incumplimiento o en qué condiciones se vende el apartamento y se recibe el dinero en efectivo o/y en parte de un lote como parte de compra o permuta dado el caso por el dinero restante, serian muchos los planteamientos a desarrollar y consecuentemente en rentabilidad de dineros o perjuicios al no cumplimiento de los preacuerdos, apoyarse legislativamente y tener que acudir a instancias judiciales al no conciliar.

4 2. OBJETIVOS

2.1. Objetivo General; Teniendo los elementos de Juicio de acuerdo al Caso Planteado: negociación de Inmueble entre partes contractuales

comprador y vendedor;

para poder determinar e intervenir, analizar

claramente el Contrato de Compraventa, Anexo Otro Si y Contrato de Permuta; los deberes y obligaciones de las partes que intervienen en negociación de inmueble bajo la Regulación inmobiliaria colombiana y elementos constitutivos de tipos de contrato inmobiliarios, para así tener una exitosa transacción comercial.

2.2. Objetivos específicos 

Dado el planteamiento del caso definir los conceptos, las características, modalidades, tipos, efectos de contratos de compra y venta, permuta, otro si.



Profundizar conocimientos como identificar causas y consecuencias al incumplimiento del tipo de contrato dado.



Tipos y generalidades de los contratos de Compra venta, Contrato de permuta, Otro sí.

5 3. MARCO CONCEPTUAL 3.1. Evolución Histórica del Contrato en la Antigua Roma En el Derecho romano como el sistema que sirve de soporte al nuestro en algunas de nuestras bases en la actualidad, el contrato aparecía como una forma o figura de acuerdo denominada como conventio. La convención es el consentimiento de dos a más personas que se avienen sobre una cosa que deben dar o prestar. La consensualidad era el prototipo dominante para que se diera la figura de contrato.

El contrato se implementaba en la antigua Roma, como todo acuerdo de voluntades dirigido a dar origen a obligaciones que podían ser exigibles civilmente y el contrato contaba siempre con una protección que por acción le atribuía plena eficacia jurídica. No obstante, se contaba con una clasificación de los contratos, los cuales se dividían en verdaderos y en cuasicontratos. Eran verdaderos los que se basaban en el consentimiento expreso de las partes involucradas y eran cuasicontratos los basados en el consentimiento presunto de alguna de las partes.

En ese orden, como resultado de los distintos intercambios, ventas y demás como resultado de la interacción social y comercial de la época, conllevaron a la existencia de contratos con nombre puntuales sobre los que se destacan los siguientes: -

Locatio conductio: Arrendamiento. Una de las partes (locator) se obliga a procurar a la otra (conductor) el uso y el disfrute temporal de una cosa o la prestación de determinado servicio,

6 -

locatio conductio operarum o locatio conductio operis (la ejecución de una obra), a cambio de una cantidad de dinero llamado merces.

-

Mandatum: (Mandato). Contrato en virtud del cual una persona (mandante) encarga a otra (mandatario) la realización gratuita de determinado acto, por cuenta o interés de aquella o tercero.

-

Pignus (Prenda). El deudor, o un tercero, entregan al acreedor la posesión de una cosa, en garantía de una deuda.

-

Precarium: Contrato innominado por el cual una de las partes concede el préstamo de una cosa a la otra parte, quien se lo ha solicitado especialmente (preces) la que está obligada a devolverlo a la primera solicitud.

-

Societas: (Sociedad). Contrato entre dos o más personas, con el fin de participar en ganancias y pérdidas.

-

Stipulatio: (Estipulación) contrato verbal, solemne, unilateral que consiste en una pregunta seguida de una respuesta congruente.

-

Transactio: Contrato innominado que consiste en un convenio extrajudicial en virtud del cual las partes se hacen concesiones para evitar los resultados del juicio posterior”

7 3.2. Historia del Contrato de Compraventa Desde la época más antigua la compraventa ha contado con sus orígenes basada en el trueque o la llamada contraprestación que no se realizaba con dinero, ni tampoco con especies. Se podría determinar que el primer indicio de venta, aparece contenido en el derecho Quiritano donde se la propiedad era transmitida de manera automática enajenada, en otras palabras no era una venta obligacional sino traslaticia de dominio “Tal venta se efectuaba por medio de la mancipación y por la tradición, acto que no tenía solemnidades, pero que requería un elemento material: la entrega de la cosa ”. La venta romana se podría llamar como un contrato consensual y de buena fe, en el, una llamada de las partes como comprador, obtenía la posesión pacífica y duradera de su cosa, trasmitiéndole el llamado vendedor todos sus derechos sobre la misma, mediante el pago de un precio cierto en dinero.

El contrato de compraventa hace parte del derecho romano vulgar, fue creado como la figura que remplazaría la llamada mancipio en los casos que esta institución quiritaria y exclusiva no procedía, en plena época clásica, cuando dos personas convienen que una debe procurar a la otra sólo la posesión pacífica de una cosa, mediante el pago de un precio en dinero celebraban el contrato de compraventa. El que debe entregar la cosa es el vendedor; ha celebrado una venditio y tiene contra el comprador, para exigir el pago del precio, la acción venditi..

En ese orden, quien entrega el precio es el comprador y ha celebrado una emptio; tiene contra el vendedor, e en el derecho de exigir la entrega de la cosa, la acción empti. Esta implementación de la figura de la compraventa desplazó a la mancipio, típica del Derecho Romano Clásico,

8 porque se concibió como fundamento por el Pretor, a los fundos provinciales sobre los cuales los ciudadanos romanos no tenían verdadera propiedad, sino una mera tenencia o posición. Los fundos provinciales no eran cosas mancipi. La compraventa se empleaba también a las cosas de poco valor, como ganado lanar y cabrío y también a las cosas ajenas en general, sin poder acreditar dominio, como habría sido el caso de un ciudadano que no había adquirido por mancipio. La compraventa se diferencia de la mancipio, fundamentalmente en que sólo es título traslaticio, o sea que sólo habilita para adquirir el dominio de la cosa. No es requisito de la esencia del contrato que el vendedor sea dueño, como ocurre con la mancipio, principio que se mantuvo aun en la compraventa del Código Civil de Napoleón.

9 3.3. Historia del Contrato de Permuta Históricamente, la permuta, o trueque, es una manera primitiva de intercambio anterior a la compraventa, este tipo de contrato es tal vez la primera forma de contratación conocida en la historia, en la que que una obtención de bienes por parte de una persona que carecía de los mismos, antes de la aparición de la moneda. Se trata de la primera manifestación natural del comercio y aparece en la historia desde el momento en que las primeras poblaciones empiezan a especializar sus profesiones y existen excedentes. El trueque presenta varios problemas, como la doble coincidencia de necesidades, la ausencia de unidad de cuenta o el problema de confianza. En la antigua Roma, el contrato de permuta o trueque era un contrato innominado o sea no identificado con una denominación específica, que contenía dos prestaciones recíprocas de dar, o sea entregar sendos bienes en propiedad, una persona a otra.

Por lo tanto, la permuta consiste en la transferencia de una cosa en propiedad, a cambio de otra cosa en propiedad. Si se transfiriera el uso de cosas o servicios por parte de una de ellas a cambio de una cosa, o usos o servicios por iguales prestaciones, no constituiría contrato de permuta. Es importante señalar, que la importancia social de la permuta decae abismalmente con la invención de la moneda, en consecuencia, a partir de ese momento las relaciones comerciales pasan a regularse principalmente por medio de la compraventa. Actualmente el papel económico de la permuta es muy modesto, aunque no ha desaparecido.

10 4. MARCO TEORICO En el transcurso de este trabajo consideramos de acuerdo a los planteamientos dados caso hipotético; donde el objetivo principal es ubicar el tipo de contrato y la importancia de la redacción concisa y precisa de contratos de compra-venta-permuta, yendo más allá de las posibles interpretaciones o sucesos de causalidad entre comprador y vendedor partiendo del análisis de

sus

concepciones

y

características

pero

siempre

de

acorde

a

nuestra Jurisprudencia, estatuir las Doctrinas y los Códigos de nuestras Leyes.

Primero, se hará una breve introducción al tema estableciendo desde la importancia de su origen; donde sabemos que el ser humano en el ámbito de la comercialización al intercambiar de forma segura, productos, bienes o servicios se inició desde una palabra dada hasta plasmar en un documento una negociación, el análisis de las concepciones, antecedentes históricos en los tipos de contrato y

específico para este caso, analizaremos la naturaleza jurídica y alcances

proyectados a los derechos de las personas mediante las acciones y transaccionales comerciales.

Partiendo de la palabra contrato que viene del vocablo latino ”contractus” refiere a convenio o pacto, ya sea oral o escrito, con condiciones previamente acordadas entre las partes interesadas voluntariamente para una negociación ya sea personas naturales o jurídicas de forma privada o pública. Al igual sabemos que la palabra compra- venta es muy importante en las relaciones económicas y jurídicas del ser humano. En tal sentido el autor Guillermo Borda define así: «La compraventa no es otra cosa que el compromiso de transferir la propiedad; pero esta no se transmite sino por la tradición de la cosa» (BORDA, 2009, pág. 644).

11 Teniendo en cuenta los conceptos de los especialistas en el tema como son: HINOSTROZA MÍNGUEZ, Alberto y Ana María PONCE, quienes tienen su propio punto de vista, refieren lo siguiente: «El contrato de compraventa es uno de carácter consensual o con libertad de forma, en el que las partes pueden utilizar la forma que consideren pertinente para celebrar el acto jurídico, constituyendo la escritura pública el cumplimiento de una formalidad de la celebración de un contrato prexistente» Resaltaremos que los contratos de compra-venta y permuta para nuestro caso que son los que tienen mayor importancia entre los de su clase; porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y si lo miramos financieramente es una adquisición de riqueza, en su función jurídica como económica, debemos tener en cuenta; redacción con las clausulas a plasmar con sumo cuidado y como contrato tipo traslativos de dominio, y aplicaremos sus reglas principales a la permuta. Sabemos que la adquisición del dominio está representadas por un contrato de forma escrita principal para adquirir una propiedad, pero cabe resaltar la claridad en los deberes y derechos con las garantías de las partes que intervienen en los contratos.

Dado el ejemplo para análisis vemos también la característica de PERMUTA siendo un contrato de carácter bilateral donde las partes se obligan recíprocamente a cumplir una obligación; la obligación básica de este tipo de contrato es para ambas partes, la cual consiste en dar una cosa por otra.

12 El código civil Colombiano defina la permuta en “ el artículo 1955” el cual dice lo siguiente: «La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.»

El contrato de permuta se diferencia del contrato de compraventa, en que mientras en la permuta la obligación de las partes es de dar una cosa por otra, en la compraventa una es la obligación del vendedor que es la de entregar la cosa vendida y otra la del comprador que es pagar el precio. También tiene la característica de oneroso ya que a través de este contrato ambos permutantes adquieren una utilidad . Tanto en la permuta como en la compraventa el contrato se perfecciona con el consentimiento de las partes, es decir, que ambos contratos tienen la característica de ser consensuales, a menos que se trate de bienes inmuebles lo cual requiere para que se perfeccione sea de escritura pública. “La permuta es un contrato principal no requiere de la existencia de otro contrato para que nazca”, como si lo requiere por ejemplo el contrato de prenda y el de hipoteca.

La Corte Suprema de Justicia sala de casación civil en sentencia 15 de enero de 2004, expediente 6913, se refirió a la permuta de la siguiente manera: «Las obligaciones dimanantes del contrato

13 de permuta no son solidarias, ni indivisibles. En esas condiciones es imperioso concluir que la resolución del contrato afecta por igual a los demandados.» Al planteamiento de ¿qué pasa cuando en una compraventa el precio consiste una parte en dinero y la otra en una cosa?, según lo establecido en el código civil se entenderá permuta cuando la cosa vale más que el dinero pero, si el valor del dinero es mayor que el valor de la cosa se entenderá venta. Todo esto nos permite tener una visión completa de la existencia del equilibrio jurídico y patrimonial de las personas que participan en la celebración del contrato de promesa de compraventa-permuta de bienes inmuebles. El análisis realizado consideramos que las fuentes consultadas y opiniones de los profesionales nos lleva a generar una opinión fundamentada respecto a las causas y efectos, formas de extinción de obligaciones, comprender los alcances de las normas que actualmente regulan la modalidad de

contratos,

lagunas que aún se encuentran y hacen que se lleven a malas

interpretaciones o llegar a instancias de tribunales civiles. Estatuir* demostrar como verdad una doctrina o un hecho traslativo de dominio* Uno de los contrayentes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o singo que lo represente

14 5. ESTUDIO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y PERMUTA 5.1.

Que es un contrato

Un contrato es un acuerdo que cumple con una serie de requisitos que conllevan a su legalidad, mediante el cual se trasmite o determina una serie de derechos u obligaciones entre las partes participantes, contando que es un acto reciproco que se acoge al marco normativo del país en el cual se desarrolla. 5.2.

Que es un contrato de promesa de compraventa

Un contrato de promesa de compraventa se conoce como el acuerdo de voluntades las cuales mediante un documento privado y escrito, entre el propietario actual del bien conocido como el prominente vendedor y quien manifiesta la voluntad de adquirir el bien como prominente comprador, realizo un compromiso reciproco mediante el cual se establece un tiempo determinado para efectuar la respectiva transferencia del dominio del bien o propiedad, mediante la escritura pública y la inscripción en el respectivo folio de la matricula inmobiliaria del bien que fue objeto de la promesa de compraventa. Cabe señalar que dicho inmueble puede ser usado o nuevo, completamente construido, en parte construido o en proceso de construcción. 5.3.

Que es un contrato de permuta civil

Es un acuerdo mediante el cual el prominente vendedor se obliga a transmitir la propiedad o dominio del bien o inmueble objeto de venta recibiendo a cambio el dominio de otra propiedad, es decir un intercambio bien sea cosa o inmueble, que pueden ser de similar valor o se puede tomar como parte de pago adicionando cantidad de dinero y otro bien por parte del prominente comprador.

15 5.4.

Permuta comercial:

Para que una Permuta se considere Comercial, el inmovilizado recibido se valorará por el Valor Razonable (el valor de mercado) más el dinero extra que se haya acordado. La diferencia entre el valor del bien recibido y el entregado generará un beneficio o pérdida que deberá de ser reflejada en la cuenta de Pérdidas y Ganancias.

Se encuentra ante una permuta comercial cuando:

a. La configuración (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo del inmovilizado recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del activo entregado, o b. El valor actual de los flujos de efectivo después de impuestos de las actividades de la empresa afectada por la permuta se ve modificado como consecuencia de la operación, y c. La diferencia identificada en a) o en b) resulta significativa al compararla con el valor razonable de los activos intercambiados.

16 6. PROBLEMA DE INVESTIGACION

Ercilia y Aureliano realizan un contrato por el cual Aureliano promete a Ercilia vender un apartamento en la ciudad de Pereira, fijando como fecha para formalizar el negocio el día 31 de octubre, y estableciendo la forma de pago en dos tantos de la siguiente manera: El día 31 de octubre Ercilia le entregará 80 millones de pesos, contra la firma del documento, y los 120 millones restantes le serán entregados a Aureliano el día 10 de enero, para un total de 200 millones de pesos que es el precio acordado por ellos en la promesa. Llegado el 31 de octubre, y antes de la formalización del contrato, Ercilia le ofrece a Aureliano pagar el apartamento de la siguiente manera: 80 millones en efectivo pagaderos al momento más un lote rural valorado en 120 millones. Cosa a la que Aureliano Accede y en ese sentido formalizan el contrato.

7. HIPOTESIS

Teniendo en cuenta el problema de investigación es importante señalar que nos encontramos frente a dos tipos de contratos, dadas los hechos expresados en el problema encontramos dos partes, el primer acuerdo corresponde a un

CONTRATO

DE PROMESA DE

COMPRAVENTA considerando que el acuerdo inicial establecía “(…)Ercilia y Aureliano realizan un contrato por el cual Aureliano promete a Ercilia vender un apartamento en la ciudad de Pereira, fijando como fecha para formalizar el negocio el día 31 de octubre, y estableciendo la forma de pago en dos tantos de la siguiente manera: El día 31 de octubre Ercilia le entregará 80 millones de pesos, contra la firma del documento, y los 120 millones restantes le serán entregados a Aureliano el día 10 de enero, para un total de 200 millones de

17 pesos que es el precio acordado por ellos en la promesa. Cosa a la que Aureliano Accede y en ese sentido formalizan el contrato. (…)”, en ese sentido se estaba cumpliendo para ese entonces con los requisitos que establece el contrato de promesa de compraventa los cuales son los siguientes: 7.1.

Requisitos del Contrato de Promesa de Compraventa 

Formularse o redactarse por escrito, identificando inequívocamente con nombre completo y cédula al promitente comprador y el promitente vendedor



Señalar claramente el precio de la negociación y la forma de pago



Identificar plenamente el inmueble y la fecha de entrega



Señalar la Notaria, fecha y hora en donde se va a firmar la escritura de compraventa que se promete en este contrato

Ahora bien, es claro que dadas las circunstancias mencionadas en el caso a analizar los cuales indican “(…) Llegado el 31 de octubre, y antes de la formalización del contrato, Ercilia le ofrece a Aureliano pagar el apartamento de la siguiente manera: 80 millones en efectivo pagaderos al momento más un lote rural valorado en 120 millones.(…)”, en ese orden no fue posible continuar con el proceso de trámite ante la notaria, la actualización inscrita en la matricula inmobiliaria, dada la nueva propuesta efectuada por la prominente compradora la señora Ercilia nos encontramos ante la figura conocida como “OTRO SI”, el cual deberá contener expresamente las modificaciones al contrato de promesa de compraventa inicial, de igual manera deberá suscribirse y autenticarse nuevamente por el promitente comprador y promitente vendedor.

18

Elementos que debe contener el “OTRO SI”

7.2.

De acuerdo a lo anterior y dada la modificación en la propuesta de compra por parte de la señora Ercilia, la cual fue claramente aceptada por parte del vendedor el señor Aureliano, se hace necesario la redacción de una figura conocida como “OTRO SI”, mediante la cual se establecerán de manera legal los cambios a efectuar en el contrato de promesa de compraventa inicial, para ello el documento a redactar deberá contener los siguientes elementos: 

Identificación de las personas que celebraran el contrato (nombre y cédula).



Identificación de la cosa sobre la cual recae el contrato (bienes inmuebles o muebles susceptibles de ser vendidos) y cuya propiedad se va a entregar a cambio de otra.



Valor de la cosa que se cambia.



Fecha desde la cual los permutantes hacen entrega real y material de los bienes.



Declaración en la que se manifieste que los bienes objeto de permuta son de exclusiva propiedad de quienes intervienen, están libres de pleitos pendientes, embargos, hipotecas, afectación a vivienda familiar, etc.



Obligación de hacer las gestiones de traspaso que sean necesarias, y, de ser el caso, declaración en la que se estipule que los gastos generados en la permuta serán pagados por ambas partes en proporciones iguales.



Cláusulas que se consideren pertinentes para garantizar el cumplimiento de la obligación

19 8. DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA DE INVESTIGACION

Para el caso planteado nuestra investigación damos inicio al análisis, descripción y conocimiento, viendo claramente como situación cotidiana con un propósito dado en razonamiento, predicción, objetivos, conceptos, conocimiento, criterios e interrogantes para determinar tipos de contratos, investigación y planteamientos jurídicos con interpretación de normas. Partiendo dela reglamentación de Contratos de compra venta en el código civil en su artículo 1849 y en el código del comercio del 905 al 909. Donde sus principales características es la existencia de un comprador y vendedor Deberes y Obligaciones claras y concretas en ambas partes Donde el vendedor debe entregar la propiedad o llegado el caso trasladar la propiedad al interesado comprador El comprador debe entregar al vendedor el pago en dinero o en especie según lo acordado previamente. Análisis de los gastos de o los contratos por las partes dadas. Garantías de los contratos o cláusulas de incumplimiento

20 9. ESTADO DEL ARTE

Entendiéndose como ESTADO DEL ARTE para el caso planteado donde nosotros no solamente estudiamos o adquirimos conocimiento sino podemos llegar a aportar y profundizar sobre el tema de CONTRATOS según lo expuesto anteriormente. Dando un inicio al estudio del problema dado el caso planteado de Compra y Venta, debe plantearse un estudio del predio objeto de la venta del apartamento en Pereira o permuta del lote, y así evitar cualquier tipo de fraude, análisis de escrituras, evitar cualquier vicio. Planteamiento de hipótesis en casos como incumplimiento por casos fortuitos y ajenos a voluntades. Tipos de los contratos abordar en conocimiento y legislación planteada actualizada dado el caso y donde obligatoriamente nosotros como investigadores debemos remitirnos a la historia,

A través de la historia ha sido uno de los contratos consensuales de mayor uso desde los comienzos de Roma hasta la actualidad. Asimismo a través de esta historia, ha sido modificada varias veces dependiendo del periodo de desarrollo.

En términos generales este contrato consensual está definido como aquel en que una de las partes (venditor), se obliga a entregar a la otra la posesión útil y durable de una cosa (re.merx). La otra parte, el comprador (emptor), se obligaba a transferir en compartida la propiedad de monedas que correspondían al monto acordado a titulo precio (pretium).

21 La compraventa tiene sus inicios en el derecho arcaico, teniendo su última expresión dada en el derecho Justiniano. Según las XII Tablas, la compraventa era un negocio al contado, que se caracterizaba por intercambiar una cosa a cambio de unos lingotes de estaño bruto que representaban el precio. Después, desde el primer Siglo A.C., se transformo en un acuerdo de voluntades por el cual las partes se obligaban a cumplir con el intercambio.

Gayo, establece concerniente a la compraventa, que para transferir el dominio de las cosas mancipables se requiere una mancipación, luego, las demás cosas se transfieren por tradición. La mancipación como tal es un simulacro de compraventa, puesto que en la época clásica se hacia la distinción entre la mancipación y la compraventa, pero existen indicios de que eran la misma institución.

La compraventa en su desarrollo se conocía por ser de dos clases según periodo de desarrollo; compraventa primitiva y arcaica.

La compraventa primitiva, desarrollada en la monarquía, se confundía con la mancipación, ya que en esta, era necesario pesar el precio. En efecto, la compraventa era próxima a la permita, porque si no se cambaba una cosa por otra, si se cambia a una cosa por un lingote de cobre bruto (aes rude) considerado un precio. Dicho lingote podía pagarse en cambio de otra cosa, es decir dinero. Este peso debía corresponder al calor de la cosa y por ello era preciso conocer su peso en una balanza.

La compraventa arcaica, desarrollada desde las XII Tablas y posteriormente en la Republica, se presento bajo dos formas:

22 –

Compraventa al contado: Es en la que el comprador actúa por una parte y por otra y su acto

consiste en sujetar la cosa (rem emere). –

Compraventa a crédito: consistía en la toma de la prenda, a título excepcional contra quien

había comprado una bestia destinada al sacrificio y no había pagado dicho precio.

El precio no siempre era pagado al contado y el comprador usualmente entregaba una prenda al vendedor a modo de garantía de pago.

La compraventa al contado así mismo podía presentarse de dos maneras: –

La compraventa al contado de las cosas mancipables: en la cual con base en un acuerdo

previo, el cual no sufría efecto jurídico alguno, pero que aclaraba qué cosa y vendía y cuál era su precio, las partes procedían a celebrar una mancipación.

Dicha mancipación en la época arcaica, no tenía todos los elementos de la mancipación de Gayo, ya que solo contenía lo ‘‘que sea adquirido por este bronce y por la balanza de bronce’’, lo que constituía como tal la compraventa.

Pero a través de todo este tiempo sabemos que cualquier tipo comercial es una actividad humana.

23 10. CONCLUSIONES  Este trabajo permitió identificar las modificaciones y tipos de contrato que puede darse de un contrato inicial de compraventa, el cual dadas las circunstancias de las partes puede conllevar a que sea necesaria una modificación que no afecte su objeto, pero si sus condiciones contractuales  Reconocer lo necesaria que es la figura denominada “otro si” para las modificaciones o cambios de un contrato, el cual inicialmente podría denominarse de compraventa, pero por solicitud de alguna de las partes y acuerdo mutuo puede conllevar a recurrir a esta figura que tiene como objetivo no afectar la legalidad del contrato inicial.  Identificar y conocer las diferencias entre un contrato de compraventa y permuta, los cuales de acuerdo al marco normativo colombiano sus características permiten si bien ser utilizados de manera simultánea como el caso de estudio, su forma contractual es diferente para cada uno.  Es importante reconocer la trayectoria histórica no solo del contrato general, como una forma de llegar acuerdo unas partes respecto a unos derechos y obligaciones sobre un bien, adicional se conoció el trayecto histórico del contrato de compraventa y el contrato de permuta.

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PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE Entre los suscritos, a saber: el señor AURELIANO MARTINEZ GARZON mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de Pereira, identificada con cédula de ciudadanía número 72.308.912 de Pereira, actuando a nombre propio y con domicilio social principal en la ciudad de Pereira quien para los efectos del presente contrato se denominará EL PROMETIENTE VENDEDOR, de una parte; y de la otra, la señora ERCILIA CASTRO JIMENEZ mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de Pereira, identificado con cédula de ciudadanía número 1.012.456.789 de Pereira, actuando a nombre propio y con domicilio social principal en la ciudad de Pereira quien en adelante se denominará EL PROMETIENTE COMPRADOR, se ha celebrado el presente contrato de promesa de compraventa que se rige con las siguientes cláusulas: Primera. OBJETO DEL CONTRATO.—EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a transferir a título de venta real y efectiva del pleno derecho de dominio

a favor del

PROMETIENTE COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar el bien inmueble que se describe a continuación: Bien inmueble Apartamento 402 ubicado en el cuarto piso de la torre 5 del Conjunto la Juliana con dirección Calle 42 Nº 42 – 69 barrio el Bosque en la ciudad de Pereira, el cual cuenta con 103 metros cuadrados, de los cuales 98 metros cuadrados corresponden a su área privada y 5 metros cuadrados corresponden a su área común representada en ductos, muros estructurales interiores y de fachada. Constituido por las independencias Sala – comedor, estudio múltiple, alcoba principal con baño privado, alcoba auxiliar, baño auxiliar, cocina integral y balcón. Alinderado de manera general así: por el norte, con la vista aérea de

25 zona común verde de la Torre 5; por el sur, con el apartamento 401 de la torre 5; por el oriente, con la vista aérea del área común piscina; por el occidente, con el apartamento 402 de la torre 5. Dicho inmueble se identifica con la cédula catastral No.102795486-100 con folio de matrícula inmobiliaria Nº 52B-13456. PARÁGRAFO PRIMERO: No obstante, la anterior mención de cabida y linderos del inmueble, la venta se hace como cuerpo cierto, de tal suerte que cualquier eventual diferencia que pueda resultar entre la cabida real y la aquí declarada, no dará lugar para reclamo de ninguna de las partes. PARÁGRAFO SEGUNDO: Además del dominio privado que se transfiere por este contrato la venta incluye un derecho sobre la propiedad de los bienes comunes equivalentes a la proporción señalada en el reglamento de propiedad horizontal Conjunto la Juliana, así como se transfieren las obligaciones sujetas a aportes que debe efectuar el propietario del inmueble tal como pago de administración, mantenimiento de zonas verdes y demás establecidos según directrices de la administración del Conjunto la Juliana. Segunda: TRADICION. El inmueble que por este contrato se promete vender, por una parte, y comprar por la otra, lo adquirió el PROMETIENTE VENDEDOR por compra hecha a la Constructora Amarilo Ltda, según consta en la escritura pública número 8742 de fecha 13 de Agosto de 2015, expedida por la Notaría No 12 del círculo de Pereira la cual fue registrada en el folio de matrícula inmobiliaria Nº 52B-13456 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos principal del Círculo de Pereira.

26 Tercera: OTRAS OBLIGACIONES. El PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a transferir el dominio del inmueble objeto del presente contrato libre de hipotecas, demandas civiles, embargos, condiciones resolutorias, pleito pendiente, censos, anticresis y en general, de todo gravamen o limitación del dominio y saldrá al saneamiento en los casos de la ley. También se obliga el PROMETIENTE VENDEDOR al pago de paz y salvo de impuestos, tasas y contribuciones causadas hasta la fecha de la escritura pública de compraventa. Cuarta: PRECIO: El precio del inmueble prometido en venta es de

DOSCIENTOS

MILLONES DE PESOS M/CTE ($200.000.000) moneda corriente, suma que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará al PROMETIENTE VENDEDOR así: a) la suma de OCHENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($80.000.000) a la fecha de la firma del presente contrato siendo esta el 31 de Octubre de 2018; dicha suma será cancelada en modalidad efectivo b) el saldo, es decir, la suma de CIENTO VEINTE MILLOMES M/CTE ($120.000.000) al momento del otorgamiento de la escritura pública correspondiente. Quinta: OTORGAMIENTO. La escritura pública que deberá hacerse con el fin de perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará en la Notaría 12 del círculo de Pereira el día 31 de Octubre de 2018 a las 8:00 am el inmueble objeto de venta Sexta: PRORROGA: Sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito, mediante cláusula que se agregue al presente instrumento, firmada por ambas partes por lo menos con dos (2) días hábiles de anticipación al término inicial señalado para el otorgamiento de la escritura pública.

27 Séptima: ENTREGA: En la fecha del otorgamiento de la escritura pública el PROMETIENTE VENDEDOR hará la entrega material del inmueble al PROMETIENTE COMPRADOR, con sus mejoras, anexidades, usos y servidumbres y elaborarán un acta para constancia de la diligencia, del estado actual del inmueble objeto de venta. Octava: GASTOS: Los Gastos que ocasione la firma de este contrato, los que demande el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como la autorización y registro de la escritura pública de compraventa serán de cargo de las dos partes por mitades. Los contratantes, leído el presente documento, dan su asentimiento expresamente a lo estipulado y firman como aparece, ante testigos que los suscriben, en la ciudad de Pereira a los doce (12) días del mes de Octubre de 2018 en dos ejemplares, uno para cada prometiente.

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Nombre: AURELIANO MARTINEZ GARZON cc.: 72.308.912 de Pereira PROMETIENTE VENDEDOR

Nombre: ERCILIA CASTRO JIMENEZ cc: 1.012.456.789 de Pereira PROMETIENTE COMPRADOR

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Nombre: NATALIA RODRIGUEZ cc.: 1. 121.908.604 de Pereira Testigo

Nombre: DANIEL CESPEDES cc: 72.306.405 de Pereira Testigo

28 OTRO SI A LA PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE con CONTRATO DE PERMUTA

En la Ciudad de Pereira Departamento de Risaralda a los 10 días del mes de Enero de 2018 REUNIDOS DE UNA PARTE, AURELIANO MARTINEZ GARZON mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de Pereira, identificada con cédula de ciudadanía número 72.308.912 de Pereira, actuando a nombre propio y con domicilio social principal en la ciudad de Pereira, estado civil casado, actuando como vendedor según lo estipulado en el contrato de compra venta Y DE OTRA PARTE, señora ERCILIA CASTRO JIMENEZ mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de Pereira, identificado con cédula de ciudadanía número 1.012.456.789 de Pereira, actuando a nombre propio y con domicilio social principal en la ciudad de Pereira, estado civil casada, en calidad de Compradora del bien inmueble según se relaciona en el contrato de compraventa. .Ambas partes recíprocamente se reconocen con la suficiente capacidad legal y legitimación para llevar a efecto el presente CONTRATO DE PERMUTA, Acreditando su identidad por los documentos indicados, actuando en nombre y representación propia, y que de común acuerdo se regirá por todo lo establecido libre y voluntariamente en el contenido de las siguientes: ESTIPULACIONES

PRIMERA.- Que el Señor AURELIANO MARTINEZ GARZON propietario actual del bien inmueble y con negociación a través de promesa de compraventa a la Señora

ERCILIA

CASTRO JIMENEZ de un Apartamento 402 ubicado en el cuarto piso de la torre 5 del Conjunto la Juliana con dirección Calle 42 Nº 42 – 69 barrio el Bosque en la ciudad de Pereira,

29 el cual cuenta con 103 metros cuadrados, de los cuales 98 metros cuadrados corresponden a su área privada y 5 metros cuadrados corresponden a su área común representada en ductos, muros estructurales interiores y de fachada. Constituido por las independencias Sala – comedor, estudio múltiple, alcoba principal con baño privado, alcoba auxiliar, baño auxiliar, cocina integral y balcón. Alinderado de manera general así: por el norte, con la vista aérea de zona común verde de la Torre 5; por el sur, con el apartamento 401 de la torre 5; por el oriente, con la vista aérea del área común piscina; por el occidente, con el apartamento 402 de la torre 5. Dicho inmueble se identifica con la cédula catastral No.102795486-100 con folio de matrícula inmobiliaria Nº 52B-13456. Y demás anotaciones como se puede observar en el contrato de compraventa previamente acordado en sus Lineamientos de Propiedad Horizontal y naturaleza de su adquisición. SEGUNDA-OBJETO Que la PROMETIENTE COMPRADORA ERCILIA CASTRO JIMENEZ enajena en favor de Señor AURELIANO MARTINEZ GARZON

el siguiente

bien que se describe a continuación; un Lote Ubicado en el municipio de Dos Quebradas Risaralda en la calle 16 N 5-78 centro, conecta por el costado norte con la carrera 14, por el sur con la carrera 17 vía principal, por el oriente con la calle 5 y por el occidente calle 4. TERCERA valor del lote: VALOR COMERCIAL POR 120 MILLONES DE PESOS (120.000.000) CUARTA - Permuta La enajenación mutua que las partes hacen de los bienes debidamente identificados

en

la

cláusula

anterior

es

a

título

de

permuta.

En razón a ello, las partes asignan los siguientes valores a los bienes que se intercambian: a) el descrito en la cláusula tercera como propiedad de la señora ERCILIA CASTRO. b) Al Señor

30 AURELIANO MARTINEZ GARZON, citado en la cláusula Primera como propietario del apartamento y quien vende, según lo demostrado y estipulado en CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA con fecha Octubre 2018, estimando sea pagado en efectivo una parte y la parte restante permutado. c) Citado en la cláusula cuarta, permuta y surgiendo de la diferencia en valor de los 120 millones de pesos se enajenara el lote ya descrito en la cláusula segunda, para completar el monto del valor acordado y así lograr el equivalente entre la negociación. QUINTA Obligaciones de las partes, Los contratantes declaran que los bienes que enajenan son de su propiedad y se obligan a hacer entrega de ellos en buen estado de funcionamiento, quedando comprometidos, en todo caso, a salir al saneamiento en los eventos que la ley lo exige. Declaran, además, que los bienes se encuentran libres de embargo, gravámenes, multas, impuestos, condiciones resolutorias, Declaración de impuesto predial al día, complementarios y certificado catastral, Paz y salvo de valorización -incluyendo de reserva de dominio- y cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio de los bienes que cada uno se compromete a entregar y que se identifican plenamente en la cláusula primera de este documento.

SEXTA Cláusula penal.- Las partes establecen como sanción pecuniaria a cargo de quien incumpla una cualquiera de las obligaciones dimanadas de este contrato el pago de una cantidad igual a 10 SALARIOS MINIMOS LEGALES VIGENTES, suma de la cual será acreedora la otra parte sin necesidad de requerimiento de ninguna índole para constituir la mora. SEPTIMA, los gastos que se ocasiones en la negociación serán cubiertos por ambas partes Entre el PROMETIENTE VENDEDOR y el PROMETIENTE COMPRADOR

31 OCTAVO. En el evento en que surjan diferencias entre las mismas por razón o con ocasión del contrato presente, se acudirá al tribunal de arbitramiento de la ciudad de Pereira Risaralda. En señal de conformidad, los contratantes suscriben este documento en dos ejemplares del mismo tenor y valor, a los 2 días del mes de noviembre de 2018 y ante dos testigos hábiles.

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Nombre: AURELIANO MARTINEZ GARZON cc.: 72.308.912 de Pereira PROMETIENTE VENDEDOR

Nombre: ERCILIA CASTRO JIMENEZ cc: 1.012.456.789 de Pereira PROMETIENTE COMPRADOR

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Nombre: NATALIA RODRIGUEZ cc.: 1. 121.908.604 de Pereira Testigo

Nombre: DANIEL CESPEDES cc: 72.306.405 de Pereira Testigo

32 11. BIBLIOGRAFÍA

 LERNER, Bernardo. ‘‘Enciclopedia Jurídica OMEBA’’ TOMO III, Editorial: Editorial Bibliografica Argentina. Argentina 1990.  https://actualicese.com/actualidad/2017/11/24/contrato-de-permuta-o-cambio-esta-sujeto-alcumplimiento-de-los-tramites-dispuestos-para-tal-fin/  https://actualicese.com/modelos-y-formatos/formato-otro-si-para-modificar-promesa-decompraventa/  https://www.notaria19bogota.com/contrato-de-permuta/  https://www.am-abogados.com/blog/el-contrato-definicion-y-tipos/110/  https://www.notaria19bogota.com/promesa-de-compraventa-de-inmuebles/  http://www.leyaldia.com/noticia/3491  http://dcivilcontratos.blogspot.com/2009/03/1-elementos-esenciales-del-contrato_03.html  http://www.eumed.net/libros-gratis/2013a/1296/convencion.html  (HINOSTROZA MÍNGUEZ, A. y PONCE, Ana María, 2010, pág. 491).  expediente 6913 de la Corte Suprema de Justicia sala de casación civil en sentencia 15 de enero de 2004  http://www.ilvem.com.ar/shop/otraspaginas.asp?paginanp=382&t=LA http://www.vargasabogados.com.ec/pdf/publicacion-03.pdf