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• yakelin alcarraz

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NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF) NIC 40: PROPIEDADES DE INVERSIÓN

NIC 40: Propiedades de Inversión 1. Objetivo El objetivo de la norma NIC 40 es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondiente.

La NIC 40 no trata los siguientes aspectos: • Asuntos revelados por arrendamiento financiero (NIC 17) • Bosques y recursos naturales (NIC 41) • Exploración y Evaluación de Recursos Minerales (NIIF 6) 2. Definición Propiedad inmueble (terrenos o edificios) cuya tenencia es mantenida por el propietario o arrendatario con contrato de arrendamiento financiero con el objeto de obtener renta, aumentar el valor del capital o ambas situaciones, en lugar de utilizarlo la empresa en la producción o suministros de bienes o prestación de servicios o para fines administrativos. 3. Propiedades de inversión

Ejemplos

Situaciones

Ejemplo

Servicios complementarios (Párrafo 11) En ciertos casos, la entidad suministra servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad. La entidad tratará dicho elemento como propiedades de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato. Ejemplo 1 Una empresa tiene un edificio de su propiedad, el cual ha sido alquilado para oficinas. Asimismo, por condiciones del contrato de arrendamiento posee un espacio físico en el mismo local para brindar a los inquilinos servicio de seguridad, limpieza y mantenimiento.

Ejemplo 2  Una empresa es propietaria y administra un hotel para huéspedes nacionales y extranjeros; del cual, además, con frecuencia alquila su sala de conferencias para eventos de capacitación a ejecutivos. Asimismo, el contrato puede incluir alquiler de equipos audiovisuales y servicio de coffee break.

Reconocimiento Desembolso inicial La propiedad de inversión (inmobiliaria) debe ser registrada inicialmente a su costo de las siguientes maneras: • Comprada. Comprende su valor de compra y atribuible directamente y cualquier desembolso • Construida. Edificada por la propia empresa es el costo a la fecha en la cual la construcción se completa.

Caso práctico N.º 01 Inversión en terreno para fortalecer patrimonio La empresa comercial La Precavida, al inicio del 2020, decide adquirir un terreno ubicado en estratégica zona del cono norte de la ciudad de Lima por S/ 570,000 más S/ 30,000 que incluye honorarios de asesor legal e impuesto de alcabala, compra que realiza con la finalidad de proteger su patrimonio del deterioro monetario a causa de la crisis financiera internacional. Al 31 de diciembre del 2020, se decide contabilizar el citado activo mediante el modelo de valor razonable. Para ello, solicitó la tasación a perito profesional obteniendo el valor de mercado inmobiliario ascendente a S/ 650,000. ¿Cómo contabilizar la inversión? Solución 1. Medición inicial (costo de adquisición) (enero del 2020)

2. Reconocimiento de compra (enero del 2020)

3. Medición posterior (diciembre del 2020)  Inmueble: terreno

4. Reconocimiento de incremento de valor (31 de diciembre del 2020) (En resultados)

Modelo del costo El modelo del costo está previsto en la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo. En este modelo, el inmueble será depreciado menos la pérdida por deterioro acumulado, según la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos.

Caso práctico N.º 02 Inversión en inmueble para alquiler La empresa Mercantil Moderna, el 1 de enero del 2019, adquiere un inmueble a una compañía constructora en la ciudad de Tambo de la región Madre de Dios, efectuando el pago de S/ 228,500 por los conceptos siguientes:

El inmueble será alquilado a entidad educativa por cinco años, con la opción de renovar el contrato de arrendamiento al vencimiento.  Como en la zona no existe un mercado inmobiliario activo, la propiedad será medida al modelo del costo. Se estima que el citado local tendrá una vida útil de veinte años. En febrero del 2020, como consecuencia de la lluvia torrencial en la localidad de Tambo, el inmueble fue afectado en su estructura; por lo que se contrata a un perito tasador de la ciudad de Lima para determinar el nuevo valor del bien, que, en su opinión profesional, asciende a S/ 168,000; en tanto que el terreno mantiene invariable su valor original.

¿Cómo reconocer la inversión en el modelo del costo?  Solución  Año 2019  1. Medición inicial (1 de enero)

2. Reconocimiento de la compra (1 de enero)

3. Medición posterior y reconocimiento (31 de diciembre)  (Depreciación del periodo) (5 % de S/ 197,000 = S/ 9,850)

Año 2020  1. Medición posterior (1 de febrero)

2. Reconocimiento de deterioro (febrero)  (Aplicación NIC 36)

3. Exposición en el Estado de Situación Financiera (febrero)

Cambio de modelo de medición Procederá un cambio de modelo del costo a valor razonable cuando posibilite una adecuada presentación de Estados Financieros. Es improbable un cambio de modelo de valor razonable al del costo.

Caso práctico N.º 03 Cambio de uso de inmueble: método del valor razonable La empresa Consultoría de Negocios adquiere, el 1 de enero del 2019, una oficina en el segundo piso del edificio El Ejecutivo, ubicado en una importante zona comercial de San Isidro, al costo de S/ 350,000, cuya vida útil estimada es de 25 años. En agosto del mismo año, en el primer piso del citado inmueble, se instaló un negocio de terceros dedicado a discoteca y karaoke, lo cual ha perturbado severamente las actividades de la firma consultora y de otros propietarios establecidos en el edificio El Ejecutivo. La Gerencia Consultora ha decidido desocupar el piso a fin de año para alquilarlo a la empresa de seguridad Ojo de Águila a partir del 1 de enero del 2020, según contrato de arrendamiento. Por consiguiente, teniendo en cuenta la existencia de un mercado inmobiliario activo, se decidió medir el inmueble en el modelo del valor razonable. Para ello, el 31 de diciembre del 2019 se solicitó el correspondiente valor razonable de la oficina en el mercado de inmuebles en la zona de San Isidro, siendo de S/ 280,000. ¿Cuál es el tratamiento contable? Solución Medición inicial

1. Costo de adquisición (enero del 2019)

2. Depreciación del periodo (diciembre del 2019)  (4 % de S/ 350,000 = S/ 7,000)

Medición posterior  3. Traslado a inversión inmobiliaria (31 diciembre del 2019)

4. Tratamiento del valor razonable (31 diciembre del 2019)

5. Reconocimiento de desvalorización (31 diciembre del 2019)

6. Exposición en el Estado de Situación Financiera (31 diciembre del 2019)

Caso práctico N.º 04 Cambio de uso de inmueble: método del costo

Tomando como referencia la misma información del caso anterior, y al no existir un mercado inmobiliario activo, la inversión inmobiliaria será tratada aplicando el modelo del costo, por lo que se solicita la opinión de un perito tasador independiente del cual se tiene la información siguiente:

¿Cuál es el tratamiento contable en el modelo del costo? Solución Medición inicial 1. Costo de adquisición (enero del 2019)

2. Depreciación del periodo (31 de diciembre del 2019)  (4 % de S/ 350,000 = S/ 14,000)

Medición posterior  3. Traslado a inversión inmobiliaria (31 diciembre del 2019)  a) Inmueble

b) Depreciación

4. Tratamiento del valor del costo (31 de diciembre del 2019)

5. Reconocimiento de desvalorización (31 de diciembre del 2019)

6. Exposición en el Estado de Situación Financiera (31 de diciembre del 2019)