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• Gonzalo Oliva

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TASACIONES INMOBILIARIAS

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Introducción TASAR: - Es el acto de señ señalar o medir el valor econó económico de un bien. - En particular, la tasació tasación inmobiliaria tiene como objetivo principal la determinació determinación del valor de mercado de un inmueble en un momento dado. - Se diferencia de otros tipos de evaluació evaluación en que su objeto de aná á lisis es el valor y no la utilidad, an naturaleza, calidad o impacto ambiental de un determinado bien raí raíz.

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Introducción El Concepto de Costo: Costo: - Cuá Cuánto “cuesta algo” algo” - La medida de lo que se debe dar o sacrificar para obtener o elaborar un producto. - Es el empleo de determinados recursos escasos para la consecució consecución de ciertos fines. - Por ser escasos, una vez que han sido empleados se pierde la posibilidad de alcanzar con ellos, otros fines. fines.

- Reposició Reposición del bien Constanza De la Cuesta G.

Introducción El Concepto de Precio: Precio: - Es la cantidad de dinero que efectivamente se está está dispuesto a pagar o recibir en las circunstancias concretas de una transacció transacción.

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Introducción El Concepto de Valor: Valor: -

Está Está determinado por las caracterí características especí específicas del bien que permiten extinguir una necesidad y depende del grado de satisfacció satisfacción obtenido. - Otorgar Otorgar un servicio, proveer agrado o deleite (valor de uso). - Es subjetivo e incuantificable y refleja entre otros, intereses sociales y sentimentales. - El valor, es la cualidad que poseen los bienes que los hace deseables. - Determina el valor de mercado de un inmueble Constanza De la Cuesta G.

Introducción El Mercado establece: -

El precio (C < P < Cantidad a transar Velocidad de venta

V)

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Introducción El Concepto de Valor de Mercado: Mercado: - Es la cantidad de dinero que razonablemente

podrí podría esperar un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoració valoración, mediante una comercializació ó n adecuada y suponiendo que comercializaci existe al menos un comprador potencial, correctamente informado de las caracterí características del inmueble y que ambos, comprador y vendedor, actú actúan libremente y sin un interé interés particular en la operació operación.

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TIPOS DE INMUEBLES: -

Viviendas (Casas o Departamentos) Locales comerciales Edificios Predios agrí agrícolas Oficinas Naves industriales Loteos industriales Terrenos Parcelas de agrado Inmuebles ligados a una explotació explotación econó económica Constanza De la Cuesta G.

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FINALIDADES: – Cré Créditos Hipotecarios – Compraventas – Fondos de Inversió Inversión – Establecer Garantí Garantías – Herencias – Actuaciones Judiciales (Remates) – Valoració Valoración de activos empresariales

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TASACIONES INMOBILIARIAS Método del Costo o Reposición

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METODO DEL COSTO APLICACION DEL METODO: - Toda clase de edificios, sea en proyecto, construcció construcción o rehabilitació rehabilitación - Permite calcular un VALOR TECNICO, TECNICO, o de reemplazo o reposició reposición - El valor calculado podrá podrá ser: Bruto (Nuevo) Neto (Depreciado) Constanza De la Cuesta G.

METODO DEL COSTO, Bruto PROCEDIMIENTO PARA VALOR BRUTO: Se deberá deberán sumar las siguientes inversiones: - Valor del Terreno Se define a travé través del mé método de Comparació Comparación o Residual - Costo de la Edificació Edificación Se obtiene a partir del valor del contrato o presupuesto - Gastos necesarios Impuestos no recuperables, Honorarios por Proyectos, Seguros, Estudios, Administració Administración, etc. Constanza De la Cuesta G.

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METODO DEL COSTO, Bruto No se consideran como gastos necesarios: - Beneficios ni comisiones del promotor - Gastos Financieros - Costos de Comercializació Comercialización En la determinació determinación del Valor de Reposició Reposición Bruto NO se consideran acopios de materiales, mobiliario ni maquinaria usada en las obras. Una vez definido el Valor, para la hipó hipótesis del edificio terminado, los precios podrá podrán CORREGIRSE o AJUSTARSE segú según la evolució evolución del Mercado. Constanza De la Cuesta G.

METODO DEL COSTO, Neto PROCEDIMIENTO PARA VALOR NETO: Se restará restarán del Valor de Reposició Reposición Bruto: - Depreciació Depreciación Fí Física del Inmueble Deducció Deducción que se realiza sobre el CRB de un bien, en funció función de su antigü antigüedad, estado de conservació conservación y duració duración de sus elementos. Mediante Amortizació Amortización Lineal, estableciendo un cociente entre Antigü Antigüedad / Vida Útil Edificios Residenciales 90 añ años Edificios Oficinas 75 añ años Edificios Comerciales 50 añ años Edificios Industriales o ILEE 35 añ años Constanza De la Cuesta G.

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METODO DEL COSTO, Neto Ej. Factor de Depreciació Depreciación en un Edificio Residencial Antigü Antigüedad: 25 añ años. Vida Útil total: 90 añ años Costo Reposició Reposición Bruto: $40.000.000.$40.000.000.- (sin Terreno) Depreciació Depreciación = 25 / 90 = 0,28 0,28 ó 28% COSTO NETO = $40.000.000 – 28% = $28. 28.800.000.00.000.El porcentaje de Depreciació Depreciación puede ser ajustado, dependiendo de lo observado en terreno. terreno. Constanza De la Cuesta G.

METODO DEL COSTO, Neto - Depreciació Depreciación Funcional del Inmueble Deducció Deducción que se realiza sobre el CRB de un bien, atendiendo a su defectuosa adaptació adaptación a la funció función a que se destina. Se calculará calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para ADAPTAR el edificio a los usos a los que se destina, o para CORREGIR errores de diseñ diseño u obsolescencia. Ej. Edificios de oficinas en Santiago Centro Fórmula Base:

CRN = CRB – (Dep. Fí Física + Dep. Funcional) Constanza De la Cuesta G.

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TASACIONES INMOBILIARIAS Método de Comparación

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Método de Comparación Permite establecer, a partir de la comparación de ciertos parámetros, un valor en función del Mercado. -

...Cuanto paga el mercado por propiedades como la que se está tasando?

Método usado para respaldar valores frente a Instituciones Financieras. - Permite definir valor de garantía (Créditos, Hipotecas, Valoración de Activos, etc.) - Respalda el valor comercial frente a una eventual liquidación. -

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Método de Comparación PROCEDIMIENTO DE TASACION: - Características o atributos propios del inmueble, es decir, conocer el inmueble a tasar. - Analizar el segmento del mercado de Inmuebles similares. Conocer al menos seis ofertas de inmuebles comparables. - Corregir precios y establecer Valor de Mercado Unitario de las referencias. - Homogeneizar para establecer Precio Unitario del inmueble. CLAVE: Determinar que Inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto a tasar. Constanza De la Cuesta G.

Método de Comparación ANALISIS DE LA PROPIEDAD:

INTERESA:

- Inspección física de la propiedad y el sector. - Documentación legal y técnica. - Normativas y dotación de Servicios Públicos. - Localización - Entorno - Terreno - Normativa y SS.PP. - Construcción Constanza De la Cuesta G.

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Método de Comparación ANALISIS DEL MERCADO:

- Análisis del Mercado Inmobiliario: • •

Situación general del país. Situación Coyuntural del segmento del M. I.

- Análisis de la propiedad en relación a su Mercado objetivo. • • •

EVALUACIÓN:

Inferior Igual Superior

- Localización - Vecindario y Entorno - Terreno - Construcción - Estado de conservación - Comercialización - Otras características

Mayor y mejor Uso Constanza De la Cuesta G.

Método de Comparación TASACION DEL INMUEBLE TIPO: - Captura de información: • • •

Transacciones reales u ofertas comparables Publicaciones, C. P., C.B.R., etc. Precisa

- Elementos de comparación: • • • • • • •

Tipología Ubicación Uso actual, permitido y/o probable Superficie Precio Fecha Fuente

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Método de Comparación TASACION DEL INMUEBLE TIPO: - Costos de Construcción (UF/m²): • • •

Hormigón armado Albañilería Madera, etc.

- Valor de terreno (UF/m²): • • •

Ubicación Dimensión Frente / Fondo, etc.

- Factor de mercado: • • •

Costo de reposición Valor de Mercado VM = (Terreno + Construcción + Gastos Generales) * K

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TASACIONES INMOBILIARIAS Ejemplo de Tasación Departamento nuevo

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Visita a la Propiedad • Augusto Villanueva 20 esquina Irarrá Irarrázabal

• Departamento 1804 • Comuna de Ñuñoa • Contacto : Patricia Arancibia Muñ Muñoz

• (Fono: 3399498)

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Fotografías

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Fotografías

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Levantamiento de Datos • Superficie Útil Departamento v 85.12

m2

• Superficie Terraza v 8.96

m2

• Superficie total construida v 94.08

m2

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Referencias del Sector • • • • • • • • • • •

Direcció Dirección: Augusto Villanueva 20 Edificio Allegro Departamento: 1604 Comuna: Ñuñoa Superficie útil: 85.12 m2 Superficie Terraza: 8.96 m2 Dormitorios: 3 Bañ Baños: 2 Precio Oferta: 3401,71 UF Telé Teléfono: 3399498 Orientació Orientación: SurSur-Oriente Constanza De la Cuesta G.

Referencias del Sector • • • • • • • • • • •

Direcció Dirección: Augusto Villanueva 20 Edificio Allegro Departamento: 705 Comuna: Ñuñoa Superficie útil: 85.14 m2 Superficie Terraza: 8.89 m2 Dormitorios: 3 Bañ Baños: 2 Precio Oferta: 3253.81 UF Telé Teléfono: 3399498 Orientació Orientación: SurSur-Poniente Constanza De la Cuesta G.

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Referencias del Sector • • • • • • • • • • •

Direcció Dirección: Brown Norte 50 Edificio Brown Norte Departamento: 603 Comuna: Ñuñoa Superficie útil: 74.55 m2 Superficie Terraza: 3.48 m2 Dormitorios: 3 Bañ Baños: 2 Precio Oferta: 2966.49 UF Telé Teléfono: 20923062092306-2253001 Orientació Orientación: SurSur-Poniente Constanza De la Cuesta G.

Referencias del Sector • • • • • • • • • • •

Direcció Dirección: Manuel de Salas 655 Edificio Manuel de Salas Departamento: 41 Comuna: Ñuñoa Superficie útil: 108.66 m2 Superficie Terraza: 16.09 m2 Dormitorios: 3 Bañ Baños: 2 Precio Oferta: 4890 UF Telé Teléfono: 4969595 Orientació Orientación: NorNor-Poniente Constanza De la Cuesta G.

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Referencias del Sector • • • • • • • • • • •

Direcció Dirección: Manuel de Salas 655 Edificio Manuel de Salas Departamento: 62 Comuna: Ñuñoa Superficie útil: 108.66 m2 Superficie Terraza: 16.09 m2 Dormitorios: 3 Bañ Baños: 2 Precio Oferta: 5090 UF Telé Teléfono: 4969595 Orientació Orientación: NorNor-Oriente Constanza De la Cuesta G.

Referencias del Sector • • • • • • • • • • •

Direcció Dirección: Manuel de Salas 655 Edificio Manuel de Salas Departamento: 77 Comuna: Ñuñoa Superficie útil: 108.66 m2 Superficie Terraza: 16.09 m2 Dormitorios: 3 Bañ Baños: 2 Precio Oferta: 4790 UF Telé Teléfono: 4969595 Orientació Orientación: SurSur-Poniente Constanza De la Cuesta G.

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Referencias del Sector • • • • • • • • • • •

Direcció Dirección: Manuel de Salas 655 Edificio Manuel de Salas Departamento: 88 Comuna: Ñuñoa Superficie útil: 108.66 m2 Superficie Terraza: 16.09 m2 Dormitorios: 3 Bañ Baños: 2 Precio Oferta: 5090 UF Telé Teléfono: 4969595 Orientació Orientación: SurSur-Oriente Constanza De la Cuesta G.

Referencias del Sector • • • • • • • • • • •

Direcció Dirección: Irarrá Irarrázabal 3674 Concepto Nexo Departamento: 406 Comuna: Ñuñoa Superficie útil: 85.39 m2 Superficie Terraza: 8.1 m2 Dormitorios: 3 Bañ Baños: 2 Precio Oferta: 3576.56 UF Telé Teléfono: 0909-3431660 Orientació Orientación: NorNor-Oriente Constanza De la Cuesta G.

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Cuadro Resumen

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Cuadro Resumen

Considerando la superficie total con media terraza y el de la UF al dí día de la tasació tasación ($20.933,55). Ademá á s se descuenta el valor del estacionamiento Adem bodega.

valor y la

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Tasación • Valor del departamento

• Incluyendo la terraza

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Tasación • Valor final de tasació tasación

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TASACIONES INMOBILIARIAS Método de Capitalización

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METODO DE CAPITALIZACION Basados en el Principio de Anticipació Anticipación, permiten obtener el valor de tasació tasación de un inmueble en funció función de las RENTAS que genera o generará generará dicho inmueble. APLICACION DEL METODO: METODO: - Toda clase de inmuebles susceptibles de producir Rentas - Altamente recomendable para Locales, Oficinas, Bodegas, Estacionamientos... Constanza De la Cuesta G.

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METODOS DE CAPITALIZACION CAP. DE LA RENTAS ESPERADAS

Permite obtener el valor de tasació tasación en funció función de la explotació explotación econó económica de un inmueble, segú según sus flujos de caja de ingresos y gastos, capitalizados a una tasa previsible.

Su aplicació aplicación requiere: a) Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago, imputables al al inmueble hasta el final de su VU. b) Estimar el Valor de Reversió Reversión del inmueble (VM previsible del inmueble al final de su VU). c) Elegir tipo de actualizació actualización (tasa porcentual representativa).

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METODOS DE CAPITALIZACION Estimar los flujos de caja futuros: futuros: - Criterio de prudencia, hipó hipótesis mas probable. - Ratios medios de ingresos y gastos (localizació (localización, particularidad, perspectivas econó ó micas del sector). econ - Si son arriendos (ocupació (ocupación actual, probabilidad de ocupació ocupación futura, condiciones legales o pactadas –rentas, revisiones, plazosplazos- morosidad evolució evolución del mercado). - Cálculo de pagos (gastos necesarios actuales o previsibles)

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METODOS DE CAPITALIZACION Estimar el Valor de Rev. del inmueble (VM previsible del inmueble al final de su VU): VU):

- Valor de Mercado: CRN previsible al final de su vida útil. - Valor del terreno: Valor de Mercado a la fecha de la valoració valoración, actualizable con la plusvalí plusvalía o minusvalí minusvalía razonable, segú según localizació localización y uso y evolució evolución del mercado.

Elegir tipo de actualizació actualización:

- Tasa porcentual real o nominal (segú (según sea en pesos constantes o nominales). - Tipo de interé interés adoptado, se publica oficialmente segú según el periodo (no inferior a tres meses ni superior a un añ año) -Diferencial, no será será inferior a dos puntos porcentuales positivos (segú (según volumen, iliquidez de la inversió inversión y topologí topología).

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METODOS DE CAPITALIZACION CAPITALIZACION DE LA RENTA ACTUAL Permite obtener el valor de tasació tasación en funció función de la capitalizació capitalización de la Renta Neta Anual, considerando tambié también la Tasa de Capitalizació Capitalización (actualizada). (actualizada).

RNA = (Renta Mensual x Meses Arriendo) – Gastos Meses de arriendo al añ año consideran Lucro Cesante, en funció función de un contrato a 3 añ años. os. Los Gastos corresponden al monto de las contribuciones. contribuciones. Constanza De la Cuesta G.

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METODOS DE CAPITALIZACION Se debe considerar tambié también la Tasa de Capitalizació ó n , segú Capitalizaci según el tipo de inmueble y su uso. Tipo Inmueble Vivienda 1ª 1ª residencia Vivienda 2ª 2ª residencia Oficinas Locales Comerciales Naves Industriales Estacionamientos Predios agrí agrícolas

Tasa 6,5% 8,5% 8,5% 9,0% 12,0% 8,0% 7,0%

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TASACIONES INMOBILIARIAS Ejemplo de Tasación Local Comercial

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Visita a la propiedad

Dirección: Estado Nº 50, local 8 Comuna: Santiago Rol: 26 – 13 Avalúo fiscal: $ 427.188.587.-

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Inspección de la propiedad

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Levantamiento de datos

Superficies: - Subterráneo: 114,75 m² - Primer nivel: 112,36 m² - Segundo nivel - Altillo: 88 m²

Superficie total: 315,1 m²

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Referencias del sector Sup. m²

Direcció Dirección Moneda Nº1094 Hué Huérfanos Nº903 Estado Nº350 Hué Huérfanos Nº951 Agustinas / Ahumada Hué Huérfanos Nº587, local Nº599

Arriendo (UF)

Arriendo (UF/m² (UF/m²)

400 220 0,55 380 580 1,53 220 250 1,14 220 380 1,73 280 260 0,93 273 218,4 0,80 0,80 Promedio 1,11 UF/m² UF/m²

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Tasación Valor del Local Comercial:

Arriendo estimado: 0,90 UF/m² Ocupación anual: 10 meses Tasa de capitalización: 8 % ((315,1 m² * 0,90 UF/m²) * 10 / 8% = 35.448 UF

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Tasación Valor del Local Comercial:

Arriendo estimado: 0,90 UF/m² Ocupación anual: 11 meses Tasa de capitalización: 9 % ((315,1 m² * 0,90 UF/m²) * 11 / 9% = 34.661 UF

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Tasación Valor del Local Comercial:

Arriendo estimado: 0,90 UF/m² Ocupación anual: 10,5 meses Tasa de capitalización: 8,5 % ((315,1 m² * 0,90 UF/m²) * 10,5 / 8,5% = 35.032 UF

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TASACIONES INMOBILIARIAS Método Residual Dinámico

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MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO Basados en el Principio del Valor Residual y del Mayor y Mejor Uso. Este mé método, permite determinar el Valor de Mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar.

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MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO MÉTODO RESIDUAL DINÁ DINÁMICO: Su aplicació aplicación requiere: - Determinar el proyecto inmobiliario má más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, segú según el Principio de Mayor y Mejor Uso. - Estimar las fechas y plazos de la construcció construcción o rehabilitació rehabilitación y de la comercializació comercialización del inmueble terminado. - Estimar los costos de construcció construcción, los gastos necesarios de promoció promoción, financieros y de comercializació comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoció promoción de caracterí características similares a la analizada.

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MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO - Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipó hipótesis de edificio terminado, referido a las fechas previstas de comercializació comercialización. - Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores, se determinará determinarán los flujos de caja previsible durante la promoció promoción. - Fijar un tipo de actualizació actualización (i), siendo el má más representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios, que obtendrí obtendría un promotor medio. Constanza De la Cuesta G.

TASACIONES INMOBILIARIAS Ejemplo de Tasación Terreno

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Simulación Proyecto Inmobiliario * Evaluar un sitio de gran tamaño, ubicado en la comuna de Huechuraba. * Superficie: 55.200 m2 * Potencial: Desarrollar un Proyecto Inmobiliario para viviendas unifamiliares. * Orientado: Perfil Socioeconómico C-2. * Beneficios: DFL-2, terrenos de 340 m2 (promedio) * Estudio de mercado: oferta de la comuna de Huechuraba

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Proyecto Inmobiliario Direcció Dirección

Santa Marta 7122 / Berta Correa

Destino de la propiedad

Terreno urbanizado, eriazo

Comuna

Huechuraba

Rol Avalú Avalúo S.I.I.

0001600016-0005

Superficie total del terreno

55.200 m² m²

Valor de venta del terreno

2,1 UF/m² UF/m² (Corredor de prop.) prop.)

Objeto de la tasació tasación

Conocer Valor Comercial

Expropiaciones

No afecto

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Caracterí Características de la comuna La Comuna de Huechuraba se ubica en el sector Norte de Santiago, con una población estimada de 74.070 habitantes según el último Censo del año 2002. Con respecto al Censo del año 1992 que consideraba una población de 61.784 habitantes, lo cual refleja un aumento de un 19,9% de su población, es decir, 12.286 nuevos habitantes en la comuna, lo que se ha visto reflejado en la alta oferta inmobiliaria y el mix de productos inmobiliarios existentes, a la venta y también desarrollo.

Huechuraba

A partir del año 1994, en el que se concluye el anillo de Américo Vespucio, en el tramo entre La Pirámide y la Ruta 5 Norte, la comuna queda conectada en forma directa a las comunas de Las Condes, Vitacura, Quilicura y Pudahuel, mejorando la accesibilidad hacia y desde la comuna, disminuyendo los tiempos de viaje, y al mismo tiempo, liberando e incorporando grandes extensiones de terreno con un potencial inmobiliario. Constanza De la Cuesta G.

Caracterí Características y Ubicació Ubicación del Terreno elegido Se trata de un terreno con una superficie total 55.200 m², plano, sin pendiente, y con acceso desde dos calles: Santa Marta y Berta Correa, ambas se encuentran pavimentadas. Actualmente el terreno se encuentra sin ocupantes, está cercado con mallas de alambre y no se encuentra afecto a expropiaciones, por lo que la superficie es totalmente aprovechable, con excepción del 30% que se debe ceder para las áreas comunes, áreas verdes y circulaciones propias del proyecto

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Estudio de Oferta Dirección Santa Marta 7122 (esquina Berta Correa) Alberto Undurraga (entre S. Marta y P. Fontoba) Santa Marta esquina A. Undurraga Santa Marta 6740 Camino El Cerro, Loteo El Rosal Santa Marta 6250

terreno m2 55.200 8.900 8.650 38.000 4.600 25.920

precio oferta UF 115.920 18.690 19.895 87.400 14.260 59.616

PROMEDIO DE LA MUESTRA

valor UF/m2

Uso de Suelo

2,10 2,10 2,30 2,30 3,10 2,30 2,37

vivienda-indust-equipam vivienda-indust-equipam vivienda-indust-equipam vivienda-indust-equipam industrial exclusivo vivienda-indust-equipam

10%

2,13

La primera referencia corresponde al terreno tasado y evaluado. El precio corresponde a una oferta comprobada, por lo que se estima que éste debiera estar sujeto a algún tipo de descuento, ya que existen otras ofertas en el sector, de similares características, ubicación y también su gran tamaño. Constanza De la Cuesta G.

Urbanizació Urbanización El sector en el que ubica el terreno cuenta con dotación de servicios básicos en lo que se refiera a agua potable, alcantarillado y electricidad, existiendo la factibilidad para realizar los empalmes a las matrices existentes Los accesos son desde dos calles: Santa Marta y Berta Correa, ambas se encuentran pavimentada, pero sería necesario considerar la repavimentación de todo el frente hacia Berta Correa, y las mejoras necesaria por Santa Marta, ya que actualmente se encuentra en mal estado y no existen veredas ni bandejón. Para dotar al proyecto de urbanización, se consideraría un standard medio-alto, con cableado subterráneo, calles asfaltadas, áreas verdes, acceso controlados, etc. Constanza De la Cuesta G.

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Accesibilidad al terreno La accesibilidad directa al terreno es desde la calle Santa Marta, la cual nace de la bifurcación de Pedro Fontova, a unos 300 m de A. Vespucio. La calle Berta Correa conecta en forma directa con Pedro Fontova, pero cuenta con un perfil relativamente angosto, por lo que Santa Marta se conformaría como la principal vía de acceso, ya que cuenta con un perfil proyectado mucho mas ancho (25 m).

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Equipamiento Debido al explosivo desarrollo que ha tenido el sector de Pedro Fontova, se han ido instalando y tomando posición distintos centro y puntos de equipamiento, así como cadenas comerciales, centros de salud y equipamiento. Entre otros, se pueden destacar:

Sodimac Constructor Estaciones de servicio Supermercado Centro Médico Consalud Mall Plaza Norte

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Atractores del Sector Se trata de un sector con un carácter campestre, lo cual contribuye a generar una imagen de áreas verdes y una condición natural de paisajismo (parcelas, alamedas, bandejones), lo que es usado como herramienta de marketing por las inmobiliarias frente al público objetivo.

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Atractores del Sector Conformación de micro barrios al interior de la comuna, lo cual se traduce en un lugar ideal para vivir, reforzando el concepto de tranquilidad y seguridad.

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Atractores del Sector Existencia de equipamiento de buen nivel, orientado directamente al perfil socioeconómico del sector.

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Atractores del Sector Buenas condiciones de accesibilidad (mencionas anteriormente). Valores de precios adecuados al producto, dados por la disponibilidad de terrenos y la oferta existente, la cual está controlada, sin factores de especulación. El grado de consolidación, uso y estrato socioeconómico predominante de las áreas cercanas a los terrenos. La oferta de proyectos inmobiliarios y la dinámica de edificación por sectores. Banda de precios de viviendas homogénea, mercado transparente, sin especulación.

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Detractores del Sector

Terrenos demasiado grandes, con efecto de “sitio eriazo”.

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Detractores del Sector Presencia de usos deteriorantes (industrias, asentamientos precarios) que alteran la calidad o imagen urbana del entorno inmediato

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Normativa vigente

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Estudio de Oferta ESTUDIO DE LA OFERTA EXISTENTE DE CASAS EN CONDOMINIO COMUNA DE HUECHURABA Proyecto

Ubicación

Las Pataguas de Huechuraba

Altos del Valle 1131

Sup. terreno

Sup. construida

Venta (UF)

UF/m2

Distrib.

Características

360

140

3850

27,50

4 D, 4 B

Subterráneo, enchape ladrillo

480

142

4180

29,44

4 D, 4 B

Vigas de madera a la vista Servicios Piso radiante

Los Robles

Puertas de Huechuraba

Torreón del Carmen

El Carmen de Huechuraba

El Solar de Huechuraba

Pedro Fontova 7748

Pedro Fontova

Pedro Fontova 7580

Pedro Fontova 7100

Pedro Fontova 7571

343

145

4550

31,38

5 D; 5 B.

Aisladas, ampliables

300

140

4784

34,17

4 D; 4 B.

Areas verdes, circuito jogging

450

160

5425

33,91

5 D; 4 B

Calefacción a gas

340

140

3620

25,86

3 D; 3 B.

Cocina equipada, Losa radiante

160

140

3295

23,54

3 D; 3 B.

Metrogas

236

140

3476

24,83

4 D; 4 B.

Urbanización subterránea

200

107

2620

24,49

3 D, 3 B

236

140

3514

25,10

4 D; 4 B

280

140

3560

25,43

6 D; 4 B.

Equipamiento, club house

415

150

4640

30,93

6 D; 4 B.

Centro comercial

428

168

5140

30,60

7 D; 5 B

417

140

5788

41,34

4 D; 3 B.

240

90

2775

30,83

3 D; 2 B

Ampliables, losa radiante

234

130

3765

28,96

4 D; 4 B

Accesos controlados, juegos piscina privada

Santa Rosa de Huechuraba

Pedro Fontova 7007

Altos del Valle

Pedro Fontova 7755

200

116

3490

30,09

4 D; 3 B.

Urbanizacion de lujo, Colegio

350

132

4390

33,26

4 D; 3 B.

Areas verdes, Club privado

200

134

2590

19,33

5 D; 4 B

Tenis, futbol, multicancha

450

130

3850

29,62

4 D; 3 B.

310

140

4800

34,29

4 D; 4 B.

126

3600

28,57

4 D; 3 B

Altos del Carmen

Pedro Fontova 7755

254 550

158

5350

33,86

6 D; 4 B.

San Clemente

San Clemente 8010

333

140

4200

30,00

5 D; 3 B

Cocina equipada, calefacción

30,6 UF/m²

CUADRO RESUMEN Y ANÁLISIS DE LA OFERTA 3 DORM

4 DORM.

5 DORM.

6 DORM.

Superficie Promedio m2

123,33

134,67

144,75

149,33

Superficies Proyecto

120,00

130,00

140,00

150,00

Cantidad según distrib.

3

12

4

% de la muestra

14%

55%

18%

14%

Valor UF/m2 + Alto

30,83

41,34

33,91

37,35

Valor UF/m2 + Bajo

23,54

24,83

30,00

26,85

26,74 28,65 Constanza De la30,60 Cuesta G.

30,07

Valor UF/m2 Proyecto

3

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EVALUACION TERRENO AV. SANTA MARTA 7122 - HUECHURABA

Normativa del Sector

ROL DE AVALUO FISCAL

Superficie Terreno Superficie cedida areas verdes Superficie cedida equipamiento SUPERFICIE UTIL SUPERFICIE DE LOTES SUPERFICIE DE CASAS CANTIDAD DE CASAS

55.200 0 0 55.200 340 140 114

UBICACIÓN Coef.Constructibilidad Ocupacion de suelo

m2 m2 m2 m2 m2 m2 uni

1,40 70% 38.640

AREAS COMUNES 30%

Sub Sector 40 Construct. Máxima m2 Construidos

77.280 15.960

COSTOS Total Costos Urbanización Total Costo Construcción TOTAL COSTOS CONSTRUCCION Gastos Generales Proyectos y contratación obra Post-venta y Control Calidad Marketing y ventas Permiso obra Derechos servicios básicos Legal Administración TOTAL GASTOS GENERALES

22.080 UF 239.400 UF 261.480 UF

14.381 3.922 14.843 3.922 2.615 3.922 7.844 51.450 UF

TOTAL COSTOS SIN TERRENO

Urbaniz. Casas

5,5% 1,5% 3,0% 1,5% 1,0% 1,5% 3,0%

Costo Directo UF/m2 0,40 15,00

Superficie m2 55.200 15.960

Urbanización: 0,4 UF/m² Costos Construcción: 15 UF/m²

312.930 UF

VENTAS Total Venta Casas TOTAL VENTAS

494.760 UF 494.760 UF

Total Venta Proyecto

494.760 UF

Rentabilidad Exigida al Proyecto Venta - Inversion = Inversion

Casas

Venta UF/m2 31,00

Unidad UF 4.340

m2 140

Unidades 114

18%

Inversion = Costos + Terreno Terreno = Venta - ( 1+ %rentabilidad)x costo total ( 1 + % rentabilidad)

Valor del terreno: 1,93 UF/m² UF 106.358 Constanza De1,93la Cuesta G. UF/m2

Disponible para invertir en Terreno Disponible para Invertir en Terreno Incidencia sobre la venta %

21,50%

Proyecto Puro

Constanza De la Cuesta G.

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Proyecto Financiado

Constanza De la Cuesta G.

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