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Escuela de Ciencias Jurídicas y Políticas Carrera de Derecho

Nombre Julio Alberto Santos González

Matrícula: 14-2957

Asignatura: Derecho Civil III

Facilitador: Vinicio Restituyo Liranzo

Tema: Contrato de Arrendamiento y Contrato de Empresa en la Edificación

Nagua, R.D.

Sábado 14 de Julio del 2018

INTRODUCCION

A continuación trataremos el Decreto 4807 sobre control de Alquileres y desahucio, el cual da paso a una nueva etapa en el área de alquileres, estableciendo derechos justos para los inquilinos manteniendo los de los propietarios. Veremos temas como los contratos de arrendamiento y los contratos de empresa, aquí destacaremos las responsabilidades y obligaciones de los arquitectos, contratistas y sub-contratistas, las obligaciones en las que incurren en el momento de contratar una construcción y la terminación de dichas responsabilidades. Buscando sacar el mayor provecho de dicho análisis y ser capaces de argumentar y/o defender cualquier derecho del que se nos quiera privar.

Luego de investigar en el libro básico de la asignatura, realicen las siguientes actividades: 1-Realización de un análisis del Decreto 4807 sobre control de Alquileres y Desahucio, luego elabore un cuadro en el que destaquen: los aspectos que favorecen a los inquilinos y los que favorecen a los propietarios. El Decreto 4807 nos habla sobre el control de alquileres y desahucio, este fue pronunciado durante el gobierno de Rafael Leónidas Trujillo, en fecha 16 de mayo del año 1959. Este Decreto derogó y sustituyó los Decretos No. 5541, del 18 de diciembre de 1948, No. 6823, del 19 de septiembre de 1950; No. 1803, del 5 de junio de 1956; No. 3400, del 20 de diciembre de 1957 y No. 4767, del 1ro de mayo de 1959, y todas las modificaciones de dichos Decretos, así como cualquier otra disposición que le sea contraria. Aquí se otorga al Consultor Jurídico de los Bancos del Estado, el control de alquileres de casas y desahucios, también establece que los Gobernadores Provinciales actuarán dentro de su jurisdicción, como delegados del Control de Alquileres de Casas y Desahucios. Entre los aspectos más importantes establecidos por el decreto 4807 sobre Control de Alquileres y Desahucio están los siguientes: Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo que se haya ordenado la resolución del contrato de alquiler por falta de pago del precio del alquiler; o por utilizar el inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres. Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos, el Control de Alquileres de Casas y Desahucios autorizará el desalojo. La solicitud de autorización para iniciar una acción de desalojo basado en que el inmueble será objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, indicará claramente la clase de trabajo a realizar, el costo aproximado del mismo y será acompañada de los planos y permisos correspondientes que se devolverán al solicitante al cerrarse el expediente. La solicitud de autorización para iniciar una acción de desalojo basada en que el inmueble será ocupado por una de las personas antes indicadas, estará acompañada de una declaración jurada del propietario que ateste que el inmueble será ocupado por él personalmente o por uno de los beneficiarios indicados en el artículo 3, durante dos años, por lo menos y que no lo alquilará ni entregará en ninguna forma durante ese lapso.

Toda notificación de demanda de desalojo, intentada contra cualquier inquilino, por la causa de falta de pago de alquileres, deberá ser encabezada por un certificado expedido por la Oficina del Banco Agrícola de la Jurisdicción según el caso, en el cual conste que el inquilino deudor no ha depositado, como valor en consignación, la suma total de los alquileres adeudados. Los inquilinos de casas que hubieran sido demandados en desahucios por falta de pago de alquileres, tendrán oportunidad para cubrir al propietario la totalidad de la suma adeudada más los gastos legales hasta el monto en que deba ser conocida en audiencia, la demanda correspondiente. En estos casos los Jueces deben sobreseer la acción cuando comprueben que el inquilino ha puesto a disposición del propietario, el total de los alquileres y los gastos adeudados, y que éste se ha negado a recibirlos. Todo propietario que tenga un inmueble con alquiler y pretenda un aumento en el precio de éste, se dirigirá al Control de Alquileres de Casas y Desahucios por solicitud escrita que exprese tal propósito. Esta solicitud contendrá en forma clara y precisa la designación del inmueble, el nombre del inquilino, el monto del alquiler actual, el aumento pretendido, así como cualesquiera otras indicaciones que el Control estime útiles. Cuando un inmueble desocupado haya sido objeto de reparación o reedificación, el propietario podrá alquilarlo al nuevo inquilino a un tipo de alquiler que esté en concordancia con el aumento del valor del inmueble por efecto de la reparación o reedificación. Cuando el precio de alquiler que le haya fijado el propietario exceda del uno por ciento mensual sobre el valor del inmueble incluyendo el solar, el inquilino podrá recurrir al Control de Alquileres de Casas y Desahucios con una solicitud de rebaja del mismo, a la cual deberá anexar el recibo que compruebe que no tiene ninguna mensualidad pendiente de pago, y deberá expresar lo que actualmente paga, la disminución a que aspira y los motivos que aduzca, para que este ajustándose a la norma ya indicada, fije un precio de alquiler equitativo para las dos partes. Queda prohibido al propietario realizar en las casas, apartamentos o habitaciones alquiladas, cualesquiera maniobras o estratagema, que tiendan a disminuir las condiciones de habitabilidad de las mismas, tales como clausura de agua o luz, supresión parcial o total de techos, o tabiques, etc. En estos casos, el Control de Alquileres de Casas y Desahucios apoderado por petición de los inquilinos interesados, ordenará el restablecimiento de las condiciones de habitabilidad de los lugares alquilados, a cargo del propietario, independientemente de las sanciones a que hubiere lugar contra el propietario en falta.

ASPECTOS QUE FAVORECEN AL ASPECTOS QUE FAVORECEN AL INQUILINO PROPIETARIO  No se puede ejercer desahucio  El propietario de in inmueble puede sobre el inquilino por persecución realizar desahucio para cualquier del propietario. reparación siempre y cuando esta esté amparada por el Control de  El inquilino que fuere demandado Alquileres de Casa y desahucios y en desahucio por falta de pago que no afecte la habitabilidad del tiene la oportunidad de pagar inquilino. todos los atrasos, y que se le sea cesada dicha demanda.  El propietario tiene derecho a solicitar el desahucio siempre y  No se le puede fijar un precio del cuando vaya a utilizar el inmueble alquiler con un monto para ser habitado por él mismo, por desproporcional al 1% del valor del su cónyuge o uno de sus inmueble y el solar. ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de afinidad  Cuando se realiza una reparación durante 2 años por lo menos. y se hace un aumento del precio de alquiler este no puede ser  Todo propietario que realice alguna superior en proporcionalidad al modificación o reparación de un coste de la reparación realizada. inmueble tiene derecho a realizar un aumento de alquiler en proporción a  Si el inquilino se siente inconforme los gastos de dicha reparación y el con el monto fijado por el alquiler nuevo valor del inmueble. puede dirigirse al Control de Alquileres de Casa y Desahucios para que este realice un análisis respecto al pago y al inmueble y lo acomode a lo justo.  El inquilino tiene derecho a conservar el local en buen estado como se le fue entregado in que el propietario pueda hacer cualquier modificación que atienda a disminuir las condiciones de habitabilidad del mismo.

2- Elaborar un cuadro sinóptico que destaque: -Las categorías de contrato de arrendamiento y el contrato de empresa, -Caracteres, efectos, modos de prueba y las obligaciones resultantes de dichos contratos respecto a cada una de las partes intervinientes. -Las reglas relativas al contrato de Empresa en la Edificación, -Límites de responsabilidad de los arquitectos, contratistas y subcontratistas -¿cuáles son las acciones legales que se pueden interponer en contra de estos? El Contrato de Arrendamiento: Es el contrato mediante el cual una persona cede a otra el disfrute de un bien a cambio de un precio pactado. Según Art. 1708, del Código Civil, hay dos clases de contratos de Locación: 1. El contrato de locación de la cosa: En el cual una parte puede gozar de una cosas prestada por un tiempo determinado, por un monto o precio a pagar a la otra por dicha cosa. 2. El contrato de locación de la obra: Es el cual una parte se compromete a realizar un servicio para otra por un precio determinado que se le deberá pagar.

El Contrato de Empresa: Es aquel contrato por el que el titular de una empresa cede a un tercero el uso o explotación de su empresa por tiempo determinado y a cambio de una prestación económica. Es un documento donde se especifica el acuerdo entre empresario y trabajador y en el que fijan una serie de determinados servicios prestados por el empleado que corren por cuenta del empresario y bajo su dirección a cambio de una retribución. El contrato de empresa es consensual, sinalagmático perfecto y a título oneroso. Algunas de las condiciones que se deben cumplir en el contrato son: -El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado de reparaciones de toda especie. Debe hacer en la misma, durante el arrendamiento, todos los efectos reparaciones que se hagan necesarias, y que no sean las locativas. Articulo 1720 -El arrendador está obligado, por naturaleza del contrato, y sin que haya necesidad de ninguna estipulación particular; 1ro, a entregar al arrendatario la cosa arrendada, 2do, a conservarla en estado de servir para el uso que ha sido alquilada; 3ro, a dejar al arrendatario el disfrute pacifico por el tiempo del arrendamiento. Artículo 1719 del código civil

-El inquilino, puede pedir rebaja o rescisión del arrendamiento si la propiedad se destruye por caso fortuito parcialmente o en su totalidad. Artículo 1722 del código civil. -Pagar el precio de la cosa arrendad de la forma que fue convenida, -utilizar la cosa arrendada con el único fin que fue establecido en el contrato y entregar la cosa con la misma condiciones que le fue arrendada.

El contratista asume tres obligaciones: a) Ejecutar el trabajo prometido: el contratista debe ejecutar, de conformidad con el contrato o con la costumbre, sin deficiencias, la obra encargada. Esta obligación es determinada: el contratista debe un resultado. En el supuesto de incumplimiento, no puede liberarse de su responsabilidad que más probando una causa ajena. b) Entregar el objeto del trabajo: el contratista debe entregar, en el día convenido, la cosa en el estado en que se encuentre. Se trata con esto igualmente de una obligación de resultado, lo cual constriñe al contratista a demostrar una causa ajena. c) Conservar la cosa entregada por el dueño: el contratista debe conservar la materia o la cosa suministrada por el dueño hasta la entrega; y, por consiguiente, devolverla en buen estado. Pero esta obligación no es sino una obligación de medios; por lo tanto, el dueño deberá probar la culpa del contratista en la conservación. Conviene distinguir estas tres obligaciones, en razón de que la prueba de su incumplimiento está sometida a reglas diferentes: las dos primeras son obligaciones de resultado (determinadas) y la tercera es una simple obligación de medios (de prudencia y diligencia). El dueño de la obra tiene tres obligaciones: a) Retirar la obra: el legislador le permite al contratista vender los objetos mobiliarios que se le hayan confiado y que no hayan sido retirados dentro del plazo de dos años. b) Recepción de los trabajos: el dueño debe aprobar el trabajo si se ajusta al contrato y no presenta deficiencias. Pese a la recepción, el contratista queda obligado por los vicios ocultos; está sujeto también por los vicios aparentes, durante 10 años, en materia de construcción inmobiliaria. c) Pagar el precio: se suele convenir que se abonarán cantidades a cuenta a medida que vayan avanzando los trabajos. Cuando el contratista, de resultas de la fuerza mayor, se vea impedido para ejecutar, las partes soportan los riesgos de la manera siguiente: el contratista no tiene derecho a ninguna remuneración; así pues, soporta el riesgo en relación

con su trabajo. El propietario de la materia o de la cosa (dueño o contratista) soporta los riesgos en relación con esa cosa. La extinción: Se le aplican al contrato de empresa las causas de extinción de los contratos admitidos en derecho común. La muerte del contratista le pone término al contrato. El dueño puede suspender los trabajos en el ajuste por tanto alzado; pero le debe al contratista todas las perdidas experimentadas por este y lo que haya dejado de ganar. Entre las diferentes “obras por ajuste o precio alzado”, el contrato de empresa más importante es el contrato de empresa de construcción, instalación o conservación de edificios. LA RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO La responsabilidad del arquitecto, tal como va a ser examinada aquí, se refiere a la ejecución del contrato de locación de obra y de industria, tal como éste se prevé en el artículo 1779 del Código Civil. En consecuencia, la responsabilidad del arquitecto no puede estar comprometida a ese respecto sino cuando su falta es probada. Las presunciones de falta o de responsabilidad se refieren a los artículos 1792 y 2270, Código Civil. No basta entonces que sobrevenga a la construcción uno de los daños o vicios que prevén esos dos artículos, es necesario además, que ese daño se realice por la falta del arquitecto. Haciéndose necesario a este respecto hacer una distinción entre ambos artículos, es así que cuando se trata del artículo 1792 él establece una presunción de falta a cargo de los arquitectos, por lo tanto corresponde a ellos probar que no han cometido falta alguna, por el contrario tratándose del Art. 2270 la carga de la prueba corresponde al propietario. La jurisprudencia ha decidido que: "51 el arquitecto, el contratista y todos aquellos que han concurrido en la construcción de un edificio cual que sea, son responsables de un vicio de construcción, es con la condición de que estará justificado con una falta de su parte; y que la prueba, fuera del caso previsto en el Art. 1792, incumbe el propietario". El arquitecto puede así ver su responsabilidad comprometida por diversos vicios, en diferentes áreas, que serían consecuencia de faltas cometidas por él, ya sea en la concepción de los planos, en la elección del suelo, en lii construcción propiamente dicha, entre otras. Así por ejemplo, serían consideradas como faltas en el plano, una delgadez exagerada en los cimientos, un espesor insuficiente en los muros; como faltas en elección del suelo, establecer una construcción sobre un suelo no impermeable, sobre un suelo susceptible de ser corroído por las infiltraciones de un canal adyacente, ya existente al momento de fa construcción 2, o por las aguas fluviales; se puede considerar como vicio en la construcción propiamente dicho, la caída de un pilar que ya amenazaba ruina al momento de la construcción, en las grietas o inclinaciones, en el uso de zinc para la confección de cañerías de agua cuando se sabe que es dañino, en la pendiente insuficiente en las bases de un puente, en el empleo de materiales de mala calidad, aunque a este respecto ,hay discusión. Todo depende del rol que

desempeñe efectivamente el arquitecto en la realización de los trabajos de construcción; la opinión más generalizada respecto a la responsabilidad por la elección de los materiales es que ella es soportada por parte entre el arquitecto y el contratista3. Otros defectos en la construcción serían el empleo de una viga destinada a soportar un peso considerable y cuya fuerza es insuficiente, para este uso, en la colocación de chimeneas contra piezas de madera en condiciones tales que hay un peligro permanente de incendio. LA RESPONSABILIDAD DEL CONTRATISTA El contratista es el hombre que ejecuta los trabajos de la obra por su cuenta· y riesgo, y quien, si recibe un trabajo de otro, lo toma y lo discute de igual a igual 2 • De donde vemos la idea de autonomía que predomina, como vimos anteriormente, en la ejecución del contrato de locación de obra por parte del contratista, autonomía que la mayoría de las veces está en relación directa con el grado de responsabilidad que debe soportar el contratista. Pero sabemos, que el contratista trabaja en la mayoría de los casos en concurso con el arquitecto, que es el contratista quien se encarga de la ejecución efectiva de los trabajos y es él quien pone en práctica las ideas expresadas en los planos y cálculos por el arquitecto. Así encontramos que su responsabilidad también está regida por los artículos 1792 y 2270 del Código Civil, y a su cargo se establece por igual la presunción de falta en el caso del artículo 1792, y por consecuencia lógica la necesidad de la existencia de una falta a su respecto para que la responsabilidad pueda ser puesta en juego. SOLIDARIDAD ENTRE ARQUITECTO Y CONTRATISTA Son muchas las situaciones en las cuales el arquitecto y el contratista actuando conjuntamente en la construcción de una obra verán sus actividades mezclarse. Será necesario en estos casos determinar, en caso de falta que ocasione un vicio a la obra, la parte de responsabilidad que corresponde a cada uno de ellos en esa falta, así como la naturaleza de la obligación que los une a reparar ese vicio, ya que al determinar esta naturaleza variarán sus efectos. Se presenta a menudo en el derecho común de la responsabilidad el problema de precisar en qué momento nos encontramos frente a una obligación solidaria y cuándo se trata de una obligación solidaria. Ambas figuras jurídicas tienen mucho en común, y' en lo esencial, dan al acreedor la misma ventaja, es decir, la posibilidad de que en caso de pluralidad de deudores poder cobrar la totalidad de su - crédito a cualquiera de ellos. El Subcontratista: Es una consecuencia que puede producir el contrato principal, sin que en este comprometa al propietario en su relación directa pues tiene efecto ante la necesidad del contratista de obtener la asistencia de personal especializado, para la conclusión del contrato. Ante la existencia de conflictos en el pago entre el contratista y el subcontratista, este último goza también del mismo derecho que los obreros, a obtener del dueño de la obra el pago adeudado, por el contratista, mediante una acción o demanda directa al propietario, a fin de que en lugar de pagarle al contratista, le pague al subcontratista y sus empleados.

3-Analizar el contenido de contratos de Empresa en la Edificación; luego, partiendo de las responsabilidades de los arquitectos, contratistas y subcontratistas, indique cuáles acciones se puedan interponer en contra de éstos. Ya hemos podido apreciar que la actividad de los constructores, arquitecto, contratista, ingeniero, etc. puede engendrar fácilmente responsabilidad a su cargo, y aún más esta responsabilidad no sólo se verá comprometida frente al dueño de la obra, su cliente, sino también frente a los terceros. Pero hay todavía otra variedad dentro de la responsabilidad de los constructores, y es que no sólo 1es es aplicable el régimen de responsabilidad previsto en los Arts. 1792 y 2270, sino que por el contrario, se trata de un régimen especial al que ellos están sometidos específicamente, pero también les son aplicables los regímenes de responsabilidad contractual o de responsabilidad delictual según se llenen las condiciones requeridas para la aplicación de cada una de ellas. Esto presenta caracteres interesantes, en el área que estudiamos se presentará a menudo el problemas de determinar qué tipo de responsabilidad aplicar según los casos. Con relación a la responsabilidad prevista en los Arts. 1792 y 2270 y en relación al dueño de la obra, es fácil precisar, como ya lo hemos hecho, que luego de la recepción de las obras realizadas por los arquitectos y contratistas; entra en juego esta responsabilidad. Con relación a los terceros, la aplicación o no a ellos de este régimen de responsabilidad ha suscitado controversias en doctrina y jurisprudencia, aunque se ha llegado a un acuerdo casi unánime en los últimos tiempos, dicha solución será analizada por nosotros más adelante. Luego tenemos que el dueño de la obra puede tener otro régimen de responsabilidad en sus relaciones frente al arquitecto o el contratista, 'se trata del ·régimen de la responsabilidad contractual del Art. 1147 del Código Civil, situación que analizaremos, también luego. Por último podrían, los constructores ver su responsabilidad comprometida en base a las reglas de la responsabilidad delictual, veremos en qué situación esto es posible, así como analizaremos también el problema del principio del no cúmulo de las responsabilidades contractual y delictual, que en la especie como se habrá podido apreciar tiene bastante incidencia e interés. FRENTE AL DUEÑO DE LA OBRA Hablamos en estos casos de responsabilidad de derecho común por oposición a la responsabilidad especial prevista en los Arts. 1792 y 2270 y que es aplicable luego de la recepción de las obras. Fuera de la responsabilidad de los Arts. 1792 y 2270, hemos dicho que existe a cargo de los arquitectos y contratistas, otra obligación de garantía que deriva de la existencia misma del contrato intervenido entre arquitecto o contratista y su cliente. Y es que no podemos hacer abstracción de la situación primaria, que es aquella derivada de la existencia de un contrato de locación de obra, que une a los constructores al dueño de la obra, es sobre todo ese contrato y las

condiciones de ejecución que él establezca lo que regirá, en principio, las relaciones dé las partes entre ellas mientras dure la ejecución de la obra. Es así entonces que el arquitecto y el contratista son responsables de todas sus faltas que han originado daños que se han 97 revelado antes de la recepción de los trabajos. Es aplicable entonces la responsabilidad contractual común; el arquitecto y el contratista estarán obligados a reparar al dueño de la obra cuando ellos cometan una falta en la ejecución del trabajo contratado o simplemente no ejecuten lo pactado, la prueba de la falta es necesaria, pero ellos no son entonces responsables "cuando la causa del daño ha permanecido desconocida". FRENTE A LOS TERCEROS La inejecución del contrato puede perjudicar a los terceros, el contrato o más exactamente su inejecución no es más que un hecho respecto de los terceros. Si ese hecho es generador de responsabilidad, porque entra en uno de los casos de responsabilidad delictual, el tercero podrá perseguir al contratante, delictualmente responsable a su respecto". Es este el problema que se presenta en relación a los terceros frente a toda convención.; y como es de suponer esta incidencia de una relación contractual frente a los terceros es mayor aún en caso de contratos de construcción, pues como hemos venido afirmando se trata en la especie de un contrato que no sólo interesa a las partes contratantes, sino que por ser una actividad altamente riesgosa interesa por igual a los terceros o mejor aún al público en general.

CONCLUSIÓN

Estos temas nos son de grandes enseñanzas, tanto como personas sociales como jurídicas. Las disposiciones establecidas por el decreto 4807 nos ponen en un punto claro sobre los deberes y derechos tanto de los inquilinos como de los propietario, las acciones que estos pueden o no tomar en los inmuebles que ocupen o que sean dueños. Además tratamos el tema de los contratos de empresa y las construcciones y responsabilidad de los involucrados. La construcción como hemos estado diciendo en nuestro trabajo presenta muchos riesgos, para el propietario de la obra, para los terceros y también conlleva un alto grado de responsabilidad por parte de los constructores, por lo que es importante conocer cada una de estas para nuestro próximo ejercicio del derecho como profesionales.

BIBLIOGRAFÍA

 CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA DOMINICANA.

 DECRETO 4807 SOBRE EL CONTROL DE ALQUILERES Y DESAHUCIO

 Google Académico.