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• Hernán Chirapo

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“ANO DE LA PROMOCION DE LA INDUSTRIA RESPONSABLE Y EL COMPROMISO CLIMATICO”

UNIVERSIDAD JOSE CARLOS MARIATEGUI

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS, EMPRESARIALES Y PEDAGÓGICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA

:

PACTOS EN LA COMPRAVENTA

CURSO

:

DERECHO CIVIL VII-B

DOCENTE

:

ABOG. JOSÉ BARRERA MARCA

ALUMNO

:

HECTOR CHIRAPO CCALLUHUARI

CICLO

:

X

MODALIDAD

:

SEMI-PRESENCIAL.

MOQUEGUA – PERU

1.- PACTOS LÍCITOS DE LA COMPRAVENTA. a) Pacto de Retroventa El pacto de retroventa es una cláusula que se incluye en un contrato de compraventa a través de la cual el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato en cualquier momento, dentro del plazo que establece la ley, sin necesidad de resolución judicial, con el fin de recobrar el bien que inicialmente dio en venta, devolviendo previamente el precio pagado por el comprador, además de las mejoras y útiles que éste introdujo en el bien. V.gr. : Vivian y Olivia celebran un contrato de compraventa mediante el cual Vivian se obliga a transferir a Olivia la propiedad de uno de sus autos, y éste último se obliga a entregarle a cambio una determinada suma de dinero por el bien; incluyen en el contrato una cláusula que permite a Vivian resolver o dejar sin efecto el contrato en cualquier momento durante el plazo de seis meses, sin tener que dar ninguna explicación a Olivia, sin necesidad de ir al Poder Judicial para que se declare la procedencia o no de dicha resolución; esto quiere decir que, en el instante en el cual Vivian comunique a Olivia que quiere resolver el contrato, éste queda sin efecto, y Vivian puede exigirle a Olivia que le devuelva el bien a cambio de la devolución del precio. 

Cómputo del plazo

De acuerdo con el artículo 1587° del Código Civil, el vendedor puede ejercer el derecho de resolución que contiene el pacto de retroventa dentro de los siguientes Plazos: -

Tratándose de bienes muebles, el plazo es de 1 año. En el caso de bienes inmuebles, el plazo para ejercer este derecho es de dos años.

Por esta razón, las partes que intervienen en un contrato de compraventa pueden establecer plazos menores, pero nunca mayores de los que establece la ley; de lo contrario quedarán reducidos al plazo legal. 

Deberes y derechos de las partes

El vendedor tiene derecho a resolver el contrato de compraventa en cualquier momento dentro del plazo pactado por las partes y a recuperar el bien que en principio se obligó a transferir el comprador. El comprador tiene derecho a la devolución del precio que pagó por el bien, además del valor de las mejoras necesarias y útiles que hubiera introducido en el mismo; sin embargo, la ley prohibe expresamente que las partes establezcan condiciones que impidan o limiten

de alguna forma el derecho de resolución del contrato de compraventa por parte del vendedor o retrayente, como la entrega por parte del comprador de una suma adicional al precio del bien. 

Derechos de terceros de buena fe protegido por la ley

La ley, usando un criterio de justicia y de seguridad, protege los intereses de los terceros que contraten con el comprador de un bien sujeto a un pacto de retroventa, siempre y cuando el tercero tenga buena fe. V.gr.: Si A vende a B un inmueble con un pacto de retroventa y luego B lo vende a C, en el caso que A resuelva el contrato, no podrá recuperar el bien si C desconocía la existencia del pacto de retroventa. Sin embargo, si este pacto se inscribió en el registro de propiedad inmueble donde se ubica el bien y esta inscripción es anterior a la que C realizó por su derecho, entonces la buena fe de C queda descartada; por consiguiente, deberá devolver el inmueble a A, ya que la ley presume que todos conocen el contenido de los registros públicos. Esta es una presunción jure et de jure. Este tipo de pacto se puede aplicar en el caso que el bien materia de la compraventa sea perseguible y susceptible de recuperarse. En este e sentido, el pacto de retroventa es perfectamente aplicable a los inmuebles; sin embargo genera una dificultad en el caso de los muebles, ya que la propiedad de éstos se transmite con la entrega. Por eso mejor aplicar este pacto en el caso de bienes inmuebles y muebles inscribibles. b) Pacto de reserva de propiedad Es aquel pacto en que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador. El comprador asume los riesgos de la pérdida o deterioro del bien, desde el momento de la entrega. Igualmente, el comprador adquiere automáticamente el derecho de propiedad del bien con el pago del precio convenido. c) Derecho de Retracto Es el derecho que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al adquirente, el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.

2. PACTOS PROHIBIDOS EN LA COMPRAVENTA La ley prohíbe expresamente que las partes incluyan en un contrato de compraventa determinados pacto s que atentan contra la seguridad jurídica y que ocasionan situaciones de injusticia. a) Pacto de mejor comprador Consiste en el acuerdo mediante cl cual las partes contratantes convienen en incluir una cláusula en el contrato de compraventa que establece la posibilidad de rescisión de contrato por parte del vendedor dentro del plazo convenido por las partes, sólo en el caso que un tercero haga una mejor oferta que el comprador inicial del bien. V.gr.: Roy vende a Renzo una casa, para lo cual celebran un contrato de compraventa, mediante el cual acuerdan que durante el plazo de 6 meses, contados desde la celebración del contrato del contrato, puede rescindir el contrato celebrado con Renzo, y vender la casa a luis quien le ofrece una cantidad mayor a la que le ofreció Renzo. Causas de su prohibición El fundamento de la prohibición de este pacto radica en un criterio de justicia, equidad y seguridad jurídica. Se puede resumir este inconveniente en tres motivos: -

Este pacto coloca al comprador en una total situación de inseguridad respecto a la propiedad del bien adquirido, ya que puede ser privado de dicho bien, por el ofrecimiento de mejores condiciones por parte de un tercero. - Desalienta al comprador a preocuparse por el destino del bien. V.gr.: Introducir mejoras en él, ya que ninguna persona tendría interés en mantener en buenas condiciones un bien que no está seguro de haberlo adquirido. - Se presta a los abusos del vendedor, en el caso que presente compradores ficticios (testaferros) que ofrezcan precios elevados, superando de esta forma la oferta del primer comprador. b) Pacto de Preferencia Consiste en el acuerdo celebrado entre las partes contratantes mediante el cual el comprador de un bien, en el momento que decida venderlo a un tercero, primero debe ofrecerlo al vendedor con el fin de que supere la oferta hecha por el tercero. V.gr.: Anita vende un departamento de su propiedad a Alexandra. En el contrato se incluye una cláusula que contiene un pacto de preferencia a favor de Anita: si Alexandra posteriormente decide vender la casa a Rocio que le hace una buena oferta, primero debe

ofrecerla a Anita; en el caso que supere la oferta de Rocío, Alexandra debe vender la casa a Anita. 

Causas de su prohibición

Las principales causas de su prohibición radican en los inconvenientes que generan este tipo de pactos en el tráfico de bienes y servicios: -

-

El comprador no puede aceptar inmediatamente una oferta de compra que parezca conveniente, ya que se encuentra obligado a informar al vendedor que piensa disponer del bien adquirido, con el fin de que éste decida si va a hacer uso o no del derecho de preferencia; esta situación evidentemente dificulta el tráfico jurídico y la fluidez de la contratación. Más allá de la inseguridad jurídica que ocasiona el pacto de preferencia; atenta contra la libertad de todo propietario de vender el bien a quien le parezca y en las condiciones que deciden las partes.

3.- NULIDAD DE LOS PACTOS PROHIBIDOS La principal consecuencia de incluir uno de estos pactos entre las cláusulas de un Contrato de compraventa es la nulidad de los mismos. La nulidad de un Negocio Jurídico se presenta cuando falta uno de sus elementos esenciales desde la conclusión del negocio, o cuando atenta contra una norma de orden público o contra las buenas costumbres; la nulidad implica la ineficacia permanente del Negocio Jurídico ya que éste no va a producir sus efectos por ningún motivo. La nulidad de un negocio jurídico puede ser alegada por quienes tengan interés o por el ministerio público, y puede ser declarada de oficio por el juez, cuando resulte manifiesta.