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Informe de Valoración de una Vivienda. 1 Identificación y localización. Tipo de Inmueble: Vivienda Unifamiliar Sito: Municipio: Provincia: Valencia

2

Identificación del Inmueble.

2.1 Datos registrales. Registro de la propiedad de Denominación

Tomo

Libro

Sección

Folio

Finca nº

Inscripción

Ref. Catastral

TITULAR REGISTRAL: LIMITACIONES AL DOMINIO:

3

Solicitante.

Solicitante: D.N.I./C.I.F:

4

Objeto. Proporcionar al solicitante una estimación fiable sobre el precio de mercado correspondiente al

inmueble

5

Visitas Realizadas y gestión de documentos. El técnico visitó el día 6 de Febrero del 2014 el inmueble, situado en la calle de número 12 de la

localidad de. Durante esta visita se han realizado las oportunas mediciones a fin de determinar la superficie del inmueble y sus características. En la misma visita se ha recogido la información correspondiente al entorno urbanístico y calidad arquitectónica del inmueble.

6

Descripción del inmueble y entorno urbanístico. Se trata de una vivienda construida en, adosada a otras viviendas de similares características, en

parcela de, en la calle (véase Plano). El edificio que ocupa la parcela urbana, lo constituye una planta

   

 

baja donde se encuentran todas las estancias de la vivienda; habitaciones y un baño. En la segunda planta, a la que se accede directamente desde la fachada de la calle atravesando un patio que dispone el edificio. En una tercera altura se encuentra un trastero y una terraza a los que solo se puede acceder por la parte exterior de la vivienda a través de una acceso lateral mediante escalera Cuando se accede a la vivienda, se accede a un recibidor que permite acceder a la cocina, aseo, salón-comedor y la habitación superior así como a las escaleras que bajan a la planta inferior donde se ubican el resto de habitaciones.. ESTRUCTURA: La estructura del edificio se resuelve mediante forjado unidireccional con bovedilla cerámica o yeso y viguetas de hormigón y pilares en hormigón armado. También en algunas partes del edificio existe una estructura mixta de vigas metálicas sobre pilares de hormigón. CUBIERTA: La cubierta está formada por cubierta inclinada mediante forjado de viguetas unidireccional con bovedilla y rematado mediante teja cerámica. . CERRAMIENTOS: Los distintos cerramientos de que se compone el edificio en cuestión se resuelve: a)

Tanto los cerramientos

de fachada así como los cerramientos interiores se han resuelto

mediante tabicón hueco cerámico revestido con capa de mortero de cemento. REVESTIMIENTOS: a)

Los revestimientos de la vivienda suelo de gres y en el aseo así como en el baño además

dispone de las paredes están alicatadas. El resto de las paredes se revisten con enlucido de yeso. INSTALACIONES: a)

La instalación eléctrica está correctas condiciones y cumple con la normativa y reglamentación

vigente. b)

La instalación de fontanería también parece estar en correctas condiciones cumpliendo con la

normativa vigente. CARPINTERÍA: La carpintería exterior del edificio (ventana de fachada) es de aluminio lacado, en doble acristalado con cámara. La carpintería interior consta de puertas en madera chapada. ENTORNO URBANÍSTICO: Los servicios de suministro de agua, electricidad y teléfono funcionan adecuadamente. El suministro de alcantarillado no existe sustituyéndose por una fosa séptica que requiere de su vaciado cada cierto tiempo.

   

 

El polígono industrial más próximo dista a menos de 2.000 m de distancia Las distancias y comunicaciones desde el edificio a centros urbanísticos vitales son las siguientes: -Estación de Ferrocarril ……………...............................................................................10 Km -Hipermercado.............................................................................................................5 m -Hospital.....................................................................................................................10 m -Colegios de enseñanza media ....................................................................................700 m -Campus universitario .................................................................................................30 Km -Área de grandes comercios .......................................................................................15 Km -Playa ........................................................................................................................30 Km

7

Superficies de la edificación.

Construida.................................................... m2 Acceso privado................................................. m2

8 Situación jurídica, cargas y datos fiscales La vivienda es de libre disposición por los propietarios. No pesan hipotecas sobre el inmueble. En .2007 el valor catastral del inmueble se estimo en 28.718,82 Euros.(Véase anexo 13.3)

9

Metodología.

Como criterio de valoración se han tenido en cuenta: La situación del edificio, superficie, calidad de acabados y estado de conservación, habiéndose aplicado el método comparativo y el procedimiento de valoración sintética a la vista, que se basa el primero en los precios vigentes en la misma zona y otras próximas, para edificios de similares características y el segundo también conocido como del leal saber y entender, tiene su fundamento en la propia experiencia del perito por su condición de experto.

10 Análisis de mercado. EL mercado muestra un estancamiento de la demanda de inmuebles, las recientes promociones han satisfecho parte de la demanda de vivienda residencial existente en la localidad. Precio Oferta (1) Factores Ambientales

No

V. Unitario

Fecha

Vistas Favorables

si

Nº de dormitorios

2

Negativos Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

   

  Planta

-

Nº de Baños y Aseos

1

Ascensor

No

Superfície Construida

144

Estado del Inmueble

bueno

Antigüedad

-

Sup. Otros Usos

1118

Calidad Construtiva

mala

Fuente Consultada

Agencia

Coeficiente homogeneización

0,7

Link

Precio Oferta (2) Factores Ambientales

No

V. Unitario

Fecha

Vistas Favorables

Si

3

Negativos Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

Nº de dormitorios

Planta

-

Nº de Baños y Aseos

2

Ascensor

Superfície Construida

133

Antigüedad

1999

Sup. Otros Usos

Estado del Inmueble

bueno

Calidad Construtiva

Buena

Fuente Consultada

Agencia

Coeficiente

1

No

homogeneización Link

Precio Oferta (3) Factores Ambientales

No

V. Unitario

Fecha

Vistas Favorables

Si

Negativos Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

Nº de dormitorios

4

Planta

2

Nº de Baños y Aseos

3

Ascensor

No

Superfície Construida

440

Antigüedad

-

Sup. Otros Usos

-

Estado del Inmueble

bueno

Calidad Construtiva

buena

Fuente Consultada

Particular

Coeficiente homogeneización

1

Link

Precio Oferta (4) Factores Ambientales

No

V. Unitario

Fecha

Vistas Favorables

No

Negativos Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

Nº de dormitorios

6

Planta

2

Nº de Baños y Aseos

3

Ascensor

No

Superfície Construida

300

Antigüedad

-

Sup. Otros Usos

100

Estado del Inmueble

bueno

Calidad Construtiva

Buena

Fuente Consultada

Agencia

Coeficiente homogeneización

0,8

Link

Precio Oferta (5) Factores Ambientales Negativos

No

V. Unitario Vistas Favorables

Fecha SI

   

  Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

Nº de dormitorios

4

Planta

2

Nº de Baños y Aseos

2

Ascensor

No

Superfície

219

Antigüedad

-

Sup. Otros Usos

612

Bueno

Calidad Construtiva

Buena

Agencia

Coeficiente homogeneización

1

Construida Estado

del

Inmueble Fuente Consultada Link

Precio Oferta (6)

V. Unitario

Fecha

2

120.000 € Factores Ambientales

No

655 Euros/m Const.

-

Vistas Favorables

si

4

Negativos Uso

Residencial

Tipologia

Unifamiliar

Nº de dormitorios

Planta

2

Nº de Baños y Aseos

3

Ascensor

No

Superfície Construida

183

Antigüedad

2000

Sup. Otros Usos

-550

Estado del Inmueble

bueno

Calidad Construtiva

buena

Fuente Consultada

Agencia

Coeficiente

0,9

homogeneización Link

10.1 Resumen información de mercado. Vivienda Nº

Situación

Superficie 2

m

Precio Oferta

Coef.

Precio Oferta

V. Unitario

(Euros)

homogeneización

homogeneizado

(Euros/m2)

(Euros)

1

144

0,7

2

133

1

3

440

1

4

300

0,8

5

219

1

6

183

0.9

VALOR MEDIO HOMOGENEIZADO

627,35 €/M2

Se han introducido una serie de viviendas comparables de la misma población, la mayoría de ellos son edificios que se aproximan a las características del edificio valorado. Las diferencias de valores vienen dadas principalmente por el estado de conservación y situación.

11 Estimación del valor de mercado para el conjunto del inmueble.

   

 

Superficie utilizada para valorar Superficie Construida Vivienda Total

Superficie Útil m2

Valor medio

V medio Total en

homogeneizado (€/m2)

euros

Vivienda

El valor total de mercado para el inmueble bajo estudio es el siguiente: Valor de mercado = Euros.

12 Conclusiones. El técnico que suscribe concluye a fecha de hoy, estimando el valor de mercado del inmueble en la cantidad de

   

 

13 DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

Imágen 1: Entrada de Fachada

Imágen 2: Cocina

Imágen 3: Habitación 1

Imágen 4: Salón-Comedor 1

Imágen 5: Habitacion 2

Imágen 6: Habitacion 3

Imagen 7: Habitacion 4

Imagen 8: Habitacion 5 Imagen 9: Habitacion 6

Imágen 9: Aseo 1

Imágen 10: Baño 1 Imágen 11: Terraza

Imágen 12: Trastero

   

 

Imágen 13: Garaje

Imágen 14: Fachada posterior

14 ANEXOS 14.1 Plano

   

 

14.2 Impuesto catastral

14.3 Valoración según método del coste Superficie Útil

Reposición Suelo

C. Construcción

Dep %

CRN.U

Vivienda

Costes y valores a nuevo Valor del solar Coste de construcción Otros gastos necesarios Coste de reposición bruto Depreciación Coste de reposición neto

VRB=CRB=F+Pc+INR+H+T+L+Qt+S+Ga+Gv F (Valor de Mercado del suelo) = 214,2 €/m2 x € Pc (presupuesto de Contrata) = ( 621,51 ) 72.524 € INR (impuestos no recuperables; IBI; IVA …) = € H: Honorarios técnicos (6 %) : € L: Licencias (4%) : € T: Tasas (4%) : € Qt: Control Técnico ( 1 %): € S: Seguros (1 %) : 725,24 € Ga: Gastos admin promoción (1%) : 725,24 € VRB = 24.994,5+72.524+7.252,4+4.351,44+2.900,96+2.900,96 +725,24+725,24+725,24 = Depreciación: Depreciación física lineal: Cd = Edad/Vida Útil = Depreciación (D)= VRN = VRB-D = 117.099,98 -17.565 =

   

 

Tabla 4. Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano por comunidades autónomas y provincias Unidad: euros/m

2

Año 2013 (trim estre)

1º Comunitat Valencian Alicante/Alacant Castellón/Castelló Valencia/València

2º

3º

177,9

181,2

200,7

163,3

186,0

204,6

212,5

140,6

164,7

193,0

195,3

214,2