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TRABAJO DE:

DERECHO REGISTRAL Nombre: Roni Wilfrido Fernández

Prof. Emerson Dutra 4º Año de Derecho 2013

Los actos o negocios jurídicos se crean y configuran según las normas del Derecho material, vale decir Civil o Mercantil, pero han de perfeccionarse adquiriendo forma, en términos que permitan acreditar su verdad y legalidad, ambas garantizadas por la fe pública. Otras veces, en cambio, se trata de fijar meros hechos comprobados con igual garantía de exactitud. Es decir, un relato sin comportar manifestaciones de voluntad, recogiendo hechos patentes o evidentes y no negocio jurídico alguno.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS El registro púbico de la propiedad tiene como origen el Derecho Germánico; sin embargo, en la Roma antigua existían instituciones de gran importancia como la Mancipatio y la In Jure Cesio, en las cuales se ha pretendido encontrar el antecedente remoto del Registro Publico. La Mancipatio, era una forma contractual, caracterizado por un acentuado formalismo complementado por solemnidades que permitían el perfeccionamiento de la operación, para que adquiriera los efectos legales deseados. Existían únicamente respecto a la “Resmancipi” sin importar que se tratase de bienes muebles o inmuebles. Es una forma de contratación esencialmente formalista, porque las frases rituales, los gestos, la actitud general de los intervinientes, son el elemento en el cual las partes no pueden quedar obligadas, ni surtir efecto los actos que celebren. En la Mancipatio existe el “Mancipio Accipiens”, que es el adquirente; el “Mancipio Dans”, el transferente, intervienen también el “Libripens” que es el agente público y los “Testis Clasicis”, que son cinco testigos. El Mancipio Accipiens y el Mancipio Dans ante el Libripens y los Testis Clasicis comparecían para que el primero pronunciara las palabras rituales “Nuncupatio”, a la vez que ponga su mano sobre la cosa que en el acto simbolizaba por ejemplo el predio enajenado y que podía constituir en un puñado de tierra o en otra cosa semejante. La In Jure Cesio, también se usaba solo para la “Resmancipi” para bienes muebles o inmuebles. Era un juicio fingido que encubría un negocio de transferencia de bienes; un simulacro de juicio reivindicatorio, en el cual el demandado confesaba la demanda. La “Injure Cedens” (Transferente), o sea el demandado, ocurría con el “Vidicians” (Adquiriente), o sea el vindicarte, demandante, ante magistrado. Con los ritos procesales de la “Legis Actio Sacramenti In Rem”, el primero aceptaba la demanda del segundo. El magistrado en atención a esta actitud de las partes de la aceptación de la demanda, declaraba que la propiedad pertenecía al vindicante. La Macipatio y la In Jure Cesio van desapareciendo paulatinamente de la época clásica frente al avance de la fórmula de la “Traditio”.

La Traditio era aplicable a toda clase de bienes, y sin la intervención de ritos y formulas. Se trataba de una entrega de la cosa como desapoderamiento. Por eso, en el lenguaje jurídico, tradición también quiere decir entrega. Al principio coexistían la Mancipatio y la In Jure Cesio con la Traditio pero acaban por desaparecer. En Roma no existió la Publicidad y por consiguiente no existió el Registro. El Derecho Germánico, tiene un periodo en el que existen dos fórmulas equivalentes a la Mancipatio y la In Jure Cesio, la primera el Thinx, y el segundo, la Auflasung. Thinx, es una forma solemne de transmisión de inmuebles, esta forma solemne se lleva a cabo mediante ciertos ritos y simbolismos que se ejecutaban ante la asamblea popular o ante el consejo comunal (Thinx o Mallus) la ceremonia era presidida por el Thinxmann, que era el jefe de la asamblea. El transmitente entregaba simbólicamente al adquirente el inmueble, ante la asamblea o el consejo, y el adquirente quedaba investido de la titularidad de la cosa. Existe otra solemnidad que por su carácter judicial nos recuerda a la In Jure Cesio. Es la entrega (Auflassgun) de la cosa ante el juez. Se trata de un juicio de jurisdicción voluntaria pues el juez únicamente consta públicamente, es decir, autentica la investidura. No existe una entrega simbólica, sino que el transferente abandona el inmueble (Resignatio, Devesti), y el juez la investidura (Auflassung, Veste).Ambas formulas Thinx y Auflassgun fueron primero orales y mas tarde se hicieron por escrito; pero siempre se inscribieron, primero en los archivos judiciales o en los municipales; y segundo, se transcribían en libros especiales, esto fue un principio en el quehacer registral. Al llegar el Derecho Romano, se debilito la publicidad, pero subsistieron las instituciones a través del tiempo; y en el siglo XVII, en Prusia, se restaura el antiguo sistema, y queda definitivamente vigente con el Código Civil de 1896, que es el bastón de la publicidad registral.  Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España fuente principal de este derecho en el Perú lo denomina Derecho Hipotecario, como consecuencia de haber sido la hipoteca el primer derecho real materia de inscripción. También se le conoce como Derecho Inmobiliario Registral o simplemente como Derecho Inmobiliario.  Sin embargo la denominación de Derecho Registral, responde más a la esencia de la materia, porque no excluye la inscripción de otros derechos no referidos a la propiedad, así se ha entendido en la Argentina, en España, en México y en el Perú.  El derecho registral como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene como finalidad – según lo señala el profesor Raul Garcia Coni- la sistematización de

los principios relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en relación EL DERECHO REGISTRAL. CONCEPTO. Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así seguridad jurídica a las personas. Caracteres del derecho registral. 1. Es de orden público. 2. Es protector y legitimador. 3. Es regulador. La Publicidad Registral. Concepto. Es un medio a través del cual se puede obtener información sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre las personas en general. Es el acceso a la información registral. Clasificación. • Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas de ciertos actos jurídicos, sirve para que un acto jurídico no este viciado de nulidad absoluta. • Publicidad Registral Declarativa: da fe pública ante terceros de que un derecho le pertenece a determinada persona. • Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la constitución o creación de un hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a una determinada persona. FUNCIÓN REGISTRAL La función registral es la actividad Estatal que tiene por objeto dar publicidad a la propiedad territorial con la finalidad de dar seguridad al trafico de los inmuebles, conservando la historia de toda la propiedad inmobiliaria en los archivos; así como llevar los inventarios de toda la riqueza patrimonial del país. La esencia del Derecho Real es que valga para terceros, no puede existir un Derecho Real que no sea oponible a terceros; si esto sucediera ya no es Derecho Real ejemplo:

A vende a B. A vende a C. Mientras B no inscriba en el Registro siempre la venta es perfecta, pero es Derecho Personal, al inscribirse el derecho en el registro tiene el derecho real y por lo tanto es oponible ante terceros, pero solo mediante la inscripción que es una finalidad del registro.- Otra finalidad será conservar la historia de toda propiedad inmobiliaria en los archivos así como llevar los inventarios de la riqueza patrimonial del país. TIPOS DE REGISTROS a- REGISTRO REAL b- REGISTRO PERSONAL c- REGISTRO DE TRANSCRIPCIÓN d- REGISTRO DE INSCRIPCIÓN a- REGISTRO REAL: Por medio del este registro el registro de los documentos se realizará en razón de cada inmueble y no de su propietario, debiendo registrarse en forma unitaria todos los negocios jurídicos que se relacionen con una determinada finca.- Cada inmueble deberá identificarse de manera inequívoca. b. REGISTRO PERSONAL: Los registros personales funcional por razones y notarias. c. REGISTRO DE TRANSCRIPCIÓN: Que es aquel en el que los asientos lo que figura es el instrumento íntegro que se pretende inscribir. d. REGISTRO DE INSCRIPCIÓN. Son resúmenes de los instrumentos o documentos que se tratan de inscribir.

DERECHO REGISTRAL PARAGUAYO ANTECEDENTES Para hablar de las Certificaciones se debe mencionar la creación del Registro General de la Propiedad, concebido para la registración de inmuebles, el 3 de abril de 1871, bajo la denominación de “OFICINA DE HIPOTECA Y REGISTRO

GENERAL DE LA PROPIEDAD”, el cual, luego de sucesivas modificaciones, incorpora a los bienes muebles registrables, hasta llegar a la creación de las secciones correspondiente para la inscripción de los Automotores. En la Dirección General de los Registros Públicos, se inscriben los bienes inmuebles, sus modificaciones, certificaciones, gravámenes y medidas cautelares, y en el mismo Código de Organización Judicial, en su artículo 359, establece que las normas relativas a los inmuebles, regirán a los demás registros, en cuanto sean aplicables. Con esta declaración, se procedió a la inscripción de los Automotores, siguiendo el modelo o técnica registral usada para los inmuebles, es decir el sistema de “enlegajamiento”. Técnica que crea disfunción registral, por no tener una continuidad de “titulares de dominio” fehaciente. (Modificado por la Ley 608/95). El régimen normativo de los Registros en la actualidad se rige por la Ley N° 879 del año 1987, y consta de 418 artículos. El título IX, trata de la Dirección General de los Registros Públicos, en 98 artículos, y comprenden los art. 261 al 359. PRINCIPIOS REGISTRALES. En cuanto normas legales, los principios registrales son verdadera Ley y no simplemente enunciados o principios de carácter general. Pero, además, precisamente por su carácter general y orientador de todo el sistema, los principios registrales pueden –y deben– servir de base para la interpretación de las reglas particulares del ordenamiento registral. “Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de su función, los Registros deberán observar en sus procedimientos los principios registrales”.(1) Ciertamente, mucho se ha escrito sobre lo que debe entenderse por principios registrales. Roca Sastre los considera “los criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario registral” García García define los principios hipotecarios como: “Las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral” De Casso Romero prescinde del término “principios” y utiliza el vocablo “presupuestos registrales” definiéndolos como “los rasgos típicos característicos de un buen sistema registral o las bases o supuestos previos para su adecuada organización”

En definitiva, constituyen las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral inmobiliario de un país determinado y que se extraen de los diversos preceptos de su legislación. ENUMERACION DE PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios fundamentales del régimen registral , son los principios de inscripción, rogación, prioridad, especialidad, tracto sucesivo, legalidad, publicidad registral en sus dos vertientes: publicidad material (exhibición de los asientos registrales ) y publicidad formal (emisión de certificados de condiciones de dominio y la emisión de simples informes). PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN En el Derecho Paraguayo, el principio de inscripción se encuentra legislado en el Capitulo I, Sección II desde el Art. 277 al 293 del Código de Organización Judicial, respetando nuestro Sistema Registral Declarativo en el que la inscripción no revalida los actos o contratos inscriptos que sean nulos con arreglo a las leyes. Sin embargo, vale la pena detenernos en el significado que podría tener el llamado “principio de inscripción” en nuestro derecho.. En sentido amplio, inscripción equivale al asiento registral. La inscripción es la constatación o expresión formal y solemne, hecha en los libros del Registro, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza puedan tener acceso al mismo. La inscripción constituye así la culminación de un procedimiento que comprende una serie de actos vinculados entre sí: la presentación del documento a los fines de su inscripción, el examen del acto por el Registrador y, en su caso, la declaración favorable del ingreso del acto o negocio jurídico al sistema registral lo que determina, de inmediato: la inscripción. En virtud de la técnica de enlegajamiento, la ordenación del Registro se hace por bienes,y continuando con el sistema alfa cronológico.. En sentido estricto, el principio de inscripción se relaciona con los efectos que ella determina en la constitución, transmisión, modificación y extinción de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN El principio de rogación significa que el procedimiento registral solamente puede iniciarse a instancia de parte mediante solicitud dirigida al Registrador para que éste ponga en marcha este procedimiento. El Registrador no puede efectuar asientos en el sistema registral si ello no le es solicitado por quien tenga derecho al asiento o resulte perjudicado por él. Así, el Registrador sólo inscribe a solicitud de parte y solamente inscribe lo que el interesado le ha solicitado. PRINCIPIO DE PRIORIDAD “La prioridad es la preferencia del derecho, para el que llega primero. Este principio importa solamente en el caso de los derechos incompatibles entre sí. Para los que caben sin estorbarse, a los que pueden coexistir escalonadamente, o expandirse en forma lateral u horizontal, la prioridad asume el carácter de RANGO o GRADO” (2) .( Manual de Derecho Registral. Lucila Ortiz de Di Martino)pag.55. Siguiendo la interpretación del Código Civil, podemos definir el principio de prioridad como el principio en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al Registro prevalecen en caso de conflicto frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a sus respectivas fechas de presentación. Reserva de prioridad: Existe la forma de hacer reserva de prioridad mediante el certificado de condiciones de dominio consagrado en el artículo 280 de la ley 879/81, modificada por la ley 1838/01. La vigencia tiene una duración de 30 días a partir de la expedición del documento. Esa reserva de prioridad obligatoria para el Notario en las escrituras que transmitan o modifiquen derechos reales, produce un bloqueo registral. La escritura necesariamente debe ser autorizada durante la vigencia del certificado y para que produzca los efectos deseados, debe llegar al Registro en el plazo de su reserva de prioridad. En el Derecho Registral la regla prior in tempore, potior in iure experimenta una modificación: La prioridad se establece no en función de la cronología de los actos jurídicos sino de la fecha de los asientos registrales. Tiene preferencia en materia registral no quien adquiere antes el derecho, sino quien inscribe antes su adquisición. Quien registra su derecho no tiene, pues que preocuparse de posteriores inscripciones debido a que éstas no le afectan.

Tanto la actividad notarial, judicial y de los litigantes, en materia de derechos reales, no está garantizada por el sistema empleado en nuestro sistema registral. El certificado previo es el primer paso del sistema registral; el segundo es su utilización dentro de los plazos legales de vigencia, y el tercero la presentación de la escritura para su registración, también dentro del plazo legal. Una aclaratoria legislativa en éste y muchos otros temas de carácter registral, sería una saludable medida en beneficio del Derecho Registral paraguayo. A fin de obtener leyes prudentes, coherentes, precisas, completas, es necesario en primer lugar manejar claramente el lenguaje propio de cada rama del Derecho. Por lo tanto, en primer lugar debemos estar de acuerdo en el uso correcto de los conceptos propios del Derecho Registral, pues actualmente existe una anarquía, injusticia, mala administración y graves falencias en la interpretación de los artículos del C.O.J., en materia registral.