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• Pedro Rodrigo de Leon

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GUIA PRÁCTICA PARA REALIZAR AVALUOS Grupo No. 2 El proceso valuatorio consta de una serie de pasos ordenados de forma secuencialmente lógica, con el fin de obtener un máximo aprovechamiento de los recursos disponibles y racional utilización del tiempo. No se pretende encausar todo avalúo por un mismo camino, por la diversidad de factores, pero si los pasos lógicos para obtener un camino más corto, ordenado y preciso para realizarse. De acuerdo a lo anteriormente expuesto se considera el proceso valuatorio integrado por las fases siguientes: 1. 2. 3. 4. 5.

FASE FASE FASE FASE FASE

PRELIMINAR DE CAMPO DE INVESTIGACIÓN DE GABINETE FINAL (INFORME DE AVALÚO)

1.

FASE PRELIMINAR Consiste en la revisión y estudio de documentos legales con que se cuentan, para determinar quien es el propietario, área registrada, colindancias, identificación registral (No. de finca, folio y libro), jurisdicción, aspectos de ubicación. 2.

FASE DE CAMPO:

(Inspección física)

Consiste la inspección que realizaremos al inmueble, determinando con exactitud su dirección correcta y su jurisdicción, se procede a determinar las características del solar en cuanto a: Dimensión de espacio de frente y fondo, la forma geométrica, alineación (si es a nivel, bajo o sobre nivel con respecto a la vía pública), ubicación (en esquina o medial de cuadra), urbanización, características del sector, topografía: (plano 0 a 5%, ondulado de 6 al 15%, inclinado > de 16%) Vías: Clase de vías: si es de terracería, asfaltada, pavimentada, adoquinada, empedrada, transitables todo el año o solo en época de verano. Estado de las vías: Bueno, regular, mala, en pésimo estado. Influencia de las vías: Primarias, secundarias y terciarias . Ancho de vías (< de 6 metros, de 6 a 9 metros, > de 9 metros) Servicios públicos: Básicos: (Energía eléctrica, agua potable y alcantarillado). Básicos incompletos (solo energía eléctrica y/o agua, luz y agua, agua y alcantarillado). Sin servicios. Tipo de Uso: No edificado, Residencial, Comercial y de servicios, Mixto, Industrial, Espacio público, Recreacional y deportivo

TIPOLOGIA DE VIVIENDA: TIPO 1

• Paredes: de adobe visto, sin repello, • Techo: Teja de barro y/o lamina de

• • • • • • •

zinc con artesonado de madera sin cielo falso Piso: Torta de cemento Puertas y ventanas: Madera rustica Instalaciones: Agua potable, drenajes y electicas visibles Estado General: sin mantenimiento 2 ambientes (dormitorio y cocina) baño letrina afuera de la casa Edad de la construcción: > de 25 años Valor Aproximado: Q. 200.00 a Q. 300.00/m2

• Paredes: Adobe repellado TIPO 2 • Techo: Teja de barro o lámina de zinc y con artesonado de madera con cielo falso de machihembre • Piso: Torta de cemento o cemento líquido • Puertas y ventanas: Madera • Instalaciones: Agua potable, drenajes y eléctricas visibles • 3 ambientes: Cocina comedor, dos dormitorios y un baño • Estado General: regular mantenimiento • Edad de la construcción: > de 25 años • Valor Aproximado: Q. 350.00 a Q. 500.00/m2 • Paredes: Adobe repellado con refuerzo de piedra blanca en esquinas y marcos de puertas y ventanas • Techo: Teja de barro o lámina de zinc, con artesonado de madera y con cielo falso de machihembre • Piso: Cemento líquido • Puertas y ventanas: Madera y/o metálicas • Instalaciones: Agua potable y eléctricas ocultas. Drenaje de la red domiciliar • 5 a 6 ambientes: sala, cocina-comedor, 3 • Paredes: Block visto dormitorios y un baño Techo:General: Láminaen debuen zinc,estado artesonado de • •Estado madera o metálico y con cielo falso • Edad de la construcción: > de 25 años • Piso: cemento líquido • Valor Aproximado: Q. 500.00 a Q. •800.00/m Puertas 2 y ventanas: Madera y/o

TIPO 3

TIPO 4

metálicas, con balcón metálico • Instalaciones: Agua potable y eléctricas ocultas. red o de • Paredes: Block repelladoDrenaje y cernidode y/ola cizado domiciliar madera tratada • Estado General: enartesonado regular estado • Techo: Lámina de zinc de madera y/o • Edad de la construcción: < de 25 años • Valor Aproximado: Q. 1500.00 a Q. 2000.00/m2

TIPO 5

metálico, con cielo falso y/o losa fundida • Piso: cerámicos y/o cemento líquido • Puertas de madera y/o metálicas, ventanas de madera, metálicas o de aluminio, con balcón metálico • Instalaciones: Agua potable y eléctricas ocultas. Drenaje de la red domiciliar • 6 ambientes: sala, cocina – comedor, 3 dormitorios y un baño • Estado General: en buen estado • Edad de la construcción: < de 25 años • Valor Aproximado: Q. 2000.00 a Q. 2500.00/m2 • Paredes: Block repellado y cernido y/o ladrillo de barro cizado • Techo: losa fundida con una o dos aguas, con revestimiento de teja de barro • Piso: granito, cerámicos y/o madera • Puertas de madera con marco y contramarco de maderas finas, ventanas de madera, aluminio y/o pvc, con balcón metálico • Instalaciones: Agua potable y eléctricas ocultas. Drenaje de la red domiciliar, línea telefónica, cable. • Estado General: en buen estado • Edad de la construcción: < de 25 años • Valor Aproximado: Q. 2500.00 a Q. 3000.00/m2

TIPO 6

• Paredes: Block estructural y/o ladrillo de barro cizado • Techo: losa de entre pisos fundidas y cubierta final con dos aguas, con revestimiento de teja de barro. • Piso: granito y cerámicos • Puertas de madera con marco y contramarco de maderas finas, ventanas de madera, aluminio y/o pvc, con balcón metálico • Instalaciones: Agua potable y eléctricas ocultas. Drenaje de la red domiciliar y otras instalaciones • Estado General: en buen estado • Edad de la construcción: < de 15 años • Valor Aproximado: Q. 4500.00 a Q. 5000.00/m2

TIPO 7

• Paredes: Block estructural y/o ladrillo de barro

TIPO 8

cizado • Techo: losa de entre pisos fundidas y cubierta final con dos aguas, con revestimiento de teja de barro y u otro material • Piso: granito y cerámicos • Puertas de madera con marco y contramarco de maderas finas, ventanas de madera, aluminio y/o pvc, con balcón metálico • Instalaciones: Agua potable y eléctricas ocultas. Drenaje de la red domiciliar y otras instalaciones • Estado General: en buen estado • Edad de la construcción: < de 15 años • Valor Aproximado: Q. 5000.00 a Q. 6000.00/m2

3.

FASE DE INVESTIGACIÓN:

Obtención de información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario a través de:  Información ofertas o transacciones recientes,  de vendedores individuales o empresas inmobiliarias,  anuncios en la web,  clasificados en distintos medios de comunicación,  Municipalidades  Entidades bancarias  comunicación telefónica,  las rentas o alquileres en el sector,  entrevistas a personas relacionadas con el tema 4.

FASE DE GABINETE:

Con la información recabada se procede a realizar un análisis y calculo para la asignación de valores. Según la investigación económica puede ser por comparación de ventas, comparación de rentas, costo de reposición. Tomando en cuenta factores que pueden influir positiva o negativamente tales como: Características de Ubicación y Acceso, Características Topográficas, Características Edafológicas, Oferta y Demanda en el Sector de Ubicación, Sector de Ubicación y Condiciones Específicas de la Zona, Condiciones limitantes (normativas, área de inundaciones, área de deslizamientos, insalubridad, contaminación ambiental) 5.

FASE FINAL: (Informe Del Avalúo) Un informe es una relación de ciertos hechos, analizados con vista a orientar al interesado hacia una acción determinada. Es una declaración escrita acerca de la opinión del valuador sobre el valor de un bien, adecuadamente descrito para una fecha específica. El informe de avalúo constituye un informe técnico, que debe reunir las siguientes condiciones: Contener los datos necesarios sin exagerar. Ser lo más objetivo posible. Explicar claro y lo más conciso posible el por que de la asignación de los valores. Utilizar un lenguaje sencillo.