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“Decenio de las Personas con Discapacidad en el Perú” "Año de la Consolidación del Mar de Grau”

FUENTES DEL DERECHO EMPRESARIAL

CURSO

:DERECHO ECONÓMICO

EMPRESARIAL

PROFESOR

: Dr. Berrospi Figueroa, Carlos Antonio

ALUMNA

: García Guevara, Dora Esther

CICLO

: XII (2016-II)

TINGO MARÍA - PERU 2016

Y

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DEDICATORIA A mis padres por su apoyo incondicional y permanente para el logro de mi desarrollo personal y profesional.

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INTRODUCCIÓN

El siguiente trabajo monográfico tiene como objetivo comprender la importancia de las FUENTES DEL DERECHO EMPRESARIAL, la misma que ha sido desarrollada de forma concisa y sencilla. Posteriormente, en el desarrollo hemos tomado en cuenta los siguientes puntos que son: definiciones, características, antecedentes

en el ordenamiento legal,

obligaciones, objetivos de las partes,objetivo, marco tributario y finalizando con un modelo de contrato para tener más claridad sobre el tema Siendo el contrato un acto jurídico donde se acuerdan decisiones, este contrato permite transmitir el dominio de una cosa, se cede a otro el goce o utilidad de la misma. Finalmente, esperamos que el desarrollo del tema logre el objetivo de ampliar el conocimiento que tenemos y tendremos en cuenta alguna sugerencia positiva.

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CONTRATO CONCEPTO: El contrato es la unidad básica de intercambio. Es el sinónimo legal del concepto económico de transacción. En este sentido tanto la contratación paritaria (realizada en un contexto de perfecta negociación entre las partes) como la masiva (realizada usualmente en el contexto de transacciones de consumo) persiguen el mismo fin: intercambiar bienes y servicios. En consecuencia, desde un punto de vista económico, persiguen lo mismo. Según Bielsa: “La convención que crea derechos y obligaciones para el estado como persona de derecho público con otra persona pública o privada, es un fin público y es un contrato de Derecho Público”.

PARTES INTEGRANTES DEL CONTRATO: El contrato está conformado por:  El documento que lo contiene.  Las bases integradas.  La oferta ganadora.  Los documentos que establezcan obligaciones para las partes y que hayan sido expresadamente señalados en el contrato. En los casos de Adjudicación

de Menor Cuantía, bastara que el contrato se

formalice mediante una orden de compra o de servicios, salvo los casos de obras y consultoría de obras, en los que debe suscribirse el respectivo documento.

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TEORÍAS DE CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA La contratación administrativa aparece en el siglo pasado dentro del derecho francés, como la contratación administrativa, o sea, la teoría de los contratos administrativos. Hoy en día esta teoría es universalmente aceptada; para explicarla han surgido varios criterios que han sido agrupados por el tratadista miguel A. Bercaits en el siguiente: a) El criterio subjetivo: consiste comprobar si en el contrato es parte de la administración del estado sino una persona jurídica, de acuerdo con este criterio, basta dicha condición para que se produzca la contratación administrativa. b) El criterio de jurisdicción: consiste en

establecer que hay contratación

administrativa por disponerlo en un precepto legal , por haberse , por haberse pactado o por decidirse jurisdiccionalmente, por sus modalidades propias que corresponden a la jurisdicción administrativa c) El criterio formal: se ha sustentado ciñéndose al procedimiento empleado por la administración pública para su concertación como explica el profesor Fernández Velasco. d) La teoría del servicio público: sustentada por Leon Duguit, sostiene que lo que importa es el fin y que, por consiguiente, si el contrato tiene como fin y contribuye a un servicio público, pues allí hay contratación administrativa. e) La teoría de los contratos administrativos por su naturaleza: Leon Blum sienta la doctrina de los contratos

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administrativos, precisando que es

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necesario que ese contrato por sí mismo y por su naturaleza propia sea de esos que solo puede concluir una persona pública. f) La teoría de fin de utilidad pública: coincide en algo con la teoría de servicio público, pero la descarta. Por ejemplo, Carlos Ferrari, manifiesta que lo determinante en un contrato administrativo es una prestación de utilidad pública, sin perjuicio de otros elementos que lo integran , como la intervención de un sujeto de derecho público y la posibilidad de que la administración pueda variar unilateralmente el convenio g) Cláusula de la Teoría exorbitante: Establece que la contratación administrativa hay clausulas especiales que exorbitan el derecho privado.

Elementos esenciales del contrato administrativo: a) Sujetos: dentro de los cuales debe detenerse en cuenta la competencia por razón de la materia, de grado y territorio, así como la capacidad personal obviamente. b) Objeto: La consecuencia o efecto que se produce y que se persigue al celebrarlo. c) causa: son los motivos determinantes del acto en los que está inserto el interés público y se dirige concretamente a lo que se quiere con el contrato. d) Finalidad: apunta hacia el fin último que se persigue con el contrato, particularizado la generalidad del interés público y se dirige concretamente a lo que quiere con el contrato.

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e) Forma: que es también requisito jurídico, si se falta a la forma solemne o se ha festinado un es también requisito jurídico trámite o procedimiento, el contrato resulta sin validez, es decir afectado de nulidad. f) Moral: también al igual que en el acto administración. Este elemento resulta indispensable, por que persigue la eliminación o en todo caso impide la corrupción y la comisión de diversos actos ilícito en agravio de la administración pública.

Funciones del derecho de contratos: Los contratos son obligatorios, se complementan entre ellas y son necesarias para el intercambio. Se destacan cuando las transacciones son consideradas momentáneamente estáticas y donde las prestaciones se ejecutan de manera instantánea, no se vislumbran contingencias que pongan de evidencia la función de derechos de contratos, allí las funciones aparecen más nítidamente. (1) Determinar las promesas son legalmente vinculantes. No todo compromiso o una expresión de voluntad generan

una

obligación legalmente demandante. (2) Reducir las ventajas estratégicas derivadas del intercambio no simultáneo. (3) Correcta consignación de los riesgos que afecten la ejecución de contratos.

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(4) Reducción delos costos de transacción mediante las reglas supletorias.

La suscripción del contrato Las reglas se encuentran en el artículo 118° del reglamento las cuales son: -

Antes de la suscripción, el postor al que se hubiera otorgado la buena pro deberá presentar la constancia vigente de no estar inhabilitado para contratar con el estado.

-

cuando el contratista sea otra entidad estos requisitos no serán exigibles cualquiera sea el proceso de selección.

-

Serán suscritos por el funcionario que cuente con las facultades suficientes para ello.

-

Luego de la suscripción y, en el mismo acto, la entidad entregara un ejemplar del contrato al contratista. o Postor ganador. suscripción del contrato

-

Luego de consentido el otorgamiento de la buena pro, el postor ganador o su representante debidamente autorizado.

-

A efectos de proceder la suscripción, la entidad deberá citar al postor ganador. o Postor ganador. Negativa a suscribir el contrato

-

Cuando el postor ganador no se presenta en el día previsto “la entidad lo cita para una nueva fecha la cual no podrá exceder de los cinco días siguientes”

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Cuando el postor ganador mantiene su negativa a suscribir el contrato en la segunda oportunidad

-

Cuando el postor ganador que se ha negado a suscribir el contrato pierde la buena pro “la entidad llamara al postor que ocupó el segundo lugar en el orden de prelación para que suscriba el contrato el cual deberá cumplir con los requisitos determinados

-

Si el postor llamado como segunda opción no suscribe el contrato o Cuando la entidad no cumple con suscribir el contrato La norma también se ha puesto en el caso que sea la entidad quien no desee firmar el contrato situación en la cual:

-

El postor “la requerirá para que lo haga en un nuevo plazo que no deberá exceder de los diez días

-

En este caso “la entidad deberá reconocer a favor del postor una cantidad equivalente a uno por mil del modo total de su propuesta económica por cada día de atraso.

-

Plazo después del cual #el postor tendrá la opción de solicitar se deje sin efecto el otorgamiento de la buena pro debiendo la entidad reconocer los costos de preparación de la propuesta.

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Capítulo I COMPRAVENTA PRIMERA PARTE: Compraventa General. Antecedentes históricos y reformas legislativas

La Compra-venta no es obra del derecho Romano, es una operación muy antigua, conocida ente los Egipcios hace más de 1,500 años A.C. conforme a la Biblia y según la historia general, era ya ordinaria en Babilonia, hace 900 años A.C., todas como hemos precisado, estas sociedades fueron anteriores a Roma que aparece en 753 años A.C., como un pueblo rústico que bajo el dominio de los Etruscos, adquieren conocimientos y cultura. Durante su evolución es que aparece la ley de las XII tablas, donde este contrato resalta en la tabla VI, pues es la que sujetaba al que se obligaba, al pago de una cosa comprada y caso de negativa, debía pagar el doble. Pero a través del tiempo, ese derecho antiguo fue transformado por las instituciones del Emperador Justiniano, donde se profundizó el carácter consensual de la venta. Ortolan en su explicación histórica de las instituciones del emperador Justiniano, se expresó: "Las obligaciones se forman por el solo consentimiento, en los contratos de venta, alquiler, sociedad y mandato. Se dice que en ese caso que la obligación se contrae por el consentimiento exclusivo, porque no es necesario, para que el acuerdo nazca, ni el escrito, ni la presencia de las partes, ni la disminución del precio de alguna cosa.

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Sin embargo la doctrina llega aún más lejos, en el contexto práctico al expresar: "La gran innovación sería subordinar la formación del contrato de Compra-Venta, al establecimiento de un acto escrito". La posición no solo formula el planteamiento de las pruebas, sino los requerimientos que la propia ley exige en ciertas materias, tales como la inmobiliaria, ventas condicionales de muebles e inmuebles.

Concepto El escritor argentino Ricardo Luis Lorenzetti lo define de la siguiente manera: El Código Civil establece que "habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". (Lorenzetti2005:185)

Aspectos:

1. Obligación de transferir:el contrato no produce la transferencia del dominio, sino la mera obligación de hacerlo. Puede ser difícil encontrar esa obligación en casos concretos, como ocurre con las compraventas manuales, pero no hay dudas de que, desde el punto de vista teórico, esa obligación existe y no se produce una transmisión directa.

2. Pago de un precio:la definición habla de dinero, y este término debe ser interpretado de conformidad con la noción de "función dinerada", lo que incluye a la moneda extranjera, y los instrumentos que cumplen esa finalidad como el cheque, la factura de crédito y otros.

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FINALIDAD ECONÓMICA La compraventa es el modelo legal del contrato de cambio que permite la transmisión de la propiedad de una cosa por un precio1. Seguidamente veremos los cambios que se producen en la realidad económica y que afectan el tipo legal: en la época de la codificación se tomó como base la compraventa de contado en la que el comprador busca ser propietario de lo que pagó. Hoy predomina la venta a crédito en la que el vendedor busca una garantía del pago del precio, razón por la cual se devalúa el rol de la transmisión de la propiedad y se realza la importancia de la garantía. La transmisión de la propiedad muestra aspectos especiales, según algunos bienes: los caballos de carrera, los automotores, las computadoras, los inmuebles, los loteos urbanos. Ello agrega elementos distintos a la compraventa tradicional, al mismo tiempo que exhibe una separación entre la regulación de la propiedad y la compraventa. Con referencia a las cosas, los mercados competitivos han hecho que rara vez se vendan solas. Se venden cosas con otras cosas accesorias, como un diario que trae consigo un capítulo de una obra intelectual, sea un atlas, o una enciclopedia, que requiere una continuidad y una composición técnica prometida al usuario. Se venden cosas con servicios: en mercados como el de automotores o de computadoras, donde existen precios muy similares, las diferencias las hacen los servicios: servicios posventa como las reparaciones, repuestos, o bien otros menos tradicionales como la provisión de un teléfono celular en el automóvil. Se venden "paquetes" o productos complejos que están integrados por prestaciones

1

Cfr. Lorenzetti2005:190

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de dar y de hacer: un producto de computación que tiene hardware, software y servicios complementarios, como la capacitación del adquirente. En algunos casos, el producto evoluciona hacia el servicio produciéndose una devaluación de la cosa: por ejemplo, hace unos años, se vendía el teléfono y adicionalmente uno esperaba recibir un servicio consistente en la comunicación. Actualmente, el valor de la cosa (aparato telefónico) ha disminuido sensiblemente y es un accesorio del servicio que se suministra. En el mercado automotor la tendencia es algo similar, ya que los sistemas crediticios tienden a que el usuario del auto se convierta en cliente de la empresa comercializadora, pagando una cuota permanente. De tal manera, una vez pagado un vehículo, se lo cambia por otro, siempre que la cuota se mantenga dentro de la capacidad de pago del cliente; la venta de la cosa-automóvil se transforma en "servicio de movilidad". La función de cambio parecía algo bastante sencillo para el Código: cosas y derechos que dan lugar a la compraventa y la cesión. Sin embargo, asistimos a la "venta" de jugadores de fútbol'', de bonos, commodities, hipotecas, tecnología; casi todo es comercializable. La orientación al cliente promueve la diversificación de productos y hace que cosas muy sencillas como una zapatilla, presente no menos. La compraventa se pensó como "un" contrato celebrado entre comprador y vendedor, pero no se reguló la multiplicidad de ventas que se transforman en suministro. Una distribuidora mayorista de medicamentos que atiende a las farmacias puede realizar miles de ventas diarias; un proveedor de partes de una empresa que hace un producto final no agota su obligación con la entrega de una cosa, sino con una provisión continua; el catering en los aeropuertos es llamado DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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"servicio". De tal modo, la obligación de dar se disuelve en el mantenimiento del vínculo de asistencia; en una continuidad en el tiempo de la obligación de dar, semejante al servicio e impensada en el contrato típico de la compraventa. También hay variaciones en función de los sujetos: la compraventa comercial aporta particularidades en función del vendedor; la compraventa de consumo se modela protegiendo al comprador. La compraventa puede darse dentro de un sistema de contratos, como ocurre con la venta por sistema de ahorro previo, o el sistema de franquicias o de concesión, lo que hace que la compraventa individual sea modificada en algunos aspectos, por la atmósfera distinta que le da un sistema de financiamiento (ahorro previo) o de distribución (concesión o franquicia). El desarrollo máximo de la "compraventa de derechos se da en los mercados financieros, donde es posible comercializar acciones representativas de propiedad societaria, títulos públicos representativos de deuda estatal, títulos privados representativos de deuda, como las obligaciones negociables; derivados financieros de materias primas (commodities), títulos de deuda masiva como la secularización, y muchas otras formas imaginativas que constituyen uno de los mercados más importantes del mundo actual. Este fenómeno muestra con claridad la explosión del tipo legal único, el que estalla en una multiplicidad de reformulaciones específicas.

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CLASIFICACIÓN DE LAS COMPRAVENTAS "La compraventa" deja lugar a "las compraventas" y a muchas formas mixtas de entrecruzamiento de finalidades económicas, lo que constituye, a nuestro juicio, un problema que debemos enfrentar en la tarea expositiva de este contrato. En virtud de lo expuesto hay que distinguir el tipo legal de sus apartamientos, y dentro de esos últimos, aquellas modificaciones que siendo sustanciales modifican el tipo. Por esta razón examinaremos: 1. La teoría general del tipo: Todas las compraventas, aunque se aparten de la formulación típica, tienen una serie de reglas generales que representan la operación de cambio. Si ellas no están, es porque ya no pertenecen al tipo. Expondremos en primer lugar la teoría general en base a un proceso de delimitación respecto de contratos típicos que guardan algún grado de similitud y a una calificación de configuraciones fácticas complejas. 2. Finalidades mixtas: En estos supuestos, si bien el tipo permanece incólume se asocia a otros contratos persiguiendo una finalidad que no se logra con la sola compraventa. Allí vemos la compraventa con servicios, la compraventa en clubes de campo y cementerios que engloban múltiples elementos, y las compraventas de importancia económica, que involucran contratos conexos'". 3. Las finalidades específicas: Aquí el tipo se ajusta para la prosecución de una finalidad tan específica que lo distorsiona en algunos aspectos, sin que deje de perder su fisonomía. La compraventa con finalidad

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financiera, que se da por

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ejemplo en los mercados de bolsa y financieros en general, presenta elementos tan particulares que la trataremos dentro de los contratos de crédito. 4. Finalidades indirectas: En estos casos el tipo no deja de ser tal, pero no es usado como un fin sino como un instrumento para lograr un objetivo distinto que el de cambio. Ejemplo de ello es la compraventa que persigue una finalidad de garantía, para la que es suficiente un pacto como el de retroventa, que son desnaturalizar el tipo modifica sus efectos naturales. 5. Modificaciones del régimen dominial: El tipo legal con finalidad de cambio no es afectado, pero el negocio presenta particularidades en razón del bien involucrado y su régimen dominial. Tales son los casos de propiedad horizontal, automotores, caballos de carrera. 6. Microsistemas: El tipo es modificado en elementos internos pero también extremos, separándose de la figura originaria del Código Civil, y presentando una autonomía en varios aspectos que dan la impresión de ser un sistema autorregulado, aunque con conexiones respecto del Sistema materno. En estos supuestos englobamos la compraventa comercial, La de consumo y la internacional. 7. Apartamientos parciales de la finalidad: Permanece aquí la finalidad de cambio, pero hay un apartamiento claro de la compraventa que es suficiente para constituirse en un tipo legal distinto. Ello ocurre con el suministro.

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CARACTERES DEL CONTRATO En cuanto a los caracteres podemos indicar que es: 1. Típico y nominado: Es un contrato regulado legalmente y nombrado en la ley. 2. Consensual: Produce sus efectos propios desde que las partes hubieren manifestado recíprocamente su consentimiento, sin perjuicio de lo que se dispone sobre la forma, que estudiamos más adelante 3. Bilateral: Produce obligaciones recíprocas; a cargo del vendedor la de transferir la propiedad de una cosa, y a cargo del comprador la de pagar el precio. 4. Oneroso: La ventaja dada a la otra parte está en relación al sacrificio, lo que resulta claro de la relación precio/bien adquirido. 5. Conmutativo: Puesto que las ventajas se conocen desde el momento de la celebración. Excepcionalmente es aleatorio, cuando media una convención al respecto, como ocurre con la venta a riesgo o de cosa futura esperada.

CALIFICACIÓN POR LAS PARTES Las partes pueden dar un nombre al contrato que celebran, el que luego puede no contar con los elementos jurídicos necesarios para ser definido como tal. Frente a este problema se han presentado dos opiniones distintas: la primera sostiene que el contrato no depende del nombre dado por las partes, sino de los elementos establecidos por la ley; la segunda afirma que debe darse superioridad a lo que los contratantes dicen y sólo excepcionalmente se puede prescindir de ello. En realidad, siempre habrá que estar a lo que dicen las partes como regla general, DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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pero si éstas diseñan un contrato al que hay que aplicarle normas jurídicas imperativas, no cabe duda de que éstas se imponen por sobre lo dicho. En la obtención de los propósitos perseguidos, las partes pueden utilizar el contrato de compraventa en combinación con otros tipos o bien establecer modalidades cuyo encuadramiento en un supuesto de hecho no es sencillo. Por esta razón, la delimitación del ámbito de aplicación del contrato no es un mero entretenimiento teórico, sino un análisis del supuesto de hecho y su calificación acorde con las finalidades que dispone el legislador. Laoperación de cambio puede ordenarse de la siguiente manera: 1. Cambio de una cosa por un precio: compraventa; 2. cambio de un derecho por un precio: cesión que es juzgada por las reglas de la compraventa; 3. cambio de una obra por un precio: locación de obra; 4. cambio de una cosa por otra cosa: permuta, y 5. liberalidad y operación de cambio: donación con cargo.

LA FORMA Como regla general es un contrato de forma libre porque la ley no impone una solemnidad para su existencia. Sin embargo, existen exigencias para algunos tipos de compraventas que tienen su origen en leyes especiales y, en otros casos, las solemnidades se basan no en el título (contrato) sino en el modo o en el acto

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necesario para la transmisión del dominio, todo lo cual obliga a tratar distintos supuestos. Para celebrar el contrato de compraventa de inmuebles se requiere de escritura pública. Es una forma solemne relativa, ya que si no se la cumple se produce la transformación del negocio

pudiéndose solicitar la escrituración y, si mediare

negativa, puede ser suscripta por el juez. Cuando la adquisición del inmueble es mediante subasta judicial no es necesaria la escritura, siendo suficiente el acta de remate aprobada, pago del precio, entrega de la posesión y la inscripción registral para los efectos publicitarios. En materia de bienes muebles no registrables, la venta sigue siendo un contrato consensual y no forma

Cuando se trata de

automotores, la costumbre muestra que las ventas de ellos se hacen mediante "boletos", o la firma de simples formularios para la inscripción registral, pero la ley es clara al señalar que la inscripción registral es constitutiva, lo cual crea una discordancia pemiciosa. Opina López de Zavalía

que el requisito de que sea

celebrado por instrumento privado o público se refiere a la transmisión dominial, y no se aplica al título sino al modo. Según esta tesis, la compraventa de automotores puede celebrarse bajo cualquier forma, obligándose a las partes a entregar la cosa y formalizar la inscripción, en cambio, para producir la anotación registral constitutiva del derecho real de dominio, se exige una forma especial; la compraventa es el título, la inscripción registral es el modo. Otros autores, en cambio, opinan que la celebración de un contrato de compraventa privado es una mera promesa o contrato preliminar. La compraventa de aeronaves se encuentra regulada en el Código Aeronáutico, que establece la obligatoriedad de la DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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registración del contrato para su posibilidad a terceros, cuyo incumplimiento hace que no produzca efectos contra terceros. En lo que atañe a las relaciones intérpretes, la compraventa de aeronaves se encuentra sujeta al régimen general de la compraventa de muebles, siendo consensual y no forma; así mismo, se aplican al contrato todas las disposiciones del Derecho Aeronáutico. La aplicación del Código Civil ha generado alguna duda sobre la vigencia del régimen resolutorio, el que debe admitirse sin perjuicio del juzgamiento sobre su ejercicio abusivo.

LA PRUEBA La prueba debe remitirse a las reglas de la prueba de los contratos en general y el régimen procesal aplicable por lo que nos concentraremos en el estudio de algunas cuestiones vinculadas a nuestro contrato. La regla general para la prueba del contrato de compraventa es que puede ser acreditado por cualquier medio. Es de aplicación surge que debe probarse por escrito y no por testigos, salvo que medie principio de prueba por escrito. Es decir, que para demostrar la celebración de un vínculo de este tipo puede aportarse el contrato escrito o algún instrumento existente entre las partes que, aunque sea incompleto, pueda ser completado por otras fuentes de pruebas: testigos, confesión expresa o ficta informes, pericias, presunciones. Seaplica cuando se trata de la prueba del contrato como acto jurídico bilateral, pero no a los hechos jurídicos. Estos hechos liberados de la prueba tasada legalmente pueden referirse a circunstancias relativas a la celebración, o al DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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cumplimiento. Por ejemplo, la recepción de mercaderías es un hecho que puede ser probado por cualquier medio siempre que arroje certeza razonable En materia comercial, el Código de Comercio enuncia los medios de prueba. Interesa aquí poner el acento en algunos documentos de mayor utilización en la compraventa comercial. Los libros registran y prueban las operaciones mercantiles. Los comerciantes están obligados a llevar y conservar libros de comercio que deben exhibir frente a un requerimiento de quienes resulten legitimados para pedirlo conforme al artículo 58 del Código de Comercio. Fuera de ese supuesto pueden ser solicitados en cuanto tengan relación con el punto o cuestión que se trata. Los libros tienen eficacia probatoria entre comerciantes: a) Probando a favor del que los presenta, siempre que estén llevados en legal forma y su contenido tenga documentación respaldaría; b) probando contra el que los presente aun cuando no sean llevados legalmente; c) en caso de contradicción entre libros de ambas partes llevados legalmente, el juez puede prescindir de esa prueba, y d) en cuanto a los actos no comerciales, sólo sirven como principio de prueba por escrito. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL VENDEDOR Obligaciones:

1. Obligación nuclear de entregar la cosa; DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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2. deberes colaterales de conservación: conservar la cosa; 3. deberes colaterales de colaboración: recibir el precio y extender el recibo; pagar los gastos de la entrega; otorgar la documentación necesaria para el acto de disposición; 5. garantías: garantizar por evicción; garantizar por vicios redhibitorios. Garantía implícita de comercialidad, de seguridad. Garantía de buen funcionamiento en la compraventa de consumo. Garantía de títulos perfectos en la venta de inmuebles 6. obligaciones especiales que surgen de los pactos; 7. obligaciones precontractuales de información, custodia, conservación y negociación leal, y 8. obligaciones pos contractuales de no competencia desleal. Los servicios "posventas" son obligaciones que pueden ser contractuales o pos contractuales, si no están previstas y el vínculo se agota con la entrega. Derechos:

1. Exigir la recepción de la cosa y, en caso de demora del comprador en recibirla, reclamarle los gastos en que haya incurrido y consignar judicialmente la cosa vendida, así como resolver la venta si se trata de cosa inmueble; 2. exigir el pago del precio. Si no le es pagado puede reivindicar la cosa vendida; es acreedor privilegiado por el precio impago, y en su caso tiene derecho a resolver el contrato;

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3. rehusar la entrega de la cosa vendida al contado en tanto no le sea pagado el precio o el comprador no le ofrezca pagarlo contra la entrega o en el plazo de que disponga, y también cuando el comprador a plazo se halle en estado de insolvencia; 4. en materia comercial, si los efectos son entregados "en fardos o bajo cubiertas que impidan su examen y reconocimiento tienen derecho a exigir que el comprador compruebe su calidad y cantidad en el momento de la entrega. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL COMPRADOR Obligaciones:

1. Obligación nuclear de dar una suma de dinero. 2. deberes colaterales de colaboración: recibir la cosa y extender el recibo; pagar el instrumento de la venta y los costos del recibo de la cosa. Derechos:

1. Exigir la entrega de la cosa, estando facultado en caso negativo para resolver el contrato, aun en las hipótesis en que el vendedor se halle imposibilitado para realizar la entrega. 2. rehusarse a recibir la cosa si el vendedor no le entrega exactamente lo convenido.

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3. rehusarse a pagar el precio en el caso previsto, así como cuando tiene motivos fundados de ser molestado en el pleno ejercicio de su propiedad sobre la cosa sin perjuicio de los derechos que resultan de la garantía por evicción. 4. en materia de compraventa comercial, examinar los efectos entregados bajo fardo o cubierta.

SEGUNDA PARTE: Promesas y autorizaciones

En las costumbres actuales se ha liecho borroso el momento en el cual comienza un contrato, ya que las partes inician unas aproximaciones que gradualmente se van consolidando y en un momento dado se puede decir que el contrato existe. Traducir este fenómeno en términos jurídicos ha generado no pocos problemas teóncos, cuyo tratamiento es propio de la parte general, y que aquí estudiaremos en relación a nuestra materia. La forma mínima de relación es el contacto social típico, que puede generar algunas obligaciones de responsabilidad extracontractual. Otra etapa la constituye el período que va desde las tratativas hasta el consentimiento, que es el período precontractual, en el que no hay contrato y surgen obligaciones basadas en la responsabilidad in contrahendo.

Nuestro propósito es examinar algunas

situaciones que se dan dentro de este lapso, pero que tienen mayor solidez que las simples tratativas, ya que las partes quieren tener alguna seguridad mayor acerca de la posibilidad de vender o comprar.

 Oferta irrevocable DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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Una de las modalidades utilizadas en el período precontractual es la oferta irrevocable, principalmente en casos en los que la parte aceptante es una sociedad que tiene que recurrir a un proceso interno de consulta que demanda un cierto tiempo. La oferta de venta, que puede ser irrevocable cuando así se lo establece o cuando está sometida a plazo, es un acto unilateral, porque su fuente es la declaración de un solo sujeto, de carácter recepticio. La otra parte puede aceptarla y se transforma en un contrato. Ya sea una oferta o una aceptación, esta técnica no ofrece mayores dificultades.  Promesa unilateral de venta La promesa unilateral de venta es un contrato mediante el cual un sujeto se obliga a vender una cosa en condiciones determinadas, mientras que la otra, formando parte del contrato, no se obliga a comprar, sino a estudiar si la acepta o la rechaza. A diferencia del caso anterior, es un contrato unilateral que es válido siempre que cumpla los requisitos exigibles a todo contrato. El problema que se produce aquí es el siguiente: para un sector de la doctrina la promesa aceptada es un contrato preliminar, y si la promesa es aceptada y no cumplida, sólo se puede solicitar el resarcimiento de los daños. En cambio, para la otra tesis, es una compraventa, y el incumplimiento permite solicitar la ejecución de las obligaciones del contrato definitivo. Una tesis sostiene que se trata de un contrato preliminar que obliga a celebrar otro contrato. Se argumenta que es diferente la promesa de la compraventa, porque uno es un contrato unilateral y el otro es bilateral; si la promesa unilateral de venta es aceptada, no queda concluida una compraventa, sino que es necesaria una nueva declaración de venta y aceptación. DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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La promesa suele tener un plazo para que el promisorio se expida sobre la aceptación o no de la oferta, transcurrido el cual se extingue el contrato. Si no hubiera plazo pactado pueden plantearse diversas alternativas: solicitar la fijación judicial; si transcurren diez años se produce la extinción por prescripción; si transcurre un tiempo prolongado puede plantearse el agotamiento del mismo. La promesa es cesible salvo pacto en contrario.  Autorización de venta Quien tiene interés en vender puede dar una autorización a una persona, que puede ser un profesional (martillero o corredor inmobiliario), para proceder a la venta. Constituye un mandato y se le aplican las normas de este contrato. El martillero o vendedor puede ofrecer el inmueble en venta a nombre y por cuenta del propietario y mandatario. Puede celebrar contratos de reserva de compra y recibir direcciones, que debe dar al propietario salvo autorización en contrario. Si la operación no se celebra, debe restituir lo percibido del tercero. Si el comprador se arrepiente, perdiendo la seña entregada, no tiene derecho a

reclamar al

martillero el reintegro de la comisión pagada. También puede ser autorizado a firmar el boleto, sin que ello requiera forma especial alguna. TERCERA PARTE: Casos especiales: Venta de inmuebles El inmueble como objeto del contrato de compraventa puede presentar diversas particularidades que conviene distinguir. Es posible que el vendedor sea singular o plural. En el caso del condominio, cada propietario tiene una proporción sobre una parte indivisa, desde el origen de la indivisión, que puede cesar en cualquier DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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momento por voluntad de los condóminos, salvo indivisión pactada. La división del condominio es jurídica y declarativa, pero no importa una traslación de derechos de propiedad, ni produce efectos sobre la materialidad del inmueble. El inmueble puede ser dividido en lotes. Para hacerlo se requiere un proceso de determinación técnica y material del lote (planos de subdivisión, instalación de mojones, calles, etc.), y jurídica, siempre que no se afecte la funcionalidad económica. El inmueble puede ser dividido en departamentos de propiedad horizontal. Para concretarla hay que construir el edificio y dividirlo, lo que demanda un proceso que afecta material y jurídicamente al inmueble, produciéndose una división horizontal, que trataremos con la Ley de Pre horizontalidad y la de Propiedad Horizontal. La venta de un inmueble sin divisiones materiales ni jurídicas presenta alguna particularidad cuando el precio se establece en relación a sus partes. La venta de un inmueble puede ser realizada por un precio determinado en relación a la totalidad del inmueble. Venta de automotores La venta de automotores está sometida a las reglas generales en relación al contrato y a normas especiales para la transmisión dominial. Son considerados automotores: automóviles, camiones, inclusive los llamados tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, micrómnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no estuvieran carrozados, las maquinarias agrícolas, incluidos tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales y todos aquellos que se auto propulsen. El título para la transmisión es el contrato, estando sometida a un régimen de inscripción dominial constitutivo: sólo produce efectos entre las partes DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad Automotor. La autoridad de aplicación es la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor y de Créditos Prendarios. Aunque el automotor es una cosa fungible debe reunir sus atributos esenciales y los accesorios que han sido parte del contrato, debiendo ser entregado en la fecha estipulada, la que no puede quedar librada a la voluntad del vendedor. La obligación de entrega conlleva el deber colateral de suministrar la documentación necesaria para la transferencia y su incumplimiento da derecho a la acción de cumplimiento o al resarcimiento de daños por la frustración de la transmisión dominial y del uso y goce de la cosa en forma plena. La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera de buena fe. El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado podrá repeler la acción reivindicatoria transcurridos dos (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en forma continua. Se presume que los que adquieren derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripción y de las demás anotaciones que respecto de aquél obran en el Registro de la Propiedad del Automotor, aun cuando no hayan exigido del titular o del disponente del bien la exhibición del certificado de dominio.

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La venta de fondos de comercio El fondo de comercio es una universalidad constituida por los bienesmateriales e inmateriales, los derechos y las obligaciones que constituyenel elemento objetivo de la empresa. Entre las partes, la cesiónse rige por el contrato de venta que ellas celebren y por las disposicionesimperativas aplicables en materia laboral; sobre marcas,patentes; impositivas, de responsabilidad por daños, etcétera. El personal contratado es parte del fondo de comercio. Para el dependiente, la modificación subjetiva del contrato de trabajo no produce la novación extintiva, de modo que el nuevo propietario es empleador solidariamente responsable con el anterior por las deudas laborales existentes al momento de la transferencia. El objeto de la transferencia es una universalidad que debe contener los elementos suficientes como para continuar funcionando como tal. No es necesario que se transfieran todos los elementos, pero si se vende un solo elemento no es regulado por esta ley. Generalmente, titular del fondo es una sociedad, y puede producirse una cesión de las acciones o de las cuotas, prescindiéndose del régimen de la cesión del fondo; no obstante, se ha dicho que si se cede la totalidad de las acciones o cuotas sociales debe aplicarse. La transferencia de un bien complejo es también concebida como un proceso de distintos pasos. Debe realizarse un inventario de mercaderías, materias primas, y productos en elaboración, al momento de la cesión; ello es relevante porque deben identificarse los bienes y la forma individual de su transferencia dominial y también un detalle del pasivo. El contrato de transferencia debe reunir los elementos comunes y esenciales: descripción del bien, del precio, identificación de las partes, modalidades, pactos, DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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deberes secundarios de conducta. En particular el bien debe ser descripto con mucha precisión, porque está compuesto de elementos tangibles e intangibles, ya referidos. También debe precisarse el momento de entrega de la posesión y de los pasos para configurar técnicamente este acto. También resulta relevante el establecimiento de obligaciones de hacer para el transmitente, principalmente destinadas al cumplimiento de la finalidad: firmar la documentación para la transmisión de la marca, patentes, inscripciones impositivas, etcétera. La ley se refiere a que: "Toda transmisión por venta o cualquier otro título oneroso o gratuito de un establecimiento comercial o industrial, bien se trate de enajenación directa y privada, o en público remate, sólo podrá efectuarse válidamente con relación a terceros previo anuncio durante cinco días en el Boletín Oficial de la Capital Federal o provincia respectiva y en uno o más diarios o periódicos del lugar en que funcione el establecimiento, debiendo, indicarse la clase y ubicación del negocio, nombre y domicilio del vendedor y del comprador, y en caso que interviniesen, el del rematador y el del escribano con cuya actuación se realiza el acto. La falta de oposición por parte del acreedor tiene como consecuencia la pérdida de la oportunidad para hacer valer su crédito sobre el fondo. No obstante ello, no pierde el derecho, pudiendo ejecutarlo igualmente frente al deudor cedente, y existen normas protectorías de los créditos contra el fondo.

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[DERECHO EMPRESARIAL Y ECONÓMICO] CAPITULO II Arrendamiento

1. Concepto. El arrendamiento-venta o alquiler-venta, es un contrato usual en nuestros días. Se trata de un acto que comparte rasgos característicos tanto de la compraventa como del arrendamiento. arrendador-vendedor se obliga a entregar un bien a otra, denominada arrendatario-comprador. Este último contratante podrá usar y disfrutar del mismo y deberá pagar

mensualmente (o en períodos distintos, si ello se

conviniera así) a su contraparte una determinada cantidad de dinero, la misma que constituirá, a la vez, renta y pago parcial del precio de una compraventa. La transferencia de propiedad del bien se

producirá en el momento que el

arrendatario-comprador pague la última cuota (que comparte, al mismo tiempo la naturaleza jurídica de renta y de precio) convenida. En buena cuenta, el arrendamiento-venta comparte en su naturaleza elementos propios tanto del contrato de arrendamiento, como del contrato de compraventa. 2. Características del contrato de arrendamiento-venta. No pretendemos efectuar un estudio minucioso del arrendamiento-venta. Sin embargo, sería conveniente establecer de manera ordenada las características de este contrato, las mismas que pasamos a describir a continuación: 2.1. Por su nombre. Por su nombre, es un contrato nominado. En nuestro medio sigue siendo conocido con la nomenclatura de alquiler-venta, como rezago de la terminología empleada en el medio forense antes de la entrada en vigencia del Código Civil de 1984.

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2.2. Por su regulación. Por su regulación, es un contrato típico, en la medida que si bien no tiene una normatividad abundante -como podría ser un Título o Capítulo completo del Código Civil o de alguna otra ley- el artículo 1585 del referido cuerpo normativo le da una regulación legal, al señalar que las disposiciones de los artículos 1583 y 1584, relativos a la compraventa con reserva de propiedad, resultan aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva (renta) pactada. Sin embargo, resulta necesario precisar que el contrato de arrendamiento-venta se regirá, tanto por normas de arrendamiento, como por normas de compraventa. 2.3. Por su estructura. Por su estructura, el arrendamiento-venta es un contrato simple, pues da lugar a una sola relación jurídica patrimonial (entendida ésta como una relación contractual). Debemos advertir que no se trata de un contrato complejo, por cuanto no agrupa a varios contratos distintos, sino que es un contrato particular, con caracteres propios que lo diferencian claramente de la compraventa y del arrendamiento propiamente dicho. El arrendamiento-venta no es la suma de un arrendamiento y de una compraventa, sino un contrato distinto a ambos, con rasgos propios, independientemente de que en ausencia de una normatividad orgánica propia, le DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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vayan a ser de aplicación algunos preceptos de arrendamiento y otros de compraventa. 2.4. Por su contenido. Por su contenido, puede ser tanto un contrato civil, con temas asociadas de forma a la sociedad como uno mercantil o de negocios. 2.5. Por su autonomía. Por su autonomía, es un contrato principal, pues no depende jurídicamente de otro contrato. 2.6. Por su función. Por su función, es, fundamentalmente, un contrato constitutivo, aunque puede formar por uno modificatorio, pero nunca será un contrato resolutorio, puesto que siempre generará obligaciones entre las partes. 2.7. Por los sujetos a quienes obliga. Por los sujetos a quienes obliga, se trata de un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por él afectan únicamente a las partes que celebran el contrato. 2.8. Por la prestación. Por la prestación es un contrato bilateral o sinalagmático, hoy en día bajo nuestro Código Civil, hablaríamos de un contrato con prestaciones recíprocas (artículos 1426 a 1434 del Código), pues una parte -el arrendador-vendedor- se obliga a entregar el bien a la otra parte -el arrendatario-comprador-, el mismo que se

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obliga, a su vez, a pagar el precio en cuotas mensuales o de periodicidad distinta, precio que a la vez constituye renta; y al pagarse la última de dichas cuotas, se transferirá automáticamente la propiedad del bien al arrendatario-comprador. 2.9. Por la valoración. Por la valoración, de acuerdo a lo que acaba de ser mencionado en el punto anterior, será un contrato a título oneroso, pues ambas partes se obligan a ejecutar una prestación. 2.10. Por el riesgo. Por el riesgo, debemos precisar que es, fundamentalmente, un contrato conmutativo, ya que la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas, vale decir, conocidas de antemano al momento de la celebración del contrato. Si bien es verdad que no se ha planteado, ni legislativa ni doctrinariamente, el tema de la aleatoriedad en el contrato de arrendamiento-venta, podríamos imaginar algunos supuestos en los que ello resultaría factible, sobre todo si recordamos que no habría inconveniente teórico alguno para aplicar los principios que al respecto hemos tratado al estudiar el bien materia del contrato de compraventa. 2.11.Por su formación. Por su formación, el arrendamiento-venta es un contrato consensual, es decir que se celebra con el solo consentimiento de las partes, ya que la ley no establece ningún requisito de forma para este acto. DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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2.12. Por el tiempo. Por el tiempo, se trata, esencialmente, de un contrato de duración, ya que no obstante por lo general el bien objeto del mismo se entregará poco después de la celebración del contrato (en un acto instantáneo), el pago de las cuotas, mensualidades, o rentas por parte del arrendatario-comprador, se prolongará en el tiempo, tanto como en un contrato de arrendamiento común y corriente. En tal sentido, será un contrato de duración continuada, en la medida que el arrendadorvendedor se obliga a permitir el uso y disfrute del bien por parte del arrendatariocomprador, en tanto dure la relación contractual y mientras no se produzca la transferencia de propiedad. Pero, por otra parte, también será un contrato de duración periódica, si nos atenemos a la obligación del arrendatario-comprador, la misma que consistirá en el pago periódico (por lo general mensual) de las cuotas o rentas convenidas. 2.13. Por la negociación. Por la negociación, puede ser tanto un contrato de negociación previa, es decir aquel en el cual las partes tienen la libertad de modelar su contenido (esta será la regla), como un contrato por adhesión o que contenga cláusulas generales de contratación (supuestos excepcionales, por cierto). 2.14. Por el rol económico. Por el rol económico, es un contrato de cambio, ya que está destinado a la circulación de la riqueza; y de disposición, pues implica una disminución en el patrimonio del arrendador-vendedor, que se verá -a su vez- compensada con la

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contraprestación que debe recibir por parte del arrendatario-comprador (rentaprecio). 2.15. Por sus efectos. Por sus efectos, se trata de un contrato meramente obligatorio u obligacional. Particularmente dentro de nuestro país no es absolutamente clara, sin embargo señalamos que según el código civil en su artículo 1669, dice > 3. ARRENDADOR 3.1 ¿quién puede ser arrendador? El arrendador es el término jurídico que se aplica para el dueño de la propiedad mueble o inmueble que se arrienda; por lo tanto el arrendador también es el que otorga a la otra parte la posesión o el uso exclusivos de su propiedad por un período de tiempo específico y bajo condiciones específicas, a cambio de una serie de pagos periódicos. 3.2 Obligaciones: Dentro de las partes del contrato de arrendamiento nombradas anteriormente y sustentadas por el código civil peruano, destina también las obligaciones del arrendador y de los arrendatarios.

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Así en el segundo capítulo (artículos 1678 a 1680) trata acerca de las obligaciones del arrendador y el capítulo tercero (artículos 1681 a 1686) aborda relativamente a las obligaciones del arrendatario. 2 3.2.1 Obligación de entrega del bien: Según el Artículo 1678del código civil para hacer referencia: -Obligación de entregar el bien: El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época. (Castillo, Mario, 2002).

Establece que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado. Con sus respectivos insumos.

Evidentemente se regula como

obligación de dar que asume al arrendador con respecto al arrendatario. 3.2.2 Gastos que ocasione la entrega: A pesar de que no es muy establecido e impuesto como norma especial, el arrendador deberá sufragar los gastos ocasionados por la entrega del bien al arrendatario. 3.2.3 Presunción de buen estado el bien. Para el arrendador al momento de suponer el estado del mueble o inmueble, según el artículo 1679 del código civil .

2

Cfr.: tratado de los contratos típicos, Castillo ,castillo; 2002

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Esto tiene una relación directa con la idea de que una vez entregado el bien al arrendatario, este debería conceder y servir la observación del bien. 4. ARRENDATARIO 4.1 ¿Quién puede ser arrendatario? Generalmente y normalmente es que cualquier persona puede ser arrendatario de un bien, salgo que exista una ley que lo impida. De forma obvia según el artículo 1668 del código civil peruano de 1984 establece que no pueden tomar en arrendamiento los administradores (del bien que administra) y también aquel que por ley está incapacitado. Sabemos que en caso del administrador es fundamental de absoluta equidad, establecer una relación con sus bienes para evitar que se produzcan situaciones de injusticia en las que otro administrador de bienes ajenos celebre un contrato como arrendatario de otro que administra. Presentándose así uno de los casos en los que existe conflicto de intereses, y el usurpador podría aprovecharse de su condición para proceder a convertirse en arrendatario bajo términos sumamente beneficiosos. Cabe recordar que este sería un típico caso denominado “contrato consigo mismo”, el cual se encuentra regulado por el articulo 166del código civil peruano. Esta norma establece que es anulable el acto jurídico que el representante concluye en nombre propio como representante de otro, a menos que la ley lo permita, que el contenido jurídico haya sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un conflicto de DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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intereses; la norma agrega que el ejercicio de la acción le corresponde al representado. 4.2 Obligaciones del arrendatario: De acuerdo a quien permanece poseyendo el bien durante el plazo

de

vigencia del contrato de arrendamiento ocupa el lugar de arrendatario, precisamente sobre el asume un numero de obligaciones impuestas sino también legales y contractualmente. Por lo tanto decimos que en código civil se encarga de regular las obligaciones de arrendatario en seis artículos voluminosos. 4.2.1 Obligación de recibir bien el producto: Dentro del Código Civil declara que el arrendatario está obligado a recibir el bien. 1. A recibir el bien cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias. 2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar acordado; a falta de convenio, cada mes, en su domicilio. 3. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan. 4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de incertidumbre que se intente con el bien.

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5. A permitir que el arrendador inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de 7 días. 6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato. 7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario del orden público o a las buenas costumbres. 8. A no introducir cambios ni modificaciones, sin asentimiento del arrendador. 9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador. 10.

A devolver el bien al arrendadora al vencerse el plazo del

contrato en el estado en el que lo recibió sin más deterioro que el de su uso ordinario. 11.

A cumplir las demás obligación que establezca la ley y el

contrato. (inciso 1 articulo 1681 del código civil) Pues legalmente es una aparente obligación resulta una demasía ya que todo acreedor (arrendatario) se le tiene que entregar el bien y tienen el deber de recibir dicho bien en buen estado sin embargo esta situación resulta muy evidente que ni el derecho de estas obligaciones la regula de manera expresa. 4.2.2 obligación de cuidar diligentemente el bien: De acuerdo a la cita presentada anteriormente, el arrendatario está obligado a cuidar diligentemente el bien; así mismo asumir, relacionarse al mismo, como

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actuaria una persona en torno a sus bienes propios; este patrón de conducta es de carácter objetivo asumiendo un ideal de personalidad. Esta situación no plantea, algún inconveniente de hacer un uso correcto del bien, que debe ser devuelto a la finalización del contrato. Así mismo por razones obvias deberá estar en relación directa con el cuidado objetivo que se haga del mismo. 4.2.3 obligación de usar el bien para el destino que se le concedió en el contrato o el que pueda presumirse de las circunstancias: La mayoría de los contratos, son establecidos, primero de los casos es evidente que el arrendatario debe hacer un uso conforme al destino convenido o no darle diferente en destino. Según las posibilidades de que las partes no hayan convenido de manera literal al destino que se le dar al bien, tendríamos que solucionar el problema de acuerdo con las circunstancias establecidas en el código civil. Segundo, debería analizar cuál es el uso que tiene registrado el bien ante un municipio distrital, y en tal caso se consideraría a un comercial o a un particular; pero mayormente en la medida de las características del inmueble, el giro de una empresa del arrendatario resulten equivocas, podrá concluirse de acuerdo a las circunstancias.

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3.2.4 obligación de pagar puntualmente la renta y servicios públicos: La puntualidad en el pago de la recta veremos que: El arrendatario está obligado a pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido y a falta de convenio, cada vez en su domicilio. Se supone que está en torno a la duración de los periodos pactados para el pago de la renta, así mismo de no haberse establecido deberían entenderse en un periodo. También el arrendatario está obligado a pagarlos servicios públicos básicos relativamente al bien (sobre todo para el caso de los inmuebles, que esta supuesta la norma dentro del código civil). Como el caso de la luz, agua, que son servicios básicos de todo inmueble y arbitrios municipales son servicios que contribuyen al mantenimiento de parques jardines, serenazgo municipal, etc.; por lo tanto también representa a los beneficios del arrendatario, también aparte del sistema tributario es claro que el arrendador no debe responder con las deudas de contrato que realizan Terceros (las deudas impagas del arrendatario). 4.2.5 Obligación de permitir que el arrendador inspeccione el bien: De acuerdo a lo establecido en el inciso 5 del artículo 1681, el arrendatario está obligado a permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada y con previo aviso, por medio de esta pretensión hace valer los derechos del arrendador en resguardo de la integridad del bien arrendado.

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4.2.6 Obligación de efectuar reparaciones: el arrendatario está obligado a realizar los pagos de la reparaciones correspondientes, conforme a la ley o al contrato; empero el tema de las reparaciones es un tanto ambiguo en la medida que no está claro de las reparaciones también podrían ser realizadas por el arrendador, sin embargo cabe señalar que es mejor aclara y especificar estas medidas, quien merece o corresponde ser la persona encargada de sufragar tanto ciertas cosas como a otras; así se evitara discrepancias por temas que, si bien son menores pueden llegar a causar varios conflictos 4.2.7 Obligación de no hacer uso imprudente del bien: Debemos entender como tal el realizar en el bien ciertas actividades fuera de su función, puede causar deterioro o destrucción. También es importante recordar que si el arrendatario usa productos químicos o despreocupación y debido a eso surge cualquier acontecimiento peligroso, no solo se pondría en riesgo la integridad física del inmueble sino también personal. 4.2.8 Obligación de no introducir cambios ni modificaciones y de dar aviso de reparaciones requeridas: Según el inciso 8 del artículo 1681 del código civil establece que el arrendatario está obligado a no introducir cambios ni modificaciones en el bien si asentimiento del arrendador y sobre todo debemos hacer referencia a todas las reparaciones; especialmente para prohibir al arrendatario de efectuar modificaciones que alteren la estructura o DRECHO EMPRESARIAL 2015-II

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disposiciones del bien o de cualquier cambio considerada como útil. Por ello si es el caso, el arrendatario deberá de dar notificación al arrendador sobre

cualquier

modificación

o

sugerencia

de

estas;

así

las

modificaciones deberán ser con previa autorización del arrendador. 5. DURACION DEL ARRENDAMIENTO: La duración del arrendamiento está basada en las partes convenientes en previo acuerdo por parte del arrendatario y el que pagara la deuda (arrendatario) de acuerdo con la renta acordada, y existen dos tipos de plazo para el arrendamiento.3 5.1 Arrendamiento a plazo indeterminado: Es aquel que está establecida como termino inicial pero están omitidas al pronunciarse, mejor dicho es aquel arrendamiento que se sabe cuándo comenzara pero no cuando concluirá; sin embargo eso no quiere decir que el contrato sea eterno, sino que no está establecida y se le puede poner un final de manera unilateral. 5.2 Arrendamiento a plazo determinado: Este arrendamiento está destinado a cierto plazo establecido por ambas partes, un determinado inicio y un determinado final. También hacemos referencia a aquellos arrendamientos con plazo suspensivo, los plazos

3

Cfr.: articulo 1687 del código civil. “El arrendamiento puede ser de duración determinada

o indeterminada.

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suspensivos son las partes que pueden ser proveídos o podrán sufrir cambios en el transcurso que está en vigencia. Sin embargo por otro lado según el código civil ya están establecidas los límites de plazo.4 Pero por nuestra parte consideramos que si es necesario establecer fecha o plazo máximo para la duración del arrendamiento así evitar algunos inconvenientes. 6. ARRENDAMIENTO FINANCIERO: El arrendamiento financiero es una de las formas de adquirir bienes, por lo general activos fijos, que se encuentra regulada por la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito, por considerar que se trata de operaciones financieras. El arrendamiento financiero es un contrato mediante el cual la arrendadora se compromete a otorgar el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, ya sea persona física o moral, obligándose este último a pagar una renta periódica que cubra el valor original del bien, más la carga financiera, y los gastos adicionales que contemple el contrato. No obstante ello debemos decir que se trata de un contrato por el cual una empresa o persona natural que desea usar o disfrutar de un bien acude a una empresa de leasing para que lo adquiera con el propósito de la empresa que vende dichos productos5.

4

Cfr.: articulo 1688 del código civil. “El plazo de arrendamiento de duración determinada no puede accederé de diez años” 5 Cfr.: Tratado de los contratos típicos (2002)

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CONCLUSIONES  En síntesis, los contratos en general son acuerdos plasmadas en un documento. En el contrato de compra-venta es fundamental hoy en día ya que permite asegurar bienes sustentado por el estado.  El contrato de compra-venta en resumen, es una transacción de una propiedad o bienes con el intercambio de un precio legalmente.  Un contrato de arrendamiento, prácticamente es un alquiler aportando un precio determinado plasmado en un documento. El arrendador tiene el derecho de cumplir sus deberes como el pago por el alquiler de un bien o servicio.  Después de haber investigado y estudiado, sobre el tema de contrato de compraventa, podemos decir que este contrato es indiscutiblemente el más importante dentro de los de su clase, ya que constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza y el medio primordial de adquirir el dominio.  Podemos concluir diciendo que este tema es de suma importancia para nuestras futuras carreras así como en la vida diaria.  La figura del contrato. A su vez una de las fuentes de las obligaciones, gira todo el derecho civil patrimonial. El contrato es la herramienta económica y jurídica a que los hombres acuden para atender sus necesidades; ello se refleja en su naturaleza de acto convencional por medio del cual las personas libremente regulan sus intereses.

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 El presente trabajo de investigación mostramos que todo contrato es esencial para un mayor funcionamiento de las partes a tratar, como cierta regla de unidad básica dentro de un intercambio en toda transacción o acuerdo.



En la compraventa también mostramos a sus representantes legales,contienen un cierto tiempo de procedimiento señalado, en esta correspondiente autorización de venta de bienes de menores tal como lo acreditan con las propias son certificadas en constancias que muestran en este trámite.

 También mostramos que el arrendamiento juegan un papel importante en

nuestra sociedad. Hemos visto que el contrato de arrendamiento por definición es un contrato o tramite por el cual dos o más personas ponen temporalmente a disposición un bien para alquilarla, únicamente representadas en forma de contrato.

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ANEXOS:  http://www.docstoc.com/docs/107531136/Modelo-de-contrato-decompraventa-de-vivienda-libre-de-segunda-mano

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 http://www.monografias.com/trabajos-pdf5/modelos-contratoscoproduccion-audiovisual-arrendamiento-servicios-conveniolaboral/modelos-contratos-coproduccion audiovisual

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BIBLIOGRAFÍA.  http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato  http://definicion.de/contrato/#ixzz3b4TRdnqx  http://www.monografias.com/trabajos91/contrato-compraventa/contratocompraventa.shtml#ixzz3blyGQtqc  http://es.slideshare.net/Masseyabogados/modelo-de-contrato-de-compraventa-de-maquinaria-con-pacto-de-reserva-de-proppiedad  LORENZETTI, Ricardo; Tratado de los contratos (2005)1°ed.Argentina: Rubinzal-Culzoni.  CASTILLO, Mario; Tratado de los contratos típicos (2002) vol. XIX, Tomo II, Pontificia Universidad Católica del Perú, Perú- Lima.  CERVANTES, Dante; Manual de derecho administrativo (2008) ed. Rodhas.  RETAMOZO, Alberto; Contrataciones y adquisiciones del estado y normas de control, ed. San Marcos

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[DERECHO EMPRESARIAL Y ECONÓMICO]

INDICE INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 3 CONTRATO ...................................................................................................................................... 4 CONCEPTO: ................................................................................................................................. 4 PARTES INTEGRANTES DEL CONTRATO: .......................................................................... 4 TEORÍAS DE CONTRATACIÓN ADMINISTRATIVA ............................................................. 5 Elementos esenciales del contrato administrativo: ................................................................. 6 Funciones del derecho de contratos: ........................................................................................ 7 La suscripción del contrato ........................................................................................................ 8 Capítulo I .......................................................................................................................................... 10 COMPRAVENTA ............................................................................................................................ 10 PRIMERA PARTE: Compraventa General............................................................................. 10 FINALIDAD ECONÓMICA ........................................................................................................ 12 CLASIFICACIÓN DE LAS COMPRAVENTAS ...................................................................... 15 CARACTERES DEL CONTRATO ........................................................................................... 17 CALIFICACIÓN POR LAS PARTES ....................................................................................... 17 LA FORMA .................................................................................................................................. 18 LA PRUEBA ................................................................................................................................ 20 Derechos:................................................................................................................................. 22 Obligaciones:........................................................................................................................... 23 Derechos:................................................................................................................................. 23 SEGUNDA PARTE: .......................................................................................................................... 24 Promesas y autorizaciones ............................................................................................... 24 TERCERA PARTE: ............................................................................................................................ 26 Casos especiales: ....................................................................................................................... 26 CAPITULO II Arrendamiento ........................................................................................................ 31 Concepto.............................................................................................................................. 31

1.

2. Características del contrato de arrendamiento-venta. ................................................ 31 3.

ARRENDADOR .............................................................................................................. 36

4.

ARRENDATARIO ........................................................................................................... 38

4.2 5.

Obligaciones del arrendatario:.................................................................................. 39 DURACION DEL ARRENDAMIENTO: ....................................................................... 44

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[DERECHO EMPRESARIAL Y ECONÓMICO]

ARRENDAMIENTO FINANCIERO: ............................................................................. 45

CONCLUSIONES ................................................................................................................................. 46 ANEXOS: ............................................................................................................................................ 48 BIBLIOGRAFÍA. ................................................................................................................................... 50

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