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FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AUTONOMA DE COLOMBIA MATERIA: DEBATES ALUMNO: LUIS FELIPE GÓMEZ BECERRA PROFESOR GABRIEL LOZANO

“La acción social en materia de vivienda deberá Asegurar a los habitantes la posesión de una vivienda adecuada, higiénica y económica. La vivienda en su condición de propiedad individual tiene una función social que cumplir, y por ello ha de ser considerada bien de familia, garantizando el Estado su condición de tal”. Juan Domingo Perón

Vivienda en un país en vía de Desarrollo

Siendo la vivienda considerada una necesidad básica, no han dejado existir retos para la obtención de la misma, pues es claro que desde hace ya bastante tiempo, el Estado ha venido implementando políticas que han permitido facilitar la adquisición de una vivienda digna, pero al ser está una necesidad que genera un gasto que supera el 25% del presupuesto de los hogares, estas políticas deben fortalecerse

A través de los años el Estado ha intervenido en la oferta de vivienda y dicha oferta ha dependido principalmente del crédito. En el país se ha supuesto que la solución de vivienda es la construcción de casas o apartamentos de propiedad privada. Entonces el crédito hipotecario se vuelve un determinante fundamental de la oferta de soluciones de vivienda. Por otra parte, la banca históricamente se limitó al crédito de corto plazo, y el sector financiero hasta los años setenta del siglo XX tenía poco crédito de largo plazo. Por consiguiente, el Estado ha intervenido de varias maneras para fomentar el crédito hipotecario.

La historia de la política de vivienda se remonta a inicios de los años veinte -

1923: Siguiendo las recomendaciones de la Misión Kremmer se creó el Banco de la

República y la Superintendencia Financiera, no enfocado a vivienda.

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1932: Se crea el primer mecanismo individual se crea el primer mecanismo

institucional, se fundó el Banco Central Hipotecario con el objetivo principal de promover el sector de la construcción a través del crédito hipotecario. -

1939: Se creó el Instituto de Crédito Territorial, entidad encargada de construir y

otorgar crédito para la compra de vivienda con algunos subsidios del Estado a la tasa de interés y al precio de la vivienda.

Durante cuatro décadas la política de vivienda urbana y de familias de escasos recursos recayó en el BCH y el ICT, hasta que en los años setenta el Presidente Misael Pastrana Borrero buscó una nueva directriz de desarrollo económico.

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1972: Fortalecimiento del sector de la construcción de vivienda. Durante este

gobierno se crearon dos herramientas que transformarían la política de vivienda: las Corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAV’s) y la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC) -

1991: Cambios en el sistema de financiamiento y en la política de vivienda estatal.

Por un lado, la Constitución dejó establecido el derecho a la vivienda digna y, por otra parte, las herramientas financieras para otorgar créditos de este tipo han mejorado el volumen de recursos disponibles para los usuarios y han reducido el nivel de morosidad. “dentro un contexto que sigue presentando algunas fluctuaciones por los topes oficiales a la tasa de interés que afecta los incentivos de las entidades financieras crediticias.”

En general, a partir de 1990, la política de vivienda se mantuvo en dos componentes: por un lado, las pautas de mercado, bajo una estructura de banca múltiple, y, de otra parte, la doctrina de la Corte Constitucional, según la cual la vivienda es un bien mérito. Por tanto, la fijación de los costos de financiamiento debe ser controlada y no puede quedar sujeta a las reglas del mercado. Más aún establece que pueden existir tasas de interés menores a las del mercado para el caso de vivienda de interés social.

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AUTONOMA DE COLOMBIA MATERIA: DEBATES ALUMNO: LUIS FELIPE GÓMEZ BECERRA PROFESOR GABRIEL LOZANO Sin embargo, los cambios en el modelo de crecimiento económico, las reformas financieras, las fluctuaciones de la tasa de interés y los ajustes en el cálculo de la UPAC llevaron al colapso de este sistema de financiamiento de vivienda al culminar la década de los noventa.

Gradualmente, el Estado derribó su modelo de asistencialismo y estableció una política de financiamiento a través de las corporaciones de ahorro y vivienda y de otros intermediarios financieros que entraron a competir en el mercado de crédito hipotecario bajo un esquema de tasa de interés de corto plazo del mercado doméstico.

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Llega el fin del corte asistencialista de un esquema de financiación de vivienda que

sólo pudo mantener por ocho años y que con él registró una masiva pérdida de viviendas de los deudores hipotecarios ante la imposibilidad de cumplir con sus obligaciones, debido a las altas tasas de interés, que alcanzaron niveles superiores al 50%

Durante la crisis económica y financiera a finales de la década de los noventa: -

Cae la construcción de viviendas

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Hay pérdida en la dinámica del sistema de financiamiento hipotecario (la cartera

hipotecaria pasó del 11% del PIB en 1998 al 5,9 en 2004 -

En 2004 caen al 0,5 % del PIB los desembolsos anuales del sector financiero para

vivienda

La difícil situación que atravesó el sector de la vivienda durante los noventa llevó a la Corte Constitucional a cambiar la política, especialmente las sentencias concernientes al prepago de las obligaciones para los deudores hipotecarios y el cálculo de la corrección monetaria (UPAC) con respecto al incremento del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Dando nacimiento a la Ley Marco de Vivienda (Ley 546 de 1999): Eliminando UPAC y estableció una conversión de los créditos hipotecarios en UPAC a Unidades de Valor Real (UVR), cuyo cálculo se establece diariamente con base en el comportamiento del IPC. Sumado a esto, la política de vivienda dirigida a los hogares de ingresos bajos ha

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AUTONOMA DE COLOMBIA MATERIA: DEBATES ALUMNO: LUIS FELIPE GÓMEZ BECERRA PROFESOR GABRIEL LOZANO tenido cambios, cubriendo a las familias con ingresos menores a cuatro salarios mínimos, mediante subsidios. Sumándose a las labores que venían desarrollando las cajas de compensación familiar con sus afiliados y a la conformación del Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social, todo con el fin de establecer los parámetros para la asignación de los subsidios

Siendo más contemporáneos hacemos un análisis sobre la parte del presupuesto que se invierte en Vivienda, tal como se evidencia en el siguiente gráfico, durante los últimos 7 años ha venido aumentando la inversión en vivienda por parte del estado.

Tal como se puede ver en Colombia, siempre hay motivo para los subsidios a la vivienda.

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AUTONOMA DE COLOMBIA MATERIA: DEBATES ALUMNO: LUIS FELIPE GÓMEZ BECERRA PROFESOR GABRIEL LOZANO Pero aun cuando es claro que a través de la historia que existe la necesidad de adquisición de vivienda por parte de las familias, y también lo es, que el Estado Colombiano asume un papel preponderante frente a facilitar estos procesos, no es suficiente, ya que hay diferentes dificultades para lograr impactos reales y esto lo digo porque en un país como el nuestro, muchos dirigentes, funcionarios y empresarios, no ven la vivienda como una necesidad en común que debe cubrirse o satisfacerse, sino como un negocio jugoso, debido al monopolio de tierras en el que acosta de cualquier cosa hay que beneficiarse.

Lo desafíos que se imponen al proceso de adquisición de vivienda de calidad y no excluyente, requieren de unas políticas firmes que busquen cumplir la necesidad pero con calidad, requiere de un proceso fructífero, que pueda ser motor, para lograr las grandes transformaciones que requieren en el país.

Probablemente, el uso de subsidios a la construcción de vivienda se justifica como mecanismo contracíclico en períodos de recesión, pues otras políticas como activar las obras públicas demoran mucho en volverse efectivos. En este caso, no parece lógico volver permanente el subsidio a la tasa de interés creado en el 2009.

También debemos mirar lo vivido con el crédito sin cuota inicial, ya que los créditos para vivienda de interés social van a tener alta probabilidad de no pagarse, si el beneficiario no ha invertido algo de ahorro propio o si las cuotas mensuales se hacen impagables ante cualquier choque a los ingresos de las familias.

Para concluir, he de expresar que la tarea de lograr un sistema que apoye a la adquisición acorde con la realidad que requiere cada grupo social, no es nada fácil, sin embargo, solo podrá lograrse con verdaderas política que impulsen a disminuir la brecha existente, es necesario asegurarse de que los dineros públicos para subsidiar la vivienda de calidad y sin exclusión beneficien al 50% más pobre de la población. Es menester que el sistema deje pensar en el sector vivienda como la fuente de impulso del sector constructor, porque como dije anteriormente “muchos dirigentes, funcionarios y empresarios, no ven la vivienda

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