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• Deghanira Marcela Paredes Biamont

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EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: GENERALIDADES

CURSO: DERECHO REGISTRAL

DOCENTE: MIGUEL LINARES RIVEROS

INTEGRANTES:   

ADRIÁN HUARACC, YELVI ALVIS PUMA, DENNIS ANCO CHURATA, CATERIN

AREQUIPA – PERÚ 2017

RESUMEN EJECUTIVO El procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las personas para “Inscribir el Título en el Registro” (SUNARP), la inscripción del título sirve para brindar seguridad jurídica frente a terceros respecto del acto que se inscribe. En ese sentido, la inscripción del título consiste en la presentación de una solicitud dirigida al Registrador Público competente para que inscriba el acto jurídico, acto administrativo, o judicial; dependiendo de la naturaleza de su pretensión; para ello dicha solicitud debe cumplir con todos los requisitos que señala la ley, presentar la solicitud conforme al formato que establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales), otros documentos que el Registrador Público lo solicite y que se presente dentro del plazo establecido. Empero, para que se efectúe el procedimiento registral se debe llevar a cabo un acto jurídico previo, el cual puede ser la celebración de un contrato, resolución administrativa o judicial, etc., dependiendo el caso. En nuestro país, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral a través del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126 – 2012 – SUNARP - SN, del 19.05.2012, el cual comprende la descripción de algunos temas fundamentales para el mayor entendimiento de los ciudadanos; asimismo establece ciertos lineamientos respecto al procedimiento registral en primera y en segunda instancia. Cabe señalar, que el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos no es su única base legal, puesto que de acuerdo a la naturaleza de la pretensión del presentante (solicitante), la base legal podrá tener concordancia con el Código Civil, Ley N° 27444 (en asuntos administrativos), y demás leyes especiales que sirvan de apoyo para la fundamentación del Registrador Público. Asimismo, el procedimiento registral tiene dos etapas, tradicionalmente suelen considerarse como la primera y segunda instancia; este procedimiento a su vez presenta dos fases, la primera referida a la rogación y la segunda a la calificación; no obstante, ello puede presentarse algunas variaciones. En la primera fase se solicita la inscripción del acto rogado y en la segunda se califica, evalúa o discierne respecto de su aptitud para ser incorporado al registro. El procedimiento registral en principio tiene un plazo de vigencia de treinta y cinco días, aunque este plazo puede ser prorrogado según los casos determinados por el RGRP. En los siete primeros días contados desde la presentación del título, el Registrador Público califica la solicitud bajo el Principio de Legalidad. en donde

examina y revisar cada uno de los documentos presentados y procederá a la inscripción o a formular observaciones, tachas o liquidaciones.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 1. DEFINICIÓN. A este respecto el jurista español PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS1 define el procedimiento registral como el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situación jurídica de un inmueble. A través del procedimiento registral, se actúa la función registral en relación con una determinada situación jurídico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica, formal y materialmente, la verdad jurídica oficial. Para el reconocido maestro DÍEZ-PICAZO, se trata de un proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita la práctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado del Registro emite una decisión sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también los recursos que pueden articularse contra la decisión del registrador. Es rigurosamente un “procedimiento”, por cuanto que está formado por una sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados. Otros autores señalan que el procedimiento registral es un procedimiento sui generis, que tiene como finalidad ser ese pilar del Sistema Registral, el cual a su vez tiene como una de sus finalidades la de establecer una prueba a la propiedad, o a un derecho; según sea el caso. Pero que involucra una finalidad abstracta: brindar seguridad jurídica con justicia. En ese tenor consideramos que el procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las personas para “Inscribir el Título en el Registro” (SUNARP), la inscripción del título sirve para brindar seguridad jurídica frente a terceros respecto del acto que se inscribe. En ese sentido, la inscripción del título consiste en la presentación de una solicitud dirigida al Registrador Público competente para que inscriba el acto jurídico, acto administrativo, o judicial; dependiendo de la naturaleza de su pretensión; para ello dicha solicitud debe cumplir con todos los requisitos que señala la ley, presentar la solicitud conforme al formato que establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales), otros documentos que el Registrador Público lo solicite, y que se presente dentro del plazo establecido. Empero, para que se efectúe el procedimiento registral se debe llevar a cabo un acto jurídico previo, el cual puede ser la celebración de un contrato, resolución administrativa o judicial, etc.; dependiendo el caso. 1

PEÑA BERNALDO. DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo II

A modo de ilustrar el concepto anterior, tenemos el siguiente ejemplo: “Juan y María celebran un contrato de compra-venta un bien inmueble con José, luego de celebrar el contrato Juan y María se dirigen hacia la Notaría "X" para realizar el parte notarial de Escritura Pública, el cual es el instrumento público notarial que da fe el Notario; luego de efectuarse el parte notarial, el Notario a través de sus dependientes lleva el Parte Notarial ante los Registros Públicos – SUNARP con la finalidad de que Juan y María inicien el procedimiento registral con la presentación de la solicitud y con los documentos anexos a ello. Cabe señalar que el Parte Notarial es el documento que contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el Notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y su firma, con la mención de la fecha en que lo expide.” 2. CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Al respecto, Gonzales & Escate sostienen que basado en la existencia de un documento público (verdad circunscrita en al papel), se dan las siguientes características, de las cuales ambas conllevan diferencias: Registral Administrativo:  No hay libertad de prueba; el acto está documentado en la forma prevista por la ley (art. 2010° CC).  No opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio razonado; pues debe cumplirse con el documento público requerido (art. 2010° CC).  No hay impulso oficioso; por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada (art. 2011° cc).  No hay citación a los terceros; que puedan afectarse con el acto. Registral Puro:  Se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa limitación (artículos 163.1° y 166° Ley 27444).  Se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles (art. 6.1° Ley 27444).  Pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego interés público (art. 103° Ley 27444).  Si caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe el riesgo de afectar a terceros (arts. 51.2° y 60° Ley 27444).

Con respecto a lo anterior el maestro Gunther Gonzales Barrón2 señala que el procedimiento registral es de carácter administrativo, sumario, documental y no contencioso, pues el registrador lleva acabo un examen formal sobre la base del documento público. Esta particular situación hace que la actividad registral tenga particularidades que le alejan del procedimiento administrativo general, del que se diferencia nítidamente en el siguiente aspecto:  En el registral no hay libertad de prueba, pues el registrador solamente accede a la petición del usuario cuando el acto está documentado en la forma prevista en la ley (art 2010 del C.C). Por el contrario en el administrativo general se puede utilizar distintos medios probatorios (art. 631.1 y 166 de la Ley N° 27444)  El procedimiento registral no admite el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio razonado, pues, en él, simplemente debe actuarse el documento público requerido (art. 2010 del C.C); por tanto, se rige por el principio de rigidez probatoria absoluta o de tasación de la prueba, por lo que no se admiten sustitutos o subsidiarios a la prueba documental. En cambio, el procedimiento administrativo normalmente se puede apreciar prueba con criterios de razonabilidad y amplitud, sin estar atados a criterios flexibles (art. 6.1 Ley N° 27444).  El procedimiento registral no opera de oficio por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada de parte interesada (art. 2011 del CC), pues defiende el interés privado en el aseguramiento de los derechos subjetivos. En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos pueden incoarse de oficio, pues se supone que en ellos está en juego el interés público (art. 103 Ley N° 27444). La diferencia se sustenta en que el documento contiene un acto jurídico privado que pertenece a la esfera de los particulares que intervienen en él; por tanto solo a ellos, o a sus representantes voluntarios o legales, les corresponden llevar a cabo la instancia de registración.  El procedimiento registral carece de una fase de citación a los terceros que podrían afectarse con el acto, pues, si el acto consta de modo fehaciente con el mérito del instrumento público autentico, entonces el reclamo de los terceros de ventilará, en principio, luego de la inscripción. Es una especie de solve et repete, es decir, “primero se inscribe y luego se reclama”. Sin embargo, en el administrativo general si caven oposiciones o reclamaciones cuando existe el riesgo de afectar a terceros, siempre que el procedimiento esté en trámite (art. 51.2 y 60 Ley N° 27444). Una vez más, la diferencia se

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GONZALES BARRÓN, GUNTHER -Contratación Inmobiliaria y Protección Registral-pag. 234

sustenta en la existencia del documento público que es objeto de reverencia en el procedimiento registral.  La inscripción es un acto administrativo, de acuerdo con nuestro derecho positivo (art. 1 de la Ley 27444), avalado por la mejor doctrina, así como por la jurisprudencia, sin embargo, es acto que carece de motivación, pues el registrador se limita a extraer un resumen del título que constará en el asiento de inscripción. La razón de ello es que el procedimiento registral se sustenta en el documento público, y nada más; por tanto, si este se inscribe, entonces el título es el fundamento mismo de la inscripción y no necesita de una motivación adicional. Por el contrario, el procedimiento administrativo general, que no necesariamente sobrevalora o se funda exclusivamente en un documento, requiere de una motivación que justifique la decisión adoptada por el órgano público (art. 3-4 de la Ley N°27444). Simplificando lo dicho por el maestro Gunther Gonzales Barrón, el documento público que sustenta la actividad del registrador y la naturaleza del procedimiento registral. Esta conclusión se refuerza si tenemos en cuenta que todas las fases del procedimiento registral están gobernadas por el instrumento. Por ejemplo ¡que se presenta ante el registro?, ¿Qué se califica por el registrador?, ¿Qué se inscribe? En todos los casos, la respuesta es el documento público, lo que demuestra su centralidad y esencialidad en el procedimiento registral. Es correcto decir entonces que la titulación pública es el presupuesto de este procedimiento (art. 2010 del C.C) 3. FINALIDAD DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL La finalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el registro, y se inicia con la presentación de éste en la Oficina del Diario. En el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Res. 079-2005-SUNARP-SN, se establece los pasos del procedimiento de inscripción, desde la presentación del título en el diario, hasta inscripción del mismo, asimismo establece los presupuestos y requisitos para interponer los recursos impugnatorios respectivos, a las calificaciones negativas como la Reconsideración y la Apelación, a las decisiones en primera instancia de los Registradores Públicos y abogados certificadores en materia de publicidad registral, los que serán resueltos en segunda y última instancia por el Tribunal Registral 4. NORMAS APLICABLES En nuestro país, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral a través del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126 – 2012 – SUNARP - SN. Sin embargo, cabe señalar, que el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos no es su única base legal, puesto que de acuerdo a la

naturaleza de la pretensión del presentante (solicitante), la base legal podrá tener concordancia con el Código Civil, Ley N° 27444 (en asuntos administrativos), y demás leyes especiales que sirvan de apoyo para la fundamentación del Registrador Público. Es necesario precisar que el procedimiento registral tiene una naturaleza jurídica que se encuentra regulada por el artículo 1° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual prescribe que “El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción”, dicha naturaleza es especial porque en el procedimiento registral se aplicará Legislación Registral salvo leyes especiales. A. CODIGO CIVIL El código Civil se aplica en el procedimiento registral puesto que, establece en su Libro IX de REGISTRO PUBLICOS los principios (artículo 2011° CC) que deberá tener en cuenta el Registrador que dé inicio al procedimiento los cuales tendrán que ser evaluados junto con los principios que establece el RGRP. Asimismo el Código Civil en sus Disposiciones Generales señala las clases de Registros a fin de que el procedimiento registral se sujete a sus leyes y reglamentos especiales (artículo 2° del CC). B. REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Este Reglamento3 regula el “Procedimiento Registral General”, aplicable a todos los registros jurídicos existentes, al establecer lineamientos generales para la calificación de los títulos a inscribir, plazos que deben observarse tanto en primera como en segunda instancia del procedimiento, apelación, desistimiento, etc. Logrando así que los reglamentos especiales de cada registro solo desarrollen los requisitos específicos aplicables a cada acto inscribible. (Art. 8 RGRP) C. REGISTRO DE BIENES MUEBLES Dentro de Registro de Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular es el más importante por su significativa demanda. Este registro también lo integran: 3

RESOLUCION Nº 126-2012-SUNARP-SN

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Registro Mobiliario de Contratos. Registro de Naves y Aeronaves. Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques.

En el presente trabajo únicamente desarrollaremos algunos de ellos: REGLAMENTO DE REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR. Está regulado por las disposiciones generales del Título I y por el Título VIII del Libro IX del Código Civil. Este reglamento regula el procedimiento de inscripción de los actos y derechos inscribibles en el Registro de Propiedad Vehicular, la publicidad de los mismos, y los procedimientos relacionados con aspectos operativos de este Registro. 4 El presente Reglamento se aplica a todo vehículo destinado a circular por la red vial que pertenezca al Sistema Nacional de Transporte Terrestre (SNTT). Asimismo establece que actos son inscribibles en este registro, que las inscripciones en el Registro de Propiedad Vehicular deben observar los principios de rogación, titulación auténtica, especialidad, prioridad, tracto sucesivo, legitimación, oponibilidad y fe pública registral. Prevé la formalidad de la solicitud de inscripción la cual debe ir en concordancia de la formalidad establecida en el art. 15 del RGRP. Como también las reglas especiales de Calificación en relación a la inmatriculación del vehículo a registrar, la transferencia de propiedad vehicular, las garantías mobiliarias y otras afectaciones sobre el vehículo ello de acuerdo con la Ley de Garantía Mobiliaria5. REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS Y SU VINCULACIÓN CON LOS REGISTROS JURÍDICOS DE BIENES MUEBLES Este reglamento tiene como objeto regular los actos y el procedimiento de inscripción en el Registro Mobiliario de Contratos, en los Registros Jurídicos de Bienes a cargo de la Sunarp, y la vinculación entre ambos registros; así como el acceso público a la información del Sistema Integrado de Garantías y Contratos. Asimismo, se aplica a toda garantía mobiliaria, acto o contrato que afecte un bien mueble registrado o no registrado, salvo aquellos que expresamente se excluyan.

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RESOLUCION Nº 039-2013-SUNARP-SN LEY N° 28677.

D. REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS El Registro de Personas Jurídicas está organizado en función de cada ente societario o no societario. Esto implica abrir una partida por cada persona jurídica, en la que se inscribe su constitución, su estatuto, modificación del estatuto, extinción, así como el desenvolvimiento de sus órganos directivos, entre otros órganos inscribibles. REGLAMENTO DE REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS NO SOCIETARIAS Este reglamento regula las inscripciones de actos relativos a las siguientes personas jurídicas: Asociaciones, Fundaciones, Comités, Cooperativas, Personas Jurídicas creadas por ley, así como a cualquier persona jurídica distintas a las Sociedades y a las Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.6 En caso de existir discrepancia entre las disposiciones de este Reglamento y normas especiales, primarán estas últimas. (Artículo 1). Asimismo, este reglamento establece que actos serán inscribibles y que actos no, también prevé reglas especiales de Calificación que deberá observar el registrador aparte de las que figuran en el RGRP. REGLAMENTO DE REGISTRO DE SOCIEDAD Este Reglamento regula las inscripciones que se realizan en el Registro de Sociedades. En el ámbito societario encontramos, entre otros:     

Sociedades Anónimas (abiertas y cerradas) Sociedades Colectivas Sociedades en Comandita Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada Sociedades Civiles

E. REGISTRO DE PERSONAS NATURALES

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RESOLUCION N° 038-2013-SUNARP/SN

Es el Registro responsable de la inscripción y publicidad de actos y contratos referidos a las personas naturales; por lo que unifica a los siguientes Registros:  

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Registro Personal, donde se inscriben divorcios, separación de patrimonio y sustitución, declaraciones de insolvencia, entre otros actos. Registro de Mandatos y Poderes, en el cual encontramos los siguientes actos inscribibles: mandato, poder, la ampliación y modificación de los mismos, la sustitución, la delegación y su extinción. Registro de Testamento, donde encontramos el otorgamiento y modificación del testamento, la ampliación del asiento de inscripción del testamento cerrado al fallecimiento del causante, la ampliación del asiento de extinción del testamento otorgado por escritura pública al fallecimiento del testador, entre otros. Registro de Sucesiones Intestadas, donde se inscriben las sucesiones intestadas, su anotación preventiva, entre otras.

REGLAMENTO QUE REGULA EL REGISTRO DE TESTAMENTO Y REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS Este Reglamento propone una regulación concordante de los actos inscribibles en ambos Registros, pues los derechos, obligaciones y cargas que surgen con motivo de la muerte de una persona no han sido objeto de una completa y adecuada regulación registral.7 Regula el procedimiento para las inscripciones de las sucesiones testamentarias e intestadas, así como los actos inscribibles relativos a ellas. Son de aplicación supletoria en cuanto no se opongan a este Reglamento, las disposiciones del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Además de la aplicación supletoria de los principios registrales tanto del Código Civil como del TUO del RGRP. Del mismo modo establece la competencia de los Órganos Registrales para la Inscripción Testamentaria y de Sucesiones intestadas, la calificación que el Registrador realizará verificando en el Índice Nacional de Sucesiones la cual lo señala en sus Disposiciones Complementarias y Finales. F. REGISTROS DE PROPEDAD INMUEBLE En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera inscripción de determinado predio (inmatriculación). Aquí también se inscriben sus modificaciones, transferencias, cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles. 7

RESOLUCIÓN Nº 156-2012-SUNARP-SN

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS El presente Reglamento regula los requisitos para la inscripción de los diferentes actos o derechos en el Registro de Predios, las formalidades de los documentos que dan mérito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales y los procedimientos previstos en otras normas de carácter registral. El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales. REGLAMENTO DE REGISTROS DE DERECHOS MINEROS. El presente reglamento regula el Registro de Derechos Mineros que integra el Registro de Propiedad Inmueble y en él se inscriben las concesiones y los actos y derechos a los que se refiere el presente reglamento y demás disposiciones legales pertinentes.8 Establece que los principios registrales contenidos en el Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos deben ser aplicados al Registro de Derechos Mineros. Asimismo, el presente Reglamento regula los actos inscribibles, sus requisitos y el contenido de los asientos registrales, como también la competencia del órgano competente de realizar las inscripciones de las concesiones y los demás actos inscribibles (ello en concordancia con la Directiva R. N° 070-2006SUNARP que regula la inscripción de las Concesiones Forestales, de Fauna Silvestre y para Forestación y Reforestación, normadas por la Ley Forestal y de Fauna Silvestre, Ley N° 27308) 5. ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL El procedimiento registral tiene dos etapas, tradicionalmente suelen considerarse como la primera y segunda instancia; el procedimiento asimismo presenta dos fases, la primera referida a la rogación y la segunda a la calificación; en el ínterin pueden presentarse algunas variaciones, en la primera fase se solicita la inscripción del acto

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RESOLUCION Nº 052-2004-SUNARP-SN

rogado, y en la segunda se califica, evalúa o discierne respecto de su aptitud para ser incorporado al registro.9 Las dos instancias en el procedimiento registral son: a) El Registrador b) El Tribunal Registral A. PRIMERA INSTANCIA: Este procedimiento la realiza el Registrador Público, la cual es una actividad administrativa, que si bien contiene una labor jurídica, es un trabajo de evaluación técnico y formal de la documentación que en vía del procedimiento registral se eleva a las manos del Registrador Público, entonces lo que se pretende lograr en dentro de este procedimiento es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden acceder al registro, de ser confirmada esta situación se procederá naturalmente con la inscripción del acto materia de rogatoria. PRESENTACIÓN DEL TITULO: EL Procedimiento Registral se Inicia con la presentación del título por la Oficina del Diario, la misma recibe dicha denominación no sólo por constituir la unidad de recepción de los Instrumentos que buscan acogida registral, sino principalmente por ser la encargada de llevar el DIARIO el cual constituye el Libro en el que se extienden todos los asientos de presentación correspondientes a los distintos títulos ingresados en los Registros Públicos, constan en el mismo todas las solicitudes de inscripción y la presentación de los correspondientes títulos. 10 La solicitud de la parte interesada debe formalizarse a través del formulario de solicitud de inscripción, al cual se le debe adjuntar la documentación respectiva. El documento idóneo a efectos de producir la inscripción, es el instrumento público, sin perjuicio de las inscripciones que tienen como sustento instrumentos privados. Por tanto, podremos presentar ante el registro escritura pública, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los registros civiles, o copias certificadas por notario, etc. El presentante del título es quien presenta el título en el registro, y puede ser un tercero o cualquiera de los otorgantes del acto inscribible. En la práctica no hay limitaciones para constituirse como presentante de un título, bastando para ello presentar la documentación necesaria y pagar el derecho de calificación respectivo. 9

SÁNCHEZ CERNA, Luis Fernando. Procedimiento Registral Peruano: Análisis de su finalidad. Revista Jurídica Científica SSIAS 2016. 10 CUSI ARREDONDO, Andrés. El Procedimiento Registral.

Sin perjuicio de la presentación cautiva contemplada en el Decreto Legislativo Nº 1049. Una vez presentado el título, se extiende el “Asiento de Presentación” en el Diario por riguroso orden de ingreso de cada título, asimismo se extiende en mérito a la información contenida en la solicitud. A este se le asigna un número de orden en atención a la presentación del título y contendrá los datos establecidos en el artículo 23 del RGRP11. CALIFICACIÓN: En los siete primeros días contados desde la presentación del título, el Registrador Público califica la solicitud bajo el Principio de Legalidad. en donde examina y revisar cada uno de los documentos presentados y procederá a la inscripción o a formular observaciones (cuando el título adolece de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral), tachas (clases: tacha sustantiva, por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, tacha especial por presentación de copias simples de documentos principales) y liquidaciones (en los casos en que como resultado de la calificación el Registrador concluya que este no adolece de defectos ni existen obstáculos para su inscripción, sin embargo el solicitante no ha hecho el pago respectivo de una tasa de derechos registrales, en ese caso el Registrador Público indica que tiene que hacer el pago respectivo dentro del plazo de ley) a los títulos. El solicitante puede subsanar o pagar mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del título, los últimos cinco días se utilizaran para extender el asiento de inscripción respectivo. Las esquelas de tachas u observaciones se entenderán notificadas en la fecha en que se ponga a disposición del solicitante en mesa de partes de la oficina registral respectiva. INSCRIPCIÓN: En caso que como consecuencia de la calificación efectuada, el Registrador determine la procedencia de la inscripción solicitada y a la vez el usuario haya cumplido con abonar la tasa registral respectiva, dicho funcionario procede a extender el “Asiento de Inscripción” en la partida registral respetiva, el mismo debe contener los datos generales que resulten necesarios según las normas legales que regulan el hecho, acto o contrato materia de inscripción, el nombre del funcionario que ha extendido el Instrumento materia de inscripción, la fecha del mismo, el número y fecha del asiento de presentación, el monto de la tasa registral y la fecha 11

TUO Reglamento General de los Registros Públicos. Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN. Publicada el 19-05-2012.

en que se extiende el citado asiento de inscripción. Acto seguido el Registrador procede a firmar el referido asiento estampando a su vez un sello con su nombre y apellido.12 Las inscripciones se practicaran dentro de los siete días siguientes a la fecha del asiento de presentación o dentro de los cinco días siguientes al reingreso del título pero siempre dentro del pazo de vigencia. VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN: De acuerdo al artículo 25 del RGRP, el asiento de presentación de un título tiene, en principio, una vigencia de 35 días hábiles, a partir de la fecha de ingreso del título. No obstante ello, dicho plazo puede ser prorrogado en forma automática por 25 días adicionales para los efectos de subsanar observaciones, pago de mayor derecho o para que el área de catastro emita el informe técnico respectivo en los casos previstos en la Resolución No 296-2004-SUNARP/SN. También se contempla la prórroga de oficio de hasta 60 días adicionales al plazo ordinario, se produce como lo indica el Reglamento General, es decir, por causas objetivas y extraordinarias. Incluso la prórroga por apelación y subsanaciones fijadas por el Tribunal Registral. Asimismo, existe prorroga automáticos en dos casos:  Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones o se anote la demanda de impugnación ante el Poder Judicial  Cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera de informe catastral. El artículo 29 del RGRP establece las causales de suspensión del plazo de vigencia. No obstante ello, la prórroga del plazo de vigencia o la suspensión de su cómputo, deberá constar en el Diario. DESISTIMIENTO: El presentante del título puede desistirse de su solicitud de inscripción mediante escrito con firma legalizada, salvo que el que haya solicitado la inscripción sea Notario, esto mientras no se hubiere efectuado la inscripción. Asimismo, este desistimiento puede ser total o limitarse a alguna de las inscripciones solicitadas (parcial). CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO: El procedimiento registral termina con: 12

CUSI ARREDONDO, Andrés. El Procedimiento Registral.

a) La inscripción b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria

B. SEGUNDA INSTANCIA Como cuestiones generales podemos decir que frente a la inscripción no cabe la interposición de ningún medio impugnatorio, siendo que ante la ocurrencia de una inscripción ilegal la única forma defensa es recurrir al Poder Judicial. Los títulos son calificados en primera instancia por el registrador y, ante lo resuelto por él se puede recurrir ante la segunda instancia administrativa: el Tribunal Registral. RECURSO DE APELACIÓN En segunda instancia, el procedimiento registral se inicia cuando el presentante (solicitante de la inscripción del título) está en desacuerdo respecto a las decisiones de los Registradores Públicos: observaciones, tachas o liquidaciones del título, por lo que el presentante interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, el Recurso de Apelación, para ello debe cumplir con el plazo, caso contrario el Tribunal Registral lo declarará improcedente por extemporáneo, La Oficina de Tramite Documentario verificara los requisitos establecidos en el artículo 145 del RGRP, si no se hubieran cumplido otorga el plazo de dos días para subsanarlos, cumplido ello se considerará presentado el título desde la fecha inicial, caso contrario el recurso se tendrá por no presentado. TRÁMITE: El Registrador recibido el recurso de apelación verifica si el mismo no importa una oposición o un apersonamiento de terceros al mismo, sino los rechaza, y luego de dicha verificación de corresponder deberá efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral acompañado del Título en un plazo no mayor de tres días contados de la fecha de su recepción. Los Tribunales están conformados por Salas integradas por tres vocales, el Presidente de cada sala asigna los expedientes entre los miembros que intervendrán como ponentes en las apelaciones asignadas.

El apelante dentro de los tres primeros días de ingresado el expediente a la Secretaria del Tribual Registral podrá solicitar se le conceda el uso de la palabra a su abogado para fundamentar en Audiencia Pública su derecho. Asimismo, el Tribunal Registral se pronuncia de la siguiente manera: a) b) c) d)

Confirma total o parcialmente la decisión del Registrador. Revoca total o parcialmente la decisión del Registrador. Declara improcedente o inadmisible la apelación Acepta o deniega total o parcialmente el desistimiento formulado.

Esta resolución se expide bajo responsabilidad en el plazo de treinta días contados desde el ingreso del expediente a la Secretaria del Tribunal. Excepcionalmente el Presidente puede otorgar un plazo de treinta días más. El desistimiento en segunda instancia puede ser: a) Del recurso b) De la rogatoria, referidos a los actos cuya inscripción se solicita, en este último caso solo puede ser parcial. C. EJECUCIÓN: a) Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos se encuentran pagados, el Registrador procederá extender los asientos en el plazo de dos días, por excepción en caso de asientos complejos y amplios el Registrador tiene un plazo de diez días. b) Si los Derechos no se encuentran pagados el solicitante tiene un plazo de diez días, si paga el registrador extiende el asiento en cinco días, si no paga caduca la vigencia del asiento. c) Si se confirma la observación u observaciones formuladas por el registrador o advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos salvables, el solicitante tendrá quince días para levantarlas, si cumple el registrador extenderá el asiento en cinco días, en caso de no estar de acuerdo y no subsanar podrá interponer demanda contencioso administrativa, al igual cuando se declare inadmisible o improcedente el recurso. d) En los casos que proceda la impugnación judicial, contra las resoluciones del tribunal registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá vigente quince días adicionales al plazo para interponer la demanda contencioso administrativa (3 meses) para efectos de anotar la demanda. Anotada la demanda o vencido el plazo sin interponerla caduca el asiento de presentación y se efectuará la tacha y se levanta la anotación de la apelación. En

caso que se ampare la demanda los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha del asiento de presentación. D. EXTINCIÓN: Las inserciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo disposición expresa en contrario. Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por conversión en inscripción, asimismo la cancelación de las inserciones podrá ser total o parcial. Los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad. 6. CASUÍSTICA A. Caso Nº 01 RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 353-2014-SUNARP-TR-A Sumilla: “Principio de Legitimación: por el principio de legitimación todos los asientos registrales se presumen ciertos y producen sus efectos, mientras no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez”. 

Cuestión controvertida

¿En qué casos procede la anotación preventiva de una partida registral según el artículo 65 del TUO del RGRPO? Si procede anotar preventivamente una declaración de verdadero propietario cuando el predio ha sido trasladado por compraventa. Si procede inscribir un acto luego de que conste expresamente el cierre de la partida por duplicidad. 

Resumen del caso

En el presente caso, en el presente caso se solicita la anotación preventiva de la declaración de reconocimiento de verdadero propietario del inmueble inscrito en la partida Nº 04000796. Conforme se advierte de lo expuesto, el acto rogado no se ajusta a ningún supuesto en el art. 65 del TUO del RGRP, por lo que no procede extender la anotación preventiva de dicha declaración. Además se tiene que revisada la partida registral N 04000796 se puede apreciar que en el asiento 003se encuentra inscrita la compraventa a favor de

Edgardo Percy Villamar Herrera con fecha 18.12.1995ª. al respecto según el artículo 2013 del Código Civil y numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, normas que consagran el principio de legitimación, atendiendo a ello del en el presente caso se advierte que revisando el titulo archivado E-0094580 podemos observar que la escritura pública de compraventa de fecha 08-12-1995 en la cláusula segunda indica que: “los propietarios esposos convienen dar en compraventa y enajenación perpetua al comprador Edgardo (…) lo que se pagará al momento de firmarse esta minuta por lo que presente, servirá además la carta de cancelación final y total del precio” De lo anterior advertimos que existe una escritura pública que dio lugar a una inscripción en el asiento C0003, por lo que se constata qaue el inmueble vendido a favor de Edgardo, por lo que los esposos a hora solicitantes dejan de ser propietarios, a pesar de que estos últimos señalen que el actual titular no inicio el pago de lo estipulado en la escritura pública, sin embargo, en dicho documento también se precisa que el monto fue cancelado al momento de la suscripción del documento, además se debe agregar que el titular realizado dos hipotecas gravando el inmueble en conflicto, por lo que esto nos confirma la titularidad que tienen este sobre el bien. Además debemos advertir que en el asiento B0002 consta inscrita el cierre de partida Nº 04000796 la misma que se realizó en merito a la resolución de gerencia Nº 091-2001, debido a la existencia de una duplicidad de inscripción con la partida contenida en la ficha Nº81649. Es por todos estos fundamentos que el Tribunal Registral confirma la anotación de tacha de la Registradora Publica en la Oficina Registral de Mollendo por lo que declaran improcedente la solicitud de verdadero propietario 

Comentario

En esta resolución el Tribunal Registral, haciendo una subsunción de los hechos aplica el principio de legitimidad registral o principio de credibilidad general del asiento, toda vez que la persona que actualmente tiene inscrito su derecho es Edgardo Percy Villamar Herrera, siendo así las cosas todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, por lo que estamos de acuerdo que el registrador haya emitido la anotación de tacha conforme al principio de legitimación.

B. Caso Nº 02 RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 172-2004-SUNARP-TR-L Sumilla: “El plazo de la vigencia del asiento de presentación caduca al cumplirse el plazo señalado legalmente y solo puede ser suspendido o prorrogado por motivos expresamente señalados en las normas registrales. Es por ello que vence en el tiempo de manera inexorable, independientemente de la información que brinde el sistema informático y de la fecha en que se formalice la esquela de tacha.” 

Cuestión controvertida

En la Resolución bajo análisis se analiza si el asiento de presentación del título 13139 del 21-01-2003 se encontraba vigente al momento de interponerse el recurso de apelación. 

Resumen del caso

En el presente caso, con el título 13139 del 21 de enero del 2003 se solicitó la inscripción de la adjudicación por remate de inmueble ubicado en Jr. Lucanas N° 533 del distrito de la Victoria. Sin embargo, en primera instancia el Registrador Publico observo dicho titulo con fecha 30 de enero del 2003, entre otras observaciones, por encontrarse pendiente de inscripción títulos incompatibles por lo que de conformidad con el artículo 29 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) se procedió a efectuar la suspensión del título. El 09 de mayo fue reingresado por subsanación y el 15 de mayo se expide esquela de observación por encontrarse aún pendientes dos títulos el 178758 y 235393, cabe resaltar que en el encabezamiento de dicha esquela se señaló como fecha de vencimiento del título el 08 de agosto del 2003. Luego el titulo fue reingresado el 11 de noviembre del 2003 y el Registrador expidió una nueva esquela de observación el 01 de diciembre del 2003 y en el encabezamiento se indicaba que el asiento de presentación vencida el 16 de enero del 2004, lo que por cierto indujo en error al apelante, quien presento su apelación con fecha 16 de enero del 2004, es decir aun dentro del plazo de vigencia del asiento. Sin embargo, el Tribual Registral considero que el plazo de vigencia del asiento de presentación termina inexorablemente al cumplirse el plazo señalado legalmente y solo puede ser suspendido o prorrogado por causas señaladas en las normas registrales, por ello la vigencia del asiento venció en su fecha independientemente de la información que brinde el sistema informático.

En el presente caso considero que la fecha que se debe de tomar en cuenta para levantar la suspensión del título es la del título 235293, último en caducar, por lo que la suspensión debió levantarse el 22 de agosto del 2003, se le añadían los 35 días de la vigencia simple, más 35 días de prórroga automática por tararse de partes judiciales y descontarse los 7 días trascurridos de la primera esquela de observación, lo que hace un total de 63 días. En ese sentido, El Tribunal concluye que el asiento habría caducado el 20 de noviembre del 2003 y estando a que el recurso de apelación fue presentado el 16 de enero del 2004 este deviene en improcedente por extemporáneo, de conformidad con el artículo 144 del RGRP. Agrega que el sistema informático es solo un apoyo para facilitar la labor registral, pero el Registrador Publico es quien debe de verificar la vigencia del plazo, pues este constituye uno de los elementos a tomar en cuenta en la calificación registral. Por ende, el Tribunal Registral resuelve el caso declarando improcedente el recurso de apelación. 

Comentario

En esta resolución del Tribunal Registral hace hincapié en que el plazo de vigencia vence conforme a las normas registrales, que en ningún caso se debe prorrogar o suspender el plazo sino por causas ya determinadas, en ese sentido deja de lado la información del sistema informático y declara improcedente el recurso de apelación. Al respecto consideramos que si bien es cierto se está dando cumplimiento a lo que señala el Reglamento General de los Registros Públicos, ello induce a error a los solicitantes, puesto que confían en la información que brinda el sistema, como en el presente caso, que aparentemente el apelante presente su recurso dentro del plazo de vigencia, sin embargo luego le fue denegado, entonces consideramos que si es responsabilidad del Registrador el verificar un verdadero plazo de vigencia a fin de garantizar la aplicación de las normas registrales de forma eficaz. C. Caso N.º 03 RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 1445-2015-SUNARP-TR-L Sumilla: “Para que proceda el desistimiento en segunda instancia, se requiere que sea formulado por el presentante del título o la persona a quien este represente, mediante escrito con firma certificada por notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación, antes de la expedición de la resolución respectiva. Si el apelante fuese notario, no se requiere la certificación de su firma”

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Cuestión controvertida

En la Resolución bajo análisis se analiza si el desistimiento del título N° 281495 de 18 de mayo del 2015 presentado en segunda instancia por el apelante, cumple con los requisitos para su procedencia.

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Resumen del caso

En el presente caso, con el título 281495 del 23 de marzo del 2015 se solicitó la inscripción de acumulación ante el Registro de Predios de Lima. Sin embargo, en primera instancia el Registrador Publico observó dicho título con fecha 18 de junio del 2015. En merito a esta observación el presentante del título interpone recurso de apelación en contra de la misma y en el trascurso del procedimiento para resolver dicha apelación, mediante escrito con firma certificada por Notario de fecha 21 de julio del 2015 presentado a la secretaria del Tribunal Registral, el apelante formula desistimiento del recurso interpuesto. El Tribunal Registral hace el análisis del presente caso bajo la dirección del RGRP el cual regula el desistimiento en segunda instancia en su artículo 149° al señalar que el desistimiento puede ser del recurso o de la rogatoria. Asi el art. 150° del mismo reglamento establece la formalidad que debe contener el desistimiento; debe ser por escrito con firma certificada notarialmente, salvo si el apelante fuese notario al que no se requerirá la certificación de su firma. En cuanto a la oportunidad en la que puede formularse, la misma dispone que sólo proceda antes de expedirse la resolución respectiva. Sin embargo en lo que respecta a los legitimados para formular desistimiento en esta segunda instancia el RGRP no los señala de manera específica, por lo que el Tribunal resuelve aplicar el literal a) del art. 143° que regula los legitimados para interponer el recurso de apelación, ello en concordancia con el numeral III del Título Preliminar del RGRP que señala la presunción que el presentante del título actúa en representación del adquiriente del derecho o del directamente beneficiando con la inscripción salvo que se haya indicado en la solicitud que actúa en interés de tercero. Por lo que al verificarse que el presente caso ha dado cumplimiento a tales requisitos, declara la PROCEDENCIA del desistimiento del recurso de Apelación. 

Comentario

En esta resolución el Tribunal Registral hace referencia a requisitos formales que prevé la norma registral para que proceda el desistimiento en la segunda instancia del procedimiento registral, sin embargo carece de una regulación específica con

respecto a quienes serían los legitimados para solicitar el desistimiento luego de haberse presentado el recurso Apelación, basándose de manera supletoria en la norma que regula los legitimados de solicitar el recurso y en la presunción de que el presentante de la solicitud actúa en representación del adquiriente del derecho o del mismo beneficiario. Sin embargo el mismo RGRP prevé la posibilidad de que haya un conflicto o contradicción entre el presentante y el representado (último párrafo del artículo III del Título Preliminar del RGRP) Por lo que, consideramos que para dar procedencia al desistimiento en segunda instancia deberá ser diligente la revisión de las personas que presenten tanto el recurso de apelación como la solicitud de desistimiento de ésta, si fueran personas distintas, puesto que de existir conflicto deberá prevalecer la solicitud del representado.

BIBLIOGRAFÍA o PEÑA BERNALDO. DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo II o GONZALES BARRÓN, GUNTHER -Contratación Inmobiliaria y Protección Registral o SÁNCHEZ CERNA, Luis Fernando. Procedimiento Registral Peruano: Análisis de su finalidad. Revista Jurídica Científica SSIAS 2016. o CUSI ARREDONDO, Andrés. El Procedimiento Registral

ANEXOS