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| primer cuatrimestre

derecho registral I

EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 1

í ndice

 presentación

3

 programa

5 contenido módulos  mapa conceptual 8  macroobjetivos 9  agenda

9

 material



10 material básico material complementario

 glosario

14

 módulos *

m1 | 21 m2 | 28 m3 | 48 m4 | 74 * cada módulo contiene: microobjetivos contenidos mapa conceptual material actividades glosario  evaluación 102

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p r e s e n t ación Bienvenido a DERECHO REGISTRAL I

En esta instancia, le damos formalmente la bienvenida a la Asignatura. Es importante reconocer que, el profesional de derecho frente a la creciente complejidad de los negocios que domina el mundo actual, necesita completar y profundizar dichos conocimientos con los específicos correspondientes a la Carrera de Notariado. Actualmente, el notario asume la condición de asesor de las partes involucradas en el negocio jurídico objeto de atención. Esta función la realiza a través de la explicación sobre la naturaleza y el alcance de los compromisos asumidos y sobre las consecuencias jurídicas que acarrea a cada una de ellas, tanto desde el punto de vista personal como patrimonial. Con frecuencia, debe actuar como mediador natural frente a la divergencia de posiciones asumidas por las partes en el proceso de concertación negocial, a fin de facilitar y dar fluidez a las transacciones. De esta manera, evita conflictos absolutamente innecesarios o perfectamente evitables. Para ello, el notario debe conocer acabadamente la organización y el funcionamiento del registro de la propiedad inmueble. Esta institución -Registro General de la Provincia- representa la información jurídica de los inmuebles ubicados en la provincia. El conocimiento de los distintos principios registrales receptados en la ley de fondo respecto del régimen de los registros de la propiedad inmueble, se torna una herramienta imprescindible para el desarrollo de las funciones del notario, como hacedor del título en materia de inmuebles. El carácter declarativo de la publicidad registral inmobiliaria, pone en cabeza del notario la obligación de hacer valer el derecho real nacido puertas afuera del registro. 1

La normativa nacional -ley 17.801- ha sido reglamentada en cada una de las provincias, fijándose de esta manera pautas de aplicación en el orden local. En forma aún más específica, existe la normativa técnico registral que emana de la dirección del registro inmobiliario; cuya aplicación deviene necesario observar a los efectos de obtener la registración del documento.

Asimismo, resulta imposible soslayar el papel que asume el escribano como auxiliar del fisco al actuar como agente de retención de los tributos que recaen sobre los contratos celebrados con su intervención y, especialmente, en el aspecto inmobiliario. A nivel nacional la ley 22.427 y, en el ámbito provincial y municipal, los respectivos códigos tributarios, imponen al notario la exigencia de solicitar los respectivos certificados de deudas.

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¿Qué aportes realiza el Derecho Registral I a la formación del escribano? Principalmente, podríamos considerar que brinda los elementos necesarios para llevar a cabo la obligación de resultado –consistente en la registración del título referido a un inmueble -, impuesta como autorizante del acto. 2

“La clave del funcionamiento del Sistema de Registros Inmobiliarios esta precisamente, en la cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el asiento registral, sea por intermedio de la exhibición del folio real, mediante fotocopiado del legajo o a través de la expedición de certificados que hacen plena fe sobre la autenticidad de la información proporcionada y su fidelidad con los asientos de la matrícula (ley 17.801 art. 22). Si ese conocimiento potencial derivado de la registración no se da, sea por culpa, error, omisión o dolo del registro o sus dependientes o cualquier causa atribuible al escribano, al propio interesado o incluso, a caso fortuito o fuerza mayor, no habrá perfeccionamiento de la transmisión frente a terceros, quienes podrán actuar como si la venta nunca hubiese existido. En síntesis, les será inoponible (en el caso la tentativa de anotación que suerte de lo informado por el propio registro es insuficiente para la transmisión del derecho real, que el tercerista y nulidicente del 1

remate del inmueble se atribuye sobre el mismo; siendo por lo tanto inoponible a los terceros ajenos al acto, como el ejecutante y el comprador de la subasta atacada.” Cám. Nac. Com. Sala C, fecha 24.11.1989 autos: “PONZIO c. CISTERNA s/ EJECUTIVO” 2

Art. 6 Ley 17.801 “La situación registral sólo variará a petición de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal…..”

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p r o g rama

MODULO I: DERECHOS SUBJETIVOS UNIDAD 1: Derechos Subjetivos: concepto, contenido. Clasificación conforme a su objeto; contenido y oponibilidad. Derechos Subjetivos Patrimoniales. Concepto. Clasificación Constitución y oponibilidad. Tratamiento en el Código Civil Argentino: sistematización, esquema original y modificaciones. Derechos Personales y Derechos Reales: concepto; constitución; personalidad, vigencia y oponibilidad. Publicidad. Derechos Intelectuales: concepto, contenido, clases, constitución y validez. Oponibilidad.

MODULO 2: TEORIA GENERAL DE LA PUBLICIDAD UNIDAD 2: Publicidad: concepto, contenido. Función. Medios e instrumentos. Extensión y marco de aplicación. Límites y posibilidades. Función y aporte de la publicidad en la dinámica de los derechos reales. Relación con otras instituciones. Historia de la publicidad: distintos sistemas. Evolución. Objetivo de la Publicidad: seguridad jurídica patrimonial estática y dinámica. Publicidad posesoria y registral: contenidos; límites y cualidades. Aplicabilidad. Derechos Nacional y Comparado. Publicidad de los derechos reales inmobiliarios: esquema original del Código Civil. Leyes Provinciales. Proyectos de reforma. Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil (1961). Ley 17.711 (art. 2.505) y Ley 17801. Cuarto Congreso Nacional de Derecho Civil (1969). Caracteres del sistema registral inmobiliario. Ley Reglamentaria Provincial 5771 (T.O). Características generales y particularidades.

MODULO 3: DERECHO REGISTRAL UNIDAD 3: Derecho Registral: concepto y contenido. Denominaciones y autonomía. Relación con otras disciplinas. Principios registrales: doctrina y normativa registral. Ley Hipotecaria Española 1861. Sistemas Registrales: contenido, clasificación. Técnicas registrales, concepto, clasificación. Registro Inmobiliario: características, evolución histórica. Regulación ley 17801 y 5771. Registro de anotaciones personales: Registro de Mandatos, representaciones y autorizaciones. Funciones e interrelaciones en el sistema registral Argentino. Ley catastral 5057.

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MODULO 4: PRINCIPIOS REGISTRALES UNIDAD 4: Principio de Inscripción: concepto, caracteres. Objeto. Documentos registrables. Contenidos y condiciones de validez. Plazos; procedimientos y efectos. Prórrogas. Asientos registrales: inscripción y anotación, concepto y contenido. Tipos. Efectos. Inmatriculación. Matriculación. Procedimientos. Rectificación de asientos. Cancelación de inscripciones y anotaciones. Caducidades. Registro General de la Provincia: sistemas operativos de inscripción; normas aplicables. Conversión de la técnica Cronológica Causal al sistema del Folio Real. Disposiciones normativas aplicables. Registraciones previstas en Leyes especiales: fraccionamientos verticales; prehorizontalidad. La posesión y el Registro. Otras disposiciones legales. UNIDAD 5: Principio de Especialidad o determinación: concepto. Tratamiento en la Ley 17.801 y Ley Provincial 5771. Relación jurídica y sus elementos. El objeto de la registración: el inmueble. Registro y Catastro. Planos. Coordinación y funciones de los distintos Organismos Inmobiliarios. Identificación de los sujetos y de la causa. Titular Registral. Derechos reales de garantía y el principio de especialidad material ¿registro? UNIDAD 6: Principio de Prioridad: concepto. Ordenamiento de los Derechos reales inmobiliarios. Prioridad registral y extraregistral. Prioridad directa. Prioridad indirecta o reserva de prioridad. Anotaciones preventivas para subasta. La prioridad y el rango hipotecario. Reserva de rango. Errores u omisiones registrales y la prioridad. Caducidades. Análisis Ley 17801 y Ley 5771. UNIDAD 7: Principio de Tracto Sucesivo: concepto. Relación con el necesario encadenamiento y legitimidad de las transmisiones reales: aspectos sustanciales y formales. El tracto y la calificación registral; contenido y marco material y adjetivo de su aplicación. El tracto y el documento de procedencia judicial. Tracto Abreviado: concepto, supuesto. Modalidad o excepción? Análisis y desarrollo de los distintos casos. Interpretación y alcances otorgados por el Registro General de la Provincia. Extensiones aceptadas. Normativa aplicable. UNIDAD 8: Principio de Rogación: concepto. Su desarrollo en la Ley 17.801 y 5771. Alcance según al aporte o intervención registral que se requiera. Supuestos de actuación de oficio. Límites. Legitimación causal y profesional para rogar. Distintos supuestos y Legislación autorizante de facultades rogantes. Plazos y prórrogas para su ejercicio. Recursos contra las decisiones del Registrador. Desistimiento de la inscripción procedimientos y condiciones. UNIDAD 9: Principio de Publicidad: concepto. Publicidad material y publicidad formal. Ley 5771. Medios de publicidad: informes: tipos, efectos. Certificados: concepto, contenido, efectos, supuestos de cesión y actos distintos. Caducidad. Notas. Consultas directas al Registro. La publicidad registral inmobiliaria y su incidencia frente a los terceros: efectos de publicidad: anoticiamiento, oponibilidad. Fe pública registral. Asientos registrales: contenido. Clases. Su relación con la realidad jurídica extraregistral. Inexactitudes registrales: concepto, tipos, efectos jurídicos. Procedimientos y normas aplicables. Supuestos de rectificaciones de oficio. Facultades de la Dirección del Registro: procedimientos. Práctica. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.6

UNIDAD 10: Principio de Legalidad: concepto y contenido. Su alcance y extensión: legalidad extrínseca e intrínseca. Función Calificadora del Registrador: naturaleza; alcances e importancia. Opiniones doctrinarias. Marco de su ejercicio; responsabilidades. Defectos subsanables e insubsanables. Observación y rechazo. Conceptos, procedimiento. Ley Nacional y Ley 5771. Notificaciones y formalidades. Contencioso registral: procedimiento recursivo; instancias; plazos; resguardos. Caracteres. Intervención judicial. Conflicto por denegatoria de inscripción o anotación de documentos de naturaleza judicial, procedimiento, efectos y consecuencias. Doctrina y jurisprudencia. (Reuniones Nacionales Directores-1973). IV Congreso Nacional de Derecho Registral (1982).

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m a p a c o n c eptual

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m a c r o o b j etivos

• Abordar el estudio profundo de la publicidad registral inmobiliaria a los fines de complementar y complejizar los conocimientos del profesional abogado. • Identificar y comprender los principios registrales receptados en la normativa de fondo, para abordar adecuadamente el desarrollo de las funciones de notario. • Comprender la esencia y las características de los registros de la propiedad inmueble para estar en condiciones de poder desempeñarse como profesional de consulta y asesoramiento. • Conocer los elementos necesarios para participar en discusiones respetuosas relativas a la doctrina generadora de la normativa vigente, en materia de publicidad registral mobiliaria, con el fin de comprender la jurisprudencia. • Desarrollar los conocimientos registrales necesarios para materializar, a través del registro de la propiedad inmueble, la seguridad y certeza de los distintos actos dinamizantes de la riqueza patrimonial inmobiliaria. • Comprender las diferentes clases de registros y los efectos de la actividad registral, para asegurar el resultado práctico de la actividad del futuro notario. • Conocer acabadamente la legislación registral vigente y, en especial, la de la Ley 5771 y la normativa técnico registral dictada por la Dirección General del Registro General de la Provincia de Córdoba, a fin de integrarla a la legislación nacional. • Comprender la importancia de la publicidad registral en materia inmobiliaria como medio de incorporación de los inmuebles al tráfico jurídico, para visualizar las competencias exigidas al notario. • Reconocer la importancia del derecho registral inmobiliario en el desarrollo de las funciones del escribano, para advertir la necesidad de una formación actualizada e integral del futuro notario.

a genda

Porcentaje estimativo por modulo según la cantidad y complejidad de contenidos y actividades MODULOS 1 2 3 4 TOTAL

PORCENTAJES ESTIMADOS 10% 15% 10% 65% 100% EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 9

Representación de porcentajes en semanas SEMANAS

MODULOS 1

2

3

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1 2 3 4 5 6 7 Primer Parcial 8 9 10 11 12 13 14 15 Segundo Parcial

m a terial

Material Básico: • GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. “El Derecho Real. Elementos para una teoría general”. Ed. Abeledo Perrot. 2005. • MOISSET de ESPANES, Luis “Publicidad Registral”, 3ra. ed. Ed. Zavalía. 2003. Leyes: Ley 11.723

IC

1

Ley 13.512

IC

2 IC

Dto. 18.734/1949

3

Dto. Provincial 24.913/1951 Ley 14.005

IC

5

Ley 14.394

IC

6

Ley 15.283

IC

7 IC

Dto. 15.347/1946 Ley 17.801

IC

IC

4

8

9 EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.10

•

GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. “El Derecho Real. Elementos para una teoría general”. Ed. Abeledo Perrot. 2005.

•

MOISSET de ESPANES, Luis “Publicidad Registral”, 3ra. ed. Ed. Zavalía. 2003.

•

LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. “Curso Introductorio de Derecho Registral” Edit. Víctor de Zavalía. 1983.

Leyes: IC 10 Ley 19.724 Ley 11.723 IC 11 Ley 21.799 Ley 13.512 IC 12 Dto. 18.734/1949Ley 22.362 Dto. Provincial 24.913/1951 IC 13 Ley 22.232 Ley 14.005 IC 14 Ley 22.427 Ley 14.394 IC 15 Ley 24320 Ley 15.283 IC 16 Dto. 15.347/1946Ley 24.441 Ley 17.801 IC 17 Dto. Ley 6673/1963 Ley 19.724 IC Ley 24.481 18 Ley 21.799 IC Ley 22.362 Ley 24.855 19 Ley 22.232 IC Ley 25.248 20 Ley 22.427 IC 21 Ley 26209 Ley 24320 IC 22 Ley Provincial 5771 Ley 24.441 Dto. Ley 6673/1963 IC 23 Ley Provincial 5057 Ley 24.481 IC 24 Ley Provincial 5735 Ley 24.855 IC 25 Ley Provincial 9343 Ley 25.248 Ley 26209 Normativa Técnico Registral (RG 1/2007) Ley Provincial 5771 Normativa Técnico Registral (RG 1/2008) Normativa Técnico Registral (Res. 1/2007) Normativa Técnico Registral (RG 4/2008) Ley Provincial 5057 Ley Provincial 5735 Dto. Provincial 726/2010 IC 29 Ley Provincial 9343

Buenos Aires Catamarca

Chaco Leyes del Registro de la Propiedad Inmueble IC

30

Chubut Ciudad de Buenos Aires Córdoba

IC

26

IC

27

IC

28

Dto. 11643-1963 Inmobiliario Dto. 5479-1965 Reglamentación Ley 3343 Inmobiliario Ley 4986 Modificación Ley 3721 Microfilmación Ley 23 Inmobiliario Ley 70 Modificación Ley 4853 Dirección Ley 5062 B de F Ley 4170 Inmobiliario Ley 4196 Modificación Dto. 2080-1980 Inmobiliario Ley 5771 Inmobiliario Ley 8652 Modificación Ley 6074

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Corrientes Entre Ríos Formosa

Jujuy

La Pampa

La Rioja

Mendoza

Resolución 1-2007 Normativa Técnico Registral Ley 9150 Dto. 586/04 Regl. Ley 9150 Ley 1502 Inmobiliario Ley 6964 Inmobiliario Ley 51 Ley 447-70 Inmobiliario DTR 1-1981 Cautelares DTR 1-1997 Tracto Ley 4531 Reestructuración Ley 4950 Exenciones Ley 3327 Inmobiliario Ley 4733 Certificados Dto.Ley 483-1968 Inmobiliario Ley 1507 Modificación DTR1-2004 Solicitudes informes Ley 3335 Inmobiliario Ley 3792 Modificación Ley 6107 Saneamiento Ley 2111 Inmuebles Ley 552 Inmobiliario Dto. 155-1980 Inmobiliario Ley 1197 Reg. embargos Disposiciones Técnico Registrales Ley 971

Misiones

Ley 391 Inmobiliario Ley 3700 Modificación

Neuquén

Ley 2087 Inmobiliario

Río Negro

Ley 810 Inmobiliario Ley 2746 Exención Ley 2861 Informes Ley 3127 Documentos Ley 2312 Modificación

Salta

Ley 5148 Inmobiliario

San Juan San Luis Santa Cruz

Santa Fe

Santiago del Estero

Ley 6717 Modificación Ley 7326 Modificación Ley 6633 Modificación Ley 3802 Ley 3394 Inmobiliario Ley 5768 Regularización Dto.Ley 302-1971 Inmobiliario Ley 6435 Inmobiliario Ley 11292 modifica6435 Ley 12281 modifica6435 Ley 7960 modifica6435 Ley 11609 modifica6435 Ley 11641 modifica6435 Ley 10325 Modificación Ley 3813 Inmobiliario EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.12

Tierra del Fuego Tucumán

Ley 532 Inmobiliario Ley 3690 Inmobiliario Ley 5295 Director

Material complementario:

Material complementario:

• VILLARO, Felipe P. “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario” Ed. Scotti.

•

3ra.Felipe edición. VILLARO, P.2003 “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario” Ed. Scotti. 3ra. edición.•2003 PEREZ LASALA, José Luis. “Derecho Inmobiliario Registral”. Ed. Desalma.

•

PEREZ •LASALA, JoséDaniel Luis. E. “Derecho Inmobiliario Registral”. Ed. 5771”. Desalma. AHUMADA, “Ley Registral Inmobiliaria - Ley Ed.1993. Alveroni.

•

AHUMADA, Daniel E. “Ley Registral Inmobiliaria - Ley 5771”. Ed. Alveroni. 2002.

1993. 2002.

•

• GARCIA CONI, Raúl. “Derecho Registral Aplicado”. Ed. Librería Jurídica La 1972. GARCIAPlata. CONI, Raúl. “Derecho Registral Aplicado”. Ed. Librería Jurídica La Plata.

•

RODRIGUEZ, AgustínAmérico M. “Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes”. Ed. Depalma. 1973. • CORNEJO, A. “Derecho Registral. Ed. Astrea. 1994.

•

CORNEJO, Américo A. “Derecho Registral. Ed. Astrea. 1994.

•

• HERNANDEZ Francisco. “Introducción al Inmobiliario Derecho Hipotecario”. COGHLAN, Antonio R.GIL, “Teoría General del Derecho Registral”. Edit. Ed. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970. Abeledo Perrot. 1984.

•

“Derecho Inmobiliario Ed. Librería Bosch. Barcelona.Edit. 1977. HERNANDEZ GIL, Francisco.Registral”. “Introducción al Derecho Hipotecario”. Revista de Derecho• Privado. Madrid. 1970. ROCA SASTRE, Ramón N. - ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. “Derecho

•

LACRUZ BERDEJO, Luis J. - SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asís. “Derecho • DIEZ PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. Ed. Civitas. Inmobiliario Registral”. Ed. Librería Bosch. Barcelona. 1977.

1972. • RODRIGUEZ, Agustín M. “Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes”. Ed. Depalma. 1973.

• COGHLAN, Antonio R. “Teoría General del Derecho Inmobiliario Registral”. Ed. Abeledo Perrot. 1984.

• LACRUZ BERDEJO, Luis J. - SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asís.

Hipotecario”. Ed. Edic. Bosch. Barcelona. 1979. Madrid. 1999.

•

ROCA SASTRE, Ramón N. - ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. “Derecho Hipotecario”. Ed. Edic. Bosch. Barcelona. 1979.

•

DIEZ PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. Ed. Civitas. Madrid. 1999.

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DR1 | material | IC

información complementaria 1 a 30

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g l osario Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento. Anotación Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene en común con los informes: informar el estado jurídico de los inmuebles, la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotación preventiva: que opera como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor del negocio en gestión, a favor de una operación inmobiliaria, a favor de un acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando. Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situación registral a favor de quien solicitó un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no sólo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral será oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a posteriori- una registración que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de “bloqueo registral”, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble objeto del negocio jurídico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carácter condicional a las resultas de la presentación en término del documento autorizado. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.14

Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculación (inscripción). 2) Inscripción Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de sostén de un lugar. 3) Inscripción Condicionada o Anotación Condicional: Art. 18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por un certificado. Clasificación de los derechos subjetivos: Pueden clasificarse conforme a los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carácter económico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Serán patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciación pecuniaria, y serán extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor económico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relación a los personales hablaríamos de facultades y con relación a los reales hablaríamos de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categoría distinta. Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razón de sus características particulares, en caso de ser observados y existir reiteración del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmará o rectificará la calificación practicada dentro del plazo mínimo para los recursos. En caso de confirmarse la observación resolverá la inmediata elevación de los antecedentes a la Cámara Civil y Comercial, y la decisión de ésta hará cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciación del mismo. (ley provincia de Córdoba 5771, art. 20) Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, sólo dentro de ésta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es “relación del hombre con el hombre” (proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relación entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarán necesariamente sujetas a un deber: “derecho y deber son correlativos” (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo “Derechos Reales-Teoría General” Ed. Lajuane-2006, págs. 32-33 Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los órganos estatales encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce. Derecho Subjetivo: Significa el poder o facultad atribuido a una voluntad. Se desprende del derecho objetivo. Elementos del Derecho subjetivo: Todo derecho subjetivo contiene tres elementos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurídico otorga el poder o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurídico que le ha dado nacimiento.

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Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI capítulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculación. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificación de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelación de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organización de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Fuga registral: La medida cautelar –embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este último. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripción del acto. La situación jurídica registral no publicitada a través de las certificaciones es inoponible al tercero que negoció ateniéndose a sus constancias y que, de haber mediado una certificación veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisición efectuada se habría visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una vía extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situación de mala fe cual es la notificación de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibición del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificación no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula. Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripción entre la realidad registral y la realidad jurídica extraregistral o material. Inscripciones: supone la representación en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autónomo. Es perdurable y presume confección de una matricula. Matriculación: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisión el inmueble, fijándole una característica de ordenamiento que luego servirá para designarlo. En esa matricula o folio real se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, así como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunión Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, definió así la matriculación: “es el procedimiento que tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento público que modifique dicha determinación, permanecerá inalterable” (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220). Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carácter de auténticos, vale decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente de título, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801). Principio de inscripción: Todo documento por el que se constituya, transmita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un doble acepción: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.16

los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, sólo desde la registración. En nuestro sistema legal la inscripción no es constitutiva de derechos reales, sino simplemente declarativa. Así lo establece el art. 20 de la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulación del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesión. Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinación del inmueble a los efectos de lograr una buena correlación de los títulos y un encadenamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripción esté determinada con toda precisión. Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por la ley 17801, la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estará perfectamente individualizado. Principio de legalidad: “El principio de legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso títulos válidos o perfectos” (concepto dado por Roca Sastre). Se encuentran sujetos a calificación: a) Aspectos formales: aquellos que resultaren de la legislación de fondo y, en especial, de los Códigos Procesales, y de la legislación registral; b) Cumplimiento de los principios de rogación, prioridad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo; c) Confrontación de los asientos registrales antecedentes. Principio de legalidad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar sobre el contenido ni el fundamento de la decisión judicial. El imperio del juez es absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisión del registrador por vía de calificación es arrogarse facultades que corresponden a los magistrados, en detrimento de la cosa juzgada. Le está vedado al registrador el control de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotación. En consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b) La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dictó. Principio de legitimación: Se entiende que toda información publicitada por el registro es fidedigna y legítima a los efectos de resguardar la seguridad jurídica. El registro da fe de la inscripción registral, pero sólo de los aspectos extrínsecos, no los intrínsecos del documento por aquello de que la registración es no convalidante y declarativa. Principio de prioridad: Significa que una inscripción anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscripciones respecto de un mismo inmueble se determinará por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el registro.

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Principio de rogación: A los efectos de que se produzca una modificación en los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Está consagrado por el art. 6, ley 17801. Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y no una excepción como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre ellos: La instrumentación de escrituras simultáneas como consecuencia de la realización de más de un acto jurídico en forma conjunta. Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legítimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consagrado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801. Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. López de Zavalia propone el siguiente concepto: son la versión sintética y abreviada de las normas más generales que, en su armónica conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de los órdenes jurídicos puestos en términos de comparación. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinación es la consecuencia lógica del modo continental de enfocar los problemas jurídicos, siempre en búsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en sí, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas más generales que dominan a todas las demás. Sirven para comprender al orden jurídico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientación. Permiten dar una descripción sintética de un determinado orden jurídico que facilita la comparación con otros órdenes jurídicos en las variantes fundamentales que los órdenes comparados pueden presentar. Prorrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de manera autorizada o por petición de parte, toda vez que conducen o producen una extensión en el término o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801 en 180 días. Publicidad posesoria: Es también llamada publicidad material y hace referencia a la posesión, cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesión. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informática, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los títulos nulos, ni siquiera en relación con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la “fe pública registral” que otorga la presunción absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros.

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Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las características de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registración la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registración es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificación atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distinción entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripción en lo relativo a la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutación se produzca. De este modo, la modificación jurídico real surge con la inscripción. Es la establecida en el régimen jurídico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemán la inscripción es un acto creador de derechos; el acto de transmisión no está concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculación o inmatriculación se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis es jurídico y físico. Si no hay objeción, y previa posibilidad de que terceros formulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su título de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cód. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carácter meramente declarativo de la registración en materia inmobiliaria. La inscripción registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinámica real se produce fuera del registro. Éste no es condición necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumándole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Será convalidante cuando al registrarse el título que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan según la leyes. El sistema español es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carácter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, según la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe después. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificación es fijado en la técnica de registración los registros serán de inscripción o transcripción. Claro ejemplo de un registro de transcripción es el sistema francés. El registro transcribe –copia- la constitución y/o transmisión de derechos reales sobre inmuebles; siendo ésta requisito de oponibilidad. En la técnica de inscripción, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la técnica de inscripción. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 19

Técnicas de registración: Es conveniente hablar de registración a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registración, según los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripción, b) transcripción o c) enlegajamiento. Se efectúa por inscripción cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripción cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripción puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte los índices. En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. También guarda semejanza con la registración cronológica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocación registral y para quien en el derecho no ha operado mutación si ésta no está registrada. Para Adrogué los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presunción de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional –ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un interés legítimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado sólo puede invocar la inoponibilidad del título no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesión. Sólo habrá buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a él, la existencia del título o de un mejor derecho no inscripto. Tipos de prorrogas: 1) “Primera Prorroga Legal” (Art. 10 Ley 5771): cuando el registro insumiera en la primera calificación más de 30 días se le otorgará una prorroga, igual al plazo excedido en 30 días. Debe otorgarse de oficio. 2) “Segunda Prorroga Legal” (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una nueva observación dentro de los últimos 15 días del plazo inscriptorio que es de 180 días, se le otorgaran 15 días más.

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m ó dulos m1 m1

microobjetivos

• Analizar los Derechos Subjetivos como integrantes del Derecho Objetivo para comprender la esencia de los mismos. • Comprender la clasificación de los derechos subjetivos conforme a determinados parámetros, para discernir su tratamiento en el Código Civil Argentino. • Reconocer las diferencias y similitudes entre los distintos derechos subjetivos para comprender su constitución, oponibilidad y publicidad. • Distinguir los Derechos Reales, Personales e Intelectuales, a los fines de comprender la normativa aplicable a cada uno.

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contenidos

DERECHOS SUBJETIVOS Del Derecho Objetivo como ordenamiento jurídico se desprende el derecho subjetivo, importando éste el poder o facultad atribuida a una voluntad. Es el sistema o conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana, emanados del Estado e impuestos por éste en forma coactiva, quien otorga el poder o facultad. Todo derecho subjetivo contiene tres elementos, a saber: a) El sujeto, a quien el ordenamiento jurídico otorga el poder o facultada; b) El objeto del derecho, que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o bien ejercer sus facultades en forma directa. c) La causa del derecho, que es el hecho o acto jurídico que le ha dado nacimiento.1 Si bien existen muchos criterios de clasificación de los derechos subjetivos, hemos tomado sólo tres de ellos que resultan significativos para la materia que nos interesa, Derecho Registral I.

Clasificación de los derechos subjetivos a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 21

b) Por el carácter económico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Serán patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciación pecuniaria, y serán extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor económico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relación a los personales hablaríamos de facultades y con relación a los reales hablaríamos de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categoría distinta. Puede decirse que recién en 1968, a través de la reforma introducida por la ley 17711, a los Art. 2505 y 3135 del Código Civil, se incorpora a la legislación de fondo, aplicable a todos los derechos reales inmobiliarios, la publicidad registral inmobiliaria. De alguna manera, puede afirmarse que significó la institucionalización de los registros de la propiedad inmueble que venían funcionando en las distintas provincias. El Art. 2505 del Código Civil quedó redactado de la siguiente manera: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. En esta norma lo que se considera perfeccionado es la adquisición, pero ésta existe desde el momento mismo en que se dan los requisitos básicos exigidos por el código para la transmisión de derechos reales: el título, en su doble acepción material: o sustancial y formal y el modo. El Art. 3135, última parte del C.C., dice: “Art. 3135……………..Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar. (Párrafo incorporado por ley 17711). Los módulos siguientes integran el estudio profundizado de la publicidad registral inmobiliaria.

NOTAS 1 Siendo el derecho desde el punto de vista objetivo un sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, sólo dentro de ésta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es “relación del hombre con el hombre” (proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relación entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarán necesariamente sujetas a un deber: “derecho y deber son correlativos” (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo “Derechos Reales-Teoría General” Ed. Lajuane2006, págs. 32-33

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material

Material Básico: • GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. “El Derecho Real. Elementos para una teoría general” Ed. Abeledo Perrot. 2005. • Ley 340 (Código Civil actualizado) • Ley 11.723 • Ley 22.362 • Ley 24.481 • Dto. Ley 6673/1963

Material Complementario: • DIEZ PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. Ed. Civitas. Madrid. 1999.

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actividades m1 | actividad 1

Derechos Reales, Personales e Intelectuales Usted se ha recibido recientemente de abogado y trabaja desde hace algunos meses en un Estudio Jurídico. Allí, usted se propone delimitar aquellos conceptos que le serán de utilidad para proceder en su tarea. Para ello, realiza un documento. Realice un documento, cuya extensión no puede superar una carilla en letra Arial Nº 11, donde determine lo siguiente: a) Diferencias y similitudes entre los Derechos Reales y Personales respecto a constitución, objeto, elementos, duración y oponiblidad. b) A partir de los Derechos Intelectuales –específicamente el derecho de autor, determine la ubicación del Derecho Moral y el Derecho Patrimonial dentro de la clasificación de los derechos subjetivos en cuanto a contenido económico y oponiblidad.

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m2 | actividad 1

Manifestaciones de la propiedad intelectual Usted continúa desarrollando su profesión en aquel estudio Jurídico-Notarial donde inició sus tareas hace un par de meses. Cada nuevo trabajo que realizar es un nuevo desafío que amerita estudio y sistematización de los conocimientos disponibles…

Analice las distintas manifestaciones de la propiedad intelectual efectuando un esquema que contenga cuatro columnas con los siguientes ítems: a) Clase de derecho intelectual.

A

1

b) Objeto protegido. c) Carácter de la registración y autoridad de aplicación.

A

2

d) Legislación que lo contempla.

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asistente académico 1

Aquí se hace referencia a las distintas manifestaciones de propiedad intelectual.

m1 | actividad 2 | AA

asistente académico 2

La legislación aplicable a cada una de las manifestaciones de propiedad intelectual establece la autoridad de aplicación.

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glosario

Clasificación de los derechos subjetivos: Pueden clasificarse conforme a los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carácter económico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Serán patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciación pecuniaria, y serán extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor económico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relación a los personales hablaríamos de facultades y con relación a los reales hablaríamos de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categoría distinta. Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, sólo dentro de ésta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es “relación del hombre con el hombre” (proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relación entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarán necesariamente sujetas a un deber: “derecho y deber son correlativos” (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo “Derechos Reales-Teoría General” Ed. Lajuane-2006, págs. 32-33. Derecho subjetivo: Significa el poder o facultad atribuido a una voluntad. Se desprende del derecho objetivo. Elementos del Derecho subjetivo: Todo derecho subjetivo contiene tres elementos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurídico otorga el poder o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurídico que le ha dado nacimiento. Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI capítulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculación. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificación de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelación de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organización de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. López de Zavalía propone el siguiente concepto: son la versión sintética y abreviada de las normas más generales que, en su armónica conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 25

los órdenes jurídicos puestos en términos de comparación. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinación es la consecuencia lógica del modo continental de enfocar los problemas jurídicos, siempre en búsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en sí, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas más generales que dominan a todas las demás. Sirven para comprender al orden jurídico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientación. Permiten dar una descripción sintética de un determinado orden jurídico que facilita la comparación con otros órdenes jurídicos en las variantes fundamentales que los órdenes comparados pueden presentar. Publicidad posesoria: Es también llamada publicidad material y hace referencia a la posesión, cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesión. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informática, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las características de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registración la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registración es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto. ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificación atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distinción entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripción en lo relativo a la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutación se produzca. De este modo, la modificación jurídico real surge con la inscripción. Es la establecida en el régimen jurídico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemán la inscripción es un acto creador de derechos; el acto de transmisión no está concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculación o inmatriculación se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis es jurídico y físico. Si no hay objeción, y previa posibilidad de que terceros formulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su título de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cód. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carácter meramente declarativo de la registración en materia inmobiliaria. La inscripción registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinámica real se produce fuera del registro. Éste no es condición necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.26

sumándole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Será convalidante cuando al registrarse el título que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan según la leyes. El sistema español es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carácter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, según la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe después. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificación es fijado en la técnica de registración los registros serán de inscripción o transcripción. Claro ejemplo de un registro de transcripción es el sistema francés. El registro transcribe –copia- la constitución y/o transmisión de derechos reales sobre inmuebles; siendo ésta requisito de oponibilidad. En la técnica de inscripción, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la técnica de inscripción. Técnicas de registración: Es conveniente hablar de registración a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registración, según los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripción, b) transcripción o c) enlegajamiento. Se efectúa por inscripción cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripción cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripción puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte los índices. En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. También guarda semejanza con la registración cronológica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocación registral y para quien en el derecho no ha operado mutación si ésta no está registrada. Para Adrogué los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presunción de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional –ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un interés legítimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado sólo puede invocar la inoponibilidad del título no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesión. Sólo habrá buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a él, la existencia del título o de un mejor derecho no inscripto. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 27

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microobjetivos

• Comprender la publicidad de los derechos reales a los fines de conocer su extensión y aplicación. • Analizar la función de la publicidad en la dinámica de los derechos reales para entender su relación con otras instituciones. • Conocer el objetivo de la publicidad para lograr integrar la publicidad posesoria y la publicidad registral. • Entender la publicidad de los derechos reales inmobiliarios en el esquema original del Código Civil y leyes provinciales, a los fines de lograr comprender las características el sistema registral inmobiliario argentino.

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contenidos

TEORÍA GENERAL DE LA PUBLICIDAD La publicidad como concepto genérico lleva a pensar en la cognocibilidad, posibilidad cierta y concreta de conocer algo. El derecho debe ser conocido por quien tiene el deber de respetar. Si nos encontramos frente a un derecho real, será la sociedad toda quien tiene un deber de respeto toda vez que son oponibles erga omnes. Esa publicidad puede realizarse a través de distintos medios, así hablamos de publicidad posesoria –material- y de publicidad registral –formal-; según que el medio utilizado para dar a conocer sea la posesión o el registro. Ambas publicidades, material y formal, se complementan y en la generalidad de los casos son coincidentes. No obstante, cuando entran en colisión se debe priorizar la primera en el tiempo, siempre que quien la invoca sea de buena fe. Las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1981 emitieron el siguiente despacho: “Cuando entran en colisión la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe”. La posesión también reviste un papel preponderante en los artículos relativos a la “doble enajenación”, porque estas controversias se resuelven a favor de quien primero fue puesto en posesión de la cosa (arts. 594, 596, 2791 y 3269 Código Civil). Tales preceptos se mantienen vigentes y han dado lugar a sostener que subsiste la publicidad posesoria, en materia de derechos reales inmobiliarios, aún luego de la incorporación, con alcance general, de la publicidad registral inmobiliaria. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.28

En relación con la publicidad posesoria, se ha expresado que, en el derecho positivo vigente, conserva toda su trascendencia la publicidad posesoria; y existirá publicidad posesoria cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral.1 Puede advertirse la exigencia de la buena fe subjetiva del tercero; no bastará que desconozca la inexactitud del registro, sino que es menester un plus de diligencia: el tercero no debe haber conocido ni podido conocer la existencia del derecho no inscripto. El deber de diligencia requiere el estudio de los títulos antecedentes, de los asientos registrales y del estado posesorio del inmueble. El criterio seguido por el legislador al dictar la ley 17.801 a los efectos de distinguir las facultades propias de la Nación y de las provincias en materia de publicidad registral inmobiliaria es el siguiente: a) corresponde a las leyes locales –provinciales- todo lo que hace a la organización y funcionamiento de los registros, el procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deducen contra las resoluciones de sus autoridades. b) corresponde a la legislación de fondo – nacional- todo lo referente a los documentos que deban inscribirse, la forma de la matriculación e inscripción, sus efectos, la publicidad de los asientos, la publicidad y prioridad de los asientos registrales, etc. La ley nacional 17.801 si bien contiene algunas disposiciones que son, en ciertos aspectos, relativas a la organización y funcionamiento de los registros ya creados o a crear en las distintas provincias, no significa “invasión” en las esferas locales, sino simplemente mecanismos destinados a lograr una mayor eficiencia y seguridad en la aplicación de la norma, como así también una saludable uniformidad en todo el país. Basta leer detenidamente las leyes provinciales de creación de los registros inmobiliarios para confirmar esta aseveración. El registro inmobiliario constituye un medio técnico destinado a satisfacer trascendentes necesidades del tráfico, no solamente en beneficio de los particulares, sino también de la sociedad en general. Finalmente, es importante considerar que la publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, con el fin primordial de proteger estos derechos subjetivos y dar seguridad a su tráfico.

NOTAS 1 En el Primer Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1987 declaró de lege lata: “En nuestro Derecho Positivo la publicidad de las relaciones jurídicas reales inmobiliarias sobre la base de la posesión conserva su vigencia y eficacia en determinadas circunstancias, no obstante lo dispuesto por el art. 2505 CCiv. y las normas correlativas de la ley registral 17801” (recomendación 1ª de la Comisión n. 3).

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material

Material Básico: • MOISSET de ESPANES, Luis “Publicidad Registral”, 3ra. edit. Edit. Zabalía. 2003. • • • • • • •

Ley 340 (Código Civil) Ley 17.801 Ley Provincial 5771 Normativa Técnico Registral (Res. 1/2007) Ley 26209 Ley Provincial 5057 Ley Provincial 9343

Material complementario: • VILLARO, Felipe P. “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario” Ed. Scotti. 3ra. edición. 2003. • AHUMADA, Daniel E. “Ley Registral Inmobiliaria-Ley 5771”. Ed. Alveroni. 2002. • COGHLAN, Antonio R. “Teoría General del Derecho Inmobiliario Registral”. Ed. Abeledo Perrot. 1984. • RODRIGUEZ, Agustín M. “Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes”. Ed. Desalma. 1973. • HERNANDEZ GIL, Francisco. “Introducción al Derecho Hipotecario”. Ed. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.

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actividades m2 | actividad 1

¿La falta de inscripción registral, torna siempre inoponible el derecho real?

A esta altura usted ha podido ir reuniendo los contenidos necesarios para llevar adelante su desempeño profesional con seriedad y rigor conceptual. Ahora continúan sus tareas en el Estudio jurídico. Allí, usted se enfrenta cotidianamente a difíciles y delicadas situaciones por resolver… EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.30

En la presente actividad se propone interpretar la publicidad registral inmobiliaria. Lo invitamos a leer detenidamente el siguiente fallo IC 1 para responder luego a las siguientes consignas e interrogantes. 1. Describa sucintamente los hechos 2. ¿Qué entiende por buena fe diligencia? A 1 3. ¿Cuáles son los requisitos exigidos para revestir el carácter de tercero a quien la falta de registración le es inoponible? A 2 4. ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

m2 |actividad 1 | AA

asistente académico 1

En materia registral inmobiliaria sólo habrá buena fe cuando se desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a quien la invoca. Sólo habrá verdadera diligencia cuando se llevaron adelante todas las actividades previstas por la ley para conocer la verdad real. Así, en muchos casos priva la publicidad posesoria sobre la publicidad registral.

m2 |actividad 1 | AA

asistente académico 2

Recuerde que el tercero registral es quien ha obtenido colocación registral y para quien el derecho no ha operado mutación, si ésta no está registrada. Para Adrogué los terceros a quienes se refiere el Art. 2505 son aquellos que él llama terceros latinos, que sobre la base de la presunción de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, siempre que: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos, y c) tener buena fe.

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m2 |actividad 1 | IC

información complementaria 1

Tribunal: C. Nac. Com.,  sala C Fecha:

30/11/2004

Autos: “Nuñez, Nilda I. s/ Quiebra s/ Incidente de revisión -por Ruggeri, Ana N. y otros-” DICTAMEN DEL FISCAL GENERAL: 1. El representante de los menores hijos de la fallida -herederos de su padre fallecido, que era ex cónyuge de aquélla- había invocado derechos de ellos sobre el 50 % indiviso de un inmueble de titularidad de la quebrada. El sustento de la pretensión se relaciona con una resolución del juez civil que interviene en el sucesorio del esposo de aquélla, del 18/10/1995, obrante a fs. 92 de ese juicio que en este acto tengo a la vista, mediante la cual se autorizó la venta de un inmueble del acervo hereditario sito en Marcos Sastre ..., UF 1, Cap. Fed., y se aprobó la compra -en ese momento ya realizada- de otro en la calle Llavallol ..., UF 1 y unidad complementaria VII, Cap. Fed., que Nélida I. Núñez efectuó a nombre suyo (éste es el inmueble sobre el cual se invocan derechos). En ese mismo auto el juez civil ordenó la rectificación de esa escritura, en el sentido de que el bien debía inscribirse en un 50 % a nombre de los menores y en el otro 50 % a nombre de aquélla. Además, le ordenó a ella cancelar la hipoteca que había constituido sobre este bien a favor del Banco Holandés Unido SA y constituir otra sólo sobre su 50 % indiviso, estando a su cargo la cancelación. Sobre estas bases el aquí presentante pretendió que se les reconozca a los menores el derecho invocado sobre la referida porción indivisa El juez había declarado inadmisible esa solicitud; aquél planteó revisión, que el juez rechazó mediante la sentencia de fs. 210/214. Consideró que esa decisión recaída en el sucesorio no era oponible a la quiebra ni a los terceros de buena fe (art. 2505 CCiv.), en tanto no había sido cumplida ni se había tomado razón de la misma en el Registro de la Propiedad Inmueble. 2. El representante de los menores apeló (fundamentos fs. 221/223) y también lo hizo la defensora de menores e incapaces (fs. 238 vta.). 3. Aquél no desvirtuó la circunstancia tomada en cuenta por el juez de que el acto que invocó como base de su pretensión (la decisión del juez civil antes mencionado) no fue inscripto. Esto obsta a su oponibilidad a terceros (art. 2505 y concs. CCiv.). La situación jurídico dominial del inmueble en el momento de constitución de la mencionada hipoteca a favor del Banco Holandés Unido, y del siguiente mutuo hipotecario a favor de otro banco con el cual se canceló el primer gravamen, del cual es titular un acreedor verificado en autos, mostraba a la aquí fallida como única titular del bien. En esas condiciones, prevalece el derecho del acreedor hipotecario, que no puede ser afectado por un acto posterior (la eventual inscripción de la decisión del juez civil que aquí pudiera ordenarse) tendiente a sustraer el bien del patrimonio de su deudor. Ello en razón del principio de “prioridad” -que, en realidad, constituye una aplicación al ámbito registral del principio del prior in tempore potior in jure- en virtud del cual una inscripción anterior (en el caso la hipoteca) debe considerarse prevalente por sobre una posterior, aun cuando el EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.32

instrumento que dio lugar a la primera haya sido conformado después de la otra (arts. 17, 18, 19 ley 17801; conf. Areán, Beatriz, “Tutela de los derechos reales y del interés de terceros”, Abeledo Perrot, Bs. As., 1979; conf. mi dictamen 946632 del 30/5/2003, “Adolfo Rosmino e Hijos s/ Quiebra s/ Incidente realización de bienes s/ Incidente de apelación”, conf, sala E, 13/8/2003). 4. Por lo expuesto, opino que no deberían progresar los recursos aquí interpuestos y que, por ende, V.E. debería confirmar la sentencia apelada.- Buenos Aires, octubre 28 de 2003.- Alejandra Gils Carbó.- Fiscal General. 2ª INSTANCIA.- Buenos Aires, noviembre 30 de 2004. Considerando: 1. Apelaron el tutor ad litem de Pablo N. A. Ruggeri y la Defensora de Menores e Incapaces la decisión de fs. 210/214 que rechazó la pretensión de reconocerle la titularidad del inmueble de la calle Llavallol 3080/2 UF 1 y Unidad Complementaria VII y ordenar su inscripción. Los recursos fueron fundados en fs. 221/223 y 233 respectivamente, y contestados por la Sindicatura en fs. 224 y por el acreedor hipotecario en fs. 226/227 y mantenido por el defensor de menores de Cámara aquél interpuesto por la Defensora de Menores e Incapaces. 2.- Prescribe el art. 2505 del CCiv. que “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. La decisión adoptada por el juez de la sucesión de autorizar a la hoy fallida y madre del incidentista a enajenar un inmueble de la sucesión -el de la calle Marcos Sastre- para cancelar una hipoteca a favor del Banco Holandés Unido constituida sobre otra propiedad de su titularidad, y rectificar la escritura pública de este inscribiendo el 50% del dominio en cabeza de los restantes herederos -sus hijos menores- en tanto no resultó perfeccionada en los términos de la norma aludida, resulta inoponible al acreedor verificado Bankboston National Association, quien ostenta privilegio especial sobre dicho inmueble. Ha sostenido esta sala que la finalidad de la creación del sistema de registros públicos no ha sido otra que la de establecer un mecanismo seguro y generalizado de publicidad de los derechos reales en materia inmobiliaria. La clave del funcionamiento del sistema de registros inmobiliarios está, precisamente, en la cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el asiento registral, sea por medio de la exhibición del folio real mediante fotocopiado del legajo o por la expedición de “certificados” que hacen plena fe sobre la autenticidad de la información proporcionada con los asientos de la matrícula (art. 22 ley 17801) (esta sala, 24/11/1989, en “Ponzio v. Cisterna s/ Ejecutivo ”). Si ese conocimiento potencial derivado de la registración no se da, y no existen evidencias que justifiquen atribuir al acreedor hipotecario conocimiento de la realidad extra registral, es decir, de aquello que sucede fuera del registro en discordancia con sus constancias, el derecho invocado por los revisantes no le resulta oponible y prevalece sobre éstos el derecho real de hipoteca registrado a favor del acreedor verificado. Teniendo a la vista los autos “Núñez, Nélida I. s/ Quiebra”; “Núñez, Nélida I. s/ Quiebra s/ inc. de revisión promov. por Bankboston National Association” y “Ruggeri, Néstor R. s/ sucesión ab intestato”, de ninguno de ellos se avisora indicio que permita endilgar al acreedor hipotecario descuido en las precedentes indagaciones y cumplimiento de las formalidades legales que permitan suponer

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que el acreedor haya estado animado por la mala fe al momento de constituirse el gravamen. Véase que el inmueble de la calle Llavallol... adquirido por la hoy fallida el 27/2/1995 (v. fs. 271) es preexistente en su patrimonio tanto a la declaratoria de herederos dictada el 22/5/1995 (ver fs. 26 del sucesorio) cuanto a la referida autorización concedida por el Juez de la sucesión el 18/10/1995. Más aún, conforme surge del certificado de dominio obrante en fs. 271 al momento de adquirido y constituir sobre el mismo la hipoteca a favor del Banco Holandés Unido S.A. su estado civil era el de viuda, de tal modo mal pudo advertir casi un año después el acreedor hipotecario verificado -hoy Bank Boston- motivos para indagar acerca del estado del sucesorio del cónyuge de quien ofreció como asiento de la garantía un inmueble adquirido, con posterioridad al fallecimiento. De tal modo, en virtud de la trama fáctica descripta no pudo conocer el banco la existencia de la incumplida orden judicial ni tampoco cabe presumir con un mínimo de seriedad ese conocimiento, y frente a los elementos presentados por la hoy fallida -título de propiedad inscripto, con gravamen hipotecario pronto a cancelarse con el crédito solicitado- no hay razón que indique la existencia de mala fe en el acreedor verificado, siendo lícito presumir precisamente lo contrario. Por último, de admitirse la tesis del revisante en orden a la posibilidad de oponer a terceros derechos con un alcance que no surgen de los registros públicos, se afectaría seriamente el régimen establecido por la ley 17801 en los arts. 21 y ss., en desmedro de la seguridad jurídica, lo que no resulta aceptable, pues la eficacia de ese principio depende, precisamente, del valor que se le asigna a las constancias emergentes de las certificaciones de los registro públicos (esta sala, 5/7/2002, en “Ferrosider S.A. v. Fademet S.R.L. y otros s/ Ejecutivo ”). Avala lo hasta aquí analizado la conclusión coincidente a que arribó la Fiscal de Cámara Subrogante en fs. 252/253, que alude también al principio de “prioridad” para reconocer que prevalece en el caso el derecho del acreedor hipotecario sobre la pretensión de los recurrentes, al trasladar al ámbito registral el principio del prior in tempore potior in jure, aún cuando el instrumento que dio origen a la inscripción prevalente haya sido conformado después del que originó la posterior registración. 3.- Por lo expuesto se resuelve, desestimar los agravios y confirmar la resolución de fs. 210/214. Costas al vencido (art. 69 del CPCCN.). Devuélvase al juzgado de trámite junto a las actuaciones remitidas ad effectum videndi et probandi. Notifíquese por Ujiería y devuélvase.- Héctor M. Di Tella.- Bindo B. Caviglione Fraga.- En disidencia: José L. Monti. Disidencia del Dr. Monti: Considerando: 1. Apelaron el tutor ad litem del revisante Pablo N. A. Ruggeri y la Defensora de Menores e Incapaces la decisión de fs. 210/214 que rechazó la pretensión de reconocerle la titularidad del inmueble de la calle Llavallol 3080/2 -UF 1 y Unidad Compl. VII- y ordenar su inscripción. Los recursos fueron fundados en fs. 221/223 y 233, respectivamente, y contestados por la sindicatura en fs. 224 y por el acreedor hipotecario en fs. 226/227. 2. 1. La fallida había denunciado en la sucesión de su esposo un inmueble integrante del acervo hereditario ubicado en la calle Marcos Sastre 5043 de esta EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.34

ciudad. Por declaratoria de herederos del 22/5/1995, fueron declarados herederos los dos hijos del causante -Ana N. y Pablo N- y la Sra. Núñez en cuanto a los bienes propios, sin perjuicio de los derechos sobre los bienes gananciales. Poco después, la Sra. Núñez pidió al juez del sucesorio autorización para vender el inmueble de Marcos Sastre con el fin de cancelar, con el producido de esa venta, una hipoteca constituida poco antes, en febrero de 1995, a favor del Banco Holandés Unido sobre el inmueble situado en la calle Llavallol. La Sra. Núñez mediante una suerte de subrogación real, preveía cancelar la garantía con el dinero que habría de obtener de la venta del inmueble de Marcos Sastre; así lo solicitó y, de acuerdo con su pedido, el 18/10/1995 el juez de la sucesión la autorizó a vender en nombre y representación de sus hijos menores el inmueble de Marcos Sastre, al par que aprobó la compra del inmueble de Llavallol y le ordenó rectificar la escritura de compra de este último en el sentido que el bien se inscribiera en un 50 % a nombre exclusivo de los menores y el 50 % restante a nombre de ella. Esa rectificación, dispuso el juez, debía efectuarse en el mismo acto de venta del inmueble de Marcos Sastre. El juez también ordenó que Núñez cancelara la hipoteca constituida a favor del Banco Holandés Unido y que constituyera una nueva. Pasado un tiempo, al haberse exteriorizado en la sucesión que la Sra. Núñez no había cumplido con la orden judicial de rectificar la escritura de compra del inmueble de Llavallol, el juez le impuso una multa diaria y designó un tutor ad litem que representara a sus hijos. 2. 2. Entretanto, el 27/12/1996 la Sra. Núñez obtuvo un préstamo del Deutsche Bank Argentina por U$S 95.000 e hipotecó el inmueble de Llavallol a favor de dicho banco. Al constituir esa garantía, declaró ser viuda de sus primeras nupcias y actuar por sí, consignando esa escritura que el bien, cuyo dominio aparecía a nombre de la Sra. Núñez, no reconocía hipotecas ni otros derechos reales, ya que la hipoteca a favor del Banco Holandés Unido había sido cancelada en la misma fecha ante el mismo autorizante. 3. 3. Así las cosas, en la quiebra de la Sra. Núñez se presentó el tutor ad litem de los hijos de la fallida solicitando la verificación del crédito constituido por el 50% del inmueble de Llavallol. El síndico destacó que aquélla no había cumplido la orden del juez de la sucesión, lesionando así los derechos de sus hijos; por eso, teniendo en cuenta que se hallaban comprometidos derechos de menores y mediando eventuales nulidades de las ventas efectuadas, aconsejó declarar inadmisible el crédito, pero sin perjuicio de lo que correspondiera resolver en etapa de revisión. Sobre esa base, el crédito en cuestión fue declarado inadmisible. No obstante, cabe destacar que, en el informe general, el síndico individualizó como bien integrante del activo el 50 % de la finca de Llavallol (ver fs. 112 vta.). Promovido el incidente de revisión, el Bank Boston NA -sucesor individual de la hipoteca constituida el 27/12/1996- sostuvo que la falta de inscripción de la escritura a nombre de los menores era una cuestión “inoponible” a su respecto. La defensora de menores dictaminó que debía hacerse lugar al incidente de revisión sobre la base de las dudas que exteriorizaba el proceder del Banco Holandés Unido (rectius: Deutsche Bank). El síndico opinó que admitir la revisión implicaba afectar derechos del acreedor hipotecario. El juez la rechazó, acordando preferencia a los efectos de la inscripción de la hipoteca por sobre los derechos de los solicitantes de la revisión. 3. La parte apelante basa su recurso en que la eventual ausencia de publicidad registral carece de la eficacia que le atribuye el a quo toda vez que el tercero no

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actuó de buena fe. Argumenta que había una realidad que el primigenio acreedor hipotecario conoció -o debió normalmente conocer- que era el estado de viudez de la Sra. Núñez, quien, para el tutor ad litem de sus hijos, habría consumado un “despojo” en perjuicio de éstos. La recurrente destaca que el acreedor y el escribano autorizante debieron verificar si existían derechos preexistentes de terceros interesados. 4. Tal como ha quedado trabada la litis, se ha puesto en cuestión en el caso la pretensión verificatoria de los hijos menores del causante y la fallida, quienes alegan la titularidad de derechos hereditarios sobre la mitad indivisa del inmueble gravado con hipoteca a favor del Bankboston, cuya inscripción registral fuera dispuesta por una orden judicial expresa en tal sentido. El banco considera que tales derechos le serían inoponibles. Cabe, en tal contexto, examinar los alcances que corresponde atribuir en el caso a la inscripción registral del gravamen en correlación con el principio de buena fe que exige ponderar la significación que el conocimiento de la realidad subyacente pueda tener en un eventual conflicto entre los que pretendan derechos sobre un mismo bien. A tal efecto, cobran relevancia en la especie los diversos antecedentes del otorgamiento por el Deutsche Bank -hoy sucedido por Bankboston- del préstamo hipotecario a la Sra. Núñez, ya que fue en ocasión de constituirse esa garantía hipotecaria sobre el inmueble de Llavallol -que lleva fecha 27/12/1996-, en que se habrían transmutado las reales condiciones de dominio sobre ese bien, toda vez que, siendo los menores del causante sus dueños en un 50 % y la cónyuge de aquél propietaria en el otro 50 %, ésta -madre de los menores aquí reclamanteshabría aparecido invocando derechos sobre la totalidad del inmueble, a pesar de la orden emanada del juez del sucesorio, destinada obviamente a preservar los intereses de los herederos menores del de cujus. Entre tales antecedentes se destaca que la Sra. Núñez compareció a recibir el préstamo hipotecario como “viuda de sus primeras nupcias” con Néstor R. Ruggeri (ver copia de fs. 23), e invocó actuar “por sí” en ese acto (ver cit. copia), a lo que se añade que el escribano hizo constar que aquélla había adquirido el bien por compra que hizo al anterior propietario (ver copia de fs. 35). Como se ve, Núñez nada dijo de los menores en cuyo interés se había dispuesto rectificar los asientos en la matrícula del inmueble objeto de gravamen. Pero, en lo que atañe al sub lite, un primer interrogante surge sin respuesta razonable: ¿no debió el banco otorgante del desembolso indagar en los antecedentes dominiales del bien? Tal indagación era factible y necesaria a la vez, teniendo en cuenta que contaba, gracias a las manifestaciones de la propia prestataria con información acerca de su estado civil: viuda, el cual importaba la posibilidad cierta de que el bien fuese ganancial y estuviera disponiendo de él en desmedro de derechos de terceros. Un mínimo de prudencia -tanto más necesaria en tiempos en que es imprescindible sanear el crédito- aconsejaba que el banco adoptara el temperamento de examinar con detalle la situación jurídica del inmueble de Llavallol, con particular referencia a las alteraciones que hubiese podido sufrir su estado dominial a partir de la transformación del estado civil de quien aparecí invocando derechos exclusivos sobre él. De hecho, es público y notorio el sinnúmero de recaudos que suelen exigir las entidades bancarias a quienes acuden a ellas a pedir financiamiento. Esos recaudos parecen haberse soslayado en el caso pese al elevado monto del préstamo. Pero hay diversos otros datos, principalmente los exteriorizados en autos tras el requerimiento que efectuó esta sala al banco acreedor (ver actuaciones de fs.

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256 y ss.), que ponen de manifiesto una clara omisión de recaudos por parte de la entidad bancaria y comprometen su posición en el sub lite. En tal sentido, hay que hacer notar que el banco mencionado conocía que el cónyuge de Núñez había fallecido, que se había abierto su sucesión ab intestato y que en ella, el 22/5/1995, se había dictado declaratoria de herederos, declarando tales a los hijos del matrimonio de Ruggeri con Núñez (en una proporción de 1/4 para cada uno) y a la cónyuge supérstite -Núñez- en un porcentual de 1/2. El banco contaba con esa información en ocasión de otorgar el préstamo garantizado con la hipoteca aquí en cuestión. Porque todos esos datos, surgen de las constancias registrales del inmueble de Marcos Sastre, que en copia agregó el banco a la causa a requerimiento del tribunal (ver fs. 272/273, en especial asiento 8 de la columna de “titularidad sobre el dominio”). De modo, pues, que el banco no ignoraba -ni podía ignorar- ni el estado civil de Núñez, ni la existencia de herederos declarados tales, como tampoco podía pasarle desapercibida la posibilidad de que el inmueble sobre el que aquélla disponía podía formar parte del acervo ganancial, destinado obviamente a ser repartido por mitades entre el causante -o sus herederos- y Núñez. Máxime si se advierte que en la escritura de constitución de la hipoteca el escribano hizo constar que el bien gravado le correspondía a la deudora por compra efectuada el 27/2/1995 (ver copia de fs. 35), de manera que era muy probable que lo hubiese adquirido siendo de estado civil casada. Hay otro dato, corroborante de lo anterior, que surge del material aportado por el banco en esta instancia. Se trata de los recibos de sueldo que le habría suministrado la Sra. Núñez antes de la celebración del mutuo hipotecario y como antecedentes de éste (ver copias de fs. 260/266). De varios de esos recibos surge que Núñez tenía hijos, tal como se consigna en los renglones relativos a incrementos de las remuneraciones por “hijo”. Si bien el item figura con la denominación “hijo” no puede sino referirse a los dos hijos de Núñez (ver fs. 262/266). Se advierte, pues, que había indicios graves, precisos y concordantes de que el inmueble había sido objeto de una división de bienes o que se había transmitido mortis causa una parte indivisa de él a los herederos del ex cónyuge de la Sra. Núñez. En otros términos, ante el ocultamiento doloso de la Sra. Núñez, no se explica por qué el banco otorgante del préstamo no efectuó indagaciones destinadas a cerciorarse de la real situación dominial del bien hipotecado. Ciertamente, lo dicho es predicable también del escribano autorizante de la hipoteca, quien, a tenor de la información exteriorizada en la escritura y sus antecedentes, debió reunir antes de ese acto los elementos referenciales necesarios para asegurar su validez y plena eficacia. Conviene destacar que ni siquiera consta en la escritura de otorgamiento del préstamo hipotecario que el bien sobre el que quedó asentada la garantía fuera propio de la Sra. Núñez. En suma, concatenando todos los datos con que contaba el banco en ocasión del estudio de factibilidad previo al otorgamiento del préstamo, los extremos antedichos debieron generar una fundada sospecha de que el inmueble estaba siendo materia de un acto de disposición por quien, en rigor, carecía de legitimación y procuraba desvirtuar los legítimos derechos de los causahabientes de quien en vida fuera su esposo. En tales condiciones, no es dable ahora hacer prevalecer la significación de la inscripción registral por sobre el conocimiento que tenía -o debía tener- el banco acreedor acerca de la real situación jurídica del inmueble. La secuencia de hechos puesta de relieve demuestra, cuanto menos, un proceder ligero, precipitado y negligente por parte del acreedor, quien debió extremar los recaudos para asegurarse de que la solicitante del préstamo no estuviera ofreciendo en garantía EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 37

un bien en fraude de terceros. Las circunstancias referidas exigían un estudio de los títulos invocados por la Sra. Núñez y de los antecedentes emanados de la sucesión de Ruggeri. Si se hubiera hecho ese estudio, se habría podido advertir la orden judicial de rectificar la situación dominial del inmueble de Llavallol y el banco habría podido cerciorarse de que la Sra. Núñez sólo tenía derecho a disponer sobre él en un 50 %, poniendo en evidencia la maniobra fraudulenta. Por eso, no puede el banco escudarse ahora en una mera inscripción registral a despecho de una realidad subyacente que en parte conocía y en parte pudo y debió conocer. La exigencia de buena fe ya mencionada y la necesidad de que los actos de las partes guarden compatibilidad entre sí, dejan sin justificación aquel argumento. 5. Por lo expuesto, corresponde revocar la resolución apelada. En consecuencia, a) se admite el reclamo objeto de este incidente, declarándose verificado en la quiebra de Nélida I. Núñez a nombre de los incidentistas el 50 % del dominio del inmueble de la calle Llavallol ..., unidad funcional I y unidad complementaria VII, e inoponible la hipoteca invocada por el banco respecto de aquéllos; b) hallándose pendiente de cumplimiento la orden del juez de la sucesión del Sr. Ruggeri de rectificar la escritura de compra del inmueble de Llavallol, se ordena que la sindicatura inscriba el inmueble mencionado a nombre de los incidentistas en un porcentual del 50 % en conjunto; c) se imponen las costas de la incidencia al acreedor hipotecario; d) habiéndose exteriorizado en estas actuaciones datos que podrían comprometer la responsabilidad del escribano autorizante del préstamo y de la hipoteca, remítase copia certificada de este incidente al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, encomendándose dicha remisión al juez de 1ª instancia; y e) hágase saber de la presente a la Fiscal ante este tribunal y al Defensor de Menores de Cámara, en sus despachos.

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m2 | actividad 2

Omisión del registro en certificado notarial El trabajo en el Estudio se torna cada día más complejo. Usted se enfrenta ahora ante una propuesta de un colega que lo invita a poner en práctica la interpretación de la publicidad registral inmobiliaria. En aquella oportunidad, lo invita a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a los interrogantes. Usted considera a ésta una excelente oportunidad para poner en práctica sus conocimientos. Lo invitamos a realizar las siguientes consignas y resolver los interrogantes que se plantean: 1) Describa sucintamente los hechos 2) ¿Qué entiende por fuga registral? A 1 3) ¿Cuál es el fundamento de la resolución judicial favorable a la inscripción del dominio? A 2 4) ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

m2 |actividad 2 | IC

información complementaria 1

Tribunal: Excma. Cámara 4ta. Civil y Comercial de la ciudad de Córdoba AUTO NÚMERO: 588 Córdoba, seis de diciembre del año dos mil cuatro.------------------------------------Y VISTO: ------------------------------------------------------------------------------------------El recurso de apelación interpuesto por el Dr. Néstor Sosa Padilla por derecho propio, en estos autos caratulados “FERREYRA RENAN DARIO C/ T. KOKMOTOS – RECURSO DIRECTO (CIVIL)”, que se tramitan por ante el Registro General de la Provincia, en contra de la resolución de fecha cinco de septiembre del año dos mil tres, dictada por el Director del Registro General de la Provincia de Córdoba.-----------------------------------------------------------------Y CONSIDERANDO: --------------------------------------------------------------------------- I) En esta Sede solicita el recurrente la revocatoria de la resolución del Registro de la Propiedad, en virtud de la cual se le ha denegado su solicitud de que se anote provisoriamente la transferencia de la venta del inmueble del causante, señor Teodoro Kokmotos (efectuada por sus herederos), hasta tanto se cancele la inhibición que pesa sobre el mismo. ---------------------------------------- II) Ha puntualizado la doctrina, que “las medidas cautelares, como todas las instituciones procesales, asientan su unidad y su autonomía, en la apodíctica trilogía estructural que he propuesto, de jurisdicción, acción y proceso” (Podetti, Ramiro.- “Tratado de las medidas cautelares”, Ed. Ediar. Bs.As. 1956, T. VI, pag. 15) .- Se trata del ejercicio de una facultad que integra la jurisdicción, de allí que tanto su despacho como su modificación encuentre como antecedente lógico EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 39

otra expresión jurisdiccional en tal sentido.- El proveimiento cautelar adquiere estabilidad una vez ejecutado, en la medida que su forma haya sido idónea y subsistan las razones que ameritaron su despacho.-------------------------------------- Desde este punto de vista, el “status jurídico” de la cautelar es provisional y permanece durante el desarrollo del proceso hasta su conclusión, una vez obtenida la “res judicata”.- Este arreglo provisional, no puede ser modificado por disposiciones de indole administrativas, salvo en lo que hace a su reglamentación: vgr. Caducidad.--------------------------------------------------- III) Efectuado este deslinde, abordamos el tema propuesto: el efecto que posee la medida cautelar trabada en autos ante la muerte del titular registral del inmueble sobre la que recae. En tal emprendimiento cuadra recordar el significado y alcance de la inhibición general de bienes.-------------------------------- Tratándose de una inhibición general de bienes decretada en un proceso singular, como consecuencia de la ausencia o insuficiencia de bienes embargables, rige el art. 481 del C. P.C. conforme al cual se dispone contra el presunto deudor prohibiéndole disponer de sus bienes.--------------------------------- Es la medida cautelar que impide genéricamente gravar o enajenar bienes registrables. Su anotación en los asientos dominiales – trátese de inmuebles o de muebles sujetos a registración – evita los actos de disposición o la constitución de derechos reales (Lazzari Eduardo N. De, Medidas Cautelares, Edit. Platense S.R.L, año 84, pág.-17/518). ------------------- Coinciden los autores en que no se produce una afectación a la persona sino solamente a la libre disposición de los bienes. -------------------------------------- Fassi recuerda que la inhibición general de bienes consiste en una “ medida cautelar que impide la disposición de derechos sobre los bienes cuyo dominio conste en registros públicos y por lo tanto, a pesar de la amplitud del concepto, sólo se aplica a los bienes inmuebles, muebles registrales y a los derechos reales sobre ellos. No es una medida contra la persona, sino una limitación de la facultad de disponer de ciertos bienes, en el sentido de que no puede constituir ningún escribano actos de disposición sobre ellos, sin orden judicial de levantamiento total o parcial ” (en: Andorno Luis O., Marcolín de Andorno Marta, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801, Comentada y Anotada, Editorial Hammurabi, año 1999, pág. 489).-------------------------------------- IV) Se trata de una medida anotable en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 2 inc. b, ley 17.801), donde se ha previsto un registro de anotaciones personales (art. 30 inc. a, ley citada), lo que ha llevado a considerar que afecta directamente a la persona, de modo que sería válido concluir que por tratarse de una especie de “incapacidad negocial”, acaecida la muerte del cautelado, caducaría la medida ordenada.----------------------------------------------------------------- En este sentido se ha declarado que “ la inhibición general de bienes conforma medida cautelar estrictamente personal, por lo cual acaecido el fallecimiento del destinatario de la misma, carece de sustento mantener vigente su anotación, la que no puede ser traspasada a sus herederos ” ( Medina, Sonia R. en Arazi, Roland, (Director), Medidas cautelares, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1997, pág. 223/224). Sin embargo, destacamos nuevamente que la medida en estudio tiene carácter subsidiario de otra que tendía a afectar de manera directa un inmueble o cosa mueble registrable. Tan ello es así, que para el caso que el embargo resulte insuficiente (esto es, que los bienes afectables no cubran la presunta deuda) procede sea ordenada.--------------------------------------------------- Por esto es que la ley registral nacional dispone que “cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artículo anterior deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda...” (art. 31, in límine, ley citada), lo que refuerza la tesis de que la finalidad no es afectar indiscriminadamente a la persona, sino a su patrimonio, impidiendo que efectúe transferencias de inmuebles o muebles registrables que ingresen a su dominio, y que puedan servir de garantía del crédito que invoca el presunto acreedor.----EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.40

Por ende, el eje sobre el que pivotea la orden judicial no es la persona sino su patrimonio. ---------------------------------------------------------------------------------- Lógicamente, si no existe una matrícula sobre la que asentar la cautelar (como en el caso del embargo), el sistema registral impone la anotación en el registro de anotaciones personales. Pero esta circunstancia es accidental, pues, reiteramos, lo que se trata es de afectar la disponibilidad de bienes registrables. De ello se sigue que si fallece la persona respecto de la cual se ha asentado la orden judicial, la medida cautelar no caduca ipso iure, pues los sucesores responden por las deudas contraídas por el causante, en los límites en que hayan aceptado el haber hereditario (téngase en cuenta el beneficio de inventario).----------------------------------------------------------------------------- De otro modo, se provocaría el efecto no querido y destacado por la doctrina al señalar que la inhibición general de bienes no caduca por la muerte del deudor “...en la medida que los herederos del ‘de cujus’ puedan, con mala fe, demorar la denuncia de otros bienes existentes en el patrimonio de aquél, aunque no comunicados al proceso sucesorio, en orden a frustrar los derechos del acreedor que con anterioridad trabó embargo sobre bienes del causante y éstos resultan insuficientes para garantizar su acreencia”. (González, Atilio Carlos, La inhibición general de bienes en el proceso común y en el régimen concursal, en Peyrano , Jorge W. (Coordinador) Tratado de las medidas cautelares, Ed. Panamericana S.R.L., Santa Fe, 1996, pág. 19, con cita de De Lázzari, Eduardo N, Medidas cautelares, La Plata, 1986, I-522). ----------- P o r ende, y aunque nuestro ordenamiento formal no contenga una norma expresa sobre el punto, como acontece en otros sistemas procesales, es dable pregonar que la inhibición general de bienes caduca si no se reinscribe en el lapso legal (art-. 37 inc. b. ley 17.801; Conf. Rennella, Héctor E. comentario al art. 481 en Ferrer Martínez, Rogelio I. Director, Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba, Ed. Advocatus, Córdoba, 2000, T. I., pág. 881).------------ V) De lo precedentemente señalado se desprende que si la muerte del deudor no produce la extinción de la inhibición, entonces, la misma se transmite a sus herederos y legatarios de universalidades, en virtud de lo establecido por las disposiciones de la ley de fondo (arts. 3270 y 3279 del Código Civil), “ Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere” ; “ La sucesión es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta, a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla...” Como adelantábamos ningún Escribano puede realizar actos de disposición sobre los bienes de una persona inhibida, sin orden judicial de levantamiento total o parcial de la misma. Es decir que los herederos no pueden transmitir el bien del causante libremente, pues el mismo se encuentra afectado con una inhibición a nombre de su titular. -------------------- VI) En cuanto a la extinción y causales de cancelación de la misma, el inc. b) del art. 37 de la ley 17.801, dispone que caducan de pleno derecho: “Las anotaciones a que se refiere el inc. b) del art. 2°, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes”, disposición que abarca a las inhibiciones. En el caso traído a estudio el término de cinco años dispuesto por la ley no ha transcurrido, de lo que se colige que la medida cautelar no se ha extinguido (fs. 11/13). Por su parte el cese de la medida se produce por las mismas causales que para cualquier medida cautelar, de las que no surge que la ley hubiere establecido como causal de cesación de la inhibición la muerte de la persona, sino que su caducidad se produce por el transcurso del tiempo, como ya se adelantara, y claro está, que en caso de que el deudor desinteresara al acreedor, cosa que en autos no aconteció.----------------------------------------------------------------- Sin desconocer las importantes opiniones doctrinarias en sentido opuesto EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 41

al aquí manifiesto, coincidimos entonces, con los argumentos expuestos por el señor Fiscal de Cámaras en su meduloso dictamen, en el sentido de que “...la muerte del deudor contra quien se ordenara oportunamente la anotación de la medida cautelar bajo análisis, no produce sin más la extinción de los efectos de la inhibición, los que se extienden hasta tanto opere alguna causal que justifique la cancelación de la misma, o, eventualmente, haya transcurrido el plazo de caducidad dispuesto para este tipo de cautelares” (fs. 48).----------------------------- VII) Sin embargo, de las constancias de autos surge que, solicitado certificado para la transferencia dominial (art. 23, ley 17.801), el Registro General informó que no aparecían inhibiciones (fs. 23), de donde se está ante un supuesto de inexactitud registral que no puede ser opuesta a los sucesores del de cujus, pues la publicidad que emana del sistema declarativo de inmuebles tiende a otorgar seguridad a las transacciones inmobiliarias. Interpretarlo de otro modo haría trastabillar el sistema todo de la fe pública registral (Víd. CNCiv. en pleno, in re “Malvin,G.A. de “ del 21.4.76, sintetizado en: Vargas de Vallania, Marta G; Benjamín de Ruiz, Marta S; Bonetto de Cima, Angela V., La inexactitud registral y su proyección negocial. Artículo 1051, la problemática de terceros y la inexactitud registral y extrarregistral”, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1985, pág. 159 y sgts. ).-------------------------------------------------------------------------------------------- De tal modo, que la inhibición caduque o no por el transcurso del tiempo resulta, en el caso, irrelevante, pues para la transmisión dominial en trance de inscripción, aquella medida no existía (rectius: no es oponible) pues así lo certificó el Registro.----------------------------------------------------------------------------------- Lo dicho sin perjuicio de las acciones que, por otra vía, le competan al titular de los honorarios que logró la anotación de la cautelar de marras.---------Por ende, aunque por fundamentos diversos, corresponde rechazar la apelación deducida. En su mérito, ---------------------------------------------------------------------------SE RESUELVE: ---------------------------------------------------------------------------------- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Dr. Néstor Hugo Sosa Padilla, sin costas.-----------------------------------------------------------------------------



Protocolícese y hágase saber.

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m2 |actividad 2 | AA

asistente académico 1

Recuerde la disposición del art. 23 de la ley 17801: Art. 23  Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.

m2 |actividad 2 | AA

asistente académico 2

Es preciso tener presente que la omisión del registro no puede oponerse a quienes obraron conforme a lo informado por el mismo. La publicidad registral inmobiliaria tiende a otorgar seguridad a las transacciones, caso contrario se haría trastabillar todo el sistema de la fe pública registral.

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glosario

Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razón de sus características particulares, en caso de ser observados y existir reiteración del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmará o rectificará la calificación practicada dentro del plazo mínimo para los recursos. En caso de confirmarse la observación resolverá la inmediata elevación de los antecedentes a la Cámara Civil y Comercial, y la decisión de ésta hará cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciación del mismo. (ley provincia de Córdoba 5771, art. 20) Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los órganos estatales encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce. Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI capítulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculación. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificación de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelación de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organización de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Fuga registral: La medida cautelar –embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este último. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripción del acto. La situación jurídica registral no publicitada a través de las certificaciones es inoponible al tercero que negoció ateniéndose a sus constancias y que, de haber mediado una certificación veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisición efectuada se habría visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una vía extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situación de mala fe cual es la notificación de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibición del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificación no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula. Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripción entre la realidad registral y la realidad jurídica extraregistral o material. Inscripciones: supone la representación en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autónomo. Es perdurable y presume confección de una matricula. Matriculación: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisión el inmueble, fijándole una característica de ordenamiento que luego servirá para designarlo. En esa matricula o folio real EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.44

se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, así como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunión Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, definió así la matriculación: “es el procedimiento que tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento público que modifique dicha determinación, permanecerá inalterable” (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220). Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. López de Zavalía propone el siguiente concepto: son la versión sintética y abreviada de las normas más generales que, en su armónica conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de los órdenes jurídicos puestos en términos de comparación. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinación es la consecuencia lógica del modo continental de enfocar los problemas jurídicos, siempre en búsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en sí, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas más generales que dominan a todas las demás. Sirven para comprender al orden jurídico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientación. Permiten dar una descripción sintética de un determinado orden jurídico que facilita la comparación con otros órdenes jurídicos en las variantes fundamentales que los órdenes comparados pueden presentar. Publicidad posesoria: Es también llamada publicidad material y hace referencia a la posesión, cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesión. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informática, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los títulos nulos, ni siquiera en relación con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la “fe pública registral” que otorga la presunción absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros. Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las características de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registración la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registración es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto. ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificación atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distinción entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripción en lo relativo a la constitución, transmisión, modificación EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 45

y extinción de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutación se produzca. De este modo, la modificación jurídico real surge con la inscripción. Es la establecida en el régimen jurídico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemán la inscripción es un acto creador de derechos; el acto de transmisión no está concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculación o inmatriculación se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis es jurídico y físico. Si no hay objeción, y previa posibilidad de que terceros formulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su título de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cód. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carácter meramente declarativo de la registración en materia inmobiliaria. La inscripción registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinámica real se produce fuera del registro. Éste no es condición necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumándole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Será convalidante cuando al registrarse el título que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan según la leyes. El sistema español es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carácter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, según la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe después. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificación es fijado en la técnica de registración los registros serán de inscripción o transcripción. Claro ejemplo de un registro de transcripción es el sistema francés. El registro transcribe –copia- la constitución y/o transmisión de derechos reales sobre inmuebles; siendo ésta requisito de oponibilidad. En la técnica de inscripción, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la técnica de inscripción. Técnicas de registración: Es conveniente hablar de registración a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registración, según los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripción, b) transcripción o c) enlegajamiento. Se efectúa por inscripción cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripción cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripción puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte los índices. En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.46

el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. También guarda semejanza con la registración cronológica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocación registral y para quien en el derecho no ha operado mutación si ésta no está registrada. Para Adrogué los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presunción de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional –ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un interés legítimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado sólo puede invocar la inoponibilidad del título no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesión. Sólo habrá buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a él, la existencia del título o de un mejor derecho no inscripto.

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m3 m3

microobjetivos

• Comprender el concepto de derecho registral con el fin de poder conocer su relación con otras disciplinas. • Analizar el contenido del derecho registral como rama autónoma del derecho para comprender los principios registrales. • Identificar los principios registrales a los efectos de comprender las disposiciones de la legislación en materia registral, tanto en el orden nacional como provincial. • Sintematizar las disposiciones relativas a la publicidad registral inmobiliaria para comprender el mecanismo propio de la registración.

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contenidos

DERECHO REGISTRAL La registración de los derechos reales tiene antecedentes históricos antiguos y ha cobrado una creciente importancia en los últimos tiempos. Los registros y, en especial, los de la propiedad inmueble, satisfacen múltiples necesidades. La relevancia económica de los inmuebles y de ciertos muebles representa una importante fuente impositiva. En este sentido, el registro permite identificar a los titulares del dominio y demás derechos reales, así como verificar las transmisiones también gravadas. Por su parte, el Estado está atento al régimen de la propiedad de la tierra1, vigila su producción, combate los latifundios y minifundios. Todo ello requiere inexcusablemente una apropiada registración. La planificación que debe realizar el Estado se funda en una completa información que, en materia de inmuebles, sólo pueden brindarla los registros inmobiliarios y los catastros. Los registros constituyen, además, el régimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de derechos reales sobre inmuebles, conocer la situación jurídica de los mismos y la capacidad para disponer de su titular. Permiten también conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultación de bienes en perjuicio de los acreedores. Es importante mencionar que la publicidad registral inmobiliaria facilita el embargo de los bienes del deudor. De la misma manera, el propietario se beneficia toda vez que el registro hace oponible a los terceros su derecho. En algunos sistemas donde la inscripción es convalidante, pone a cubierto contra cualquier defecto del título de adquisición. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.48

Lo cierto es que el intervencionismo estatal, propio de la creciente socialización de los pueblos modernos, requiere registros lo más completos y precisos que sea dable lograr. En el mundo moderno, el registro está establecido en todos los países. Sistemas de Registración Tal como le anticipáramos en el programa de la asignatura, en el presente módulo trabajaremos sobre los sistemas de registración. Estos últimos se pueden dividir en tres grandes grupos: a) Un primer sistema sería el caso del registro inmobiliario. Allí, la registración, no es requisito ineludible para la transmisión o constitución de los derechos reales entre las partes, pero sí es requisito inexcusable de la oponibilidad del acto respecto de terceros. Tal es el sistema del derecho francés, italiano y argentino. b) En el sistema germánico, en cambio, la inscripción no tiene efectos de mera publicidad, sino que es constitutiva aun para las partes; en otras palabras, entre las mismas partes no hay transmisión, modificación o constitución de derechos, sin la inscripción. Este es el caso de la registración en materia de automotores y de equinos pura sangre de carrera. c) Finalmente, el sistema Torrens, vigente en Australia y en algunos Estados de América del Norte, confiere al registro una máxima importancia: la inscripción del inmueble en el Registro a nombre de una persona confiere a ésta una situación de propietario definitiva e inatacable, sea con relación a las partes, sea con relación a terceros. Puede haber existido vicio en las transmisiones y no por ello quedar afectada la transmisión, porque se supone que el nuevo propietario recibe su título del Estado, de tal manera que el anterior propietario carece de acción reivindicatoria y todo su derecho consiste en una acción de daños y perjuicios contra el Estado. En el Código Civil la adquisición de derechos reales exigía el cumplimiento de dos requisitos: la escritura –excepto los adquiridos en subasta judicial- y la tradición. Vélez Sarsfield admitía la necesidad de publicidad en materia de adquisición y transmisión de derechos reales y otorgó a la tradición una doble función: la primera consistía en hacer adquirir el derecho real y, la segunda, como medio para lograr la publicidad del derecho real. Sólo estableció la registración en el caso de la hipoteca en razón de ser el único derecho real que no exige tradición y queda constituido con la suscripción del instrumento. La publicidad registral era tan necesaria, para todos los derechos reales sobre inmuebles, que las provincias empezaron a crear los registros por su cuenta, al margen del Código Civil. La primera ley provincial fue de la Provincia de Buenos Aires (año 1879), pocos años más tarde, en 1886, la ley nacional 1893 lo organizó para la Capital Federal y, sucesivamente, las restantes provincias organizaron sus propios Registros. En todas las leyes provinciales se establecía que debían inscribirse los actos de constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, caso contrario no producirían efectos respecto de terceros. Así también, se tachó de inconstitucionales a estos Registros, toda vez que imponían un requisito para la transmisión del dominio no establecido en el Código Civil; invadiendo la esfera propia de éste. La ley 17711 reformó el Art. 2505 del Código Civil, e incorporó el requisito del registro al Código Civil. Quedaron legitimados de esta forma, los Registros organizados por las provincias; posteriormente se sancionó la ley 17801. En la provincia de Córdoba, la ley 5771, reglamenta la ley nacional estableciendo la organización y funcionamiento, atribuciones y obligaciones IC 1 del Registro General de la Provincia.

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NOTAS

ARGENTINA MALA NOTA FRENTE A LA PROPIEDAD PRIVADA. “La Argentina se ubica entre los países que más violan los derechos de propiedad privada en cuestiones “jurídicas” y “políticas”, de acuedo con un estudio realizado en todo el mundo. De esta manera, el país quedo en el puesto 81, en un ranking internacional que mide los derecho de propiedad privada e intelectual sobre 115 países, y con una calificación de 4,4 sobre 10 puntos. El estudio, llamado internacional Property Rights Index, ubicó en los primeros lugares a Finlandia, con 8,6 puntos; Noruega, Dinamarca, Países Bajos y Alemania, con 8,3; y Suiza, Nueva Zelanda, Inglaterra y Suecia, con 8,2. El punto más débil de la Argentina se reflejó en el marco “jurídico político”, en el que cae al puesto 94; y en el de la “Propiedad física”, donde se ubica en la posición número 100…” Comercio y Justicia edición del miércoles 27 de febrero de 2008. 1

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m3 | contenidos | IC

información complementaria 1

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material

• MOISSET de ESPANES, Luis “Publicidad Registral”, 3ra. edic. Ed. Zavalía. 2003.

• Ley 340 (Código Civil) • Ley 17.801 • Ley Provincial 5771 • Normativa Técnico Registral (Res. 1/2007) • Ley 26209 • Ley Provincial 5057 • Ley 14.005 • Ley Provincial 5735

Material complementario: • VILLARO, Felipe P. “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario” Ed. Scotti. 3ra. edición. 2003 • CORNEJO, Américo A. Derecho Registral. Ed. Astrea. 1994. • PEREZ LASALA, José Luis. “Derecho Inmobiliario Registral”. Ed. Desalma. 1993. • AHUMADA, Daniel E. “Ley Registral Inmobiliaria-Ley 5771”. Ed. Alveroni. 2002. • COGHLAN, Antonio R. “Teoría General del Derecho Inmobiliario Registral”. Ed. Abeledo Perrot. 1984. • GARCIA CONI, Raúl. “Derecho Registral Aplicado”. Ed. Librería Jurídica La Plata. 1972. • RODRIGUEZ, Agustín M. “Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes”. Ed. Depalma. 1973. • HERNANDEZ GIL, Francisco. “Introducción al Derecho Hipotecario”. Ed. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970. • LACRUZ BERDEJO, Luis J.- SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asís. “Derecho Inmobiliario Registral”. Ed. Librería Bosch. Barcelona. 1977. • ROCA SASTRE, Ramón N.- ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. “Derecho Hipotecario”. Ed. Edic. Bosch. Barcelona. 1979. • DIEZ PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. Ed. Civitas. Madrid. 1999.

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actividades m3 | actividad 1

¿Cuál es el alcance de la responsabilidad del registro frente a los particulares? Nuevamente le presentan una oportunidad para continuar aprendiendo y analizando información. Esta actividad es una instancia para interpretar la publicidad registral inmobiliaria. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 elegido y responder luego a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) ¿Qué entiende por resarcimiento a consecuencia de una fuga registral? A 1 3) ¿Cómo debe cuantificarse el daño producido al usuario por omisión del Registro? A 2 4) ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

m3 | actividad 1 | IC

información complementaria 1

En la ciudad de Rosario siendo día y hora de Audiencia de Vista de Causa designada en los autos caratulados “RAM. C/ PROVINCIA DE SANTA FE Y O. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS” (EXPTE. Nº 1378/05) que se tramitan por ante este TRIBUNAL COLEGIADO DE RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL Nº 1, siendo Juez de Trámite el DR. RICARDO NETRI, comparece por la parte actora el Dr. Jorge Luis Tavella y por la demandada el Dr. José Dionisio Costante. Abierto el acto se da cumplimiento a lo dispuesto por el art. 560 inc. 1º del C.P.C.. Seguidamente comparece el Sr. RAM, D.N.I. 18.613.710, a fin de absolver posiciones a tenor del pliego que en sobre cerrado se encontraba reservado en Secretaría y a cuya apertura se procede en este acto; contesta: A LA PRIMERA: es cierto; A LA SEGUNDA: no recuerda la nominación del Juzgado pero es cierto; A LA TERCERA: no es cierto; A LA CUARTA: no es cierto; A LA QUINTA: es cierto; A LA SEXTA: calcula que lo completó la Dra. Litewka; A LA SEPTIMA: es cierto, lo hizo ella hasta que el absolvente cambió de abogado; A LA OCTAVA: no es cierto; A LA NOVENA: no es cierto. En este estado los letrados de la parte actora y de la demandada acompañan prueba informativa diligenciada que se agrega. Seguidamente las partes alegan por su orden. A continuación el TRIBUNAL pasó a deliberar y luego dijo:

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Y CONSIDERANDO: Que, en primer lugar, debemos resolver la defensa de prescripción interpuesta por la demandada Provincia de Santa Fe a fs. 12 vta. y siguientes. Al corrérsele traslado al actor, el mismo la contestó a fs. 24 y 25 solicitando el rechazo de la misma. Sobre esta cuestión, corresponde aclarar que el plazo de la acción civil por daños y perjuicios comienza a correr a partir de la fecha en que el damnificado sufrió el daño que alega o que ha tomado conocimiento del mismo. En el caso de autos, la fecha exacta de este conocimiento por parte del actor no se encuentra determinada, por lo que el único dato inobjetable que nos brinda la pauta de tal conocimiento es la fecha en que el mismo presentó el reclamo administrativo previo ante la Provincia de Santa Fe. Ello ocurrió el día 7 del mes de septiembre de 2001 (fs. 1 del Expte. Administrativo N° 00201-0078347-2). El correspondiente reclamo administrativo se mantuvo en trámite hasta el día 12 de septiembre de 2003, fecha en que fue derivado a la Dirección General de Asuntos Jurídicos con motivo del pronto despacho presentado el 8 de septiembre de 2003 por el reclamante (fs. 55, 57 y 57 vta. del expediente mencionado). Es indiscutible que mientras la misma Provincia mantenía abierta la instancia prejudicial prevista en su beneficio para evitar el litigio en esta sede, el plazo de la prescripción no podía correr en perjuicio del reclamante. En otras palabras, la Provincia mantuvo con su propio accionar la expectativa en el reclamante de poder satisfacer su pretensión sin necesidad de recurrir a la vía judicial. Por ello, si este trámite ha sido previsto en beneficio del Estado Provincial, resultaría ilógico que fuera utilizado artificiosamente para perjudicar los intereses de sus administrados. En razón de lo expuesto, si observamos que la última actuación del reclamante tendiente a obtener la satisfacción de su pretensión en la vía administrativa data del 8 de septiembre de 2003, y que la instancia judicial fue iniciada por el actor mediante la solicitud del beneficio de litigar sin gastos el día 19/02/04; se concluye que no ha transcurrido entre las mencionadas fechas el plazo de prescripción de la acción civil por responsabilidad extracontractual establecida en el art. 4037 del Código Civil. Por todo lo expuesto, corresponde rechazar la defensa de prescripción oportunamente opuesta por la parte demandada. Una vez resuelta la defensa de prescripción planteada por la demandada, corresponde ahora si, analizar los hechos de autos. En el presente caso, el actor RAM interpuso acción civil de daños y perjuicios contra la PROVINCIA DE SANTA FE en virtud de los daños que dijo haber sufrido a raíz del obrar negligente del REGISTRO GENERAL DE ROSARIO al momento de expedir un certificado de libre inhibición el cual permitió la compraventa de un inmueble de propiedad, en ese momento, de la Sra. BB (condenada en los autos N° 402/87 tramitados en el Juzgado de Distrito en lo civil y comercial de la Undécima Nominación de Rosario el día 14/04/00, por medio de la Sentencia N° 289/00, al pago de las sumas señaladas en la proporción fijada en los considerandos de dicha sentencia, más los intereses fijados, fs. 216 y sig. del expediente que corre por cuerda); viéndose el actor, en consecuencia, imposibilitado para el cobro de su acreencia. A saber, cronológicamente los hechos se han sucedido de la siguiente manera: RAM sufrió un accidente de tránsito el día 24/05/87 por el cual inició juicio de EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.54

daños y perjuicios (Expte. N° 402/87) el día 10/12/87. A fs. 46 de este último expediente, obra el Auto N ° 1000 por medio del cual el día 23/05/89 el Juzgado de Distrito en lo civil y comercial N° 11 decretó la inhibición de bienes de la Sra. BB, obrando el correspondiente mandamiento de inhibición remitido por el juzgado al Registro General de la Propiedad, a fs. 306 (Expte. N° 402/87). De lo expuesto, surge, entonces, la existencia de una inhibición de bienes trabada a la Sra. BB (Tomo 101 I, F° 1258, N° 223597) con anotación definitiva el día 26/05/89. A pesar de la existencia de dicha inhibición, se encuentra acreditado en autos que el día 4/02/91 la Sra. BB enajenó la mitad indivisa del lote de terreno de campo N° 78 de 49 hectáreas, treinta y siete áreas y cuarenta centiáreas con todo lo en él existente situado en la colonia “Amistad” (Distrito Montes de Oca, Departamento Belgrano, Provincia de Santa Fe), inscripto en el Tomo 145, Folio 36/37, N° 300438, a JAN y CB. Se ha acompañado a estos autos una contestación de oficio del SCIT y copia certificada de la escritura celebrada entre dichas partes (N° 7099773), el día 04/02/91, por ante el escribano Norberto Lombardi, en la ciudad de Armstrong por medio de la cual se transfirió el dominio ut supra detallado. Como surge de dicha escritura, la misma se ha llevado a cabo habiéndose recabado el correspondiente informe de libre inhibición expedido por el Registro de la Propiedad en ejercicio de sus funciones (Certificado N° 102924 del 25/01/91, ver copias certificadas acompañadas a estos autos con la contestación de oficio N° 2936, del 27/06/06). En este sentido, expresamente dicha escritura establece: “Que la parte vendedora no se encuentra inhibida para disponer de sus bienes, consta inscripto el dominio en forma y lo deslindado no reconoce hipoteca ni embargo”, basándose en el Certificado expedido por el Registro General de la Propiedad de Rosario, con fecha 25/01/91, el cual certificó que no se registra inhibición alguna a nombre de la Sra. BB (ver contestación de oficio N° 2936 del 27/06/06). Es por ello, que el Sr. RAM reclama en los presentes autos los daños y perjuicios sufridos al no poder efectivizar el cobro de su acreencia contra BB a raíz de que esta última, encontrándose inhibida, enajenó el inmueble de su propiedad detallado anteriormente, lo cual fue posible como consecuencia de un certificado de libre inhibición expedido incorrectamente por el Registro de la Propiedad de Rosario. En este sentido, “La actividad que desarrolla el Registro General de la Propiedad tiende a la publicidad y oponibilidad a terceros de las situaciones jurídicamente registradas. Las secciones que la constituyen son dependencias técnicas de las cuales cabe esperar la mayor exactitud terminológica que refleje el auténtico y peculiar estado jurídico del inmueble, gozando sus informes de presunción de fehaciencia (art. 995 y conc. del C.C.) los efectos de la noticia inexacta para quien adhiere basada en ella, no están previstas en la ley registral sino en derecho común (...) El informe exacto resulta esencial para un funcionamiento público registral, ya que ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista la certificación expedida a tal efecto (...) La expedición de informes por parte del Registro General de la Propiedad es un servicio oneroso prestado al administrado, monopolizado por el Estado y de producirse el vicio y probado el perjuicio para el administrado, surge la responsabilidad estatal por los informes deficientemente expedidos” (Zeus. Tomo 53-D-133). La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha resuelto que el Estado “...es EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 55

responsable de la conducta culpable del personal que en el desempeño de sus funciones y obrando bajo dependencia del Estado ha causado un daño al patrimonio de terceros mediante la emisión de informes erróneos del Registro” (Fallos T. 273, fs. 75). En este sentido, ha expresado que “quien contrae la obligación de prestar un servicio lo debe realizar en condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido, siendo responsable de los perjuicios que causare su incumplimiento o su irregular ejecución” (LL 1985-B-3). Así, del juego de los arts. 1112, 43 y 1113 del Código Civil surge la responsabilidad del Estado por actos de sus funcionarios o empleados realizados en ejercicio de su función. “Los artículos 1112 y 1113 del Código Civil sirven para explicar la responsabilidad del Estado por las acciones y omisiones de los empleados públicos en ejercicio de sus funciones” (CNCiv, Sala 3, 1996, “Bellini, Carlos c/ Gob. Nac.”, LL 103-491; ED 1-816). Sostener la ausencia de responsabilidad en el caso resultaría violatorio del derecho de igualdad ante las cargas públicas que emana del art. 16 de la Constitución Nacional, haciéndose recaer en RAM la carga de soportar los daños causados por una actividad del Estado que beneficia a la comunidad. Además, con el informe del SCIT de fecha 15 de agosto de 2006 (contestación del oficio N° 2935 del 27/06/06), se acreditó que la Sra. BB no tiene ningún inmueble a su nombre; con el informe de la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad Automotor y de Créditos Prendarios de fecha 18 de abril de 2007, se estableció que la mencionada BB no tiene automotor alguno a su nombre (fs. 32) y de acuerdo a lo que declaró testimonialmente la Sra. BB ante el Juez Comunal de la ciudad de Armstrong, ella transfirió el inmueble que tenía y no posee otros bienes. Ante tal situación, surge evidente la relación de causalidad entre el hecho reprochado a la demandada y el daño sufrido por el actor. Es así, que “Para la procedencia de un reclamo de daños y perjuicios derivado del incumplimiento de las funciones del Registro de la Propiedad se requiere la existencia de un daño cierto, la relación de causalidad entre la conducta de la Provincia y el perjuicio, y la posibilidad de imputar jurídicamente ese daño a la demandada” (CSJN, “Banco de la Nación Argentina c/ Buenos Aires, Provincia de (Dirección Provincial del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires) s/ cobro de pesos por indemnización de daños y perjuicios”, Sentencia del 10/04/01), requisitos todos ellos que han sido acreditados debidamente por la parte actora. Por todo lo expuesto, en el caso de autos, la Provincia de Santa Fe debe responder. Antes de analizar los rubros reclamados corresponde aclarar que es una cuestión extraña a este proceso si existe error sobre el verdadero apellido de la demandada en el expediente N° 402/87. No cabe duda que el apellido de la demandada en esos autos es XX y esto se corrobora, entre otras cosas, con el mandamiento de inhibición que la Jueza del Juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial de la Undécima Nominación de Rosario remitió con posterioridad a la sentencia obrante a fs. 309 de esos autos (T. 112, F° 6570, con fecha 22/08/00). Mas allá de ello, la inhibición que da origen a los presentes autos fue dispuesta para BB conforme surge del mandamiento agregado a fs. 306 de esos autos. En cuanto a rubros reclamados, en primer lugar, el actor reclama la suma de $ 120.040,40 en concepto de daño material. Dicha suma surge “...por ser el 40% EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.56

de la planilla practicada en autos: “RAM, y o. c/ BC y O. s/ daños” Expte. N° 402/87 del mencionado juzgado, comprensiva de capital, intereses y costas en la proporción de responsabilidad que le cupo a la demandada BB por sentencia dictada por el juez a cargo” (fs. 5 vta.). Dicho reclamo resulta procedente ya que, como señala la jurisprudencia: “La responsabilidad extracontractual del Estado, por la actividad de su órganos, genera un daño independiente de la antecedente relación entre la parte actora y su respectivo deudor, toda vez que el daño indemnizable lo constituye, en la especie, la frustración de la garantía dispuesta en un embargo preventivo que no fue informado por el Registro de la Propiedad, por lo que la responsabilidad de la Provincia debe limitarse al monto del embargo al tiempo de efectuarse la venta sobre la base del informe erróneo, atento a que por ese importe habría respondido, a su vez, el adquirente en caso de que el certificado se hubiera librado con constancia de embargo subsistente, con más su correspondiente actualización...” (LL 1991-A-186). En segundo lugar, el actor reclama daño moral. En este sentido, la jurisprudencia ha dicho que: “En materia de responsabilidad extracontractual por actos lícitos, debe reconocerse la reparación patrimonial exclusivamente del daño emergente” (DJBA, 148-1359). Asimismo, sabido es que “El daño moral exige la acreditación de un acontecer idóneo, de un hecho con razonabilidad suficiente para producirlo. Hay diversos grados: inconveniente, molestia, daño moral. No hay que identificar el daño moral con cualquier molestia, porque con ello todo hecho negativo, por insignificante que fuera, o todo contratiempo puede ser causante de daño moral. No es ése el sentido de la ley. Debe exigirse un acontecer de identidad razonable para producirlo” (CNCiv, Sala B, 8/8/96, “Zapatero, Oscar H. c/ Cimino, Jorge s/ daños y perjuicios”, citado en “Derecho de daños en accidentes de tránsito”, de Hernán Daray, tomo 2, editorial Astrea, Buenos Aires, 2001, pág. 264). Es decir, que no cualquier sufrimiento puede admitirse como daño moral. En consecuencia, en el caso de autos, no corresponde otorgar indemnización por este rubro. Las costas corresponde imponerlas en proporción al éxito obtenido, por lo que teniendo en cuenta que la demanda prospera parcialmente (por el rechazo del daño moral), se imponen en un 80% a cargo de la demandada y en un 20% a cargo del actor (art. 252 del C.P.C.C.). Por lo tanto y de conformidad con lo prescripto por los arts. 43, 1112, 1113 y concordantes del Código Civil, arts. 245, 252, 541 y siguientes del C.P.C. y C.; el TRIBUNAL COLEGIADO DE RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL N° 1; RESUELVE: Hacer lugar parcialmente a la demanda promovida contra la PROVINCIA DE SANTA FE y, en consecuencia, la citada demandada deberá abonar a RAM, en el plazo de diez días hábiles, la suma de $ 120.040,40. Imponer las costas en un 80% a cargo de la demandada y en un 20% a cargo del actor. Regular los honorarios profesionales del Dr. Jorge Luis Tavella en la suma de $ 14.000 y del Dr. José Dionisio Costante en la suma de $ 13.000. Establecer que a partir de la fecha del reclamo administrativo (07/09/01) y hasta los diez días hábiles de notificada la presente sentencia, el capital y los honorarios devengarán un interés equivalente a la tasa pasiva promedio EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 57

mensual sumada que abona el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. para plazo fijo a treinta días según índices diarios. A partir del vencimiento del plazo establecido para su cumplimiento y hasta sus efectivos pagos, el capital indemnizatorio y los honorarios devengarán un interés equivalente al doble de la tasa referida precedentemente. No encontrándose presentes las partes para la lectura de la sentencia, notifíquesela por cédula. Con lo que se dio por terminado el acto (Autos: “RAM, C/ PROVINCIA DE SANTA FE Y O. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, EXPTE. Nº 1378/05). Dr. Ricardo Netri. Juez. Dra. María Angélica Rodríguez. Juez. Dr. Fernando Longhi. Juez Dra. María Rosa Vecari. Secretaria

m3 | actividad 1 | AA

asistente académico 1

Para resolver la presente actividad usted debe conocer a qué está obligado el Estado provincial en materia de publicidad registral inmobiliaria.

m3 | actividad 1 | AA

asistente académico 2

Es importante tener presente que, quien formula el reclamo, había logrado emplazamiento registral en forma definitiva. “….Una vez extendido dicho asiento su modificación, destrucción o confección de contrasiento sólo puede practicarse a instancia de parte interesada y sin perjuicio a los derechos inscriptos que justamente por haber obtenido el emplazamiento registral en tiempo y forma, gozan de la tutela jurídica prevista en la Ley 17.801 y su reglamentaria 5771 en haras a garantizar la seguridad del tráfico jurídico y la dinámica del crédito territorial (en el caso que nos ocupa se trataba de un título (venta) y de una (hipoteca)”. C4ta. C y C. Córdoba, Autos: “VINCENTI EDUARDO ANDRES – RECURSO APELACION C/ DECISIONES AUTORIDAD ADM. O PERSONA JURIDICA PUB. NO ESTATAL (CIVIL)” Auto Nº 80 del 22.03.05 El texto completo de este fallo forma parte de la evaluación parcial 2.

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m3 | actividad 2

¿Desde cuándo se computa el término para la prescripción de la acción de daños en contra del Registro? Le proponemos realizar esta actividad dado que le ayudará a comprender el inicio del cómputo del término de prescripción de la acción de daños en contra del Estado Provincial correspondiente por errores del Registro Inmobiliario. Tal como lo hemos hecho en instancias anteriores, ahora lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) ¿Qué entiende por daños provocados a consecuencia de la actividad del Registro? A 1 3) ¿Cuáles son los requisitos exigidos para que exista el daño resarcible en la actividad del Registro? A 2 4) ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

m3 | actividad 2 | IC

información complementaria 1

SENTENCIA NUMERO: 41 En la ciudad de Córdoba, a los 26 días del mes de Abril del año dos mil cuatro, siendo las doce horas se reúnen en audiencia pública, los Sres. Vocales integrantes de la Sala en lo Civil y Comercial del Excmo. Tribunal Superior de Justicia, Dres. Domingo Juan Sesín, Maria Esther Cafure de Battistelli y Aída Lucía Tarditti, , a fin de dictar sentencia en lo autos “LADYDO BONAMICO Y CIA. S.A. C/ SUPERIOR GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA - ORDINARIO - RECURSO DIRECTO” (“L” 20/02), procediendo en primer lugar a fijar las siguientes cuestiones a resolver: ---------------------------------------------------------PRIMERA CUESTION PLANTEADA: ¿Es procedente el recurso directo?SEGUNDA CUESTION PLANTEADA: En su caso, ¿Qué pronunciamiento corresponde?.-------------------------------------------------------------------------------------- Conforme el sorteo realizado los Señores Vocales votan en el siguiente orden: Dr. Domingo Juan Sesín, Dra. María Esther Cafure de Battistelli, y Dra. Aída Lucía Tarditti A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO: -------------------------------------------------- I. El actor -mediante apoderado- articula recurso directo en virtud de que la Cámara de Apelaciones de Primera Nominación de esta ciudad, le denegó el recurso de casación fundado en los incs. 1° y 3°, art. 383, C.P.C. (Auto Interlocutorio n° 374 del 13/08/02), oportunamente impetrado en contra de la sentencia n° 203 del 27/12/01.--------------------------------------------------------------------EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 59

II. a. Impugnación por el motivo del inc. 1°, art. 383, C.P.C..------------ El recurrente cuestiona el juicio por el cual se denegó su censura casatoria que denunciaba el vicio de falta de fundamentación del fallo en crisis.------------ Aduce que los argumentos vertidos en el auto de denegatoria, lejos de acotarse al juicio propio de su competencia funcional, cual es expedirse sobre la admisibilidad de los vicios casatorios invocados, procedió a completar los argumentos de la sentencia impugnada, procurando dar una tardía respuesta a los agravios de apelación que fueran omitidos en esa última resolución.---------- Señala que tal temperamento no sólo importa una actividad impropia para la ocasión procesal, sino que redunda en la omisión de tratamiento de las censuras esgrimidas en casación.--------------------------------------------------------------- Por otro lado, expresa que la alusión efectuada por el Tribunal a quo a la debida correspondencia entre la sentencia de alzada y la base fáctica que su parte invocara en la demanda, en modo alguno justifica la ausencia de tratamiento a los agravios de apelación.-------------------------------------------------------------------- Esto así, pues, arguye, los fundamentos del recurso no hieren la doctrina de los “actos propios”, con lo cual, la Cámara no se encontraba eximida de efectuar el debido análisis de aquellos, y de asignarles el correcto encuadre jurídico para decidir conforme a derecho.----------------------------------------------------- b. Impugnación por el motivo del inc. 3°, art. 383, C.P.C. ---------------- Critica el juicio por el cual se denegó la solicitud de uniformación de jurisprudencia contradictoria.---------------------------------------------------------------------- Sostiene que el Tribunal a quo ha determinado la ausencia de contradicción en la forma de interpretar la ley, circunscribiendo su análisis a un punto no controvertido en la litis y que no fuera materia de agravio; cual es, la fijación del plazo de prescripción en la demanda de daños por fuga registral en el período legalmente establecido para la acción de responsabilidad extracontractual (dos años).------------------------------------------------------------------------------------------------------ Señala que esa cuestión fue consentida por ambas partes, sin que haya existido impugnación a su respecto.------------------------------------------------------------ Expresa que la razón del embate se ciñó al extremo que le causa agravio; o sea, la fijación del día desde el cual comienza a correr el plazo de prescripción de este tipo de acciones.--------------------------------------------------------------------------- Por otro lado, destaca que con relación a ese tópico la propia Cámara reconoció la existencia de contradicción, razón por la cual considera inexplicable el motivo que derivó en la denegatoria.-------------------------------------------------------- III. Prima facie concurren las condiciones en cuya virtud la ley habilita esta etapa extraordinaria, desde que la crítica del recurrente contiene elementos argumentales superadores del juicio de admisibilidad de la Cámara, tanto respecto de las denuncias formuladas al amparo del inc. 1°, art. 383, C.P.C., como con relación al pedido de uniformación de jurisprudencia contradictoria (inc. 3, art. 383, C.P.C.).---------------------------------------------------------------------------- a. En cuanto a la primera causal casatoria, resultan acertadas las consideraciones del impugnante cuando critica la autolimitación que el Tribunal a quo se ha impuesto para excusarse de atender a los agravios de apelación.-- En efecto, la circunstancia de que el accionante haya vertido una frase en su demanda, donde pareciera afirmar que el daño reclamado se ha configurado con la expedición del certificado de venta sobre el inmueble que previamente había sido embargado por su parte, no puede interpretarse como una confesión que impida a la judicatura determinar el momento a partir del cual debe entenderse que se ha producido el daño, conforme a lo que sugiera la interpretación de las normas sustanciales aplicables.------------------------------- En principio, solamente los hechos pueden confesarse, no así el derecho, respecto del cual la judicatura tiene como único límite para su aplicación, la adecuación de la ley a la base fáctica propuesta por las partes, y a las pretensiones deducidas.----------------------------------------------------------------EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.60

La congruencia no se ve afectada cuando la judicatura aplica el derecho a la relación fáctica bajo juzgamiento, al margen de las afirmaciones jurídicas que hayan efectuado las partes (iura novit curia). Lo importante es que la resolución no modifique los hechos invocados y se mantenga dentro del marco de lo pretendido por cada una de las partes. De allí es que nada impedía al Tribunal a quo proceder al tratamiento de los argumentos jurídicos esgrimidos por el apelante, en tanto tal actividad no comprometía el factum oportunamente invocado.------------------------------------------------------------------------------ Esa base está conformada por la existencia del embargo y su fecha; la existencia del certificado de venta, las condiciones en que fue expedido y su fecha; la imposibilidad de cobro del crédito invocado por el actor y demás datos que hacen a los hechos del reclamo. Pero la determinación del momento en que debe tenerse por configurado el daño cierto, constituye una cuestión de derecho que el Órgano Jurisdiccional debe determinar en base a tales datos.--------------- Por otra parte, aún teniendo como válida la hipótesis que plantea la Cámara, entiendo que el juicio por el cual se determina la suerte de una confesión jurídica por parte del accionante, es consecuencia de la extracción de una frase aislada del reclamo, que no tiene en cuenta el resto del contexto fáctico que lo conforma.---------------------------------------------------------------------------------------------- Ello se advierte con sólo reparar en los fundamentos de la demanda vertidos a fs. 45, 2º párr., donde el accionante claramente afirma que: “...la reparación que reclamamos debe ser integral, plena, comprendiendo no sólo el perjuicio real de la imposibilidad del cobro del crédito por parte de nuestra mandante, ...” .------------------------------------------------------------------------------------- En esta frase se advierte una conceptualización palmariamente contradictoria con la extraída por la Cámara a quo, pues allí el apoderado del accionante ha definido como daño real, a la imposibilidad del cobro del crédito por parte de su mandante, dejando en claro que el perjuicio se configura para su parte en tanto le resulta imposible cobrar un crédito ya reconocido a causa de la fuga registral.------------------------------------------------------------------------------------- Por último, en principio no cabe extraer confesiones de parte que determinen la solución sobre un capítulo litigioso, cuando las mismas se ubican en tiempo procesal anterior a la controversia de ese capítulo en particular. Tal es lo que ha ocurrido en autos, pues al tiempo en que se dedujera la demanda, obviamente no se había planteado aún la excepción de prescripción; de donde resulta aventurado extraer conclusiones absolutas sobre manifestaciones jurídicas vertidas “in abstracto” del debate propio de ese tipo de defensa, y tomarlas como un elemento definitorio de la controversia posterior.----------------- Sólo la doctrina de los actos propios podría modificar esta solución, pero la hipótesis que merece la aplicación de tal doctrina no se ha configurado en el caso de autos, pues la misma refiere a una conducta de la cual pueda colegirse claramente la renuncia a un derecho, que invalida su posterior ejercicio.---------- Es casi obvio que de la frase extraída por el Tribunal a quo, no puede colegirse una renuncia del actor al fundamento jurídico de apelación que se opone a la procedencia de la prescripción; ello, no sólo por lo expresado más arriba, sino también por el carácter restrictivo que impera para la interpretación de los actos que induzcan a probar la renuncia de un derecho subjetivo (art. 874, C.C).--------------------------------------------------------------------- b. En lo que hace al pedido de uniformación de jurisprudencia, también la crítica del recurrente luce acertada.---------------------------------------------------------- Si bien ambos tribunales han fijado el plazo de prescripción del tipo de acción incoada en la establecida por la ley de fondo para la responsabilidad extracontractual, tal tópico no fue motivo de controversia en el caso de autos, ni tampoco fue el punto dirimente que motivó el rechazo de la apelación y la procedencia de la excepción de prescripción.------

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Como afirma el impugnante, el punto jurídico que agravia a su parte, no se relaciona con la aplicación del plazo bienal del art. 4037, C.C., sino en la fijación del dies a quo realizada por la Cámara para el cómputo de ese período de tiempo; razonamiento jurídico este, que a su criterio contradice la doctrina sentada en el fallo que se acerca como antípoda.------------------------------------------ Siendo ello así, el juicio por el cual se deniega la causal de casación bajo análisis, resulta a todas luces inexacto, en tanto omite analizar los recaudos que la condicionan sobre el tópico jurídico respecto del cual se denuncia la contradicción jurisprudencial.--------------------------------------------------------------------- Corresponde entonces que esta Sala realice nuevamente el juicio de admisibilidad formal del embate.---------------------------------------------------------------- La antinomia denunciada se ajusta a determinar si en las acciones de responsabilidad civil del Estado por error registral, por haberse expedido un certificado de venta sin reparar en el embargo que sobre el mismo inmueble se había trabado e inscripto con anterioridad, el plazo de prescripción comienza a correr desde la fecha en que se tuvo conocimiento del error, o desde que el acreedor obtuvo el reconocimiento jurisdiccional del crédito que no pudo cobrar a causa de la pérdida de su garantía.------------------------------------ Las posiciones de los diferentes Tribunales, en la materia traída a juzgamiento, se sintetizan así:-------------------------------------------------------------------- La Cámara a quo destaca, en la parte que es de interés que: “Según constancia de fs. 35, el Dr. Raúl Bocco, apoderado de la actora, se presentó ante el Registro General de Propiedades, y manifestó: ...que el Registro General no ha consignado por error u omisión, el embargo ejecutivo trabado con anterioridad al ingreso del informe notarial de venta citado, solicitando desde ya al señor Director se sirva tomar los recaudos que pudieren corresponder, y hago reserva de reclamar la reparación integral, plena, de los daños y perjuicios que pudiere sufrir mi mandante... . Esa presentación lleva un sello fechador que indica el día dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco. Sin embargo, en el encabezado de la nota, se lee: Córdoba, diciembre 5 de 1985. Así las cosas, es ostensible que el Dr. Raúl Bocco, en su calidad de apoderado de Ladydo Bonamico y Cía. S.A., tuvo conocimiento con anterioridad al dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco de la omisión en que había incurrido el Registro General de Propiedades de la Provincia de Córdoba. Tal omisión, constituye un hecho ilícito que da pie a la promoción de una acción en procura de la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la negligencia del personal dependiente de la Administración. Esa acción, debe ejercerse en el plazo que prevé el art. 4037, C.C....(dos años)... . Así las cosas, la decisión del Sr. Juez de primer grado se ajusta a derecho y, por lo tanto, debe ser confirmada, toda vez que el resto de las argumentaciones que contiene el embate recursivo resultan insuficientes para enervar lo decidido ya que el inicio del plazo del cómputo de la prescripción no puede ser otro que aquel donde la misma parte se manifiesta sabedora de la irregularidad registral.(fs. 35/36)” --------- En oposición a ello, la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Sexta Nominación, en la resolución que se acompaña, señala -en lo que a presunta contradicción se intenta verificar- lo siguiente: “...en el caso particular que nos ocupa, donde únicamente el perjuicio consistió en la frustración de la ejecución coactiva de un crédito, cuya existencia requería forzosamente de una declaración jurisdiccional firme que así lo dispusiera, va de suyo que con respecto a este supuesto, la responsabilidad resarcitoria no nacería ‘ipso facto’ en el instante del incumplimiento irregular del funcionario, o cuando esta circunstancia es conocida, sino desde la fecha en que quedó firme la decisión judicial que declaró el derecho a la ejecución forzada de ese crédito. Siempre y cuando, obviamente, que esa resolución jurisdiccional sea posterior al acontecimiento ilícito acreditado del agente, público. Vale decir entonces, que la facultad de ejercer la acción de resarcimiento por los daños que se dicen causados EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.62

por los demandados, insisto, no se genera en el momento en que se tiene conocimiento de la maniobra ilícita que ocasiona la invocada pérdida de la preferencia registral, con motivo del embargo preventivo trabado.... Sino que, aquella acción indemnizatoria recién quedó formalmente habilitada su articulación, a partir del tiempo en que el pronunciamiento judicial en aquel juicio quedó firme; pero sin poderse ejecutoriar. Puesto que con anterioridad a esta circunstancia, la deuda a su favor invocada por el Sr. Bosy con motivo del incumplimiento de su deudor, se encontraba supeditada a que el derecho a ejecutarla fuese así declarado por resolución firme. De lo contrario, hasta que ello no sucediese, el nombrado Bosy no podía exigir cumplimiento compulsivo alguno. Esto le estaba legalmente vedado de manera contingente, por más que comprobara o tuviese conocimiento de acto ilícito cometido, al que le adjudica ser la causa eficiente del perjuicio. En consecuencia, ninguna indemnización estaba en condiciones formales de reclamar por cuanto el deterioro patrimonial del Sr. Bosy, estribaba sólo en la frustración del cobro de la acreencia referida que recién se produciría con el impedimento de ejecutar el reconocimiento judicial de ese crédito... . Por ello, el cómputo del plazo de prescripción de esa acción debe necesariamente principiar a partir del día siguiente en que la sentencia dictada en los autos arriba mencionados...quedó firme, aún cuando el actor conociera con anterioridad el impedimento para ejecutarla.” (fs. 41vta./42vta.). ------------------------------------ La sola confrontación de ambos actos decisorios demuestra la existencia de un mismo supuesto fáctico sometido a un disímil tratamiento jurídico por lo que el recurso cumple los requisitos de admisibilidad formal.------------------------- IV. Habiendo quedado habilitada la competencia de esta Sala por las dos causales de casación invocadas por el recurrente, en principio debiera tratarse en primer término la que invoca falta de motivación. Esto así, pues la eventual configuración de falta de fundamentación lógica, podría impedir tener por conformado el pensamiento jurídico de la Cámara a quo, para poder ser confrontado con el precedente contradictorio que se acerca.- Sin embargo, teniendo en cuenta que, en el particular, la presunta falta de fundamentación se sustenta en la ausencia de tratamiento de agravios de apelación, está claro que el vicio refiere sólo a la privación de las razones que enervarían los argumentos impugnativos del perdidoso y no impide la interpretación de la doctrina desarrollada por el Tribunal de Mérito, la que, in abstracto de los fundamentos de la apelación, resulta suficiente para revelar la postura jurídica del a quo, y advertir su palmaria contradicción con la hermenéutica legal del fallo que se acerca como antípoda, tal como se ha señalado más arriba.---------------- Siendo ello así, y atendiendo a la mayor celeridad que implica el tratamiento de la causal uniformadora para la resolución definitiva de la excepción perentoria planteada, es que esta Sala considera pertinente, en el caso, abocarse al tratamiento de aquella.------------------------------------------------------------------------- Corresponde, entonces, que esta Sala ejerza su función uniformadora, a fin de superar la existencia de jurisprudencia contradictoria.--------------------------- V. A ese fin, entiendo que la problemática planteada se sintetiza en la determinación del momento a partir del cual queda expedita la acción de daños por responsabilidad extracontractual del Estado Provincial, por el hecho ilícito que implicaría el eventual yerro registral acaecido en perjuicio del accionante. Esto así, pues esta circunstancia es la que condiciona la génesis del poder de acción y el consecuente comienzo del plazo de prescripción.------------ En efecto, es obvio que el poder de acción constituye el requisito básico para poder ejercer un reclamo jurisdiccional por quien considere que su derecho subjetivo sustancial ha sido conculcado.------------------------------------------------------ De allí es que jamás podría imputarse aquiescencia alguna en el ejercicio del planteo jurisdiccional, a quien todavía no cuente con el poder de acción requerible para demandar.-------------------------------------------------------------------------EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 63

En lo que hace a la acción de daños por responsabilidad extracontractual, tanto la doctrina como la jurisprudencia, reiteradamente han sostenido que la misma queda expedita desde el momento en que se produjo el hecho ilícito. Sin embargo, cuadra señalar que esta postura parte del supuesto en que ese hecho ilícito haya causado el daño en el momento de su acaecimiento, o, cuando existe un grado de certeza considerable de que el mismo va a producir un daño en el futuro.------------------------------------------------------------------- Respecto a esta última hipótesis, es la que resulta útil para determinar, por ejemplo, la probabilidad cierta del menoscabo patrimonial que hacia el futuro va a producir la incapacidad física o psíquica permanente sufrida por el damnificado como consecuencia del hecho dañoso (lucro cesante futuro), lo cual autoriza a reclamar por ese daño aunque aún no se haya producido al tiempo de la demanda, o para ordenar la condena indemnizatoria aunque el perjuicio no se haya configurado al tiempo de la sentencia.------------------------------ Es cierto que ese tipo de perjuicio puede no llegar a producirse con posterioridad a la sentencia; por ejemplo, cuando el damnificado fallece por causas distintas a las del hecho dañoso, antes de vivir el tiempo probable de vida útil que se tuvo en cuenta para calcular la condena resarcitoria.--------------- Sin embargo, esa contingencia implica un trocamiento de las condiciones fácticas sobre las que se dictó sentencia, imposible de prever al momento de su dictado.--------------------------------------------------------------------------------------------- Precisamente esta característica es la que diferencia al daño futuro del -daño hipotético. -------------------------------------------------------------------------------------- En efecto, mientras el daño futuro se basa en la certeza de que el menoscabo se producirá si se mantienen las condiciones fácticas actuales acreditadas, a la inversa, se denomina daño hipotético al perjuicio eventual que puede llegar a producirse si alguna de las condiciones fácticas actuales cambiaran.--------------------------------------------------------------- De allí es que el primero puede reclamarse en la demanda y ordenarse en la sentencia, mientras el segundo carece del grado de certeza requerible para autorizar el reclamo jurisdiccional.--------------------------------------------------------------- Siendo ello así, es evidente que el daño hipotético o eventual, no deja expedita la acción, hasta tanto no acaezca el hecho incierto necesario para que el mismo se torne actual, o, al menos, futuro.-------------------------------------------- En el caso de autos, el Tribunal a quo ha fijado como dies a quo para el cómputo del plazo de prescripción, el momento en que el apoderado del accionante tuvo efectivo conocimiento de la expedición de un certificado de venta sobre el mismo inmueble que previamente aquél había embargado, informe este, que no tuvo en cuenta la existencia del gravamen que ya pesaba sobre el bien registrable en cuestión. Ello, teniendo en cuenta que, a ese tiempo, aún no existía reconocimiento jurisdiccional del crédito que el actor había pretendido garantizar con el embargo.----------------------------------------------------------------------- En estas condiciones, y conforme a las consideraciones vertidas más arriba, es evidente que la Cámara tomó como punto de partida para el plazo de prescripción, un momento en el cual el posterior accionante sólo contaba con un daño hipotético, y no cierto ni futuro.----------------------------------------------------------- Esto así, pues la configuración del perjuicio como consecuencia del hecho ilícito perpetrado por el organismo público, dependía del acaecimiento de un nuevo elemento fáctico que no existía en el instante en que se tuvo conocimiento del error registral. Este elemento fáctico, no es otro que el reconocimiento jurisdiccional firme del crédito que se pretendía garantizar mediante la cautelar ignorada.------------------------------------------------------------------------------------------------- Basta pensar en el efecto que produciría una sentencia que negara el reconocimiento de ese crédito, para dar cuenta de la conclusión ensayada.------

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En efecto, es sabido que las cautelares constituyen materia accesoria del pleito principal, de donde sus efectos siguen la suerte del pleito en el que se dictan.------------------------------------------------------------------------------------------------ Así, la efectiva utilización de las mismas como vía útil para lograr el cobro de un crédito mediante ejecución forzada, ineludiblemente depende de una sentencia favorable que mande a pagar la acreencia garantizada (salvo el caso de algunas cautelares genéricas, como las medidas autosatisfactivas, que no es la del caso de autos).-------------------------------------------------------------------- De manera tal que, si el potencial acreedor hubiera resultado perdidoso en el pleito principal, la cautelar habría perdido virtualidad, procediendo el levantamiento de la misma; de donde, de configurarse esa hipótesis, se tornaría abstracto el error registral por emisión de un certificado de venta sin advertir la existencia de gravamen anterior trabado sobre el mismo inmueble. Y, obviamente, no habría daño alguno como consecuencia de la fuga registral.---------------------- De ello se deriva que el error registral que deja sin efecto la prioridad de un embargo y la advertencia del mismo por parte del embargante, sólo constituye un daño hipotético que no deja expedita la acción de responsabilidad, hasta tanto ese yerro no genere un perjuicio concreto, cual es la imposibilidad de cobro del crédito jurisdiccionalmente reconocido que había sido garantizado mediante aquél.------------------------------------------------------------------- De esta manera, puede colegirse que el Tribunal a quo ha fijado el dies a quo para el cómputo de la prescripción, en un momento impropio para ello, en tanto a ese tiempo el accionante carecía del poder de acción requerible para plantear la demanda ante la judicatura.-------------------------------------------------------- Por otra parte, así lo ha resuelto la jurisprudencia imperante en la materia.--------------------------------------------------------------------------------En este sentido, el Máximo Tribunal de la Nación ha fijado la siguiente premisa de derecho aplicable a la hipótesis de autos: “El punto de partida del curso de la prescripción se ubica en el momento a partir del cual la responsabilidad existe y ha nacido la consiguiente acción para hacerla valer, lo cual acontece, como regla general, cuando sucede el hecho ilícito que origina la responsabilidad. Sin embargo, si el daño aparece después, la acción resarcitoria no nace hasta ese segundo momento, pues no hay resarcimiento si el daño es inexistente (C.S.J.N. , 1997/07/15, “Constructora Barcalá S.A. c/ Banco Central, LL, 1997-F, 344- DJ, 1998-1-407).---------------------------------------------------- En sentido análogo se ha señalado que: “La prescripción de la acción de daños y perjuicios corre desde la ocurrencia del daño cuya reparación se persigue, ya sea contemporáneo o sobreviniente al hecho que lo produjo” (CNC. C., Sala A, 1988/02/24, “Vendramini, Juan B. c/ Gueiminde, Carlos A., LL, 1987E, 587).------------------------------------ Conforme a lo señalado supra, esta Sala estima que la hermenéutica legal que ha realizado el Tribunal a quo no brinda la solución adecuada al supuesto fáctico bajo juzgamiento, siendo, por el contrario, conforme a derecho, la solución jurídica a la que se arriba en el fallo acercado como contradictorio.- VI. Atento a la doctrina sentada precedentemente, corresponde acoger el recurso de casación por la causal del inc. 3°, art. 383, C.P.C. que ha promovido el accionante y, en consecuencia, anular la Sentencia Nº 293 del 27/12/01 dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación, en cuanto rechaza la apelación y confirma la procedencia de la excepción de prescripción planteada por el demandado.---------------------------------------------- Las costas de esta Sede extraordinaria se imponen por el orden causado, atento a la divergencia de opiniones jurisprudenciales respecto a la materia que ha sido motivo de debate, lo cual constituye razón plausible para litigar respecto de quien a la postre resultó perdidoso (art. 130, 2° supuesto, CPC).---------------- VII. A fin de evitar el dispendio de una nueva etapa procesal, corresponde a este Tribunal resolver sin reenvío (art. 390, C.P.C.), tratando los agravios EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 65

vertidos en la apelación y su contestación, que se circunscriben a la excepción de prescripción fallada en sentido favorable por el Tribunal de Primer Grado.--- A fs. 229 y 231 vta. el apoderado del accionante fundamenta el recurso de apelación agraviándose de la solución jurídica que en primera instancia se arribara respecto al cómputo del plazo de prescripción.--------------------------------- Aduce que el dies a quo debe fijarse a partir del momento en que su parte obtuvo el reconocimiento del crédito garantizado con el embargo que el Registro ignora al expedir certificado de venta sobre el mismo inmueble.--------- O, en su defecto, desde el momento en que se advirtió que el otro inmueble embargado no era suficiente para cubrir la suma reclamada en el pleito que ordenó la cautelar.------------------------------------------------------------------------------ A fs. 233/233 vta., el demandado contesta la expresión de agravios oponiéndose a su procedencia, y solicitando se confirme la solución a la que arribó el Juez de Primera Instancia.------------------------------------------------------------- VIII. En oportunidad de enervar el juicio de admisibilidad del recurso de casación efectuado por la Cámara, esta Sala consideró que el tratamiento de los agravios de apelación vertidos por el actor, no ponen en riesgo a la congruencia de la sentencia de alzada.-------------------------------------------------------------------------- Ello así, no existe obstáculo alguno que impida el tratamiento de los mismos.----------------------------------------------------------------------------------------- Al respecto, los fundamentos expuestos al tratar el motivo de impugnación del inc. 3°, art. 383, C.P.C., adquieren idéntica eficacia en esta parte del decisorio, razón por la cual resulta pertinente acoger el recurso de apelación oportunamente deducido por el actor y, en consecuencia, rechazar la excepción de prescripción articulada por la demandada.------------------------------------------------------------ Esto así, pues el cómputo del plazo debe realizarse desde el momento en que se obtuvo el reconocimiento firme del crédito en el pleito donde se ordenara la cautelar: esto es, el día 3/09/86 (ver fs. 17, expediente principal). Teniendo en cuenta que la demanda fue deducida el día 18/12/87, se advierte que aún no había expirado el plazo del art. 4037, C.C. (dos años).----------------------------------- En consecuencia, corresponde revocar la sentencia de primer grado en lo que hace a la excepción perentoria planteada, y rechazar la misma conforme a los argumentos esgrimidos más arriba.------------------------------------------------------ Previa notificación a la contraria, remítase la causa a la Cámara de Apelaciones que sigue en nominación a la de origen, a los fines de resolver la apelación en lo que refiere a la cuestión principal debatida (art. 332, 4° párr., CPC). Atento a la divergencia de opiniones jurisprudenciales respecto a la materia que ha sido motivo de debate, corresponde imponer costas por su orden en todas las instancias.---------------------------------------------------------------- Así voto.---------------------------------------------------------------------------------------A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARIA ESTHER CAFURE DE BATTISTELLI, DIJO:------------------------------------ Adhiero en un todo a los fundamentos y conclusiones ha que arriba el Señor Vocal preopinante y me pronuncio en idéntico sentido a la cuestión planteada.---------------------------A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA AIDA LUCIA TARDITTI,, DIJO:------------------------- Adhiero en un todo a los fundamentos y conclusiones ha que arriba el Señor Vocal del primer voto, y me pronuncio en idéntico sentido a la cuestión planteada.----------------------| A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO:----------------------------------------------------------------- Corresponde: I. Declarar mal denegado el recurso de casación por los motivos de los incs. 1° y 3°, art. 383, C.P.C., y concederlo en este acto..----------- Restituir al impugnante el depósito que fuera condición de admisibilidad de la queja, debiendo dejar recibo en autos.--------------------------------------------------

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II. Hacer lugar al recurso de casación por el motivo del inc. 3°, art. 383, C.P.C., y en consecuencia, anular la sentencia impugnada.----------------------------- III. Acoger el recurso de apelación oportunamente deducido por el apoderado del actor y, en consecuencia, revocar la sentencia de primer grado en lo que hace a la excepción perentoria planteada y rechazar la misma.--------- Remitir la causa a la Cámara de Apelaciones que sigue en nominación a la de origen, a los fines de resolver la apelación en lo que refiere a la cuestión principal debatida (art. 332, 4°, párr, CPC).---------------------------------------------------//RRESPONDE A LOS AUTOS CARATULADOS: “LADYDO BONAMICO Y CIA. S.A. C/ SUPERIOR GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA - ORDINARIO - RECURSO DIRECTO” (“L” 20/02).------------------------------------------------------------ IV. Sin costas, en todas las instancias, atento a la existencia de jurisprudencia contradictoria sobre la materia debatida, lo cual constituye razón plausible para litigar en beneficio del perdidoso (art. 130, segundo supuesto).-- No regular honorarios en esta oportunidad (art. 25, ley 8226).------------- Así voto.---------------------------------------------------------------------------------------A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARIA ESTHER CAFURE DE BATTISTELLI, DIJO:------------------------------------ Adhiero a las conclusiones a que arriba el Señor Vocal preopinante y me pronuncio en idéntico sentido a la cuestión planteada.-------------------------A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA AIDA LUCIA TARDITTI, DIJO:------------------------------------------------------------------- Adhiero a las conclusiones a que arriba el Señor Vocal del primer voto, y me pronuncio en idéntico sentido a la cuestión planteada.-----------------------------Conforme al resultado de los votos emitidos, previo acuerdo, el Excmo. Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,RESUELVE:--------------------------------------------------------------------------------------------- I. Declarar mal denegado el recurso de casación por los motivos de los incs. 1° y 3°, art. 383, C.P.C., y concederlo en este acto.--------------------------------- Restituir al impugnante el depósito que fuera condición de admisibilidad de la queja, debiendo dejar recibo en autos.------------------------------------------------- II. Hacer lugar al recurso de casación por el motivo del inc. 3°, art. 383, C.P.C., y en consecuencia, anular la sentencia impugnada.----------------------------- III. Acoger el recurso de apelación oportunamente deducido por el apoderado del actor y, en consecuencia, revocar la sentencia de primer grado en lo que hace a la excepción perentoria planteada y rechazar la misma.--------- Remitir la causa a la Cámara de Apelaciones que sigue en nominación a la de origen, a los fines de resolver la apelación en lo que refiere a la cuestión principal debatida (art. 332, 4°, párr, CPC).--------------------------------------------------- IV. Sin costas, en todas las instancias, atento a la existencia de jurisprudencia contradictoria sobre la materia debatida, lo cual constituye razón plausible para litigar en beneficio del perdidoso (art. 130, segundo supuesto).-- No regular honorarios en esta oportunidad (art. 25, ley 8226).-------------

Protocolícese e incorpórese copia.-

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m3 |actividad 2 | AA

asistente académico 1

Recuerde que en materia de derecho registral se entiende como derecho subjetivo al derecho registrado. Se refiere, en consecuencia, a los efectos.

m3 |actividad 2 | AA

asistente académico 2

Tenga presente que los efectos de la registración corresponden al Derecho Civil. En esta instancia le proponemos analizar detenidamente el esquema preparado para atribuciones y obligaciones, del Registro General de la Provincia conforme ley 5771.

m3

glosario

Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento. Anotación Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene en común con los informes: informar el estado jurídico de los inmuebles, la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotación preventiva: que opera EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.68

como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor del negocio en gestión, a favor de una operación inmobiliaria, a favor de un acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando. Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situación registral a favor de quien solicitó un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no sólo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral será oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a posteriori- una registración que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de “bloqueo registral”, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble objeto del negocio jurídico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carácter condicional a las resultas de la presentación en término del documento autorizado. Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculación (inscripción). 2) Inscripción Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de sostén de un lugar. 3) Inscripción Condicionada o Anotación Condicional: Art. 18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por un certificado. Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razón de sus características particulares, en caso de ser observados y existir reiteración del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmará o rectificará la calificación practicada dentro del plazo mínimo para los recursos. En caso de confirmarse la observación resolverá la inmediata elevación de los antecedentes a la Cámara Civil y Comercial, y la decisión de ésta hará cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciación del mismo. (ley provincia de Córdoba 5771, art. 20) Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los órganos estatales encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce. Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI capítulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculación. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificación de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelación de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organización de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Fuga registral: La medida cautelar –embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este último. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 69

en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripción del acto. La situación jurídica registral no publicitada a través de las certificaciones es inoponible al tercero que negoció ateniéndose a sus constancias y que, de haber mediado una certificación veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisición efectuada se habría visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una vía extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situación de mala fe cual es la notificación de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibición del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificación no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula. Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripción entre la realidad registral y la realidad jurídica extraregistral o material. Inscripciones: supone la representación en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autónomo. Es perdurable y presume confección de una matricula. Matriculación: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisión el inmueble, fijándole una característica de ordenamiento que luego servirá para designarlo. En esa matricula o folio real se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, así como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunión Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, definió así la matriculación: “es el procedimiento que tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento público que modifique dicha determinación, permanecerá inalterable” (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220). Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carácter de auténticos, vale decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente de título, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801). Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. López de Zavalía propone el siguiente concepto: son la versión sintética y abreviada de las normas más generales que, en su armónica conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de los órdenes jurídicos puestos en términos de comparación. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinación es la consecuencia lógica del modo continental de enfocar los problemas jurídicos, siempre en búsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en sí, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas más generales que dominan a todas las demás. Sirven para comprender al orden jurídico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientación. Permiten dar una descripción sintética de un determinado orden jurídico que facilita la comparación con otros órdenes jurídicos en las variantes fundamentales que los órdenes comparados pueden presentar. Prórrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de

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manera autorizada o por petición de parte, toda vez que conducen o producen una extensión en el término o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801 en 180 días. Publicidad posesoria: Es también llamada publicidad material y hace referencia a la posesión, cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesión. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informática, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los títulos nulos, ni siquiera en relación con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la “fe pública registral” que otorga la presunción absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros. Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las características de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registración la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registración es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto. ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificación atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distinción entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripción en lo relativo a la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutación se produzca. De este modo, la modificación jurídico real surge con la inscripción. Es la establecida en el régimen jurídico de los automotores (dto. ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemán la inscripción es un acto creador de derechos; el acto de transmisión no está concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculación o inmatriculación se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis es jurídico y físico. Si no hay objeción, y previa posibilidad de que terceros formulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su título de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cód. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carácter meramente declarativo de la registración en materia inmobiliaria. La inscripción registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinámica real se produce fuera del registro. Éste no es condición necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 71

sumándole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Será convalidante cuando al registrarse el título que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan según la leyes. El sistema español es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carácter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, según la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe después. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificación es fijado en la técnica de registración los registros serán de inscripción o transcripción. Claro ejemplo de un registro de transcripción es el sistema francés. El registro transcribe –copia- la constitución y/o transmisión de derechos reales sobre inmuebles; siendo ésta requisito de oponibilidad. En la técnica de inscripción, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la técnica de inscripción. Técnicas de registración: Es conveniente hablar de registración a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registración, según los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripción, b) transcripción o c) enlegajamiento. Se efectúa por inscripción cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripción cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripción puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte los índices. En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. También guarda semejanza con la registración cronológica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocación registral y para quien en el derecho no ha operado mutación si ésta no está registrada. Para Adrogué los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presunción de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional –ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un interés legítimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado sólo puede invocar la inoponibilidad del título no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesión. Sólo habrá buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a él, la existencia del título o de un mejor derecho no inscripto.

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Tipos de prorrogas: 1) “Primera Prorroga Legal” (Art. 10 Ley 5771): cuando el registro insumiera en la primera calificación más de 30 días se le otorgará una prorroga, igual al plazo excedido en 30 días. Debe otorgarse de oficio. 2) “Segunda Prorroga Legal” (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una nueva observación dentro de los últimos 15 días del plazo inscriptorio que es de 180 días, se le otorgaran 15 días más.

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microobjetivos

• Comprender la incorporación de los llamados principios registrales a la ley 17.801, a los fines de conocer la legislación de fondo en materia de publicidad registral inmobiliaria. • Analizar el funcionamiento del principio de rogación contemplado en la ley de fondo para comprender la responsabilidad del notario en la registración del título. • Abordar el concepto de prioridad en materia registral inmobiliaria, como concepto primario presente en innumerables situaciones jurídicas no registrales, para poder comprender las distintas modalidades como se manifiesta. • Relacionar la técnica del folio real con el principio de especialidad o determinación, a los fines de analizar la situación jurídica de un inmueble. • Internalizar el carácter declarativo de la inscripción registral en materia inmobiliaria para comprender el alcance de la misma. • Conocer el principio de legalidad, para poder llevar adelante el proceso de registración como hacedor del título.

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contenidos

PRINCIPIOS REGISTRALES De acuerdo a lo consignado en el módulo 3, la ley 17801 debe reputarse complementaria del Código Civil. 1 A su vez, la ley 17.711 modificó el Art. 2.505 del Código Civil2, disponiendo que la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la provincia que corresponda. En virtud de ello, la ley 17.801, en su Art. 1°, establece que quedarán sujetos a su régimen “…los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la capital federal y territorio nacional de Tierra del Fuego, Antártica e Islas del Atlántico Sur”. El ámbito de aplicación, en consecuencia, se extiende a todo el territorio de nuestra Nación, pero se suprime de esa disposición sustantiva el procedimiento relativo a los recursos contra las resoluciones denegatorias de inscripción del registrador. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.74

La organización y funcionamiento de los registros, en cada provincia deben, necesariamente, adecuarse a la casuística de la legislación nacional. No sólo la organización y funcionamiento de los registros, sino también el procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deducen contra las resoluciones de sus autoridades, son materia propia de las leyes locales; en tanto que todo lo referente a los documentos que deban inscribirse, la forma de la matriculación e inscripción, sus efectos, la publicidad de los asientos, etc., es materia de la legislación de fondo. Las disposiciones de la ley nacional 17.801 sobre el funcionamiento de los registros, no significa “invasión” en las esferas locales, sino simplemente mecanismos destinados a lograr una mayor eficiencia y seguridad en la aplicación de la norma; creando, de esta manera, uniformidad en todo el país. Sólo existe una superposición admitida en el Art. 43 de la ley 17801, referida a la reducción de los plazos, por parte de las provincias. Las disposiciones de las leyes locales que contravengan la ley nacional, han quedado derogadas. Los principios de técnica registral a los que se ha ajustado la ley 17.801 son los siguientes: a) Principio de inscripción: Establece cuáles son los documentos que deben inscribirse en el registro y el efecto. Antes de la inscripción si bien se adquiere el derecho no es oponible a los terceros. Así, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulación del documento, como el funcionario autorizante y los testigos (Art. 20, ley 17801); es decir, el derecho nace antes de la inscripción, sólo que no es oponible a terceros. b) Principio de especialidad o determinación: Requiere que la cosa –el inmueblesobre el cual recae la inscripción esté especial y expresamente determinado. La ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas donde se indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización (art. 12, ley 17801). La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estará perfectamente individualizado. Se trata del sistema del folio real implantado por la ley 17801. La superioridad del folio real sobre los registros personales es notoria y, durante mucho tiempo, se pensó que la idea del folio real estaba ligada a la de los registros constitutivos y que no era apropiada para los registros simplemente declarativos como el nuestro. c) Principio de tracto sucesivo: Exige que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deban estar encadenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legítimo y necesario (Art. 14 y siguientes ley 17801). d) Principio de rogación: Significa que las anotaciones o inscripciones en el Registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Es la solución consagrada por el Art. 6, ley 17801. e) Principio de prioridad: La inscripción anterior tiene prioridad sobre una posterior, e inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). f) Principio de publicidad: El objeto fundamental de los Registros de la propiedad inmueble, es establecer un adecuado sistema de publicidad para proteger los derechos de terceros. Una de las características esenciales de los EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 75

derechos reales es su oponibilidad erga omnes, resulta evidente la necesidad que la sociedad toda, estén lo mejor informados posible, del estado de dominio del inmueble. 3 g) Principio de legalidad: Solamente pueden inscribirse en el Registro, aquellos documentos que revistan carácter de auténticos, vale decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente de título, al dominio, al derecho real o asiento practicable (Art. 3, ley 17801). El Registro debe examinar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicita, pudiendo, según los casos, rechazar los documentos u observarlos si el defecto fuera subsanable (arts. 8 y 9, ley 17801). Esta normativa establece, igualmente, los documentos susceptibles de registración en el Art. 2. La expresión documentos puede ser interpretada en un sentido amplio, equivalente a título en su doble faz: material y formal. a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. Estos documentos contemplados en el inc. a) pueden tener origen notarial, judicial o administrativo. a) 1. Notarial: Los documentos que constituyan derechos reales tales como hipotecas, usufructo, servidumbres etc.; transmitan derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie forestal, etc.; declaren derechos como en el supuesto de división de condominio de un inmueble; modifiquen derechos reales ya inscriptos o extingan derechos inscriptos como los supuestos de cancelación de hipotecas, anticresis, usufructo, servidumbres, etc. a) 2. Judicial: Las transmisiones forzosas –subastas-; las adjudicaciones ante disolución de sociedad conyugal por divorcio; las sentencias de usucapión; las adjudicaciones en juicios sucesorios, etc. a) 3. Administrativo: Las prescripciones contempladas en la ley 24320, la inscripción directa de donación a favor del Estado (Art. 1810 C.C.), etc. b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares. Dentro de esta generalidad se involucran la anotación de litis, la medida de no innovar, las interdicciones de los concursados civiles o comerciales, de los dementes, sordomudos e inhabilitados. Ingresan a través de oficios (peticiones normatizadas) y tienen origen judicial. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Corresponden a este inciso las anotaciones del Art. 2 ley 5771; a modo ejemplificativo: de boletos de compra-venta establecidos en ley 14005 y provincial 5735; ley 19724; bien de familia ley 14394 y provincial 6074; ley provincial 9150 registro de poseedores, etc. Los requisitos de los documentos inscribibles están contenidos en el Art. 3 de la ley 17801.4 La formalidad instrumental exigida en el documento susceptible de inscribir debe ser analizada desde dos puntos de vista: a) Categoría de instrumento público: Escritura notarial, resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda. Estos conceptos se aplican tanto a la matricidad original como a sus copias, testimonios, hijuelas, oficios, etc. b) Autenticidad: El documento es auténtico cuando su autor real es quien el documento mismo indica como tal. Ello ocurre con los instrumentos públicos, toda vez que la actuación del oficial público, competente para el caso, hace que el documento de fe por sí solo. El instrumento público se prueba a sí mismo. La regla general indica que los documentos a inscribir deben ser instrumentos públicos; no obstante, admite excepcionalmente la inscripción de instrumentos EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.76

privados bajo la condición de que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente. Respecto del contenido del instrumento, debe bastarse a sí mismo o con otros complementarios, en cuando a lo que sea objeto de registración; sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento a practicar. Los documentos deben bastarse a sí mismos en el sentido de contener todos los elementos configurativos de la situación jurídica a registrar: a) Titulares de los derechos, b) Inmuebles objeto de los mismos, c) Entidad causal suficiente para generar la dinámica transmisiva. Igualmente se exige inmediatez del título inscribible respecto de quien haya de ostentar la titularidad registral, sin que sea suficientes referencias indirectas o fundamentos mediatos del derecho inscripto. De existir diversas causas mediatas, más o menos remotas, será necesario que el título justifique la concatenación hasta llegar a la causa última, o a la que inmediatamente justifique el derecho de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción. El escribano es el hacedor del título y, en razón de lo establecido en el Art. 6 inc a) de la ley 17801, es quien corre con la gestión de la inscripción. Pero no solamente el escribano está autorizado a solicitar la inscripción, sino también los propios interesados, es decir, los otorgantes del acto y sus sucesores. En definitiva, en nuestro derecho, los requisitos esenciales de la transmisión de un derecho real son la escritura pública y la tradición; pero ellos no son oponibles a terceros sino desde que están registrados. No obstante sería un error creer que la inscripción no tiene efectos respecto de las partes. Los tiene y muy importantes: a) Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se le oponga o sea incompatible (Art. 17, ley 17801); b) La inscripción produce la prioridad de derechos reales compatibles, es decir, regula el rango de ellos (arts. 2, 14, 17, 18, 19, ley 17801); c) Los asientos registrales tienen en caso de pérdida de protocolo, valor como prueba de la existencia de la documentación que originara el asiento registral (art. 29, ley 17801). La inscripción no convalida el título nulo, ni subsana los defectos de que adoleciera según las leyes (Art. 4, ley 17801); no posee el efecto convalidante. Al respecto rige el aforismo, los títulos se inscriben porque son buenos y no por estar inscriptos son buenos. Ahora bien, mediando adquisición por título oneroso; La buena fe del adquirente ¿Puede fundarse sólo en la inscripción en el registro, a los fines de hacer procedente el Art. 1051 del Código Civil? Ello no es posible porque la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes. El adquirente no puede, en consecuencia, ampararse en la registración del título del enajenante, si la causa de nulidad surge del título mismo. El error de derecho es inexcusable (Art. 923 del Código Civil) y, por otra parte, el adquirente de un inmueble tiene el deber de hacerse asesorar por expertos. Aunque subjetivamente haya creído de buena fe en la validez del título, a los efectos legales se lo reputa de mala fe. En consecuencia, el estudio de los títulos sigue siendo la responsabilidad primera y más importante del escribano interviniente. Hemos llegado aquí al final de los contenidos desarrollados en este módulo. Esperamos que los mismos le resulten interesantes y le brinden elementos para desarrollar con éxito sus actividades. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 77

¡Adelante!

NOTAS 1 Art. 42 Ley 17.801: La presente ley es complementaria del Código Civil y comenzará a regir el 1º de julio de 1968. 2

Art. 2.505 del C.C. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas. (Artículo sustituido por Art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.) 3

Art. 21 Ley 17.801 El registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro. Art. 3 Ley 17801 Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o sus copias por quien esté facultado para hacerlo. c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente. 4

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actividades m4 | actividad 1

Calificación registral - Examen de legalidad intrínseca Ud., como hacedor del titulo, ha confeccionado una escritura que luego es observada por el registrador…… Esta actividad se constituye a los fines de comprender el alcance de la calificación registral del título. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos 2) ¿Qué entiende por calificación registral del título? A 1 3) ¿Cuáles son los parámetros que fija la ley 17.801, para la calificación del titulo? A 2 4) ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

m4 |actividad 1 | IC

información complementaria 1

Suprema Corte de Justicia de Mendoza,  sala 3ª. Autos: “Lucena Cabello, Jorge R. v. Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia de Mendoza”. Fecha 09/08/1991 Mendoza, agosto 9 de 1991.- Considerando: 1. Que la mejor comprensión de las cuestiones sometidas a decisión requieren una breve síntesis de lo acontecido por ante la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la provincia. a) El 2/11/1990 el escribano recurrente autorizó una escritura pública que instrumentó un acto jurídico celebrado entre la Sra. Elvira Josefina Figueroa Vda. de Cuello y la Sra. Mercedes Amelia Cuello de Romero, al que se tituló distracto de donación. En esta escritura se relata que en 1988 la Sra. Figueroa de Cuello hizo donación a su única hija, Mercedes Cuello, de un inmueble; que esa transmisión tuvo por causa que a nombre de la donante no quedara registrado ningún bien pues por entonces había iniciado un juicio y como los abogados no le garantizaban su resultado y podía ser condenada al pago de las costas, transfirió a nombre de su hija por si fracasaba la demanda; que donante y donataria se pusieron de acuerdo en que si la demanda prosperaba distractarían la donación y el dominio del inmueble retornaría a la donante, extremos que se han cumplido y por eso, mediante esa escritura cumplían con aquel acuerdo, EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 79

dejando la donación sin efecto ni valor alguno. b) La Dirección del Registro Inmobiliario rechazó la inscripción solicitada mediante un decreto que dice: Señor Escribano: devuelvo a Ud. la presente escritura sin proceder a la inscripción en mérito a lo dispuesto por los arts. 953 CCiv., 9 inc. a ley 17801 y concs. CCiv. c) El escribano interviniente interpuso recurso de reposición, que la Dirección rechazó con estos argumentos: 1) La cuestión debe decidirse por aplicación de la legislación nacional, con independencia de lo dispuesto por la ley provincial que regula la actividad administrativa del Estado. 2) En el caso, donación y distracto constituyen una misma convención, un mismo negocio jurídico, no pudiendo considerárselos actos independientes. Mal puede decirse que la ilicitud alcanza a la donación y no al distracto, pues este último es la culminación del ilícito concertado con el primero. La causa simulandi ilícita de la donación aparece manifiesta en el distracto. Esta ilicitud es manifiesta aun cuando efectivamente no se hubiese producido un perjuicio real, pues lo que interesa es la causa en sí misma y no su efecto. En el caso, no ha habido arrepentimiento de los simuladores, sino efectivización de los fines ilícitos buscados.3) Es imprescindible distinguir la nulidad sustancial de la instrumental. La nulidad instrumental sólo acarrea la del acto cuando la forma es requisito de validez del acto. En el caso, no se ataca la validez instrumental sino la sustancial. El acto es nulo pues su objeto vulnera la moral y las buenas costumbres (art. 953 C.C.) al ser el contenido de la voluntad una causa ilícita (art. 502 C.C.). La nulidad del acto siempre acarrea la ineficacia del instrumento. 4) El acto es nulo, de nulidad manifiesta, pues no se necesita de ninguna investigación; la ilicitud de la donación está manifiesta en el acto del distracto. 5) Estas nulidades absolutas y manifiestas se encuentran comprendidas en el art. 9 inc. a ley 17801 y autorizan al registrador a rechazar la inscripción solicitada. d) Contra esta resolución recurre por apelación jerárquica el escribano autorizante. 2. Los argumentos del recurrente: El escribano Lucena funda su recurso en los siguientes argumentos: a) Razones de tipo formal: El acto administrativo de la Directora es inexistente y nulo por vicios leves, graves y groseros, a la luz de los arts. 189 , 32 , 38 , 39 , 54 , 56 , 63 y 72 ley 3909. Adolece de los vicios de desviación de poder por ser un acto de soberbia inusitada. La Dirección del Registro no sólo debe respetar la ley nacional sino también la provincial. La Directora era incompetente para juzgar la legalidad intrínseca, pues sólo está autorizada para calificar la legalidad extrínseca del documento. b) Razones de tipo funcional y de derecho de fondo: El acto de la Directora del Registro es nulo por violar los arts. 48, 144 y 145 Const. Prov.; 294, 300 inc. 3, 306 inc. 7 y concs. Ley Orgánica de Tribunales, de las cuales surge que este funcionario administrativo no puede sentenciar sobre cuestiones de fondo, intrínsecas a los actos jurídicos; tanto es así que el art. 4 ley 17801 establece que la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los efectos de que adoleciere según las leyes. El registro sólo puede examinar la legalidad de las formas extrínsecas del documento; consecuentemente, no pudo avanzar sobre su validez intrínseca, que sólo puede ser juzgada por los jueces. Las propias citas doctrinales del acto recurrido prueban que las partes no tienen acción para pretender dejar sin efecto el acto simulado; pero la acción se ejercita ante el órgano jurisdiccional y no el administrativo. La Directora ha juzgado hasta sobre el arrepentimiento de las partes, cuestión absolutamente ajena a las formas. Ninguna vinculación tiene el plenario citado, pues una firma es un recaudo extrínseco; aquí se ha avanzado sobre lo sustancial. La decisión administrativa lleva a un resultado absurdo: quien quiere devolver una cosa que no le pertenece debe quedarse ilegítimamente con ella; se consolida así el enriquecimiento sin causa. 3. La irrelevancia de la omisión de la legislación provincial en la cuestión a decidir. a) El recurrente sostiene que el acto emanado de la Directora adolece de vicios que provocan su nulidad de conformidad con las normas provinciales que rigen los actos administrativos. Afirma, al mismo tiempo, que el acto es nulo e inexistente y que los vicios que lo invalidan son EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.80

leves, graves y groseros. b) Más allá de la presunta contradicción de sus afirmaciones (el acto es nulo e inexistente; el vicio que lo ataca es grosero, grave y leve), lo cierto es que, sustancialmente, el planteo del recurrente presupone la naturaleza administrativa de la función registral. Esta sala acepta el punto de partida, que es el mayoritario dentro de la doctrina nacional (ver Boulin Zapata, Abel, “El procedimiento registral regulado en la ley 17801”, en Curso de Derecho Registral, p. 235; Sing, “La calificación registral”, Rev. de Derecho Notarial n. 731, p. 1908; Dromi, José Roberto, “Instituciones de Derecho Administrativo”, Bs. As., Astrea, 1973 n. 69, etc.) pero no desconoce que la cuestión no es pacífica en la doctrina. Así, por ej., algunos hipotecaristas españoles han asimilado la función registral a la judicial (ver Gallardo y Rueda, cit. por Roca Sastre, Ramón, “Derecho Hipotecario”, Barcelona, Bosch, 1968, t. 2, p. 245); la similitud radicaría en que, al igual que la del juez, la del registrador se enmarca en un contexto legal, es inexcusable, independiente y responsable. Otros consideran que se trata de un supuesto de jurisdicción voluntaria (ver, por ej., Hedemann, “Derechos reales”, vol. 2, trad. por Diez Pastor, Madrid, ed. Rev. de Derecho Privado, 1955, p. 82); no faltan los que la llaman jurisdicción hipotecaria o registral (ver, Chico y Ortiz, “Presente y futuro del principio de calificación registral”, en Revista de Derecho Registral, n. 1 1974, ps. 39 y ss.; Coghlan, “Teoría general del derecho inmobiliario registral”, Bs. As., Abeledo Perrot, 1984, p. 133), etcétera. c) Corresponde, en consecuencia, analizar si las causales de nulidad del acto administrativo denunciadas y que se dicen omitidas, difieren de las nulidades del derecho sustancial. Esta Corte, en sus diversas salas y composiciones, ha explicitado el sistema de las nulidades administrativas. Ha dicho, siguiendo la terminología legal local, que por razón de la gravedad del vicio (leve, grave, grosero), el acto puede ser anulable, nulo o inexistente. La multiplicidad de vicios y calificativos expuestos por el recurrente (nulo e inexistente; vicios leves, graves y groseros) se funda, en sustancia, en una única razón: la Directora no tendría competencia para calificar el contenido intrínseco del documento, pues debiera haberse limitado a controlar las formas extrínsecas del mismo. Todos los demás argumentos vertidos son consecuencias de la posición que el recurrente asume frente al problema, pero no constituyen agravios autónomos. d) En consecuencia, el nudo gordiano, el tema a decidir, es hasta dónde llega la función calificadora del registrador. Si, como lo sostiene el recurrente, sólo puede controlar las formalidades extrínsecas, el acto administrativo atacado es nulo por haber excedido la competencia funcional, por no enmarcar los hechos dentro del derecho vigente, etc. Por el contrario, si la función calificadora se extiende más allá de lo denunciado, el acto es válido. e) Nadie discute que la función calificadora es limitada pues no abarca todos los aspectos del título inscribible. Pero explicitar hasta dónde se extiende es cuestión que depende del sistema adoptado por el legislador. En algunos ordenamientos, la calificación es mínima (por ej., el francés); en otros, es más amplia (por ej., el español). Pero de qué legislador se está hablando en Argentina, ¿el nacional o el provincial? El entrelazamiento de las disposiciones administrativas y civiles nace, en nuestro país de la propia naturaleza de las normas en juego; bien dice Molinario que el Derecho Registral es heterogéneo, pues contiene normas administrativas procesales, civiles, etc. La ley 17801, respetuosa de las autonomías locales, remite reiteradamente a las legislaciones provinciales. Sin embargo, tratándose de función calificadora, contiene disposiciones expresas, por lo que indubitablemente hay que ceñirse a ellas, salvo que fueran inconstitucionales, vicio que el recurrente no ha osado mencionar. En otros términos, no se advierte en el caso, ni el recurrente lo denuncia, a qué resultados diferentes lleva aplicar la ley provincial 3909 o la ley 17801. 4. La ley 17801 y la función calificadora. a) La normativa. El art. 8 ley 17801 dispone: “el registrador examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos”. El art. 9 dice: “Si observare el documento, el Registrador procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 81

nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable devolverá el documento al solicitante...”. b) Su interpretación doctrinal y jurisprudencial. La mayoría de la doctrina y jurisprudencia nacional coincide en que, pese a lo dicho por el art. 8, la función calificadora no se limita a las formas extrínsecas, sino que las trasciende; así por ej., el registrador excede el análisis de las formas puras al verificar si la rogación es efectuada por quien tiene legitimación, si se cumple el tracto y el principio de especialidad, si el documento que ingresa es o no incompatible y opuesto a otro anterior, al decidir si el documento que ingresa es, por su contenido, de los enumerados en el art. 2 ley 17801, al resolver si debe o no inscribir un instrumento que contiene nuevas figuras que reclaman protección registral al amparo del principio de la seguridad en el tráfico, etc. (Para esta cuestión ver Chico y Ortiz, ob. cit., p. 47; C. Nac. Civ., sala A, 26/9/1984, LL 1985A-115, con nota aprobatoria de Mosset Iturraspe, Jorge, “El valor venal de un departamento y la registración de su estado jurídico”). Esta posición se funda en que, de lo contrario, el art. 9 inc. a) repetiría inútilmente el art. 8, desde que los vicios relativos a las formas generan, en el derecho argentino, nulidades absolutas y manifiestas. ¿Pero hasta dónde se extiende? Algunos aceptan que ese análisis “fuera” o más allá de las formas sólo es posible cuando resulta expresamente de otros textos de la ley (ver, en esta posición, López de Zavalía, Fernando, “Curso introductorio al derecho registral”, Bs. As., ed. Zavalía, 1983, p. 398). Otros lo extienden a todos los casos de nulidades manifiestas (absolutas o relativas) (ver, en esta posición, que es la defienda por la Directora del Registro, Moisset de Espanes, Luis, “La función del registrador y el art. 1277 CCiv.”, JA Doctrina 1974122; Bustos Vocos, Miguel, “Legalidad y función calificadora del registrador”, en Rev. Notarial del Colegio de Escribanos de la Prov, de Córdoba n. 29, 1975, p. 31; Coghlan, ob. cit., ps. 143/144; Andorno, Luis y Marcolin de Andorno, “Ley Nacional Registral Inmobiliaria”, Bs. As., ed. Hammurabi, 1989, p. 130). Ésta es, en definitiva, la tesis que prevaleció en el despacho de comisión de las Primeras Jornadas Nacionales de Derecho Registral, San Rafael, Mendoza, 1974, que dice: “El examen de legalidad de los documentos administrativos y notariales no se agota en el análisis de las formas extrínsecas. El registrador debe calificar también el cumplimiento del tracto sucesivo, la legitimación para disponer o adquirir y todo otro defecto o vicio que surja de forma ostensible del documento o de su cotejo con los asientos registrales. La calificación registral no puede avanzar en su análisis hasta la investigación de posibles vicios no manifiestos en el documento”. En consecuencia, en esta posición, el elemento que pivotea la función calificadora es lo ostensible, lo manifiesto del vicio. Respecto de los actos anulables, aquellos en los cuales el vicio no es manifiesto, nada tendrá que decir el registrador, pues no puede embarcarse en la investigación de hechos extraños al registro o a los documentos que se le presentan; él sólo puede efectuar observaciones cuando el acto sea nulo, es decir, cuando la nulidad esté manifiesta. “Cualquier nulidad manifiesta del documento -sea que afecte a las formas extrínsecas o al contenido del acto instrumentado- tendrá que ser observada por el registrador” (Moisset de Espanes, Luis, “La función calificadora del registrador”, ob. cit., JA Doctrina 1974-124 y ss.; conf. Andorno, Luis, ob. cit., p. 131). c) La conducta debida por el registrador frente a las nulidades manifiestas. ¿Cómo debe actuar el registrador frente a los instrumentos que presentan vicios (instrumentales o sustanciales) manifiestos? 1.- El art. 9 distingue dos tipos de nulidades que obligan al registrador a dos conductas diferentes: en una, debe rechazar el instrumento; en la otra, debe anotar provisionalmente. El primer caso es el de la nulidad absoluta y manifiesta; se trata de defectos que son insubsanables pues la nulidad absoluta violenta el orden público, la moral, las buenas costumbres, todo lo cual impide que el instrumento pueda rectificarse. El art. 9 inc. a prevé supuestos de documentos de grosera inadecuación de la ley, como por ej. si el acto se refiere a una cosa que no está en el comercio, por ser del dominio público del Estado, si vendedor y comprador son cónyuges EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.82

convivientes, o tutor y pupilo, etc. (Sing, ob. cit., Rev. Notarial n. 472, p. 1281; Villaro, Felipe, “Elementos de derecho registral inmobiliario”, La Plata, ed. Notarial, 1980, ps. 68 y ss.). Este supuesto no ha dado lugar a mayores dificultades interpretativas: si conforme el régimen del derecho común, la nulidad del instrumento o del acto que se documenta es absoluta y esa violación al orden normativo es manifiesta, o sea, emerge del documento mismo sin necesidad de ninguna investigación, el registrador debe rechazar el documento. 2.- En cambio, si el vicio es subsanable, el registrador practica una inscripción provisional (en este caso encuadraría, conforme la opinión mayoritaria, la falta de asentimiento conyugal; ver plenario de la C. Nac. Civ., del 27/7/1977 recaído in re “Feidman, Mauricio”, JA 1977-III-494; ED 74-253 y LL 1977-C-393). La determinación de los casos que encuadran en esta situación ha dado lugar a un gran debate doctrinal en nuestro país. El punto de discusión es si la clasificación de nulidades manifiestas relativas del Código Civil se identifica con la categoría de defectos subsanables de la ley registral. No incumbe a esta sala tomar partido en favor de una u otra posición, pues en el caso traído a decisión la Directora del Registro entendió que la nulidad era absoluta y manifiesta, por lo que actuó de conformidad a lo dispuesto por el art. 9 inc. a) y es esa conducta la que el recurrente ataca. 5. La aplicación de estos principios al caso a resolver: a) Normalmente, la simulación es un vicio de los actos jurídicos que genera su anulabilidad, pues se requiere de una investigación de hecho a cargo del órgano judicial. Así, por ej., aun cuando hubiese conocido el vicio que invalidaba la donación instrumentada en el acto autorizado en el año 1988, el registrador no habría podido observar el título, pues ningún vicio manifiesto aparece en él. Otro tanto hubiese ocurrido si el título cuya inscripción se solicita nada hubiese dicho sobre la causa motivo de la rescisión contractual. b) En este distracto nada hay de simulado; la voluntad real es la declarada; las partes quieren volver a la situación anterior y manifiestan cuál es el motivo de la disolución del vínculo jurídico-contractual; en tal sentido confiesan, primero ante el notario y luego al registrador, que la causa de este acto jurídico está inescindiblemente unida a la de la donación: la liberalidad era simulada; nunca quiso transmitirse el dominio sino evitar la posible acción de los acreedores de la donante; como ese peligro ya pasó, ahora se vuelve a la situación anterior. Se trataba de una simulación absoluta (no se ocultaba ningún acto bajo la apariencia de la donación); pero, además, no puede dudarse de la ilicitud de la causa que la motivó: la donación tuvo por único propósito perjudicar los derechos de los terceros y el distracto no sólo deja sin efecto el acto, sino que produce para la parte el beneficio buscado; dicho en otros términos, consolida la ilicitud querida y el resultado conseguido.c) El registrador nada ha tenido que investigar: todo está en el instrumento que se le pide inscribir. Encontró lo absoluto y lo manifiesto; dicho en otros términos, la situación prevista en el art. 9 inc. a ley 17801. d) El funcionario no ha invadido la función judicial; simplemente no ha podido cerrar los ojos a la ilicitud declarada. No se trata, como pretende el recurrente, de haber juzgado hasta la existencia o no de arrepentimiento, sino de haber aplicado sistemáticamente el ordenamiento sobre la base de los principios generales que allí subyacen (art. 959). e) Tampoco podía hacer una inscripción provisional (como lo insinúa el escrito de impugnación), pues nada podía rectificarse. No quedaba otra alternativa que el rechazo. 6. El efecto no convalidante del Registro Inmobiliario: a) Como lo sostiene el recurrente, el registro inmobiliario, como el resto de los registros argentinos, es no convalidante; o sea, la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes (art. 4). b) No obstante, este carácter no es definitivo para resolver la cuestión planteada en su favor, por dos razones: 1.- Las disposiciones legales citadas dan amplio apoyo a la posición asumida por la Directora del Registro Inmobiliario. 2.- Aun cuando la interpretación fuese dudosa, es de buena política estatal tender a que en el registro exista la menor cantidad de títulos defectuosos; como dice Jerónimo González, de no EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 83

existir un adecuado ejercicio de la calificación registral, los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos litigios. 7. El enriquecimiento sin causa: 1. El recurrente afirma que de quedar firme el decisorio registral se producirá un enriquecimiento sin causa, pues se ha consolidado un desplazamiento patrimonial en favor de quien no lo quiere. 2. El argumento es irrelevante. El tema a decidir es si el registrador tiene o no competencia para calificar un documento que declara la consolidación inescindible de una causa ilícita y no los posibles medios para evitar la definitividad de la situación jurídica planteada en favor de la “donataria” simulada. Por estas consideraciones, oído el Procurador General, cuyas conclusiones se comparten, se resuelve rechazar el recurso interpuesto a fs. 24/28 vta., por el notario Jorge Raúl Lucena Cabello manteniéndose en todas sus partes la calificación de la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial anotada en el primer testimonio de la escritura del 2/11/1990, n. 131, f. 400 del Registro a cargo del recurrente.- Fdo: Carlos Moyano.- Jorge Nanclares.- Aída Kemelmajer de Carlucci.

m4 |actividad 1 | AA

asistente académico 1

En este punto le sugerimos analizar el Art. 4 de la ley 17.801, trascripto a continuación. Art. 4. Ley 17.801: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.

m4 |actividad 1 | AA

asistente académico 2

A los fines de dar respuesta a la presente consigna le recomendamos analizar el Art. 8 de la ley 17.801, que transcribimos a continuación: Art. 8. Ley 17.801: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

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Aplicación del principio de prioridad Usted es un novel escribano y es consultado por la persona que tiene en su poder un título a su nombre, inscripto y no es el propietario…….. Esta actividad se constituye a los fines de analizar la aplicación de los distintos principios registrales y, especialmente, el principio de prioridad. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) ¿Qué entiende por bloqueo registral? A 1 3) ¿Puede hablarse de prioridad registral respecto de documentos incompatibles? A 2 4) ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

m4 |actividad 2 | IC

información complementaria 1

AUTO NUMERO: 500 Córdoba, 25 de octubre de dos mil seis.-------------------------------------------------Y VISTOS:-----------------------------------------------------------------------------------------Estos autos “PERASSI, ZULEMA L. T.- REC. APELACION C/ DECISIONES AUTORIDAD ADM. O PERS. JURIDICA PUB. NO ESTATAL- EXPTE. Nº 845088/36” venidos en virtud del recurso de apelación deducido por la Escr. Zulema L. T. Perassi en contra de la Resolución Nº 18 del 12 de abril de 2005, dictada por el Registro General, que dispone: “Artículo Primero: Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la Escribana Zulema L. T. Perassi, Titular del Registro Notarial N° 382, y –en consecuencia- no hacer lugar a la inscripción solicitada de la escritura N° 29 “A” del 01-03-1983, diario de Dominio N° 46068 del 23-12-2003, por los fundamentos expuestos. Artículo Segundo: Protocolícese, notifíquese, dése copia y archívese. Fdo: Maria Cristina Cáceres de Dünkler – Subdirectora – Registro General de la Provincia.”-----Proveído autos pasan los presentes a despacho para resolver.-----------------------Y CONSIDERANDO:---------------------------------------------------------------------------------LOS SEÑORES VOCALES, DOCTORA CRISTINA GONZALEZ DE LA VEGA Y DOCTOR RAUL EDUARDO FERNÁNDEZ, DIJERON:---------------------------------I) Se queja la recurrente por cuanto no se hizo lugar a la petición de la inscripción definitiva de la escritura nº 29 “A”- Dº de nueva entrada 46068/03, por ella labrada y que se deje sin efecto la inscripción de la escritura nº 103, de fecha 15-042004, labrada por la Escr. Jure, Registro 631, que se inscribió en la matricula 750.999-Punilla (2304).----------------------------------------------Sostiene tal como lo reconoce la Sra. Sánchez, Jefa de División de Inscripciones, en su contestación “que es correcto se inscribió un documento posterior, no EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 85

respetando el principio de prioridad ya que de acuerdo a lo constatado en el asiento dominial, planilla 101.754; a) la provisoria del documento que nos ocupa esta asentada (o sea la de la escritura 29 A), b) el notarial 19966 del 14-04-2004 que se utilizó para labrar la escritura también esta marginado (o sea la que se utilizó para la Escritura Nº 103/2004), todo lo que aparentemente no fue visto por el agente calificador y c) esta Jefatura no tiene facultades para anular una inscripción de dominio”. Se agravia que en la resolución recurrida, se explicitó en el considerando “…que el dominio ingresado por diario 18280/04 (de la Esc. Jure) lo fue con posterioridad a la solicitud del certificado registral, por lo que no debió haberse registrado hasta el certificado hubiese vencido, según el mecanismo normal de prioridad y la reserva de prioridad”. Cita el art. 40 y 19 de la ley 17.801 que refiere al sistema de ordenamiento diario del Registro.---------Se agravia de que pese al reconocimiento expreso por parte de la Dirección, haya obtenido inscripción definitiva la escritura Nº 103 de la Esc. Jure.------------Agrega que los fundamentos de la decisión son contradictorios porque si bien se reconoce que la prioridad de inscripción la tenia la escritura nº 29 “A”, respecto de la escritura 103/04 de la Escribana Jure, se le dio prioridad a la inscripción de esta última, siendo que ambos actos no fueron simultáneos, por lo que mal pudo inscribirse definitivamente el Dº 18280/04 antes que el Dº 46068/03 vigente a la fecha.------------------------------------------------------------------------------------Añade que en la Resolución, pasa casi inadvertido que el error, fuga u omisión registral fue de ellos, sin hacerse cargo sus dependientes, quienes no advirtieron la inscripción provisoria 46068/03.---------------------------------------------------------------Se agravia también que en la resolución no dice absolutamente nada, sobre el certificado 28361/04 que no está marginado de fecha 21-05-04 expedido a su solicitud, a un día posterior a la nueva entrada de la escritura 29 “A” o sea el 21-12-04, porque cuando solicitó el certificado nº 28361/04, el Registro informa “que el dominio consta en planilla 101.754, figura asentado Not. 19966/04- Vta. Reg. 631 –Not. 20111; 14.04.04. Vta. Reg. 631 –Insc. Provisoria 46068/03. Se informa al 21-1203, firmado por Adriana P. de Mencegez, luego se amplia el referido certificado, con fecha 31-05-04 donde se consigna que el certificado 19964/04 no corresponde por haberse consignado por error, y firma la misma Sra. de Mencegez. Explicita que si en el certificado expedido a su solicitud o sea el 28361/04 consta inscripción provisoria, lo mismo tienen que haberle informado a la Esc. Jure cuando solicitó el certificado, de las constancias de la planilla 101.754 y hoja adjunta no surge la anotación del certificado que su parte solicitara.-------------------------------------------------------------------------------------------------Conferido traslado al Sr. Fiscal de Cámaras, se expide a fs. 86/94, en el sentido que corresponde acoger el recurso deducido, por las razones que expone y a las que nos remitimos a fin de no incurrir en reiteraciones.----------------------------------II) La resolución objeto de recurso deniega la reconsideración fundada en que lo peticionado excede las facultades de enmienda del Registro, que se circunscribe a errores formales o materiales, y que de modo alguno alteren la identidad, ni el objeto, ni el derecho registrado. Señala asimismo, que pese a que el dominio ingresado por diario 18280/04 lo fue con posterioridad al certificado registral solicitado para la inscripción del titulo objeto de estas actuaciones, ello no fue advertido y no debió haberse registrado la escritura N° 103, hasta que el certificado hubiese vencido, según el mecanismo normal de la prioridad y la reserva de prioridad.-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------III) Cabe señalar que la ley 17.801, de carácter nacional, reseña en su texto, los principios registrales a los que deben someterse las legislaciones locales.-------Una de tales directrices, por excelencia, es el de la publicidad registral, que en el enfoque teleológico, excede al de la simple información.- Este lineamiento en lo que hace a la materia registral, “se expresa a través de los sistemas registrales, en más de una dimensión o virtualidad, sea de corte material o formal .- Desde EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.86

esta perspectiva , se lo concibe: a) como instrumento de protección de terceros adquirentes, sea a través de la simple manifestación o reconocimiento de prioridad, sea en un orden superior producto de la presunción de exactitud del contenido del registro (publicidad material); b) como instrumento de afección de lo inscripto a terceros adquirentes (publicidad material); c) como instrumento de cognoscibilidad legal de los asientos registrales (publicidad material); d) como instrumento de información del contenido del registro (publicidad formal); d) como instrumento de valor constitutivo de la existencia del derecho o acto registrable (publicidad material).- (Coghlan, Antonio R. Teoría General de derecho inmobiliario registral.- Ed. Abeledo-Perrot. Bs.As. 1984. pag. 13/14, cit. por Higthon, Elena. “Inscripción de boletos de compraventa inmobiliaria”. “Revista de Derecho Privado y Comunitario. 2000-3. “Boleto de Compraventa”.Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2001).---------------------------------Otra directriz, de singular trascendencia para el caso, es el “Principio de prioridad.Significa que una inscripción anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801)” (Borda, Guillermo. “Tratado de derechos reales”. Ed. Abeledo - Perrot y Depalma. Bs. As. 1992. T. II, Pág. 431). Reflejo del tradicional apotegma “prior tempus potior jure”.------------------------------------------------------------En base al mismo se estructura el mecanismo de registración con fiel respeto al de reserva de prioridad, estableciendo un régimen de caducidades al efecto (arts. 36 y 37 de la ley 17.801).--Como garantía del régimen de inscripción en el Registro General de la Propiedad, la ley 17.801, en su art. 23 impone que “ningún escribano ……podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre in muebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida al efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las persona según las constancias registradas,”.- La omisión a este deber de índole funcional puede acarrear responsabilidades civiles, disciplinarias y hasta penal .- En correlato, el art. 25 de la citada ley dispone, que “expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble, dentro del plazo de su vigencia mas el del art. 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho periodo hubieran despachado.- Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal , la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado”.----------------------IV) En el caso de autos, sucede como lo expresa el Sr. Fiscal de Cámaras, opinión que se comparte, que “ante la propia confesión de Registro General de la Propiedad, de que se ha violado el proceso inscriptorio, el principio del artículo 4 de la ley 17.801, no puede justificar la consolidación de una actuación antijurídica de naturaleza sustancial en orden a la publicidad registral” (fs. 93 vta.).--------------------------------------------------------------------------------------------------En este sentido, corresponde recibir el recurso intentado y revocar la resolución número nº 18 de la Dirección del Registro General de la Propiedad Inmueble. Disponer la anulación de la inscripción dominial de la Escritura nº 103, labrada por la Escribana Fabiana Jure, y ordenar la inscripción definitiva, de la escritura nº 29 “A” del 1 de marzo de 1983, sin perjuicio de las acciones civiles, penales que correspondan a los interesados en orden a la configuración del derecho real de dominio y de las disciplinarias que pudieren caber a los funcionarios actuantes en relación al ejercicio de sus deberes funcionales.------------------------Sin costas, atento la naturaleza del presente pronunciamiento, y que ha sido menester la intervención jurisdiccional al efecto puesto que la pretensión excede EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 87

las posibilidades recitificatorias del Registro General. (art. 130 del C.P.C.).-------EL SEÑOR VOCAL, DOCTOR MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAÑARÁS, DIJO: 1) Adhiero al análisis y la resolución a la que arriban los distinguidos colegas preopinantes, votando en idéntico sentido.-------------------------------------------------2) Sólo me permito efectuar una addenda a los conceptos vertidos, entendiendo que el caso que nos convoca está referido a la vigencia de los plazos para inscribir un título. En ese contexto, la inscripción de un título trae aparejado la aplicación de algunos principios registrales, y adquieren significativa importancia cuando se encuentran en pugna dos títulos, en los que ha logrado la inscripción definitiva uno de ellos, que se encuentra despojado de la prioridad requerida.--3) Para que la adquisición del dominio sobre inmuebles sea oponible a terceros, es necesario que se integren además del “título” (auto aprobatorio) y el “modo” (entrega de la posesión al adquirente), la inscripción registral de conformidad al art 2505 del Código Civil: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos...”.--------------------------------------También debemos recalcar que la inscripción en nuestro sistema no es obligatoria, pero es necesaria para la perfección del derecho real, y este deber es impuesto por el artículo 2, de la ley nacional n° 17.801 que reza: “De acuerdo con lo dispuesto por los arts 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda los siguientes documentos...”. A su vez la inscripción del documento otorga la ventaja que impide que se inscriban documentos incompatibles (art 17), imponiendo una dura sanción de forma indirecta ya que los derechos reales sobre inmuebles que no se encuentran inscriptos, se encuentran fuera del tráfico jurídico, por más que valgan entre partes, y frente a la disposición (como el caso que nos ocupa) de un inmueble, y a tenor de lo normado por el artículo 23, ley n° 17.801, este reza “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. ...”. Este artículo prevé como sanción que se impida que se produzcan actos de transmisión con relación a derechos no inscriptos.-----------------------------------------------Ingresado el documento al Registro, el primer paso que se lleva a cabo por parte del Registrador es el de calificación (art 8 y 9, ley 17.801) que realiza éste, de aquellos documentos que tienen acceso al registro, para evitar que tengan ingreso documentos que no son los que menciona el artículo 2, de la ley 17.801. Es por ello que para que el sistema tenga efectividad los títulos ingresan en orden cronológico siendo asentados en el libro diario, lo que le otorga la prioridad a cada documento que ingresa al registro, con preferencia a otros documentos posteriores. De allí que la inscripción de los documentos afectará a la matrícula por orden cronológico, lo que le otorga la debida seguridad al sistema, ya que cada asiento de dominio se apoya en el anterior sin solución de continuidad.---A los fines de confeccionar la escritura de venta, los Notarios –en este caso particular-, están obligados a solicitar el certificado registral (art 23, ley 17.801), instrumento público que da cuenta de la historia jurídica registral del inmueble, y que en nuestro caso tiene una validez de quince días (art 24, ley 17801), y ante la ausencia de impedimentos jurídicos le asegura un tiempo determinado para confeccionar el título que luego se va a inscribir (Art 5, ley 17.801), tiempo durante el que se produce el bloqueo registral, y durante el que no puede gozar de inscripción definitiva ningún otro documento que afecte esa matrícula.-------Al certificado registral se le ha asignado un tiempo de vigencia para que se pueda EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.88

elaborar el instrumento público para su posterior inscripción, ello en atención a lo normado por los artículos 19, 5, 24, de la Ley Registral nº 17.801, bajo el imperio de la obligatoriedad que prevé el artículo 23 de dicha ley. Ello implica que si el Registro emitió un certificado, no puede inscribir un título que se presenta a posteriori si no tiene en claro si el certificado se utilizó o caducó (art 37, ley 17.801), ni tampoco puede confeccionar otro certificado sin la mención que se emitió un certificado anterior (art 25, ley 17.801), advirtiendo al requirente que hay una prioridad vigente. Todo ello debe ser analizado por el Registrador cuando le llega el documento a inscribir, confrontando con la Matrícula del inmueble, en cumplimiento de la calificación registral (arts 8 y 9, ley 17.801).---------------------Entendemos que en materia de Derecho Registral, afloran los principios registrales que en este caso nos interesan. El primero de ellos, la publicidad de lo inscripto en este tipo de registros tiene como fin que sea oponible a terceros, y ello aparece como consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurídico. La seguridad estática encuentra defensa en la exteriorización posesoria del derecho, lo que no es suficiente para proteger la seguridad dinámica, surgiendo la publicidad registral como medio idóneo para producir la seguridad del tráfico (Conf en este sentido, Moisset de Espanés, Luis, Publicidad Registral, pág 18 y ss, Córdoba, 1997). Al decir de Fueyo Laneri “El registro, cualquiera que sea, empieza por recoger y conservar, y más adelante, cuando es necesario, da a conocer, informa, divulga, publica satisface necesidades, fines de variada especie y, en general su publicidad va mucho más allá de lo que sería suministrar información o conocimiento” (Cfr autor citado en “Teoría General de los Registros”, pág 197, Bs As, 1982). El asiento es publicitado por el tiempo de validez del mismo, que puede ser hasta una nueva mutación jurídica (dominio), o por el tiempo que la ley le otorga hasta que se produce la caducidad de la inscripción (embargos, hipotecas, inscripciones provisorias, etc).------------------------------------------------Es por ello que frente a la presentación de dos escrituras para su inscripción, debe aplicarse el principio de prioridad, lo que lleva a efectuar una unión de hechos que se producen en el Registro y fuera del Registro, para poder apreciar de esos instrumentos públicos cual es el que va a ser inscripto en primero orden, y si el primero excluye al segundo. Así desde la fecha de ingreso del título se debe retrotraer a la fecha de confección del instrumento público y de allí a la fecha de expedición del certificado, y si unido todo ello, y sin que se hubieran vencido cada uno de los plazos, uno de ello tiene prioridad sobre el otro que es del mismo tenor, el primero deberá ser inscripto y modificando la titularidad dominial, con lo que el segundo instrumento público no deberá ser inscripto.---En otras latitudes la más calificada doctrina ha dejado sentado “Por virtud del principio de prioridad, cuando dos o más títulos referentes a una misma finca o derecho real limitado sobre ella, sean susceptibles de tener acceso al Registro, el que primeramente se presente a inscripción pasa a ocupar en éste el puesto correspondiente, sea con carácter excluyente o con carácter prelativo, siempre, naturalmente, que llegue a inscribirse en los libros de inscripciones”, y agrega “Expresa la resolución de 26 de mayo de 1965, que el principio de prioridad es uno de los fundamentos en que se asienta nuestro ordenamiento hipotecario, pues al obligar al Registrador a que despache los títulos por el orden de su presentación en el Registro, conforme se deduce de los arts 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria, viene a determinar el rango de los mismos, caso que sean compatibles, y de otra parte impide la inscripción o anotación del título que, presentado anteriormente, esté en contradicción o se le oponga”. Asimismo expone: “Nuestro sistema inmobiliario registral desenvuelve el principio de prioridad en estas tres direcciones o criterios normativos: El momento de presentación del título al Registro determina la preferencia excluyente o de superioridad de rango del derecho objeto del título presentado”. Cuando el principio de prioridad opera esta preferencia excluyente ella implica asimismo el cierre del Registro” (Conf Roca Sastre, Ramón María, Derecho Hipotecario Tº EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 89

II, 6ª Edición Bosch, pág 146 y ss, Barcelona, 1968). Ello aplicado en nuestro sistema registral en el que se otorga el certificado registral, tiene idéntico final.Juristas que han expuesto sobre el tema han expresado “Bajo el apotegma latino qui prior est tempore potior est iure, elevado a lema de la Institución, los redactores de la primitiva Ley Hipotecaria asentaron todo el sistema sobre el principio de la prioridad, que podemos definir diciendo “que es aquel que atiende al riguroso orden cronológico de la presentación de los títulos en el Diario de las operaciones del Registro, para conceder a quien primero acuda al mismo, un puesto o rango preferente”” (Díaz González, Carmelo, Iniciación a los Estudios del Derecho Hipotecario, Tº I, pág 202, Ed Revista Derecho Privado, Madrid, 1967).---------------------------------------------------------------------------------José Luis Pérez Lasala, antes del surgimiento de la ley registral n° 17.801, manifiestó que “...el principio de prioridad actúa en dos aspectos: el sustantivo y el formal. El aspecto sustantivo o material hace mención a la preferencia excluyente o de superioridad de rango de los títulos que ingresan primero en el registro con respecto a los posteriores. El aspecto formal hace referencia al modo de proceder en la práctica registral, bien ordenando al registrador cerrar los libros registrales cuando el acto posteriori sea incompatible con otro anterior (supuesto en que el actúa en forma excluyente), o bien ordenando que la inscripción de los títulos que contengan derechos no incompatibles sobre una misma finca se efectúe por el orden de presentación (supuesto en que el principio actúa con superioridad de rango)” (Conf autor citado, en Derecho Inmobiliario Registral, pags. 151 y ss, Bs As, 1965).--------------------------------------------------Más recientemente, calificada doctrina ha recalado sobre el tema, otorgándole mayor importancia como principio registral, y referir que “Uno de los principios que se enuncia como principio registral básico es el de prioridad y, aunque los autores no suelen colocarlo en primer término, nosotros vamos a referirnos en primer lugar a él”. “En realidad la prioridad –que casi todos los juristas que se ocupan de estos temas enuncian como principio registral- no es un principio exclusivo del fenómeno registral, ni del fenómeno publicitario, sino que es casi un elemento característico del derecho real.”. ...“En el Código Civil el principio cardinal respecto a la prioridad es el de adjudicación automática de preferencia a los derechos reales, en razón del tiempo en que han sido constituidos estos derechos. Este es el principio que campea en el Código Civil, y se refleja en una serie de normas” (Conf Moisset de Espanés, Luis, Publicidad Registral, pág 94, 3ª ed, Bs As, 2003).---------------------------------------------------------------------------Más cerca en el tiempo, calificado entendido en el tema propuesto ha concluido “La prioridad determinará prelación en el tiempo, excluyendo los derechos o medidas incompatibles, para que sólo quede el primero en nacer en lo sustancial o el primero en acceder al registro, según los casos, o adjudicando grados o rango a los compatibles, para que ambos permanezcan en los asientos. Se habla entonces, en lo registral, de “prioridad de exclusión o excluyente” cuando los dos derechos colisionan por no poder coexistir en ejercicio simultáneo. Así, la prioridad entre dos dominios, que por su característica exclusividad surgida del art 2508 del Cód Civil no admite grados, determinará la exclusión o desplazamiento del derecho ingresado al registro con fecha posterior” (Conf Ventura, Gabriel B, Tracto Abreviado Registral, págs 105 y ss, Bs As, 2005).--------------------------------Decimos que el presente caso no es producto de la autonomía de la voluntad, por el que se pueda alterar la inscripción de los documentos, con la debida intervención de las partes intervinientes. Dejando esta aclaración y volviendo al tema que nos convoca, al apuntar a la prioridad establecida por la ley, la misma tiene por objeto la seguridad jurídica, tendiente a que produzca sus efectos aquél documento que ha ingresado ante al Registro, en desmedro de los que lo hicieron a posteriori.------------------------------------------------------------------------------En el caso de autos se produjo la inscripción de la Escritura nº 103/04 de la Escribana Jure, con certificado notarial 19966/04, sobre el inmueble con EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.90

antecedente dominial Fº 25573/74, planilla 101.754, siendo titular la señora Sedemi Elvira Gutiérrez de Bonasorte, cuando la que gozaba de prioridad era la Escritura nº 29 “A”, de la Escribana Perazzi, sobre el mismo inmueble con idéntico antecedente dominial y mismo número de planilla, de la que surge sello de Inscripción Provisoria Diario nº 46068 del 23.12.03, correspondiente a la Escritura referida, un sello de prórroga del Diario por 95 días más 4 días susp, el 19.09.04, y un sello de Inscripción Definitiva que remite a la matrícula nº 750.999, por el que se transfiere el L 18 de la Mza 3, y al no ser actos simultáneos no pudo inscribirse definitivamente el Dº 18280/04 antes que el Dº 46068/03 que se encontraba vigente.---------------------------------------------------------------Aquella carecía de la prioridad. En este sentido, la doctrina ha manifestado que: “El primero para el Registro será su favorito (prior tempore, potior iure). Ello supone una actividad del tercero que pretenda su tutela, pues el indiferente no la merece ni la obtiene” (Conf García Coni Raúl R, El Contencioso Registral, Recursos y Subsanaciones, pág 91, Bs As, 1978).------------------------------------Nuestro sistema registral tiene previsto en su artículo 4, que las inscripciones no convalida nulidades ni subsanan defectos, y surge de lo actuado que el Registro ha incumplido los dictados de las normas de los artículo 17, 18 y 19, de la ley 17.801, además que la actitud de la vendedora deberá ser motivo de análisis respondiendo por su actitud, como así también la gafe Registral frente al caso planteado, por la vía jurídica que corresponda.---------------------------------ASI VOTO.-----------------------------------------------------------------------------------------------Por ello,---------------------------------------------------------------------------------------------------SE RESUELVE:----------------------------------------------------------------------------------------I) Hacer lugar al recurso de apelación y revocar la resolución recurrida en los términos fijados en el último considerando.-----------II) Sin costas.-------------------------------------------------------------------------III) No regular honorarios a la Dra. Liliana A. Andrada.-----------------Protocolícese, hágase saber y bajen.-----------------------------------------------------

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En esta instancia es fundamental que usted revise detenidamente el glosario correspondiente a este módulo.

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Es importante considerar que son documentos compatibles una escritura de compraventa y una escritura de constitución de hipoteca, una escritura de compraventa y la traba de una medida cautelar. Todo referido al mismo inmueble. Los documentos incompatibles se excluyen entre sí. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 91

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Aplicación del art. 37 de la ley 17.801 Ud. ha solicitado un certificado notarial y en la matrícula subsiste inscripta una hipoteca del año 1982 a favor de un banco oficial………. Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar las excepciones al principio de rogación. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) ¿Qué entiende por excepciones al principio de rogación? A 1 3) ¿Cuáles son los supuestos contemplados en el Art. 37 de la ley 17801, y cuáles los previstos en la ley 15.283? A 2 4) ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

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C2a. CC Cba. 24/11/05. AI N°. 546 Autos: “Díaz, Néstor Avelino – Quiebra Propia - Recurso de Apelación” Córdoba, 24 de noviembre de 2005 Y CONSIDERANDO: 1. En el marco de una quiebra propia, el juez falencial declara caducas las hipotecas inscriptas a favor del Banco de la Provincia de Córdoba por falta de oportuna reinscripción de conformidad a lo dispuesto en los Art. 3151 y 3197, CC, y en consecuencia dispone que el crédito verificado con privilegio especial a favor de dicha entidad se ha tornado quirografario (Art. 248, LCQ). Para arribar a tal conclusión sostiene que no es aplicable el régimen de excepción contemplado por la ley 15283 en tanto reconoce fecha anterior a las leyes 17711 y 17801 que reafirman la vigencia del CC en cuanto a la caducidad de las hipotecas. Agrega que el legislador provincial invade materia delegada de las Provincias a la Nación en los términos establecidos por ley 5771 (to. 6474) en su art. 22 inc. f) y que el efecto de la cosa juzgada proveniente de la sentencia verificatoria no impide la caducidad del privilegio por falta de reinscripción. Finalmente, sostiene que la privatización del Banco Hipotecario Nacional habría dejado sin sustento el régimen de la ley 15283 y que el Art. 36, ley 22232, es una norma de carácter excepcional no aplicable extensivamente a nivel provincial.---------------------------2. Contra tal decisión se alza la entidad bancaria hipotecante sosteniendo que el yerro sentencial consiste en considerar que el régimen de la ley 15283 hubiera EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.92

sido derogado por la ley 17801 cuando de su Art. 37 surge expresamente incluida aquella como ley especial que se vincula directamente con los privilegios consignados en la CO del Banco Hipotecario Nacional y extensibles a los bancos oficiales o mixtos. En ese sentido sostiene que la ley 22232 (CO del Banco Hipotecario Nacional) en la última parte del Art. 37 establece que los efectos de la hipoteca durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria no obstante lo dispuesto a este respecto por el CC.-------------------------------------------3. Se queja con toda razón la entidad bancaria. La ley 15283, que en su art. 1 establece que: “Las disposiciones establecidas para las operaciones de crédito real con garantía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere a privilegios y ejecución especial, consignados en la Ley Orgánica de dicha Institución, como así las que se establezcan en el futuro al respecto, alcanzarán a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones similares” en correlación con la ley 22232 que en su art. 36 in fine establece que “...Los efectos del registro de la hipoteca durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria no obstante lo dispuesto a este respecto por el Código Civil...” y el art. 28 in fine, ley 24855, que deroga la CO con excepción de lo dispuesto en el art. 36. La precedentemente transcripta constituye una normativa especial que brinda a los bancos oficiales una tutela más amplia a la que otorga el régimen de Código fondal (art. 3151, CC) extendiendo la vigencia de la garantía hipotecaria hasta la extinción de la obligación principal para las operaciones concretadas y que se concreten dentro del plazo de diez años a partir de la vigencia de la ley 24855. No es cierto que este régimen especial haya sido derogado por leyes posteriores (ley 17711 y 17801) porque justamente la ley 17801 en su art. 37 establece que el régimen de caducidad establecido deja expresamente a salvo lo dispuesto en leyes especiales, que otorgan una tutela más amplia y especial a las entidades bancarias oficiales. Además, no existe tal preeminencia de las normas del CC por sobre lo dispuesto por leyes provinciales (art. 22 inc. f, CO del Bco. de la Pcia. de Cba. Nº 5718), porque la norma inferior remite expresamente a lo dispuesto por la LN Nº 15283, sus concordantes y modificaciones, ya que reza textualmente: “...art 22...inc. f) Cuando los jueces ordenen, en juicios de terceros, la venta de bienes que reconozcan hipoteca a favor del Banco, se deberá dar cumplimiento previo a lo dispuesto por la Ley Nacional Nº 15283, sus concordantes y modificaciones”. En esa inteligencia, y en concordancia con lo dictaminado por el Sr. fiscal de Cámara, entendemos que no puede aducirse intromisión en las facultades delegadas al Congreso de la Nación, pues es la mismísima legislación nacional la que habilita a los bancos provinciales a ejercer idénticos derechos a los reglados por el art. 36, ley Nº 22232 y 28 in fine, ley Nº 24855, de modo tal que no existe ultractividad sino plena vigencia del privilegio hipotecario en los términos de la normativa aludida.--------------------------------------Por ello corresponde acoger la apelación, revocando la resolución apelada y en su lugar declarar la plena vigencia del privilegio hipotecario del crédito verificado a favor del Banco de la Provincia de Córdoba, distribuyendo las costas por el orden causado atento expresa petición de la entidad bancaria vencedora.

Por ello, SE RESUELVE: 1) Acoger la apelación, revocando el resolutorio apelado y, en su lugar declarar la plena vigencia del privilegio hipotecario del crédito verificado a favor del Banco de la Provincia de Córdoba. 2) Imponer las costas en el orden causado. Silvana María Chiapero de Bas – Jorge Horacio Zinny – Marta Nélida Montoto de Spila

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asistente académico 1

Recuerde que el Art. 6 de la ley 17801 dispone: La situación registral sólo variará a petición de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención. Por otra parte, el Art. 37 de la ley 17.801 dispone: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este art. o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del art. 2, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

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asistente académico 2

Le proponemos aquí confrontar lo establecido por ambas disposiciones. Tenga presente que la ley 17.801 y la ley 15.283 han sido incorporadas como material en este módulo.

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Equiparación de la anotación preventiva para subasta al certificado notarial Ud. es el escribano a quien le consulta el adquirente del inmueble, apenas tuvo conocimiento que el título había sido observado por el registrador……….. Esta actividad se constituye a los fines de establecer el paralelismo existente entre la anotación preventiva para subasta y el certificado notarial solicitado por el escribano, con relación al bloqueo registral. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) ¿Desde cuándo se computa el inicio del bloqueo registral en el caso de la anotación preventiva para subasta, y en el caso del certificado notarial? A 1 3) ¿Por qué razones en este caso concreto, a pesar de la caducidad del embargo, no se admite la venta libre de gravámenes? A 2 4) ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

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información complementaria 1

Cámara 4a. Civil y Comercial Cba. 15/11/04. AI N°546 .Tribunal de origen: Juz.1ª. CC Cba. Autos: “Cuerpo de ejecución de sentencia en: Banco Bisel SA c/ Chiabo Ormando Natalio y otro– Ejecutivo” CONSIDERANDO: I. En la presente causa se discute si corresponde cancelar una anotación preventiva para subasta si el embargo trabado respecto del inmueble en ejecución ha caducado por el transcurso del tiempo. De ese modo, como lo pretenden los apelantes, ingresaría el instrumento traslativo del dominio, el que se realizó, no obstante, sin el previo pedido del certificado causante del bloqueo registral. Así las cosas, no se discute la caducidad del embargo en cuestión, pero es preciso establecer si la misma acarrea la inoficiosidad de la anotación preventiva para subasta. Esta última constituye una singularidad de la ley registral cordobesa, que prescribe que “...Los informes registrales para las transmisiones forzosas de derechos reales, se expedirán practicando anotación preventiva en el folio respectivo del acto jurídico dispuesto por la autoridad competente. En caso de subasta la anotación caducará de pleno derecho a los 150 días, corridos, salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebración del remate. Si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deberá comunicar al Registro en el plazo indicado tal circunstancia, prorrogándose la inscripción preventiva hasta la notificación al Registro de la resolución definitiva que recaiga en la incidencia” (art.34, ley 5771). Como se deja ver, la anotación preventiva en cuestión constituye un supuesto independiente del embargo que genéricamente le precede. De tal modo, el legislador cordobés ha insertado en el sistema registral un nuevo instituto productor de “bloqueo registral” que no está presente en otras latitudes. Así, se ha dicho que “el efecto de la anotación preventiva es EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 95

el denominado ‘cierre registral’ por el cual el registro no hace lugar a aquellas medidas que se contraponen a la previamente ingresada. Este cierre no es estricto o material sino formal; en verdad el registro sigue abierto y las medidas siguen ingresando, por la eficacia de ellas quedará condicionada al uso efectivo del mencionado ‘informe’ y del posterior ingreso del documento al registro” (Ahumada, Daniel E. “Aspectos de la anotación preventiva para subasta”, en Foro de Córdoba, N° 47, 1998, p. 24/25). Es real que la ley alude al “informe”, que en el léxico registral equivale a publicidad, mas no asegura, por determinado tiempo, la inmutabilidad de la situación registral. Sin embargo, debe asimilarse a un “certificado” que produce el bloque aludido, a poco que se advierta que se inscribe su expedición y que se fija un plazo dentro del cual el mismo tiene validez, acordándose la posibilidad de que se comunique al Registro la realización de la subasta, y para el caso de observación, se prorroga la “inscripción preventiva”. Lo expuesto deja ver que se trata de la regulación de los efectos propios de un instituto que produce el bloqueo registral. La doctrina especializada ha destacado que “...la denominación de ‘informe’ posiblemente se haya originado como una consecuencia de atribuir a las providencias cautelares efectos que no les son propios, por entender que tales órdenes pueden, en alguna medida, sustraer al inmueble del tráfico jurídico, y significar con ello reservar prioridad para actos de disposición. Consideramos que el embargo no sustrae a los inmuebles del tráfico jurídico; éstos pueden seguir siendo objeto de transacciones, sin perjuicio de que la medida cautelar siga a la cosa en manos de quien esté, ya que el gravamen está –por decirlo de algún modo- ‘adherido’ a la cosa; en realidad, el embargo está anunciando la pretensión de un tercero sobre una porción de valor de la cosa”. “Pero así como es necesario anotar el embargo para que esta pretensión sea oponible a los terceros, el legislador también consideró necesario publicitar la intención del tribunal de subastar la cosa, y para cumplir con esta proposición nada más adecuado que un certificado expedido por el mismo Registro, el que es anotado o marginado en la inscripción dominial respectiva para el conocimiento de los terceros, y a través del cual se reserva un lugar en el Registro para la futura subasta que se realice utilizando su información” (Ahumada, Daniel, Ley Registral Inmobiliaria Ley 5771 y disposiciones técnico–registrales comentada, concordada y anotada), Ed. Alveroni, Cba, 2002, pp. 317/318). Desde un punto de vista práctico, y atendiendo a la télesis que informa la publicidad registral, es indudable que un tercero que tiene acceso al registro y advierte la existencia de una anotación preventiva para subasta, está anoticiado de una orden judicial concreta que supone que va a llevarse a cabo el remate del bien, con tendencia a producir una mutación real que se proyecta registralmente. En cambio, en el caso del embargo, de lo que se trata es de lograr situar al crédito en un grado preferente, pero no involucra, per se, una decisión de mutación como en el supuesto anterior. De tal modo, ese tercero no puede pretender desconocer la publicidad que surge del Registro, para hacer prevalecer su rogación de inscripción del cambio de titularidad dominial con intervención notarial. La buena fe–conocimiento se lo impide. De la resolución atacada se extrae que el acreedor ejecutante ha solicitado la anotación preventiva de subasta, y que un tercero que por escritura recibió en pago ese bien liberando al escribano interviniente de solicitar la certificación prevista en la ley 5771. Esta liberación efectuada lo hace incurrir en riesgos al no asegurarse de que el inmueble se encuentra libre de embargos inhibiciones y, demás medidas cautelares, o como en los presentes con anotación preventiva de subasta debilitándose la buena fe que debe primar a la época de adquirir el inmueble. En ese orden, su proceder sin la solicitud del certificado registral que le hubiere advertido, sobre la anotación preventiva de subasta, lleva al rechazo de sus pretensiones. De tal modo, si el “informe” con anotación preventiva para subasta es anotable (art. 2, ley 5771 y art. 2 inc. c) de la ley 17801) y surte efectos de “certificado”, produce el bloqueo registral y en virtud de él, no puede pretenderse su cancelación por haber caducado el EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.96

embargo, pues son independientes. De tal modo, si se inscribe en tiempo propio la subasta, la prioridad registral surtirá efectos, no siendo dable el ingreso al Registro de la mutación dominial notarial. Esto porque, se reitera, la anotación preventiva para subasta produce el “bloqueo registral” (art. 25, 2 p., ley 17801). (Conf. Olcese, Juan María, “El embargo y la anotación de litis en el sistema del CPC”. Academia Nacional de Derecho y Cs. Ss. de Cba. “Homenaje a Dalmacio Vélez Sársfield”, Ed. El Copista, Cba, 2000 t.3 p. 534 y ss). La situación puede genéricamente parangonarse con la que acontece en un juicio hipotecario en el que ha caducado la anotación hipotecaria (arts. 3151 y 3197, CC). En tal supuesto, se ha sostenido la posibilidad de continuar la ejecución, mas “...ciertamente, la caducidad de la inscripción hipotecaria sólo afecta la oponibilidad a terceros del privilegio que otorga el derecho real, pero en nada afecta al derecho real en sí mismo y mucho menos a la obligación que éste garantiza...la subsistencia o no de la inscripción hipotecaria es absolutamente independiente de la ejecución y sólo podrá incidir en la forma de distribuir los fondos emergentes de la subasta, ya que la hipoteca no inscripta no es oponible a terceros de buena fe; pero en todos los casos se podrá continuar adelante con los trámites de la ejecución forzada sin inconveniente alguno”. (Peralta Mariscal, Leopoldo L. Juicio hipotecario, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2002, p. 296). En consecuencia, la resolución de primer grado debe confirmarse, con costas en esta instancia al vencido. Los honorarios del Dr. Mariano Aliaga se fijan provisoriamente en $98 (arts. 80 inc. 2, 2° supuesto, 34 in fine, 36 y cc, ley 8226). Así voto. Por ello, SE RESUELVE: 1) Confirmar la resolución de primer grado con costas en esta instancia al vencido. Raúl C. Fernández – Miguel Bustos Argañarás – Cristina González de la Vega de Opl

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asistente académico 1

Le proponemos analizar las disposiciones técnico registrales Resolución General 1/2007 Capitulo I. Certificados e Informes y Manera de contar los plazos.

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Le sugerimos tener presente que la caducidad del embargo no extingue la deuda. Por otra parte, recuerde que existe un paralelismo entre la venta en subasta judicial y la venta ante escribano; adquiriéndose el dominio igualmente en ambos casos. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 97

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glosario

Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento. Anotación Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene en común con los informes: informar el estado jurídico de los inmuebles, la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotación preventiva: que opera como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor del negocio en gestión, a favor de una operación inmobiliaria, a favor de un acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.

Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situación registral a favor de quien solicitó un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no sólo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral será oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a posteriori- una registración que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de “bloqueo registral”, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble objeto del negocio jurídico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carácter condicional a las resultas de la presentación en término del documento autorizado. Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculación (inscripción). 2) Inscripción Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de sostén de un lugar. 3) Inscripción Condicionada o Anotación Condicional: Art. 18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por un certificado. Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razón de sus características particulares, en caso de ser observados y existir reiteración del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmará o rectificará la calificación practicada dentro del plazo mínimo para los recursos. En caso de confirmarse la observación resolverá la inmediata elevación de los antecedentes a la Cámara Civil y Comercial, y la decisión de ésta hará cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciación del mismo. (ley provincia de Córdoba 5771, art. 20) Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI capítulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.98

II: De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculación. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificación de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelación de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organización de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Fuga registral: La medida cautelar –embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este último. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripción del acto. La situación jurídica registral no publicitada a través de las certificaciones es inoponible al tercero que negoció ateniéndose a sus constancias y que, de haber mediado una certificación veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisición efectuada se habría visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una vía extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situación de mala fe cual es la notificación de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibición del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificación no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula. Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripción entre la realidad registral y la realidad jurídica extraregistral o material. Inscripciones: supone la representación en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autónomo. Es perdurable y presume confección de una matricula. Matriculación: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisión el inmueble, fijándole una característica de ordenamiento que luego servirá para designarlo. En esa matricula o folio real se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, así como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunión Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, definió así la matriculación: “es el procedimiento que tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento público que modifique dicha determinación, permanecerá inalterable” (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220). Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carácter de auténticos, vale decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente de título, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801). Principio de inscripción: Todo documento por el que se constituya, transmita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un doble acepción: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, sólo desde la registración. En nuestro sistema legal la inscripción no es constitutiva EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 99

de derechos reales, sino simplemente declarativa. Así lo establece el art. 20 de la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulación del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesión. Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinación del inmueble a los efectos de lograr una buena correlación de los títulos y un encadenamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripción esté determinada con toda precisión. Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por la ley 17801, la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estará perfectamente individualizado. Principio de legalidad: “El principio de legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso títulos válidos o perfectos” (concepto dado por Roca Sastre). Se encuentran sujetos a calificación: a) Aspectos formales: aquellos que resultaren de la legislación de fondo y, en especial, de los Códigos Procesales, y de la legislación registral; b) Cumplimiento de los principios de rogación, prioridad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo; c) Confrontación de los asientos registrales antecedentes. Principio de legalidad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar sobre el contenido ni el fundamento de la decisión judicial. El imperio del juez es absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisión del registrador por vía de calificación es arrogarse facultades que corresponden a los magistrados, en detrimento de la cosa juzgada. Le está vedado al registrador el control de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotación. En consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b) La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dictó. Principio de legitimación: Se entiende que toda información publicitada por el registro es fidedigna y legítima a los efectos de resguardar la seguridad jurídica. El registro da fe de la inscripción registral, pero sólo de los aspectos extrínsecos, no los intrínsecos del documento por aquello de que la registración es no convalidante y declarativa. Principio de prioridad: Significa que una inscripción anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscripciones respecto de un mismo inmueble se determinará por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el registro. Principio de rogación: A los efectos de que se produzca una modificación en los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Está consagrado por el art. 6, ley 17801. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.100

Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legítimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consagrado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801. Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y no una excepción como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre ellos: La instrumentación de escrituras simultáneas como consecuencia de la realización de más de un acto jurídico en forma conjunta. Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. López de Zavalía propone el siguiente concepto: son la versión sintética y abreviada de las normas más generales que, en su armónica conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de los órdenes jurídicos puestos en términos de comparación. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinación es la consecuencia lógica del modo continental de enfocar los problemas jurídicos, siempre en búsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en sí, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas más generales que dominan a todas las demás. Sirven para comprender al orden jurídico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientación. Permiten dar una descripción sintética de un determinado orden jurídico que facilita la comparación con otros órdenes jurídicos en las variantes fundamentales que los órdenes comparados pueden presentar. Prorrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de manera autorizada o por petición de parte, toda vez que conducen o producen una extensión en el término o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801 en 180 días. Publicidad posesoria: Es también llamada publicidad material y hace referencia a la posesión, cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesión. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informática, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los títulos nulos, ni siquiera en relación con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la “fe pública registral” que otorga la presunción absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros. Técnicas de registración: Es conveniente hablar de registración a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registración, según los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripción, b) transcripción o c) enlegajamiento. Se efectúa por inscripción cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 101

Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripción cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripción puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte los índices. En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. También guarda semejanza con la registración cronológica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocación registral y para quien en el derecho no ha operado mutación si ésta no está registrada. Para Adrogué los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presunción de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional –ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un interés legítimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado sólo puede invocar la inoponibilidad del título no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesión. Sólo habrá buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a él, la existencia del título o de un mejor derecho no inscripto. Tipos de prorrogas: 1) “Primera Prorroga Legal” (Art. 10 Ley 5771): cuando el registro insumiera en la primera calificación más de 30 días se le otorgará una prorroga, igual al plazo excedido en 30 días. Debe otorgarse de oficio. 2) “Segunda Prorroga Legal” (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una nueva observación dentro de los últimos 15 días del plazo inscriptorio que es de 180 días, se le otorgaran 15 días más.

e v a l u ación La versión impresa no incluye las auto-evaluaciones parciales. Las mismas se encuentran disponibles desde su CD-ROM de materias.

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