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LAS INEXACTITUDES REGISTRALES Y SU RECTIFICACION

I.- LA INEXACTITUD REGISTRAL 1.1.- CONCEPTO El concepto aceptado de Inexactitud Registral se apoya en el artículo 75 del Reglamento de los registros Públicos que dice lo siguiente: “Se entenderá por inexactitud del Registro a todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extra registral. Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Título”. A lo expuesto anteriormente, la inexactitud es una «falta de concordancia» entre la realidad y el mundo registral. Esta equiparación de conceptos, sin embargo, entre concordancia y exactitud o discordancia e inexactitud, exige una matización, pues existen en la normativa registral, las bases suficientes para distinguir la concordancia como concepto genérico, muy amplio, en el que no solamente juegan los datos de derecho, sino también los de hecho. La exactitud registral, por el contrario, solamente se refiere a derechos, viniendo a ser un concepto mucho más restringido. Esta opinión surge de los comentarios que en su día hiciera ROCA SASTRE a la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria española que entendía por

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inexactitud toda discordancia entre el Registro y la realidad, no afectando a la exactitud de los asientos los derechos no protegidos por la fe pública, ni aquellos otros cuya registración no se considere necesaria por razones sociales o por su intrínseca exteriorización. Cuando se habla de inexactitud, podemos decir que, tanto una conducta como una afirmación o constancia son exactas, cuando tratándose de una conducta, ella es idónea para lograr el objetivo propuesto, y refiriéndose a una afirmación o constancia documental, cuando corroborada por un modo fehaciente, responda cabalmente a la realidad o verdad de lo que se afirma. Por oposición, si la conducta no es idónea para el resultado querido o la afirmación no responde a la verdad, decimos que tal conducta o afirmación es inexacta. Ambas posibilidades, tanto la conducta como la afirmación inexactas, son aplicables aquí, en materia registral; pues si la actividad del registro está destinada a dar seguridad, mal puede cumplir dichos fines si la conducta de sus funcionarios registradores es inexacta al publicitar incorrectamente los títulos. De la misma manera puede decirse de lo que afirma a través de su publicidad; pues no tendrá concordancia con la realidad jurídica existente.

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1.2.- CAUSAS DE LA INEXACTITUD REGISTRAL Las causas que dan lugar a la inexactitud pueden ser no sólo originarias, sino sobrevenidas, y de ahí que a la hora de expresar las mismas podríamos, siguiendo a SANZ FERNÁNDEZ y ROCA SASTRE, concretarlas en las tres siguientes: a) Realidad jurídica que se modifica sin que se traduzca la misma en el Registro, lo cual supone la no inscripción de algún título de constitución, modificación o extinción de los derechos reales. b) El Registro sufre una modificación frente a la realidad que permanece inalterable, que supone casos de registración de títulos nulos, falsos o defectuosos. c) El Registro se modifica sin que se refleje exactamente la modificación que ha sufrido la realidad jurídica, que supone aquellos casos en los que inscribiéndose un título válido y perfecto, el Registro no lo recoge exactamente por razones de error, omisión de elementos del negocio, inclusión de elementos que no resulten del título o reproducción inexacta o equivocada del mismo.

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1.3.- TIPOS DE INEXACTITUD 1.3.1.- Las que provienen de error u omisión cometido al extenderse un asiento o partida registral Son inexactitudes generadas por el Registro, es decir, lo expresado en el asiento no guarda perfecta concordancia con el contenido del título archivado que le dio origen. Se produce por: 

Haberse consignado erróneamente un dato o



circunstancia, o Haberse omitido cualquiera de ellos.

El concepto de “error” debe ser entendido en sentido lato. 1.3.2.- Las inexactitudes distintas a las señaladas en el acápite anterior Pueden tener su origen en: 

Alguna

modificación

(creación,

traslación,

modificación o extinción de un derecho) ocurrida en la realidad jurídica extrarregistral que no se



incorporó al Registro. Alguna modificación en el Registro sin que dicha modificación sea reflejo de lo ocurrido en la realidad jurídica extrarregistral.

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1.4.- PRINCIPIOS VINCULADOS A LA INEXACTITUD REGISTRAL 1.4.1.- Principio de Legitimación El

Principio

Registral

de

Legitimación

se

encuentra

consagrado en el artículo 2013 del Código Civil de 1984, que establece: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.” También se encuentra consagrado en el artículo VII del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.” La consagración del principio registral de Legitimación exige que los Registradores efectúen la calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una calificación

registral fuerte, porque

los efectos de la

registración son mayores en los Sistemas Registrales que

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consagran el Principio Registral de Legitimación como el caso del Sistema Registral Peruano. 1.4.2.- Principio de Fe Pública Registral El principio registral de fe pública registral se encuentra consagrado en el art. 2014 del código civil peruano de 1984, que establece lo siguiente: “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no consten en los registros públicos. la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.” También se encuentra establecido en el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base

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de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.” El principio registral de fe pública registral tiene por finalidad proteger al tercero registral siempre y cuando cumpla con los siguientes requisitos:   

La adquisición de algún derecho a título oneroso. Adquisición de buena fe. Adquisición de quien aparece en el Registro con



facultades para otorgar el derecho transferido. El tercero debe inscribir su derecho en el Registro, requisito para que opere la conversión de tercero civil



en tercero registral. Las causas de la nulidad, resolución o rescisión no deben constar en los asientos registrales.

II.- EL ERROR REGISTRAL No es lo mismo “error registral” que “inexactitud registral”. Lo primero implica una actitud errada por parte del registro que no consigna correctamente los elementos de los títulos inscribibles; la segunda, en cambio, no distingue causa alguna; abarca el error registral, pero también

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el error en el instrumento inscribible que el registrador sólo está autorizado a investigar en sus aspectos manifiestos. Asimismo no todo error registral produce una inexactitud. Así, por ejemplo el error en la expedición de un certificado donde no se consignen correctamente los gravámenes que pesan sobre el inmueble, no constituiría técnicamente una inexactitud registral; ya que la norma que la define exigiría en rigor, que lo inexacto sea el asiento mismo y no la certificación acerca de su contenido.

III.- CLASES DE ERROR REGISTRAL Según el artículo 80 del Reglamento General de los Registros públicos, Los errores en los asientos o partidas registrales pueden ser materiales o de concepto.

3.1.- EL ERROR MATERIAL El artículo 81 del Reglamento General de los Registros Públicos define el Error Material de la siguiente manera: El error material se presenta en los siguientes supuestos:

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a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo; b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento; c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas. Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto. El error material es un error de menor magnitud que el error de concepto, y se produce en cualquiera de los supuestos indicados en el artículo transcrito anteriormente. El Reglamento General de los Registros Públicos enumera los supuestos de error material, lo que no ocurre en el caso de los supuestos de error de concepto.

3.2.- EL ERROR DE CONCEPTO El artículo 81 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que los errores no comprendidos en sus literales se reputarán como errores de concepto. Es decir, la norma no precisa expresamente los supuestos de error de concepto como si lo hace en el caso de los supuestos de error material. El error de concepto es de

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una mayor magnitud que el error material. Un ejemplo de error de concepto es cuando en la partida registral se ha consignado un área diferente a la que aparece en el parte notarial, y en el parte notarial aparece el inmueble con dos áreas diferentes y además ninguna de dichas áreas es la que aparece en la partida registral.

IV.- LA RECTIFICACION REGISTRAL La rectificación es el procedimiento mediante el cual se provoca concordancia entre la realidad registral y la extraregistral. La discordancia en el Registro puede tener un origen material, es decir proveniente de un error en algún elemento señalado correctamente en el documento inscribible, o ideológico/conceptual, es decir, cuando se inscribe cometiendo un error en el alcance, tipo o carácter del derecho. Para que se ponga en marcha el mecanismo de rectificación, deben estar presentes tres elementos indispensables: a) inexactitud. b) Título formal, es decir inscribible. c) Legitimación, es decir, aquellos sujetos que están jurídicamente habilitados para invocar la pretensión rectificatoria. Cuando la inexactitud en el Registro provenga de un error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma

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establecida en el Reglamento General de los Registros Públicos (Artículos del 75 al 90). 4.1.- RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al capítulo II del Título VIII del Reglamento General de los Registros Públicos, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente. 4.2.- RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO La rectificación de los errores de concepto se efectuará: a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o de oficio. b) Cuando no resulten claramente del título archivado, en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo. 4.3.- PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIÓN Los registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte; asimismo, puede proceder de oficio cuando adviertan la existencia de errores materiales. 11

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4.3.1.- Solicitud de Rectificación Las rectificaciones pueden ser solicitadas por los otorgantes del acto o derecho o tercero interesado. Las solicitudes se presentarán a través del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación. Asimismo, se señalará el número y fecha del título archivado que de mérito a la rectificación de la inexactitud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponde. Conforme al Reglamento General de Los Registros Públicos, están legitimados para solicitar la rectificación:   

Los otorgantes del acto o derecho. Tercero interesado. El notario respecto de los instrumentos que de el



emanen. El adquirente del derecho o el directamente beneficiado con la inscripción.

4.4.- FORMA DE LA RECTIFICACIÓN 

Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que



precise y enmiende claramente el error cometido. Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise y enmiende claramente el error cometido.

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

Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise el dato omitido o las circunstancias de no haberse extendido en su oportunidad.

4.5.- RECTIFICACIÓN AMPARADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dicho documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral. 4.6.- VIGENCIA DE LA RECTIFICACIÓN La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificación de oficio, surtirá efectos desde la fecha en que se realice. 4.7.- DERECHOS ADQUIRIDOS POR TERCEROS En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. 4.8.- DERECHOS REGISTRALES EN LAS RECTIFICACIONES

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Las rectificaciones de errores estarán afectas al pago de derechos registrales, excepto cuando los errores sean imputables al Registro, en cuyo caso, no devengarán el pago del derecho registral respectivo. 4.9.- IMPROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIÓN Sera Improcedente: 

Cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral (Art.76 del Reglamento General de los Registros Públicos referida al supuesto de variación del contenido de la partida registral, sea respecto de la titularidad o de las



características del inmueble). Según el Art 87 del Reglamento General de los Registros Públicos, en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. (Norma complementaria del artículo 2014 del Código Civil que consagra el principio de fe pública registral)

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