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SENTENCIA DEFINITIVA. Morelia, Michoacán, a 20 veinte de diciembre de 2013 dos mil trece. V I S T O S, los autos que integran el juicio ordinario civil número 220/2013, que sobre recisión del contrato verbal de arrendamiento y otras prestaciones, promovió JUAN GUERRERO MAGAÑA, por su propio derecho, frente a PEDRO PÉREZ LÓPEZ, a fin de dictar sentencia definitiva que conforme a derecho proceda, y;

R E S U L T A N D O S: PRIMERO. Que mediante escrito presentado el día 10 diez de septiembre del año en curso, ante la Oficialía de Partes y Turno del Supremo Tribunal de Justicia en el Estado y turnado al juzgado primero de lo civil para su conocimiento el día 12 de septiembre del año en curso, compareció JUAN GUERRERO MAGAÑA, por su propio derecho, a demandar en la vía ordinario civil a PEDRO PÉREZ

LÓPEZ,

arrendamiento

y

sobre otras

rescisión

de

prestaciones,

contrato del

verbal

inmueble

que

de se

encuentra ubicado en la calle Clavel número 20, de la Colonia Las Flores de esta Ciudad Capital, fundamentándose en la narración de hechos que expuso en su escrito inicial, los cuales se dan por reproducidos en el presente, en obvio de repeticiones y en atención al principio de economía procesal, finalizando su escrito de demanda con la cita de los preceptos jurídicos que estimo aplicables al caso y realizando los pedimentos procesales de estilo. SEGUNDO. Por auto dictado el día 13 de septiembre de la presente anualidad, se admitió en trámite la demanda que nos ocupa, en la forma y términos del escrito de cuenta, ordenándose al actuario de este juzgado, se constituyera en el domicilio señalado como el de la parte demandada para que con las copias simples de la demanda, le corriera traslado y emplazara, a fin de que dentro del término de 9 nueve días compareciera ante órgano jurisdiccional a dar contestación a la demanda instaurada, en su contra bajo apercibimiento que en caso de no hacerlo, se le daría por contestada la misma en sentido afirmativo; diligencia de

emplazamiento que se verifico en legal y debida forma el día 17 diecisiete de septiembre del año en curso que corre, al demandado Pedro Pérez López. TERCERO. Mediante escrito presentado ante el Juzgado Primero de lo Civil, en fecha 20 veinte de septiembre del año en curso, compareció a la demanda Pedro Pérez López, a dar respuesta a la demanda instaurada en su contra, seguidamente mediante auto de fecha 23 veintitrés de septiembre del año que corre, por anterior se le tubo contestando en tiempo la demanda, en la forma y términos de escrito de cuenta, mismo que en este apartado se tiene por transcrito atendiendo al principio de economía procesal, asimismo el demandado tiene por haciendo uso de la recusación sin expresión de causa en los términos del articulo 212 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, de causa lo que hizo valer ante este Juzgado Primero de lo Civil con fecha 20 veinte de septiembre del año que corre, dada cuenta los autos se mandan a la oficialía de partes mediante oficio número 156/2013, dirigido al Jefe del Departamento de oficialía de Partes con fecha 24 veinticuatro de septiembre del año en curso, mismo que remitió a este Juzgado Segundo de lo Civil de Este Distrito Judicial, mediante auto del 23 veintitrés de septiembre de la anualidad que transcurre, y por lo cual hace admisión en tiempo y forma de la contestación de la demanda, mediante notificación de fecha 1 primero de octubre de la referida anualidad se hace del conocimiento a las partes de la llegada de autos a este Juzgado Segundo de lo Civil, posteriormente, en auto de fecha 27 de septiembre del año que transcurre este Juzgado queda del conocimiento del presente juicio, mediante auto de fecha se ordena abrir el juicio a prueba por el termino de 25 días, etapa dentro de la cual las partes contendientes ofrecieron las pruebas que consideraron favorables a sus intereses, mismas que en su oportunidad fueron debidamente desahogadas; una vez concluido el periodo de prueba, mediante proveído dictado el día 8 ocho de noviembre del mismo año, se mandaron poner los autos a la vista de las partes por el termino de 3 tres días comunes a efecto de que las partes alegaran de buena prueba lo que en derecho les correspondería,

teniendo

por

presentados

en

tiempo

sus

respectivos alegatos; finalmente, mediante auto que se dictó de fecha 14 catorce de noviembre de la anualidad que transcurre, se mandó citar a las partes para oír sentencia definitiva, mediante notificación personal a las partes, momento que ha llegado de pronunciar; y

C O N S I D E R A N D O S: PRIMERO. Que este Juzgado es competente para conocer y resolver en forma definitiva la presente controversia en virtud de que las partes se sometieron a la jurisdicción de este órgano jurisdiccional, de acuerdo en lo establecido por los artículos 149, 150 y 164 fracción II del Código de Procedimientos Civiles del Estado. SEGUNDO. Atendiendo a lo que dispone el artículo 343 del Código de Procedimientos Civiles del Estado el que afirma está obligado a probar; en consecuencia, “el actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus defensas o excepciones”. En el caso de estudio se tiene que JUAN GUERRERO MAGAÑA, por su propio derecho compareció ante éste órgano jurisdiccional a demandar la recisión de contrato verbal de arrendamiento, reclamando las siguientes prestaciones: “A).- La recisión del contrato verbal de arrendamiento con respecto al inmueble que se ubica en la calle Clavel número 20 veinte de la Colonia Las Flores de esta ciudad capital de Morelia, Michoacán. B).- La terminación del contrato verbal de arrendamiento con respecto del inmueble antes mencionado. C).- La desocupación y entrega del inmueble ubicado en el número 20 veinte de la calle Clavel de la Colonia Las Flores de esta ciudad. D).- El pago de la cantidad de $10,000.00 (diez mil pesos) por concepto de 5 cinco meses de renta vencidos y no cubiertas. E).- El pago de las rentas que se sigan venciendo hasta la total solución del adeudo. F).- El pago de los gastos, costas judiciales y honorarios profesionales que por razón de la tramitación de este juicio”. TERCERO. Entrando el estudio de las personas, cosas, excepciones y materia del presente juicio, así como del material de

convicción allegado por las partes; tenemos que en autos se encuentra debidamente acreditada la existencia de la relación contractual que une a JUAN GUERRERO MAGAÑA con PEDRO PÉREZ LÓPEZ,

que

se

encuentra

acreditada

al

momento

de

dar

contestación a la demanda entablada en su contra; momento procesal en donde aceptan que efectivamente celebraron el contrato verbal de arrendamiento respecto de la casa habitación en mención por el termino de 02 dos años, mismo que inicio el día 01 primero de Enero del año 2009 dos mil nueve, tiempo durante el cual el precio del arrendamiento seria por la cantidad de $48,000.00 cuarenta y ocho mil pesos M/N, pagaderos en mensualidades de $2,000.00 dos mil pesos M/N, en donde se pactó que PEDRO PÉREZ LÓPEZ pagaría los primeros 5 cinco días de cada mes, asimismo acordaron ambas partes que el pago se realizaría en el domicilio del arrendador,

ubicado en

la calle Columna

número 100 cien de la Colonia Periodismo de esta ciudad Capital. Ahora bien en principio tenemos que el actor ejercita la acción

de

recisión

y

terminación

del

contrato

verbal

de

arrendamiento, así como desocupación y entrega del inmueble y pago de rentas vencidas y no cubiertas, basada en las causales prevista en la fracción I del artículo 1650, 1644 fracción IV, 1587 del Código Civil del Estado, mismos que consisten en la falta de pago de la renta, en atención a que sostiene que el demando adeuda las mensualidades rentísticas comprendidas de los meses de Agosto a Diciembre de 2010 dos mil diez; y para justificar su dicho el actor ofreció los siguientes medios de convicción: Prueba confesional ofrecida por la parte actora a cargo del demandado PEDRO PÉREZ LÓPEZ, misma que carece de eficacia demostrativa, en virtud de que el absolvente negó la mayoría de las posiciones que le fueron formuladas, por lo que de la misma no se desprende ningún dato que le perjudique a quien la hace, ya que según los establecido en el artículo 401 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, “se infiere que la confesional judicial solo produce efectos en lo que perjudique a quien la hace no en lo que le aprovecha”.

Prueba

testimonial,

misma

que

carece

de

eficacia

demostrativa, en virtud de que los atestes de nombres MAURICIO AGUILAR MARROQUIN, ARCELIA NARVAEZ JUAREZ Y MANUEL ALEJANDRO EULLOQUI MORENO, su dicho y razón no son fundadas, son

inconsistentes

con

una

falta

de

uniformidad

y

son

contradictorias, obscuras y ambiguas en lo que atestiguan, ya que según lo establecido por los artículos 547 que establece que “el valor de la prueba testimonial queda al arbitrio del Juez, quien, en los casos en que la ley no fija número determinado de testigos para probar, nunca podrá considerar probados los hechos sobre los cuales ha versado aquellos, cuando no haya por lo menos dos testigos que concurra a las siguientes condiciones: fracción II, que sean uniformes, esto es, que convengan no solo en la sustancia, sino también en los accidentes del acto que atestiguan y aunque no convengan en estos, si tales accidentes no modifican la esencia del hecho; y fracción III, que den la razón fundada de su dicho”; y artículo 548, establece que “para valorar las declaraciones de los testigos,

el

siguientes:

Juez

tendrá

que

considerar

las

circunstancias

fracción IV, que el hecho sobre el cual declara, sea

susceptible de ser conocido por medio de los sentidos y que el testigo lo conozca por sí mismo, directamente y no por inducciones ni referencias de otras personas y fracción V, que las repuestas sean claras y precisas sin dudas, vacilaciones ni reticencias, ya sobre las sustancia del hecho sobre las circunstancias esenciales”, del código de Procedimientos Civiles del Estado. Inspección judicial

consistente en el examen sensorial

directo, la prueba que se ofreció verso sobre lo que el personal actuante daría fe sobre que el inmueble arrendado ubicado en la calle clavel número 20 de la colonia Las Flores en esta ciudad era el domicilio habitual del demandado Pedro Pérez López, y que en la fachada del inmueble arrendado se encontraba la leyenda “Cenaduría la Chata”, que la cochera dentro de la casa habitación se había modificado con una barra de cocina y que observara que a partir de las 20:00 veinte horas del día 25 de octubre del año en curso, el inmueble arrendado emprendía un giro comercial de venta de alimentos, en el cual había personas en la cenaduría de las cuales manifestaron cuatro ser comensales, y de las cuales las

personas restantes dijeron ser familiares del demandado, misma que se le otorga pleno valor probatorio por encontrarse ajustada conforme

a

derecho,

de

acuerdo

con

el

artículo

544

“El

reconocimiento o inspección judicial hará prueba plena cuando se haya practicado en objetos que no requieran conocimientos especiales o científicos.” Del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Michoacán; a pesar de que se logra acreditar la existencia de un giro comercial de acuerdo con la jurisprudencia localizable en el Apéndice 1917-1985, cuarta parte, tercera sala, tesis no. 43, bajo el rubro y texto: “ARRENDAMIENTO. CAMBIO DE DESTINO DE LA LOCALIDAD ARRENDADA. Para que haya contravención a lo contratado, respecto del uso de la cosa arrendada que de acción para la rescisión de contrato de arrendamiento, es necesario que el cambio del uso o destino de la cosa sea diferente, de manera radical, de no ser así se incurre en incumplimiento.” No procede la acción de rescisión, ni de terminación

del

contrato

verbal

de

arrendamiento.

Medios de convicción con los cuales es posible concluir que la acción de rescisión de contrato de arrendamiento resulta improcedente, en virtud de que el demandado al comparecer a dar contestación a la demanda entablada en su contra reconoció la existencia de la relación contractual que une los contendientes, además de que la parte demandada acredito a ver hecho el pago total de la mensualidades rentísticas por el uso y goce de la cosa arrendada, que se le reclama desde el mes de agosto al mes de diciembre del año 2010 dos mil diez, que dando acreditado por la parte demandada con la prueba documental privada consistente en las cinco fichas de pago exhibidas por la misma lo que trae, como consecuencia la procedencia de la causal a estudio, tiene aplicación al efecto la jurisprudencia localizable Novena Época Primera

Sala

Tesis:

1a./J.

7/2011,

bajo

el

rubro

y

texto:

“ARRENDAMIENTO SOBRE INMUEBLES DESTINADOS A LA HABITACIÓN. PERÍODO DURANTE EL CUAL SE SURTE LA PRESUNCIÓN DE PAGO DE LA RENTA La interpelación judicial contenida en la demanda por virtud de la cual el arrendador demanda al arrendatario el pago de rentas vencidas, presentada

con posterioridad al periodo superior a tres meses a que se refiere dicho precepto legal, no destruye la presunción de pago contenida en el mismo, la cual se surte respecto de todo el periodo superior a tres meses, durante el cual el arrendador no haya entregado recibos de pago al arrendatario; periodo que debe considerarse concluido hasta la presentación de dicha demanda, salvo que con anterioridad se hubiere expedido un recibo de pago, o bien se haya realizado cualquier tipo de interpelación extrajudicial.” Consecuentemente, y en virtud de la comprobación de pago de las pensiones rentísticas, se declara improcedente la acción de rescisión puesta en ejercicio por el actor, por no a ver justificado los elementos constitutivos de la misma, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1585 fracción I y 1650 fracción I del Código Civil del Estado, se declara no rescindido el contrato verbal de

arrendamiento

celebrado

entre

JUAN

GUERRRO

MAGAÑA, en cuanto a arrendador y PEDRO PÉREZ LÓPEZ, en cuanto arrendatario, respecto de la casa habitación que se localiza en la calle Clavel número 20 veinte de la Colonia las Flores de esta Ciudad. CUARTO Por su parte el demandado PEDRO PÉREZ LÓPEZ acredita la relación contractual entre las partes al momento de dar contestación a la demandada entablada en su contra, a manera de excepción argumentaron que no existía causa para la rescisión de la relación contractual que se le reclama, toda vez que a la fecha no adeudan cantidad alguna en concepto de rentas del inmueble materia de juicio, que a JUAN GUERRERO MAGAÑA, cubrieron las rentas de los meses de agosto a diciembre del año 2010 dos mil diez, mediante depósito bancario a favor de JUAN GUERRERO MAGAÑA, a la cuenta 65-50187367-2, de la institución Banco Santander de México S.A., las cuales ascienden a la cantidad total de $10,000 diez mil pesos 00/100 M.N., depositados en 5 cinco pagos diferidos, mismas que se dan reproducidas por economía procesal, por medios de los cuales se logra acreditar el pago de las rentas reclamadas. Asimismo, con la Prueba Confesional ofrecida por la parte demandada a cargo del actor JUAN GUERRERO MAGAÑA, misma que carece de eficacia demostrativa, en virtud de

que el absolvente negó la mayoría de las posiciones que le fueron formuladas, por lo que de la misma no se desprende ningún dato que le perjudique a quien la hace, ya que según los establecido en el artículo 401 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, “se infiere que la confesional judicial solo produce efectos en lo que perjudique a quien la hace no en lo que le aprovecha”. Prueba Testimonial a cargo de la parte demandada consistente en dos artículos de prueba, cada artículo con 3 atestes, el primero de ellos a cargo PAULINA MONSERRATH VÁZQUEZ SERRATO, AIDETH TORRES TÉLLEZ Y JESSICA ITZCHEL FABELA ARIAS, el segundo de ellos a cargo de MARÍA ELENA MENDOZA MADRID, DIANA MARIELA AGUILAR MARTÍNEZ Y CRISTINA MELGOZA LÓPEZ, misma que carece de eficacia demostrativa, en virtud de que su dicho y razón no son fundadas, son inconsistentes con una falta de uniformidad y son contradictorias, obscuras y ambiguas en lo que atestiguan, ya que según lo establecido por los artículos 547 que establece que “el valor de la prueba testimonial queda al arbitrio del Juez, quien, en los casos en que la ley no fija número determinado de testigos para probar, nunca podrá considerar probados los hechos sobre los cuales ha versado aquellos, cuando no haya por lo menos dos testigos que concurra a las siguientes condiciones: fracción II, que sean uniformes, esto es, que convengan no solo en la sustancia, sino también en los accidentes del acto que atestiguan y aunque no convengan en estos, si tales accidentes no modifican la esencia del hecho; y fracción III, que den la razón fundada de su dicho”; y artículo 548, establece que “para valorar las declaraciones de los testigos,

el

Juez

tendrá

que

considerar

las

circunstancias

siguientes: fracción IV, que el hecho sobre el cual declara, sea susceptible de ser conocido por medio de los sentidos y que el testigo lo conozca por sí mismo, directamente y no por inducciones ni referencias de otras personas y fracción V, que las repuestas sean claras y precisas sin dudas, vacilaciones ni reticencias, ya sobre las sustancia del hecho sobre las circunstancias esenciales”, del código de Procedimientos Civiles del Estado. Inspección judicial a cargo de la parte demandada, la cual carece de pleno valor probatorio en virtud de que esta prueba se encuentra totalmente manipulada, viciada y llena de artificios para

la disimulación del giro comercial, que fue acreditada en la inspección de la parte actora en la cual se logró dar fe que en el inmueble objeto de arrendamiento se emprendió un giro comercial de conformidad con el precepto legal 544 “El reconocimiento o inspección judicial hará prueba plena cuando se haya practicado en

objetos

que

no

requieran

conocimientos

especiales

o

científicos.” Del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Michoacán. QUINTO Consecuentemente, a la acción ejercitada por la parte actora sobre la terminación y desocupación del inmueble motivo de arrendamiento resulta improcedente en conformidad con la tacita reconducción, teniendo aplicación al efecto la jurisprudencia en la tesis localizable, novena Época, primera Sala, Tesis: 1a./J.

31/2001,

bajo

el

rubro

y

texto:

“TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA

QUE

NO

OPERE

AQUÉLLA,

DEBE

MANIFESTARSE

DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, páginas 81 y 557, respectivamente, de rubros:

"ARRENDAMIENTO,

TÁCITA

RECONDUCCIÓN

DEL

CONTRATO DE." y "TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.” SEXTO Asimismo, se condena única y exclusivamente a la parte demanda el pago de las rentas insolutas, teniendo aplicación al efecto la tesis localizable, Primera Sala, Novena Época, Tesis: 1a./J. 146/2005, bajo el rubro y texto: “ARRENDAMIENTO. LA RESCISIÓN

DEL

CONTRATO

RELATIVO

Y

EL

RECLAMO

DE

LAS RENTAS INSOLUTAS, SON ACCIONES INDEPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA. La acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben

ser

debidamente

probados,

dentro

del

contexto

de

lo

expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil. Por otro lado, la acción de pago de rentas, no está encaminada estrictamente a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación,

sino

únicamente

que

éste

cubra

el

pago

de

las

mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.” Consistente en los

meses en los cuales se ha llevado el presente procedimiento judicial, siendo de los meses de agosto a diciembre del año 2013 dos mil trece

SEPTIMO Visto el sentido de lo fallado en donde la parte accionante obtuvo procedentes una de las acciones y prestaciones que

reclamo

frente

PEDRO

PEREZ

LÓPEZ,

mientras

estos

acreditaron su excepciones y defensas, se hace especial condena en costas a la parte actora, debiendo soportar las de la parte demanda de las que hubiere erogado; lo anterior de conformidad con lo que indica el artículo 138, mismo que establece, “Si sólo se obtuviere

parte

de

lo

demandado

y

sólo

hubieren,

en

consecuencia, prosperado en parte las defensas opuestas, el pago de las costas se decretará a cargo del litigante que, a juicio del Juez o tribunal, hubiere obrado con mayor malicia o temeridad al sostener sus pretensiones. Cuando a juicio del mismo tribunal ninguna de las partes hubiere obrado con malicia, cada una de ellas soportará las costas que hubiere erogado.” del Código de Procedimientos Civiles. Por lo expuesto y fundado y con apoyo además en los artículos 573, 574, 575 y 579 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, se resuelve la presente controversia de conformidad con los siguientes:

P U N T O S R E S O L U T I V O S: PRIMERO. Este órgano jurisdiccional es competente para conocer y resolver la presente controversia. SEGUNDO.

Por

las

razones

expuestas

en

el

considerando tercero de esta resolución, no procede la acción de rescisión de contrato verbal de arrendamiento ejercitada por JUAN GUERRERO MAGAÑA frente a PEDRO PÉREZ LÓPEZ. TERCERO. Se declara improcedente, la terminación del contrato verbal de arrendamiento por las razones expuestas en el considerando quinto de esta resolución. CUARTO.

Se condena al demandado al pago de las

rentas insolutas causadas a partir del 13 trece de agosto del año 2013 dos mil trece al 20 veinte de diciembre del año 2013 dos mil trece, a razón de $10,000 diez mil pesos 00/100 M.N.

QUINTO.

Resulto procedente el pago de daños y

perjuicios solicitado por la parte demandada, en consecuencia, se condena a la parte actora a cubrir los mismos. SEXTO. Dado el sentido de la presente resolución, el pago de las costas y gastos judiciales, correrá a cargo de la parte actora. SÉPTIMO. NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE a las partes y cúmplase; hágase las anotaciones correspondientes en el libro de gobierno que se lleva en este Juzgado. Así, definitivamente juzgando, lo resolvió y firma el Ciudadano Licenciado JORGE RUÍZ CORTES, Juez Segundo de lo Civil de este Distrito Judicial, que actúa con el Secretario de Acuerdos que autoriza, Ciudadano MARIO ORTEGA QUIROZ. Doy Fe. Listado en su fecha. Conste.