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SITUACION ACTUAL DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE PIURA El presente trabajo se estructura en tres títulos, el primero pretende dar una visión general del sector inmobiliario piurano en el año 2017, el segundo nos muestra un panorama más actual y sus posibles tendencias, y por último el título tres presenta un listado de las habilitaciones urbanas emergentes, las empresas del mercado inmobiliario a su cargo y la oferta que ofrecen, además del costo del metro cuadrado en las principales zonas de la ciudad de Piura.

1. REPORTE: SECTOR INMOBILIARIO DE COLLIERS INTERNACIONAL

LA CIUDAD DE PIURA (2017) La ciudad de Piura, presenta un mercado inmobiliario en crecimiento, observándose una ciudad en plena expansión hacia nuevas zonas. En las siguientes líneas, nos aproximaremos al comportamiento y dinámica de cada sector del mercado inmobiliario observado, entre los que se encuentran el retail, industrial, residencial y oficinas.

1.1. SECTOR RETAIL La actividad comercial minorista o retail ha tenido un desarrollo significativo en los últimos años, especialmente en ciudades fuera de Lima. La presencia de centros comerciales incrementa la oferta ya existente en las tradicionales calles o corredores comerciales en las ciudades (avenidas con alta presencia de tiendas comerciales o mercados vecinales). En la ciudad de Piura, se observan en total 4 malls o centros comerciales:

Destacan por sus dimensiones y la cantidad de operadores los Real Plaza Piura, ubicado sobre la Av. Sánchez Cerro, y el Open en la Av. Andrés Avelino Cáceres. Cuentan en su mix comercial tiendas por departamento, tiendas para el mejoramiento del hogar

centros comerciales Plaza Piura, situado con supermercados, y cines.

El centro comercial Plaza de la Luna se encuentra en la intersección de la Av. Guillermo Gullman y Prol. Miguel Grau, en tanto el centro comercial Plaza del Sol se ubica en la Calle Huancavelica. Por otro lado, en la ciudad existe una marcada zona o corredor comercial, ubicado a lo largo de aproximadamente 13 cuadras de la Av. Sánchez Cerro. Desde el cruce con la calle Lima hasta la intersección con la calle Luciano Castillo Colona, sobre la Av. Sánchez Cerro se puede observar concentración y flujo peatonal y una significativa variedad de rubros comerciales, destacando entre otros las estaciones de buses, tiendas de electrodomésticos, grifos, minimarkets, bancos. Asimismo, sobre esta vía se ubican las galerías más importantes de la ciudad, resaltando: a. b. c. d.

El Mercado Modelo de Piura El Mercado de Telas de Piura La galería Diverplaza La galería Multiplaza (futuro proyecto)

Finalmente, sobre la Plaza de Armas y sobre las calles aledañas también se observa una importante presencia comercial, resaltando agencias bancarias, pequeños restaurantes y tiendas minoristas de ropa.

1.1.1.

SECTOR RETAIL - PRECIOS VENTA Y ALQUILER

Dentro de las zonas con mayor concentración comercial, se identificó oferta de venta y alquiler de espacios para uso comercial, entre terrenos y locales. Cabe resaltar que, la ubicación de la muestra de oferta considerada, está referida a los alrededores de las avenidas Sánchez Cerro y Andrés Avelino Cáceres y en las calles cercanas a la Plaza de Armas de Piura. Los precios indicados son de lista o asking price. En los cuadros siguientes se muestra el rango de precios y características de la oferta revisada.

1.2. SECTOR INDUSTRIAL La zona industrial dentro de la ciudad de Piura se concentra en la zona oeste de la ciudad, específicamente sobre la avenida Sánchez Cerro y sus calles aledañas, casi a las afueras de la ciudad. Sobre el mercado industrial, se pueden identificar claramente dos zonas; la primera va desde el cruce de la avenida Sánchez Cerro con la calle Luciano Castillo Coloma hasta el cruce con la Av. Vice. En este tramo, a lo largo de la Av. Sánchez Cerro, encontramos empresas como Ferreyros y Enosa; en tanto, sobre las calles colindantes, se encuentran empresas industriales en su mayoría del rubro maderero, destacando dentro de este grupo firmas como Industria Maderera “El Huayruro”, Maderba, Indumat y Luis Fernando S.A.C. La segunda zona industrial se ubica a partir del Jr. Bernal hasta la Av. Chulucanas. En esta parte, se encuentra el grueso de empresas industriales de la ciudad, resaltando las siguientes: a. b. c. d.

Molitalia Pepsico Clean Energy del Perú UCISA

En esta zona se encuentra también un local de la supermayorista Makro, además de centros de edcuación como SENATI y el Instituto de Educación Superior Pedagógico Público de Piura. Por otro lado, sobre la Carretera Panemericana Norte, con dirección a la ciudad de Sullana, se encuentra el Parque Industrial Piura Futura, que cuenta con la presencia de empresas como Fameca y Divemotor.

1.2.1.

SECTOR RETAIL - PRECIOS VENTA Y ALQUILER

De los inmuebles industriales en oferta y tomados como muestra, se presenta una segmentación por ubicación respecto a la ciudad, mostrando la oferta de terrenos y locales industriales ubicados dentro o fuera de la ciudad, considerando las diferencias en las condiciones del entorno inmediato.

1.3. SECTOR RESIDENCIAL Habiendo reconocido las principales zonas comerciales e industriales de la ciudad de Piura, el siguiente segmento del mercado inmobiliario a analizar es el de lotes para vivienda. Un fenómeno que se ha podido observar en esta ciudad, es que el crecimiento residencial se está desplazando hacia la zona oeste, y es que desarrolladores como El Pino y Los Portales están implementando proyectos de venta de lotes para primera vivienda a partir de la Av. Chulucanas, hacia la zona oeste. Esta nueva zona, presenta un fácil acceso a través de la Av. Sánchez Cerro; asimismo, el principal atractivo de esta zona, y razón por la que han tenido acogida los proyectos de venta de lotes, es debido a que se encuentran lejos del cauce del río

Piura, y por ende, lejos de cualquier amenaza por las lluvias e inundaciones ocasionados por un eventual desborde del río. Los proyectos de los desarrolladores antes mencionados, tienen por principales características las siguientes: a. Venta de Lotes - El Pino Tipo de Lote: Residencial y Comercial Tamaño de Lote: Desde 90.00 m2 hasta 200.00 m2 Precio por m2 : Entre US$ 130 y US$ 150 para lote residencial US$ 170 para lote comercial b. Venta de Lotes - Los Portales Tipo de Lote: Residencial y Comercial Tamaño del Lote: Desde 90.00 m2 Precio por m2 : Entre US$ 205 y US$ 215 Por otro lado, en las zonas cercanas a estos proyectos de lotes, también existen proyectos de departamentos, de la mano de desarrolladores como Futura y la Derrama Magisterial.

2. Desarrollo Inmobiliario: El nuevo boom REVISTA PERÚ CONSTRUYE (ENERO 2018)

económico de Piura Piura ha empezado a esta región norteña un International Perú (que Piura ya se percibe un

llamar la atención de varios desarrolladores que han visto en importante mercado por explotar. El reciente reporte de Colliers se desarrolla en el punto número 1) destaca que la ciudad de mercado inmobiliario en crecimiento.

Y, a la par del desarrollo de proyectos residenciales en el centro de la ciudad, también se observa una importante expansión hacia nuevas zonas. Aunque en los últimos años, el sector ‘retail’ ha sumado importantes proyectos que además de enriquecer la oferta comercial, han jugado en favor del desarrollo inmobiliario de Piura, es en los sectores industrial y residencial en donde se observa un mayor potencial de crecimiento. En el sector industrial, el desarrollo del formato de parques industriales resultará fundamental para que la oferta de inmuebles industriales continúe al alza en el mediano plazo. Por el lado residencial, el impulso estará “sujeto a mejoras en las condiciones de consumo en general”.

2.1. BOOM RESIDENCIAL En el caso específico del sector residencial, el reporte de Colliers destaca que un fenómeno que se ha podido observar en la ciudad norteña, es que el crecimiento se está desplazando hacia la zona oeste (a partir de la avenida Chulucanas), en donde varias inmobiliarias han apostado por la implementación de proyectos de venta de lotes para primera vivienda. Así, a los proyectos de desarrolladores Portales (Urbanización La Planicie), se Margarita), Grupo Atix (Residencial Las (Parques del Chipe Condominio Club) expansión.

como El Pino (Urbanización Alto Sol) y Los suman los que Clasem (Urbanización Santa Terrazas) y Antares Desarrollo Inmobiliario vienen realizando en esta nueva zona de

Mientras la oferta de los tres primeros proyectos está compuesta exclusivamente por lotes, en el caso de Las Terrazas son 140 departamentos; en tanto que Parques del Chipe ofrece un mix entre casas (317) y departamentos (128). Pero no son las únicas apuestas. En una de las principales arterias del centro de la ciudad, en la avenida Progreso, y en sus alrededores, también se viene promoviendo un interesante número de proyectos como los de Constructora Galilea (Monte Verde I y II) y Grupo Alegra (Los Corales de Piura I y II). A pesar de la apuesta de estas inmobiliarias, el desarrollo residencial en esta parte del país se ha ralentizado, básicamente por la baja colocación de las unidades, lo que podría desalentar a otras inmobiliarias, que estarían evaluando si concretan el lanzamiento o no de futuros proyectos. Existen desarrolladores que cuentan con terrenos para la ejecución de nuevos proyectos, pero lo prudente es esperar la reactivación de la colocación [compra], que pasa por brindar mayores facilidades para el acceso al crédito. Pero, en Piura es evidente hacia dónde va el crecimiento de la ciudad y esas zonas de expansión están preparadas para brindar más ofertas de lotes y casas. Sobre lo que podría pasar con los precios de venta, los posibles incrementos dependerán del nivel de demanda que se alcance, aunque para este año “no se espera un incremento significativo”.

3. Oferta inmobiliaria: Piura REVISTA INMOBILIARIA MI VIVIENDA (ABRIL 2018)

3.1. OFERTA MIVIVIENDA

INMOBILIARIA

NUEVO

CRÉDITO

3.2. OFERTA INMOBILIARIA TECHO PROPIO

3.3. COSTO

DEL

METRO

CUADRADO

EN

LAS

PRINCIPALES ZONAS DE LA CIUDAD DE PIura De acuerdo con algunos corredores inmobiliarios de Piura, ha bajado enormemente el ritmo de las ventas de las propiedades. Por lo que, en nuestra ciudad, ahora se mueven más los alquileres que las ventas de inmuebles. Los precios de este año no se han modificado en gran cantidad con respecto al año pasado. Por ejemplo, en la zona de Miraflores en Castilla, el metro cuadrado en el 2017 costaba entre US$600 y US$1,000 a comparación de este año que el precio cayó a US$450 y US$1,000. Precio por metro cuadrado en las principales zonas de Piura y Castilla 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7. 

Los Cocos del Chipe: Entre US$500 – US$700 Los Ejidos: Entre US$80 – US$180 Miraflores: Entre US$450 -US$1000 Santa María del Pinar: Entre US$500 -US$700 Miraflores Country Club: Entre US$280 -US$350 Centro de Piura: Entre US$800 -US$2500 Zona Industrial Antigua: Entre US$500 -US$1000

El precio realmente se define al momento de la compra, puesto que el precio final es fruto de la negociación, dependiendo de las leyes del mercado; es decir, la necesidad del vendedor (de vender la propiedad) y del comprador (de satisfacer su necesidad).

TÉRMINOS DE DOCUMENTOS O TRÁMITES RELACIONADOS A LA SUNARP

1. Documentos 1.1. C R I: EL C.R.I. es decir el CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO, es un documento público expedido por los Registro Públicos (SUNARP) el cual certifica:    

La descripción del inmueble (Características como medidas del terreno, la construcción, etc.). El titular del dominio registral (Quien es el dueño actual y quienes fueron los anteriores) Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha (Es decir demandas, embargos, arrendamientos, etc.). Títulos pendientes de inscripción (Bloqueos, hipotecas, transferencias, etc.).

Esta información toma la historia registral del inmueble de 30 años aproximadamente. Esta certificación es completa y permite establecer la pertinencia o no, también si se puede realizar algún acto jurídico sobre el mismo, en este caso si se puede COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE.

1.2. COPIA LITERAL DE DOMINIO: El certificado literal de partida (antes copia literal) es un documento certificado expedido por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), en la que se especifica el nombre del propietario de un bien o derecho inscrito en una determinada partida registral. Es la reproducción total o parcial de los documentos que conforman el título archivado o la partida registral, inclusive aquellas que se originan en tomo o ficha, con la indicación del día y hora de su expedición. Para comprobar su importancia, supongamos que estamos a punto de concretar la compra de un inmueble y deseamos tener más información de este. Para ello, solicitamos ante los Registros Públicos una copia certificada de partida, la cual nos ayudará a verificar toda la historia del inmueble, desde su primera inscripción hasta el último acto inscrito, incluyendo la información sobre gravámenes, características del inmueble, propietario actual y anterior si lo hubiese. La copia certificada de partida es un documento válido para realizar cualquier trámite u operación legal sobre el bien inmueble. Ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos se puede obtener la copia certificada de partidas de los Registros de Propiedad Inmueble, de Personas Jurídicas, de Personas Naturales y del Registro Vehicular.

2. TRÁMITES 2.1. DECLARATORIA DE FÁBRICA: La declaratoria de fábrica es la inscripción de una edificación en el registro de predios. Es como una partida de nacimiento de la propiedad, puesto que deben inscribirse las características y condiciones técnicas de la obra. Se puede decir que es un reconocimiento legal de lo que se ha construido. Deben declararse, además, las ampliaciones o modificaciones que se realicen en la propiedad. Así, en el caso de hacer una tasación para venderla íntegramente o en departamentos, o para pedir un préstamo bancario, es posible tener un valor acorde con los cambios. En el caso de anticipo de legítima (herencia adelantada) se debe efectuar antes la declaratoria de fábrica para luego inscribirla como unidades inmobiliarias individuales.

2.1.1.

¿Cuándo?

Si la obra se realizó con la aprobación de la municipalidad, una vez concluida la construcción, el propietario debe solicitar al municipio la conformidad de obra y la declaratoria de fábrica. Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la transferencia de un determinado predio, además de valorizarlo. Asimismo, la inscripción de la declaratoria de fábrica permite, en caso se trate de departamentos, la independización de los mismos. Actualmente existen dos tipos de requisitos diferenciados para inscribir una declaratoria de fábrica, lo cual dependerá de la fecha en la cual se haya culminado la construcción. Requisitos para edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999 Aquí se debe tramitar la declaratoria de fábrica directamente ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) y acogerse a la Ley 27157. Formulario registral (FOR) aprobado por la SUNARP (distribución gratuita en la oficina), el cual debe ser suscrito por los propietarios y el verificador responsable (ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito en el Índice de Verificadores de predios de la zona registral correspondiente para que efectúe la constatación de la edificación) con firmas certificadas ante notario. Plano de ubicación, localización y de distribución, suscrito por el verificador responsable, cuya firma debe estar certificada ante notario. Informe técnico de verificación suscrito por el verificador responsable cuya firma debe estar certificada ante notario, conteniendo lo previsto en el artículo

12 del D.S. 035-2006-Vivienda. Cuando corresponda deberá constar en el informe técnico de verificación, la constancia de la comunicación a la entidad rectora correspondiente de la cual se requiere el informe técnico de verificación AD HOC y de la respectiva constancia de pago por la verificación especial. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente expedido por la municipalidad correspondiente. Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el trámite en la Sunarp). Pago de la tasa registral (derecho de calificación más inscripción):  

Por derecho de calificación (tasa fija): S/. 40.00 nuevos soles. Por derecho de inscripción (tasa variable): 3 multiplicado por el valor de la construcción y luego dividido entre 1000.

Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día siguiente, prorrogables según la complejidad del título.

2.1.2.

Requisitos para edificaciones actuales

En este caso, se debe tramitar en el municipio la licencia de edificación y recepción de obras, según la Ley 29090. Formulario único de edificaciones (FUE) a que se refiere la ley N° 29090, con el sello de recepción de la municipalidad competente, firmado por los propietarios, ingeniero constructor, y aprobado por la Municipalidad (sellos y firmas). Declaración jurada de los propietarios inscritos con firma certificada notarialmente, indicando la fecha de terminación de la construcción si es que el FUE no tuviera esa información. Plano de ubicación, localización y de distribución autorizado por profesional competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de aprobación). Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el trámite en la SUNARP).  Pago de la tasa registral (derecho de calificación más inscripción):  

Por derecho de calificación (tasa fija): S/. 40.00 nuevos soles. Por derecho de inscripción (tasa variable): 3 multiplicado por el valor de la construcción y luego dividido entre 1000.

Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día siguiente, prorrogables según la complejidad del título.

2.2. INDEPENDIZACIÓN y SUBDIVISIÓN: Existen dos clases de independización: 



Por subdivisión: es un procedimiento en el cual se divide un terreno en dos o más lotes. En este caso las propiedades resultantes no tienen vínculo entre sí, es decir, cada una tiene ingreso directo desde la calle. De régimen de propiedad horizontal: consiste en dividir la edificación que se encuentra sobre un terreno en una o más viviendas resultantes de los diferentes pisos. En este caso se emiten varias partidas independientes, pero se encuentran bajo un régimen de copropiedad, y se debe imponer un reglamento interno y establecer una junta de propietarios, conformada para tomar decisiones sobre las áreas comunes (pasillos, ingreso).

En el momento de realizar la independización la primera inscripción se hace a nombre del titular del predio matriz, posteriormente pueden inscribirse las transferencias de los bienes. Como primer paso, se debe ir a la municipalidad del distrito donde se ubica la propiedad. El personal del municipio verificará el área mínima del predio y otros aspectos técnicos; luego emitirá una resolución que aprueba la independización, visará los planos presentados con anterioridad por el propietario (estos deben ser de arquitectura y ubicación, y estar preparados por un ingeniero o un arquitecto). Finalmente, todos estos documentos son ingresados en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) para la debida inscripción registral. Subdivisión de lote En ocasiones, es necesario dividir en dos o más partes una propiedad, sea por una repartición de herencia, venta de una parte del predio, entre otros. En estos casos, lo más común es optar por una de estas dos opciones: la subdivisión o la independización del predio, denominado “predio matriz”, ya que de él se van a originar las unidades inmobiliarias, o los sub lotes, de ser el caso. Para ambos procedimientos, es necesario que el predio esté completamente saneado, es decir, que cuenta con declaratoria de edificación inscrita en SUNARP. La independización por subdivisión, comúnmente llamada subdivisión, es el procedimiento mediante el cual se divide un lote de terreno, en dos o más lotes de terreno. La característica principal es que el resultado de este procedimiento son dos o más partidas independientes, sin ninguna relación o dependencia entre sí. Asimismo, no hay limitaciones de ningún tipo sobre la propiedad de los aires. Al ser un procedimiento que modifica el catastro, se requieren planos y códigos catastrales para inscribirlo, excepto si se procede bajo el amparo de la ley 27157, de regularización de edificaciones.

La independización en régimen de propiedad horizontal, o independización, como la llamamos por lo general, consiste en dividir la edificación que se encuentra sobre un terreno, resultando una o más unidades inmobiliarias, en los diferentes pisos de la edificación. El resultado son varias partidas independientes, que sin embargo se encuentran en un régimen de copropiedad, donde se impone un reglamento interno, y existe una junta de propietarios que lleva las decisiones correspondientes a las áreas y bienes comunes de la edificación. Bajo este régimen puede existir propiedad sólo en la primera planta, mientas que los aires, o el segundo piso corresponden a otro propietario. Es importante asesorarse y conocer las diferencias entre estos regímenes, de manera que podamos proponer los cambios pertinentes en nuestra propiedad, y de acuerdo a nuestras necesidades.

CONCLUSIONES, RECOMENDACIONES Y BIBLIOGRAFÍA

1. CONCLUSIONES: 

El sector financiero piurano se encuentra en pleno crecimiento, teniendo como principal sector en desarrollo el residencial



Después del último Fenómeno de El Niño Costero, la cercanía al río está siendo un determinante importante de la expansión urbana por lo que el crecimiento residencial se está desplazando hacia la zona oeste, y es que desarrolladores como El Pino y Los Portales están implementando proyectos de venta de lotes para primera vivienda a partir de la Av. Chulucanas, hacia la zona oeste.



Ha bajado enormemente el ritmo de las ventas de las propiedades. Por lo que, en nuestra ciudad, ahora se mueven más los alquileres que las ventas de inmuebles, tal vez porque ahora se está pensando mucho más al momento de establecerse y realizar la compra de un terreno, analizando la vulnerabilidad del lugar.

2. RECOMENDACIONES: 

Para dinamizar el sector inmobiliario lo recomendable es hacer viviendas y departamentos más baratos en zonas más accesibles ya que, ahora la demanda insatisfecha requiere casas de máximo 50 mil y deben construirse en zonas accesibles. “El boom tiene que migrar a viviendas más baratas”



Se pueden adoptar medidas como dar mayores plazos para el pago de las viviendas considerando que los nuevos clientes tienen bajos ingresos. El sector financiero puede ayudar mucho en la reactivación otorgando más facilidades en los créditos.



Además de pensar en que un proyecto inmobiliario tiene que ser altamente competitivo y rentable, con una buena ubicación geográfica con respecto al contexto, se debe tratar de que esta ubicación no esté en zonas vulnerables en la ciudad, pues esto podría generar pérdidas si se llegara a producir algún desastre natural, y en el caso en que se tenga que trabajar en una zona vulnerable se deben tomar las medidas y el diseño correspondiente para que el proyecto en cuestión tenga carácter resiliente.

3. BIBLIOGRAFÍA: http://www.colliers.com/-/media/files/latam/peru/zona%20norte-final%20imprentav2.pdf http://www.peruconstruye.net/desarrollo-inmobiliario-el-nuevo-boom-economico-de-piura/ http://infomercado.pe/sector-inmobiliario-en-piura-se-recuperaria-hasta-en-30-el-ultimotrimestre/ https://www.mivivienda.com.pe/PortalCMS/archivos/documentos/Revista%20FMV %20124%20FINAL-8747.PDF http://mercadosyregiones.com/2018/04/piura-cuanto-cuesta-el-metro-cuadrado-en-lasprincipales-zonas-de-la-ciudad/ http://www.mantyobras.com/blog/para-que-sirve-el-cri-en-la-compra-de-una-casa https://www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/post/2017/02/03/conoce-la-importancia-delcertificado-literal-de-partida https://urbania.pe/blog/asesoria-inmobiliaria/declaratoria-de-fabrica-que-es/ https://www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/post/2018/01/25/sunarp-te-informa-que-esuna-declaratoria-de-fabrica https://urbania.pe/blog/seguridad/todo-sobre-la-independizacion-de-inmueble/ http://quamconsultores.com/subdivision-independizacion-y-en-que-se-diferencian/