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AVALÚOS DE I NMUEBLES

U

RBANOS

PARALELO B

Arq. PEDRO ANDRÉS ROCHA

ESTUDIANTES: ARTEMISA YACELGA CEVALLOS DIGNA CABASCANGO SHEYLA FARINANGO

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO. CONCEPTO, METODOLOGIA Y EJEMPLOS

ÍNDICE •

Objetivos • •

• • •

Introducción Valoraciones inmobiliarias Método de valoración por comparaciones de mercado • • • • •

• • • •

General Específicos

Qué es? Características Observaciones El concepto de valor de mercado Principios generales

Metodología práctica Norma Técnica para la Valoración de Bienes Inmuebles Urbanos y Rurales del Distrito Metropolitano de Quito. Conclusiones Linkografía

AVALÚOS DE I NMUEBLES

U

RBANOS

Objetivo general Analizar la importancia de hacer un avalúo pues a la hora de vender cualquier tipo de inmueble se deben realizar avalúos para poder determinar el valor exacto que se deba pagar por dicho inmueble para evitar que surjan precios equivocados, problemas jurídicos o reparticiones desequilibradas.

Objetivos específicos • Conocer y analizar los distintos métodos de valoración de inmuebles pues éstos nos permiten calcular una aproximación del precio de una propiedad con sólo dar algunos datos de la propiedad. • Generar estimaciones exactas, explícitas e informativa del valor de una propiedad.

INTRODUCCIÓN

Históricamente los filósofos analizaron las diferentes teorías del valor. La economía se basa en el concepto del valor de las cosas. Dos grandes teorías mundiales, la socialista-comunista y la capitalista, se fundamentan en dos concepciones del valor. A nivel de evaluadores hay dos concepciones en el mundo: la teoría univalente y la teoría plurivalente sobre el valor de los inmuebles. Si existe un negocio de propiedades que planea realizarse, debe haber un proceso de avalúo de por medio. Entonces, ¿qué es un avalúo? Un avalúo es el valor que un profesional le da a cierto bien (puede ser mueble o inmueble), luego de haber realizado un estudio, el cual brinda como resultado dicho valor. Un avalúo busca dar claridad sobre el valor de tus posesiones, también tranquilidad y practicidad a la hora de realizar una venta o compra relacionada con dicho inmueble. De una manera más técnica, un avalúo podría tomar la definición de un juicio profesional conformado por un estudio del mercado el cual establece cierto valor a un inmueble, el cual es apropiado para todos los que están involucrados en un proceso de compra o venta para dicha propiedad. Este estudio de mercado estima un valor monetario a ese bien bajo los estándares del estado. El valor de una propiedad puede variar dependiendo de su vida útil, de su ubicación, de su estructura, etc.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

VALORACIONES INMOBILIARIAS Niveles de valuación:

1º Usuario 2ª Los que conocen el objeto 3ª Los que usan métodos de valuación o tasación

Elementos que componen el dictamen de tasación: 1.

Aspectos generales

Antecedentes

Hipotecaria (asociación de tasación), registros, controlador, tasador o valuador, solicitante, domicilio, objeto del avaluó, etc.

Información general del inmueble

Tipo del inmueble a valuar, ubicación (código postal), cuenta predial propietario, régimen de propiedad, numero de escrituras (datos notariales), etc.

Declaraciones y advertencias

Entorno

Normativas utilizadas, alcances del dictamen (no vicios ocultos),métodos velatorios aplicados, etc.

Clasificación de la zona, proximidad urbana, densidad de población, etc.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

VALORACIONES INMOBILIARIAS Localización

Descripción general de 2. Características las particulares construcciones

Superficie

Elementos de construcción

Croquis, medidas y colindancias, etc.

Número de niveles del edificio, uso actual y distribución del inmueble, número de espacios, baños, cuenta o no con elevador, plazas de aparcamiento, antigüedad del edificio, etc.

Del solar, área techada, útil, comunes, etc.

Elementos estructurales, acabados de techo, muros, pisos, carpintería, tipos de instalaciones, instalaciones especiales, etc.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

VALORACIONES INMOBILIARIAS 3. Métodos velatorios aplicados

Físico o directo, Capitalización de rentas, comparación de mercado.

4. Consideraciones previas

5. Resumen de valores

6. Conclusiones

7. Reporte fotográfico

Del inmueble y del entorno.

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VALORACIONES INMOBILIARIAS FACTORES QUE INFLUYEN EN LOS VALORES INMOBILIARIOS 1. Físicos Clima, topografía, amenidades naturales (parques, cuerpos de agua), etc.

2. Sociales Jerarquía social, índice de crecimiento poblacional, zona de moda, etc.

3. Económicos Desarrollo económico local y general, niveles de precios en la zona, tasas de intereses, nivel de renta de los vecinos, etc.

4. Administrativos Normativa aplicada a la zona, reglamentos, incentivos al sector inmobiliario, etc.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

QUÉ ES?

Consiste en asignar un valor al inmueble por simple comparación con construcciones o terrenos existentes en el mercado, que tienen un valor conocido, con características intrínsecas y extrínsecas semejantes a las del bien, objeto del estudio, calculando un valor unitario promedio o un valor total.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

CARACTERÍSTICAS Es condición fundamental para aplicar este método, la existencia de un conjunto de datos que sean una muestra representativa del mercado inmobiliario, obtenidos de fuentes como notarios públicos, asociaciones de profesionistas inmobiliarios y anuncios en la prensa sobre la oferta y la demanda de bienes inmuebles, y cuyos parámetros de edad, ubicación, dimensiones, y calidad de construcción, sean comparables al sujeto en estudio. Otra opción para la formación de este archivo consiste en una investigación de campo realizada mediante un recorrido por la zona del bien a valuar, observando y anotando la información del lugar. Estos datos pueden ser o no confiables y dependen de la fecha de operación y de una negociación en términos abiertos, objetiva e impersonal, ya que la venta comparable debe ser voluntaria, de buena fe, reciente y similar a la propiedad por valuarse.

Es un parámetro que nos permite estimar el castigo o premio con el que se deberá afectar el valor de la construcción por obsolescencia económica relacionada con la situación financiera general.

El aspecto más importante en este método es la homologación de las investigaciones de mercado para su aplicación al sujeto en estudio, en la que se presentan diversas propuestas de metodologías en uso y otras tantas en proyecto.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

CARACTERÍSTICAS Los métodos de valoración por comparación parte de dos procesos de simplificación de los procedimientos de avaluó, los cuales tienen que tener como antesala un importante catastro actualizado que permita manejar de manera uniforme los procesos de higienización de los inmuebles a estudiar, por otra parte un mercado importante de bienes inmuebles los cuales ingresen en las dinámicas del mercado para ser valorizados, de tal manera que se cumplan las condiciones de homologación y homogenización.

PRIMERA

Entendida como un proceso de contraste entre bienes inmobiliarios

SEGUNDA

Proceso de equiparación entre bienes inmobiliarios.

Ya sea por su ubicación espacial, inventarios urbanos, procesos sociales u otras dinámicas que interfieran, permiten de esta manera constituir conjuntos de bienes inmuebles que a pesar de sus diferencias intrínsecas puedan ser aglomerados de manera uniforme, haciendo de esta manera un corte transversal de estratificación o segmentación

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

CARACTERÍSTICAS Los procesos de avalúo inmobiliario mediante el método de comparación se divide a grandes rasgos entre el método por corrección simple y el método de corrección múltiple.

Método por corrección simple

Método por corrección múltiple

Contempla las características y el precio final de un bien inmueble A frente a un bien inmueble B, donde la determinación del valor de dicho activo estará dada solo por una comparación a partir de las variables de homogeneidad.

No son tan rigurosos como los métodos de comparación múltiple.

Si bien se vale del ejercicio de homogenización y comparación, utiliza otra serie de variables de corrección que hacen que dicha valoración sea mucho más completa, aproximándose de tal modo a un grado mayor de certeza, ya implementa al interior de sus índices la sumatoria aritmética o ponderada de los precios corregidos.

Emergen de la Teoría de Decisiones Multicriterio la cual es definida como un “campo multidisciplinar que intenta aunar conocimientos de diferentes disciplinas como la economía, la optimización, la investigación operativa etc. Con el propósito de ayudar a los centros decisores públicos y privados tanto a entender los procesos de toma de decisiones cómo a mejorar la decisión final”

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

OBSERVACIONES

Es así como la Teoría de Decisiones Multicriterio nace para dar respuesta a los sectores públicos o privados a la hora de tomar decisiones de tipo crucial, de esta se desprende la Teoría de la Decisión Multicriterio cuya premisa esencial es que “ los agentes económicos no optimizan sus decisiones en base a un solo objetivo, sino que por el contrario pretenden buscar un equilibrio o compromiso entre un conjunto de objetivos usualmente en conflicto o bien pretenden satisfacer en la medida de lo posible una serie de metas asociadas a dichos objetivos”

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

OBSERVACIONES

No es posible aplicar un mismo método de valuación en todos los casos; o bien, no es posible elegir un método al azar para la realización de un avalúo., aunque siempre será útil el emplear la mayor cantidad posible de enfoques o métodos de valuación, puesto que esto nos dará un rango de valores entre los cuales se puede obtener la conclusión. Esta debe de apegarse al enfoque que mejor considere las circunstancias del sujeto en estudio y los objetivos del avalúo.

La metodología de mercado o de comparación, donde se recaba y analiza la información de ofertas o de ventas de predios similares al que se estudia, tiene el objetivo principal de sustraer de esta comparación, el valor potencial de comercialización del bien que se esta valuando.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

El método de valoración por comparación mercado: • El concepto de valor de mercado • Principios generales • Técnicas de valoración

Metodología práctica: • Características del Inmueble • Estudio de Mercado

• Verificación de la Información • Estratificación de las muestras • Comparaciones del inmueble • Reconciliación de valores • Limitaciones al método

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

VALOR DE MERCADO (Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras):

“Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.”

A al efecto se considerará: a) Que entre el vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de ellos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las parte intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán gastos de comercialización.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIÓN Principio de anticipación

Según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

Principio de finalidad

Según el cual la finalidad de valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

Principio de mayor y mejor uso

Según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos, será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIÓN Principio de probabilidad

Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

Principio de proporcionalidad

Según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Principio de prudencia

Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

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PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIÓN Principio de sustitución

Según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

Principio de temporalidad

Según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

Principio de transparencia

Según el cual el informe de valoración de inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

Principio de valor residual

Según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble, será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de factores.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

PROCESO DE VALORACIÓN

Determinación de las características del inmueble a tasar

Uso

Residencial, comercial, industrial, hotelero, oficinas, etc.

Tipología

Aislada, medianeras, edificio singular, en hilera, vivienda unifamiliar, pareada, etc.

Localización

Municipio, barrio, urbanización, código postal, polígono industrial, etc.

Antigüedad

Edad promedio, 1ª mano, 2ª mano, viejo, reformas realizadas, etc.

Características constructivas

Edificio, vivienda, instalaciones, ascensor, calefacción, aire acondicionado, etc.

Superficies

Útiles, construidas, construidas con parte proporcional de zonas comunes, etc.

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PROCESO DE VALORACIÓN

En el caso particular de viviendas

Determinación de las características del inmueble a tasar

En el caso particular de locales

En el caso particular de naves industriales

En el caso particular de terrenos

Número de dormitorios, planta en la que se encuentra, etc.

Atractivo comercial del entorno, atractivo comercial del local, relación fachada fondo, etc.

Si está en polígono o no, altura útil, si es fácilmente identificable, accesibilidad, proximidad de autopistas, etc.

Infraestructura existente, calificación urbanística, edificabilidad, vistas, asoleo, topografía, etc.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

PROCESO DE VALORACIÓN Debe recopilarse toda la información posible referente a

-Ofertas de mercado. -Transacciones realizadas.

-Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Estudio de mercado

-Promotores. -Prensa especializada. -Anuncios. Fuentes de información

-Registros. -Escrituras. -Catastro. -Internet. -Etc.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

PROCESO DE VALORACIÓN Verificación de la información

Estratificación de las muestras

Comparación del inmueble

Reconciliación de valores

Se eliminarán todas aquellas muestras que no sean fiables, al considerar el tasador que puedan ser

-Actuaciones especulativas. -Promociones fallidas. -Oferta fuera de mercado -Etc.

Se seleccionarán las muestras a utilizar en base a criterios de “estratificación” o de “filtros”. Así un primer criterio de estratificación será el uso, un segundo criterio de filtro, podrá ser la localización, el tercer criterio podría ser la calidad de la construcción, así sucesivamente.

En base a la estratificación realizada, y a las características más significativas del inmueble, se trata de comparar éstas, operando los ajustes necesarios, hasta obtener el valor “corregido” de cada muestra: El “ajuste” de cada característica podrá ser:

• Porcentual Situación, antigüedad, conservación, etc. • Global Calefacción, plaza de parking, etc.

Una vez corregidos los valores de cada muestra, y obtenidos por tanto los valores homogeneizados de cada una de ellas, se calculará el valor final del inmueble objeto de tasación.

-La media aritmética. -La mediana. -Dando más “peso”, o no, a determinadas muestras. -Etc.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

NORMA TÉCNICA PARA LA VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS Y RURALES DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección En el caso de no disponer de un precio de mercado en determinada área de intervención valorativa, se establecerán valores por comparación con polígonos valorativos o muestras inmobiliarias de similares características y se aplicará según el caso, factores de corrección del valor del suelo que pueden ser por infraestructura, servicios, vialidad y factor de demérito por potencialidad del suelo u otros. Para la aplicación de este método se utiliza el siguiente formato.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección Método de comparación - Componentes valorativos de la tierra Para determinar el valor de suelo del área de intervención valorativa que no presenta determinados servicios e infraestructura, en comparación con otro de características homogéneas en cuanto a zonificación, uso y potencialidad, se corregirá el valor en función de la calificación comparativa porcentual de los componentes de valor de la tierra, establecidos en el siguiente cuadro:

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección Método de comparación - Componentes valorativos de la tierra Para efectos de considerar los porcentajes en servicios de alcantarillado, energía eléctrica y agua potable, se tomará en cuenta que, al menos el 60% del sector en estudio cuente con los servicios especificados. En el caso de que el sector en estudio posea varios tipos de calzadas, podrá realizarse el respectivo promedio entre los valores detallados en el cuadro, y en las observaciones colocar cuales son los tipos y porcentajes sobre los cuales se llegó a determinar este promedio.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección Método de comparación - Componentes valorativos de la tierra

Ejemplo En la parroquia Alangasí, el AIVA con código 10040017 tiene todos los servicios básicos (alcantarillado, energía eléctrica, agua potable, teléfono), es una zona urbana que tiene vías y áreas verdes. Se quiere determinar el valor del AIVA con código 10040019, que tiene similares características en cuanto a la zonificación, tipología constructiva, tamaño, usos que el AIVA 10040017 y diferencia en el tipo de calzada para esto utilizamos el método de comparación – componentes valorativos de la tierra. El AIVA 10040019 tiene: vías entre asfaltadas, adoquinas, y empedradas por lo que se considera un puntaje de 23.

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Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección Método de comparación - Componentes valorativos de la tierra Reflejado esta información en el formulario de componentes valorativos es el siguiente: Como AIVA base se llena el formulario tomando lo que, SI tiene en cada uno de los ítems cada una de las AIVAS, al tener el valor del AIVA base, en este caso el AIVA 10040017 = 135.00 USD/m2, se homogeniza para llegar a determinar el valor del AIVA 10040019 llegando a obtener un valor de 120.00 USD/m2.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección Método de comparación - Componentes valorativos de la tierra

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Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección Método de comparación - Componentes valorativos de la tierra

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Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección Método de comparación - Componentes valorativos de la tierra

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Norma 7.5 Método de comparación - homogenización por factores de corrección Método de comparación – Factor de demérito por potencialidad del suelo (Factor Fd) Se aplicará básicamente en sectores donde, a pesar que la regulación urbana permite un número de pisos mayor al real edificado (Cos Total), es decir, no se aprovecha al máximo el coeficiente de edificabilidad, y se evidencia que este comportamiento es común en el sector. Este factor se aplicará en zonas donde se exijan más de 4 pisos de acuerdo a la siguiente tabla:

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

CONCLUSIONES

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO



La investigación de la demanda de bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado.



El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.



Para investigar el lote Tipo de una zona, basta con acudir a las cartas catastrales de la ciudad o del organismo de Planeación. Sin embargo, con un recorrido de la cuadra, barrio o sector es muy fácil identificar cual es el tamaño, frente, fondo, etc. del lote Tipo.



Los testigos de las comparaciones nos dan un valor homogeneizado, si su valor no es homogenizado es descartado, pues o bien la información contiene errores que dificultan la homogenización del testigo.

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

LINKOGRAFÍA

MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

https://bibdigital.epn.edu.ec/bitstream/15000/17592/1/CD-8073.pdf https://es.slideshare.net/serincap/curso-tasaciones-industriales https://docplayer.es/20420521-Avaluo-de-inmuebles-y-gestion-del-suelo-metodos-de-valoracion-capitulo-2-autor-oscarborrero-ochoa.html https://es.slideshare.net/romayeavaluos/avalo-inmobiliario https://repositorio.espe.edu.ec/bitstream/21000/8571/1/AC-GEO-ESPE-047653.pdf https://docplayer.es/20420521-Avaluo-de-inmuebles-y-gestion-del-suelo-metodos-de-valoracion-capitulo-2-autor-oscar-

borrero-ochoa.html

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GRACIAS