• Author / Uploaded
• Abner Rubio Martinez

Citation preview

FACULTAD DE ARQUITECTURA ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

INFORME “TASACIÓN Y VALUACIÓN DE PREDIO URBANO”

INTEGRANTE: •

Abner Rubio Martínez

DOCENTE: Ing . Pedro Luis Rojas Díaz

TRUJILLO – PERÚ 2019

TASACIÓN Y VALUACIÓN DE PREDIO URBANO 1. MEMORIA DESCRIPTIVA: 1.1. Nombre de la persona que solicita la tasación: 

Ingeniero Pedro Luis Rojas Díaz.

1.2. Nombre del propietario: 

Rubio Martínez Eder Isaí

1.3. Objeto de la tasación: El objeto de la realización de la presente tasación es el de determinar Valor reglamentario y comercial del predio urbano ubicado en el pasaje LOS ÁNGELES en la manzana # 32 - Trujillo, con la finalidad que el usufructuario constituya Garantía para los procesos legales que éste requiera. 1.4. FECHA DE LA TASACION 12 de junio de 2019 1.5. Metodología o reglamentación empleada: La reglamentación empleada para la elaboración de la presente tasación es especificada a continuación:  Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Resolución Ministerial N° 1722016 – VIVIENDA y el reglamento provincial de Trujillo, la ley 29090 (Ley de habilitación urbana), R.N.E (Reglamento Nacional de Edificaciones Del Perú); con esto se lleva a cabo la tasación mediante método indirecto. Mediante el proceso que se encuentra en el artículo 20° del capítulo II del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, llevándose a cabo con esto el método directo de dicha tasación. 1.6. Ubicación del predio: DEPARTAMENTO

: LA LIBERTAD

PROVINCIA

: TRUJILLO

DISTRITO

: HUANCHACO

CENTRO POBLADO

: AA.HH. LOS HUERTOS-SECTOR II

PASAJE

: LOS ANGELES

MANZANA

: 32’

LOTE

:29

1.7. Zonificación y uso actual del predio: Zonificación urbana:  En el plano de zonificación de uso de suelo de Trujillo el inmueble está ubicado en una Residencial calificada como RDM (RECIDENCIA DE DENCIDAD MEDIA).

1.8. Área de la edificación y del terreno: o

Área del terreno

o

Área de la edificación :

:

71.04 m² Primer piso 35.00m²

1.9. Linderos y perímetros: Terreno es de forma rectangular, tiene por medidas y linderos: Por el frente: Pasaje LOS ANGELES del vértice P1 - P2 es de 4 ml. Lado derecho: Del vértice P2 - P3 colinda con 17.76 ml. de propiedad de terceros. Lado izquierdo: Del vértice P1 – P4 colina con 17.76 ml. de propiedad de terceros. Fondo : Del vértice P3 – P4 colinda con propiedad de terceros 4.00 ml. La Línea Poligonal que delimita el perímetro del Terreno descrito mide 58.54 ml. 1.10.

Infraestructura de Servicios Urbanos La vivienda se encuentra en el pasaje Los Ángeles cuadra 32’, huanchaco, Distrito de Trujillo, en la esquina conformada por la avenida las MAGNOLIAS y avenida las ACASIAS. Se encuentra a 34.25 m de la Av. Las Magnolias la cual es una avenida principal. Esta zona cuenta con instalaciones eléctricas, redes de agua, desagüe, teléfono e internet.

1.11.

Descripción del predio: a. Descripción General: El inmueble está ubicado en el Distrito del huanchaco, pasaje Los Ángeles cuadra #32, sobre un terreno de forma rectangular de topografía homogénea con pendientes máximo de 0.5 %. Es una vivienda unifamiliar de un nivel. b. Descripción de Planta: En el primer nivel cuenta con, dos habitaciones cocina, sala-comedor y servicios higiénicos, lavandería, jardín. Cuenta con los siguientes ambientes:  dos habitaciones.  cocina.  sala-comedor.  1 servicios higiénicos.  Jardín.  Lavandería.

c. Características Técnicas de la Edificación: o Muros y columnas: Ladrillo King Kong maquinado y concreto armado o Techos: aligerado de concreto armado o Pisos: cemento pulido o Puertas y ventanas: Madera, y contra placadas. o Revestimientos: tarrajeo frotachado o Baños: sanitarios completo nacional. d. Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes: No cuenta con instalaciones fijas y permanentes e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación. La edificación tiene 1 años de antigüedad, el material predominante es el concreto y el estado de conservación es bueno. Todo esto conlleva a 5 % de depreciación .

2. ESTUDIO DE MERCADO Se realizó un estudio de mercado en tres terrenos cercanos vendidos recientemente de los cuales en conversaciones con los propietarios hemos podido estimar no solo el precio con que salió la oferta al mercado si no también el precio de cierre. También en colaboración de algunos vecinos en facilitad la información. La ubicación del predio a tasar y de los cinco predios cercanos, de los cuales se ha extraído la data, se grafican en la siguiente imagen:

02 00

03 01

Figura 1: Zona donde se encuentra el predio a tasar. (Predio a tasar de color rojo y los de azules los predios tomados como referencia para el estudio de mercado). Fuente: Elaboración propia

2.1 Cuadro Resumen

Dirección

Propietario (Opcional) Área del terreno Área construida total Precio terreno Precio Construcción Valor total Precio m² de edificación Precio m² de Terreno Promedio Precio m² de Terreno (S/ y $)

Las casuarinas Mz. 32 Lote 12 Los cipreses. MZ N lote 43 sector Sector los Huertos Los Huertos HUANCHACO HUANCHACO Terceros 90.00 m2 63.00 m2 S/ 14 257.76 S/5,991.68 S/ 20,249.44 S/ 95.11 S/ 158.42 S/ 161.69 $ 48.55 3 (TC S/3,33)

Terceros 140 m2 98 m2 S/ 25 370.00 ----S/. 35 370.00 ----S/ 181.21

Los cipreses MZ Ñ lote 05 Sector los Huertos HUANCHACO Terceros 120.00m2 65.00m2 S/ 17 452.55 S/ 20 967.45 S/ 38 420.00 S/ 322.58 S/ 145.44

2.2. VALUACION DEL TERRENO Articulo II.C.27 LA evaluación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo minino, se le será reducida aplicando el valor unitario del terreno el coeficiente FR=frente /6

Valor unitario del terreno m2: S/ 161.69 Área :71.04 m2 Lote normativo frente 6 3(4) =48 Como nuestro frente es menor al frente del lote normativo Aplicamos el coeficiente al valor unitario del terreno FR=frente /6=4/6=0.67 valor del terreno a usar: 0.67 X 161.69=108.33 48 X 108.33+23.04 X 54.17= S/6,447.92 Valor del terreno: S/6,447.92

2.3. CALCULO DE VALOR DE LA CONSTRUCCION

Nº 1 2 3 4 5 6 7

DESCRIPCION Muros y columnas Techos Pisos Puertas y Ventanas Revestimientos Baños Instalaciones Sanitarias y Eléctricas

CODIGO E F H G F F F TOTAL

Vu S/. 145.17 20.47 22.66 27.00 58.78 11.69 31.25 317.02

2.4. VALOR DE LA CONSTRUCCION

Antigüedad: 10 años Estado de conservación: MALO Porcentaje de depreciación: 70%

𝑉𝐸 = (Á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎) 𝑥 (𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑜/𝑚2 )𝑥 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛 𝑉𝐸 = (63.00) 𝑥(317.02/𝑚2 )𝑥 0.30 = S/. 5, 991.68

2.5. CALCULO DE VALOR DE LA CONSTRUCCION DE EL TERRNO A TASAR:

Nº 1 2 3 4 5 6 7

DESCRIPCION Muros y columnas Techos Pisos Puertas y Ventanas Revestimientos Baños Instalaciones Sanitarias y Eléctricas

CODIGO

Vu S/.

C

213.23

C

157.29

H

22.66

F

49.98

F

58.78

C

50.02

F TOTAL

31.25 601.21

2.6. VALOR DE LA CONSTRUCCION

Antigüedad: 2 años Estado de conservación: BUENO Porcentaje de depreciación: 0.08%

𝑉𝐸 = (Á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎) 𝑥 (𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑜/𝑚2 )𝑥 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛 𝑉𝐸 = (35.00) 𝑥(601.21/𝑚2 )𝑥 0.92 = S/. 19,358.96

 

VALOR DE LA EDIFICACIÓN EN SOLES: S/19 ,259.96 VALOR DE LA EDIFICACIÓN EN US$: $ 5,813.50

2.7. VALOR COMECIAL (VC) VALOR DEL TERRENO: S/6,447.92 VALOR DE LA EDIFICACION: S/19 ,259.96 VALOR COMERCIAL=S/ 25 ,707.88 2.8 valor similar a nuevo (VSN)    

VE= (AREA TECHADA) *(VALOR TECHADO /M2) VE=35.00 X 601.21= S/21, 042.35 VALOR SIMILAR A NUEVO: S/21,042.35 VALOR SIMILAR A NUEVO: US$ 6, 319.02

2.9. valor de realización inmediata:      

VRI=VC X (1-% CASTIGO DEL BANCO) CASTIGO DE 22% VRI= S/ 25 ,707.88X (1 - 0.22) VRI: S/ 25 ,707.88X 0.78 = S/20,052.15 VRI= S/20,052.15 VRI =US$ 6 ,021.67

Son veinte mil cincuenta y dos con 00/15 soles Son seis mil veinte y uno con 00/67 dólares americanos TC: S/3.33

ANEXOS :