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JESÚS VARELA FERNÁNDEZ Y ANTONIO GARCÍA GARCÍA (Coordinadores)

MANUAL DE COMPRA DE DEUDA EN ESPAÑA JULIO PARRILLA QUINTIÁN

JOSÉ RAMÓN VIZCAÍNO

NURIA GARCÍA GONZÁLEZ

ITXASO LÓPEZ DÍEZ

BÁRBARA HERNÁNDEZ-MORA SEGURA

ÍÑIGO OLARTE GARAY

JUAN ALONSO BERBERENA

DANIEL TOJO PÉREZ

DIEGO CARRERA DÁVILA

IGNACIO ÁLVAREZ LAPEIRA

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Primera edición, 2016

Obra realizada en el marco del proyecto de investigación del Ministerio de Economía y Competitividad DER1019-39342-C03-01, La coordinación de los distintos niveles de imposición como herramienta para evitar la sobreimposición y elusión fiscal.

El editor no se hace responsable de las opiniones recogidas, comentarios y manifestaciones vertidas por los autores. La presente obra recoge exclusivamente la opinión de su autor como manifestación de su derecho de libertad de expresión. La Editorial se opone expresamente a que cualquiera de las páginas de esta obra o partes de ella sean utilizadas para la realización de resúmenes de prensa. Cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pública o transformación de esta obra solo puede ser realizada con la autorización de sus titulares, salvo excepción prevista por la ley. diríjase a CEDRO (Centro Español de Derechos Reprográficos) si necesita fotocopiar o escanear algún fragmento de esta obra (www.conlicencia.com; 91 702 19 70 / 93 272 04 45). Por tanto, este libro no podrá ser reproducido total o parcialmente, ni transmitirse por procedimientos electrónicos, mecánicos, magnéticos o por sistemas de almacenamiento y recuperación informáticos o cualquier otro medio, quedando prohibidos su préstamo, alquiler o cualquier otra forma de cesión de uso del ejemplar, sin el permiso previo, por escrito, del titular o titulares del copyright. Thomson Reuters y el logotipo de Thomson Reuters son marcas de Thomson Reuters Aranzadi es una marca de Thomson Reuters (Legal) Limited

© 2016 [Thomson Reuters (Legal) Limited / Jesús Varela Fernández/ y Antonio García García (Coords.) y Otros] © Portada: Thomsom Reuters (Legal) Limited

Editorial Aranzadi, SA Camino de Galar, 15 31190 Cizur Menor (Navarra) ISBN: 978-84-9135-071-2 DL NA 1171-2016 Printed in Spain. Impreso en España Fotocomposición: Editorial Aranzadi, SA impresión: Rodona industria Gráfica, SL Polígono Agustinos, Calle A, Nave D-11 31013 - Pamplona

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Dedicado a Ch. P. B., con quien empezó todo esto

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Índice General Página

PRÓLOGO.................................................................................................

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GLOSARIO DE TÉRMINOS ...................................................................

29

CAPÍTULO 1 LA CESIÓN DE CRÉDITOS EN EL DERECHO ESPAÑOL 1.

2.

NATURALEZA JURÍDICA DE LAS COMPRAS DE DEUDA ............................................................................................. 1.1. Cesión de posición contractual, cesión de créditos y diferencias respecto de otras figuras ............................................................. 1.2. La necesidad o no de consentimiento del deudor ........................ 1.3. Cesión del crédito y cesión de la hipoteca ................................... 1.4. La eficacia de la cesión frente a terceros y el principio de accesoriedad de la hipoteca ................................................................ 1.5. Restricciones a la transmisibilidad del crédito ........................... TIPOLOGÍA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO .............. 2.1. La diversidad de los créditos cedidos .......................................... 2.2. Créditos «unsecured»: casos más frecuentes .............................. 2.3. Derechos de repetición por ejecución de avales........................... 2.4. Créditos garantizados con hipotecas flotantes ............................ 2.5. Financiaciones subvencionadas o garantizadas con viviendas protegidas ................................................................................... 2.6. Créditos en ejecución ..................................................................

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MANUAL DE COMPRA DE DEUDA EN ESPAÑA

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3.

LA CESIÓN DE POSICIONES EN PRÉSTAMOS SINDICADOS .............................................................................................

64

4.

REQUISITOS SUBJETIVOS DEL COMPRADOR .................. 4.1. Sobre la necesidad de autorización administrativa .................... 4.2. El caso particular de los préstamos al consumo .........................

67 67 68

5.

LAS ESPECIALIDADES DE SAREB COMO VENDEDOR DE CRÉDITOS ................................................................................ 5.1. El «poder taumatúrgico» de SAREB en las cesiones de créditos 5.2. Las especialidades en el concurso de acreedores ......................... 5.3. Créditos litigiosos ....................................................................... 5.4. Exención de responsabilidad tributaria y de seguridad social .... 5.5. Fondos de activos bancarios («FABs») .......................................

71 71 73 75 76 76

6.

LA CESIÓN DE GARANTÍAS NO HIPOTECARIAS ............ 6.1. Las cesión de créditos garantizados con prendas, fianzas y avales ................................................................................................ 6.2. Las garantías financieras del RDL 5/2005 .................................

81 81 82

CAPÍTULO 2 LA «DUE DILIGENCE» SOBRE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO 1.

INTRODUCCIÓN ..........................................................................

87

2.

LA «DUE DILIGENCE» LEGAL .................................................. 2.1. Fases ........................................................................................... 2.1.1. Oferta no vinculante(«Non-binding offer» o «NBO») ........... 2.1.2. Oferta vinculante («Binding offer» o «BO») ........................... 2.2. Contenido ................................................................................... 2.2.1. El contrato de crédito: elementos esenciales.............................. 2.2.2. Activo........................................................................................... 2.2.3. El Deudor .................................................................................... 2.2.4. Procedimientos judiciales ........................................................... 2.3. Los gastos de la operación...........................................................

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ÍNDICE

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3.

BREVE MENCIÓN A LA PROTECCIÓN DE DATOS ........... 3.1. Consentimiento del deudor ......................................................... 3.2. Autorización ex lege ................................................................... 3.3. Interés legítimo ........................................................................... 3.4. Deberes de información ..............................................................

113 114 114 116 117

CAPÍTULO 3 LAS CARGAS SOBRE LOS ACTIVOS 1.

2.

CARGAS REGISTRALES DE LAS FINCAS HIPOTECADAS ................................................................................................... 1.1. Hipotecas a favor de terceros ...................................................... 1.2. Expedición de certificación de dominio y cargas ........................ 1.3. Cargas de urbanización .............................................................. 1.4. Condiciones resolutorias o suspensivas ...................................... 1.5. Otras cargas ...............................................................................

119 119 125 127 130 131

EFECTOS DE LAS CARGAS ....................................................... 2.1. Formalización de la cesión de los préstamos............................... 2.2. Supuestos de ejecución hipotecaria............................................. 2.3. Otras obligaciones a tener en cuenta ..........................................

133 133 134 139

CAPÍTULO 4 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 1.

PLANTEAMIENTO .......................................................................

143

2.

EL «LSPA» COMO CONTRATO ATÍPICO ............................... 2.1. La compraventa como tipo contractual supletorio ..................... 2.2. «LMA Standard» ....................................................................... 2.3. «True sale» y otras implicaciones contables ............................... 2.4. La forma del contrato.................................................................. 2.5. Los hitos del contrato («fecha de corte» / «fecha de firma» / «fecha de cierre») ........................................................................

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3.

LAS PARTES DEL CONTRATO .................................................. 3.1. El comprador .............................................................................. 3.2. El vendedor ................................................................................. 3.3. La frecuente pluralidad de partes ...............................................

154 154 155 155

4.

EL OBJETO ...................................................................................... 4.1. Los derechos de crédito ............................................................... 4.2. Otros activos y derechos económicos ..........................................

156 156 156

5.

EL PRECIO .......................................................................................

159

6.

LAS MANIFESTACIONES Y GARANTÍAS («REPRESENTATIONS AND WARRANTIES») DEL CONTRATO .............

161

7.

LA RESPONSABILIDAD DEL CEDENTE ................................ 7.1. El concepto de «daños» ............................................................... 7.2. Límites cuantitativos («caps», y «minimum claim») ................ 7.3. Límites temporales y plazos para reclamar................................. 7.4. Remedios alternativos.................................................................

167 167 168 168 169

8.

OTRAS OBLIGACIONES DEL CEDENTE ............................... 8.1. La entrega de la documentación ................................................. 8.2. La gestión provisional.................................................................

169 169 170

CAPÍTULO 5 LA CESIÓN DE ACTIVOS ADJUDICADOS («REOs») 1. 2.

LA PRESENCIA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS EN LAS CARTERAS DE CRÉDITOS ......................................................... EL RÉGIMEN LEGAL DE LA TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES ......................................................................................... 2.1. La perfección de la venta y la teoría del título y el modo ............ 2.2. La adquisición de inmuebles por sociedades-vehículo del cesionario («REOcos») ....................................................................... 2.3. Requisitos de notificación ...........................................................

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ÍNDICE

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2.4. La ausencia de sucesión universal .............................................. 2.5. Adquisición de derechos accesorios............................................. 2.6. Formalidades administrativas ....................................................

177 179 179

3.

LA REGULACIÓN DE LA CESIÓN EN EL SPA ...................... 3.1. Distintos supuestos .................................................................... 3.2. Remanente .................................................................................. 3.3. Derechos económicos .................................................................. 3.4. Manifestaciones y garantías ....................................................... 3.5. Derecho de recompra («put back») .............................................

180 180 180 181 181 182

4.

EL RIESGO DE SUCESIÓN DE EMPRESA.............................. 4.1. El concepto de sucesión de empresa ............................................ 4.2. Las consecuencias laborales de la sucesión de empresa .............. 4.3. Las obligaciones de información del cedente y el cesionario ....... 4.4. Medidas colectivas de modificación de condiciones laborales, suspensiones de contrato y extinciones anteriores y posteriores a la sucesión de empresa ............................................................. 4.5. Medidas a adoptar ......................................................................

183 183 185 186

187 189

CAPÍTULO 6 EL CIERRE DE LA COMPRAVENTA 1.

2.

3.

LA CONCORDANCIA DE LA NOTA SIMPLE CON LA INFORMACIÓN DEL «DUE DILIGENCE» .................................. 1.1. La información registral continuada .......................................... 1.2. El otorgamiento de las escrituras de cesión ................................

192 193 195

LA INSCRIPCIÓN DEL CEDENTE COMO ACREEDOR HIPOTECARIO ............................................................................... 2.1. El tracto sucesivo ........................................................................ 2.2. Los problemas del acreedor no inscrito .......................................

196 196 196

EL CIERRE NOTARIAL ................................................................ 3.1. Perspectiva general .....................................................................

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3.2. La escritura cero ......................................................................... 3.3. Acta de depósito del DVD ..........................................................

198 199

4.

LA INSCRIPCIÓN DE LAS CESIONES ....................................

200

5.

BREVE REFERENCIA A LA FINANCIACIÓN DE LA COMPRAVENTA ......................................................................................

202

CAPÍTULO 7 LA COMUNICACIÓN DE LA CESIÓN A LOS DEUDORES 1.

EL CARÁCTER VOLUNTARIO DE LA NOTIFICACIÓN AL DEUDOR ...................................................................................

205

LAS CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE NOTIFICACIÓN AL DEUDOR ....................................................................... 2.1. Pagos liberatorios y compensación de créditos ........................... 2.2. La renuncia del deudor a ser notificado ...................................... 2.3. El caso de los créditos endosables o al portador .......................... 2.4. Notificaciones previas a la cesión ...............................................

207 207 209 210 210

3.

EL RESPONSABLE DE LA NOTIFICACIÓN ..........................

211

4.

DIFICULTADES PARA LA PRÁCTICA DE LA NOTIFICACIÓN .................................................................................................

211

5.

EL CONTENIDO DE LA NOTIFICACIÓN AL DEUDOR ....

213

6.

BREVE MENCIÓN A LA NOTIFICACIÓN A TERCEROS DISTINTOS DEL DEUDOR ........................................................

214

2.

CAPÍTULO 8 LAS DESINVERSIONES TRAS LA COMPRAVENTA 1.

PLANTEAMIENTO .......................................................................

217

2.

LA REVENTA DE LOS PRÉSTAMOS ........................................

218

3.

SALIDAS CONSENSUADAS CON EL DEUDOR ..................

220

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ÍNDICE

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4.

3.1. Refinanciaciones y «DPOs» ....................................................... 3.2. Planes de ventas ......................................................................... 3.3. La entrega de los activos .............................................................

220 221 221

LA LEY 2/1994, DE 30 DE MARZO, SOBRE SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS .................................................................................................. 4.1. El procedimiento de la ley 2/1994............................................... 4.2. La posible aplicación de la ley 2/1994 a la reventa de préstamos

222 222 226

CAPÍTULO 9 LA EJECUCIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS 1.

2.

LOS DISTINTOS PROCESOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA ............................................................................................... 1.1. El proceso especial de ejecución hipotecaria ............................... 1.2. El proceso ordinario de ejecución dineraria ................................ 1.3. El proceso extrajudicial de ejecución hipotecaria ....................... PROBLEMAS PRÁCTICOS DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE CRÉDITOS CEDIDOS ............................................. 2.1. La legitimación activa. Inscripción de la cesión ......................... 2.2. La documentación exigible para iniciar la ejecución hipotecaria 2.2.1. El título ejecutivo ........................................................................ 2.2.2. El acta notarial y la certificación de liquidación de saldo ........ 2.3. Las cantidades a reclamar. Los intereses del artículo 575 LEC .. 2.4. La posibilidad de enervación de la ejecución hipotecaria tras el vencimiento anticipado ............................................................... 2.5. Las causas de oposición a la ejecución hipotecaria. Especial referencia a la existencia de cláusulas abusivas ............................. 2.6. Especial referencia al carácter abusivo de la cláusula DE vencimiento anticipado ....................................................................... 2.7. Las discusiones en torno a la cláusula suelo .............................. 2.7.1. La nulidad de las clausulas suelo en préstamos comerciales ...

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2.7.2. Las claves de la nulidad. Los controles de transparencia e incorporación............................................................................... 2.7.3. Los efectos de la nulidad de la cláusula suelo. .......................... 2.8. El carácter abusivo de los intereses de demora ........................... 2.9. La administración y posesión interina del inmueble ejecutado. . 2.10. Los inmuebles arrendados. La discusión en torno a la pervivencia del arrendamiento en caso de ejecución ................................ 2.11. La ejecución de cuotas indivisas ................................................. 2.11.1. Ejecución de hipoteca sobre una cuota pro-indivisa de un inmueble ...................................................................................... 2.11.2. División de la cosa común ......................................................... 2.12. La cesión del remate .................................................................... 2.13. La toma de posesión del inmueble ejecutado...............................

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CAPÍTULO 10 LA INFLUENCIA DE LAS SITUACIONES CONCURSALES 1. 2.

EL CARÁCTER PRIVILEGIADO DE LOS CRÉDITOS. IMPORTE DEL PRIVILEGIO O «VALOR DE LA GARANTÍA» LOS EFECTOS DEL CONCURSO SOBRE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS ................................................................... 2.1. Efectos de la comunicación del artículo 5 bis LC sobre las ejecuciones hipotecarias ...................................................................... 2.1.1. Ejecuciones hipotecarias ya iniciadas antes de la comunicación del 5 bis. ............................................................................... 2.1.2. Ejecuciones hipotecarias no iniciadas antes de la comunicación del artículo 5 bis LC............................................................ 2.2. Efectos de la declaración de concurso sobre las ejecuciones hipotecarias ........................................................................................ 2.2.1. Ejecuciones hipotecarias ya iniciadas antes de la declaración de concurso .................................................................................. 2.2.2. Ejecuciones hipotecarias no iniciadas antes de la declaración de concurso ..................................................................................

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ÍNDICE

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3. 4.

5. 6.

7.

2.3. Supuestos concretos de no suspensión: las ejecuciones sobre inmuebles terminados y disponibles para la venta ........................

268

LA POSIBILIDAD DE RESCISIÓN DE LAS GARANTÍAS ADICIONALES ...............................................................................

269

LA POSIBILIDAD DE REHABILITACIÓN DE LOS CRÉDITOS VENCIDOS COMO CONSECUENCIA DEL CONCURSO..............................................................................................

270

LA SOLICITUD DE CONCURSO NECESARIO DE ACREEDORES POR PARTE DEL CESIONARIO DE CRÉDITOS ....

271

LOS EFECTOS DE LOS ACUERDOS DE REFINANCIACIÓN Y DEL CONVENIO SOBRE LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS ................................................................................. 6.1. Los acuerdos de refinanciación vinculantes para acreedores con privilegio especial ....................................................................... 6.2. Las posibles reacciones de los acreedores disidentes ................... 6.3. Los convenios de acreedores vinculantes para acreedores con privilegio especial ....................................................................... LA REALIZACIÓN DEL ACTIVO HIPOTECADO EN LA LIQUIDACIÓN ............................................................................... 7.1. La forma de enajenación del activo hipotecado ........................... 7.2. Los derechos del acreedor hipotecario en tanto que especialmente privilegiado ............................................................................. 7.3. La venta del activo hipotecado incluido en una «unidad productiva» ......................................................................................

273 274 276 277 278 279 279 280

CAPÍTULO 11 LOS CRÉDITOS LITIGIOSOS 1.

EL ARTÍCULO 1535 CC .................................................................

283

2.

EL CONCEPTO DE «CRÉDITO LITIGIOSO» .........................

284

3.

EL PLAZO DE EJERCICIO ...........................................................

285

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MANUAL DE COMPRA DE DEUDA EN ESPAÑA

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4. 5.

LAS DUDAS EN RELACIÓN CON LOS SUPUESTOS DE VENTAS DE CARTERAS DE CRÉDITOS ................................ SUPUESTOS AJENOS AL CONCEPTO DE «CRÉDITO LITIGIOSO» ........................................................................................ 5.1. La Oposición a la Ejecución Hipotecaria.................................... 5.2 la discusión sobre la abusividad de cláusulas del préstamo en el procedimiento declarativo ...........................................................

286 287 287 288

CAPÍTULO 12 LA FISCALIDAD DE LAS COMPRAS DE DEUDA 1.

TRIBUTACIÓN INDIRECTA EN LA ADQUISICIÓN DE UNA CARTERA DE CRÉDITOS ................................................. 1.1. El coste de AJD ........................................................................... 1.2. Los fondos de titulización como vehículos aptos para mitigar el impacto del AJD ......................................................................... 1.3. Los FAB ......................................................................................

294 296

2.

LA RETENCIÓN EN EL PAGO DE INTERESES .....................

296

3.

LA TRIBUTACIÓN EN LAS ESTRATEGIAS DE DESINVERSIÓN ......................................................................................... 3.1. «Consensual exit» o acuerdos con los deudores ......................... 3.1.1. Venta ordenada del activo .......................................................... 3.1.2. Canje de activos por deuda......................................................... 3.1.3. Amortización anticipada de la deuda ........................................ 3.2. Adquisición en procedimientos de ejecución forzosa o concursales ............................................................................................ 3.2.1. Estructuras de adquisición ........................................................ 3.2.2. La «cesión del remate» como instrumento para adquirir los activos subyacentes..................................................................... 3.2.3. La sujeción al IVA de la «cesión del remate» ............................ 3.2.4. Implicaciones contables en la cesión del remate ....................... 3.2.5. IVA o TPO en las adquisiciones de activos ...............................

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ÍNDICE

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4.

3.2.6. La inversión del sujeto pasivo ....................................................

310

BREVE REFERENCIA A LA RESPONSABILIDAD TRIBUTARIA EN LA ADQUISICIÓN DE LOS ACTIVOS SUBYACENTES ............................................................................................ 4.1. La hipoteca legal tácita ............................................................... 4.2. La responsabilidad subsidiaria.................................................... 4.3. La responsabilidad solidaria .......................................................

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