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• Kasumi Girón

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LA HIPOTECA CENTROAMERICANA En estos tiempos tan determinantes en donde la crisis económica ha golpeado a diferentes países del mundo, en donde ha generado grandes limitantes en temas de producción, en la generación de empleo y crecimiento económico. Esto ha provocado que se busquen nuevas formas de poder dinamizar el sector financiero en nuestro país y también a toda Centroamerica para buscar nuevas formas de fortalecer la economía a través de operaciones financieras de crédito, esto con el objetivo de aumentar el volumen en transacciones inmobiliarias en toda Centroamerica Es así como nace la idea de la HIPOTECA CENTROAMERICANA, a través de un Tratado para la Creación e Implementación de la Hipoteca Centroamericana entre las Repúblicas de Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica, Panamá y República Dominicana. Pero este tratado solo ha sido ratificado por El Salvador y Guatemala, por sus respectivas Asambleas Legislativas, se cree que el tercer país en ratificar este tratado sea Costa Rica. Con este tratado lo que se buscara es estandarizar los procedimientos registrales en la región Centroamericana de manera ágil, que de seguridad, certeza jurídica en el ámbito hipotecario. De igual manera de podrá constituir garantías hipotecarias en cualquiera de los países del área Centroamericana los cuales se han adherido al tratado, independiente del domicilio de las partes, así como la ubicación del inmueble, es decir que podría estar ubicado en cualquiera de los estados partes del tratado, dando lugar a un acceso al crédito y mayor publicidad registral en nuestra región. La creación del CRICAP, Consejo Registra) Inmobiliario de Centroamerica y panamá, conocido como CRICAP a través de la firma del acta constitutiva del Protocolo de Antigua Guatemala, el cual fue suscrito por los representantes de los registros y encargados de los proyectos de modernización registral de los países de Guatemala, Nicaragua, Costa Rica, Honduras, Panamá y El Salvador, específicamente el 21 de Octubre de 1999. Siendo un ente de cooperación, coordinación en integración con independencia técnica, confirmado por los organismos públicos de las Republicas de Centroamerica y Panamá y que cada país tenga atribuida por su Ley nacional competencia para administrar los registros de propiedad o conducir procesos de modernización de dichos registros. El CRICAP forma parte del Sistema de la Integración Centroamericana (SICA) En este caso cuando se refiere independencia técnica será que a través de los derechos y aranceles en los cuales se podrá auto sostener económicamente, según se ha acordado en el CRICAP, el Registro Receptor en concepto de servidos por tramite de inscripción, cobrara el diez por ciento total del arancel total a pagar en el Registro Receptor, así como el valor sobre el pago de los derechos de inscripción de la hipoteca será no menor de cincuenta ni mayor de doscientos cincuenta Dólares Americanos, y cuando se trate de servicio de trámite de emisión de certificaciones o de informes el Registro receptor cobrara veinticinco dólares Americanos , es decir que los Estados partes tendrá que hacer la conversión al Dólar Americano o su equivalente en moneda local, esto de acuerdo con el articulo treinta y siete del tratado. Miembros que componen el CRICAP, lo integran en primer lugar los miembros propietarios, que son los funcionarios Ejecutivos de más alto rango en materia de Registro de la Propiedad de cada uno de los países de Centroamerica y panamá y miembros honorarios, los cuales son los funcionarios Ejecutivos de más alto rango en materia de Registros de la Propiedad de cada uno de los países signatarios del acta constitutiva que haya estado en funciones al momento de suscribirse esta ultima; miembros correspondientes, que son las Instituciones o Entidades Oficiales, Académicas Profesionales o de otro orden, vinculadas a la actividad registral, que deseen mantener relación con el Consejo. Pudiendo participar también observadores nacionales o internacionales, invitados por la máxima autoridad del país anfitrión para que participen en las deliberaciones, tal como lo fue el Secretario General del Centro Internacional de Derecho Registral (CINDER), quien participo en el primer Congreso Centroamericano de Derecho Registral Inmobiliario, organizado por el CRICAP en este año 2012, quienes tendrán voz pero no voto.

Objetivos que persigue el CRICAP son: El fomento y fortalecimiento institucional de los Registros de La Propiedad, el impulsar las medidas necesarias para que dichas instituciones presten un servicio eficiente en condiciones de máxima seguridad y certeza jurídica, además de intercambiar información y brindar asesoría sobre los asuntos de interés común, especialmente los relacionados con la modernización registral y su coordinación con el catastro, y el emitir recomendaciones de carácter general, promover programas de capacitación tal y como lo establecen los Art. 2 y 4 del Convenio de Implementación al Acuerdo Constitutivo del Consejo Registra) Inmobiliario de Centroamérica y Panamá. En este caso, en cuanto a que sistema registra) se va a utilizar, ya se llego a un acuerdo que sería el folio real, y por otro lado ya se cuenta con el sistema computarizado el cual se utilizara, para hacer enlaces con otros registros en el área Centroamericana, integrando el área registral como catastral. Órganos del consejo. Son dos, a) La Reunión Conjunta: es la autoridad suprema del consejo dirigida por un presidente y está integrada por las máximas autoridades Ejecutivas de los organismos que lo conforman o sus representantes debidamente acreditados, cada país tendrá derecho a un voto, cuyas reuniones se harán ordinariamente al menos una vez al año y podrá sesionar con carácter extraordinario a solicitud de dos de los organismos que la integran o del Secretario Ejecutivo, b) La Secretaría Ejecutiva: es el órgano ejecutor del consejo, dirigida por un Secretario Ejecutivo, y asistido por un secretario adjunto, el cual será el relator de la reunión conjunta, de común acuerdo con el Presidente del Consejo para preparar la agenda de sesiones a celebrarse, previa consulta con los organismos miembros del Consejo. En estos momentos la Secretaria General la tiene el Centro Nacional de Registros, cuyo Secretario General del CRICAP y Director Ejecutivo del CNR, es el Dr. José Enrique Argumedo. Dentro de este impulso que motiva al CRICAP están los objetivos de impulsar la modernización de los registros y catastros, esto nos lleva a pensar en aquellos países que aun no han sido modernizados en cuanto a sus sistemas registrales computarizado, tal como lo es Nicaragua que aun no ha podido actualizarse, y aunque quiera no puede, porque todo sus registros aun lo mantienen de forma manual, pero es relevante porque este impulso que da el CRICAP a través del tratado, lo llevara a modemizarse a nivel regional. Aunque una vez ratificado este tratado por un tercer país centroamericano, los fondos para la implementación de equipo, la tecnología, los fondos que se utilizaran para que se eche a andar este proyecto, y esto es con el apoyo de USAID, será en ese momento que Nicaragua podrá actualizar su sistema registra) manual a sistema registra) de folio real automatizado, con la ayuda de estos fondos. Además promoverá programas de capacitaciones, en el año 2011 se llevo a cabo un foro nacional de Hipoteca Centroamericana, este año 2012 de llevo a cabo el primer congreso Centroamericano de Derecho Registral Inmobiliario en el tema de la Hipoteca Centroamericana, es decir que se hizo publicidad a todos los interesados ya sean abogados, sociedades mercantiles, bufetes de abogados, entes bancarios, para divulgar de este tema. Unos de los principales a capacitar son los registradores de cada Registro inmobiliario, en este caso se tiene una gran desventaja, ya que los Registradores del área regional de cada estado parte, no están capacitados en cuanto a cómo proceder a la inscripción de la Hipoteca Centroamericana, esta es una gran desventaja y que aun se tiene en este proceso. También ya se está pensando en cuanto a los Notarios, crear un registros de notarios a nivel Centroamericano, así como tener una base de datos de cada uno de ellos para que puedan establecer información que realmente estén autorizados de acuerdo a las leyes del Estado Parte, en los cuales se podrá tener acceso a la información si estos han sido suspendidos o amonestados. Costa Rica recomienda que estos notarios no estén amonestados y suspendidos, y que tengan su expediente limpio, lo cual también ya se prevé que esto provocaría en nuestro país un amparo constitucional, descrito en el articulo numero tres de nuestra Constitución de la Republica por atentar contra el principio de igualdad. Por otro lado se contara con la fotografía y huellas digitales, así como su firma estampada tenga autenticación al momento de otorgar escritura pública, y para que se cumpla con el artículo cinco de este tratado.

Otro proyecto que se tiene en proceso será crear un registro de sociedades mercantiles, las cuales podrán ser incorporadas a la base de datos, para que estén interconectados a nivel regional de los Estados partes de este tratado. También se tendrá un Registrador, quien será responsable de una unidad registral especializada, encargada del proceso de inscripción de la Hipoteca Centroamericana, de expedición de informes, certificaciones y otros documentos, dando cumplimiento al artículo número siete de este tratado. Y todos los documentos serán inscritos en folio real computarizado. Este registrador tendrá que hacer las respectivas observaciones en cuanto a la calificación de documento observando los requisitos de forma y de fondo, de igual manera podrá inscribir, suspender o denegar los instrumentos de Hipoteca Centroamericana. Y estará sujeto a recursos, ya sea de recurso de revisión, que tendrá cinco días hábiles siguientes al de la notificación de la expresada resolución. Recurso de apelación en el caso que el interesado no estuviere de acuerdo, ante el funcionario de mayor jerarquía en materia registral del Estado parte en donde se ocurre. Se tendrá diez días a partir del día siguiente al de la notificación de la resolución. Por otro lado se requiere de la Homologación de Leyes de cada estado parte, acá en Centroamerica casi todos tenemos un Código Civil que se asemeja mucho, así como también un Código de Procedimientos civiles y mercantiles, en Honduras se acaba de crear un nuevo código procesal civil y mercantil parecido al nuestro, que también es nuevo en nuestro ámbito judicial. También en cuanto a homologar practicas registrales, en los procesos registrales, en cuanto a entregas de certificaciones como por ejemplo. Pero también se promueve las buenas costumbres, como por ejemplo, en Guatemala, el ciudadano Guatemalteco puedo llegar al registro y verificar en qué situación esta su propiedad, si hay gravámenes o está libre de gravámenes, esto para tener un control personal, porque se ha dado mucho la estafa en ese país, razón que acá en nuestro país no se da práctica de cultura de seguridad, claro que Guatemala no cobra ese servicio, y todo aquel interesado puede solicitar ese servicio, mientras que en nuestro país, este servicio conlleva un valor monetario.

la

Que es Hipoteca Centroamericana? Es un instrumento de garantía Hipotecaria Regional. Que permitirá obtener un crédito en cualquiera de los países de la región centroamericana y panamá y Republica dominicana, indistintamente del domicilio de los contrates y de la ubicación del inmueble. También facilita y amplia el acceso al crédito, al ser respaldados con garantía hipotecarias ubicadas en cualquier de los países que opera el instrumento Los beneficios que tendrá este instrumento de Hipoteca Centroamericana será, la de brindar mayor seguridad jurídica para la inversión mobiliaria en la región, favoreciendo la movilización de capitales, así como también proporcionar una herramienta que fortalecerá el proceso de integración económica y social en la región, y a la vez se crearían bases de un sistema hipotecario regional. Clases de Hipoteca que se realizaran: cedulas hipotecarias que son títulos valores que a la vez es un derecho real de garantía, hipotecas simples, hipotecas abiertas, hipoteca cerradas, todo esto basado en el sistema de folio real. Organismos interesados en La Hipoteca centroamericana: USAID, ASOCIACIONES BANCARIAS„ ASOCIACIONES DE ABOGADOS Y NOTARIOS, GREMIALES EMPRESARIALES, BANCO INTERAMERICANO DE DESARROLLO, CONSEJO MONETARIO CENTROAMERICANO, SECRETARIA DE LA INTEGRACION DE CENTROAMERICA (SICA.) Requisitos para presentar una Hipoteca Centroamericana, deberá presentar el instrumento ya sea una en donde se constituya, modifique o se cancele, así como una certificación extractada emitida por el Registro Sede donde se ubica el inmueble, informe catastral validado por la oficina catastral o municipal, siempre del Estado Parte donde se encuentra el inmueble, el cual será un requisito indispensable, de carácter obligatorio. La Hipoteca Centroamericana se podrá constituir en

cualquier Estado centroamericano, siempre que se haya adherido al tratado, debiéndose presentarse al Registro de Inmuebles en donde se otorga el documento, denominándose Registro Receptor, este recibirá el instrumento, le dará una precalificación, también generara una un numero de presentación y escaneara el documento, y luego enviara toda la documentación necesaria mediante un medio electrónico, al Registro Sede, donde se ubica la propiedad o inmuebles que se estarán dando en garantía hipotecaria. Siendo el Registro Sede donde se calificara e inscribirá la Hipoteca Centroamericana. Por esa razón es necesario que estén interconectados todos los Registro de Inmuebles de la Región Centroamericana, ya sea por medio de un Sistema de correspondencia, la cual sería estrictamente para estos procesos de inscripción de la región Centroamericana, y por supuesto para aquellos Estados que han ratificado este tratado. Y aquí comienza el proceso de desmaterialización del documento, y ya no habrá necesidad de autenticar la firma del notario porque ya lo da por válida este tratado, según el artículo cinco, en cuanto a la función notarial. Este Registrador Sede tendrá que hacer las respectivas observaciones en cuanto a la calificación de documento observando los requisitos de forma y de fondo, de igual manera podrá inscribir, suspender o denegar los instrumentos de Hipoteca Centroamericana. Y las resoluciones también se enviaran por medio electrónico hacia el Registro Receptor, y este será el responsable de emitir las certificaciones que contengan información sobre la situación legal del inmueble, indicando el nombre del propietario, su dirección y su ubicación geográfica. De igual manera podrá expedir fotocopias certificadas de los instrumentos inscritos, así como emitir estudios registrales sobre el inmueble inscrito, amparado en el articulo nueve del este tratado. Así mismo estará sujeto a recursos, ya sea de recurso de revisión, que tendrá cinco días hábiles siguientes al de la notificación de la expresada resolución. Recurso de apelación en el caso que el interesado no estuviere de acuerdo, ante el funcionario de mayor jerarquía en materia registra) del Estado Parte en donde se ocurre y se tendrán diez días a partir del día siguiente al de la notificación de la resolución. Ahora bien, en cuanto a la ejecución judicial, todo instrumento constitutivo de obligaciones en cuanto a los Títulos Ejecutivos que garantice la Hipoteca Centroamericana, tendrá fuerza ejecutiva, de acuerdo al artículo número veintidós del tratado, ahora bien los créditos garantizados deberán seguir según lo establecido en el tratado, le ejecución del crédito se llevara a cabo en el Estado Parte en el cual se encuentra ubicado el inmueble, y serán competentes los jueces de primera instancia en materia civil y mercantil, siempre y cuando el Estado no disponga de tribunales especializados en materia civil y mercantil, contemplado en el articulo numero veintitrés del tratado, en nuestro caso se seguirá el procedimiento civil mercantil nuevo en nuestro país. En cuanto al inicio de la ejecución, el acreedor solicitara por escrito el requerimiento de pago al juez competente, con la información incorporada del acreedor, al deudor, la narración precisa de los hechos y la invocación del derecho en que se funda, la cantidad liquida de dinero reclamado, la dirección que señala para recibir notificaciones, lugar y fecha de la solicitud, es decir que aquí no se entablara una demanda ejecutiva como lo conocemos, aquí cambia porque será una mera solicitud. Que se deberá entregar en el proceso? El documento de crédito y el documento de la Hipoteca Centroamericana, la certificación registra) para determinar que al hipoteca sigue vigente, así como otras certificaciones para ver si hay mas gravámenes, todo esto como pruebas documentales. Las fechas de expedición de las certificaciones no podrán ser mayores de treinta días calendario, todo esto deberá obtenerse para la presentación del requerimiento de pago. Luego el juez con vista de los documentos presentados, emitirá una resolución ordenando el pago a lo que se deba a capital, como también ordenara el pago de los intereses, así como las costas procesales y el embargo. Asimismo el juez ordenara de oficio al registro para que se realice una anotación de embargo. Es decir que el juez emitirá una notificación de pago al deudor a través de su

Mandatario Especial el cual deberá estar designado en la escritura de constitución de la Hipoteca Centroamericana, esto para efectos de notificación de resoluciones del trámite de de ejecución. Cuando se le notifica al deudor el requerimiento de pago, tendrá quince días hábiles para efectuar el pago. El deudor podrá oponer por escrito esta ejecución de pago en los siguientes casos, cuando ya pago en efectivo, es decir que teniendo el documento de la cancelación de pago podrá presentarla, como medio de prueba, que esa deuda ya fue cancelada, otra causa será en cuanto al error en la liquidación, así como también en la prescripción o caducidad, o cuando ya se efectúo la cancelación de la hipoteca, es decir que habiendo cumplido con la obligación del contrato, ese gravamen ya fue inscrito, para efectos de dejar libre de gravámenes la garantía de la hipoteca, llamase inmueble. Y tendrá cinco días hábiles para probar por medio de instrumentos públicos o auténticos los cuales deberá de incluir en la solicitud de pago, es decir en su contestación al requerimiento de pago, pero si el deudor no paga, el proceso sigue y le corre la ejecución de pago, pudiendo proteger así los intereses del acreedor. Una vez presentada la solicitud el tribunal tiene cinco días para resolver dicha solicitud, y el tribunal podrá desestimar o podrá declararla procedente, pudiendo ejecutar o revocar el requerimiento de pago. Algo importante que hay que mencionar en cuanto a las resoluciones que emita el juez de la causa, es que no se podrán admitir recurso alguno como recursos de impugnación, excepto el de recurso de apelación, pero esto solamente cuando fuere declarado a sin lugar por incumplimiento de las obligaciones de acuerdo al artículo veintitrés en cuanto se inicia la ejecución judicial, entonces el acreedor hará uso del derecho común del Estado Parte donde se encuentre el inmueble, y se interpondrá este recurso de apelación ante el juez que emitió dicha resolución, el cual remitirá los autos al tribunal superior y este tendrá quince días para resolver dicho litigio. Todo esto de acuerdo a los artículos treinta y uno y treinta y dos del este tratado. En cuanto a la subasta o remate, para aquellos que quieran ser postores deberán consignar el diez por ciento, esto a efecto si un postor no cumple con las condiciones del remate, perderá su depósito, y se le podrá entregar al acreedor en concepto de daños y prejuicios. Si el postor no tuvo problemas en cuanto a las condiciones del remate, se le entregara la certificación de remate y el auto que lo aprueba el cual le servirá como título de propiedad y posesión, el cual le servirá para que inscriba este inmueble a su favor, para efectos de terceros.

Aspectos que quedan pendientes. Después de haber descrito todo el procedimiento, basado en el tratado, podemos hacer algunas observaciones que aun no nos queda claro, primero no menciona si las solvencias fiscales serán necesarias ya que el tratado no lo describe, otro aspecto es cuanto a los manuales de operación en cada Registro de los Estados Partes aun no han sido publicados, esto es cuanto a I manera de proceder, a esto le sumamos lo más importante, y es que los registradores de cada Registro aun no han sido capacitados en cuanto a la Hipoteca Centroamericana, quedando pendiente, a lo mejor para el próximo año dos mil trece. Otro aspecto será si el Registro Sede cobrara algún arancel adicional ya que solo se menciona que el Registro receptor recibiría el pago de dichos trámites de inscripción, así como las emisiones de certificaciones y los informes que este emita. Conclusión. Este tema relativo a la integración legal de los Estados Partes de este tratado, lo bueno que se tendrá un Registro Regional de hipotecas, pudiéndose interconectar todos los registros de la región, pudiendo obtener informaciones sobre los estados de los inmuebles, así como también la integración de los sistemas registrales, así como incluyendo las practicas en cuanto a los

procedimientos de inscripción, como también dotando de mejor tecnología ya sea como para los registros en cuando a bases de datos modernas y agiles, como también el mejoramiento en el área catastral, lo que apunta a que sea un sistema de punta, dotando siempre de seguridad jurídica. Los Registros se convertirían en el mayor garante en este proceso de inscripción, por medio de la figura del Registrador Centroamericano, pudiendo cumplir con los objetivos que el tratado plantea en su función registral. Este tratado logra que el cuerpo normativo sea igual en cuanto a las condiciones y respetando la Soberanía de cada Estado Parte, para ofrecer servicios notariales, registrales y judiciales, todo esto en base a la homologación. Otra ventaja que se tendrá es en cuanto los sujetos en la Hipoteca Centroamericana, llámese los interesados, tendrán mayor competitividad produciendo mayores servicios, pero lo mas importantes para sus operaciones es que tendrán acceso a los créditos y nuevas alternativas para sus negocios. Esto permitiría que las sociedades mercantiles, juntamente con sus empresas mejor en la Región Centroamericana. Otro aspecto que hay que considerar es que los abogados y notarios tendrán que analizar cada dia los aspectos jurídicos de cada Estado Parte del tratado, es decir conocer sus legislaciones, a fin de brindar un mejor serbio jurídico. Entonces puedo decir que a Hipoteca Centroamericana será una opción que venga a romper todo proceso burocrático para todo aquel que quiera invertir en los Estados Parte, adquiriendo créditos con garantías hipotecarias. Todo esto por una Integración Regional.