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• Dayanne Ramirez Farfán

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ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO INMOBILIARIO

ALUMNO: HINOSTROZA CRISPIN CARLOS CURSO: ESTUDIO DE PROYECTOS DOCENTE: ING. MORAN MENESES LUIS TURNO: NOCHE CICLO: DECIMO - C

UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA

ÍNDICE

I. INTRODUCCIÓN

6

II. ANÁLISIS DE LA OFERTA 1.1. Tamaño y componentes de la oferta 1.2. Dificultades en el sector

10 11 12

III. SITUACIÓN DEL MERCADO 1. SECTOR PRIVADO 1.1. Vivienda 1.2. Centros comerciales 2. SECTOR PÚBLICO 2.1. Puertos: Acajutla y La Unión 2.2. Carretera Longitudinal Norte 2.3. Aeropuerto Internacional de El Salvador 2.4. Línea de ferrocarril

14 14 14 19 22 22 24 25 27

IV. ANÁLISIS DE LA DEMANDA 1. Factores sociodemográficos

29 29

2. Factores económicos

30

3. Tendencias políticas

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4. Tendencias culturales

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I.

INTRODUCCIÓN

Una de las herramientas fundamentales en la planeación de desarrollos inmobiliarios son los estudios de mercado. El éxito de un negocio o desarrollo inmobiliario depende principalmente de su adecuación al mercado. Si las bases de mercado que se tomaron en consideración fueron acertadas, estaremos hablando seguramente de un éxito tanto financiero como de logro de los objetivos previamente definidos, si no fue así estaremos reseñando un fracaso. En términos generales el análisis de mercado es un estudio de las características socioeconómicas de una comunidad o de una parte de ella localizada geográficamente en un área determinada, para estimar sus necesidades o la demanda efectivo de productos tangible. Los principales pasos, en términos generales a seguir son los siguientes: a) El paso inicial en el análisis de mercado es la recopilación de datos acerca del grupo geográfico o demográficamente definido. b) La segunda etapa consiste en analizar los datos ya ordenados para identificar las condiciones actuales del mercado. c) Posteriormente se determinan los posibles efectos al introducir nuevos elementos dentro del mercado ya configurado o modificar los elementos ya existentes. d) Finalmente, como cuarta etapa, se lleva a cabo la redacción de las conclusiones y recomendaciones diseñadas con base en los resultados de la investigación. Los estudios de mercado se usan para identificar la posible demanda para virtuales tipos de productos o servicios que se proveen o se piensa proveer. Por ejemplo, un constructor de un conjunto habitacional realiza su estudio de mercado para identificar la demanda potencial del producto que él piensa ofrecer, el precio en el mercado y las características de la competencia para así adecuar la cantidad, tipo y precio de la vivienda que él va a ofertar. Un fabricante de automóviles analiza los datos del análisis de mercado para estimar las probables ventas de algún estilo en particular, modelo y color de los autos con el objeto de optimizar sus capacidades de producción. Un desarrollista de centros comerciales o su operador utiliza semejantes técnicas de investigación para determinar la demanda potencial para planear los proyectos, identificar el mejor producto a ofrecer en términos de mezclas de negocios, para determinar el tamaño y localización óptima del centro y obtener instrumentos para la toma de decisiones en cuanto a la operación del mismo. INGENIERIA Y ESTUDIO DE PROYECTOS

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CRÉDITOS OTORGADOS AL SECTOR CONSTRUCCIÓN MONTO DE CRÉDITOS OTORGADOS DESTINO DEL CRÉDITO

(en Millones de dólares) 2009

2010

VARIACIÓN

Vivienda

54,19

73,88

+36,34

Adquisición de vivienda

47,74

65,10

+36,36

Refinanciamiento

6,45

8,77

+35,97

Construcción

57,42

92,39

+60,9

Vivienda

19,58

27,76

+41,77

Agropecuarias

0,36

0,65

80,55

Industrial, comercial y servicios

24,88

42,24

69,77

Hoteles y similares

0,04

0,01

-75

Urbanización de terrenos y otros

12,21

11,43

-6,38

Refinanciamiento

0,35

10,29

+2,84

111,61

166,27

+48,97

Vivienda+Construcción

El comportamiento del sector en su evolución de junio de 2009 a junio de 2010 fue muy ma- lo, obteniendo unas tasas negativas en torno al 8%. En comparación con otros sectores de actividad económica, la construcción fue uno de los más perjudicados, sólo por delante de la explotación de minas y canteras.

Entres los sectores que destacaron por su aspecto positivos están: comercio, restaurantes y hoteles; bancos seguros y otras instituciones financieras; agricultura, caza, silvicultura y pesca. El índice de volumen de actividad económica (IVAE) de junio de 2009 y 2010, para cada sector, queda reflejado en la siguiente tabla:

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Índices 1 INDICE GENERAL 1.1 Agricultura, Caza, Silvicultura y Pesca 1.2 Explotación de Minas y Canteras 1.3 Industria Manufacturera 1.4 Electricidad, Gas y Agua

TENDENCIA CICLO 2009 2010 194.39 198.12 121.06 125.66 156.55 125.02 226.27 232.33 232.22 230.39

Crecimiento Anual 2009 2010 -8.4 1.9 -4.1 3.8 -17.0 -20.1 -5.3 2.7 -2.5 -0.8

1.5 Construcción

151.17 139.13

-3.1

-8.0

1.6 Comercio, Restaurantes y Hoteles 1.7 Transporte, Almacenaje y Comunicaciones

172.64 328.39

185.61 310.70

-19.5 -7.7

7.5 -5.4

489.92

509.15

0.7

3.9

163.60

159.89

-13.6

-2.3

145.45 126.83

148.34 130.23

-8.4 -0.2

2.0 2.7

1.8 Bancos, Seguros y Otras Instituciones Financieras 1.9 Bienes Inmuebles y Servicios Prestados a Empresas 1.10 Servicios Comunales, Sociales y Personales 1.11 Servicios del Gobierno

La construcción aporta entre el 40% y 43% de la Formación Bruta de Capital Fijo, siendo así un sector clave de la economía. Su contribución al PIB alcanza niveles próximos al 10%, por su alto efecto multiplicador y sus interrelaciones productivas, ya que éstas suelen considerarse como un conjunto dentro del sector de la construcción.

Los eslabones más importantes de la cadena de la construcción son los siguientes: productores de materiales de construcción: cemento, acero, misceláneos como material eléctrico, pinturas, servicios sanitarios, puerta y ventanas, azulejos; distribuidores al por mayor y minoristas; transportistas; transformadores (por ejemplo de bloque de cemento); constructores, desarrolladores o lotificadores.

En esta cadena de valor participan las MIPYMES que tienen peso fundamental en la construcción, distribución y transporte, así como en la transformación de materiales de construcción. Las oportunidades de ingreso, empleo y salarios para las MIPYMES que participan tanto en la cadena de valor de la industria como en la construcción misma son interesantes.

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Sin embargo, existen factores que limitan el aprovechamiento de mayor valor en esta cadena por parte del segmento MIPYME. Los factores en cuestión son los siguientes:



Fragmentación, que impide el alcance de economías de escalas (fundamentalmente en el mercado de viviendas populares).



Baja productividad, debida principalmente a mano de obra poco cualificada y a metodologías de producción obsoletas.



Baja capacidad de crear empleo decente, estando la mayoría de los recursos humanos en condiciones de trabajo precario y de sub-empleo.

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II.I I .

ANÁLISIS DE LA OFERTA

La construcción privada comenzó a tener un leve repunte desde junio pasa- do, mientras que la inversión pública continúa paralizada, sin dar visos de reactivarse para generar buena parte de los 100.000 empleos que el Gobierno prometió en la primera fase del plan Casa para Todos. Entre los proyectos de construcción privada más destacables en el país podemos encontrar la edificabilidad de viviendas, con predisposición a hacerlas en altura y, por otro lado, el desarrollo de grandes centros comerciales.

En cambio, en el sector público, se han identificado varias apuestas estratégicas para su desarrollo, como convertirse en un centro regional de distribución y logística, en un centro regional aeroportuario y aeronáutico y en un centro regional de energía. Existe en el país un déficit de infraestructura que afecta la competitividad y puede impedir el aprovechamiento

de

los tratados comerciales. El estudio del Banco Mundial: “Infraestructura y Clima de inver- sión” señala, un 32% de las empresas considera la infraestructura como una restricción para aprovechar el CAFTA.

Otros estudios elaborados por FUSADES señalan que la inversión en infraestructura alcanza el 2,5% del PIB, siendo necesario realizar inversiones anuales del 5% del PIB. Ese déficit de inversión castiga entre 0,4% y 1% el crecimiento de la economía salvadoreña. Obviamente, el déficit de infraestructura se traduce en un elevado costo para las empresas.

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Según el estudio REDI-SR del banco Mundial, costos en infraestructura ocupan la tercera posición en los costos de las empresas, con un 18%, sólo después de los costos de mano de obra y de materias primas. De ese 18%, un 49% corresponde a logística y transporte; y de este 49%, el 39% corresponde a costos por transporte externo.

1.1. Tamaño y componentes de la oferta

En este sector participan 447 empresas, de las cuales 313 (70% del total) cuentan con 5 ó más empleados, mientras que el resto (30% del total) cuentan con 4 ó menos.

Los grupos más importantes dentro del sector de la construcción son los siguientes:

1 GYM Ingeniería y construcción

2 COSAPI 3 San Martín Contratistas Generales 4 STRACON 5 Const. y Admin. Casa contratistas 6 Obrainsa 7 Mota-Engil Perú

Los costes de construcción promedios para llevar a cabo un proyecto de edificabilidad de oficinas, locales o naves industriales se recogen en la siguiente tabla:

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COSTES DE CONSTRUCCIÓN

1.2. Dificultades en el sector

Se estima tiene más de medio millón de micro, pequeñas y medianas em- presas (MIPYMES) que emplean al 66% de la población económicamente activa y aportan el 44% del producto Interno Bruto (PIB). Las MIPYMES, identificadas como empresas que em- plean hasta 100 trabajadores, tienen por tanto un papel fundamental para el desarrollo de la economía nacional. Sin embargo, el 70% de las mismas están consideradas como no com-

Por otro lado, una de las principales quejas del sector de la construcción es la dificultad para obtener todos los permisos de construcción, así como la diversidad de criterios en cada alcaldía. En esta línea se ha anunciado la preparación de una ley de construcción que permita agilizar los trámites para la realización de proyectos, ya que en algunos casos se requieren hasta 27 pasos legales para poder sacar un proyecto adelante.

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III.

SITUACIÓN DEL MERCADO

En este apartado, se detallan los proyectos más interesantes dentro en el sector de la construcción, tanto en el sector privado como en el público, ya sea en ejecución, proyectados o ya ejecutados. En el sector privado, profundizaremos sobre los temas de vivienda y centros comerciales, mientras que en el sector público, se analizarán los puertos, aeropuertos, carreteras y líneas de ferrocarril.

1. SECTOR PRIVADO

1.1. Vivienda

Inversiones Bolívar Torre de apartamentos Alisios 115 fue suspendido a finales de 2008 debido a la crisis económica. Ubicado en la mira flores, muy próximo al hotel Hilton, gene- rará alrededor de 2.500 empleos, entre directos

e

indirectos,

cuando

alcance su máximo nivel de construcción. Los trabajos se reanudaron en julio de 2010.

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El precio de los apartamentos se situará en torno a los 250.000 dólares. La mayoría son de 3 dormitorios con igual número de baños, en un espacio construido que ronda los 189 metros cuadrados. Contará con casetas de seguridad, portones automáticos y piscina. Entre sus proyectos terminados destaca la Torre 105 Campestre, que junto a los edificios 370, 515 y 525 en la Avenida La Capilla, configuran su apuesta por la edificabilidad en verti- cal. La Torre 105 Campestre es el proyecto más alto de Inversiones Bolívar, con 89 apartamentos distribuidos en 3 torres de 23, 22 y 14 plantas.

Urbánica División inmobiliaria de Dueñas Hermanos Ltda., desarrolla el Portal del Casco, nuevo proyecto habitacional que consta de 30 hectáreas de terreno en la zona privada El Espino, donde se ubicarán 92 lotes de más de 1.000 metros cuadrados cada una.

El proyecto en total tendrá una inversión de 25,3 millones de dólares, de los cuales, 10 millones de dólares son de infraestructura y el resto es el valor de la tierra. Se prevé que la construcción de las residencias, tipo “town houses”, generen aproximadamente 7.500 empleos.

Portal del Casco tendrá una densidad poblacional de 50 personas por hectárea, con amplias zonas verdes de esparcimiento. El complejo habitacional dispondrá de casa club, área de juegos, espacios amplios para caminar, mirador y estaciones de ejercicio al aire libre. Además, Urbánica está también desarrollando otro proyecto conocido como Portal Ribera. Dirigido a un mercado de grupos familiares de ejecutivos y empresarios, la nueva residencial comprende la edificación de 54 viviendas estilo “town houses”. La inversión asciende a 15 millones de dólares y los precios iniciales de las casas oscilarán entre 275.000 dólares y 300.000 dólares.

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Desde 2004, Dueñas ha desarrollado la zona mediante la edificación del centro comercial La Gran Vía, la torre de apartamentos La Castellana, residencial El Espino, el edificio hotel Courtyard Marriot y el edificio de oficinas Promérica.

Grupo Agrisal Su proyecto más destacado es la ampliación del centro comercial Plaza Mundo, del cual hablaremos más adelante. Otro de sus proyectos insignia es Plaza Futura, inaugurado en 2009 junto al primer edificio inteligente, Torre Futura. Éste se integró como el tercer edificio del complejo de usos múltiples World Trade Center, ubicado en la colonia Es- calón en San Salvador.

Torre Futura es el edificio más alto de de lima, cuenta con 19 pisos de espacio para oficinas, 5 niveles para estacionamiento y su plaza comercial para 25 establecimientos, en su mayoría

restaurantes,

se

com-

plementa con el hotel Crowne Plaza.

Agrisal califica el inmueble en la categoría de “green building” por los estándares medioambientales aplicados. De los 45 millones de dólares que costó el desarrollo, 1 millón de dóla- res se invirtió para integrar y poner en marcha el Building Operation Center.

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Grupo Roble Grupo Roble es la filial de construcción del Grupo Poma, con una fuerza laboral de 10.000 personas, desarrolla y administra centros comerciales, vivienda residencial y espacio de oficinas. Ha edificado más de 50.000 soluciones habitacionales para diferentes estratos sociales. Entre sus proyectos dirigidos a vivienda privada destaca el Edificio Pedregal.

La construcción del Edificio Pedregal comenzó hace cuatro años y fue inaugurado en junio de 2010. Cuenta con 25 plantas, 87 apartamentos y dos “penthouses”. La torre dispone también de áreas sociales comunes como jardines, gimnasio, piscina, salón de usos múltiples, cuarto de juegos para niños y aparcamiento subterráneo. Se trata del edificio más alto de lima y su di- seño estuvo a cargo de la firma mejica- na Legorreta.

Su división hotelera es Real Hotel & Resorts, que opera franquicias como Intercontinental,. Propietaria de 26 hoteles de lujo en Centroamérica, Méjico, EEUU y Colombia. También gestiona Socaire, división industrial con soluciones de arquitec- tura para el sector de construcción en las áreas de sistemas de techos aislados, ventanas, aluminio y productos de vidrio. La empresa Socaire produce sus productos de aluminio en cuatro fábricas. TP Grupo Nuila Cuenta con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, especialmente en lo referente a opciones de vivienda popular, clase media y Premium.

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A partir de 2005, incursionó en el rubro de edificios de apartamentos, con el edificio Cosmopolitan, ubicado en Santa Helena. Cuatro años después, inauguró Las Vistas, en la colonia Escalón, el cual se convirtió en su proyecto más importante. Este edificio cuenta con 53 apartamentos con espacios que van desde los 169 metros cuadrados, además de cuatro. Los precios por alquiler de éstos últimos rondan los 5.000 dólares, haciendo muy atractiva la inversión en este tipo de inmuebles. Grupo QCI Este grupo guatemalteco, a través de su división inmobiliaria Calidad Inmobiliaria, está desarrollando en el municipio de Antiguo Cuscatlán el edificio Avante, un moderno inmueble de oficinas corporativas que consta de 6 plantas de estacionamiento en sótano con área para 700 plazas (el área más grande con ese objetivo en toda la región), una planta con fines comerciales y 9 pisos de oficinas. Se espera que el edifico quede inaugurado a finales de 2010.

Inauguró el edificio Terra Alta en febrero de 2010. El inmueble, ubicado en el Paseo General Escalón, fue

construido con una inversión de 25 millones de dólares y cuenta con 18 pisos, en los cuales están distribuidos 82 apartamentos y un penthouse de lujo.

El edificio cuenta con un área social que incluye: dos canchas de squash, piscina panorámica, gimnasio, saunas, bar lounge, área de juegos para niños y un salón de usos múltiples con vista panorámica de 360 grados hacia la ciudad. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en San Salvador

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Las Cascadas. El centro comercial Las Cascadas, en Antiguo Cuscatlán, tiene una superficie construida de 74.958 metros cuadrados. Fue el primero de la zona de Antiguo Cuscatlán y tuvo un coste de 40 millones de dólares. Con capacidad para 130 locales y quioscos, además de 1.280 parqueos, tiene un tráfico mensual de 300.000 vehículos

El centro comercial tiene ya 7 años desde su construcción, por lo que en el segundo trimes- tre se llevó a cabo una remodelación del mismo, invirtiendo 800.000 dólares. Se mejoraron los accesos peatonales y se construyó un puente que une los dos sectores de la segunda planta, se agregaron también tiendas de café, un almacén de ropa y una cancha de fútbol rápido. Además, en la fachada y accesos peatonales se puede observar una remodelación volumétrica y de colores, con la que se espera atraer más público.

Plaza Santa Elena. Ubicada en el Bulevar Santa Elena, fue construido por el Grupo Palmetto e inaugurado a finales de 2009. El inmueble alberga 14 establecimientos comerciales y tres accesos vehiculares. Además, posee un dispositivo de seguridad física y electrónica, con amplia iluminación.

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IV.

ANÁLISIS DE LA DEMANDA

1. Factores sociodemográficos

Según estimaciones del Censo de Población y publicaciones de la CIA, tiene una población aproximada de 7,14 millones de habitantes (53% mujeres, y 47% hombres), un PBN per cápita de 3.700 dólares, y un PIB de 21,3 mil millones (2009) de dólares.

El país ha experimentado transformaciones importantes en los últimos años. Hacia 1990, la pobreza total rondaba el 60%, mientras que en 2008 registró un 40%, cifra superior a la observada en 2007 (34%). El porcentaje de hogares pobres en el ámbito urbano es del 30%.

La creación de empleos en este sector es un elemento fundamental para el equilibrio social. Como dato significativo, es importante destacar que la escolaridad promedio de sus trabajadores es entre 6 y 8 años menor a los del sector de la maquila, mientras que sus salarios son un 12,5% más alto.

Por otro lado, los trabajadores de la construcción muestran un alto grado de sindicalización, ya que ostentan el 90% de los contratos colectivos vigentes. Esta es una importante singula- ridad, en un país donde la sindicalización no ha sido promovida por el Estado (a pesar de los compromisos internacionales), ni por el sector privado, que en la mayoría de los casos, ha tenido una actitud de confrontación al respecto.

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2. Factores económicos

El sector de la construcción de vivienda privada se ha visto afectado por la reducción en las ventas en torno al 70%-90% desde que comenzó la crisis económica a finales de 2008. Esto hizo que el 30% de las empresas constructoras paralizara sus actividades. Sin embargo, a partir del segundo trimestre de 2010, se empieza a reactivar el sector, ya que varios proyectos que habían sido abandonados, fueron retomados.

Diversos estudios de consultoría estiman que las casas usadas se cotizan desde los 50.000 dólares a los 150.000 dólares, dependiendo de la zona. En cambio, las casas nuevas van desde los 130.000 dólares hasta los 300.000 dólares.

3. Tendencias políticas

Los Acuerdos de Paz, firmados en 1992, crearon muchas expectativas en torno a la influencia de los mismos en la consolidación de la institucionalidad democrática del país. La conversión del Frente Farabundo Martí para la Liberación Nacional (FMLN) en partido político dotó al sistema de mayor pluralismo. A partir de entonces, el FMLN, como partido, ha ido escalando posiciones tanto en Concejos Municipales como en la Asamblea legislativa (don- de mantiene más de un tercio del total de diputaciones desde 2003), hasta culminar con el triunfo en las elecciones presidenciales en marzo de 2009.

El Gobierno lanzó un programa anti-crisis, dentro del cual destaca la construcción masiva de viviendas de interés social, que lleva en paralelo el objetivo de aumentar los niveles de empleo. En septiembre de 2010, el presidente de la República, Mauricio Funes, reconoció que el programa Casa para Todos, que lanzó en 2009, no ha cumplido con el objetivo de cons- truir 25.000 casas. Se argumenta la dificultad para conseguir financiamiento por parte de los constructores.

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