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• Americo Greko Cruz

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EL SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO I.

CONCEPTO Conocido desde sus inicios como Sistema del Acta Torrens, o Sistema Australiano Ingles, se implementó inicialmente en Australia del Sur; su autoría se atribuye a Sir Robert Richard Torrens. Es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurídica que sería de desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de los bienes inmuebles.

II.

CARACTERISTICAS a) Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de Registro se forman archivando los certificados de título y concesiones de la Corona. b) Duplicado del certificado de título. La inscripción-archivo o encuadernación va seguida de la entrega al interesado de un ejemplar duplicado del certificado de título que, en operaciones fuera del Estado, es utilizable en lugar del Libro-registro (título real). c) Inscripción Constitutiva. Según la Jurisprudencia, se sustituye la transmisión por título por la transmisión por registración. d) Principio de invulnerabilidad. Presunción iuris et de iure de validez, integridad, exactitud y posesión.

e) Fondo de seguro o indemnización a las personas que, por aplicación del sistema, hayan sido privadas de su propiedad.

III.

ORGANIZACIÓN En cada Estado australiano hay una oficina donde el Registro de la Propiedad asume sus funciones, el cual depende de la federación del Commonwealth,

lo

que

provoca

funcionamiento.

El

Registro

de

grandes la

retrasos

Propiedad

en

su

depende

del

Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana, establecida bajo Registrar-General, en el que hay un Registrador General, y varios asesores técnicos, jurídicos, topógrafos, etc. Una diferencia notable respecto a los demás sistemas registrales es que los notarios no intervienen en formalizar las transmisiones de derechos reales inmobiliarios.

IV.

IMPORTANCIA Hay que partir de la idea de considerar al Estado como propietario de todas las tierras del país; no se habla de propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es dueña de todos los inmuebles de Australia. Por ello, no se habla tampoco de títulos sino de certificados de título. Este sistema se aplica a inmuebles sobre los que ya se ha obtenido su inscripción inicial o inmatriculación, de forma que la delimitación, medición y comprobación de la existencia de la finca son previas a la inscripción. Es obligatorio para transmisiones de tierras no inscritas y facultativo para los actos derivado de predios inscritos. Su inscripción,

requiere que conjuntamente con el título y antecedentes legales del mismo, el propietario debe presentar un plano con ubicación, linderos, etc. La inscripción es garantizada con un fondo de seguro por el estado, formado por el pago de las tasas, lo cual cubre no solo los errores registrales, sino también la insolvencia del perseguido por una reivindicación. Al inscribir emite un certificado el cual puede ser endosado, suprimiendo la escritura para transmitir el derecho de propiedad. La publicidad es amplia en este sistema, ya que el certificado extendido hace fe de su contenido y prueba que la persona que aparece como titular es el efectivamente. La publicidad se halla limitada solo a las partes interesadas. En 1858. Esta ley constituye una ficción jurídica por la cual los terrenos de las colonias inglesas revertían a la corona la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad Real, que convierte al registrador en juez de títulos por cuanto admite la rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los títulos que lo amparan, califica y ordena la publicación, admite la oposición si se produjera determina el mejor derecho entre el solicitante y el opositor. Este sistema tiene al catastro como base para determinar el aspecto físico y debe adjuntarse la rogatoria. Técnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripción. Inscripción: Obligatoria. El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el título real que se otorga al inscribirlo. La inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del título que se convierte en inatacable otorgándose el titulo de propiedad a nombre de la corona inglesa. Las

ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la contratación, elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crédito inmobiliario está asegurada por el Estado. V.

CLASES a) Inmatriculación obligatoria. Se distinguen tres aspectos: 1. Registración inicial, que es obligatoria salvo cuando no se trate de concesiones de la Corona. 2. Certificado de título, que, como las concesiones de la Corona, se expiden por duplicado, uno de cuyos ejemplares se entrega al titular y el otro se archiva, pasando a constituir el Libro-registro. Sobre si el duplicado que se entrega al interesado es o puede funcionar como un verdadero título real es cuestión controvertida (CASADO PALLARÉS, MIRANDA). 3. Registración Abstracto en funciones del Libro-registro. La regla general es que el duplicado del certificado de título no es un título real, salvo en caso de expedición de un Registration Abstract, documento que permite al interesado realizar operaciones fuera de los límites del Estado consignando en el mismo las alteraciones operadas

b) Principios del sistema. Las Leyes australianas no sientan principios generales, aunque puede hablarse de ellos por vía comparativa: 1. Rogación o instancia, aunque son muy amplias las facultades del Registrador para impulsar el procedimiento registral: requerir

declaraciones, presentación de documentos, expedición de nuevos certificados de título, etc. 2. Prioridad y caveats. El rango o prioridad de las inscripciones y de los certificados de título se determina por la fecha de presentación de los documentos, pero esta regla puede alterarse por los caveats o avisos por un plazo de cuarenta y ocho horas que produce un efecto de cierre registral. 3. Tracto sucesivo. Solamente el titular registral puede realizar actos dispositivos. 4. Calificación registral. La comprobación de la legalidad de los documentos presentados a registro es objeto de una depurada comprobación, particularmente minuciosa en los casos de inmatriculación de fincas, no sólo por el Registrador, sino a través de un proceso en el que intervienen topógrafos, propietarios colindantes, Consejo de distrito, asesores jurídicos, etc.

EFECTOS 1. Principio de inscripción constitutiva. La inscripción tiene carácter constitutivo, el título a la propiedad y derechos reales inmobiliarios depende de la registración y no de los instrumentos inter partes. 2. Principio de invulnerabilidad Se concretan en cuatro presunciones iuris et de iure:

a) Presunción de validez del derecho inscrito, del título o negocio del transmitente y de todos los anteriores desde la adjudicación del dominio por la Corona; b) Presunción de integridad del asiento que contiene toda la información jurídica de derechos sobre la finca; c) presunción de exactitud de la información contenida en el certificado de título; d) Presunción de posesión del titular registral; está de hecho en posesión del inmueble y en ejercicio del derecho real inmobiliario inscrito.

VI.

BIBLIOGRAFIA Derecho Inmobiliario y Registral, José Luis La cruz Verdejo, Barcelona, Librería Broch, 1995, Pág.28 Derecho y Práctica Registral, Vásquez López Luis, Editorial Liz, San Salvador, 2001, Pág.37 Inmueble independientemente sea urbano o rural. Samoullier, Bernard, Sistema de Administración de Tierras y Catastros Comparados, Versión 2.0, www.samollier.com, año 2004, Pág.45.