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EL PACTO RETROVENTA DEFINICIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA ARTÍCULO 1586 Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.

El Código Civil, adoptado el 28 de julio de 1852, se refería a la retroventa como una «calidad añadida al contrato de venta, por la que se reserva el vendedor la facultad de recobrar la cosa vendida devolviendo el precio». El término máximo del derecho era de tres años, y de no ejercitarse, quedaba la cosa bajo el dominio absoluto del comprador. El término corría contra cualquier persona. Incluso los menores. El 30 de agosto de 1936 se promulgó por Decreto Supremo el Código Civil de 1936, en desarrollo de la Ley 8305. Este ordenamiento, en sus arts. 1431 a 1434, regulaba la retroventa como tina facultad que se reservaba el vendedor de recobrar la cosa vendida dentro del plazo de dos años. Pareciera que solamente podía versar sobre bienes inmuebles, caso en el cual para ejercerlo contra terceros era necesario que constara en escritura pública y fuera inscrito. Mediante el Decreto Legislativo n.° 295, de 24 de julio de 1984, se promulgó el nuevo Código Civil, el cual entró a regir el 14 de noviembre de 1984 y derogó el Código de 1936. Este nuevo estatuto, trata en el Libro VIl. Sección Segunda, Título I, Capítulo décimo. «Pactos que pueden integrar la compraventa, Subcapítulo III, del «Pacto de retroventa», arts. 1586 a 1591. La retroventa es una causal de resolución del contrato: es un. Pacto que confiere al vendedor el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial (art. 1586). Según el art. 1587, «es nula la estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de la resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad de dinero u otra ventaja para este. También es nula, en cuanto al exceso, la estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio».

Pueden ser objeto de retroventa los bienes muebles e inmuebles; en el primer caso, el plazo máximo para el ejercicio es de un año, y de dos años tratándose de inmuebles. En el supuesto en que se pacte un plazo mayor o prórrogas que superen este plazo, éste se reducirá al plazo máximo legal (art. 1588). Guarda silencio el legislador sobre cómo se ejercita el derecho. Sin embargo, de la lectura de la normativa se colige que es mediante el pago del precio, a valor présenle, c incluso el pago de las mejoras necesarias y útiles. En el evento en que no se paguen estas, le asiste al comprador un derecho de retención sobre la cosa. Pueden ejercer el derecho el vendedor y sus herederos. En este caso, si la cosa está en régimen de indivisión, y han vendido conjuntamente, deben ejercitarlo de forma conjunta: sí, por el contrario, han vendido sus cuotas separadamente, pueden ejercitar el derecho por su respectiva cuota. Para que el pacto sea oponible a terceros, debe inscribirse en el Registro. Así pues, se permite en muebles c inmuebles, con plazo máximo corto y prohibición de pactar una cantidad mayor que el precio Se limita la acción con contra terceros. Estudio de derecho de obligaciones primera edición , diciembre 2006 volumen 1 madrid Asimismo según Palacios E, nos dice que implica otorgar al vendedor el poder de retrotraer los efectos reales producidos por el contrato de compraventa, utilizando el mecanismo de la resolución, pero sin que se constate la consecuencia indemnizatoria inherente a ella, ya que el ejercicio del pacto de retroventa se circunscribe solamente a las consecuencias restitutoria y extintiva. Esta última la que sustenta que la titularidad del bien retorne a la esfera jurídica del acreedor. El pacto de retroventa tendría como objetivo, entonces, la paralización y/o la disolución de los efectos reales generados por el contrato de compraventa (que hasta ese entonces despliega normalmente su eficacia haciendo al comprador titular del derecho de propiedad del bien materia de la venta -siguiendo la orientación acogida en la fattispecie contenida en el ARTÍCULO 1529 del Código Civil-), desde el momento en que se haga ejercicio del derecho potestativo conferido al vendedor por el pacto de retroventa. Cuando el ARTÍCULO expresa que no es necesaria decisión judicial para la operatividad de la retroventa, no está excluyendo la actuación judicial, sino que

solamente determina que la sentencia que declare la legitimidad de su ejercicio tendrá efectos ex tunc, es decir, desde el momento mismo en que el derecho potestativo es ejercitado. La sentencia desde esta perspectiva es declarativa. Según RODRÍGUEZ, A nos dice que “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra”. A vende a B un predio en $ 5.000 y se reserva el derecho de recuperarlo, reembolsando dicha suma, en el plazo de dos años. Tal estipulación es un pacto de retroventa. El pacto de retroventa importa una condición resolutoria del contrato de compraventa. El contrato está expuesto a desaparecer por el hecho futuro e incierto consistente en que el vendedor haga valer su opción de recobrar la cosa vendida. Trátase de una condición pura o meramente potestativa, porque depende de la sola voluntad del vendedor.

NULIDAD DE ESTIPULACIONES EN EL PACTO DE RETROVENTA ARTÍCULO 1587

Es nula la estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de la resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad de dinero u otra ventaja para éste. También es nula, en cuanto al exceso, la estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.

Según Palacios E, nos dice es que nos encontramos ante un caso de nulidad expresa o textual. La nulidad expresa o textual es aquella que es declarada directamente por la norma jurídica, por lo general con las expresiones "es nulo" (como en el caso) o "bajo sanción de nulidad"; pudiendo sin embargo utilizarse, como de hecho ocurre, cualquier otra expresión que indique la no aceptación por parte del sistema jurídico de un negocio jurídico en particular en una circunstancia especial. El contenido de la norma, que impone expresamente la sanción de nulidad,

está dirigido a prohibir, en su primer párrafo, que en la regulación del pacto de retroventa se imponga al vendedor como contrapartida de la resolución (dentro de la línea teórica optada) la obligación de pagar al comprador (despojado de la propiedad) una cantidad de dinero u otra ventaja para este, en forma que tenga una ventaja "personal" ante la utilización del derecho negocialmente otorgado. En el segundo párrafo se preceptúa, también textualmente pero en sentido inverso, la nulidad del pacto que impone al vendedor a efectuar la devolución, ante la resolución vía retroventa, de una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio. Oportuno es, ante la ambigüedad de las estatuiciones descritas, efectuar algunas aclaraciones destinadas a precisar la actuación de las partes, en este caso, individualizadas en el vendedor (retrayente) y el comprador (retraído). Una primera aclaración se debe efectuar en torno a los efectos restitutorios de la resolución, que al parecer no habrían considerados, cuando no se establece literalmente, como debió ser, que el ejercicio del derecho de resolver unilateralmente el contrato se encontraría indesligablemente vinculado a la restitución del precio, pues, de lo contrario, nos encontraríamos frente a un enriquecimiento sin causa. Es claro que el tenor de la norma presupone ello y se limita a sancionar la nulidad de cualquier pacto que establezca una imposición mayor, en todo sentido, al retrayente que la de devolver el valor del precio, de ser el caso, debidamente actualizado. Sin embargo, esta omisión puede generar algunas incertidumbres en los operadores jurídicos, que en situaciones "urgentes" podrían tal vez actuar contraviniendo la buena fe y ceñirse a la estricta textualidad normativa. Podemos establecer, a pesar de lo indicado, un sustento indiciario de la necesidad de la devolución del precio a partir de la norma. Es de mencionar, en primer término, la referencia efectuada a una cantidad de dinero u otra ventaja para el comprador (primer párrafo) y, en segundo término, la mención hecha a una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio. Utilizando ambos elementos logramos, vía inductiva, dirimir que el Código ha dado por supuesta la devolución del precio al comprador despojado de la propiedad. La restitución del precio no viene siendo necesaria por la verificación del fenómeno condicional, negado por la doctrina como fenómeno actuante en el pacto de retroventa, sino como necesaria consecuencia del

ejercicio del derecho por parte del vendedor, que bajo este perfil desarrolla un rol negocial operando como elemento integrativo de la causa de la retransferencia del precio. En síntesis, el legislador ha entendido prohibir la concreción de posibles ventajas para el comprador ante la pérdida del derecho de propiedad del bien adquirido, más allá de mantener el valor adquisitivo del precio. A la inversa, el vendedor no tendrá por qué verse gravado patrimonial mente más allá de la devolución del precio de la compraventa, ya que su derecho fue inicialmente previsto en la fattispeeie contractual. PLAZO PARA EJERCITAR EL DERECHO DE RESOLUCIÓN ARTÍCULO 1588

El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor. El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este ARTÍCULO o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal. El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles. Según Palacios E, en lo que concierne a los plazos máximos y a la manera en que estos deben ser computados, estableciéndose una diferenciación entre el plazo aplicable a los bienes inmuebles, que es de un (1) año, y el plazo aplicable a los bienes muebles, que es de dos (2) años. Al vendedor, lo primero que se tiene que indicar, aunque ello sea obvio, es que dichos plazos son máximos, pudiendo las partes regular un plazo menor al establecido imperativamente por la norma, así como que el ejercicio de dicho derecho puede ser realizado en cualquier momento dentro del "plazo" conferido al vendedor para ello. Conectado a lo anterior tenemos que la norma ha colocado un "plazo" máximo bastante estricto: cualquier exceso en que las partes puedan incurrir, incluso a través de prórrogas formalmente independientes, se entenderá reducido al plazo legal impuesto. Si las prórrogas no exceden del término legal serán

válidas

La norma también señala que el plazo (más técnico sería referirse al término) para ejercitar el derecho por parte del vendedor, se computa a partir de la celebración (conclusión) de la compraventa, con lo que se dictamina lo que la doctrina conoce como plazo inicial implícito. Esto debe ser entendido con cuidado en el sentido de que la celebración debe equipararse al momento de eficacia del contrato, con lo que el conteo del plazo se iniciará desde la perfección estructural y funcional del contrato (que genera su eficacia), siendo por ende igualmente aplicable el parámetro comentado a la venta obligatoria, llamada también de transferencia diferida, por lo que la retroventa podría ser ejercitada antes de que se verifique la transferencia de propiedad (MIRASELLI). Caso distinto, por lo anotado, se tiene en las compraventas sometidas a condición o plazo suspensivo, ya que en estos supuestos el término de conteo tendría que realizarse a partir de la verificación de la condición o del plazo pactado porque solamente allí el contrato tendría eficacia (RUSINO). Es lógico que si el contrato no tiene eficacia tampoco la tendrá el pacto de retroventa contenido en el mismo. Cuando el ARTÍCULO 1588 alude al derecho de retención por parte del comprador despojado de la propiedad, no se está negando que el ejercicio del derecho de receso pueda efectuarse sin que se verifique el reembolso del precio, en tanto la hipótesis se remite solamente a las mejoras necesarias y útiles; es decir, el sistema solo subordina el ejercicio del derecho al reembolso del precio mas no a otros rubros, tales como las categorías de mejoras mencionadas. No se discute aquí la propiedad del bien, que ahora retornó al vendedor, sino solo su posesión. Se trata de un mecanismo de garantía (sistema de seguridad) otorgado al comprador acreedor de las mejoras necesarias y útiles para asegurar el pago del costo que las mismas le han generado. PACTO DE RETROVENTA EN BIENES INDIVISOS Artículo 1589.-Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto de retroventa, y los herederos del que ha vendido con el mismo pacto, no pueden usar su derecho separadamente, sino conjuntamente.

Según Palacios E, nos dice el derecho de retroventa debe ser ejercido conjuntamente por todos los vendedores y de no suceder así entonces el comprador no puede verse sujeccionado a la retroventa de una o varias partes del bien indiviso cuando uno o varios vendedores ejercitan su derecho por separado, menos aún si fueran varios compradores, por ejemplo en copropiedad, ya que podrían existir conflictos sobre la o las cuotas alícuotas afectadas. De otro lado, cuando se trata de un vendedor que al fallecer deja varios herederos, estos ejercitarán su derecho a la retroventa del mismo modo que los copropietarios. En este caso los coherederos formarán una sucesión indivisa, de acuerdo al artículo 660 CC el cual nos dice que: Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores., lo cual los obliga a actuar en forma conjunta respecto de los derechos sobre el bien indiviso. Pero en caso que antes de ejercitar el derecho de retroventa del causante se produjera la división y partición de bienes y el bien indiviso materia de la compraventa con pacto de retroventa sea adjudicado a uno de ellos, se entiende que solo él podrá ejercitarlo, mas no los demás coherederos. Finalmente, al exigirse el ejercicio en forma conjunta se corre el riesgo de que no todos los copropietarios o los herederos tengan en ese momento el poder económico para recobrar el bien indiviso, y de no hacerlo conjuntamente es muy probable que los derechos de los demás vendedores o coherederos decaiga. Este es un riesgo que hoy en día no sería extraño que suceda, pero que es parte de la opción acogida en estos casos: la indivisibilidad del derecho de retroventa.

RETROVENTA EN LA VENTA SEPARADA ARTÍCULO 1590 Cuando los copropietarios de un bien indiviso hayan vendido separadamente sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa, cada uno de ellos puede

ejercitar, con la misma separación, el derecho de resolver el contrato por su respectiva participación. Según CANO, V, nos dice que aquí los copropietarios de un bien indiviso que celebraron individualmente un contrato de compraventa con pacto de retroventa ejercitarán su derecho de resolver el contrato respecto de la parte que le corresponde a cada uno de los condóminos. Vital para sustentar la decisión del legislador es la situación inicial de separación de cuotas alícuotas por parte. Consideramos que la razón por la que este ARTÍCULO estipula la venta separada de un bien indiviso, se debe a que si bien es cierto el contrato de compraventa será celebrado por cada uno de los copropietarios respecto de su parte, puede ser que no todos ellos llegasen a un acuerdo o simplemente no coincidiesen en tiempo y lugar; de ser así el legislador ha visto por conveniente, en este caso, que la retroventa también se ejercite por separado. Cada uno de los copropietarios ejercitará su derecho al pacto de retroventa por separado, es decir, sobre cada una de la parte o cuota del bien indiviso correspondiente. Por consiguiente, el comprador que adquirió separadamente los derechos del condómino sobre esa parte del bien no podrá exigir que se produzca la retroventa sobre la totalidad del bien. Pertinente es recordar que la copropiedad o condominio es entendida como el derecho de propiedad común e indivisible de varias personas sobre las partes ideales de un mismo bien mueble o inmueble, por lo que cada propietario puede ejercer los derechos inherentes a la propiedad, pero compatibles con la indivisión del bien. De otro lado, en el caso de que el vendedor deje varios herederos, el derecho del pacto de retroventa se ejercitará por su cuota respectiva, pero en conjunto por todos ellos, incluso cuando sea bien indiviso o ya se haya distribuido entre ellos. Asimismo, no siempre todos los condóminos del bien harán uso del pacto de retroventa, ya que de no hacer uso de su derecho lo perderían y la parte ideal que les correspondía permanecerá en dominio del comprador, quien posteriormente será copropietario conjuntamente con los vendedores que ejercitaron su derecho de retroventa, de esta manera la copropiedad sobre el bien indiviso permanecerá incólume.

OPONIBILlDAD DEL PACTO DE RETROVENTA ARTÍCULO 1591 El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el correspondiente registro.

Según Palacios E, nos dice que de acuerdo al artículo 2012 del Código Civil: Principio de publicidad; se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, con el principio según el cual los contratos tendrían solamente una eficacia relativa, es decir efectos solamente de alcance interpartes, se ha establecido que los terceros, en general, solo podrán verse afectados en caso de que el pacto de retroventa se encuentre debidamente inscrito en los Registros Públicos, de acuerdo con lo permitido por el inciso 3) del ARTÍCULO 2019 del Código Civil que nos dice : Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: inciso 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. Sin embargo ello Si nos atenemos a lo expuesto en el comentario al ARTÍCULO 1586, la necesaria unidad de hipótesis genera que la inscripción de la transferencia (a través de la publicitación del contrato traslativo), impone que el pacto de retroventa sea también asentado en el Registro correspondiente, como consecuencia de la inscripción del primero. Si el contrato a que da lugar la transferencia principal no se inscribe, y por ende tampoco el pacto de retroventa, queda claro que el vendedor tiene una titularidad registral frente a los terceros y que el ejercicio del derecho potestativo, según lo expuesto, no generará mayor controversia puesto que las consecuencias jurídicas inherentes estarán llamadas a verificarse en el plano vendedor-comprador, ya que los terceros no podrán alegar ni siquiera la titularidad de quien les transfirió (p.e. comprador), al no poseer legitimación registral. Si la inscripción se produce, lógicamente para ambos, tampoco habrá controversia, pues los terceros se

tendrán que atener a la inscripción efectuada asumiendo la pérdida de los derechos adquiridos en forma derivativa. En suma, independientemente de los efectos negocia les producidos por el pacto de retroventa, este requeriría de la publicidad para ser oponible a los terceros. La función jurídica de la publicidad consiste en hacer conocibles particulares hechos, actos, eventos jurídicamente relevantes, es decir: en predisponer los mecanismos idóneos para otorgar el conocimiento y en hacer legítima la utilización de tales mecanismos, por parte de cualquier persona que tenga necesidad o deseo de procurarse aquel conocimientol1). Por ende, la publicidad, en este caso la derivada del Registro, puede ser utilizada para los efectos de legitimar o apoyar extra negocialmente un sistema de protección a los terceros, puesto que la misma en cualquier caso serviría solamente para concretar la oponibilidad de una realidad negocial. La función "natural" de la publicidad entonces se aparta, o, por lo menos, no se condice necesariamente con el sistema de transferencia derivativa, como algunos han intentado sostener y esto se refleja en nuestro ordenamiento al no existir norma alguna que imponga, en general, la necesidad que los efectos reales del negocio tengan como correlato la publicidad. Solo cabría añadir el papel que la buena fe podría jugar en la problemática abordada. Si el tercero, aunque el pacto no esté inscrito, conoce de la existencia del mismo (y, por lo expuesto, conoce el contenido del contrato), es evidente que no podrá protegerse en la inoponibilidad del mismo a su esfera de intereses. La inoponibilidad es el supuesto más atenuado de ineficacia. Nos encontramos ante la inoponibilidad cuando los efectos negocia les o parte de ellos no pueden ser invocados contra ciertos sujetos, dándose así una relatividad en cuanto a las personas a las que vinculan los efectos negocia les. En síntesis, todo el sistema de protección a los terceros tiene en su substrato la buena fe del sujeto protegido: el ordenamiento no puede, de ninguna forma, proteger a una persona que no es merecedora de su tutela.

Pacto de retracto

Etimología:

La palabra retracto deriva de dos voces latinas, apunta Elvira Martínez Coco: "re" que significa repetición o retorno y "tractus" que significa tracción o movimiento. Definición: El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Características del retracto Lean; Raúl Amaya Ayala Su carácter legal. Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que originan el derecho a retraer y las personas que pueden retraer están taxativamente señaladas en ella. Son esas y no pueden ser otras más. Arias Schreiber también incide respecto a su condicionamiento legal, esto es, el hecho de tener causales preestablecidas que responden a su vez a estímulos de orden público y sin que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida en que constituye un recorte a los principios generales de la autonomía de la voluntad y de la estabilidad contractual. Su naturaleza subrogatoria. Nuestro ordenamiento jurídico se ha pronunciado con claridad respecto de la discusión en torno a la naturaleza jurídica de esta figura, entendiendo que el retrayente "subroga" al vendedor, ocupa su lugar sin necesidad de que se celebre un nuevo contrato para asumir las obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato de compraventa. Arias Schreiber también indica que en virtud de esta función subrogatoria el retrayente reemplaza al comprador y ocupa su lugar sin necesidad de ir a un nuevo contrato, de modo que bastará el otorgamiento de una escritura de sustitución. Esta subrogación supone, en tal virtud, la existencia de un sujeto activo, corno es el que se subroga y de un sujeto pasivo, que es el subrogado y que tendrá, ente tanto, todos los derechos acordados por la ley al poseedor

buena fe(1O). 1. Vigencia de la relación jurídica creada por la compraventa. Esta es una consecuencia lógica del derecho de sustitución que se ejercita sobre la compraventa que se ha celebrado, produciéndose solamente una modificación subjetiva. 2. Su carácter excepcional. Como el retracto atenta contra la seguridad que debe reinar en la contratación, el legislador restringe su utilización solamente para algunos casos que socialmente merezcan protección. Podemos agregar, además, que este derecho cuenta con un plazo de caducidad, según lo previsto en el ARTÍCULO 1596. Este derecho también se extiende a otras figuras contractuales como la dación en pago y la permuta según el ARTÍCULO 1593 del Código Civil. Véase al respecto los comentarios reseñados más adelante en la presente obra.