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¿Qué aspectos regula la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Venezuela?  

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Los contratos tendrán una duración mínima de un año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino). Los contratos notificarán los acuerdos entre las partes y deberán tener un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituirá a la Dirección Nacional de Inquilinato) con la fijación del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia. La Superintendencia de Arrendamientos tendrá entre sus atribuciones calcular el canon y revisar los contratos. El organismo, según la ley, "tiene que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que están contemplados en el texto, especialmente los que se refieren a las condiciones del arrendamiento y el canon". En la ley existe una fórmula inicial. El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomará en cuenta cinco aspectos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. En el reglamento se detallarán otros criterios para el cálculo del canon, allí se incluirían los tipos de vivienda y los materiales de construcción, entre otros puntos. (Para estos cálculos se toman en cuenta dólar oficial de 10 bs x dólar y precios regulados) La rentabilidad estará entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podrá revisar por razones de interés público o social. El canon se revisará cada año, porque es el plazo de duración del contrato. La ley permite efectuar una revisión previa al vencimiento si el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda. Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa tendrá preferencia sobre un tercero, siempre que esté solvente en sus pagos. Tiene que notificárselo al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato.

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Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovará, porque el inmueble será vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente ¿qué prevé la Ley? El propietario que incumpla con la preferencia y engañe al inquilino tendrá que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias, por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda. ¿Cuáles son las causales de desalojo? La reforma permitirá la desocupación cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad, el dueño de la vivienda no podrá pedirle el desalojo. La desocupación también procederá si el dueño del inmueble tiene la necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. ¿Existen más causas para ordenar la desocupación? Sí. La Ley señala que el desalojo procederá si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o incumple las normas de convivencia ciudadana. Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios ¿en qué momento los inquilinos dejarán las viviendas? Los arrendatarios desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo. El incumplimiento de la Ley, ¿qué implicará? El texto prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. También se multará si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso. Si hay reincidencias ¿cómo serán las sanciones? En la primera reincidencia la multa se duplicará, pero a la tercera reincidencia se realizará la expropiación de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene más de cinco inmuebles.. DURACIÓN DEL CONTRATO SERÁ DE UN AÑO De acuerdo con el artículo 51 de la normativa, los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año. Si el inquilino desea terminar la relación antes no será sancionado y no deberá pagar más cánones

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Una vez vencido el contrato, el inquilino tendrá derecho preferente sobre terceros, a seguir en la vivienda. A este privilegio se le conoce como preferencia ofertica y está contemplado en el artículo 89. Agrega el artículo que el arrendador que viole esta disposición será sancionado con 100 Unidades Tributarias (UT), por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de su vivienda. Otro artículo referido al contrato de arrendamiento es el 53, el cual estipula que deben extenderse tres ejemplares original del contrato: uno para el arrendador, otro para el arrendatario y una para la Superintendencia Nacional de Arrendamiento. Sobre este último punto, el artículo en su parágrafo único establece que el arrendador deberá demostrar la filiación y no podrá alquilar la vivienda durante 3 años. SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO La ley establece en su artículo 16 la creación de una Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, un organismo estatal que llevará el registro de arrendadores y arrendatarios. También, se encargará de revisar todos los contratos, establecer el canon de alquiler y mediar en caso de problemas entre las partes. Podrán ser titulares de viviendas “Los arrendatarios que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan 20 años o más dedicado al arrendamiento, tendrán el derecho de adquirirla”. Vale destacar que el artículo establece que esta medida no aplica para el pequeño arrendador (personas que posee una o dos viviendas), sino para el multiarrendador (aquella persona que posee más de tres viviendas). También se sancionará con 400 UT el arrendador que le exija al inquilino que le pague en moneda extranjera. Con 400 UT será sancionado quien cobre para exhibir inmuebles en ofertas para el arrendamiento. Mientras que 50 UT deberá pagar el arrendador que no anexe la fijación del canon de arrendamiento realizada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento en el contrato. También, el que no permita el uso y goce del inmueble al inquilino será sancionado con 400 UT. C.1.4 La prohibición del pago en moneda extranjera: Los contratos de arrendamiento se celebraran en moneda de curso legal nacional es decir en Bolívares, al omitir dicha clausula se estaría generando una sanción al ser considerado ilegal.

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c.1.5 La jurisdicción judicial del inmueble: Los contratos de arrendamiento deben indicar la jurisdicción a la cual se van a someter, y que la misma debe ser la que corresponda a la ubicación geográfica del inmueble. c.1.6 La subrogación de contratos por divorcio, separación judicial, nulidad del matrimonio, finalización del concubinato y muerte: Ante la finalización de la relación del cónyuge, concubino o miembro del grupo familiar, el otro miembro que conviviera con el arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda con el contrato subrogado a su nombre, por lo tanto ante el interés de este sujeto no arrendatario deberá manifestar por documento autenticado en el plazo de 60 días su interés de continuar de lo contrario se sobreentiende que perderá el respectivo derecho de preferencia. En el caso de fallecimiento del arrendatario podrá subrogarse el contrato a quienes demuestren ser beneficiarios del mismo y demuestren tener permanencia pacifica y continua en la vivienda; es decir no pueden llegar nuevos sujetos beneficiarios del causante a querer forzosamente apropiarse del derecho sobre la vivienda, teniendo los mismos un plazo no mayor de 30 días al momento del fallecimiento de lo contrario transcurrido este periodo se considerará perdido el derecho de preferencia. c.1.7 De los contratos distintos al arrendamiento: Los contratos que quieran desvirtuar que se está llevando a cabo una relación arrendaticia serán considerados nulos sin el menoscabo de la antigüedad del arrendatario generando conforme a la Ley y ante el arrendamiento una sanción. c.2.- De forma Son aquellas clausulas o condiciones de forma y estilo establecidas en el RLRCAV (2011) las cuales son: c.2.1 Datos de las partes: Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad, numero de las cedulas de identidad o numero de pasaporte así como el carácter en el que actúan. c.2.2 Datos del inmueble: ubicación, número, del inmueble, numero del catastro y los linderos del inmueble. c.2.3 Indicación del uso del inmueble: nunca debe ser distinto a vivienda, pensión o vivienda estudiantil. c.2.4 Duración del contrato: como ya fue señalado jamás será menor a un año. c.2.5 Monto en número y letras en Bolívares por concepto del Pago de Canon de Arrendamiento. c.2.6 Nombre del Banco y número de cuenta corriente donde deba efectuarse el pago correspondiente al canon de arrendamiento: pareciera que el legislador dispuso taxativamente que el pago fuera realizado a través

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de una cuenta corriente propiedad del arrendador obviando el uso de la cuenta de ahorros. c.2.7 Dirección de habitación o trabajo del propietario del inmueble c.2.8 Estado de conservación en el cual se encuentra el inmueble c.2.9 Descripción de la distribución del inmueble indicando si posee sala,comedor,cocina,jardines,porches ,balcones, el numero de habitaciones, baños y puestos de estacionamientos si los posee. c.2.10 Indicación de que el inmueble se someterá a la jurisdicción judicial donde se encuentra ubicado este y no una distinta como lo señala la LRCAV (2011) c.2.11 otras clausulas que no sean contrarias al orden público o leyes. c.2.12 Mención de la Resolución sobre el canon máximo que debe pagarse emanada de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda. d) Trámite Administrativo para la Validación del Contrato de Arrendamiento de Viviendas ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. El RLRCAV (2011) establece que todos los contratos de arrendamiento en materia de vivienda deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda previamente a ser protocolizados o autenticados ante Registro Público o Notaria respectivamente, es por ello que los contratos deberán cumplir con las exigencias previamente estipuladas; dicha revisión deberá hacerse presentado en originales copias las cedulas de identidad de los suscribientes, documento de propiedad así como las demás exigencias estipuladas para casos particulares en el artículo 6 del RLRCAV (2011). Si existieran omisiones u errores se exigirán a los suscribientes que las subsanen, en caso contrario de no existir o hayan sido subsanadas se habilita a los suscribientes para que en un lapso mayor de 05 días puedan protocolizar el referido documento por ante la notaria pública o registro con funciones notariales. Con posterioridad en un lapso no mayor de 15 días de la autenticación o protocolización del contrato se deberá consignar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas dicho contrato para que sea consignado al Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas. El arrendador que no cumpla dicha obligación será sancionado. La Superintendencia hará seguimiento de los contratos, señalando que si los contratos se autentican y no se presentan ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda se abrirá de oficio procedimiento administrativo, si por causas de fuerza mayor no se cumplieren con las exigencias de presentación del contrato no habrá sanción y se otorgaran 30

días hábiles a partir del vencimiento del lapso indicado para la consignación, se tomarán como causas de fuerza mayor las contenidas en el Código Civil venezolano.