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“UNIVERSIDAD ANDINA NÉSTOR CÁCERES VELÁSQUEZ” FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES Y FINANCIERAS E.P. DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS INTERNACIONALES

PROYECTO DE TESIS “INFLUENCIA DE LA RENTABILIDAD DE BIENES INMUEBLES EN LOS INVERSIONISTAS EN LA PROVINCIA DE PUNO 2019” PRESENTADO POR: Carlos Alberto Cordero Rojas OPTAR LA APROBACIÓN DE PREGRADO UNIVERSITARIO EN EL CURSO DE PROYECTOS DE TESIS PUNO – PERÚ 2021

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ÍNDICE 1.- El problema:.................................................................................................................................7 1.1.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA...............................................................................7 1.1.1.- Problema General:...........................................................................................................7 1.2.1.- Problemas específicos:....................................................................................................7 1.2.- Justificación.......................................................................................................................8 1.3.-Objetivos: 1.3.1.- Objetivo General:.......................................................................................8 1.3.2.- Objetivos específicos:.....................................................................................................8 2.1.- ANTECEDENTES....................................................................................................................8 3.- METODOLOGIA:......................................................................................................................10 3.2.- Método Y Tipo De Investigación.........................................................................................11 3.3.- Población y muestra.........................................................................................................11 3.4.- Técnicas e Instrumentos Para La Investigación....................................................................11 3.5.- Matriz de Consistencia.........................................................................................................12 4.- RESULTADOS...............................................................................................................................12 5.-DISCUSIÓN...................................................................................................................................14 6.-CONCLUSIONES............................................................................................................................15 7.-RECOMENDACIONES....................................................................................................................17 8.- Referencias Bibliografícas..........................................................................................................17 9.-ANEXOS........................................................................................................................................18 10.- Línea de investigación...............................................................................................................21

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DEDICATORIA A mis padres, que son mi soporte para poder seguir adelante, poder cumplir mis metas y por cada pequeño detalle que me brindan.

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Agradecimiento Agradezco a Dios por el día a día; familia, ya que fueron mi soporte en el transcurso de esta etapa. A mi asesor, por brindarme tiempo y colaboración para la ejecución de esta investigación.

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RESUMEN En el Resumen, se tiene como objetivo determinar el impacto de la rentabilidad del sector y su repercusión sobre quienes podrían invertir en proyectos de Bienes inmuebles y que al invertir en uno, sería la opción más viable. La investigación es de tipo básica, en la teoría económica de estudio de caso de enfoque cualitativo a nivel exploratorio, utilizando una muestra no probabilística por conveniencia. Como instrumento se desarrollaron entrevistas a profundidad a profesionales vinculados al sector de bienes inmuebles. Dentro de los resultados de esta, se obtuvo que si bien el sector está desacelerado y si al invertir en proyectos de bienes inmuebles es viable actualmente. Se concluyó que el desarrollo de un proyecto de bienes inmuebles si sería rentable hoy por hoy ya que la Utilidad Neta representa buenos Ingresos de Venta totales y que la relación entre la rentabilidad de inmuebles va muy estrecha con el valor el metro cuadrado que se determina, ya que este es diferente, tanto en las distintas zonificaciones como urbanizaciones. Palabras Clave: Inversión, Rentabilidad, Bienes inmuebles

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ABSTRACT

In the Summary, the objective is to determine the impact of the profitability of the sector and its repercussion on those who could invest in Real Estate projects and that by investing in one, it would be the most viable option. The research is of a basic type, in the economic theory of a case study with a qualitative approach at the exploratory level, using a non-probabilistic sample for convenience. As an instrument, in-depth interviews were carried out with professionals linked to the real estate sector. Within the results of this, it was obtained that although the sector is slowing down and if investing in real estate projects is currently viable. It was concluded that the development of a real estate project would be profitable today since the Net Profit represents good total Sales Income and that the relationship between the profitability of real estate is very close with the value of the square meter that is determined, since this is different, both in the different zoning and urbanizations. Key Words: Investment, Profitability, Real Estate

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1.- El problema: Cuando se trata de buscar una oportunidad de negocio o inversión, se evalúan los distintos rubros que comprenden la economía del país. Lo indicado, es evaluar todos los sectores económicos en los que uno puede participar y evaluar en cuál de ellos realizar una inversión que genere una ganancia o beneficio económico, sea a corto, mediano o largo plazo. El sector inmobiliario, que inicialmente comprendía la construcción y compra-venta de inmuebles para uso de vivienda (casas y departamentos), es un rubro muy variante globalmente, ya que en distintos países ha tenido la época de auge, denominada en muchos casos boom inmobiliario, pero no ha logrado mantenerse estable en el tiempo pues llega a entrar a fases de estancamiento o desaceleración de forma periódica.

1.1.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 1.1.1.- Problema General:

¿COMO

LA

RENTABILIDAD

DE

BIENES

INMUEBLES

INFLUYE

EN LOS INVERSIONISTAS DE LA PROVINCIA DE PUNO 2019?

1.2.1.- Problemas específicos: P1: ¿Cuál es la relación entre la rentabilidad de bienes inmuebles con el costo total estimado

de inversión en un determinado proyecto en la provincia de puno? P2: ¿Cuál es la relación entre la rentabilidad inmobiliaria con el valor del m2 de la zona donde se desea hacer el proyecto en la provincia de puno?

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1.2.- Justificación: Se hará la investigación en base a un valor estimado de rentabilidad en los inversionistas en los proyectos de inversión de bienes inmuebles de lo que se obtiene del presente estudio de caso.

1.3.-Objetivos: 1.3.1.- Objetivo General: Determinar

el

impacto

de

la

rentabilidad

de

bienes

inmuebles

y

su

influencia

en

los inversionistas en la provincia de Puno, en el año 2019.

1.3.2.- Objetivos específicos: O1: Analizar la relación entre la rentabilidad de los bienes inmuebles con el costo total estimado de inversión en un determinado proyecto en la provincia de puno. O2: Analizar la rentabilidad de los bienes inmuebles con el valor del m2 de la zona donde se Desea hacer el proyecto en la provincia de puno.

2.- MARCO TEÓRICO

2.1.- ANTECEDENTES INTERNACIONALES.(Roig Hernando, 2015) establece, en su tesis doctoral, que se genera una mejora en la toma de decisiones de quienes participan en el análisis e inversión en el mercado de bienes inmuebles de España mediante los modelos conductuales.

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NACIONALES.(Retamozo Hidalgo, 2017) establece, en su tesis de magíster, que cuenta con un terreno saneado de 60,000 m² en zonificación Industrial en el distrito de Los Olivos, donde pretende evaluar que opción es más rentable en lugar de venderlo o Lotizarlo; si esa área es aplicable al desarrollo de un proyecto de Bienes inmuebles. MARCO CONCEPTUAL.-

Bien Inmueble.Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, es decir, las llamadas fincas.

RentabilidadSegún (Real Academia Española, 2017) es la cualidad de producir renta suficiente o remuneradora. A su vez, se cataloga como la obtención a largo plazo de un beneficio, ganancia o utilidad a partir de realizar una inversión de dinero.

InversiónSe define como la colocación de capital en actividades comerciales y/o económicas con el fin de obtener un rendimiento económico. Esta tiene a ser exitosa cuando es comprendida por rentabilidad, tiempo y riesgo

(Definición,

2014).[

CITATION

Per15

\l

10250

]

Adaptando esta definición al ámbito de los bienes inmuebles, desarrollo y comercialización de proyectos

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de vivienda y locales urbanos. Estos inversionistas se componen por empresas constructoras, entidades financieras, fondos de inversión y personas naturales.

Variables Rentabilidad- Según (Real Academia Española, 2017) es la cualidad de producir renta suficiente o remuneradora. A su vez, se cataloga como la obtención a largo plazo de un beneficio, ganancia o utilidad a partir de realizar una inversión de dinero [ CITATION Per14 \l 10250 ]

Inversión- Se define como la colocación de capital en actividades comerciales y/o económicas con el fin de obtener un rendimiento económico. Esta tiene a ser exitosa cuando es comprendida por rentabilidad, tiempo y riesgo (Definición, 2014).[ CITATION Per15

\l

10250

]

Adaptando esta definición al ámbito de los bienes inmuebles, desarrollo y comercialización de proyectos de vivienda y locales urbanos. Estos inversionistas se componen por empresas constructoras, entidades financieras, fondos de inversión y personas naturales (Santana Viloria, 2015).

3.- METODOLOGIA: 3.1.- Diseño de investigación 

No Experimental

3.2.- Método Y Tipo De Investigación •

Enfoque cualitativo 10

•

La investigación es de tipo básica

3.3.- Población

•

y muestra

La Población: La población en este caso, corresponde a aquellos participantes en la inversión de proyectos de bienes inmuebles de la provincia de puno, entre ellas la inmobiliarias que comercializan proyectos actualmente en la provincia, personas naturales y personas jurídicas que cuentan con capital monetario que deseen invertir en alguna actividad económica que les genere rentabilidad.

•

Muestra: La muestra, por medio de preguntas a profundidad para así conocer percepciones de la situación actual del sector y su punto de vista en cuanto a nuevos proyectos en la provincia de puno Por tanto, es una muestra no probabilística por conveniencia.

3.4.- Técnicas e Instrumentos Para La Investigación •

Análisis documental

•

Recolección de datos y Encuestas

3.5.- Matriz de Consistencia

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Problema ¿COMO

LA

Objetivos

Hipótesis

Variables

Metodología

Población

Determinar el impacto de

No se considera por manipular las variables

V1:Inversion

Tipo: cualitativo

Población muestra :

Nivel: descriptivo

Los invers ya sean p juridas o natu

RENTABILIDAD

la rentabilidad de bienes

DE

inmuebles y su influencia

BIENES

INMUEBLES

en

INFLUYE

los inversionistas en la

EN

LOS

INVERSIONISTAS

V2:rentabilidad

Diseño: no experimental corte transversal

provincia de Puno, en el año 2019.

DE LA PROVINCIA DE PUNO 2019?

4.- RESULTADOS Codificación de Individuos Nombre

Codificación

Franco Sánchez

FS

Marcela Prat

MP

Mirtha Huamancaja

MH

Maritza Soto

MS

Elaboración: Propia Elaboración: Propia

Pregunta 1

Panorama Actual Sector de bienes Inmuebles

FS

MP

Decayendo considerable mente

Creciendo, precios se elevan, los lotes y no analizan a la oferta y demanda de la mano

MH Algo paralizado. Cambios políticos desde el gobierno de Segasti han influido negativamente

MS Retraído, sobre todo en los sectores altos donde las ventas demoran en concretarse

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de

Preguntas profundidad

Pregunta 2

Distritos para invertir

FS

MP

MH

MS

Fuera de PUNO

Para Ilave A y B San Roman, Mazocrus, Mañaso y Juli

San roman arequipaa y ilave para A y B ya que el valor de terreno no baja

Dependiendo donde los parámetros de lote sea mas

FS

MP

Zona norte y sur de Puno; Las torres y Huascar por alto costo de terreno

Salcedo , jallyhualla y San roman por la velocidad de venta es mayor

Pregunta 3 Distritos más rentables para desarrollo de proyectos de bienes inmuebles

MH

MS

Puno, Juli y Ilave

Céntricos y con ubicación privilegiada en el Centro de Puno Como Jr Lima, PJr Arequipa , San Huascar

Pregunta 4

Puno: ¿Saturado o Rentable?

FS Saturado, más rentable es invertir la misma cantidad de dinero en otro sector

MP

MH

MS

Rentable, siempre y cuando se analice la demanda y oferta de la zona

Para A y B hay posibilidades de rentabilidad por la ubicación y que valor terreno no baja

Rentable pero hay pocos espacios para ejecutarlos en la zona "tradicional"

Pregunta 5

Características de LOTE

FS

MP

MH

MS

240 m²

200 m Precio entre US$ 2500-3000 x m² dependiendo la zona

140 m², Precio entre US$ 2800-3500 x m²

350 m2 Precio: US$ 2800 x m

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Tres de los cuatro considera que sí es una oportunidad negocio pero la justificación varía pues Marcela Prat considera que el hacerse un estudio previo adecuado generaría altos porcentajes de rentabilidad, Mirta Huamancaja afirma que es una buena oportunidad por la versatilidad de diseño de planos donde se puede hacer modificaciones y un uso más eficiente del espacio, como dividir las áreas creando más lotes. Maritza Soto destaca que la oportunidad de negocio sería para el propietario pues no tiene la prioridad de recuperación de costo del terreno ya que le pertenece en sí.

5.-DISCUSIÓN Al contar con la realidad problemática, antecedentes a la investigación, base teórica y los resultados que arroja el instrumento utilizado, podemos observar similitudes y coincidencias que han permanecido en el tiempo y otros aspectos que se contradicen o que hayan variado por los distintos periodos de estudio. La postura de la municipalidad de Puno, en cuanto a los parámetros de Lotizacion es dependiendo a la zonificación que tiene cada urbanización del distrito De Puno con el fin de establecer el orden y tradición que ha caracterizado siempre al mismo, que coincidió con las respuestas del 75% de los entrevistados con respecto a la percepción de la rigurosidad de los parámetros urbanísticos de la zona. (Alfaro Galvez, 2012) señala que en el 2012 el mejor mercado a apuntar era la clase media con Lotes de hasta 200 m² de área, dato que hoy en día coincide con lo analizado por (BBVA Research, 2017) en la situación inmobiliaria que deja el año 2017. A su vez, dos de

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las entrevistadas señalaron que los distritos de Puno, clase media, son los que generan más rapidez y rentabilidad en ventas. En su investigación, (Lozano Bazán & Luna Durand, 2016) menciona la existencia de una burbuja intrínseca en el sector, dada la falta de justificación con respecto a la alza de precios en los distintos distritos de Puno, sobre todo los distritos de Puno. Esto también se ve reflejado en las respuestas de las entrevistas pues todos señalaron que el valor del terreno es alto en esos distritos y no baja su valor. Por último, algo que se vio reflejado en la investigación de (Retamozo Hidalgo, 2017), es sobre el ruido político y la influencia que tiene este sobre el sector ya que genera inseguridad e inestabilidad sobre quienes lo componen y en el actuar de los mismos. Esto también se vio en las respuestas de las entrevistas y en el artículo de (Redaccion Gestión, 2018) en la entrevista del gerente de Actual Inmobiliaria.

6.-CONCLUSIONES Primera, se concluye que la relación entre la rentabilidad de bienes inmuebles, es estrecha y muy influyente ya que estos representan el stock a venderse por lo que determinará finalmente el nivel de ingresos en total por el proyecto. Segunda, se concluye que la relación entre rentabilidad de Bienes inmuebles con el valor estimado de venta de los posibles Lotes en el proyecto es muy dependiente pues se tiene que establecer el valor final del metro cuadrado más el valor agregado que tengan los lotes que son los que determinan también el nivel de ingresos.

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Tercera, se concluye que la relación entre la rentabilidad De bienes inmuebles con el costo de inversión es fundamental establecer el porcentaje de participación si son varios inversionistas y de acuerdo a ello se establece la ganancia final. En este caso, Cabe resaltar que a mayor participación, mayor es el beneficio. Cuarta, al analizar la relación entre la rentabilidad de bienes inmuebles y el comportamiento del metro cuadrado donde se desea desarrollar el proyecto, indica que es un factor fundamental en el nivel de ventas, tanto por la cantidad de inmuebles a vender como la zonificación donde se encuentra, la ubicación céntrica; por ello cada zona del distrito de Puno tiene un valor diferente y no se debe tomar un promedio de valor de distrito para generalizar. Por ello, se concluye finalmente, que el impacto de la rentabilidad inmobiliaria es positivo sobre los inversionistas, ya que en este caso el proyecto a desarrollar generaría una Utilidad Neta de 21% con respecto al Ingreso Total de Ventas, lo que lo hace viable. Esto podría hacer que se invierta también en proyectos de Lotes en zonificaciones similares de Las Torres donde también sean de residenciales de densidad mediana al igual que la zona en mención.

7.-RECOMENDACIONES Al haber culminado esta investigación, se establecen las siguientes recomendaciones: - Primera: Si bien es cierto que es bueno tomar en cuenta un valor promedio de metro cuadrado por Zona, para estudios inmobiliarios que realizan organizaciones como CAPECO, BCR y BBVA Research deberían especificar zonificaciones por cada Zona O

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Distrito y establecer las diferencias de dicho valor, sobre todo en distritos como Ilave de Mañazo,

Juli.

Dicha

información

existe

ya

que

empresas

como

Tinsa

y

Colliers trabajan con ella pero no es accesible públicamente.

- Segunda. Desarrollar alternativas y estrategias de Lotizacion sostenible y que estas se apliquen bajo normativas municipales. - Tercera:

Realizar

estudios específicamente

de los distritos

de Puno con

respecto a la Lotizacion para medir rentabilidad y nivel de ventas ya que se coincide que ahí se encuentra el movimiento fuerte de compraventa actualmente.

- Cuarta: Los bancos e inmobiliarias deben promover más el producto de Leasing Inmobiliario, sobre todo al NSE A y B, ya que el dinero que posiblemente gasten en alquiler puede aportar a las cuotas del Leasing hasta que completen el pago completo del bien inmueble, en lugar de juntar entre el 15 a 20% para llegar a una cuota inicial y poder acceder a un crédito hipotecario.

8.- Referencias Bibliografícas Perez Porto, J. &. ((2014)). Definición de Rentabilidad. . Obtenido de Definición:, https://definicion.de/rentabilidad/. Perez

Porto, J. &. (2015). https://definicion.de/inversion/.

Definición

de

INVERSION.

DEFINICION,

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9.-ANEXOS ANEXO 1: ENTREVISTA Tema: “INFLUENCIA DE LA RENTABILIDAD DE BIENES INMUEBLES

EN LOS INVERSIONISTAS EN LA PROVINCIA DE PUNO 2019 Datos del entrevistado: Nombre: Empresa: Cargo: Correo:

Introducción: Se desea desarrollar un proyecto De bienes inmuebles multifamiliar en la Provincia de Puno. El público objetivo de este proyecto son familias compuestas de 4 a 6 integrantes pertenecientes al NSE A y B, donde las cabezas de familia poseen alto poder adquisitivo monetario y posean hasta tres vehículos. De acuerdo a los parámetros de Lotización, se Lotizaran, Lotes de 200 m2. En base a su experiencia y conocimiento en el sector inmobiliario, responda las siguientes preguntas

1. ¿Cómo ve el panorama del sector De bienes inmuebles en Puno actualmente?

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2. ¿Cuáles considera que son los distritos más adecuados para invertir en proyectos de Bienes inmuebles? 3. ¿Cuáles considera que son los distritos más rentables para desarrollar proyectos de Bienes inmuebles? 4. ¿Considera que en Puno se puede realizar aún proyectos de Bienes Inmuebles que generen rentabilidad

o

ya

está

saturado

en

ese

ámbito?

¿Por

qué?

5. ¿Qué características considera que debe tener el Bien inmueble (Lote) del proyecto en mención? (N°, áreas, ambiente, metro cuadrado) ¿Cuál considera que debe ser el precio de venta? 6. ¿Considera que a la municipalidad de Puno le conviene aprobar licencias para el desarrollo de proyectos bienes inmuebles? 7. ¿Considera que un proyecto así es una buena oportunidad de inversión actualmente? ¿Por qué?

ANEXO 2: DATOS DE ENTREVISTADOS Y CONSOLIDADO ENTREVISTAS A PROFUNDIDAD

Entrevistados: Nombre: Franco Enrique Sánchez Ayala Empresa: Hades Construcciones SA Cargo: Jef de Proyectos

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Correo:[email protected]

Nombre :Marcela Prat Lizier Empresa: Tinsa Perú Cargo: Perito externo/Supervisor de tasaciones Correo:[email protected]

Nombre: Mirtha Doris Huamancaja Franco Empresa: EcoArt Constructora Inmobiliaria Cargo:GerenteGeneralCorreo:[email protected] Nombre: Maritza Soto Gutiérrez. Empresa: Negociaciones Múltiples los Álamos de Monterrico S.A.C. Cargo: Consultora Sénior(abogada) Correo: [email protected]

10.- Línea de investigación TEORÍA ECONÓMICA

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