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APUNTES DERECHO URBANÍSTICO 1° Clase (11-03-2013) ¿Qué es el derecho urbanístico?

¿Qué importancia tiene este derecho urbanístico? •

Importancia jurídica: está señalada en cuanto a la necesidad de supersistencia. Actualmente, en que la civilización, sucede en la ciudad, pero que en verdad la gran mayoría de la población mundial reside en la ciudad, esta vida en la ciudad sería imposible sin una regulación, y si dejamos en una libre iniciativa de construir como se quisiera, sería un caos, la vida sería imposible. Por eso existe esta normativa que planifica las ciudades.

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Importancia sociológica: cada norma urbanística que se dicta no es neutra, o sea, no da lo mismo que se dicte en tal o en otro sentido. Estas normas urbanísticas, que en sí todas constituyen una limitación al derecho de dominio, propenden a mejorar la calidad de vida de las personas. Una suficiente y conveniente red vial permite el desplazamiento de los vehículos y de la gente de sus hogares a sus lugares de trabajo, o bien el acceso a los centros de abastecimiento. Un polo industrial de desarrollo no puede ser emplazado en cualquier sector urbano, tiene que serlo en

una parte que no moleste la actividad residencial y que se adecue al medioambiente. O sea, la gente reclama justamente. Estaba leyendo hoy en “La Segunda” sobre la Comisión de desarrollo urbano, que es una comisión asesora presidencial que ha estado trabajando en esta materia de desarrollo urbano, y algunos dice que no se ha querido regular la materia que especulan sobre el desarrollo urbano y el precio de los suelos y expulsan a las personas a ghettos disminuyendo el precio del suelo urbano. También se dice que en la materia de regulación o planificación urbana hay que darle mayor prioridad a los temas de equidad que a los temas económicos. Está tan metida la sociología que se trata que estas normas sean para el bien común. •

Importancia económica: el 8% del PIB nacional es proveniente de la construcción. El mejor índice para saber si la situación económica d e un país está bien o mal es el desarrollo de la construcción. Se ha calculado que este sector (íntimamente ligado a lo urbanístico) da 500 mil plazas de trabajo. O sea, una legislación inadecuada puede frenar la construcción, si se frena se tiene recesión económica tanto en el crecimiento del PIB nacional como en cesantía.

¿Cómo ubicamos el derecho urbanístico dentro del ordenamiento jurídico? Dentro de las dos vertientes de derecho privado y derecho público, este derecho forma parte del derecho público (no del derecho privado). En el derecho público solamente se puede hacer aquello para lo cual la autoridad está expresamente facultada. En derecho privado se puede realizar todo aquello que no está expresamente prohibido. El derecho público regla el principio de legalidad o juridicidad, contemplados en los artículos 6 y 7 de la CPR: toda autoridad legalmente investida, dentro de la esfera de su competencia y en materia que tenga expresa atribuciones de su comportamiento. Las normas de derecho urbanístico las dictan las autoridades, su aplicación es de las autoridades. Por ejemplo: permiso de edificación, autorización de loteo de urbanizaciones, recepción de beneficios, etc, todo emana de resolución de autoridades. Formando parte del derecho público, forma parte también del derecho administrativo, pero es una rama especializada.

Hay normas jurídicas del Derecho Administrativo que son aplicables al Derecho Urbanístico, como: •

La ley 18.575 que es la LOC de bases generales de la administración del Estado,

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La ley 19.880 sobre procedimientos administrativos: resoluciones deben encuadrarse dentro de estas normas, también las normas de probidad.

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La Ley 20.285 de acceso a la información pública

Siendo una norma de derecho público, el derecho urbanístico también se relaciona con otros derechos. Se relaciona con: •

Derecho municipal: las normas urbanísticas, en la mayor medida, son aplicadas por los municipios a través de la aprobación de un instrumento de planificación territorial y de la dirección de obras municipales. El derecho municipal está contenido en la ley 18.695, LOC de municipalidades.

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Derecho tributario: las leyes tributarias no solamente se dictan para fijar impuestos sino que también usando los tributos como política fiscal para incentivar o desincentivar determinadas actividades. En estas materias tributarias tenemos el DFL 2 que está actualmente vigente, que permite las construcciones económicas, y otorga incentivos, que sirve para incentivar las construcciones para la clase media y media alta chilena, como: o la exención de contribuciones del edificio (no del terreno) por 10 años, o exención de impuesto a la renta y del global complementario para efectos que obtengan la personas naturales que sea poseedora del DFL, y o la exención del impuesto de herencia (no tributa impuesto de herencia) En materia de contribución de bienes raíces cuando el municipio declara zona de contribución obligatoria y no se construye, se transforman en sitios eriazos y se pueden aplicar las contribuciones hasta un 200%.

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Derecho penal: existe una figura penal en la ley general de urbanismo y construcción, artículo 138, que sanciona los loteos irregulares, y en toda aquella persona natural o jurídica que por cualquier medio pretenda traspasar el dominio de terrenos no urbanizados.

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Derecho procesal: si bien este ordenamiento jurídico urbanístico confiere derechos, la única forma de hacerlos valer es a través de las acciones judiciales. Cada vez que hay un derecho hay una acción para protegerlo. Vamos a encontrar que existen procedimientos de reclamo cuando se niega un permiso de edificación o se otorga mal un permiso de edificación (permiso indebido). También existe el recurso de protección (artículo 20 CPR) contra cualquier resolución urbanística que sea ilegal o arbitraria. Y existe además un reclamo de ilegalidad en el artículo 81 de la LOC de municipalidades. Hay un reclamo especial contra la demolición que está en el DFL 468.

En materia de derecho privado, tiene relaciones con el derecho civil porque en él, el derecho más importante es el derecho de dominio que está en el artículo 582 del CC, y el derecho urbanístico, al tenor de lo dispuesto en el artículo 19 N°24 de la CPR, este derecho a la propiedad absoluto (que viene del derecho romano) aquí se encuentra con limitaciones que se imponen en beneficio de la colectividad, o sea, aquí prima la ley general sobre el bien individual. Esto cambia la noción del artículo 582 del CC que permite usar, gozar y disponer libremente, tiene una limitación. Incluso puede ser una privación, que es cuando se produce el fenómeno de la expropiación por razones de utilidad pública. También se relaciona con el derecho comercial porque la actividad de la construcción es mercantil. Existe una norma del artículo 18 de la ley general de construcción que crea un régimen especial de responsabilidad para el propietario que es vendedor, los proyectistas, los constructores, entonces esta norma se está apartando de lo que establece el Código Civil chileno. Y en el derecho comercial, en la actividad de la construcción que es netamente mercantil, se dictan normas que hacen responsables cuando se disuelve una sociedad para efectos urbanísticos, a las personas que formaban parte de la sociedad al momento de contratar. También establecen que las condiciones con que se dan en materia de venta de viviendas, forman parte integrante del contrato. También existen normas importantes para proteger a personas que celebran promesas de venta en edificios que están en construcción. Entonces, es una norma complementaria del derecho comercial.

Fuentes del derecho urbanístico: Positivas -

CPR

Materiales

(…)

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CPR

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Ley

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Ordenanza general de urbanismo y construcción

•

Planes reguladores: pueden tener jerarquía entre ellos, aunque pueden tratar materias distintas y no entrar en contradicción

Normas técnicas que corren por un carril distinto al sistema jurídico o regulatorio que hemos estado tratando. Establecen estándares y regulaciones referentes a la calidad de la construcción y sus edificaciones, por ejemplo: cómo debe hacerse el cemento para una vía o una vereda. Estarían en lo más bajo de esta escala jerárquica. Se pusieron de moda (porque antes las determinaba la constructora) a raíz del terremoto del 2010, por ejemplo las normas sobre la calidad de la construcción son normas técnicas, las regulaciones sobre asismisidad de los edificios. En determinadas circunstancias adquieren una especial relevancia las normas técnicas. Estas normas técnicas son dictadas por el MINVU por un Decreto Supremo pero las elabora el Instituto de Normalización.

Hasta hace muy poco aprobaba el MINVU, y esa aprobación se publicaba en el Diario Oficial solamente el número de la respectiva norma técnica. Y no su contenido. Eso generó, a propósito del terremoto del 2010, que dada la relevancia de las normas técnicas, una discusión en cuanto hasta qué punto era obligatorio y se podía solicitar una indemnización o una aplicación de carácter penal ante el ministerio público. No todas las normas técnicas se publican en el Diario Oficial, entonces se discute cuál es el valor que tienen. La costumbre no tiene valor como fuente jurídica porque es una rama especializada del derecho público, en el cual la costumbre no es fuente. No existen normas técnicas para todos los aspectos de la construcción (específicos), sólo se han dictado para aspectos más gruesos de la construcción (como por ejemplo, la construcción en general). En el juicio todo estriba en la prueba y en la apreciación de la prueba. En un caso que ocurrió en Concepción pidieron un informe previo a la calidad del suelo, que se clasifican según los riesgos. Quien hizo el estudio clasificó como correspondía y después emitió un segundo informe cambiando de opinión y señalando que era menos riesgoso. Según lo riesgoso que era, era más o menos sólido el suelo, generando más o menos costos para la constructora. La CPR establece el principio de la reserva legal, todo aquello que se refiere a la adquisición o modo de adquirir de usar, gozar y disponer de la propiedad es materia de ley. El 19 N°24 dice “el derecho de propiedad en todas sus especies, corporales e incorporales” y señala que “sólo la ley puede…” Como las normas urbanísticas constituyen limitaciones, todas las normas urbanísticas que constituyan limitaciones tienen que acogerse al principio de reserva legal, tienen que ser contenidas en una ley. Una norma de una ley decía que se puede construir en “tales casos” y nombraba ejemplos y luego un etcétera, el TC señaló que no puede decir “etcétera” porque va en contra del principio de reserva legal.

Historia de la legislación urbanística en Chile En Chile durante la colonia Felipe II dictó una instrucción el 13 de noviembre de 1579 (o 1679?), donde se señaló que todas las ciudades debían tener una cuadrícula. Había una reglamentación. El único caso que escapó a eso fue Valparaíso que creció de forma no regulada. Después vino una época posterior en que una manifestación la tenemos en la ley de la comuna autónoma, en diciembre de 1891, que la dicta Manuel José Irrarázaval. En ella se estableció que iban a haber en Chile 267 comunas con una cierta autonomía, reglamentó en esa ley en el artículo 25 N°5 las condiciones mínimas de urbanización. Antes de la ley 4.563 se habían dictado normas solo para santiago y concepción, ella establece a nivel nacional la obligación para pedir permiso de edificación para construir en cualquier ciudad o cuadro que tuviera más de 5 mil habitantes. O sea, antes no había permiso para construir, no se exigía. Esta ley es del año 1929. era una ley indispensable o necesaria porque había un desorden tremendo. Después del terremoto de Talca del año 1928, que destruyó la ciudad de Talca y había que reedificar, las condiciones a reedificar motivó que se dictara esta ley, que establece en forma perentoria de pedir permiso de edificación, a nivel nacional, y en poblaciones superiores a 5 mil habitantes. El año 1931, el 30 de mayo, se dicta el DFL 845 del Ministerio… (hoy llamado MOP) Se establece que las ciudades deben tener una planificación y deben tener planes reguladores. En 1934, a instancias de la Municipalidad de Santiago, el gobierno trae a un gran urbanista vienés, y este señor Carl Bruner, junto con la colaboración de un arquitecto de la División de Obras, elaboran el plan regulador metropolitano de Santiago. Paralelamente se dicta el DFL 224, y después el DFL 880 del año 1963, ambos del MOP. Esos son todos los antecedentes históricos de la actual legislación. ¿Por qué eran DFL? Es una delegación que da el poder legislativo a la administración. Era del MOP porque no existía el MINVU, después ya bajo el gobierno de Frei Montalva se crea el MINVU. El año 1975 se dicta lo que es ahora la actual Ley General de Urbanismo y Construcción. Se dicta mediante un decreto supremo del ministerio de vivienda y urbanismo, que es el

Decreto Supremo 458, y que después ha tomado el carácter de Decreto con Fuerza de Ley, y se habla del DFL 458. Y en todas las modificaciones en el congreso se dice que se modifica el DFL 458. Pero hay críticas al respecto porque la delegación de facultades fue por el DL 602, en que el poder legislativo se excedió de la delegación de facultades en el DL 602. La nueva ley de urbanismo y construcción es una ley propiamente tal y no dictada a través de delegación de facultades un tanto ambigua. Cuando se habla de “la ley” es la ley general de urbanismo y construcción. Esta ley general de urbanismo y construcción ha tenido 28 modificaciones, pero no se ha abordado la tarea de hacer una nueva ley, a pesar de que los temas urbanísticos son de actualidad. Dentro de estas modificaciones ha sido de importancia la Ley 19.472 y la Ley 20.016 sobre la calidad de la construcción. Ha habido una modificación importantísima en el artículo 18 en todo lo que se refiere a la responsabilidad del propietario primer vendedor a l actual rentista, a los constructores. También se ha establecido que la publicidad forma parte integrante de los contratos. Se ha establecido que aunque se disuelva una sociedad que construyó un edificio, siempre van a responder los representantes legales que existían al momento en que se firmó el contrato. Otra modificación importante es la Ley 19.939, que estableció la caducidad declaratoria de utilidad pública. Porque si antes de esta legislación se establecía, de acuerdo con los planes reguladores, un nuevo trazado, al establecer un nuevo trazado, de acuerdo a la ley orgánica de municipalidades, estos terrenos eran de utilidad pública, ahí se establecía la causal que establece la CPR en el artículo 19 N°24 (para poder expropiar), pero a veces los municipios no tenían fondos para expropiar, podían pasar 30 años con un terreno que estaba sujeto a expropiación. Esta ley 19.939 estableció estas declaratorias de utilidad pública si no se concreta en un plazo determinado, caducan de pleno derecho, automáticamente. Ahora se está hablando de modificar esta ley. También es una modificación importante la ley 19.537 que estableció las normas sobre copropiedad inmobiliaria. Antes regía la ley 6071 de rentas por piso, ahora es mucho más amplio porque la copropiedad inmobiliaria no sólo regula edificios sino que también regula

condominios, en que todas las vías de circulación ya no son vías públicas sino que son del condominio, es un sector privado. Esas son modificaciones importantes. También lo es la ley 20443 sobre demandas colectivas, y la ley 20.061 sobre revisores independientes. Si hacemos una visión crítica de esta ley de urbanismo y construcción, primero hablaremos de su origen, en cuanto a su importancia debería haber sido una ley con todas sus letras, con iniciativa del ejecutivo y una visión armónica. Actualmente, hay algunas contradicciones en esta ley, también hay defectos de redacción (los arquitectos han metido mano en la ley y no tienen la visión que tienen los abogados) y además, no tiene una visión real de cómo debe ser la planificación urbana de las ciudades, es una ley un poco inconexa. La ley contempla una Ordenanza General, aprobada por Decreto Supremo 47 del MINVU, y su texto definitivo fue publicado el 19 de mayo de 1991, pero ha tenido muchas modificaciones. Vamos a tratar referencialmente la Ordenanza en cuanto aclaran o complementan la norma, o sea, aspectos jurídicos. Por ejemplo: la duración del permiso de edificación, la caducidad del permiso de edificación. Ver la ley general de urbanismo y construcción DFL 458 La Ley General de Urbanismo y Construcción Tiene 5 títulos: 1) Disposiciones generales: normas de competencia, sobre los funcionarios, normas sobre los profesionales que intervienen en el proceso urbanístico y prácticas sancionatorias (que son aplicadas por los JPL). 2) Planificación urbana: en qué consiste la planificación urbana y después establece a nivel nacional, regional, intercomunal y comunal. Se refiere a los límites urbanos y al uso del suelo urbano. En detalle, abarca normas sobre su división y urbanización del suelo, normas sobre renovación urbana, establecimiento de zonas de renovación

y zonas de construcción obligatoria, normas sobre expropiación (que en gran parte están derogadas por el DL 21.086). 3) Título III. Se refiere a la construcción misma y establece las normas de diseño, disposiciones

que

regulan

conjuntos

armónicos

(construcciones

isladas,

independientes pero que en sí forman un todo armónico). Trata también sobre viviendas acogidas al condominio pero está derogado por la ley 19537. y normas sobre urbanización y edificación, da los permisos de edificación, las recepciones definitivas de los edificios, autorizaciones especiales que puede otorgar el director de obras municipales, las obligaciones del urbanizador y sus garantías, la facultad del municipio a través del director de obras para decretar paralización de obras, facultad del alcalde para decretar demolición, normas sobre seguridad y conservación de los edificios. 4) Titulo IV. Se refiere a las viviendas económicas, que son las DFL 2 y a las viviendas sociales. 5) Título V. ¿Qué organismos públicos intervienen en el derecho urbanístico? El derecho urbanístico es parte del derecho público porque son las autoridades las que aplican las normas urbanísticas, los particulares solicitan su participación. Las autoridades que intervienen en el derecho urbanístico son: el MINVU, los gobiernos regionales, las municipalidades, y también la autoridad ministerial tanto del ministerio de agricultura como del MINVU. También el director de obras municipales. Los organismos públicos que intervienen son: 1) Ministerio de Vivienda: Es el principal actor en cuanto al derecho urbanístico, y es el encargado de crear e introducir las modificaciones a proyectos de ley en relación a urbanismo y construcción y otras leyes asociadas al sector, lo mismo con la ordenanza general (Los decretos que la modifican son del MINVU. Está regulado en el DL 1305).

Dentro del MINVU cabe destacar la división de desarrollo urbano (DDU) y las secretarias regionales ministeriales (SEREMI). a) División de Desarrollo Urbano (DDU): Es el organismo que participa de la creación de la política urbana a nivel nacional. No es un instrumento normativo sino que una política con criterios respecto de cómo se quieren conducir las políticas de urbanismo y construcción. Es el organismo que elabora los proyectos para modificar la ley y la ordenanza general de urbanismo y construcción. Es importante destacar dicha atribución porque hay que relacionarla con la siguiente atribución de la DDU: tiene la facultad de interpretar de manera obligatoria a través de instrucciones, la ley general de urbanismo y construcción y su ordenanza general. Por ende, esta atribución es bastante fuerte en términos prácticos, porque el organismo que participa en la creación de la norma después la interpreta con fuerza obligatoria para su aplicación. Es un organismo administrativo que está interpretando la norma, cobra gran importancia y fuerza práctica, en cuanto pueden existir normas respecto de aplicación de la norma de urbanismo y construcción, interpreta la ley y la ordenanza que contiene la mayor parte de regulaciones sobre urbanismo y construcción. Tiene atribuciones concretísimas: cómo se interpretan requisitos para obtener permisos, atribuciones para obtener proyectos, etc. El legislador estableció un requisito formal en cuanto a la formalidad con que se deben emitir instrucciones por las cuales se interpretan las ordenanzas y la ley: deben ser emitidas por medio de circulares, que es una forma de transferir juridicidad y publicar a cualquiera que esté interesado (las circulares que complementan la ley y la ordenanza están publicadas en la página del minvu). Aunque no siempre se cumple porque se ha utilizado la realización de observaciones a la ley de ordenanza a través de oficios, que no gozan de la publicidad que sí gozan las circulares. Se deben quedar con que la ley estableció esta formalidad a las observaciones que se deben realizar a la ley y a la ordenanza de urbanismo y construcción. b) Seremi Una primera función general de las seremi es supervigilar las normas de urbanismo y construcción, en la cual muchas veces se ha entendido que son los superiores jerárquicos de

las direcciones de obras, lo cual en estricto rigor jurídico no es correcto, si bien supervigilan y tienen función importante en las direcciones de obras, pero no son superiores jerárquicos, porque las direcciones de obras no pertenecen al minvu sino que son una unidad adscrita al municipio y su jefatura recae al alcalde, y la dirección de obras son funcionarios de planta lo que les da autonomía y su superior jerárquico es el alcalde, que si bien no puede tener injerencia en sus decisiones y puede instruir un sumario para destituirlo. La función de las seremi sobre las direcciones de obras se puede entender con que puede hacer auditorías y supervigila la correcta aplicación de las normas de urbanismo y construcción en la dirección de obras. Otra atribución es similar a la figura de la DDU con la ley de ordenanzas, pero en este caso en la Seremi es de la ley de planificación territorial. Tienen como función interpretar los instrumentos de planificación territorial o planes reguladores. Tienen la atribución de participar en los procedimientos administrativos complejos de elaboración y aplicación de planes reguladores. Tiene una función de que esa aprobación de planes reguladores intercomunales, y tiene una participación no menor en los planes reguladores comunales. En esta seremi, va a ser un órgano administrativo que participa en la elaboración de instrumentos de regulación y posteriormente tiene la facultad de interpretarlo. Es similar a la función de la DDU, y es relevante porque, si bien para el caso de la DDU, el sistema regulatorio a nivel de ley y ordenanza puede ser oscuro, a nivel de ordenanza son instrumentos jurídicos normativos bastante confusos, esta labor de la seremi es clave y con muchas repercusiones prácticas. Ejemplo: ampliación del límite urbano en las intercomunas, en que la seremi interpreta los límites actuales de las intercomunas, en que el plan regulador de santiago está dibujado con plumón y su interpretación es siempre sujeto de controversia para proyectos importantes. Es un ejemplo de la importancia de la interpretación de los planes reguladores que hacen las seremis. Otra atribución de relevancia es la resolución de reclamaciones. De acuerdo al artículo 12 y 118 de la ley general, la seremi recibe reclamaciones, de acuerdo a si son personas que pueden reclamar por permisos otorgados por la dirección de obras o bien si a un solicitante de un permiso se le ha rechazado el permiso de edificación y considera que debiese

habérsele concedido, son resueltas por la seremi de acuerdo a un procedimiento que veremos después, y que trata de la reclamación, plazo de la municipalidad para responder y luego la seremi puede ordenar a la dirección de obras respectivas otorgar el permiso de edificación. Esta es una atribución de gran importancia y utilización práctica, en que las controversias que se generan en un sistema regulatorio complejo son muy cotidianas y el órgano legislativo que ha establecido el legislador para solucionarlo es la seremi. c) Servicio de vivienda y urbanismo (Serviu) A diferencia de las anteriores, tiene personalidad jurídica y patrimonio propio. Sus funciones son de dos tipos: •

tiene un rol importante en la construcción de viviendas sociales y viviendas económicas, estableciendo los estándares técnicos de los proyectos de las mismas (que ejecutan los particulares);

•

la determinación de las especificaciones técnicas de las urbanizaciones, es público en cuanto a su estándar técnico y es fijado por el Serviu, hablamos de vías públicas (no una vía de circulación interna que una persona construye en su propia casa o parcela) que deben tener un estándar adecuado. Han salido fallos de la CS en cuanto han cuestionado los estándares del Serviu (caso por falta de servicio) y se ha condenado al Serviu por los estándares de los servicios que ha prestado (como lo es en el caso copeva y alto jahuel). La ley 18575 sobre bases generales de administración del estado establece la falta de servicio.

2) Gobiernos regionales El gobierno regional es el intendente y los CORE. El rol de los gobiernos regionales en materia urbanística es la aprobación de planes reguladores. ¿Qué es lo que hace específicamente? Aprueban los planes reguladores intercomunales, también aprueban los planes regionales de desarrollo urbano, y en algunos casos también le toca aprobar los planes reguladores comunales (pero esto es una excepción). a) Los planes reguladores regionales de desarrollo urbano, más que instrumentos normativos, son instrumentos en los que se planifica el desarrollo general, metas y objetivos para la región; más que normas jurídicas en que se establezcan supuestos

de hecho, sanciones, etc, se establecen metas, previo diagnóstico de la situación particular de la región. b) También aprueban los planes intercomunales, que dependiendo de la cantidad de habitantes pueden ser denominados metropolitanos (cuando el sector urbano de varias comunas es más de 500 mil habitantes, en este momento son: Santiago, Concepción y Valparaíso). Esta regulación es norma jurídica, son ordenanzas, tienen un plano respectivo con normas imperativas, que no son meras declaraciones de intenciones u objetivos. c) Por excepción, podrían llegar a aprobar un plan regulador comunal, ocurre bajo dos hipótesis: •

En aquellas comunas que no se encuentran reguladas por un plan regulador comunal.

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Cuando un proyecto de aprobación o de modificación de un plan regulador comunal ha sido informado desfavorablemente por la seremi del minvu (no da el visto bueno para que se apruebe), y la municipalidad respectiva decide insistir en dicho proyecto (una suerte de apelación) ante el gobierno regional, y lo lleva al gobierno regional para su aprobación. El gobierno regional tiene la atribución de aprobar el gobierno regional, y va a toma de razón de la Contraloría (los decretos alcaldicios no vana toma de razón de la contraloría).

3) Contraloría General de la República La Contraloría General de la República tiene dos funciones: la toma de razón y la función dictaminante. Ambos tipos de funciones se relacionan estrechamente con el derecho urbanístico. Veamos cada función a) Toma de razón: En cuanto a la función de toma de razón, debe tomar razón de los planes reguladores intercomunales, y ante ello, planes reguladores comunales que son aprobados por el gobierno regional en alguna de las hipótesis que comentábamos anteriormente. Van a existir planes reguladores que no van a toma de razón a la Contraloría, que serían los comunales, lo cual genera un problema en el sistema: la contraloría tiene una labor estricta en que los planes reguladores se

ajusten a la normativa actual, todos aquellos que no van a toma de razón no tienen un examen de legalidad estricto como sí lo tienen los otros, lo que hace que se generen instrumentos de planificación, que son normas jurídicas que entran al ordenamiento jurídico (que tienen imperatividad, principios de validez, etc), sin que se adecuen completamente al ordenamiento jurídico general e incluso no se adecuan al ordenamiento jurídico urbanístico. b) Función dictaminante: La Contraloría ejerce esta función, generalmente en virtud de presentación entre particulares que denuncian algún tipo de acto o ilegalidad cometido por un funcionario que afecta sus derechos, y lo denuncian ante la Contraloría. Nuestro sistema carece de tribunales contencioso administrativos, en que la Contraloría, sin ser un tribunal, en los hechos pasa a ser una forma de resolución de objetos contenciosos administrativos. Muchas veces las maneras en que los particulares van a poder resolver sus controversias es yendo a la Contraloría y denunciando alguna ilegalidad cometida. Tanto la DDU, el MINVu o el SEREMI están obligadas a denunciar una irregularidad cometida por algún funcionario. 4) La Secretaría regional de Agricultura y en conjunto con el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) ¿Cuándo intervienen estos organismos? Nos tenemos que situar en la regulación que afecta al área rural. La ley general de urbanismo y construcción establece una prohibición de construir o urbanizar en área rural (artículo 55), pero se permite en algunos casos (inciso 2, artículo 55). ¿En cuáles casos se permiten? Eso queda entregado a la discrecionalidad de los órganos administrativos que deben intervenir en estos casos: dirección de obras, SEREMI del minvu, SEREMI de agricultura y el SAG. ¿Cómo intervienen? Cuando se quiere efectuar una urbanización o subdivisión en el área rural, se requerirá un informe favorable (autorización) de la SEREMI de agricultura. Y cuando se requiera efectuar construcciones, se requerirá una autorización del SAG.

5) Municipalidades Son los ejes del sistema porque van a tener que ver con la planificación, especialmente comunal, y en ellas van a estar las direcciones de obras municipales. Las direcciones de obras municipales son las que otorgan los permisos de edificación. En cuanto a la planificación, las municipalidades son las que elaboran y aprueban los planes reguladores comunales, y otros tipos de instrumentos de planificación a nivel comunal (son planos seccionales). ¿De qué manera aprueba estos planes reguladores comunales o planificación a nivel comunal? Son procedimientos administrativos complejos, intervienen diversos órganos del estado. La participación de las municipalidades se establece por un proyecto que presenta el alcalde, hay instancia de participación ciudadana en que se tiene la posibilidad de hacer observaciones o proposiciones al proyecto, y luego éstos son aprobados por el Concejo, la aprobación de un plan de regulador comunal es de aquellas materias en que el alcalde requiere la aprobación del consejo, establecido en la ley orgánica de municipalidades el número de concejales que se requieren para aprobar, ejemplo: si se tienen 6 concejales, se requiere la aprobación de 4. Las municipalidades aprueban las zonas de construcción obligatoria, de conservación histórica. También aprueban las expropiaciones, a iniciativa del alcalde, para dar cumplimiento a los planes reguladores respectivos. Las municipalidades aprueban modificaciones especiales… y aprueban el traslado de… a zonas adecuadas. La mayor parte de las atribuciones municipales en materia urbanística se ejercen a través del director de obras municipales. Los órganos intervinientes no solamente intervienen, sino que tienen la responsabilidad que se impone en esa intervención. Esto se traduce en la responsabilidad que le acarrea a los respectivos servicios o al Estado o al municipio por la falta de servicio cuando eso causa un daño pecuniario. Que los órganos administrativos ejerzan correctamente sus funciones, si no lo hace puede influir en la calidad de vida de las personas de forma muy profunda. Cuando hablábamos de las interpretaciones de los órganos administrativos sobre los planes reguladores, una interpretación puede implicar una plusvalía y un enriquecimiento muy

grande, por ejemplo, si se interpreta que un terreno determinado está dentro del límite urbano que establece el plan regulador y un perjuicio muy grande si está fuera del límite urbano que establece el plan regulador. FOTOCOPIAR APUNTES EN FOTOCOPIADORA 3° Clase (25-03-2013) Noticia en El Mercurio: Comisión de política urbana plantea gobiernos metropolitanos (intendencias). 20 de Marzo. Noticia en El Mercurio: División y comisión de desarrollo urbano, integrantes siguen contrapuestos a redactar borrador. Por problemas que no existen áreas verdes en poblaciones periféricas hay segregación de la ciudad, de primera, segunda y tercera categoría. Y además tenemos problemas de congestión vehicular. En las clases anteriores vimos los principales organismos en el quehacer urbanístico, hablamos del MINVU, se habló de la DDU (dirección de desarrollo Urbano), los Seremis (Secretaría Regional Ministerial). Tratamos de la intervención que tenía un servicio que es autónomo de personalidad jurídica pero que depende del Minvu que es el Serviu, que está destinado a todas las viviendas sociales. Nos referimos a que igual que estos organismos, también tienen las responsabilidades consiguientes cada ve zque se produzca una falta de juicio. Otro organismo son las municipalidades, que elaboran los planes reguladores comunales, decretan las zonas de construcción obligatoria, zonas de conservación histórica, aprobaban los planes regionales previa iniciativa del alcalde acordaban la expropiación para dar cumplimiento al plano regulador. Hablamos de los órganos regionales que es un órgano administrativo compuesto por interviente y consejo regional, ya probaban planes reguladores intercomunales o metropolitanos. También nos referimos a la subsecretaría de agricultura, que interviene cuando se trata de construcciones en sectores rurales. En esta clase vamos a tratar un organismo interviniente especial, que si bien forma parte de las municipalidades ejerce la mayor parte de las organización urbanística, que es la Dirección de Obras municipales.

Dirección de obras municipales (DOM) El director de obras municipales Su atribución está en el artículo 9 de la ley general de urbanismo y construcciones (DFL458). Y se encuentran en el artículo 24, con mayor extensión, de la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades (18.695). Es nombrado por el alcalde previo concurso público. Tiene que tener determinadas cualidades: ingeniero civil y arquitecto y en comunas más pequeñas se permite que sea constructor civil. La naturaleza jurídica de él en cuanto funcionario: es un funcionario municipal. Por lo tanto, está sometido a las normas del estatuto de los empleados municipales contenidos en la ley 18883. No es un funcionario de la confianza del alcalde. Una vez designado previo concurso público adquiere la categoría funcionaria de plante, ¿Qué significa? Que goza de estabilidad en el empleo y su permanencia es general a menos que a través de un sumario administrativo, conforme al estatuto de la ley 18883, se le destituya. Es un funcionario eminentemente técnico, o sea, el respectivo alcalde no le puede estar dando instrucciones respecto de si otorga o no permisos, concesión de beneficios, si aprueba o no un hotel o una urbanización, si acoge un edificio a la copropiedad inmobiliaria. No le puede dar instrucciones en ningún aspecto, porque su atribución y función están establecidas en la ley general de urbanismo y construcciones y en la ley OC de municipalidades. El director de obras municipalidades tiene facultades regladas (está reglado a dictar una solución en sentido determinado siempre que cumpla con los requisitos determinados por ley) y discrecionales (que el ente administrativo puede o no dictar una resolución). En todo lo que es administrativo depende del alcalde, que es quien nombra a todo el personal de la dirección de obras y provee todo el equipamiento de oficinas, es quien le da la licencia y otorga permisos, y en determinados casos puede iniciar un sumario contra el director de obras. Incluso, la LOCM permite deducir reclamos de ilegalidad por sus resoluciones municipales ilegales (articulo 141) en contra de las resoluciones del alcalde y de los funcionarios de su

dependencia. Una vez la CA de Santiago expresó que no era funcionario de su dependencia, pero rápidamente la CA restableció que procede absolutamente el reclamo de ilegalidad presentado por el alcalde por omisiones del director de obras municipales. La jurisprudencia ha tenido en cuenta que, desde ese punto de vista, es un funcionario dependiente del alcalde. El reclamo de ilegalidad tiene dos instancias: se presenta ante el alcalde, el cual tiene 15 días para responder, o bien se puede rechazar. Y contra esa resolución del alcalde se recurre en la CA. Tiene atribuciones principales y atribuciones secundarias o accesorias. •

Es jefe de la dirección de obras municipales

•

Tiene que velar porque esa dirección se mantenga bien administrativamente, buen funcionamiento del servicio, responde por el buen funcionamiento del servicio.

•

Velar porque se cumplan las normas de la ley de probidad. La ley de urbanismo y construcciones (ley 18.575) establece normas específicas que están inmersas en estas normas de probidad: no puede estar ejerciendo dentro de la dirección de obras algún pariente del director de obras.

•

Velar porque se cumplan todas las normas urbanísticas de la ley y la ordenanza general de construcciones en la comuna. ¿Cómo? o Puede pedirle al alcalde que dicte un decreto de demolición, o Puede denunciar al JPL (artículo 20 del DFL 458) cualquier infracción a la ley general de urbanismo y construcción. La multa del JPL puede ser diaria o permanente (no hay cosa juzgada), la multa subsiste mientras no se de cumplimiento a la normativa. Como es el caso de un negocio que funciona sin permiso o una construcción que no cuenta con permiso municipal.

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Aprueba las subdivisiones prediales (las aprueba). Existe la simple subdivisión predial y los loteos (son muchos sitios).

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Aprueba las urbanizaciones y certifica que se han cumplido las normas

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Otorga los permisos de edificación, en sentido amplio, no solamente los permisos para efectuar una obra nueva sino que también para ampliarla, transformarla y repararla.

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Respecto de todas las obras a las que ha otorgado su permiso o autorización, le corresponde fiscalizar mientras se está haciendo esa obra, de que ella esté de acuerdo con el permiso o autorización que lo otorgó, o sea, se esté efectuando en forma regular. Si se efectúa en forma irregular, tiene la facultad de paralizar la obra.

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Una vez terminada la obra, le corresponde la resolución final. El director de obra municipal es quien recibe la obra. Tiene que velar por que efectivamente la obra se haya construido conforme a todas las especificaciones que contenía la solicitud del permiso de edificación.

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Otorga autorizaciones especiales (122, 123 y 124 del DFL 458): o Puede otorgar permisos para que se hayan construcciones provisorias: un sitio eriazo en que el dueño quiere hacer una construcción mientras hace otra definitiva. o La reparación de edificios que están emplazados en terreno afectos a mejoras. Se hace la renuncia de mejoras.

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Es quien despide el acogimiento de edificios con conjuntos armónicos: los conjuntos armónicos son varios cuerpos de edificios independientes de otro pero tienen una armonía entre sí. Se permite que ciertas normas de la ley y de la ordenanza sean más favorables para el que edifica este conjunto armónico. El que acoge el conjunto armónico.

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El acogimiento a la ley de copropiedad inmobiliaria es facultad exclusiva del director de obras municipales. Puede ser vertical u horizontal. Lo hace de acuerdo con la ley de copropiedad inmobiliaria.

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Le corresponde liquidar los derechos municipales. Cada vez que se pide un permiso de edificación o de subdivisión hay que pagar un derecho municipal, que ya están fijados.

o Tratándose de permisos de edificación, es el 1,5% del presupuesto de la obra. El director de obras municipales es quien determina cuánto es el valor en dinero, hace el giro y lo aprueba. El director de obras municipales señala el presupuesto de la obra por medio de la estimación del valor del metro cuadrado de construcción según la calidad de construcción del que se trate (está determinado en un listado que se lo manda el MINVU). •

Todo permiso de edificación, reparación y ampliación son en zonas urbanas y también rurales (tiene que pedir permiso municipal, pagar derechos municipales y obtener la resolución final).

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La ley le faculta para otorgar convenios de pago a los particulares que están edificando. Se paga al momento de pedir el permiso. La limitación es que cualquiera sea el convenio que haya dado el director de obras, tiene que estar pagados los derechos al momento de la edificación de la misma

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Lleva el catastro de construcción municipal. El catastro es un conjunto de planos que tiene la dirección de obras en que se especifican todos los sitios de cada manzana de la ciudad, con deslindes, rol de avalúo que le corresponde. Tiene que llevarlo actualizado y le sirve mucho al SII para aplicar el avalúo.

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Hace el acogimiento al DFL 2: es quien señala que la vivienda cumple con los requisitos legales. En la primera venta siempre se deja constancia del permiso con el DFL 2, se deja constancia que se han pagado los impuesto a la renta y global complementario.

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También puede hacer cambios de giro de las viviendas: por ejemplo, una vivienda (casa) que se compra para ser un edificio comercial.

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Informa respecto de las patentes comerciales e industriales para que exprese si se está permitido o no el giro comercial o industrial respecto de esa ubicación determinada.

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Otorga muchos certificados: o Que la propiedad cumpla con las normas del DFL 2. o Que un edificio está acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria.

o Otorga el certificado de informaciones previas (el que debe ser siempre adjuntado al estudio de títulos). Este certificado se pide en la dirección de obras, indicando la dirección de la propiedad y el avalúo (artículo 116), este certificado indica: si está afecto o no a expropiación, cuál es la línea oficial de edificación, cuál es la altura permitida y el uso del suelo (indica todos los usos: permitidos, restringidos y prohibidos). •

Si no hay un asesor urbanista, el director de obras es quien informa al alcalde y la municipalidad respecto de todo lo relativo al urbanismo en la comuna.

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El director de obras municipales puede directamente ordenar la paralización de un edificio si ve que se está construyendo al permiso de edificación y puede pedir al alcalde que dicte un decreto de demolición: puede ser un edificio que amenaza ruinas, puede que sea porque se aleja del permiso municipal, o si bien ha obtenido permiso municipal, la construcción se ha excedido totalmente del permiso municipal. Todo antecedente respecto del permiso municipal son públicos, están sujetos a las normas de transparencia, como es el caso del certificado de informaciones previas. El permiso de edificación solamente los puede pedir el propietario, debe acreditar un interés.

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Autoriza los anteproyectos. En la actualidad la actividad inmobiliaria es tan importante y requiere tanto financiamiento que antes de meterse en una inversión se estudian bien los proyectos, si va a ser autorizado o no por la dirección de obras, y se presenta un anteproyecto. La aprobación de este anteproyecto es facultad del director de obras municipales. Si el director de obras municipales lo aprueba el que va a construir tiene 6 meses para pedir el permiso de edificación, conforme a las normas del anteproyecto que lo aprobó (si se dicta un plano regulador de la municipalidad que disminuye el número de pisos de edificación en esa zona urbanística posteriormente a la aprobación del ante proyecto, entonces no se rige por esas normas nuevas sino que por el plan regulador anterior).

El director de obras municipales se le aplica el principio de legalidad de los artículos 6 y 7 CPR, también todas las normas de la ley 19.880 sobre procedimiento administrativo (todas las resoluciones que dicte tienen que ser fundadas, son facultades regladas. Y en cierto

modo, está sujeto a la supervigilancia del seremi de la vivienda, se establece en los artículos 12 y 118 del DFL 458 que cualquier afectado por una resolución del director d eobras municipales o que niegue una edificación, puede recurrir a la seremi regional o metropolitana de la vivienda, la que le pide informes al director de obras (que está obligado a evacuarlo) y hasta que resuelva el seremi el director de obras está. Si no otorga el permiso de edificación se invoca al artículo 118, se presenta un recurso ante el seremi regional. O si no se cumple con el permiso de edificación cualquier persona que tenga un interés legítimo puede reclamar por el artículo 12 (se puede reclamar cualquier resolución del director de obras municipales). Revisores independientes Fueron creados por la ley 19422. Tienen que ser profesionales: ingenieros arquitectos, constructores. Están en una nómina que confecciones el MINVU (18022?). ¿Qué función cumple? Cuando una persona pide un permiso de edificación y va a realizar una construcción, puede solicitar a su costa un informe al revisor independiente, que se acompaña a la petición del permiso. ¿Cuál es la venta que ofrece el revisor independiente? La ley, para fomentar esto, dijo que cuando hay revisor independiente el plazo para otorgar el permiso se reduce a la mitad. El director de obras tiene un plazo de 30 días para otorgar el permiso, siempre que haya cumplido con todos los requisitos para solicitarlo, pero cuando se acompaña un informe de un revisor independiente el plazo se reduce a 15 días. La otra ventaja es que los permisos de edificación se reducen en un 30%. Aquí yo hago una crítica: se dice que el revisor independiente es a costa del propietario, pero hasta por ahí no más, porque le propietario se ahorra un 30% del permiso de edificación. Esa plata que paga el dueño de la obra se lo está quitando al municipio. También está la duda de si es tan independiente o no porque está contratado por el dueño de la obra. Pero, lo bueno es que son muy valiosos porque existen comunas muy insignificantes desde el punto de vista patrimonial en que el director de obras municipales es un arquitecto que va

una vez a la semana y que no sabe nada de derecho urbanístico, entonces el revisor independiente le hace la pega. Es una institución que ha sido benéfica. El informe del revisor independiente se entrega cuando se solicita el permiso. Si el dueño de la obra elige el camino del revisor independiente, ya no puede apartarse de él, es decir, cuando pida la recepción definitiva va a tener que acompañar un informe del revisor independiente. Lo que informa el revisor independiente no es obligatorio para el director de obras. Responsabilidades de funcionarios municipales, conservadores y notarios La responsabilidad de los funcionarios municipales se rige por el estatuto administrativo de funcionarios municipales (18883) y tiene una norma especial de la ley general de urbanismo y construcciones (artículo 22). La norma del artículo 22 de la ley general de urbanismo y construcciones hace personalmente responsables a los funcionarios municipales y fiscales en la aplicación de la ley, ya sea civil, penal y administrativamente responsables. ¿Qué tiene de especial este artículo 22? Que los hace personalmente responsables, esto quiere decir que, en el tema civil, por ejemplo: que en las actuaciones ya sea por resoluciones u omisiones, adquiriría una responsabilidad civil personal por los actos en que él incurrió. Por ejemplo, puede derivar en demanda de indemnización de permisos en que se constata la responsabilidad personal del funcionario que ha incurrido en un acto ilegal en el ejercicio de sus funciones. Entonces, una persona afectada por este acto no tiene la necesidad de demandar al municipio por falta de servicio. Si la persona demanda al municipio, éste tiene derecho a repetir contra el funcionario. La responsabilidad administrativa se hace efectiva mediante investigación sumaria o sumario administrativo, que va a determinar la responsabilidad administrativa del funcionario público, y puede absolverlo o bien aplicarle algún tipo de sanción, que puede ir desde la amonestación, multa, suspensión del empleo, y la sanción más grave que es la destitución del funcionario público. En relación a la responsabiliad administrativa, en la práctica la CGR tiene una función importante puesto que constantemente stá, en virutd de su función fiscalizadora,

determinando responsabilidad administrativa, cursando directamente ella los sumarios administrativos u ordenándola al municipio que realice el sumario para investigar respecto de presunta responsabilidad del funcionario. Estas medidas disciplinarias contra un funcionario son aplicadas por el alcalde. Responsabilidades de conservadores y notarios Resposabilidad especial que emana del artículo 22 de la ley de urbanismo y construcciones, que dice relación con la prohibición de autorizar o inscribir títulos para aquellos casos de loteos donde no se han llevado a cabo las urbanizaciones que establece la ley. En ciertos casos, los propietarios o quien hace un proyecto de loteo tiene obligación de urbanizar, que está protegida con diversas sanciones y responsabilidades, una de las cuales recae sobre los conservadores, quienestienen la prohibición de autorizar (caso del notario) o de inscribir (caso del conservador) una escritura en que no se haya llevado a cabo la urbanización. Como excepción existe la posibilidad de que el conservador inscriba una escritura respecto de la cual no se ha llevado a cabo la urbanización pero sí tiene el transporte garantizado. El artículo 24 es más amplio aun porque dice que son sancionados los notarios y conservadores, haciendo distinción entre autorización o registro que contravenga la ley o la ordenanza. Porque cuando se acoge a la copropiedad inmobiliaria tiene que haber un certificado del director de obras municipales, si no lo tiene, no puede vedner cada propiedad por separado. La CA respectiva decreta la responsabilidad y puede establecer una sanción. Entre la sanción del conservador es la suspensión por máximo de 6 meses. Otro tipo de responsabilidad es la responsabilidad infraccional de los profesionales que intervienen en una obra, que se hace efectiva ante el JPL respectivo y que es efectiva al momento de recepción de la obra. Es una responsabilidad solament einfraccional, no quiere decir que todo profesional va a tener responsabilidad.

Responsabilidad civil del propietario Se llama “responsabilidad por la calidad de la construcción”. Esta responsabilidad civil que recae sobre el propietario, el artículo 18 de la ley general es el artículo base que establece este tipo de responsabilidad. Es un estatuto de responsabilidad especial, en el cual la víctima o afectado por algún tipo de daño puede elegir, porque también podría optar –si el caso así lo hace conducente- por las normas generales de responsabilidad civil que establece el CC; normas de responsabilidad contractual, puesto que es la que corresponde como vendedor. Sin embargo, por un tema de conveniencia para la víctima o afectada por los daños, que prefiera el estatuto del artículo 18 porque es más conveniente para quien ha sido afectado por daños. Es una responsabilidad objetiva, o sea, no hay que acreditar que si hubo culpa o no. ¿Qué establece el artículo 18 de la ley? Hace responsable al propietario primer vendedor (generalmente es una inmobiliaria que vende una casa o departamento) de todos los daños o perjuicios que provengan de fallas o defectos en la construcción. Esta responsabilidad civil se configura como fallas o defectos de la construcción, así lo establece la norma. Como el propietario primer vendedor puede que no sea el verdadero responsable de esta falla, y como la ley lo hace responsable, establece la posibilidad que pueda repetir contra quien haya sido el verdadero responsable. Esta responsabilidad tiene plazos de prescripción dependiendo de cuál sea el defecto de la construcción: •

Si son fallas estructurales el plazo de prescripción es de 10 años contados desde la recepción definitiva de la obra.

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Si las fallas son de carácter constructivo o de instalaciones, el plazo de prescripción es de 5 años.

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Si las fallas son de terminaciones, el plazo de prescripción es de 3 años desde la inscripción de la transferencia efectiva de la misma.

Pregunta: ¿el director de la obra es responsable por la calidad de la obra? Lo que revisa el director de la obra es que los proyectos se hayan ajustado a la norma urbanística (artículo 116 de la ley) que son: altura, usos de suelo, metros construidos, etc. Dado eso, es demasiado difícil que un director de obras vaya a ser responsable de la calidad

de la construcción porque no vela por eso. El artículo 41 (ley 18575) de la ley señala la responsabilidad de la municipalidad por falta de servicio. Los directores de obras tienen otro tipo de responsabilidad, pero no vinculadas a la calidad de la construcción. Cuando son fallas estructurales (que soportan el edificio) los plazos de 10 y 5 años rigen desde la inscripción en el conservador de bienes raíces. Normas adicionales: •

Los representantes legales de las personas jurídicas que se han disuelto son solidariamente responsables con la respectiva persona jurídica.

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Las personas y representantes legales y profesionales que participan en una obra deben incluirse en las respectivas escrituras de compraventa.

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Las condiciones de publicidad ofrecidas a los compradores se deben incluir en los respectivos contratos de compraventa. Esta norma es importante porque pasaba que las condiciones de publicidad de los proyectos eran de estándares superiores a los que posteriormente era la obra vendida, entonces al comprador se le entregaba una edificación con un estándar inferior al ofrecido en la publicidad. Ejemplo: terminaciones de lujo, piscina, sala de lavandería, etc. Todos ellos deben incluirse en la escritura de compraventa, que le permite al comprador interponer diversas acciones.

Aspectos a destacar en la jurisprudencia de responsabilidad civil frente a tribunales Ha establecido ciertos puntos pacíficos relevantes en estas discusiones, y ciertos puntos controvertidos dentro de la propia jurisprudencia. Uno de los puntos que son variables es ¿Quién responde? De acuerdo al artículo 18, es responsable el propietario primer vendedor. Sin embargo, la jurisprudencia ha establecido que éste es solidariamente responsable con los constructores o proyectistas. Hay fallos que señalan que el único responsable es el propietario primer vendedor, pero también hay muchos fallos que hablan de solidaridad. Esto pareciese atender aun sentido más de equidad a quien ha adquirido la propiedad que a un apoyo expreso. ¿De qué tipo de responsabilidad se trataría? En algunos fallos se ha señalado que es una responsabilidad contractual, en que directamente se invoca el perjuicio sufrido, y otros

fallos señalan que existiría una responsabilidad legal. Esto de hablar de responsabilidad contractual hace surgir dudas porque el artículo 18 establece un estatuto más allá de la responsabilidad contractual y en algunos casos lo rebalsa con creces. Este artículo 18 hace responsable al propietario primer comprador por todos los perjuicios que se deriven de la construcción, pero también puede haber otras personas que tengan una relación con el propietario primer vendedor, y quienes resulten víctimas pueden ser los vecinos, en que una parte de la construcción se deslice y caiga a los vecinos. Por eso, hablar de responsabilidad contractual ante el artículo 18 no es tan correcto. Es más correcto cuando la jurisprudencia habla de responsabilidad legal, que es hablar de un estatuto especial que tiene reglas propias. Los puntos pacíficos dentro de la jurisprudencia son: •

La responsabilidad objetiva: La pregunta es ¿Qué da a entender la jurisprudencia por responsabilidad objetiva? Que para el caso de existir algún tipo de daño, va a ser procedente la indemnización respectiva. Este tipo de responsabilidad objetiva, si bien facilita la tarea, amerita un análisis más profundo en el sentido de que lo que aquí se está discutiendo es el tipo de responsabilidad que exista ante el defecto en la construcción, y puede que un daño no sea causa de un defecto de construcción (daños en pared o piso). Por ende, lo que debiesen hacer los tribunales es, además, que se determine las respectivas causas, si es que ha existido un defecto en la construcción para los efectos de asignar la responsabilidad. Los efectos de la construcción es posible determinarlos, se determinan cuando la construcción infringió las normas técnicas de construcción, pero también podrá tener defectos de construcción aun cuando no las haya infringido, sino que haya infringido las normas del arte de la construcción (está determinado cómo debe hacerse una pared aunque no haya una norma técnica que lo señale). Se habla de responsabilidad objetiva pero no profundiza sobre estas materias, hay alguna jurisprudencia que si lo hace, pero la generalidad de las sentencias hablan de responsabilidad objetiva que solamente establece como presupuesto la existencia del daño. La responsabilidad por terminaciones cabe dentro de esta responsabilidad, pero la única diferencia con la responsabilidad por defectos estructurales y falla constructiva son los casos de

prescripción y desde cuándo se cuenta ésta, pero todos los daños van a estar protegidos en caso de daños. •

Que se incluya en la responsabilidad la indemnización por daño moral: en algún momento se planteó la duda, por su duda respecto de su pertenencia con la responsabilidad contractual, si procedía o no, pero no cabe duda que también se incluye el daño moral.

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Que coexisten dos tipos de responsabilidades a elección del afectado: la responsabilidad general del Código Civil o la responsabilidad especial del artículo 18.

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Se ha interpretado este servicio post venta, en el cual quien vende obras nuevas responde ante los respectivos compradores de cualquier falla después de la venta del inmueble o de los departamentos. Este servicio post venta se ha entendido que ha configurado la interrupción de la prescripción, por ende están corriendo los plazos de prescripción que comentábamos, y si se envía a alguien para reparar un daño entonces el plazo e prescripción se interrumpiría, que no sólo se pierde el plazo de prescripción que se ha tenido hasta ese momento y comienza a correr de nuevo desde ese momento. Si el servicio post venta ha ido a reparar una falla determinada, entonces se interrumpe la prescripción respecto de esa falla determinada y no respecto de otros aspectos de la propiedad que no tienen nada que ver con eso.

En el caso contractuales, las empresas constructoras responden por los subcontratistas y por la calidad de los materiales que proveen los proveedores (no hay que demandar a los proveedores). Todo esto está en el artículo 18. 4° Clase (01-04-2013) ¿Qué responsabilidad establece el artículo 18 de la ley general de urbanismo y construcción? Responsabilidad civil, ¿para quién y por qué? Para quien ha sufrido el daño y contra el propietario primer vendedor, se puede demandar solidariamente al propietario primer vendedor y la constructora. Fallas o errores que han causado daño, incluso por materiales defectuosos.

La ley circunscribe el artículo 18, en relación a la empresa constructora por errores y fallas en la construcción, la que efectúan ellos y también la que realizan los subcontratistas, y de los materiales que les han sido proveídos a la constructora. El propietario primer vendedor, si es el único demandado, no podrá repetir ante la empresa constructora por los errores o fallas de los proyectistas, ahí tendrá que hacerse contra los proyectistas directamente, los que responden del proyecto. La constructora no responde por los proyectistas, al igual que los proyectistas no responden por los constructores. El artículo 18 señala que: los proyectistas serán responsables de los errores en que hayan incurrido si de éstos se han derivado errores o perjuicios. Y los constructores serán responsables por las fallas de toda la construcción, incluyendo las obras defectuosas efectuadas por contratistas y el uso de materiales defectuosos. Y todo esto sin perjuicio de las acciones legales que le corresponden al propietario primer vendedor para repetirse. El artículo 18 establece tiempos de prescripción, ¿Cómo se cuantifican y en función de qué? •

Es de 10 años por falla estructural. La falla estructural son los elementos soportantes de un edificio.

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Es de 5 años por falla de la construcción o de la instalación.

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Es de 3 años por fallas en las terminaciones.

La prescripción de 10 años y 5 años se cuentan desde la recepción definitiva de la obra. Y la prescripción de las fallas de terminación es desde la inscripción del bien raíz en el conservador de bienes raíces El servicio post venta interrumpe la prescripción. Es obligación del propietario primer vendedor la de individualizar en la escritura: •

A los representantes legales y las personas jurídicas.

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Todas las personas que han intervenido en la construcción.

Esta norma del artículo 18 pretende facilitar las acciones legales.

Los proyectistas son los arquitectos y los ingenieros calculistas, no sólo hay un cálculo de la estructura sino que también un estudio de suelo, y el arquitecto es quien tiene a su cargo el diseño de la obra. Por las personas jurídicas responden los representantes legales individualizados en las escrituras. Pero, además, si la sociedad se disuelve siguen siendo responsables los representantes legales de la persona jurídica. La otra norma del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcción es que las condiciones de publicidad se entiendan incorporadas en el contrato. Se aplica el artículo 1545 del CC, tiene que responder la empresa vendedora de las condiciones de publicidad que ofrece. Las condiciones de publicidad se pueden probar por folletos, avisos en los diarios, afiches publicitarios, etc. Cuando se hace un edificio viene primero el permiso de edificación y después la recepción final. La ley permite que la recepción final se pueda hacer de forma parcial, que se pueda habilitar una parte del edificio aunque no esté terminado en su totalidad. Respecto a la prescripción, la Corte Suprema tiene un fallo en que se discutió desde cuándo era el cómputo de la acción de prescripción por daños y perjuicios ocurridos por fallas o errores de construcción. La primera etapa del edificio había sido recibida 6 años antes, pero las otras etapas todavía no estaban recibidas. La recepción definitiva puede ser total o parcial. La Corte Suprema dijo que podría haber recepciones parciales y en tal caso habrá recepciones individuales que serán contadas individualmente según las fechas de las recepciones finales o definitivas parciales de cada una. El arbitraje También permite, el artículo 19 de la Ley General de urbanismo y Construcción (DFL 458), que sobre estas materias exista arbitraje. Señala que todas las partes podrán someter la controversia a la decisión de un árbitro de derecho (223 COT), que podrá ser designado por un juez y tener a lo menos 5 años de servicio. Expresamente permite que las partes pueden ponerse de acuerdo respecto del árbitro. Las partes deben indicar el nombre. Si las partes no indican el nombre el árbitro va a ser nombrado por la justicia ordinaria (el juzgado de turno).

El árbitro debe ser de derecho, es decir, debe ser abogado. Tiene que fallar conforme a derecho. Ejemplo: en los contratos de venta habrían pactado una cláusula compromisoria en que el árbitro se encargaría de resolver todas las controversias en relación a todas las fallas de construcción. Se señaló que debía ser árbitro quien llevara dos o tres periodos como juez de la CS. Se declaró inhabitable el departamento. Quienes habían comprado el departamento debían abandonarlo, un ¾ partes de los propietarios aceptaron el reembolso del precio del departamento por parte de la empresa, pero ¼ de ellos decidieron demandar por daño moral a la empresa y no solamente patrimonial. Estas responsabilidades del artículo 18 están dirigidas al sector privado, pero hay edificaciones en que también intervienen los servicios públicos. Esos casos no los regula el DFL 458, sino que hay que aplicar las normas generales de responsabilidad del Estado por falta de servicio, que se encuentra en el artículo 38 inciso 1 de CPR y en los artículos 2, 4 y 42 de la ley 18.575. Ejemplo: Caso de inundaciones en viviendas edificadas por la constructora Alto Jahuel, dueños entablaron una demanda contra la constructora alto jahuel, el Serviu y la municipalidad. Le pidieron un informe en derecho al profesor donde analizó todas las facultades del Serviu Metropolitano (que emanan del artículo 12 de la ley 19.525, de la ordenanza general de urbanismo y construcción). Se demandó al Serviu Metropolitano por falta de servicio. La demanda fue rechazada en primera instancia, pero fue apelada ante la CA de Santiago en que se condenó a la empresa constructora y al Serviu Metropolitano. Este juicio demoró 11 años, los daños se produjeron en el año 2002. Esta responsabilidad del artículo 18 se refiere a todo el sector privado que interviene en la construcción, pero no libera a la responsabilidad de todo servicio público que ha intervenido en la construcción. Vimos que se contempla el arbitraje, pero no es así, esta demanda se interpone ante tribunales ordinarios de justicia en procedimiento sumario.

Planificación urbana ¿Cómo se define? Es el proceso que se efectúa para orientar y regular el desarrollo de los centros urbanos en función de una política nacional, regional y comunal de desarrollo socioproductivo. Según la ley general de urbanismo y construcción esta planificación urbana puede ser a nivel nacional, regional, intercomunal y comunal: 1) La planificación a nivel nacional La realiza el Estado o el gobierno a través del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y el instrumento a través del cual la realiza es la ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Cuando se quieren hacer directrices de esta política urbana y general, tienen que hacerlo a través de normas que se incorporen a esta Ordenanza. 2) La planificación urbana a nivel regional Le corresponde a los gobiernos regionales, que están constituidos por Intentendes y Consejo. Hasta el momento, esta norma de la ley ha sido letra muerta, los gobiernos regionales no han hecho ningún plan de desarrollo urbano. 3) La planificación urbana a nivel intercomunal Se realiza a través de la Secretaría Regional Ministerial del ministerio de vivienda y urbanismo, y el gobierno regional, que es el que aprueba estos planos reguladores intercomunales. Cuando el plano reulador abarca centros urbanos de varias comunas cohesionados, que abarcan más de 500 mil habitantes, entonces en vez de hablar de plan regulador intercomunal, se habla de plan regulador metropolitano. Que existe para el Gran Santiago, Gran Valparaíso y Gran Concepción, que son las tres agrupaciones urbanas que exceden los 500 mil habitantes. 4) La planificación urbana comunal La realiza la respectiva municipalidad. Y después es aprobada por el seremi del minvu. En casos excepcionales, es aprobada por el gobierno regional.

Aparte de la planificación nacional, que se realiza a través de las ordenanzas generales de urbanismo y construcciones, las otras planificaciones territoriales se realizan por medio de planes reguladores (intercomunal o metropolitano -más de 500 mil habitantes-, comunal, regional). Hay que analizar cuál es la naturaleza jurídica de estos instrumentos. En nuestro ordenamiento jurídico existe la CPR, la ley (DFL, DL) y luego vienen las normas emanadas de la potestad reglamentaria. Los planes reguladores intercomunales, metropolitanos y comunales no tienen naturaleza de ley porque emanan de la potestad reglamentaria. No se puede deducir reclamo de ilegalidad cuando se han infringido normas del plano regulador comunal o intercomunal, y ellos han sido rechazados porque no pueden referirse a normas inferiores a una ley; también ha habido recurso de casación en el fondo en que se colocan sólo normas del plano regulador comunal o intercomunal, y no legal, entonces se rechazó el recurso porque el recurso de casación en el fondo es una norma que no se ajusta a la ley. Si se quiere reclamar por recurso de casación en el fondo se tiene que mencionar una norma del plano regulador con relación a la ley general de urbanismo y construcción. Dentro de los planes reguladores comunales e intercomunales existen dos principios: 1) Principio de la supremacía: el plan regulador intercomunal tiene más jerarquía que el plan regulador comunal, siempre va a primar el intercomunal. 2) Principio de la subsidiariedad: las comunas en que no exista plano regulador comunal, subsidiariamente hay que aplicar el plan regulador intercomunal o metropolitano. Hay algunas comunas del gran santiago que todavía no tienen plan regulador comunal. ¿Quién elabora el plan regulador intercomunal o metropolitano? La secretaría general ministerial del Minvu (aquí en santiago se llama secretaría metropolitana). Una vez elaborado este proyecto, se consulta a las municipalidades y a las instituciones fiscales que se estimen convenientes. Las municipalidades tienen 60 días de plazo para pronunciarse, pero ese pronunciamiento de las municipalidades no es vinculante. ¿Qué pasa

si el municipio no se pronuncia dentro de 60 días? Se prescinde de su informe. Es un antecedente valioso pero no es obligatorio. Si todos los alcaldes que están afectados por este plan regulador intercomunal o metropolitano están en contra, va a ser un elemento importante para que se apruebe o no. Una vez elaborado por el Seremi, efectuada la consulta ante las municipalidades y vencido el plazo de 60 días, se eleva al gobierno regional. Y en el gobierno regional, el intendente lo pasa al consejo regional; y si el consejo regional lo aprueba el intendente dicta una resolución que lo promulga. La resolución del intendente va a toma de razón de la Contraloría General de la República, y si la contraloría toma razón entonces la resolución del intendente es publicada en el diario oficial. Todos estos antecedentes se archivan en el gobierno metropolitano, en el gobierno regional, en el minvu y en las direcciones de obras de las respectivas municipalidades. ¿Cuáles son los elementos que contiene este plan regulador intercomunal o metropolitano? 1) Una memoria explicativa que contiene los objetivos, metas y programas de acceso. Equivale al mensaje del proyecto de ley, que indica qué es lo que se persigue con la ley. 2) Disposiciones reglamentarias particulares que rigen este plan regulador intercomunal: aquí tenemos todo un articulado. 3) Los planos: son la expresión gráfica del plan regulador intercomunal. El plano es un elemento del plan regulador. Estos tres elementos forman un solo cuerpo jurídico que se llama “plan regulador”. De manera que si en un plano ustedes advierten algo que no está refrendado ni por la memoria ni por la ordenanza, puede deberse a un error del dibujante. ¿Cuál es el contenido (la materia sobre la cual versa) del plan regulador intercomunal? •

Normas sobre zonificación general: se refiere a zona industrial, residencial, mixta.

•

Normas sobre equipamiento: esta parte estará destinada a hospital, a templos, a recintos deportivos, a hospitales, etc.

•

Relaciones viales: se refiere a las avenidas que se contemplan.

•

Áreas de desarrollo prioritario

•

Límites de extensión urbana: los planes reguladores intercomunales no pueden fijar los límites urbanos de las comunas pero sí los límites de extensión urbana.

•

Densidades

La ley agregó “etc.”, y el TC dijo que era ilegal por el principio de reserva legal de acuerdo al artículo 19 N°24 de la CPR. En términos prácticos, el plan regulador intercomunal no es de detalle, sino que fija el marco general, y son los planes reguladores comunales los que van especificando cada cosa en detalle para cada comuna. 5° Clase (08-04-2013) El profesor está haciendo un repaso de la clase pasada (llegué 10 minutos tarde): El intendente tiene facultades normativas y resolutivas, el consejo lo ha aprobado y esto va a toma de razón de la contraloría. Una vez tomada razón se publicaba en el diario oficial, posteriormente se archivaba en el gob. Regional, respectivas municipalidades y conservador de bienes raíces correspondientes. También respecto del plan intercomunal, cuando se trataba de centros urbanos cuya población era de mas de 500 mil habitantes se llamaba plan regulador intercomunal. Se destacó dos principios del plan regulados intercomunal: supremacía del plan regulador intercomunal respecto del plan regulador comunal, y las modificaciones del plan regulador intercomunal se entienden incorporadas al comunal. (2) si no hay plan regulador comunal rige el plan regulador intercomunal. Elementos del plan regulador intercomunal: 1. memoria explicativa 2. ordenanzas: articulado con disposiciones 3. planos: es la expresión gráfica del plan. Contenido del plan regulador intercomunal Artículo 35: la zonificación general, equipamiento, relaciones viales, area de desarrollo prioritario, limites urbanos, densidades, etc.

se agrega el etc. que ha sido reprobado tanto por elTC como la contraloría por el principio de reserva legal, todas las normas afectan el derecho de propiedad, y todo aquello que afecte este derecho es materia de ley (articulo 19 N°5 CPR). Plan regulador comunal Lo puede hacer el municipio o arquitectos que efectúen un estudio específico, previa licitación. Existe una instancia de participación ciudadana (que no existe en el plan regulador intercomunal), que consiste en: •

Consiste en que una vez que se elabore el proyecto se informe a los vecinos, la ley dice “especialmente a los afectados”, no a todos los habitantes de la comuna sino que a un sector, al vecindario.

•

Se consulta acerca de las características que va a tener el plan regulador.

•

Después se realizan en el barrio audiencias públicas para que se exponga el proyecto ante los vecinos.

•

Además, se consulta la opinión del consejo económico y social.

•

Se publican dos avisos en el diario de mayor circulación, también puede ser en medios radiales y televisivos. Si no se hace, puede ser motivo para que el consejo municipal no lo apruebe.

•

Después se expone el proyecto a la comunidad por un espacio de 30 días, normalmente en la sede de las municipalidades, con la documentación y los planos. Luego de 30 días, los vecinos pueden hacer observaciones, los requisitos de las observaciones son: que sean por escrito, que se refiera en forma específica a qué cosa objetan y qué proponen en relación al plano regulador.

Cumplido todos los trámites de participación ciudadana, el alcalde lo pasa al Concejo Municipal. Y el Concejo Municipal tiene que pronunciarse sobre el proyecto que presenta el alcalde y las observaciones escritas que han efectuado los vecinos. El Concejo Municipal no puede

tratar otro tipo de materias, no puede introducir cambios, aquí la iniciativa es de la comunidad. Esta materia es tan importante que la LOC de municipalidades establece como obligación esencial del alcalde preocuparse de presentar un plan regulador para la comuna (no es una obligación presentar una modificación). Incluso, el alcaldepuede ser acusado a la justicia electoral por notable abandono de deberes por no haber presentado sl Consejo el plan regulador. El artículo 65 de la ley 18695 (LOC de Municipalidades) establece los quorums con que tiene que ser aprobado en el Concejo. No es aprobado por simple mayoría. Por ejemplo: comunas con 6 concejales, debe existir el voto de 4 para ser aprobado; si cuentan con 8 concejales debe ser aprobado por 5; y las que cuenten con 10 concejales, con el voto favorable de 6. Aprobado por el Concejo Municipal, el alcalde eleva todos los antecedentes a la Secretaría Regional Ministerial del MINVU (al Seremi del MINVU). Aquí el Seremi va a revisar si cumplieron todos los requisitos previos: exposición, audiencias públicas, publicaciones en los diarios, etc; y si además fue aprobado por los quórums de la LOCM. El Seremi va a tener que distinguir: si existe plan regulador intercomunal o no existe. •

Si existe plan regulador intercomunal: el Seremi tiene por labor cotejar si el plan regulador comunal excede o no el marco que establece el plan regulador intercomunal o metropolitano.

•

Si no existe el plan regulador intercomunal, el Seremi debe ver si está bien elaborado y si es conveniente.

Entonces, si existe plan regulador intercomunal, hay que distinguir: •

Si el plan regulador comunal no lo contraviene, lo devuelve informado favorablemente a la municipalidad respectiva. Entonces, el alcalde dicta un decreto promulgatorio que se publica en el Diario Oficial. Después procede el archivo en el Seremi de la vivienda, la municipalidad y el conservador de bienes raíces.

•

Puede ocurrir que no exista plan regulador intercomunal, el Seremi no lo devuelve al municipio, sino que, si es favorable, eleva un informa al gobierno regional, el

intendente lo recibe, lo pasa al consejo regional, si lo aprueba, el intendente dicta una resolución que va a toma de razón a la contraloría, la cual se publica y después se archiva en el gob regional, secretaria de la vivienda, las munis, y el conservador de bienes raíces. Si existiendo plan regulador intercomunal el seremi no emite un informe favorable, sino que emite un informe desfavorable. Puede que porque estime que excedió los marcos del plan regulador intercomunal o que no esconveniente para la comuna, etc., entonces el municipio puede insistir o acoger las observaciones del seremi. El seremi insiste ante el gobierno regional, el que se pronuncia en definitiva, el concejo se pronuncia y si es favorable para el concejo, el alcalde lo publica, se va a toma de razón en la contraloría y se archiva. Elementos del plan regulador comunal 1. Memoria legislativa: al igual que el intercomunal, es la que señala las finalidades, objetivos que se reciben por el plan regulador. 2. Estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado: no estaba en el plan intercomunal. 3. Ordenanza: disposiciones o articulador pertinentes. 4. Los planos: la expresión gráfica del plano regulador comunal. La ordenanza local es lo que está en el plan regulador comunal. Existe también la ordenanza general de urbanismo y construcción, pero la local es la contenida en el plan regulador comunal. Estos 4 elementos forman un solo todo desde el punto de vista legal. No pueden ser alterados ni modificados sino que en forma conjunta y deben ser interpretados en forma conjunta. Contenido del plan regulador comunal Son las materias sobre las cuales versa. 1. Uso del suelo. 2. Zonificación 3. Equipamiento 4. Relaciones viales.

5. Límite urbano 6. Áreas prioritarias de desarrollo urbano Nuevamente la ley en el artículo 42 señala “etc”, el cual nuevamente no cabe. Solo en el plan regulador metropolitano pueden ponerse los limites de expansión urbana, y en los comunales sólo en ellos puede fijarse los límites urbanos. En otras materias se repiten en uno y en otros, pero el plan regulador intercomunal es mucho más genérico y el comunal mucho más específico, pueden ser las mismas materias pero más en detalle, más ajustadas a la realidad específica de cada comuna. Hay comunas en que el plan regulador jamás podrá alterar el límite urbano, hay comunas que tienen zonas urbanas y rurales, en esas comunas puede alterarse el límite urbano porque hay más espacio. Hay comunas como Santiago, Providencia, que está todo edificado entonces alterar el límite urbano sería invadir la jurisdicción de otro municipio. Todo lo que se refiere a los límites de regiones, provincias y comunas es materia de ley y corresponde sólo al Presidente de la República. Naturaleza jurídica de estos instrumentos de regulación territorial Son expresión de potestad reglamentaria, no tienen la fuerza de ley. Tenemos CPR, ley y después potestad reglamentaria. Si alguien quiere deducir un reclamo de ilegalidad no puede hacerlo fundándose en contravenciones a artículos de plan regulador comunal porque no son ley, lo mismo cuando se trata de recurso de casación en el fondo, que hay que expresar las infracciones legales. Para atacar instrumentos por esa vía, siempre debe utilizarse una norma de instrumentos de regulación territorial (plan regulador comunal o intercomunal) relacionadas con una ley que se infringió. Modificaciones al plan regulador comunal e intercomunal Se tramitan igual ambas. Las cosas se deshacen de la misma manera en que se hacen. Otros instrumentos de planificación territorial 1. Planos seccionales Son un tipo de instrumento de planificación territorial que tiene por objeto detallar los planes reguladores comunales en ciertas materias específicas, en un sector determinado. ¿cuales son las materias específicas?

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Fijar con exactitud el ancho y trazado de las calles,

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Establecer una zonificación detallada y

•

Establecer áreas de construcción obligatoria, remodelación, conjuntos armónicos o terrenos afectados a expropiaciones.

Esta precisión que se lleva a cabo mediante planos seccionales es bastante común cuando se quiere llevar proyectos de gran envergadura en una comuna determinada, como lo es un mall grande o proyectos de gran impacto comunal; generalmente se elabora un plano seccional para acoger dicho proyecto. Estos planos seccionales es como un traje a la medida, porque permiten hacer posible o introducen una modificacion regulatoria para un proyecto determinado. En este caso si existe el plan regulador comunal. Si el plan regulador no ahonda respecto de ciertas cosas, entonces se puede pedir que la comuna haga un plano seccional. 2. Planes seccionales en el sistema jurídico es contradictoria su función. Regulan la planificacion territorial de aquellas comunas donde no exista plan regulador comunal. En aquellas comunas se puede aprobar un plan seccional. Tienen por objeto fijar las condiciones mínimas de uso del suelo, las condiciones mínimas de edificación y las condiciones mínimas de trazado vial. Es un instrumento de planificación bastante complejo en cuanto a su elaboración, que se ponga de acuerdo el concejo en las materias que trata y otros elementos. Para comunas más pequeñas y de escasos recursos, la opción de tener un plan regulador no es a través de un plan regulador comunal sino que a través de estos planos reguladores seccionales. Puede establecer las vías principales de la comuna, un límite urbano y los usos de suelo principales dentro de la comuna. Algo bastante más simple que la planificación comunal, a través de un plan regulador comunal donde se tratan más materias. Zonas de construcción obligatoria La municipalidad tiene la facultad para obligar a los propietarios de un inmueble de tomar la línea de edificación que exista en una cuadra, por ejemplo, con la condición de que el

60% de la cuadra esté en esta línea de edificación. Es más claro cuando existen calzadas continuas en una cuadra y vemos un sitio que entra hacia adentro y luego sigue en la línea anterior, entonces la municipalidad podría obligar al propietario que es distinto para que siga la línea de la cuadra. También, la municipalidad, bajo la figura de zonas de construcción obligatoria, puede obligar a los propietarios de sitios eriazos o en inmuebles declarados insalubres, a edificar dentro de cierto plano. Se busca que el negocio inmobiliario, que se basa en la especulación, no compre un terreno eriazo para luego venderlo o edificarlo 20 años después. Es una figura bastante intervencionista. Tiene un plazo para edificar, si no lo hace el sitio se transforma en sitio eriazo y paga una contribución adicional, que no puede exceder del monto señalado por el artículo 74, o sea, puede ser hasta el 200% de la tasa de contribución. Zonas de conservación histórica Existe la posibilidad de que la municipalidad, mediante el plano regulador, establezca zonas de conservación histórica, para efectos de ser alterados, demolidos o fraccionados, requieren una autorización previa, adicional a la de la dirección de obras, de la seremi. La relacionamos con la protección que existe a través de la ley de monumentos nacionales, es parecido a la figura de la zona típica, pero no son lo mismo. La zona de conservación histórica viene del plan regulador. La zona típica proviene del ministerio, y da una situación especial a él o los inmuebles y al consejo de monumentos nacionales. La ley de monumentos nacionales es la ley 17.238, establece importantes figuras de protección tanto ambiental como patrimonial. Tiene dos figuras frecuentes: •

Declaración de monumento histórico: recae sobre un inmueble determinado.

•

Declaración de zona típica: recae sobre un barrio o población.

La gran falencia de la ley de monumentos nacionales es que no tiene la facultad de paralizar proyectos, que sí tiene la ley general de urbanismo y construcción. El director de obras particular puede solicitar la paralización de la obra al alcalde cuando existe modificación de planes reguladores en trámite; esa facultad no la tiene el consejo de monumentos nacionales ni ningún otro órgano bajo la ley de monumentos nacionales. Por ejemplo: si un proyecto

es aprobado previamente ante la dirección de obras municipales para demoler una edificación que posteriormente se declara monumento nacional o zona típica, dicha protección no llega a tiempo y prima la autorización municipal anterior. Así ha sido resuelto por la Contraloría General de la República y la Corte Suprema. Incluso la Contraloría General de la República ha dicho que una declaración posterior del consejo de monumentos nacionales en cuanto a declarar monumento histórico un edificio que ya ha sido autorizado para demolerlo (al menos tiene que tener un anteproyecto aprobado, o bien debe tener el permiso de edificación), ha señalado que ya hay un derecho adquirido y hay que dejar sin efecto el decreto de promulgación. El consejo de monumentos nacionales puede intervenir en las ciudades en cuanto a la conservación del patrimonio cultural a través de dos tipos de declaraciones: •

declarando zona de monumentos históricos

•

declarando zonas típicas

El efecto principal de estas declaraciones (ambas) es que dichos inmuebles quedan al alero de una protección especial y el órgano que queda bajo ellos es el consejo de monumentos nacionales. No es una prohibición absoluta, no quiere decir que no pueda construirse nada, sino que se establece un rango de protección adicional, dándole a otro órgano (al consejo de monumentos nacionales) una facultad discrecional para los efectos de autorizar modificaciones a estos inmuebles (reparación, modificación o construcción, requiere de autorización previa del consejo de monumentos nacionales). Si alguien quiere construir una casa en un lugar, por regla general, debe pedir permiso a la dirección de obras, pero si está declarada como zona de conservación histórica, debe pedir una autorización a la seremi del minvu. Si esa zona está protegida como zona típica, además, el permiso de edificación que tenga el particular, que va a estar autorizado por la seremi del minvu, no va a ser suficiente para edificar, además va a requerir una autorización especial y discrecional del consejo de monumentos nacionales. Temporalidad Cuando se declara monumento histórico o zona típica, esa categoría es indefinida. Esto viene del mineduc y se aprueba con un decreto del mineduc.

Si un día antes de la publicación del diario oficial de una de estas protecciones se aprueba un proyecto o ante proyecto en la dirección de obras, va a primar esta aprobación. Forma especial de modificación de planos reguladores Proviene de la ley 16.272, pero es de escasa aplicación, aunque tuvo a propósito del terremoto del año 2010, establece disposiciones para casos de sismos, y permite al presidente de la república establecer ciertas modificaciones al plano regulador por la vía especial. Requisitos para ejercer esta facultad especial: que se haya declarado la región o zona como zona de catástrofe: que ocurrió en valparaíso, la VI, VII, VII y RM. Habiéndose cumplido este requisito, el presidente de la república queda facultado para establecer reglas especiales, y puede aprobar planos reguladores para estas zonas. Tiene como fin poder reconstruir y establece normas especiales para poder actuar con rapidez, dado que la confección de planos reguladores es bastante lenta. Procedimiento Ambiental Los procedimientos que hemos comentado son los urbanísticos para la modificación de los planos reguladores. Sin embargo, paralelos a los procedimientos urbanísticos y relacionados está el procedimiento ambiental para la aprobación de planos reguladores. La modificación de la ley 20.300 con la ley... del medio ambiente. Los planes reguladores deberían someterse al sistema de regulación ambiental. Los planes reguladores deben ingresar a la evaluación ambiental estratégica, que requiere, más que una revisión a posteriori que era lo que hacía el sistema de evaluación ambiental anterior a la modificación, requiere incorporar desde sus inicios las consideraciones y variables de carácter ambiental. De esta manera, deben incorporarse y coordinarse el órgano que está aprobando el plan regulador, con la autoridad ambiental para incorporar las variables y consideraciones ambientales. La ley hace especial énfasis en que se debe considerar las capacidad vial y todo el sistema de vialidad que establecen los planes reguladores.

A través de esta evaluación ambiental estratégica se incorporó la obligación de participación ciudadana a los planes intercomunales, que de acuerdo al procedimiento urbanístico no tenían participación ciudadana. Entonces, se obliga a que exista esta participación ciudadana, se hacen talleres y consultas. Todo plan regulador está sujeto a esta evaluación ambiental estratégica, ya sea comunal, intercomunal o regional. No se incluye aquellas modificaciones que no sean sustanciales ni las enmiendas. 6° Clase (15-04-2013)_No fui Se vio en clases: •

Con el profesor: área rural, área urbana y área de extensión urbana

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Con el ayudante: los usos de suelo 7° Clase (29-04-2013)_No fui 8° Clase (06-05-2013)

Si la Dirección de Obras municipales nota que el presupuesto es inferior al que anteriormente... puede fijar cuál es el valor. Todos los años el MINVU envía a la DOM un cálculo con el valor del metro cuadrado de edificación según se trata de edificación, social, mediana o grande. Suponiendo que el peticionario hizo todos los trámites, ¿que tiene que hacer? Tiene que hacer la urbanización, que comprende todo el sector interno al loteo, pero la parte externa está con pavimentación municipal, si no hubiere debe construir la vereda y las calles hasta 5 metros. Al interior del loteo tiene que efectuar toda la urbanización: agua potable, alcantarillado, todas las pavimentaciones de las vías internas (veredas), e incluso arborización. Además, desagüe de aguas lluvias. Y si ese terreno tiene alguna pendiente aposada, debe tener defensas contra las posibles inundaciones. ¿Cuáles son las obligaciones del administrador? Una vez que ha terminado su urbanización, solicita a la DOM la recepción de este loteo con su correspondiente urbanización.

La DOM tiene que examinar que se haya cumplido lo siguiente: •

que el loteo se haya cumplido de acuerdo al plan de loteo o proyecto que se presentó. Este proyecto tiene que cumplir con las normas urbanísticas,q ue están reguladas en cada comuna. Ejemplo: se establece la dirección que debe tener un predio, ningún sitio del loteo tendrá una denominación mínima. Además, no pueden haber sitios que no tengan acceso a una vía pública, todos deben tenerlo.

•

Se haya efectuado totalmente la urbanización. El DOM no va a ver la calidad exacta de la instalación eléctrica ni de agua potable, todo eso lo certifican las respectivas inspecciones generales, por ejemplo: servicios eléctricos generales. Con esto va a acreditar el pago de derechos municipales. El DOM tiene la facultad de generar convenio para pagar los derechos municipales, lo puede pagar la persona, pero al momento de pedir la recepción tiene que estar pagada la totalidad de los derechos, más el 2% de... y el 1,5% de...

Cuando el director de obras municipales recibe la urbanización en loteo (art. 195) debe otorgar el certificado correspondiente, ¿que ocurre? Solamente en ese momento está facultado para enajenar en forma individual cada unidad, ya sea el sitio sin edificación o el sitio con casas. Todo este terreno puede tener varios títulos porque puede abarcar varios predios, pero van a desaparecer esos títulos porque cuando se inscriba cada unidad, a cada una el CBR le va a asignar un título a cada unidad. El lote puede tener uno o más títulos, porque puede que la persona haya comprado una propiedad de 10 mil metros o 4 propiedades de 1000 metros. Al enajenarlo nace un titulo individual para cada propiedad. Ese es el efecto jurídico más importante para el expropiador. De acuerdo con la ley 19700 de medio ambiente, en algunos casos el DOM puede solicitar que se someta a la calificación ambiental, normalmente va a ocurrir cuando se trata de loteos de cierta magnitud. La ley faculta en forma excepcional a que el loteador pueda celebrar actos de enajenación respecto de un loteo aun cuando la urbanización no esté totalmente terminada, pero para ese efecto la ley exige que el loteador otorgue garantías por el total del monto de la

urbanización, puede ser: póliza de seguros o una boleta bancaria. En ese caso, el municipio está resguardado porque si el urbanizador no puede cumplir la urbanización, el municipio va a hacerla cumplir a costa del loteador con la garantía de que le pague el total, va a hacer efectiva la garantía y la va a aplicar al término del loteo. La ley exige a los notarios públicos que cada vez que autoricen una escritura de compraventa de un loteo, inserten expresamente el certificado del DOM, que ha sido aprobada los loteos y que, además, ha sido recibido y se ha efectuado urbanización, o bien esta urbanización está absolutamente aprobada. También se impone esta obligación a los... que no pueden realizar ninguna compraventa sin cumplir con esto. La ley es drástica con esto, sanciona con 6 meses de cese de ejercicio de su actividad al notario que infrinja estos deberes. Venta de departamentos, oficinas o locales de edificios en construcción la ley permite que se puedan efectuar promesas de ventas sobre edificios que están en construcción, que no están recibidos. Incluso se permite que haya un sitio enorme y sólo un departamento piloto construido, que es la compra en verde. La ley exige que: •

la promesa se otorgue por escritura pública o por instrumento privado autorizado por el notario.

•

El promitente vendedor, sea persona jurídica o persona natural, tiene que otorgar una garantía exactamente igual al precio contado que está pagando. Puede ser una cláusula de seguros o un vale vista. Esta garantía queda en poder del notario, se deja constancia en la promesa de venta que se otorgó esta garantía. Y queda en poder del notario hasta que el promitente vendedor acredite que la escritura definitiva ha sido inscrita en el CBR respectivo. De esta manera se asegura a los propietarios compradores. Es una modificación de hace unos años atrás. Anteriormente habían casos muy penosos, en que una persona entregaba una casa en pago por 3 departamentos que se iban a construir en su terreno, derepente quebraba la constructora, que había pedido un préstamo a los bancos, y el banco remataba todo,

y entonces la persona se quedaba sin departamento y sin la casa que había aportado. Por eso se aprobó esta modificación, para que no vuelva a ocurrir algo así. De acuerdo a la LGUC, a fin de resguardar toda esta materia de loteos y urbanizaciones creó la figura especial en el artículo 168 del delito de estafa, en que sanciona la pena de presidio menor a presidio mayor en su grado mínimo a toda persona jurídica o natural que realice cualquier acto tendiente a la enajenación de unidades de lotes y que no efectúe la urbanización. Son los llamados “loteos irregulares”. Y establece una obligación de la DOM, del SEREMI de denunciar estos loteos irregulares al ministerio público (la justicia) La expropiación ¿Cómo los municipios llevan a cabo el cumplimiento de...? A través de la expropiación. La expropiación se funda en el artículo 19 N°24 CPR, que por una parte eleva el derecho a elevar a la categoría de garantía constitucional, y por otro lado le asigna a la propiedad una función social. En base a esta función social, el propietario queda afecto a todas las limitaciones que le imponga la ley en beneficio de intereses generales de la comunidad. La CPR lo reguló en el artículo 19 N°24 y expresó: •

que nadie puede ser privado de su propiedad sino en virtud de una ley general o especial que calificara la utilidad pública

•

que nadie podía ser privado de su propiedad sin previo pago de la indemnización: el ente expropiante no puede tomar posesión material sin previo pago de la indemnización.

•

Determina en qué consiste la indemnización: la indemnización tiene que resarcir al expropiado de todos los daños patrimoniales efectivamente causados por motivos de ella. Cuando se habla de daños patrimoniales, se incluye el daño emergente y lucro cesante, pero excluimos el daño moral.

•

Establece que la obligación debe ser pagada en dinero, no admite compensación ni nada por el estilo.

•

El derecho que tiene el expropiado a reclamar de la expropiación ante los tribunales competentes, y como no existen los tribunales administrativos, los tribunales competentes son los tribunales ordinarios de justicia. Puede reclamar no sólo la validez del acto administrativo (no se ha invocado una causal dentro de la ley general o los hechos no se encuadran dentro de la causal que se está invocando), también puede reclamar el monto indemnizado. Antes existían diversos procedimientos de expropiación en la ley de ferrocarriles, otros. Pero actualmente se regula por el DL 2186, que son la forma que tienen los gobiernos de facto de legislar, pero en el mundo jurídico se ha llegado al consenso que hay que respetar los decretos leyes, salvo que haya que modificarlos y ahí se dicta otra ley u otro DL. Este DL no ha tenido modificaciones.

Antes de la expropiación hay un acto preparatorio. ¿cual es el acto preparatorio? Una resolución que dicta declarando en estudio la expropiación, serán: •

un decreto cuando se trata de las municipalidades para dar cumplimiento al plan regulador

•

resoluciones cuando se trata de autoridades que no pueden dictar decretos, como los intendentes, el serviu,etc.

Estos decretos producen efectos: habiéndose comunicado un extracto en el diario oficial y habiéndose inscrito en los registros provisorios de bienes raíces, el bien se otorga incomerciable, o sea, ya el propietario no puede realizar ningún acto jurídico con ese bien. Y el segundo efecto es que el expropiante tiene derecho a visitar el inmueble que va a expropiar, y con ello detecta cuál es el estado del bien expropiado y el que debe tener. Y el tercer efecto es que una comisión que nombra el propio expropiante, fijen valor provisorio de indemnización. Estos efectos tan drásticos no son definitivos. El expropiante tiene 90 días para dictar el acto expropiatorio. Si no se dicta el auto expropiatorio, queda sin efecto. El acto expropiatorio es un decreto o resolución, dependiendo de quien la dicta. Se publica en el diario oficial. Los requisitos son los de todo acto administrativo: debe tener N°, fecha, firma. Además tiene requisitos especiales

Requisitos especiales: •

debe individualizarse la propiedad: rol de avalúo.

•

individualizar a los propietarios: si no se sabe con certeza, es aquellos que figuran en el rol de avalúo.

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indicarse el documento que autoriza la expropiación y cuál es la causa de la expropiación (para qué es).

•

Debe señalarse el monto de la indemnización provisoria que ha sido fijada por la comisión

Esta resolución es publicada en el diario oficial, y el ente expropiante, el municipio, debe dar cumplimiento al plan regulador dentro del área urbano, solicita al juzgado competente (el que corresponde al inmueble y si hay varios juzgados, al de turno) que autorice la toma material del inmueble expropiado, y acompaña un vale vista con el monto expropiado. El expropiado tiene derecho a reclamar del monto de la expropiación, reclama ante el mismo tribunal que conoció el trámite de la expropiación para consignar el valor de la expropiación... pero se va a consignar en cuadernos separados: cuaderno de toma de posesión y cuaderno de reclamación. El cuaderno de reclamación, se considera demanda, pero con ciertas características: debe indicarse cuál es el precio que solicita el reclamante, señalarse un perito que designa el propio reclamante, los testigos con los cuales se va a hacer valer. Se le da traslado al ente expropiante (al municipio), quien a su vez tiene que contestar la reclamación (contestación del a demanda) señalando cuál es el precio que, a su juicio, debe pagar; debe designar peritos en contra e indicar testigos. Con eso se abre un término probatorio de 8 días El juez puede designar un tercer perito. No hay que presentar lista de testigos porque ya están presentadas en la reclamación y la contestación. Y la prueba se aprecia de acuerdo a las reglas de la sana crítica, reglas consideradas en el Código del Trabajo y en...

También pueden acompañarse escrituras públicas, por ejemplo: si ha habido ventas en ese sector en que el metro cuadrado sea muy superior, por vía de subsunción se puede lograr la convicción del juez. Contra la sentencia se puede apelar ante la CA respectivas, que se ve de acuerdo a las reglas de los incidentes. Contra la sentencia de la CA; procede el recurso de casación en la forma y en el fondo ante la CS. Modo de adquirir la propiedad expropiada El modo de adquirir se rige por las reglas del CC. Cuando el municipio expropia adquiere a título originario, esto significa que no tiene por qué seguir la cadena de títulos anteriores. De este modo, al dictarse el acto expropiatorio se extinguen todos los derechos reales y personales que tengan relación a la cosa expropiada. Quienes tengan derechos reales o personales sobre el inmueble, lo van a hacer valer sobre el monto de la indemnización. Ninguna de esas cosas puede entorpecer la toma de la cosa. ¿Qué pasa cuando existen derechos reales? Por ejemplo: alguien que tenga una hipoteca, es un derecho real de hipoteca, lo hace valer incidentalmente en el mismo tribunal que está conociendo. Y en ese incidente el ente expropiante, el municipio no toma parte. El incidente se lleva a cabo entre la persona que tenía derecho real sobre la cosa y el expropiado, porque con el monto de la indemnización se va a pagar los derechos de ese tercero. ¿Qué pasa cuando existen derechos personales? Ejemplo: un contrato de arrendamiento otorga derechos personales a que se cumpla el contrato de arrendamiento, aquí también se actúa incidentalmente. En ese incidente no es parte el expropiado sino que el incidente se lleva a cabo entre la persona que compra los derechos personales y el ente expropiante. Si el entre expropiante pierde el incidente va a tener que pagar una indemnización adicional. Exige que estos derechos reales y personales estén constituidos por sentencia judicial ejecutoriada o por escritura pública otorgada con anterioridad al inicio del procedimiento.

Existen otros incidentes más: incidentes por recolección de frutos, por ejemplo: van a expropiar un predio y una persona cosecha algo, también se ve de acuerdo a las reglas de los incidentes. Cuando se habla de frutos, el ente expropiante puede adoptar dos caminos: pagar los frutos o dar un plazo para que los retire. La indemnización de la expropiación no constituye precio, tiene una significación especial porque cae dentro de la esfera del derecho público. Al no ser precio no se aplican las normas del CC de la compraventa, no se puede invocar una lesión enorme, ninguna norma del derecho privado. Se aplican las normas del derecho público sobre la expropiación. Pago de intereses: se consignó 6 millones de pesos y se reguló la indemnización de 150 millones. A partir de cuándo se compran los intereses de esta diferencia entre el monto provisorio y el monto final. Después que salió el DL, hubo varias actitudes: •

algunos decían que era desde que se presenta la demanda de reclamación

•

desde que el fallo contempla elmonto a pagar.

•

Pero la CS uniformó el criterio, señala que los intereses corren desde que se hizo la toma material y se expropió, porque antes no se había producido ningún perjuicio o daño al dueño, porque antes podía usarlo en arrendamiento o bien, si lo estaba usando, podía usar el derecho de habitación.

La expropiación es el medio idóneo que tienen los municipios de llevar a cabo el plan regulador comunal. La expropiación puede ser total o parcial: 1) Total 2) Parcial: cuando de acuerdo al plan regulador solamente se hace respecto de una parte de un predio. Cuando el resto que queda de la propiedad no tiene utilización, tiene derecho a pedir que le expropien el total. Esto significa que, cuando no se cumple con las dimensiones mínimas que debe tener el predio, y por ello no le van a dar el permiso, tiene derecho a que le expropien el total. Al municipio se le autoriza a vender ese pedazo a los propietarios colindantes, quienes agrandarían sus predios.

En ese caso el DOM debe hacer una concesión especial, teniendo como antecedente el valor en que se expropió el metro cuadrado. Las declaratorias de utilidad pública señalan el valor de las propiedades que afectan la expropiación. Ellas no tenían plazo en el tiempo, eran indefinidas. Eso perjudicaba mucho porque nadie compraba propiedades afectas a expropiación, porque no daban permisos para edificar, además, en el plan regulador del CBR había constancia que estaba afecto a expropiación. Entonces, salió una modificación legal que fijó un plazo de duración a las declaratorias de utilidad pública: para las vías principales el plazo es de 10 años, y para las vías secundarias es de 5 años. El plazo puede ser prorrogrado por el municipio, y su solicitud debe ser hecha con la debida anticipación; si no son prorrogados con la debida anticipación, la ley dice que automáticamente caducará la declaratoria de utilidad pública. Permisos de edificación A ellos se refiere el artículo 116 y siguientes del DFL 458. Se toma en un sentido amplio, no solamente cuando se edifica una obra nueva sino cuando se reconstruye, cuando se altera una edificación, cuando se transforma una edificación. Otro principio rector muy importante: el principio de edificación no es solamente respecto de construcciones en área urbana sino que también en el área rural. Ejemplo: si se construye la casa en un territorio agrícola, va a tener que pedir permiso de edificación, aunque esté en área rural. Si bien la ley ha dicho qué edificaciones están exentas de pedir permisos de edificación. Pero, la jurisprudencia de la CS ha señalado que el permiso de edificación se tiene que desprender de su sentido natural y obvio. O sea, aquellas cosas que no constituyen propiamente tal una edificación, no tienen por qué pedir permiso de edificación. Y la edificación es sinónimo de construcción. La ley exige pagar derechos municipales, que son: •

1,5% del valor de la obra (que se ve en el presupuesto, y el DOM puede modificar este valor cuando establece que no se ajusta a la realidad).

El artículo 116 declara qué obras no requieren permisos de edificación:

•

Las obras de infraestructura que realiza el Estado. Ejemplo: obras del metro (no necesita permisos de edificación ni paga derechos de edificación), los puentes, las carreteras.

•

Las obras de las Fuerzas Armadas de Orden y Seguridad que estén destinadas a esos fines. Si el ejército construye una población para sus oficiales, debe pagar derechos municipales porque son casas de habitación, son residenciales. Pero si carabineros construye un cuartel, no va a pedir permiso de edificación. Los permisos de edificación actualmente son públicos y transparentes. Las obras civiles siempre deben pedir permiso de edificación.

•

Las obras menores que carecen de mayor trascendencia o significación: las fija de ordenanza general de urbanismo y construcción. Entre ellas están, por ejemplo: las reparaciones superficiales que se hacen a una propiedad (ej: se pinta la propiedad porque está descascarada la pintura), obras interiores que no afectan la estructura (se divide una habitación con un tabique), instalaciones accesorias (instalaciones de seguridad, de alarma, de aire acondicionado), las piscinas privadas (siempre que cumpla el requisito de estar a tres metros del propietario colindante). 9° Clase (13-05-2013)_No Fui 10° Clase (15-07-2013)_No Fui 11° Clase (22-07-2013)

Repaso de la clase pasada: Permisos de edificación Consecuencias jurídicas de la recepción definitiva 1) Permitía habilitar las obras para su destino: 1. si era residencial habitarlas con viviendas, si era industrial, si era comercial desempeñarse en el comercio 2) Permitía, tratándose de edificaciones acogidas al DFL 2, o a los conjuntos armónicos, vender esas unidades en forma individual. En la escritura de compraventa hay que presentarse el certificado de control definitivo de las obras. 1. Después, tratándose de las promesas de venta en verde, ya una vez recibida la obra se devuelve la garantía a la empresa que comprometió vender.

3) Se pueden enajenar las propiedades. 4) Tratándose de urbanizaciones, la recepción definitiva significa que por el solo ministerio de la ley pasaban a ser bienes nacionales de uso público las calles y plazas en dicha obra. Copropiedad inmobiliaria: •

Quórum para tomar las decisiones.

•

Coexisten derechos: derecho individual sobre la respectiva unidad y derecho de copropiedad sobre bienes comunes.

•

La copropiedad puede ser vertical u horizontal.

•

Se rige por la ley 19527 con los respectivos reglamentos de copropiedad

•

los mecanismos u órganos son: (1) asamblea general basada en la soberanía del condominio, que puede ser ordinaria o extraordinaria; (2) el comité de administración; (3) el administrador.

•

¿Cómo se cobran los gastos comunes se cobraban efectivamente ante la justicia ordinaria? En juicio ejecutivo con certificado firmado por el administrador.

•

Quórum de asamblea ordinaria y extraordinaria. En la ordinaria la segunda citación es pasado 1 día ¿?, en la extraordinaria la segunda citación se hace otro día (no menos de 5 días ni más de 15 días)

•

Los copropietarios entre ellos o entre sí, en los bienes comunes o el administrador, se dirigen a juzgado de policía local.

Materia de esta clase: PROCEDIMIENTOS DE RECLAMOS Ya habíamos dicho que las normas urbanísticas constituían limitaciones al dominio. También se generan derechos. Nos referimos al derecho que emana del proyecto de edificación, el que emana del permiso de edificación, todo lo que se refiere al derecho a construir, que se puede definir como ius edificandi. Todos estos derechos tienen que tener un régimen que los ampare, porque sin un régimen que los ampare es un derecho que no se puede ejercer.

Existen dos regímenes generales reconocidos: 1. Reclamaciones administrativas: procedimientos de órganos administrativos 2. reclamaciones judiciales: procedimientos que se hacen valer ante tribunales de justicia. Procedimientos Administrativos I. Aquellos contemplados en la propia ley general de urbanismo y construcción, DFL 458 El artículo 12 contempla un procedimiento general de reclamación en contra de cualquier resolución del director de obras. Conoce de esta reclamación el seremi del minvu. Se interpone ante cualquier resolución del director de obras municipales directamente ante el seremi del minvu (no se presenta ante el dirección de obras municipales para que lo remita al minvu). Dice: “En lo principal: formula reclamo.... con fecha.... contra el director de obras municipales, conforme al artículo 12 del DFL 458”. Hay que interponerlo dentro de 30 días desde que la persona ha sido notificada de la resolución o que ha tomado conocimiento de la misma. El seremi del minvu pide informe al director de obras municipales. El director de obras municipales tiene 15 días para contestar el informe que está recurriendo el seremi del minvu. Conforme conteste el director de obras municipales, el seremi dicta la resolución correspondiente, que debe ser acatada por el director de obras municipales. Cuando se presenta reclamo, no por eso queda impedido de recurrir de protección. El artículo 20 de la CPR expresa que el recurso de protección es sin perjuicio de otros derechos. Ambas cosas son compatibles. Una vez la CA dijo que para pedir protección hay que agotar instancias administrativas, pero la CS dijo que no es así, que puede ser paralelo. 1. Contra la negativa a otorgar un permiso de edificación Artículo 118.

procede cuando se niega el otorgamiento de un permiso de edificación. El procedimiento es el mismo que antes: se presenta directamente ante seremi minvu dentro del plazo de 30 días desde que fue negado el permiso o bien también procede cuando el director de obras municipales dentro de plazo no se pronuncia (tiene plazo de 30 días para pronunciarse en materia de permiso de edificación, se reduce a 15 días si la solicitud va acompañado de informe de revisor independiente). Seremi pide informe al director de obras municipales, que tiene plazo de dentro de 15 días con lo que informa el director de obras municipales, resuelve el seremi. También se encuentra en la ordenanza general, en el Artículo 1.4.2 2. Decretos de demolición Contemplados en los Artículos 148 a 157 de la ley general de urbanismo y construcción. El artículo 148 expresa cuando son los casos en que procede decreto de demolición: cuando una obra se está ejecutando sin permiso de edificación, cuando tiene permiso se está ejecutando en disconformidad de ese permiso; cuando se está construyendo una obra en un bien nacional de uso público; y cuando una obra amenaza ruina. En estos casos, el director de obras municipales no decreta la demolición, sino que le pide al alcalde, quien decreta la demolición. El afectado por el decreto de demolición puede pedir reposición ante el alcalde, el que ordenará practicar un reconocimiento al director de obras municipales, y según el merito de ese reconocimiento se pronunciará sobre la reposición. 3. Franquicias del DFL 2 está en la ley general de urbanismo y construcciones. El DFL 2 permite acoger las construcciones al régimen de viviendas económicas, que entrega franquicias tributarias, como exención de bienes raíces, exención a impuesto a la renta de primera categoría y global complementario y de impuesto a herencia. Esto era general. Pero luego del terremoto 2010, se limitó a personas que tengan 2 propiedades pero de carácter habitacionales (no comerciales). Cuando el SII, ya sea que lo denuncia el director de obras municipales o el mismo se percate que la persona que se acogió al DFL 2 está transgrediendo el acogimiento (por ej:

cierra un espacio que era abierto, está aumentando la superficie de construcción, como la terraza del living lo amplía; o transforma una sala de una casa en restaurant, transforma edificio de vivienda en local comercial) está facultado para dejar sin efecto todas las franquicias que se le dio a la persona afectada. Contra esa resolución del SII, la persona afectada puede recurrir al seremi del minvu, quien resuelve sin más. Es una reclamación administrativa contemplada en el artículo 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcción. 4. Reclamaciones

administrativas

de

la

ley

19880,

de

procedimiento

administrativo Recurso de reposición: es el recurso que lo resuelve la misma autoridad que dictó la resolución impugnada. Recurso jerárquico: lo resuelve la autoridad superior. Ambos se presentan ante la autoridad reclamada, y se presentan uno en subsidio del otro, o sea se pide reposición y en subsidio recurso jerárquico, En el artículo 1, esta ley expresamente se aplica a las municipalidades, como la dirección de obras es parte de las municipalidades, entonces e entiende que se aplica a la dirección de obras. 5. Recursos administrativos en la ley del medio ambiente Cuya última modificación está en la ley 20427. 6. Reclamo ante la Contraloría General de la República La CGR, de acuerdo a su ley orgánica tiene una limitación: no puede emitir pronunciamiento alguno en materia que están sometidas a los tribunales de justicia. Si se recurre a los tribunales y a la contraloría se está cerrando la puerta de que la contraloría pueda emitir un dictamen. Basta que un asunto sea sometido a los tribunales de justicia en materia contenciosa para que no pueda ser visto por la contraloría. Tampoco puede emitir dictámenes en materias del consejo de defensa del estado.

El contralor tiene facultades (articulo 14 y 15 de la LGUC) de instruir sumarios. No solamente puede emitir dictámenes en materia urbanística sino que puede ordenar un sumario contra el director de obras municipales. Recursos judiciales 1. Art. 20 CPR, recurso de protección Ampara todas las garantías constitucionales que enumera el artículo 19 de la CPR. El procedimiento se rige por un autoacordado de la CS del 24 de junio de 1992, que ha tenido diversas modificaciones. Las garantías constitucionales contemplan todas las facetas del derecho, y por lo tanto, entre ellas contempla en el numeral 24 el derecho de propiedad. Se ha dicho que el permiso de edificación, el anteproyecto, la recepción definitiva, una serie de actos del derecho urbanístico engendran derechos adquiridos y sobre ese derecho adquirido hay un derecho de propiedad. También se puede recurrir por la garantía del libre ejercicio de actividad económica. Este recurso de protección se refiere a actos u omisiones ilegales o arbitrarios. Es muy amplio, lo arbitrario puede ser legal, pero lo arbitrario es lo caprichoso, lo que va contra la razón. Este recurso de protección es sin perjuicio de otros derechos, según el art. 20, de modo tal que puede una persona deducir un recurso administrativo ante seremi de vivienda por una resolución ilegal y arbitraria del director de obras, y también un recurso de protección. Se tramita dentro de 30 días, en la CA hay vista de la causa. Y en la CS se ve en cuentas, salvo que las partes pidan alegato y que la CS se lo conceda; tiene discrecionalmente la facultad de concederlo o no. Se ha hecho uso y abuso del recurso de protección. En este momento hay 7 mil recursos de protección tramitándose, la mayor parte por el tema de las isapres. Se da en materia de toda clase de vulneraciones al derecho por acto u omisión ilegal o arbitraria. No se puede pedir indemnización de perjuicios

Es un recurso especial cautelar que tiene por objeto restablecer el imperio del derecho. La corte no se va a pronunciar en materias de lato conocimiento. 2. Reclamo de ilegalidad Se da en materia urbanística. Lo contempla el artículo 140 de la ley 18695. El plazo para interponerlo es de 30 días. Se interpone contra una resolución u omisión ilegal (no arbitrario) del alcalde o del os funcionarios de su dependencia. La CS ha dicho en jurisprudencia que se entiende que son funcionarios de la dependencia del alcalde. Contra una resolución de un director de obras municipales se puede reclamar de ilegalidad por el artículo 140 de la ley 18695Es un recurso contencioso administrativo. Se presenta ante el alcalde, aunque la resolución haya sido del director de obras, dentro del plazo de 30 días desde que se toma conocimiento o bien desde que se notifica de esta resolución. El alcalde tiene 15 días para pronunciarse. Si en este plazo de 15 días no se pronuncia, se entiende rechazado el recurso. Hago incapié en esto porque en el procedimiento administrativo cuando la autoridad no se pronuncia, se entiende aceptado, pero en este caso no es así, prima lo contrario porque la ley 18695 es una Ley organíca constitucional, es la LOC de municipalidades. YA sea que el alcalde rechazó el recurso dentro de 15 días o se entiende rechazado y lo certifica el secretario municipal, el afectado tiene 15 días para recurrir a la CA de forma directa. Para que proceda hay que dar por vulnerada una norma legal, no entra aquí lo arbitrario. Es más específico que el recurso de protección. Aquí también se puede pedir una ONI, igual que en el recurso de protección. El reclamo de ilegalidad que se presenta ante el alcalde no tiene tanta formalidad, pero el que se presenta ante la CA tiene que cumplir requisitos del recurso de casación, que es muy formal. Hay que explicar: •

Hechos que constituyen la resolución ilegal u omisión ilegal.

•

Las normas legales que han sido infringidas, de qué manera han sido infringidas y qué perjuicios han causado.

•

Indicar la solicitud que tiene que hacer el reclamante que le determinen su derecho a la indemnización del recurso pertinente.

La Corte de Apelaciones solicita informa a la municipalidad respectiva, que tiene que evacuarlo dentro de 10 días. El oficio de la Corte de Apelaciones se dirige al alcalde. Una vez que el alcalde evacua su informe, la corte ve si hay hechos circunstanciales, pertinentes y controvertidos. Si así lo hubieren, se hace el término de prueba, que se rige por las normas del CPC en cuanto a la prueba de los incidentes (acompañar lista de testigos y...) y puede pedirse ante la Corte de Apelaciones una inspección personal, informe de peritos, y la Orden de No Innovar (ONI). Vencido el término probatorio, la Corte de Apelaciones pide informe al fiscal judicial (el fiscal de la corte) que emite su dictamen. Con el informe que emite el fiscal de la corte, los autos se decretan en relación y se procede a la vista de la causa. Contra la resolución que dicta la Corte de Apelaciones, procede el recurso de casación tanto en la forma como en el fondo ante la Corte Suprema. Y su tramitación se rige por las normas del CPC que se refiere a la casación, en cuanto al plazo, requisitos de la casación de forma o de fondo, etc. Este reclamo de ilegalidad es muy importante, porque a veces se cometen errores de que se ven infringidas normas legales, y no normas reglamentarias (plano regulador, ordenanza municipal), normas inferiores a una ley. La infracción a normas de planes reguladores o comunales no autorizan de por sí para un recurso de un reclamo de ilegalidad, y menos para una casación de fondo. Cuando se da por infringida cualquiera de estas normas en un reclamo de ilegalidad, forzosamente hay que relacionarlo con un precepto contenido en una ley, en este caso, en la ley general de urbanismo y construcción. Si se da por infringido una norma de un plan regulador, hay que relacionarlo con una norma legal, por ejemplo, con la ley general de urbanismo y construcción.

Si la Corte de Apelaciones por sentencia firme y ejecutoriada o la Corte Suprema, acoge el reclamo de ilegalidad, tiene que reclamar la nulidad de la resolución o que se repare la omisión. Y si la persona en su reclamo pidió que se determinara su derecho a cobrar perjuicio, se establece que se indemnicen los perjuicios por este acto u omisión ilegal. Entonces, se deduce ante tribunales ordinarios la demanda indemnizatoria de perjuicios, en la cual no se puede discutir si el acto fue o no ilegal, sino que lo único que puede discutir el municipio es el monto de la indemnización. Todos los plazos que se señalan en la ley 18695 son de días hábiles. Ahora se ha suscitado la duda, de si la persona no pidió su derecho a cobrar perjuicios, se ha determinado que lo puede cobrar, pero lo puede cobrar en un juicio extraordinario, en un juicio en que se puede discutir todo. 3. Amparo económico A través de los permisos de edificación se puede construir un mall, un supermercado, una industria, o sea, a través de toda esta normativa urbanística las personas quedan habilitadas para ejercer una actividad económica. Si la autoridad municipal, la dirección de obras está entorpeciendo este ejercicio con su quehacer, se puede recurrir de amparo económico. Se rige por la ley 18971. ampara todas las acciones que se cometan en contra del artículo 19 N°21 de la CPR, que es el que ampara todas las garantías constitucionales, y una de ellas es el libre ejercicio de la actividad económica El plazo para interponerlo es de hasta 6 meses. Es una modalidad de recurso de protección pero que se amplía el plazo hasta 6 meses. 4. Recurso de nulidad de derecho público Se interponen demandas de nulidad de derecho público por un dictamen del director de obras municipales. Hay que deducirla en juicios ordinarios ante los tribunales de justicia. En general, a los abogados les ha ido mal en estos casos. Nulidad de derecho público (art. 7 CPR), procede en los siguientes casos:

•

Actos que emanan de autoridades que no están legalmente investidas.

•

Autoridades que actúan fuera de la sede de su competencia.

•

Autoridades que no tienen la facultad expresa legal. Puede estar en la competencia general pero puede no tener esa facultad específica.

•

Cuando el acto administrativo no cumple con las formalidades previstas por la ley.

Según Soto Kloss dice que opera de pleno derecho, pero la mayoría de los administrativistas dicen que lo deben determinar los tribunales de justicia, a través del procedimiento ordinario, los que no pueden excusarse. Como es un juicio ordinario no tiene la cortapisa de los 30 días del recurso de protección y del reclamo de ilegalidad ni los 6 meses del amparo económico, etc. Sino que tiene los plazos generales para deducir una acción. La próxima clase trataremos procedimiento sancionatorio; las sanciones. 12° Clase (29-07-2013) La clase anterior analizamos todos los recursos que existían en materia urbanística, para amparar los derechos cuando han sido vulnerados. Los clasificamos en recursos administrativos y recursos judiciales. Entre los administrativos vimos: 1. los contemplados en el propio DFL 458 Ley general de urbanismo y construcción: 1. Artículo 12: que permite recurrir contra cualquier resolución de la DOM. 2. Artículo 118: que es más específico porque permite recurrir cuando se deniega un permiso de edificación. 3. El recurso del artículo 152 que permite pedir reposición al alcalde 4. Recurso que se da cuando el SII quita los servicios del DFL 2 a una propiedad, en virtud del cual se permite recurrir al seremi de la vivienda conforme al artículo 157 del DFL 458. 2. A continuación examinamos como recurso administrativo los contemplados en la ley 19880, ley de bases de procedimiento administrativo: recurso de reposición y jerárquico, vimos que tenía que presentarse uno en subsidio de otro dentro de 5to día se presenta el recurso de reposición y subsidiariamente. El de reposición lo

resuelve la propia autoridad que resultó impugnada, y el jerárquico la autoridad superior. Recursos judiciales 1. Recurso de protección: el del artículo 20 CPR. Se puede recurrir de protección por actos ilegales y/o arbitrarios. Se pueden vulnerar dos garantías: a) N° 21 del artículo 19: libre ejercicio de actividad económica. Cuando se hace una obra inmobiliaria, una resolución de obras municipales puede estar entorpeciendo esta garantía de libertad económica. b) N° 24 del artículo 19: ampara el derecho de propiedad. Vamos a ver fallos de la CS que han establecido que sobre el anteproyecto, el permiso de edificación, existe una especie de propiedad incorporal que está comprendida dentro de la garantía del N°24 del artículo 19. 2. Reclamo de ilegalidad: artículo 140 o 141 de la ley 18695 LOC de Municipalidades. Solamente se puede atacar una resolución u omisión ilegal. No abarca lo arbitrario, lo caprichoso. Es más restringido que el recurso de protección. Este reclamo de ilegalidad es un contencioso administrativo porque tiene una etapa administrativa en la cual se deducía este reclamo con el plazo de 30 días ante el propio alcalde por resoluciones u omisiones ilegales de el o los funcionarios de su dependencia, entre los cuales está el DOM. Tiene un plazo de 15 días para conocerse, si no se pronuncia el alcalde dentro de 15 días, se entendía rechazado. Esta norma es distinta a la ley 19880 sobre procedimiento administrativo, pero aquí prima esta norma del reclamo de ilegalidad porque se trata de una LOC de Municipalidades. Ya sea que el alcalde rechace expresamente el reclamo de ilegalidad o tácitamente por no pronunciamiento, tiene el afectado 15 días para recurrir directamente a la CA respectiva. El reclamo de ilegalidad es similar al recurso de casación, es formal; hay que indicar hechos respecto de los cuales se ha infringido un precepto legal, de qué forma ha sido infringido, y también el derecho a que se determinara indemnización de perjuicios. Lo primero que hace la CA es pedir informe al alcalde, quien tiene 10 días de plazo para evacuar el informe. Si existían hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos se abre un término probatorio que se rige por las normas de los

incidentes del CPC: término probatorio de 8 días. Evacuado el tŕamite de la prueba, se pasa al informa del fiscal judicial. Y después, autos en relación, se concedía la vista de la causa contra los que respondiera la CA procede el recurso de casación tanto en la forma como en el fondo. En el reclamo de ilegalidad la corte debe decidir si el acto es o no ilegal (por lo tanto, nulo) y si la omisión ha sido ilegal, identificar la resolución que corresponde en determinado plazo e identificar derechos a indemnización de perjuicios. El derecho a la indemnización de perjuicios se determinaba en sede civil, en la que no hay que discutir sobre la legalidad o ilegalidad, o la procedencia de la indemnización, sino que su monto. El plazo de la ley 18685 en materia de ilegalidad es de días hábiles. 3. Recursos judiciales en materia de demolición: dentro de 10mo día se puede recurrir al juzgado civil de turno en contra del decreto de demolición, se sustancia en juicio sumario, se puede decretar una ONI para que la demolición no se llevara a cabo, y se notificaba al domicilio, y la sentencia era apelable ante la CA. 4. También vimos que en materia urbanística podía, por excepción, interponerse el recurso de amparo, para proteger el numeral 21 del artículo 19 de la CPR. La diferencia con el recurso de protección es que para el recurso de protección el plazo para interponerlo es de 30 días y aquí el plazo es de 6 días. 5. También vimos que se podía interponer en juicio ordinario, la solicitud que se declarara la nulidad de derecho público del acto administrativo urbanístico, por ejemplo, de un permiso de edificación, y que se habían interpuesto este tipo de recursos. Con eso terminamos de pasar los recursos administrativos y judiciales. Jurisprudencia He traído una recopilación de algunos fallos de interés: 1. Recurso de protección ROL 117 del año 1998, CS: Se acoge un recurso de protección a favor del reclamante. Tiene por objeto el amparo en el legítimo ejercicio de los derechos constitucionales expresamente señalados en la carta fundamental.

2. Recurso de protección 27 octubre de 1999 causa Rol 3699, CS: rechaza un recurso de protección, se había pedido protección porque se estaba ordenando la clausura inmediata de un local, pero en realidad no había derecho a ser amparado porque el local carecía de permiso para su funcionamiento. 3. Recurso de protección 13 septiembre 2011: se acoge un recurso de protección que está interpuesto en contra de la municipalidad de recoleta. Se había decretado la inhabilidad de un inmueble y su clausura porque a juicio de la municipalidad carecía de recepción, donde funcionaba un establecimiento comercial. Pero, la CS señaló que había un permiso administrativo que había otorgado el derecho a funcionar. En ese caso en particular no correspondía la inhabilidad, que se debe decretar de acuerdo a derecho estricto, y en este caso sí contaba con recepción. La CS determinó que la sanción aplicada administrativamente había sido equívoca porque la sanción que correspondería no era la inhabilidad. 4. Recurso de protección, CS Rol 1002 año 2001, 30 de abril. Se acoge el recurso de protección. Se establece una doctrina: la ley orgánica artículo 5to radica todos los asuntos... encontrándose pendiente una resolución la Contraloría no puede pronunciarse sobre la materia, por cuanto se lo prohíbe su LOC, y al haberlo hecho vicia … Había un dictamen de la Contraloría que fue establecido por un reclamo de ilegalidad. El recurso de protección es en contra del dictamen de la Contraloría. a) El reclamo de ilegalidad es contencioso administrativo, b) El reclamo de ilegalidad priva a la Contraloría de la facultad de intervenir porque el asunto es contencioso, c) La Contraloría se está constituyendo en una comisión especial si conoce del tema de forma paralela a la tramitación judicial. d) Los permisos de edificación general derechos adquiridos. 5. Recurso de protección contra el dictamen de la Contraloría: se puede recurrir de protección contra un dictamen de la Contraloría. a) No se puede recurrir de protección contra la toma de razón de la Contraloría, porque es una facultad exclusiva y excluyente de la Contraloría. 6. Otro fallo: señala que hay dos principios:

a) Derechos adquiridos otorgados por permisos de demolición. b) Son derechos administrados de buena fe, no puede ser otorgado 7. Recurso de protección. Rol 830, 24 mayo 2011 a) La facultad del DOM respecto del otorgamiento al permiso de construcción es de naturaleza reglada, la norma jurídica establece requisitos, la autoridad no queda en libertad para escoger el camino que más le conviene, en presencia de determinadas circunstancias, debe actuar conforme a la norma. b) En caso hidroeléctricas, estaban pidiendo permiso de edificación en obras que no eran civiles. 8. Recurso de protección 12 noviembre 1986, Rol 21046: a) Resolución de la municipalidad de las condes que había aprobado un anteproyecto y luego lo desconoció. b) La CA dijo que de un anteproyecto no podían emanar derechos que hubiera que ser objeto de un recurso de protección. c) LA CS lo revocó y le dio la calidad de derechos adquiridos. 9. Recurso de protección. Rol 2816 año 2012: a) Sobre el reclamo de ilegalidad 10. Sentencia de Enero 2005, Recurso de protección 5850 año 2004 a) Se apeló contra sentencia de la CA. b) La CS dijo que la CS no era un tribunal de apelación sino que de casación. 11. Rol 3714 año 2004: a) Establece que procede reclamo de ilegalidad contra resoluciones ilegales de las municipalidades. 12. Sentencia Revista de Derecho Público, habla de dos sentencias de 7 octubre 2002 y de 12 de abril de 2000: a) Se señala que el reclamo de ilegalidad de la ley 18695 solamente procede contra preceptos legales y no contra disposiciones de inferior rango. 13. Reclamo de amparo económico Rol 5856 año 2004: a) Se resuelve que se rechaza el recurso de amparo económico porque no ha habido ningún quebrantamiento del artículo 19 N°21, porque si bien este

numeral establece la libertad económica, es siempre de acuerdo con normas legales. Y el reclamante no había obtenido los permisos municipales por los que reclama. 14. Amparo económico Rol 1058 del año 2001, 2 de abril: a) Municipalidad de Iquique había negado permiso de obras de la clínica de Iquique, se interpuso amparo económico porque se vulneró derecho a realizar actividad económica lícita. La municipalidad dijo que no había dado … porque se congeló el permiso dado. Vimos que el permiso se congela a futuro pero no se pueden congelar los permisos ya entregados. b) Habla sobre los límites que tiene el DOM: sólo puede actuar dentro de la ley. c) Un permiso de edificación aprobado es un acto administrativo agotado, o sea, que ha producido todos sus efectos dado que la obra es construida enteramente conforme al permiso otorgado d) Los derechos adquiridos emanados del acto administrativo son derechos corporales protegidos por el artículo 19 N°24. e) La congelación procede para futuros permisos que se soliciten pero no respecto de permisos ya otorgados. 15. Nulidad de derecho público contra un permiso de edificación: a) Se había interpuesto una nulidad de derecho público contra la empresa constructora y la municipalidad de providencia. b) La nulidad de derecho público no se puede solicitar contra un particular. c) No se concedió porque el permiso estaba bien otorgado. 16. Recurso de protección año 2008, Rol 3847: a) Expresa constancia del respeto de un permiso de edificación que había sido concedido dentro del plazo de 180 días y con un anteproyecto aprobado. b) Había sido declarado zona típica posteriormente a la aprobación del anteproyecto. c) No se dio lugar al recurso de protección porque se había otorgado la aprobación del anteproyecto antes de que se declarara zona típica.

Ayudante agrega: •

Rol de la Contraloría es muy importante: tiene facultad dictaminante en conflictos urbanísticos. Por la propia LOC la Contraloría no puede intervenir en asuntos contenciosos, la Contraloría resuelve gran cantidad de conflictos administrativos (no solamente urbanísticos) en casos de conflictos entre un organismo del Estado y un particular. La Contraloría lo hace a través de la facultad dictaminante. Dada la carencia de tribunales contenciosos administrativos, el rol de la Contraloría es fundamental, ya que es el órgano con capacidad técnica para resolver estos asuntos a través de sus dictámenes. La Contraloría tiene jurisprudencia propia, va siguiendo esa línea o bien la cambia y señala por qué lo hace.

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En la perspectiva de la persona que se relaciona con la administración del Estado, y qué hace frente a esta variedad de acciones o recursos tanto administrativos como judiciales para soluciones el conflicto, ¿como elegir una vía y otra? Los supuestos pueden hacer procedente más de una acción, por ejemplo: en un acto ilegal de un municipio que afecte a un particular en alguno de sus derechos puede hacer procedente tanto la protección (por el amparo económico) y al mismo tiempo el reclamo de ilegalidad, o porqué no elegir a la Contraloría para que resuelva el problema; ahí no existen parámetros generales, no hay recetas, es casuístico, y generalmente, hay que atender a las características particulares del caso. Las cortes se han pronunciado ya respecto a recursos de protección sobre anteproyecto o permisos de edificación, si existe esa línea clara, entonces es recomendable recurrir a ellas. Pero, otras veces, donde la discusión es respecto de características más técnicas en relación a los planos u otros, muchas veces se recurre a la propia seremi, en la que se pueden hacer reclamaciones (artículo 18 ley). Las características propias del caso van a llevar a tomar por una acción u otra. La acción que se elija va a determinar el resultado del caso.

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No se puede judicializar un tema y después recurrir a la Contraloría, porque la Contraloría ya no va a poder hacer dictamen.

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Los recursos judiciales son compatibles entre sí las judiciales: recurso de protección y reclamo de ilegalidad.

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En materias de recursos de protección, no se debe apelar a que resuelva el seremi de la vivienda primero para que se resuelva el recurso de protección, porque el plazo del recurso de protección empieza a correr desde la vulneración o el acto ilegal o arbitrario, entonces puede que la seremi no haya resuelto y se les pase el plazo para el recurso de protección.

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… La potestad es una facultad excepcional que prescribe con la recepción de la obra. Las multas pueden ir de un 5 aun 20% del valor de la obra.

Para el segundo control: materia no es acumulativa. Eximición para el examen: promedio de notas sobre 5,6.

13° Clase (-08-2013)

14° Clase (-08-2013)