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DETERMINACION DE LA POLITICA DE PRECIOS DEL SUELO PARA LA VEREDA “LA CONEJERA” BOGOTA

1. RESUMEN DEL PROYECTO Se buscará a través de la investigación encontrar el mejor método para calcular el precio del suelo de un sector determinado de la ciudad. Esta búsqueda esta enfocada a ver cuales son las implicaciones futuras para la administración distrital y los efectos sobre los propietarios en caso de modificaciones del uso de la tierra. Se espera con el tiempo encontrar respuestas claras para tener un precio óptimo para este sector a demás de los efectos en plusvalías y diversos escenarios futuros. La investigación que puede ser multidisciplinaria requiere de cálculos en el área de la econometría y las diversas ciencias económicas y también algunos estudios ambientales que ayuden a encontrar una respuesta clara para la tendencia de dicho lugar. Junto a todo esto también se espera tener respuestas que ayuden a dilucidar que incentivos debe crear la administración distrital para resolver problemas de la escasez de la tierra, para uso de construcción, y los usos de los linderos urbanizables de la ciudad. 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Se espera encontrar de manera adecuada un precio, es decir un valor cuantificable del valor del metro cuadrado, para el sector especifico de la vereda La conejera en la localidad de Suba en Bogotá. También se buscan los futuros impactos que puedan cambiar políticas de urbanización en la última frontera urbanizable de Bogotá que son los terrenos rurales aledaños a la gran urbe. Actualmente existen muchos predios cercanos al área de protección que impuso el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), muchos de estos terrenos no encuentran un uso especifico y muchos de los dueños plantean convertir esta zona a un área de expansión urbana, para lo cual se planean hacer proyectos en los cuales se puedan aprovechar los últimos márgenes de una ciudad que tiene un gran déficit habitacional. 3. MARCO TEÓRICO / ESTADO DEL ARTE DE LA INVESTIGACIÓN, LA INNOVACIÓN Y EL DESARROLLO Los avances del estudio del sector de la construcción se ha convertido en un tema técnico a medida que en los países se ha fortalecido el sector inmobiliario, ya que diversos eventos han convertido este estudio en un tema muy rentable para diversos nichos de mercado. Actualmente se han publicado

diversas revistas especializadas en el estudio del “Real Estate” que es la rama internacional donde se hacen los estudios del sector inmobiliario donde se determinan los factores que hacen importante esta materia.

El estudio del costo de la tierra tiene connotaciones importantes desde el comienzo del estudio de la economía clásica y por lo tanto existen varias observaciones desde el tema de la microeconomía. El cuerpo teórico del trabajo esta basado en los estudios nacionales e internacionales de los modelos que ayuden a calcular el precio de la tierra. En este caso se usaran fuentes como el estudio “PRECIOS INMOBILIARIOS Y METODO RESIDUAL DE ESTIMACION DEL PRECIO DEL SUELO” realizado por Samuel Jaramillo de la Universidad de los Andes, dentro este estudio es claro uno de los muchos métodos que se usa en el sector inmobiliario para el calculo del precio del suelo. También hay que tener en cuenta los estudios que ha realizado la administración distrital para describir el problema de los costos de tierra en sectores de expansión como por el ejemplo el estudio llamado “Los precios del suelo urbano en Santa Fe de Bogota 2001 – 2010: Las plusvalías después del POT” esta exposición tiene la virtud de usar técnicas econométricas para el estudio de casos reales y cercanos al área que se esta estudiando dentro de esta tesis.

4. OBJETIVO DEL PROYECTO General Encontrar una aproximación general del precio de la tierra en la vereda de “La Conejera” en Bogotá y sus posibles impactos ante la presión de proyectos de urbanización, viendo los escenarios posibles del impacto en un plazo cercano. Específicos • Encontrar el precio de la tierra en la vereda “La Conejera” Bogotá, la cual se aproxime a la realidad y a los estudios realizados por la administración distrital. También examinar los impactos dentro del precio con los diferentes escenarios posibles. • Examinar los escenarios y sus posibles causas, también examinar estos mismos como casos económicos para ver cual es el impacto en otros lugares que se encuentren bajo las mismas condiciones. • Experimentar con las posibles eventualidades para tener un testimonio de ocurrencia y que pueda ser usado en otros lugares con las mismas características.

5. HIPÓTESIS

Es posible que los precios de la tierra logren cambiar las políticas de administración dentro de una ciudad para salvaguardar el patrimonio ecológico, social, económico y humano de un sector.

6. METODOLOGIA DEL PROYECTO

I Fase: Observación En esta etapa del proyecto se ubicará geográficamente el lugar de estudio con sus diferentes condiciones sociales, económicas, climáticas y ecológicas. II Fase: Recolección de datos Durante esta etapa se busca recolectar todos los datos estadísticos provenientes de las diversas fuentes que contribuyan al proyecto. La recolección incluye también mantener una base de datos de los predios dispuestos en el área estudiada y sus condiciones para entender cuales son los diversos usos actuales. III Fase: Construcción teórica y pruebas estadísticas En este paso se hacen todos los estudios estadísticos y se demuestra cual es el modelo ideal para plantear el problema. Se hacen las pruebas correspondientes y los análisis del caso. IV Fase: Conclusiones y aplicaciones Se determinan las conclusiones del modelo y se hacen las nuevas bases teóricas para terminar de cumplir los objetivos buscados por el proyecto. 7. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDADES PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO

El proyecto básico estará a cargo en su totalidad del estudiante responsable pero se fortalecerá el trabajo en la monitoria que será la base de retroalimentación para tener mejores resultados y poder focalizar cada conclusión sobre una base objetiva. La universidad por su parte brinda al estudiante las asesorias necesarias para focalizar el esfuerzo del estudiante en contenidos importantes para realizar el proyecto.

8. TRAYECTORIA Y CAPACIDAD EN INVESTIGACION, DESARROLLO TECNOLÓGICO E INNOVACIÓN DE LAS INSTITUCIONES PARTICIPANTES EN EL PROYECTO (BENEFICIARIAS Y EJECUTORAS) Participantes:

• •

Investigador del proyecto Universidad Sergio Arboleda

9. CONTRIBUCIÓN DEL PROYECTO A LA INVESTIGACION, DESARROLLO TECNOLÓGICO O LA INNOVACIÓN

EL

Con este proyecto se pretenden crear un estudio económico para nuevos estudios en el campo del Real Estate ya que existen pocos documentos técnicos que ayuden a dilucidar el problema del cambio del uso de la tierra en un sector post urbano. Es por esto que el estudio ayudará a entender el comportamiento de las políticas distritales y los efectos (positivos y negativos) de los cambios de uso comercial de los terrenos y los lotes de una ciudad. Este estudio ayudará a crear procesos de administración y pretende observar las implicancias de los escenarios de creación de vivienda en una ciudad. También colaborará en futuros proyectos no solo en la ciudad de Bogotá sino en las ciudades que tienen fronteras de urbanización y muchos problemas en el Ordenamiento Territorial.

El valor agregado de este proyecto consiste en la generación de procesos para modelar escenarios urbanísticos dentro de una ciudad que dispone de poco espacio para la construcción y el desarrollo de conceptos para la valoración de la tierra con métodos más precisos, consistentes y usados a nivel internacional. 10. EVALUACIÓN DEL MERCADO PARA LA INNOVACIÓN PROPUESTA Actualmente muchas de las urbes del mundo tienen tasas de crecimiento bastante grandes y en respuesta a esta acción han tenido de mejorar los patrones de construcción y ordenamiento territorial. Es por esto que encontramos ciudades como Bogotá, Lima, Caracas, Río de Janeiro entre otras ciudades en América Latina las cuales tienden a crecer de manera poco sistemática y donde se plantean problemas de escasez alrededor de uno de los bienes más importante para la construcción de nuevas viviendas. El terreno de construcción se ha convertido en uno de los bienes más importantes para el desarrollo como lo presenta el caso Asiático, especialmente el caso de Tokio, donde este bien ha llegado a tomar precios exorbitantes. Con este método de crecimiento cada vez son más los estudios que buscan dilucidar las soluciones alrededor de la escasez de los predios para la construcción y cuales deben ser las políticas de precios que permitan incentivar el mercado, evitando que se creen burbujas especulativas que conviertan a la ciudad en un lugar en caos y si una debida planificación. Con esto mostramos que los clientes potenciales de este estudio son las todas las administraciones distritales y las personas que están enfocadas a invertir en este mercado. En este momento los que han aportado al avance de este estudio son los teóricos de Japón que han convertido sus estudios en pilares importantes para conocer este tema. Muchos

11. IMPACTOS ESPERADOS DEL PROYECTO

• Impactos científicos y tecnológicos del proyecto en las entidades participantes La universidad Sergio Arboleda como una de las entidades participantes se beneficiará en el aspecto del avance científico en el área del estudio de la economía regional y el estudio del Real Estate. También se podrán hacer modelos que ayuden a otros estudiantes a entender el uso de la economía en otros campos, como la administración de los recursos naturales y otros bienes escasos (en este caso los terrenos para construcción de vivienda). Se entenderá el actual problema que existe al crear incentivos de mercado para un problema social como es el déficit de unidades habitacionales en una ciudad en expansión. Y aparte se podrán hacer futuros estudios que aborden este problema desde muchas perspectivas y se creara un aporte para que más estudiantes creen modelos para la valoración de bienes que estén dentro de mercados con sesgos en sus supuestos básicos.

• Impactos sobre la productividad y competitividad de la entidad beneficiaria o el sector relacionado La universidad como entidad beneficiaria de este proyecto aumenta su productividad en el uso de nuevos métodos para la valoración de sectores importantes de la economía como es el sector inmobiliario que es uno de los fragmentos más activos del patrimonio colombiano. Este nuevo conocimiento proporcionará la oportunidad de incentivar a otros estudiantes en el conocimientos de todos los mercados donde las ciencias económicas se pueden desempeñar con un gran interés en las nuevas inversiones y capitalización de nuevas formas de negocio.

• Impactos sobre el medio ambiente y la sociedad Como muchos de los estudios relacionados en el estudio están dirigidos a solucionar problemas sociales como es el caso del déficit habitacional. Este proyecto puede dar un avance importante para solucionar problemas de este tipo y también puede ayudar a conocer nuevas metodologías para el conocimiento de nuevas soluciones a los problemas ahora existentes. También nos enseña el equilibrio que debe existir entre los problemas medio ambientales y los problemas sociales que vive la ciudad de Bogotá.