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• ANITA ZAPATA

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ingresos

6 de abril del 2009

Programa de ventas concepto

tipo

prestamo ventas ingreso $ 9,86 por vivenda suma ingresos

total 50 100 $6,000.00 $6,050.00

enero

febrero

12.5 25 $1,500.00 $1,512.50

12.5 30 $1,800.00 $1,812.50

marzo 12.5 15 $900.00 $912.50

abril 12.5 30 $1,800.00 $1,812.50

Se concluye que el total de gastos es $4930,00 para 100 viviendas , bajo este esquema , una vivienda tiene un costo de $ 49,30 , la utilidad propuesta es de un 20 % = $ 9,86 por vivienda de utilidad , el precio de venta minimo es de $ 59,16 por vivienda se propone el precio de venta de $60,00 por viv.

EGRESOS

Gastos por Financiamiento

concepto tipo pago por intereses pago prestamo y comisiones

total

suma

enero

febrero

marzo

abril

100 50

25 12.5

25 12.5

25 12.5

25 12.5

150

37.5

37.5

37.5

37.5

Departamento de Ventas concepto

tipo

total

enero

febrero

marzo

abril

$150.00

comisiones por ventas variable gasolina y varios variable telefono celular variable papeleria variable a fijo publicidad variable gasolina de camion variable nomina personal operativo SUMA

200 80 80 40 80 40

50 20 20 10 20 10

50 20 20 10 20 10

50 20 20 10 20 10

50 20 20 10 20 10

$520.00

$130.00

$130.00

$130.00

$130.00

$520.00

Departamento de Integracion concepto

tipo

total

enero

febrero

marzo

abril

papeleria variable a fijo pagos notaria variable avaluos variable nomina personal operativofijo

160 200 120 200

40 50 30 50

40 50 30 50

40 50 30 50

40 50 30 50

SUMA

680

170

170

170

170

$680.00

Departamento de Tecnico concepto

tipo

total

enero

febrero

marzo

abril

1,-gastos administrativos nomina personal operativovariable a fijo papeleria variable

200 80

50 20

50 20

50 20

50 20

SUMA

280

70

70

70

70

$280.00

2,-tramites jmas obras publicas cfe suma

variable variable variable

500 350 300 1150

250 100 100 450

250 150 50 450

0

$1,150.00

350 100 200 120 6 10 770

200 100 50 30 1.5 2.5 380

150 50 30 1.5 2.5 230

50 30 1.5 2.5 80

50 30 1.5 2.5 80

$770.00

200 500 300 80 1080

50 125 75 20 270

50 125 75 20 270

60 150 90 20 320

40 100 60 20 220

$1,080.00

bardas en viv. Esquinas variable banquetas en viv.esquina variable

100 100

30 30

30 30

20 20

20 20

suma

200

60

60

40

40

50 50

15 15

15 15

10 10

10 10

100 150 250

3,-infonavit alta de paquete de vivienda variable verificacion variable dtu variable avaluos variable nuevos avaluos (5% del total) nuevos dtus (5% del total) suma 4,-Obra en Proceso contratista 1 (20 viv) contratista 2 (50 viv) contratista 3(30 viv) contratista urbaniz suma

fijo fijo fijo fijo

5,-trabajos extras de obra

6,- posibles gastos imprevistos aprox mantenimiento en viviendavariable rezagada vandalismo en vivienda variable

$200.00

suma

SUMAS TOTALES DE EGRESOS

100

30

30

20

20

$100.00

$4,930.00

$1,597.50

$1,247.50

$1,317.50

$767.50

$4,930.00

notas: gastos supuestos y pagos supuestos para un paquete de 100 viviendas

resumen de ingresos y de egresos concepto

tipo

total

enero

febrero

49.3

marzo

abril

ingresos

6050

1500

1800

900

1800

egresos

4930

1597.5

1247.5

1317.5

767.5

diferencia

1120

-97.5

552.5

-417.5

1032.5

1.23

0.94

1.44

0.68

2.35

Conclusiones: 1,- de este analisis se concluye que el precio minimo de venta es de $59,16 por vivienda 2,-que en los gastos del mes de enero se tienen que "financiar" $ 97,50 3,-que en el mes de febrero los gastos son mienores a los ingresos 4,-que en marzo se necesita financiar $ 417,50 5,-que al finalizar el proyecto en el mes de abril se recupera totalmente la inversion 6,-se sugiere que el programa de construccion se modifique para evitar los financiamientos o que se modifique el programa de ventas para que aporte los $$ necesarios y no tener que financiar.

ANALISIS FINANCIERO DE UN PROYECTO

Caracteristicas de un Proyecto: 1,-Un proyecto (inversion) tiene un costo inicial 2,-Un proyecto (inversion) tiene una vida util :TIEMPO 3,-Todo proyecto tiene el objetivo de generar una UTILIDAD 4,-Todo proyecto (inversion) lleva un valor agregado que es la calidad del producto terminado.

Es importante , antes de invertir cualquier centavo realizar un analisis financiero del proyecto clasificando y ordenando primero todos los gastos en los cuales se va a incurrir y enseguida realizar una planeacion financiera de los gastos , es decir: 1,-Cuanto cuesta (clasificar y ordenar)? Los costos iniciales se clasifican de la siguiente forma: Gastos Fijos : costos que no se modifican si aumenta o disminuye la produccion Gastos Variables:son costos que se modifican si aumenta o disminuye la produccion Gastos Directos :son costos que van directamente como insumos basicos para elaborar el producto a elaborar Gastos Indirectos: son costos necesarios para elaborar un producto

2,-Cuando lo necesito : Programa Financiero o Flujos de efectivo ? Cuando se han enumerado todos los gastos en los cuales se va a incurrir al ejecutar un proyecto , es necesario elaborar un Programa de Flujo de Efectivo , en el se observa los gastos en los cuales se va a incurrir durante la vida util del proyecto , desde el inicio hasta el final , en funcion del tipo de proyecto y de la orden de produccion se determinaran los periodos de tiempo para su analisis , por semana, por quincena, por mes , etc. Se sugiere que en la etapa de actualizacion y revision de los pagos de los gastos se trasladen los saldos pasivos al siguiente periodo ya que este saldo final seria el costo real de actualizado. De esta forma sera mas facil analizar y evaluar el proyecto y tomar decisiones mas correctas para la inversion.

Tipos de Costos en los Proyectos En una empresa , se pueden encontrar los siguientes tipos de Proyectos: 1,-Proyecto Unico en proceso durante un periodo de tiempo :los costos se clasifican en costos directos e indirectos 2,-Un conjunto de varios proyectos en proceso al mismo tiempo : se generan costos fijos, variables , directos e indirectos.

Dependiendo de los proyectos que la empresa tenga en proceso se modificaran los costos iniciales , ya que no es lo mismo el pago de renta(costo fijo) cuando se tiene un solo proyecto en proceso , a cuando se tienen 3 o mas en proceso (en el mismo periodo de tiempo) y cada uno aporta un porcentaje para el pago de este costo fijo

Presupuestos Maestros Al empezar a enlistar, agrupar, clasificar y ordenar los posibles gastos necesarios en el analisis financiero del proyecto , se pueden elaborar varios presupuestos maestros , de cada uno de los departamentos involucrados en la produccion de los productos a vender y su participacion en el proceso , incluyendo sus gastos en el Programa Financiero. Como cada Jefe de Departamento conoce los gastos tipicos en los cuales se incurren , se puede elaborar el presupuesto con gastos reales , por tanto el analisis sera lo mas real posible. Estos presupuestos puden ser elaborados en un Plan Anual o por el periodo en el cual estara el proyecto en proceso , al irse revisando periodicamente se genera la Historia Economica de la Empresa , y se podran tomar como indices algunos costos corrientes y el proceso se ira haciendo mas eficiente con cada revision , algunos costos de operación se iran estandarizando. 3,-Cual es mi costo de venta :costo de produccion + utilidad neta? Al clasificar y ordenar todos los gastos necesarios para producir un producto , el siguiente paso es determinar el PRECIO DE VENTA FINAL , de inicio se puede proponer una utilidad neta (el pago de todos los impuestos se deberan de considerar en el costo de produccion) , y si al evaluar la situacion del mercado en ese momento , el producto se encuentra dentro de un VALOR COMPETITIVO con el precio propuesto este sera el COSTO DE VENTA FINAL. Algunas empresas agregan un porcentaje adicional por algun costo extra que pudiera "aparecer" durante el proceso de produccion o algun costo que se haya " olvidado" durante el proceso de analisis de costo.

4,-La Calidad :Valor Agregado a Nuestro Producto La calidad es un valor agregado de cada producto para nuestros clientes , dentro de los atributos de un producto como precio, confort, funcionalidad ,etc., la calidad juega un papel fundamental , en muchas ocasiones es el atributo que define que un producto este o no dentro del mercado y eso lleva a que la empresa venda o no venda :que genere utilidad.

Cuanto cuesta la Calidad? Cuando un proyecto se lleva a cabo, y durante el proceso se descuida la calidad , todas las actividades que se componen , se retrabajan o se realizan nuevas ( todas las "n"veces mas) disminuye la utilidad esperada . Se recomienda que durante el proceso se registren en tiempo el costo adicional de la produccion del producto y se tomen las medidas preventivas y correctivas . La calidad no cuesta la primera vez, todas las "n" veces posteriores disminuyen directamente la utilida esperada y por consecuencia el objetivo inicial no se cumple

5,-Planes de Financiamiento En funcion del costo total de nuestro proyecto , y de la vida util , se buscara la forma de Financiar el total del proyecto y sus diferentes esquemas o escenarios posibles, pudieran ser: 1,- Con un porcentaje minimo inicial , hasta que se tengan los primeros productos terminados y su venta sea inmediata para que esos mismos ingresos se conviertan en flujos de efectivo para el siguiente periodo de egresos , el pago de intereses por solicitar un prestamo inicial no sera tan alto Estos esquemas se sugieren cuando el producto vaya a un mercado de alta demanda y que el producto no tenga un periodo muy largo de almacenaje. 2,-Con un financiamiento total , donde el pago de intereses se contemple en el esquema de costo del proyecto y aun asi , el costo final se encuentre dentro del precio de mercado 3,-Cuando el financiamiento total o parcial provenga de las utilidades generadas por proyectos anteriores , o sea inversiones revolventes. 4,-Otros Financiamientos. 6,-Planeacion de Ventas : Programa de Ventas Cuando se realiza el Analisis Financiero y la Planeacion Financiera y se determina que el producto terminado aporta ingresos durante el proceso de produccion, es muy importante que la proyeccion de ventas se realice lo mas apegado posible a la realidad actual, si se planteara una venta irreal , el risego de no cumplir con el proyecto ( produccion) se eleva y se pudiera caer en la necesidad de buscar nuevas fuentes de financiemento de emergencia durante el proceso de produccion , lo quel modificaria todo el analisis inicial de la inversion y la utilidad esperada quizas se afectaria . 7,-Historia Economica Cada empresa a lo largo de su vida economica , con cada proyecto genera una Historia Economica , al analizar , evaluar, corregir, prevenir sus gastos y sus ingresos adquiere "experiencia" sobre lo que si se aplica y funciona y los "errores" en los cuales se incurrieron en la implementacion de cada proyecto. Es una especie de CAPACITACION en tiempo real sobre LA TOMA DE DECISIONES sobre un Mejoramiento Continuo , no es posible caer en los mismos errores proyecto tras proyecto, y el riesgo total se manifiesta en la Utilidad Esperada , estariamos trabajando para alcanzar las metas a medias.

8,- El Circulo de Deeming Una de las Filosofias de Calidad mas usados en la actualidad es el Circulo de Deeming, es una herramienta de facil aplicación y se puede implemar en cualquier etapa durante el proceso de produccion. En el Analisis Financiero de cualquier Proyecto , tambien es aplicable ya que su sencilla metodologia nos permite evaluar los ingresos y egresos del proyecto en el periodo de tiempo que se desee.

Este metodo consiste en los siguientes pasos: 1,-Plan: elaborar un plan de accion , y/o redefinir el original en cada periodo de tiempo 2,-Do : hacer ejecutar el plan de accion ya definido y/o mejorado 3,-Check : revisar, analizar el comportamiento y el cumplimiento de los objetivos financieros en cada periodo de tiempo del plan trazado el original o el redefinido. 4,-act: actuar , tomar decisiones , con los resultados obtenidos en cada periodo de tiempo y observando el comportamiento Financiero del Proyecto se tomaran decisiones que beneficien economicamente a la empresa , si hay necesidad de reasignar recursos para tratar de no aumentar los costos se pudiera hacer, enfocandose en cuidar de que la utilidad esperada se conserve a lo largo de la vida util del proyecto.

9,-Los Proyectos Fantasmas : poca o nula utilidad esperada Salvo que sea el primer proyecto , esta Planeacion Financiera sera "pura" , y se le podra dar seguimiento tal cual , en las empresas ya creadas se tienen pasivos por diversos rubros antes de que el Proyecto Inicie , de la utilidad generada por el( los ) proyecto(s) en proceso se tendra que ir pagando estos pasivos , es decision de los Analistas Financieros decidir en cuanto tiempo se iran efectuando esos pagos , dependiendo de las fechas ultimas de pago y el monto. La realidad obliga a considerar en el esquema de Gastos la contribucion de cada Proyecto a las deudas con las que se cuente en ese momento , y reflejarla en el Programa Financiero. De otra forma , la utilidad esperada no se alcanzara aun cuando todo se revise y se apege al Programa Financiero Inicial si en algun momento se destinan fondos para pagos de pasivos anteriores y se convertira en un Proyecto con poca o nula utilidad.

Autor : Ing. Anita Zapata Ortega