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• Jorge Rodríguez

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“ANALISIS CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL” ESTUDIANTES:

JULIETH PATRICIA QUINCHARA HERNANDEZ KAREN ISABEL TOSCANO GONZÁLEZ EMILSE MILENA LUNA SOTA JULIO CÉSA RIVERA GUTIÉRREZ JORGE DAVID RODRIGUEZ BARONA

DOCENTE:

ALICÍA PERTUZ ALVÁREZ

ASIGNATURA:

CONTRATOS CIVILES – AN

Se realizó análisis jurídico al Contrato de Compraventa Mercantil de un Bien Inmueble, teniendo en cuenta el Código Civil y el Código de Comercio Colombiano. OBSERVACIONES: 1. Existe un posible error formal en la redacción del documento de identidad del promitente vendedor, identificándola con Tarjeta de Identidad – T.I., lo cual genera confusión si la Sra. Shirley Johana Carreto tenga la capacidad de suscribir el contrato, según lo establecido en el Art. 1851 del Código Civil. Se recomienda subsanar esta situación, puesto que en el documento se puede evidenciar que no se encuentra dentro de las causales descritas en el Art. 906 del Código de Comercio para celebrar este tipo de contratos. 2. No se evidencia la identificación de la empresa DESARROLLOS DEL ATLANTICO S.A.S., por lo cual recomendamos que sea especificado en el contrato. 3. En los datos del promitente comprador, existe información adicional, no necesaria para la celebración de este contrato, puesto que el Sr. Jesús Ángel Zarzuela Vaca, está representando legalmente a una compañía (persona jurídica), y se esta especificando datos de su sociedad conyugal, lo cual no aporta algún tipo de valor en este contrato. 4. Se evidencia que las cláusulas pactadas en el contrato de compraventa no especifican de manera clara que se establece en cada una de ellas. Ejemplo: CLÁUSULA PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO., lo cual puede presentar algún tipo de confusión entre las partes y terceros. 5. En la CLÁUSULA PRIMERA, en lo que respecta al Objeto de Traspaso, debe figurar con especificaciones oportunas, que sean identificables, reconocible y único en la medida de lo posible. Vemos en dicha cláusula que hay una identificación de la ubicación del inmueble, pero no se detalla si es un apartamento dentro de un edificio, los metros cuadrados del inmueble, el número de matrícula inmobiliaria.

6. En la CLÁSULA CUARTA, se debe especificar a que tipo de compromisos los promitentes comprador y vendedor están obligados y el porcentaje de los mismos, en lo que respecta a:  Gastos Notariales (Comprador 50% - Vendedor 50%),  Retención en la fuente (100% a cargo del vendedor),  Estampillas Pro-Hospital (100% a cargo del vendedor),  Gastos de Registro, lo cual incluye pago en la Gobernación y en la Oficina de Instrumentos Públicos (100% a cargo del comprador),  y demás conceptos convenidos por las partes. En los contratos de compraventa los gastos generados deben ser asumidos entre las partes en la cuantía o porcentajes convenidos. Si estos no son establecidos las partes deberán responder en iguales condiciones. Adicional a esto, en el PARÁGRAFO PRIMERO, vemos que, en lo referente a vicios ocultos, se deja constancia por escrito que el promitente comprador podrá reclamar por defectos o daños que estuviesen en la estructura del mismo, pero a la vez manifiesta que conoce el estado de deterioro del inmueble, por ser un inmueble usado. Como abogado recomendamos que esta figura solo puede aplicar cuando ese tipo de deficiencias no son perceptibles a simple vista, por lo cual el comprador no pudo detectarlos antes de la entrega de la cosa, que el daño haya sido grave, o que el daño sea oculto, ejemplo: termitas dentro de la estructura de la casa, que pueda ser un riesgo a la estructura o la vida misma de las personas que convivan en ellas. Por lo cual no vemos prudente que el promitente comprador manifieste que conoce “…reconoce su estado de deterioro por ser un inmueble usado con las características propias de un inmueble deteriorado por el uso normal”. Y para estas situaciones tener en cuenta los términos previstos en la ley para establecer una demanda por vicios ocultos, el cual prescribe a los seis (6) meses después de la entrega del inmueble. 7. En la CLÁUSULA QUINTA, no se especifica el modo, lugar, tiempo y quienes serán las personas responsables de la entrega del bien inmueble, se recomienda ser explícitos. De igual manera, no se pactan los términos de las partes para quedar paz y salvo entre ellas, lo anteriormente dicho se encuentra relacionado con las cláusulas cuarta y sexta. 8. En la CLÁUSULA SEXTA, se establece el valor del Inmueble, pero no se discrimina la fecha, el modo, el lugar, quienes están autorizados para recibir el dinero o especie, según lo convenido entre las partes. Lo cual dificultara determinar la fecha de constitución de mora o incumplimiento de alguna de las partes. Se hace necesario tener la claridad de las especificaciones del inmueble, para poder determinar si el valor comercial convenido no dará lugar a una Lesión Enorme (Art. 1947 del Código Civil), o a un Precio Irrisorio entre las partes (Arts. 920 y 1501 del Código de Comercio), lo cual podrá generar jurídicamente la no existencia del contrato de compraventa.

Adicional a esto, en el PARÁGRAFO del artículo no son plenamente identificado las personas a las cuales se les pagará la comisión por la venta del bien inmueble. Se debe especificar el tipo y documento de identidad, y el medio de cómo se pagará. 9. En la CLÁUSULA SÉPTIMA, consideramos que se encuentra bien estructurada, pero como no fue establecido las fechas de los compromisos, según las cláusulas anteriores, será muy difícil de determinar si alguna de las partes incumplió con el termino o no. 10. En la CLÁUSULA DECIMA, se debe especificar día exacto, fecha y lugar donde las partes presentaran el documento ante notaria para elevarlo a escritura pública, con el fin de perfeccionar este tipo de contratos, todo esto con el fin de garantizar el derecho de propiedad privada y que este no pueda ser desmejorado o desconocido sin el cumplimiento de los mandatos de ley para el traslado del dominio de los bienes. Se recomienda que una vez firmado y escriturado este documento, las partes deben registrar ante la Oficina de Instrumentos Públicos para lo de su competencia. Puesto que, si no se completa esta fase, la venta no es válida y el dominio del bien no habrá sido trasladado del comprador al vendedor. 11. Se encuentra un error en la transcripción de los apellidos del Representante Legal del promitente comprador. Adicionalmente se debe especificar en calidad de quien está comprando.