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Universidad Motolinía del Pedregal

Tiempo Compartido Bienes y Derechos Reales Por: Ricardo Valdez Chávez

Docente: Mtra. María Astrid Téllez Aguilar

15 de agosto del 2019

Tabla de Contenido Naturaleza ............................................................................................................... 3 Regulación .............................................................................................................. 4 Contrato Tiempo Compartido .................................................................................. 7 Modalidades del Tiempo Compartido ...................................................................... 9 Critica y opinión ..................................................................................................... 10 Referencias ........................................................................................................... 11

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Naturaleza

Considero que es importante empezar este trabajo de investigación es importante conocer la historia de cómo llega el tiempo compartido a nuestro país. Castañeda (s.f) nos señala que: En 1974, por la vecindad con Estados Unidos, se introduce el time sharing (tiempo compartido), como una novedosa figura turística del primer mundo. Los destinos nacionales sujetos a tiempo compartido fueron Acapulco y Puerto Vallarta. Entre en 1976 y 1986, el desarrollo vertiginoso de los complejos turísticos se amplío a otros destinos nacionales, como Cancún, Ixtapa-Zihuatanejo y Huatulco. Ante la necesidad de regular el tiempo compartido en su entorno económico, social y jurídico, manifestaba en algunos foros, se generaron las primeras disposiciones legales federales, estatales y municipales en materia de tiempo compartido entre 1987 y 1989. Luego surge la Norma Oficial Mexicana sobre el denominado “servicio comercial”, según la Secretaria de Comercio y Fomento Industrial (19901993) (p.425). Castañeda (s.f) nos dice que “desde su aparición en América Latina, a principios de los sesenta, México ha estado desarrollando el tiempo compartido, además de tener acceso al mercado turístico de Estados Unidos. A fines de los años ochenta y principio de los noventa, el tiempo compartido se fue renovando en el aspecto operativo y de comercialización (p. 429). En cuestión de la naturaleza jurídica sobre el tiempo compartido Castañeda (s.f) nos menciona que: El tiempo compartido no puede ser materia de un contrato, pues para convertirse en objeto de un contrato requiere tres características: 1) Posibilidad física, es decir, su existencia en la naturaleza. 2) Posibilidad jurídica, lo que implica que el objeto sea determinado o determinable en cuanto a su especie, y 3) Estar en el comercio, es decir, que pueda ser materia de operaciones comerciales. 3

Es el tiempo físicamente posible; existe en la naturaleza, por supuesto sí; puede determinarse, sí claro; también es posible determinarlo, en el contexto general; y, en tercer lugar, puede ser materia u objeto de operaciones comerciales; es decir , esta dentro del comercio; por tanto, desde su denominación existe una falla: posiblemente por la gran influencia de los EU, con el tiempo compartido, recibimos ese contexto; sin embargo, no es precisa la naturaleza jurídica de esta institución si pensamos que la operación tiene por objeto al tiempo (elemento intangible), y no un bien determinado, y más aún: puede compartirse (pp.430-431). Yo considero que el tiempo compartido es una modalidad del Derecho Real de propiedad ya que como sabemos la modalidad es la manera especial en que se manifiesta el Derecho Real de propiedad, y de acuerdo con la Ley Federal de Protección al Consumidor el tiempo compartido va ser “la prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre o de la forma que se dé al acto jurídico correspondiente, consiste en poner a disposición de una persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por períodos previamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en el caso de inmuebles, se transmita el dominio de éstos”. Como podemos observar la definición nos da tres facultades que va tener la persona sobre el tiempo compartido que van a ser “, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo”, estas facultades van a ser las mismas que va tener el propietario pero en el tiempo compartido va tener otra modalidad al momento de ejercer su derecho.

Regulación Ley Federal de Protección al Consumidor “ARTÍCULO

64.-

La

prestación

del

servicio

de

tiempo

compartido,

independientemente del nombre o de la forma que se dé al acto jurídico correspondiente, consiste en poner a disposición de una persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte 4

del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por períodos previamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en el caso de inmuebles, se transmita el dominio de éstos. ARTÍCULO 65.- La venta o preventa de un servicio de tiempo compartido sólo podrá iniciarse cuando el contrato respectivo esté registrado en la Procuraduría y cuando especifique: I. Nombre y domicilio del proveedor o, en su caso, del prestador intermediario; II. Lugar e inmueble donde se prestará el servicio, exhibiendo copia certificada de la afectación del inmueble o parte del mismo ante notario público mediante el acto jurídico de una declaración unilateral de la voluntad o fideicomiso en el que se destine el inmueble al servicio de tiempo compartido por el número de años que se está ofreciendo el servicio, debiendo obtener el registro definitivo en el Registro Público de la Propiedad, para con ello registrarse en la Procuraduría Federal del Consumidor; dejando a salvo los derechos de propiedad del proveedor una vez concluida la afectación; III. Determinación clara de los derechos de uso y goce de bienes que tendrán los compradores, incluyendo períodos de uso y goce; IV. El costo de los gastos de mantenimiento para el primer año y la manera en que se determinarán los cambios en este costo en períodos subsecuentes; V. Las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio y si existen costos adicionales para realizar tales intercambios; VI. Descripción de las fianzas y garantías que se otorgarán en favor del consumidor, VII. En lo relativo a los servicios de tiempo compartido a prestarse en el extranjero éstos podrán ser comercializados en la República Mexicana únicamente cuando las personas físicas o morales que ofrezcan y/o presten y/o comercialicen los servicios sean sujetos de comercio, en México, de conformidad con las leyes aplicables, y que se hayan constituido en lo general, así como en lo especial en materia de tiempo compartido o club vacacional, de conformidad con las leyes de su país de origen; en caso de ser omisas, las personas referidas en el párrafo anterior deberán acreditar fehacientemente que su representada es el dueño del inmueble y su autorización a ser destinado a la comercialización de tiempo compartido. 5

La Procuraduría deberá publicar de forma permanente en su sitio de Internet la lista de los proveedores o prestadores intermediarios que hayan inscrito en el registro su contrato de adhesión.” Existe otra regulación que va a ser la: NORMA Oficial Mexicana NOM-029-SCFI-2010, Prácticas comerciales-Requisitos informativos para la prestación del servicio de tiempo compartido. En la elaboración de la presente Norma Oficial Mexicana participaron las siguientes empresas e instituciones: -

Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos, A.C. (AMDETUR).

-

Asociación Sudcaliforniana de Desarrolladores de Tiempo Compartido, A.C.

-

Enríquez, González, Aguirre y Ochoa, S.C., filial de Baker Hostetler LLP.

-

Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR)

Subgerencia Jurídica. -

Procuraduría Federal del Consumidor

Dirección General de Contratos de Adhesión, Registros y Autofinanciamiento. Dirección General de Verificación y Vigilancia. -

Secretaría de Economía

Dirección General de Comercio Interior y Economía Digital, Dirección General de Negociaciones de Servicios, Secretaría de Turismo, Dirección General de Normalización y Certificación. El objetivo de la presente Norma Oficial Mexicana establece los requisitos de información comercial y elementos normativos a que deben sujetarse los proveedores del servicio de tiempo compartido, con el objeto de lograrla satisfacción del consumidor por el servicio contratado. El campo de aplicación La presente Norma Oficial Mexicana es de interés y observancia general para todas aquellas personas que se dediquen directa o indirectamente a la prestación del servicio de tiempo compartido en el territorio nacional, así como a la comercialización en los Estados Unidos Mexicanos de los servicios de tiempo compartido que se presten en el extranjero.

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Contrato Tiempo Compartido

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Modalidades del Tiempo Compartido

La CONDUSEF (2017) nos dice que: Entre las principales modalidades que los desarrolladores turísticos promueven, están: • Tiempo fijo, en la cual se compra el espacio para usarlo durante una semana específica al año. •Tiempo flotante, se ejerce el derecho de uso en una temporada determinada del año. • Semana dividida. En esta modalidad se puede dividir la semana que le corresponde en dos o tres periodos para usarlos en distintas fechas al año. Esta es una buena opción para periodos vacacionales cortos. • Clubes vacacionales o programas de puntos, a través de la cual se compra cierta cantidad de puntos y se intercambian por el derecho a usar el hotel o el complejo. Los puntos están en función del tamaño de la unidad, la ubicación del desarrollo vacacional, duración de la estancia y temporada en que desees usarla. •Uso bianual, que te permite disponer del tiempo compartido cada dos años (p.2).

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Critica y opinión

Considero que la principal critica que se le puede hacer al tiempo compartido es que no se sabe cuál va a ser naturaleza jurídica ya que hay gente que dice que es un contrato y otras personas consideran que no es. Como yo mencione yo considero que es una modalidad del derecho real de propiedad ya que va a tener las facultades de usar, gozar y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo. Otra critica que le puede hacer al tiempo compartido un contrato adhesivo la persona que va a contratar no puede hacer ninguna modificación y pueden existir ocasiones que la empresa establezca condiciones muy estrictas y restringir a la persona para poder ejercer sus derechos sobre el tiempo compartido. En virtud del artículo 65. La venta o preventa de un servicio de tiempo compartido sólo podrá iniciarse cuando el contrato respectivo esté registrado en la Procuraduría, opino que es una manera adecuada para poder tener una mejor regulación en cuestión de los contratos. Otro punto importante es que existe la NORMA Oficial Mexicana NOM-029SCFI-2010, Prácticas comerciales-Requisitos informativos para la prestación del servicio de tiempo compartido ya que así la gente que se dedica vender tiempos compartidos tiene que seguir ciertas normas establecidas para proteger al consumidor de alguna practica que pueda perjudicar al consumidor.

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Referencias

- LEY FEDERAL DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR, Última reforma publicada DOF 12-04-2019 - NORMA Oficial Mexicana NOM-029-SCFI-2010, Prácticas comerciales-Requisitos informativos para la prestación del servicio de tiempo compartido -Qué es el tiempo compartido (2016), Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos. Consultado el 10 de junio del 2019. En: http://amdetur.org.mx/que-es-eltiempo-compartido/ -Disfruta sin engaños (2017), CONDUSEF. Consultado el 10 de junio del 2019. En: https://www.condusef.gob.mx/Revista/PDF-s/2017/208/verano.pdf -Naturaleza jurídica del tiempo compartido (s.f). Archivos jurídicos de la UNAM. Consultado el 10 de junio del 2019. En: https://archivos.juridicas.unam.mx/www/bjv/libros/6/2722/26.pdf

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