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06 NEGOCIOS PORTADA internacionales

Sector Construcción lider Por Pablo Nano *

l

os despachos locales de cemento alcanzaron 1.9 millones de toneladas (t) durante el primer trimestre del 2010 (1T10), mayores en un 16% respecto al 1T09, según cifras de la Asociación de Productores de Cemento (Asocem). La tasa de crecimiento del 25% registrada en marzo fue la más alta desde abril del 2008 (ver gráfico), por lo que se podría afirmar que el sector ha retomado el ritmo de expansión que mostraba antes de que se desatara la crisis internacional. Despachos locales de cemento (variación porcentual) 30

Anual

25

Últimos 12 meses

15 10 5

Mar-10

Dic-09

Sep-09

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0 Mar-08

Otro factor que coadyuvó a este comportamiento fueron los mayores recursos destinados por el Estado para financiar los subsidios de los programas de vivienda promocionados por el Gobierno como Techo Propio y Mivivienda. De otro lado, se mantiene la tendencia de un mayor dinamismo de la demanda de cemento en el interior del país en relación a Lima. Esto estaría explicado por el mayor impacto de las obras de infraestructura, así como por la inversión de los gobiernos regionales y locales.

20

-5

La mayor demanda de cemento provino del segmento de edificación de viviendas, y resalta en particular la autoconstrucción, la cual se estima que concentra alrededor del 60% de la demanda local de cemento. Cabe anotar que si bien la crisis golpeó la inversión, el empleo se mantuvo relativamente estable, lo que contribuyó a mantener los ingresos de la población.

Fuente: Asocem Elaboración: Estudios Económicos-Scotiabank

La mayor demanda de cemento provino del segmento de edificación de viviendas, y resalta en particular la autoconstrucción, la cual se estima que concentra alrededor del 60% de la demanda local de cemento.

Perspectivas Durante el 1T10 el sector construcción habría registrado un crecimiento de alrededor del 15%, según nuestros estimados. Dicha cifra es consistente con nuestra proyección de una expansión mayor al 9% del sector Construcción durante el año 2010. Cabe anotar que el sesgo del error es al alza. En ese sentido, prevemos un menor ritmo de crecimiento en el segundo semestre, explicado básicamente por una base de comparación más alta y no por un cambio de tendencia. Nuestra proyección anual supone que el consumo de cemento alcance un promedio mensual mayor a las 650,000 t, comparadas con las 600,000 t del 2009.

ará crecimiento de la economía

En lo que se refiere a las empresas constructoras, prevemos que se orienten nuevamente a atender preferentemente las obras demandadas por el sector privado. Es importante resaltar que el 2009 fue un año atípico, pues las obras del sector público ocuparon una parte importante de la capacidad de contratación de las empresas constructoras. Sin embargo, según la última encuesta a empresas del sector constructor, realizada por el BCRP en diciembre de 2009, el 64% de las empresas señalaron que se vienen dedicando principalmente a obras destinadas al sector privado, mientras que el otro 36% viene ejecutando obras básicamente para el sector público. Estos resultados contrastan con los de enero del 2009, cuando el 45% de las empresas ejecutó obras para el sector público. Asimismo, la encuesta revela que las constructoras se muestran optimistas en torno a la marcha del sector. En ese sentido, el backlog (contratos de ejecución de obras futuras) de las empresas encuestadas les garantiza un nivel de actividad por los próximos 12 meses. Las obras que impulsarían el crecimiento del sector en los próximos meses serían las viales, edificaciones

18 16

17

14

13

Obras portuarias

Edificios comerciales

Otras obras públicas

6 5

9

12

11 5

5

Otros

14

Dic-09

Obras mineras

15

20

Obras eléctricas

Jul-09

20

Obras viales

De otro lado, si bien prevemos durante el 2010 un menor ritmo de crecimiento de la inversión pública (+17%) respecto al registrado en el 2009, esta variación tiene una base relativamente alta, por lo que continuará impactando de manera importante en el crecimiento del sector. Cabe anotar que durante el 2010 la inversión pública como porcentaje del PBI bordearía el 6%, su nivel más elevado desde 1986.

Obras que impulsarán el Sector Construcción (en porcentaje)

Viviendas

Lo anterior se sustenta en una recuperación de la inversión privada (+8.5%), en particular en los sectores minería, energía, inmobiliario y comercio minorista. Cabe recordar que este indicador se contrajo un 15% en el 2009, afectado por la postergación de inversiones por parte de empresas privadas, en especial mineras.

Fuente: BCRP. Elaboración: Estudios Económicos - Scotiabank

Las obras que impulsarían el crecimiento del sector en los próximos meses serían las obras viales, edificaciones residenciales, obras públicas, edificaciones comerciales, entre otras. residenciales, públicas, edificaciones comerciales, entre otras (ver gráfico). Finalmente, esperamos que se revierta la caída del 8% en el precio de los materiales de construcción registrada en el 2009. Así, de acuerdo con la encuesta del BCRP, el 25% de las empresas constructoras estiman un alza, en particular de los productos metálicos (varillas de acero), agregados (arena y hormigón) y ladrillos. Este comportamiento estaría asociado a la recuperación en el precio de los insumos como el acero y el petróleo. Lo anterior, junto a la tendencia alcista en el precio de los terrenos, originaría que el precio de las viviendas retome la tendencia ascendente que mostró hasta fines del 2008. De hecho, el 25% de las constructoras -según la misma encuesta- considera aumentar los precios en los próximos meses. n * Analista Senior del Departamento de Estudios Económicos de Scotiabank.

08 NEGOCIOS PORTADA internacionales

Tasaciones: valor y precio

El valor es subjetivo y varía de persona a persona o de institución a institución, pues dependiendo de los intereses, necesidades o intenciones de cada una, podrán cambiar su apreciación respecto a un mismo bien.

Por Mauricio Cocchella *

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or ejemplo, una persona estaría dispuesta a pagar un mayor precio por un inmueble que está ubicado al costado de la casa de sus padres, o muy cercano a un centro comercial o a un centro de estudios determinado; mientras que otros podrán considerar esa cercanía de manera inversa, y más bien castigar el precio a pagar por ese mismo bien.

Muy aparte de la compra venta de bienes muebles e inmuebles, las tasaciones tienen muchos otros usos, y se utilizan para operaciones crediticias ante las entidades financieras, para entrega de garantías privadas, para efectos tributarios, para asuntos judiciales, repartición de herencias, patrimonios y otros. Es una herramienta utilizada en todos los sectores económicos del país.

Esta es la razón fundamental de la existencia de los tasadores, que de forma imparcial y objetiva deben llegar a un valor ciertamente relativo, pero a la vez confiable y seguro, basado en un estudio fundamentado y documentado de manera clara y transparente, de forma que el receptor tenga una herramienta eficaz para tomar decisiones principalmente de inversión.

SECTOR INMOBILIARIO La crisis económica que afectó a gran parte del mundo desde fines del 2008 y casi todo el 2009, influyó de alguna manera en los diferentes rubros económicos del país, incluida la construcción. En contraparte, desde hace algunos años se viene desarrollando un boom inmobiliario nunca visto, que si bien tuvo un baja en los años de crisis mencionados, no decayó del todo. Por ejemplo, en el Nivel Socioeconómico (NSE) A no disminuyó tanto como en otros NSE, lo que demuestra el éxito en los proyectos inmobiliarios dependiendo del segmento al que están dirigidos.

Entonces, la tasación es la acción de dar a un bien (mueble o inmueble) un valor, el cual es confiable y seguro en el tiempo, y para ello el perito presenta un informe al que ha llegado después de haber realizado un análisis técnico y comercial. Para el caso específico de operaciones de compra-venta, puede ser utilizada tanto por el comprador como por el vendedor, de forma que, de contar con una tasación, un comprador tendrá conocimiento del valor del bien que desea adquirir y tendrá claro cuál es el precio máximo que debería pagar por el mismo; mientras que, por el otro lado, un vendedor sabrá cuál es el valor real al que debería vender y podrá comenzar su negociación con una oferta que esté cercana al precio mayor que pueda obtener. Gracias a esta herramienta, tanto el vendedor como el comprador tendrán la tranquilidad de iniciar su negociación de forma adecuada.

Para este año se prevé un crecimiento aproximado del 16% en lo que respecta al sector construcción, potenciado fuertemente por este boom que se concentra en los sectores de más demanda de vivienda (NSE C y D), pero sin dejar de mencionar al A, que si bien no presenta una demanda tan fuerte como la de los otros niveles, permanece casi constante. Los distritos donde se agrupan principalmente este tipo de proyectos inmobiliarios, ya sea en condominios o edificios multifamiliares, son: Miraflores (zona de malecones), Barranco (malecón), San Isidro (cercanías y alrededores del golf), La Molina (condominios en el Sol de la Molina y Rinconada) y Santiago de Surco (cerros de Camacho y Chacarilla). De los lugares mencionados, los precios más altos están alrededor de los US$ 2,500 / m2. Se estima que en el futuro esta demanda seguirá aumentando y no tanto la oferta de proyectos, porque la falta de suelo se pone cada vez más de manifiesto en los distritos, incrementando su valor. Se proyecta también que los precios de las viviendas seguirán en alza, al igual que los precios de los materiales de construcción, llegando a valores por m2 muy cercanos a los de ciudades sudamericanas como Bogotá o Santiago de Chile. n * Gerente General de Quantum Valuaciones.

10 NEGOCIOS PORTADA internacionales

Las normas peruanas de diseñ han demostrado producir const Por Javier Piqué del Pozo*

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fines de los años 50 e inicios de los 60 se inicia formalmente en el Perú la Ingeniería Antisísmica o Sismorresistente. Viaja a entrenarse en el Japón nuestro profesor, el Dr. Julio Kuroiwa, con el primer grupo de latinoamericanos que recibió ese país en su recientemente abierto Instituto de Sismología e Ingeniería Antisísmica en Tsukuba. Luego estudia con Richter (el de la famosa escala de magnitudes) y Housner en el California Institute of Technology. A su regreso al Perú promueve el desarrollo de la primera norma de diseño sismorresistente de nuestro país, que es adoptada oficialmente en 1970. Tendrían que pasar el terremoto de Lima, en 1966, y sobre todo el desastre de Chimbote y Huaraz, en 1970 (67,000 muertos, para información de los menores de 40), para que el Gobierno adoptara el que inicialmente fuera un proyecto de norma desarrollado en la UNI en 1964.

Con cada terremoto se introdujeron modificaciones. Luego del de 1974, se produjo una segunda versión, promulgada en 1977. Veinte años más tarde (1997), como el tango, se publicó nuestra tercera norma, que, con algunas variantes introducidas en el 2003, es la vigente. Supimos aprovechar la desgracia ajena de terremotos muy destructores en el mundo: México en 1985, San Francisco en 1989, Northridge (Los Ángeles) en 1994 y, sobre todo, Kobe en 1995, que demostraron que las edificaciones muy flexibles sufrían gran cantidad de daños. Solo Kobe costó alrededor de US$ 300,000 millones en pérdidas. Los peruanos tuvimos nuestro sismo en Nazca, en 1996, que nos reiteró la misma lección. (Ver foto). Pero como los peruanos aprendemos rápido, nuestra norma de “Diseño Sismorresistente” produce ahora edificios muy seguros y con pocos daños, como han demostrado los sismos de Atico en el 2001 y Pisco en el 2007. Como todos hemos experimentado, cuando ocurre un temblor las casas y edificios tiemblan y se deforman por acción de las fuerzas que el movimiento del suelo produce. Eso es normal y, aunque desagradable, es parte natural del comportamiento de toda edificación. Hasta 1997 nuestras normas, como muchas otras del resto del mundo, permitían desplazamientos excesivos. El Comité de la Norma optó por lo más razonable y modificó sus criterios de manera que los edificios fueran mucho más rígidos (poco deformables). Además, prohibió que se construyeran colegios y hospitales con estructuras de formas caprichosas. En el año 2001, en Arequipa, coexistían colegios INFES diseñados con ambas normas, las viejas (1977) y las nuevas (1997). Las fotos lo dicen todo. El 2007, en el sismo de Pisco, corroboramos lo mismo. Todas las edificaciones diseñadas y construidas con las

ño sísmico trucciones sismorresistentes: ¡exíjalas!

normas vigentes NO sufrieron ningún daño. Inclusive en el hospital, que quedó inservible, el área de emergencia, que era nueva, no tuvo ni un vidrio roto. Por eso es importante revisar los proyectos antes de construirlos, para verificar que cumplen con las normas. Cuando había revisión previa para obtener licencia, estadísticamente un 15% de los proyectos eran rechazados. A estos la nueva legislación les permite ser construidos y después ser revisados. ¿Alguien podrá demoler lo que ya está avanzado? Imposible. Hagamos un esfuerzo para convencer a todos los que invierten en su vivienda o su infraestructura productiva que exijan que su obra sea diseñada y construida siguiendo las normas peruanas. Sin ser chauvinista, creo que no les pasará lo que a nuestros vecinos del sur. La experiencia de los últimos sismos en el Perú demuestra que las normas peruanas están entre las mejores del mundo. n * Ex decano del CIP Lima.

12 NEGOCIOS PORTADA internacionales

Actividad inmobiliaria Por Rossana Arnaiz *

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ara el año 2010 se espera que la oferta inmobiliaria de viviendas continúe con la misma dinámica favorable de años pasados, gracias a las inversiones que vienen realizando las principales empresas del rubro que operan en el país. Los principales factores que determinan un entorno de confianza para la actividad inmobiliaria son: i) el elevado déficit de viviendas y ii) la disponibilidad de crédito bancario para financiar a los adquirientes de las mismas. Este año, la oferta residencial registrará un crecimiento superior al 15% respecto a la del 2009, en sintonía con el importante avance que se viene registrando del sector construcción y de la economía local. Cabe recordar que la actividad residencial creció un 21.2% en el 2009, lo cual representó el mayor crecimiento histórico de este subsector de la actividad constructiva (ver cuadro 1).

Oferta y demanda por viviendas Según el último Censo de Edificaciones Urbanas de Lima Metropolitana, efectuado por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), existe una demanda efectiva de 325 mil viviendas solo en la ciudad de Lima. Cuando nos referimos a demanda efectiva estamos hablando de hogares interesados en comprar una vivienda y que tienen capacidad

financiera para adquirirla, es decir, disponen de la cuota inicial y calificarían para un crédito hipotecario convencional. Para traducir en números cómo se ha comportado la oferta y demanda por viviendas en Lima, nos basamos en estadísticas de La Galería Inmobiliaria. Tal como se puede apreciar en el cuadro 2, la oferta disponible de unidades inmobiliarias en febrero 2010 ascendía a 9,032 unidades, sean estos departamentos o casas, lo que refleja una reducción de unidades disponibles respecto a meses pasados, dada la recuperación sostenida de la demanda desde el último trimestre del 2009. La demanda de viviendas de los últimos 12 meses (10,575 ventas) nos permite estimar que el stock disponible será absorbido en aproximadamente 11 meses, un indicador muy bueno comparado con otros mercados de la región. Créditos hipotecarios Uno de los pilares para que la dinámica inmobiliaria sea sostenida es la accesibilidad de las familias al crédito hipotecario, donde el sistema bancario y los programas del Fondo Mi Vivienda han tenido y tienen un rol protagónico. El crédito hipotecario empieza a ser uno de los productos más

Cuadro 1 Actividad constructiva por rubro: 2007-2009 2007

2008

2009

Crecimiento anual

M2

%

M2

%

M2

Residencial

3,160,170

82.5%

3,210,165

73.4%

3,892,177

71.2%

21.2%

Comercial

143,389

3.7%

157,758

3.6%

158,310

2.9%

0.3%

Oficinas

100,153

2.6%

284,429

6.5%

395,051

7.2%

38.9%

Otros

428,288

11.2%

723,173

16.5%

1,024,606

18.7%

41.7%

Total

3,832,000

100.0%

4,375,525

100.0%

5,470,144

100.0%

25.0%

Fuente: CAPECO.

%

2009/08

Cuadro 2 Demanda efectiva en Lima (unidades) 12,000

10,575

Oferta disponible

10,000

Ventas - últimos 12 meses

8,000 6,000

6,989

8,04 4

7,916

7,85 1

7,872

7,784

8,081

8,395

9,36 5

9,862

10,772

11,0 01

10,936

10,615

10,2 66

10,358

10,202

9,820

9,542

9,032

Aug.08

Sep.08

Oct.08

Nov.08

Dec.08

Jan.09

Feb.09

Mar.09

Apr.09

May.09

Jun.09

Jul.09

Aug.09

Sep.09

Oct.09

Nov.09

Dec.09

Jan.10

Feb.10

2,000

Jul.08

4,000

0

Fuente: CAPECO. Elaboración: Scotiabank .

relevantes del portafolio de créditos directos del sistema; tanto es así que el tamaño del mercado hipotecario peruano, mensualmente, está superando los US$ 100 millones, compuestos por aproximadamente 1,700 créditos de un promedio individual de US$ 60,000 o S/.170,000. Pese a este constante flujo de créditos hipotecarios, la penetración del producto es aún muy baja en nuestra economía. A febrero 2010, el número de deudores hipotecarios de todo el sistema bancario ascendía a 125,000 familias, representando un saldo de US$ 4.5 mil millones. Aun cuando este saldo ha venido creciendo a una tasa promedio anual del 20% durante los últimos cinco años, Perú es uno de los países de la región con menor penetración de créditos hipotecarios (2.9% del PBI). Vale destacar que en los países desarrollados la penetración de créditos hipotecarios es mayor al 50% del PBI, mientras en naciones como Chile llega al 18%. Midiendo la penetración en número de familias obtenemos resultados aún más bajos. Teniendo en cuenta la estimación de unas 6’200,000 familias en todo el Perú, solo el 2% de hogares habría adquirido su vivienda a través de un crédito hipotecario otorgado por el sistema bancario.

Los productos hipotecarios que ofrece la banca local se adaptan a la necesidad de cada cliente: • Los plazos máximos van hasta 25 o 30 años. • La cuota inicial mínima exigida es el 10% del valor del inmueble. • La calificación crediticia considera los ingresos conyugales. • Se financia la adquisición de inmuebles en proceso de construcción. • La moneda del crédito puede ser soles o dólares. • Las tasas de interés del crédito pueden ser variables, fijas o mixtas. • Se puede programar el pago de cuotas dobles con las gratificaciones de julio y diciembre. • Se ofrece flexibilidad para prepagos o cancelaciones, en la mayoría de los casos sin cobro de penalidades o comisiones. • Asimismo, existen sistemas de calificación a través de cuentas de ahorro, a fin de verificar la capacidad de pago mensual. Creemos que las condiciones están dadas para que más familias peruanas accedan al crédito y puedan hacer realidad el sueño de la casa propia. n * Gerente de Negocios Inmobiliarios del Scotiabank.