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• Pablo Peña Carrillo

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Ing. Pablo Peña Carrillo.

Valuador BIMSA Introducción El Valuador es un SISTEMA, que tiene como objetivo obtener el COSTO de construcción por M2 de proyectos o construcciones específicas a partir de MODELOS preestablecidos y cuyas CARACTERÍSTICAS se adaptan a necesidades particulares. La información obtenida puede ser utilizada como BASE para ante-presupuestos o bien como Valor Físico de Reposición en AVALUOS inmobiliarios

Base de datos de presupuestos

Modelos - Croquis del proyecto

Modificación de parámetros

Estimación

Descripción de la Base de Datos El Valuador cuenta con diversos MODELOS de inmuebles para ser utilizados como base estimada de estudios que requieran del costo de construcción total o por M2 DE CONSTRUCCIÓN en ante-presupuestos, AVALÚOS o como referencia. Estos MODELOS fueron diseñados observando las PARTICULARIDADES que definen a un cierto tipo de CONSTRUCCIÓN en México, por lo que se obtienen proyectos que para cierta clasificación CUMPLEN con las CARACTERÍSTICAS típicas que lo definen, tales como espacios, calidad de la estructura, tipos de instalaciones y calidad de los acabados. Cada modelo se encuentra expresado por un croquis de proyecto, una tabla técnica que contiene su composición arquitectónica, un resumen por partidas, un presupuesto elaborado a base de conceptos de gran alcance y su resumen por partidas.

Base de Datos de presupuestos

Modelos - Croquis del proyecto

Modificacion de parametros

Estimación

Partidaspor Partidas por modelo Cada modelo se encuentra organizado en partidas simplificadas que al igual que los conceptos Valuador atienden a una agrupación fácil de identificar mas que al orden de un proceso constructivo. A continuación se relacionan la probables partidas de que pudiera componerse un presupuesto.




CIMENTACION. Incluye: excavaciones profundas




ESTRUCTURA. Incluye: columnas, trabes y losas




ALBAÑILERIA. Incluye: muros




INSTALACIONES HIDRAULICAS. Incluye: sanitaria, pluvial y contra incendio




INSTALACIONES ELECTRICAS. Incluye: canalizaciones, alimentadores, tableros,




equipos de control y accesorios.




INSTALACIONES ESPECIALES. Incluye: aire acondicionado, detección de humos,




sistemas de acceso controlado, alarmas.




ACCESOS. Incluye: puertas de acceso principal, interiores y de servicio.




ACABADOS INTERIORES




ACABADOS EXTERIORES




CANCELERIA




MOBILIARIO FIJO. Incluye: muebles y accesorios para baño, cocinas integrales,




tinacos y fosas sépticas.




EQUIPOS. Incluye: bombas, elevadores, escaleras eléctricas y montacargas.




GUARDA. Incluye: alacenas, guarda ropa, closets.




ACCESORIAS. Incluye: cisternas o fosas sépticas construidas en sitio




OBRAS EXTERIORES. Incluye: obras nivel cero

ConceptoValuador Concepto Valuador

El concepto Valuador de gran alcance, se refiere a un concepto de obra estructurado de manera tradicional, que integra todos aquellos materiales y actividades que se requieren para crear elementos completos y perfectamente medibles en proyecto o en obra.

Modificadoresde Modificadores de Costo INDIRECTOS Y CONTRATISTA*

UTILIDAD

DEL

(precargado con un porcentaje analizado por Bimsa para cada modelo específico y modificable por el usuario) Se refiere al COSTO que representa la ADMINISTRACIÓN de Oficinas centrales, las de obra y la UTILIDAD del contratista que ejecuta la construcción, expresado como PORCENTAJE del Costo Directo. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el costo directo del presupuesto. Fórmula = ((% directo por el usuario / 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo Licencias y Proyecto*: (precargado con un porcentaje analizado por Bimsa para cada modelo específico y modificable por el usuario) Se refiere al COSTO que representan los derechos por LICENCIAS Y PERMISOS para construir así como el costo del PROYECTO EJECUTIVO, incluyendo los levantamientos topográficos, estudios de mecánica de suelos, anteproyecto, proyecto arquitectónico, proyecto de Ingenierías con cálculos estructurales, hidráulicos, eléctricos y especiales en su caso, todos expresados como un porcentaje sobre la suma del Costo Directo mas Indirectos y Utilidad del contratista. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el total del la suma del Costo Directo mas el importe por Indirectos y Utilidad (CIU) del presupuesto. Fórmula = ((% directo por el usuario / 100) x (CD + CIU)) )

Modificadoresde Modificadores de Costo ECONOMÍA DE ESCALA (precargada en ceros para una producción mínima y modificable por el usuario) Se refiere al porcentaje de DESCUENTO general que se obtiene sobre la adquisición de los MATERIALES de acuerdo a la cantidad de obra que se contrate. En este caso es posible seleccionar un porcentaje de descuento de una tabla anexa. El sistema divide el porcentaje indicado entre 100 y lo multiplica por el total de materiales del presupuesto. Fórmula = ((% tabla rangos de producción / 100) x TM Total de materiales) El sistema calcula automáticamente el importe total de los materiales del modelo seleccionado.

Modificadoresde Modificadores de Costo IMPUESTOS POR GÉNERO HABITACIONAL (precargada en ceros para inmueble no habitacionales y modificable por el usuario) En México y de acuerdo con la Ley del IVA toda aquella construcción destinada a la habitación estará exenta de este impuesto en el momento de su enajenación, por consiguiente el IVA de los materiales que paga el constructor no puede ser trasladado al comprador y se considera como parte del costo. El sistema permite elegir varios porcentajes aplicables 0 (cero) cuando no se desee afectar al costo por efecto de IVA de los materiales y 10 y 15 % cuando se necesite afectar el costo por efecto del IVA de materiales en el porcentaje que proceda de acuerdo con la citada Ley y el sitio geográfico en donde se ubique la obra por valuar. Fórmula = ((% tabla impuestos / 100 x TM Total de materiales).

Modificadoresde Modificadores de Costo CAPACIDAD DEL SUELO (precargada en ceros para una Alta capacidad y modificable por el usuario Tonelada / m2). Todas las cimentaciones de los modelos Valuador se encuentran calculadas para una resistencia de 60 Ton / m2. El sistema permite elegir dos resistencias de suelo adicionales Media y Baja, precalculadas y porcentual izadas respecto del Costo Directo de la construcción. Estos porcentajes son resultados promedio del impacto económico de la cimentación en el Costo Directo cuando la resistencia del suelo disminuye a partir de 60 toneladas por m2. Fórmula = ((% tabla capacidad de suelo/ 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo Zona sísmica (precargada en ceros para una zona sísmica media y modificable por el usuario) Todas las cimentaciones y las estructuras de los modelos Valuador se encuentran calculadas para una zona sísmica Media. El sistema permite elegir dos resistencias de suelo adicionales Baja y Alta, precalculadas y porcentualizadas respecto del Costo Directo de la construcción. Fórmula = ((% tabla zona sísmica / 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo Localización geográfica * (precargada en ceros para la ciudad de México y modificable por el usuario). Todos los materiales, mano de obra, herramienta, equipos y maquinaria que se utilizan en los presupuestos se encuentran cotizados para la Ciudad de México, D. F. y su zona Metropolitana. El sistema permite elegir varias ciudades de la República Mexicana y aplicar un porcentaje de incremento o decremento para obtener el costo que representa construir en otra ciudad, por efecto de la adquisición de materiales y contratación de mano de obra. Los porcentajes se encuentran calculados siempre con respecto a costos en la ciudad de México. Fórmula = ((% tabla ciudad / 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo Otro Modificador (precargada en ceros y modificable por el usuario). Es muy posible que los siete modificadores del costo incluidos en el valuador no fueran suficientes para el análisis completo, razón por la cual se incluye un octavo modificador totalmente libre para el usuario, en el que dentro del primer campo en blanco se escribe a que modificador se refiere, por Ejemplo Obsolescencia, Conservación, Deterioro o cualquier otro que pueda ser calculado a partir del Costo Directo, como porcentaje positivo o negativo. el porcentaje se proporcionará en el siguiente campo blanco. Fórmula = ((% por el usuario / 100) x CD)

Modificadoresde Modificadores de Costo Otro Modificador (precargada en ceros y modificable por el usuario). Es muy posible que los siete modificadores del costo incluidos en el valuador no fueran suficientes para el análisis completo, razón por la cual se incluye un octavo modificador totalmente libre para el usuario, en el que dentro del primer campo en blanco se escribe a que modificador se refiere, por Ejemplo Obsolescencia, Conservación, Deterioro o cualquier otro que pueda ser calculado a partir del Costo Directo, como porcentaje positivo o negativo. el porcentaje se proporcionará en el siguiente campo blanco. Fórmula = ((% por el usuario / 100) x CD)

Presupuesto El Valuador cuenta para cada modelo un presupuesto organizado en partidas y conceptos de gran alcance y que incluyen al igual que un presupuesto normal de obra, clave de operación, descripción, unidad de medición, precio unitario e importe total. El sistema permite realizar modificaciones al presupuesto original, cambiando cantidades de obra, adicionando conceptos precalculados dentro de la base principal o creando conceptos por el usuario.

Modificación a cantidades de obra Agregar concepto Bimsa a presupuesto Componentes conceptos Bimsa Crear un concepto nuevo

Ajustes y resultado final El Valuador tiene la capacidad opcional de modificar proporcionalmente todas las cantidades del presupuesto de acuerdo con la nueva cantidad que se capture en el campo correspondiente a Superficie construida en m2 y evidentemente recalcular el costo directo, modificadores del costo y el costo total. De otra manera únicamente se modifica la superficie construida y el costo total se mantiene fijo.

Superficie Construida Valor del terreno Reportes impresos Actualización base de datos Acceso avaluos anteriores