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• Jhordan Ivan Abanto Tamayo

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PARÁMETROS URBANÍSTICOS • Los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios especifican las normas técnicas de diseño que regulan el proceso de edificación sobre un predio urbano. • Comprende los siguientes aspectos:

Zonificación

Alineamiento de fachada

Usos de los suelos permisibles y compatibles

Coeficientes máximos y mínimos de edificación

Porcentaje mínimo de área libre

Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros

Retiros

Área de lote normativo

Densidad neta expresada en habitantes por hectárea

Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos

Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso

CUADRO DE ZONIFICACIÓN Y NORMAS GENERALES DE EDIFICACIONES

FUENTE: PLAN DE DESARROLLO URBANO DE CAJAMARCA 2016-2026

CUADRO DE ZONIFICACIÓN Y NORMAS GENERALES DE EDIFICACIONES

ZONIFICACIÓN • Constituye el conjunto de normas técnicas urbanísticas contenidas en el PDU que regula el uso del suelo en función a las demandas físicas económicas, sociales y ambientales de la ciudad para localizar actividades con fines de vivienda, recreación, protección y equipamiento, actividad industrial, comercio y comunicaciones. • A cada zona se le asigna usos con parámetros urbanos y limitaciones, los que serán de cumplimiento obligatorio.

MAPA DE ZONIFICACIÓN Y USO DE SUELO DE CAJAMARCA LEYENDA

FUENTE: PLAN DE DESARROLLO URBANO DE CAJAMARCA 2016-2026

MAPA DE ZONIFICACIÓN DE BAÑOS DEL INCA

FUENTE: Cuadro de Zonificación de Baños del Inca

DENSIDAD NETA EXPRESADA EN HABITANTES POR HECTÁREA DENSIDAD: número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectárea, etc.). Para el caso de habilitación urbana:

• Se aplicará las densidades normativas indicadas en los cuadros de zonificación correspondiente, según áreas de estructuración urbana.

Para el caso de edificación:

• Hasta 5 pers/ vivienda, en las unidades de 3 dormitorios o más. • Hasta 3 pers/ vivienda, en las unidades de 2 dormitorios. • Hasta 2 pers/ vivienda, en las unidades de 1 dormitorio. • Cuando la edificación se dedique exclusivamente al uso residencial, la densidad normativa podrá variar con el margen de tolerancia de 10%.

“Densidad bruta”: número de unidades por unidad de superficie, donde la superficie a considerar es la del predio en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior, hasta el eje del espacio público adyacente, sea éste existente o previsto en el instrumento de planificación territorial, en una franja de un ancho máximo de 30 m.

“Densidad neta”: número de unidades por unidad de superficie, siendo ésta última la del predio en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a declaración de utilidad pública establecida en el respectivo instrumento de planificación territorial.

CÁLCULO DE DENSIDAD DE UN PREDIO: Hab/Ha • Densidad neta para vivienda unifamiliar: • Se obtiene de cuadro de zonificación o parámetros urbanísticos del predio • Cálculo de área del terreno • Cálculo de habitantes: • Área x Densidad (según zonificación) / 10,000 N° habitantes

N° viviendas = N° habitantes / 5 (depende del número de dormitorios)

PLANO DEL TERRENO

CÁLCULO DE DENSIDAD DE UN PREDIO: Hab/Ha • Densidad neta para vivienda unifamiliar: • 1300 Habitantes / Hectárea • Cálculo de área del terreno: • 366.33m2 • Cálculo de habitantes: • 366.33 x 1300 / 10,000 = 47.62 Puede haber como máximo 48 personas en el predio

Considerando que es una edificación de 6 dormitorios: Hasta 5 pers/ vivienda, en las unidades de 3 dormitorios o más. N° viviendas = 48 / 5 = 9.6 Se puede tener como máximo 10 viviendas en el predio

COEFICIENTES MÁXIMOS Y MÍNIMOS DE EDIFICACIÓN • Factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano y cuyo resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los estacionamientos ni sus áreas tributarias. Coeficiente de Edificación: Área Total Construida / Área del Terreno

FUENTE: Plan Regulador de Baños del Inca

NOTA: • No se incluirá en el cálculo para el Coeficiente de Edificación las áreas que correspondan a estacionamientos, áreas de circulación de uso común, casa de máquinas, ni aquellas ubicadas en sótanos. • En el caso que exista diferencia entre el coeficiente de edificación de la zonificación comercial y la residencial, se optará por el mayor.

Coeficiente de Edificación: Área Total Construida / Área del Terreno 449.09 m² / 366.33 m² = 1.23 El coeficiente de edificación del proyecto es de 1.23.

• Determinar la altura, teniendo en cuenta:

Que el coeficiente de edificación es de: 2.60 Área del Terreno: 230.62 m² Área total: 600.00 m² Área Construida: 140.00 m² Número Pisos: 4 pisos

FRENTE Y ÁREA DE LOTE NORMATIVO El reglamento establece frente (Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal) y áreas de lotes para las diferentes zonas de estructuración y zonificación, en lotes con más de un frente se considera como normativo el frente que da a la vía más importante.

En este proyecto:

Área: 366.33m2 Frente (ancho): 8m Cumple con los parámetros urbanísticos

ALTURA MÁXIMA Y MÍNIMA DE EDIFICACIÓN EXPRESADA EN METROS Es la altura total de una edificación establecida en el PDU. Se mide desde el nivel medio de la vereda del frente principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el límite de propiedad. En caso de no existir vereda, se toma el nivel de la calzada más 15 cms. En caso que el ingreso sea por una esquina, se tomará el nivel de la esquina. La altura total incluye el parapeto superior sobre el último nivel edificado. No incluye los tanques elevados, ni las casetas de los equipos para los ascensores. Cuando la altura de la edificación este indicada en pisos, cada piso corresponde a 3.00 mts.

El proyecto cuenta con 8.63m de altura hasta la cubierta, por lo que cuenta con lo reglamentado.

PORCENTAJE MÍNIMO DE ÁREA LIBRE Área libre: Es la superficie de terreno sin proyecciones de áreas techadas. Se calcula sumando las superficies encerradas dentro de los linderos de las poligonales definidas por las áreas techadas circundantes o por los límites de la propiedad. NOTA: El área libre + área techada del primer nivel debe ser el área total del terreno.

Área libre (sin considerar proyecciones de techos): 198.61m2 Área libre (%): (198.61m2/366.33m2)x100% = 54.22% El proyecto cuenta con 54.22% de área libre, sobrepasando el área libre mínima establecida.

RETIROS • Cuando el Plan Urbano Distrital lo establezca existirán retiros entre el límite de propiedad y el límite de la edificación. Los retiros tienen por finalidad permitir la privacidad y seguridad de los ocupantes de la edificación y pueden ser: Frontales, laterales, y posteriores. • Los retiros frontales pueden ser empleados para: • La construcción de gradas para subir o bajar como máximo 1.50 m del nivel de vereda. • La construcción de cisternas para agua y sus respectivos cuartos de bombas. • La construcción de casetas de guardianía y su respectivo baño. • Estacionamientos vehiculares con techos ligeros o sin techar. • Estacionamientos en semisótano, cuyo nivel superior del techo no sobrepase 1.50 m por encima del nivel de la vereda frente al lote. • Cercos delanteros opacos. • Muretes para medidores de energía eléctrica • Reguladores y medidores de gas natural. • Almacenamiento enterrado de GLP y líquidos combustibles • Techos de protección para el acceso de personas. • Escaleras abiertas a pisos superiores independientes. • Piscinas • Sub-estaciones eléctricas

USOS DE LOS SUELOS PERMISIBLES Y COMPATIBLES • La compatibilidad de uso de suelo se presenta en forma desagregada en el índice de compatibilidad de uso de suelos, comprendido en el Reglamento que forma parte del PDU.

CALIFICACIÓN DE BIEN CULTURAL INMUEBLE, DE SER EL CASO • Es el área que corresponde al centro histórico de la ciudad. La zona se caracteriza por concentrarse en ella la mayoría de inmuebles y ambientes urbanos de carácter monumental. Esta zona cuenta con zonificación y parámetros urbanos propios y una reglamentación especial estipulada en el Plan de Gestión de la Zona Monumental de Cajamarca 2014-2024, aprobado por Ordenanza Municipal N° 525; o la vigente.