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• Damian Garnica

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Comentario al art. 1227

ya que en ese supuesto el ejercicio de la autonomía de la voluntad no se encontrará condicionado, como en la situación descripta en el párrafo introductorio. Lo que pretende evitar la norma es una renuncia a la aplicación de la regla general que, como tal, por ser anticipada, será considerada nula.

ARTÍCULO 1226. Facultad de retención El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.

1. Introducción El marco de aplicación del artículo se ubica en las situaciones en las que, extinguido el contrato en su vigencia, se le reconoce excepcionalmente al locatario la facultad para eximirse temporalmente de la obligación de restituir la cosa, reteniéndola y con el derecho a percibir y hacer suyos los frutos que ella produzca. Para ello, debe haberse verificado la existencia de un crédito líquido y exigible a favor del arrendatario cuya suma el locador no hubiera cancelado. En ese escenario, se habilita al locatario a imputar la percepción de esos frutos a la deuda pendiente de ser cancelada por el locador.

2. Interpretación 2.1. Objeto y naturaleza del derecho de retención La retención recae sobre la cosa arrendada en un escenario en el que el contrato ya se ha extinguido, y así sobre los frutos que produzca la cosa arrendada a partir del ejercicio del derecho del locatario retenedor. Como se anticipó, el derecho nace ante la existencia de una suma debida por el locador al locatario, con motivo de la cosa arrendada. El ejercicio del derecho que así nace es una facultad que se le reconoce al locatario, quien consecuentemente puede o no hacer uso de ella.

2.2. Efectos del ejercicio del derecho de retención Así, si el locatario decidiera ejercer el derecho de retención, podrá apropiarse de los frutos naturales que genere la cosa locada, con la imputación de su valor a la cancelación de la suma adeudada por el locador. Aun cuando el artículo no lo determine, se aplica supletoriamente lo dispuesto en este Código sobre la regulación general del derecho de retención (arts. 2587 a 2593 CCyC).

Capítulo 5. Leasing(*) ARTÍCULO 1227. Concepto En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.

(*) Comentarios a los arts. 1227 a 1250 elaborados por Carlos Arenillas.

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1. Introducción El artículo define el contrato de leasing como un convenio en función del cual el dador, con la finalidad de otorgar financiamiento, entrega la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce contra el pago de un canon, y le confiere al tomador una opción de compra.

2. Interpretación El leasing es un verdadero método de financiación sumamente ventajoso para las empresas, —en especial para las pequeñas y medianas organizaciones—. Permite adquirir activos fijos (bienes que la empresa necesita) sin compromiso de capital inicial (por falta de liquidez o uso alternativo del capital con mayor beneficio). De esta manera, el empresario puede aplicar los recursos que hubiera destinado a la adquisición de equipos y maquinarias, para el desarrollo de otras actividades; lo que permite, no solo la diversificación, sino el uso racional de los fondos líquidos de la empresa. Este contrato permite la sustitución y renovación de equipos, maquinarias, instalaciones y programas. Es el medio más apto y económico para adaptar la estructura de la empresa a las innovaciones derivadas del avance tecnológico; constituye una interesante herramienta de fomento de la inversión productiva, por lo que contribuye al desarrollo general de la economía. El leasing es un contrato nominado, consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, formal, de duración, de empresa o de consumo (art. 1092 CCyC y ss.), que puede ser, incluso, celebrado por adhesión (art. 984 CCyC y ss.). Es un contrato de naturaleza propia y autónoma que no puede asimilarse a ningún contrato tradicional.

ARTÍCULO 1228. Objeto Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en leasing.

1. Introducción El objeto, según la regla contenida en este artículo, es amplio. Comprende las cosas muebles, registrables o no, los inmuebles, los bienes inmateriales (marcas, patentes o modelos industriales) y los bienes tecnológicos (software con licencia) de propiedad del dador o sobre aquellos que tenga la facultad de dar en leasing. Deben ser siempre cosas individualizadas que permitan su posterior registración.

2. Interpretación El leasing puede perfeccionarse sobre cosas inmuebles o muebles, incluyéndose, a fin de consagrar su amplitud, los derechos de propiedad industrial e intelectual (marcas, patentes o modelos industriales), así como el software, regulado por la Ley 25.922 de Promoción de la Industria del Software.

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Comentario al art. 1230

ARTÍCULO 1229. Canon El monto y la periodicidad de cada canon se determina convencionalmente.

1. Introducción El canon es el importe periódico que el tomador debe abonar al dador como contraprestación por el uso y goce de la cosa, durante el plazo de utilización del bien. Es una suma de dinero pactada por las partes. Constituye un elemento tipificante del contrato, ya que al ser oneroso necesariamente tiene un precio.

2. Interpretación Las partes tienen completa libertad para convenir el monto del canon. Se admiten diversos métodos. En general, el canon se integra con diversos rubros como: a) valor locativo; b) valor de amortización; c) costo financiero; d) los riesgos inherentes a la conservación del bien; y e) gastos administrativos y servicios. Debe ser cierto y determinado en dinero y se distingue —por la pluralidad de rubros— de un mero alquiler, propio del contrato de locación. Respecto de la periodicidad, también el criterio legal es flexible, está librado a la autonomía de la voluntad de las partes y se pueden pactar cuotas iguales o escalonadas en forma creciente, decreciente o alternada, mensual, bimestral o trimestral y todas aquellas opciones que no desnaturalicen el contrato.

ARTÍCULO 1230. Precio de ejercicio de la opción El precio de ejercicio de la opción de compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable según procedimientos o pautas pactadas.

1. Introducción El artículo hace referencia al valor residual, que es el importe que debe pagar el tomador para el caso de ejercer la opción de compra, otro elemento tipificante del contrato. Esta norma indica que el precio de la opción de compra, o bien debe estar fijado en el contrato, o bien debe ser determinable según procedimientos o pautas pactadas en el mismo.

2. Interpretación Constituye un verdadero contrato de opción, del cual nace para el tomador un derecho de opción que obliga al dador, no solo a cumplir el contrato de compraventa, sino de abstenerse de celebrar con terceros otros negocios que puedan afectar ese derecho durante el plazo del ejercicio de dicha prerrogativa. Se otorga a las partes una gran libertad y autonomía para fijar esta opción de compra. Sin embargo, además de ser cierto y determinado, el precio debe ser razonable, existiendo una relación entre el precio por el uso del bien y el precio por la compra. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

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La falta de determinación de la opción de compra hace nulo el contrato, al igual que si se lo deja al arbitrio exclusivo de una de las partes.

ARTÍCULO 1231. Modalidades en la elección del bien El bien objeto del contrato puede: a) comprarse por el dador a persona indicada por el tomador; b) comprarse por el dador según especificaciones del tomador o según catálogos, folletos o descripciones identificadas por éste; c) comprarse por el dador, quien sustituye al tomador, al efecto, en un contrato de compraventa que éste haya celebrado; d) ser de propiedad del dador con anterioridad a su vinculación contractual con el tomador; e) adquirirse por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con anterioridad; f) estar a disposición jurídica del dador por título que le permita constituir leasing sobre él.

1. Introducción En este artículo se regulan las distintas modalidades del contrato de leasing. La doctrina no es pacífica respecto de esta denominación. Para algunos (Fresneda, Saieg, Frustagli y Hernández), el Código sigue el criterio de la ley 24.441: establece un tipo contractual y diferentes subtipos de leasing. En cambio, para otra parte de la doctrina (Lorenzetti) se trata de modalidades, de modo que, el leasing resulta un contrato autónomo y típico, sin subtipos, que abarca todas las modalidades. Rivera y Medina comparten esta posición, aunque no hablan de modalidades sino de especies de leasing. En el comentario se adoptará el criterio de Lorenzetti, que se refiere a modalidades de leasing.

2. Interpretación A continuación, se explicitan las modalidades del leasing.

’Leasing financiero: en esta modalidad una sociedad financiera o una sociedad cuyo obje-

to societario sea el leasing, adquiere bienes de un fabricante o proveedor —previamente elegidos por el tomador— con la finalidad de celebrar un contrato de leasing. Existe una intermediación financiera entre fabricante y tomador que permite adquirir un bien que: o bien el tomador no puede adquirir por carecer de capital, o bien porque no tiene interés en hacerlo, prefiriendo la amortización del mismo (incs. a, b y c del art. 1231 CCyC).

’Leasing operativo: constituye una modalidad del contrato cuya finalidad no es emi-

nentemente financiera. Es, generalmente, utilizada sobre bienes de capital para las industrias, en la construcción inmobiliaria y en los bienes de consumo (Roullion). La diferencia sustancial con el leasing financiero es la ausencia de intermediación financiera (inc. d del art. 1231 CCyC).

’Leasing de retro o retroleasing (también conocido como leaseback): esta modalidad per-

mite al dador adquirir el bien directamente al tomador, con el objeto de satisfacer las necesidades financieras de este último (dificultades económicas, inmovilización de activos). Mediante esta modalidad el tomador transforma un bien de capital en activo líquido, pero

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Comentario al art. 1232

sigue usando y gozando del bien como si fuera el dueño, teniendo incluso siempre la posibilidad de ejercer la opción de compra y readquirir la cosa (inc. e).

’Subleasing: en este supuesto el dador no es el propietario o poseedor del bien, objeto del

leasing. Se define como el contrato “en el cual el tomador originario se convierte, a su vez, en dador” (Lavalle Cobo). Esta modalidad aparece en el inc. f del art. 1231 CCyC, aunque debe ser armonizada con los arts. 1238 y 1242 CCyC.

ARTÍCULO 1232. Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del bien En los casos de los incisos a), b) y c) del artículo 1231, el dador cumple el contrato adquiriendo los bienes indicados por el tomador. El tomador puede reclamar del vendedor, sin necesidad de cesión, todos los derechos que emergen del contrato de compraventa. El dador puede liberarse convencionalmente de las responsabilidades de entrega y de la obligación de saneamiento. En los casos del inciso d) del artículo 1231, así como en aquellos casos en que el dador es fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, el dador no puede liberarse de la obligación de entrega y de la obligación de saneamiento. En los casos del inciso e) del mismo artículo, el dador no responde por la obligación de entrega ni por garantía de saneamiento, excepto pacto en contrario. En los casos del inciso f) se deben aplicar las reglas de los párrafos anteriores de este artículo, según corresponda a la situación concreta.

1. Introducción El artículo en análisis establece el sistema de responsabilidades, acciones y garantías para cada modalidad de leasing.

2. Interpretación 2.1. El leasing financiero El primer párrafo de la norma está referido al leasing financiero (art. 1231, incs. a, b y c, CCyC) modalidad en la cual una sociedad financiera, o cuyo objeto societario sea el leasing, adquiere bienes de un fabricante o proveedor —previamente elegidos por el tomador—, con la finalidad de celebrar un contrato de leasing. De este modo, siguiendo a Lorenzetti, hay un contrato de compraventa o suministro, celebrado por el fabricante o comerciante con el dador (que es quien financia el negocio), sobre el bien indicado por el tomador, y luego un leasing entre la entidad financiera y el tomador. En este supuesto la norma parecería señalar que el dador cumple el contrato adquiriendo los bienes previamente elegidos por el tomador, pero esta obligación, en el contexto general del contrato de leasing, debe completarse con la puesta a disposición de los bienes al tomador. Una vez que ello ocurre, el tomador puede reclamar todos los derechos que emergen del contrato de compraventa, teniendo para ello una verdadera acción directa (art. 736 CCyC), no una mera acción subrogatoria. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

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El dador, quien —como señalamos— interviene en el contrato en su carácter de intermediario financiero, puede liberarse convencionalmente de las responsabilidades de entrega y de la obligación de saneamiento (evicción y vicios redhibitorios). Estas cláusulas de eximición de la responsabilidad deben interpretarse con criterio restrictivo y serán difícilmente compatibles, si el tomador fuera un consumidor (Libro III, Título III, art. 1092 CCyC y ss.).

2.2. Leasing operativo En el párr. 2, la norma regula la modalidad de leasing operativo (art. 1231, inc. d, CCyC), sin intermediación financiera, y generalmente para la adquisición de bienes con un alto valor económico destinados al equipamiento de la empresa. En este caso, el dador es fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, por lo cual resulta razonable que se le impida liberarse de las obligaciones de entrega y saneamiento, resultando nula toda cláusula de exoneración en contrario.

2.3. Retroleasing En el párr. 3, el art. 1232 CCyC se refiere a la modalidad de retro o retroleasing o leaseback (art. 1231, inc. e, CCyC). Es un contrato por el cual el empresario vende un bien mueble o inmueble de su propiedad al dador del leasing, que paga el precio correspondiente y, a su vez, en forma simultánea, cede el uso y goce del bien adquirido al vendedor, quien se obliga a pagar los cánones durante un período de tiempo, con la posibilidad de readquirir el bien (su propiedad) al vencimiento del contrato, mediante el pago de un precio establecido. En esta modalidad el dador no responde por las obligaciones de entrega y saneamiento, salvo pacto expreso en contrario.

2.4. Subleasing El último párrafo regula la responsabilidad en la modalidad de subleasing (art. 1231, inc. f, CCyC) señalando que deben aplicarse las reglas de los párrafos anteriores, según corresponda a un caso de leasing financiero, operativo o retroleasing. El subleasing es un contrato, según Lavalle Cobo, en el cual el tomador originario se convierte, a su vez, en dador. Se debe tener en cuenta su carácter restrictivo y su debida armonización con los arts. 1238 y 1242 CCyC.

ARTÍCULO 1233. Servicios y accesorios Pueden incluirse en el contrato los servicios y accesorios necesarios para el diseño, la instalación, puesta en marcha y puesta a disposición de los bienes dados en leasing, y su precio integrar el cálculo del canon.

1. Introducción Esta norma establece que pueden incluirse los servicios y accesorios necesarios para el diseño, la instalación, puesta en marcha y puesta a disposición de los bienes dados en leasing. Amplía así, la operatividad del contrato de leasing.

2. Interpretación Este caso surge, básicamente, cuando el dador es el fabricante o vendedor de los bienes objeto del contrato, contando en su estructura empresaria con estos servicios y suministro de accesorios. 616

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Comentario al art. 1234

Debe aclararse que son prestaciones accesorias al objeto principal del contrato, que es la transmisión del uso y goce de la cosa. Estos servicios y accesorios pueden ser incluidos como parte del precio del cálculo del canon fijado. Si se tratara de un leasing de consumo, en la modalidad operativa, se debe aplicar el art. 12 LDC, que establece que los fabricantes deben asegurar un servicio técnico adecuado, suministrando partes y repuestos.

ARTÍCULO 1234. Forma e inscripción El leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto inmuebles, buques o aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por instrumento público o privado. A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto. La inscripción en el registro puede efectuarse a partir de la celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para que produzca efectos contra terceros desde la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los cinco días hábiles posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto desde que el contrato se presente para su registración. Si se trata de cosas muebles no registrables o de un software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde la cosa se encuentre o, en su caso, donde ésta o el software se deba poner a disposición del tomador. En el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de veinte años; en los demás bienes se mantiene por diez años. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogación del dador u orden judicial.

1. Introducción Para que el contrato de leasing pueda ser oponible a terceros debe inscribirse en el Registro que corresponda, según la naturaleza de la cosa que constituya su objeto. Respecto de su forma, en materia de inmuebles, buques y aeronaves se requiere escritura pública, mientras que —en los otros casos— basta que el contrato se celebre por instrumento privado (se aclara que el contrato de leasing siempre es escrito).

2. Interpretación La norma, con la finalidad de la protección de los derechos de terceros, establece la inscripción registral del contrato de leasing en el registro que corresponda, según la naturaleza de bien que se pretenda inscribir. En el caso de los inmuebles, buques y aeronaves cada uno de ellos tiene su propio registro. Los bienes que no tuvieran previsto un registro particular (cosas muebles no registrables, marcas, patentes, modelos industriales y software) se inscribirán en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde la cosa se encuentre o, en su caso, donde ella o el software se deba poner a disposición del tomador. Sin embargo, debemos aclarar que el contrato de leasing no inscripto será perfectamente válido entre las partes, aunque no así respecto de terceros, que tendrán la posibilidad de agredir la cosa objeto del contrato de leasing. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

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Libro Tercero. Derechos Personales - Título IV. Contratos en particular

El Código no impone el deber de registración al dador o al tomador, sino que dicha carga es común a ambos contratantes. El artículo comentado no establece un plazo general respecto de cuándo debe inscribirse el contrato de leasing, la norma dispone de dos posibilidades: a) inscripción a partir de la fecha de celebración del contrato, con prescindencia de la fecha de entrega del bien; b) inscripción a partir de la entrega de la cosa. Se considera que, al tratarse el contrato de leasing de un contrato formal, la regla debería ser la inscripción a partir de la fecha de celebración del contrato, desde la cual será oponible a terceros. Finalmente, la norma establece dos plazos de vigencia de la inscripción del contrato de leasing, a los efectos de su oponibilidad frente a terceros. En el caso de los inmuebles, la inscripción tiene una vigencia de veinte años; mientras que, en el caso de muebles, derechos o software será de diez años. En ambos casos es posible la renovación de los plazos, por solicitud expresa del dador o por orden judicial. ARTÍCULO 1235. Modalidades de los bienes A los efectos de la registración del contrato de leasing son aplicables las normas legales y reglamentarias que correspondan según la naturaleza de los bienes. En el caso de cosas muebles no registrables o software, se aplican las normas registrales de la Ley de Prenda con Registro y las demás que rigen el funcionamiento del Registro de Créditos Prendarios. Cuando el leasing comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, se aplica lo dispuesto en la Ley de Prenda con Registro para iguales circunstancias. El registro debe expedir certificados e informes. El certificado que indique que sobre determinados bienes no aparece inscrito ningún contrato de leasing tiene eficacia legal hasta veinticuatro horas de expedido.

1. Introducción Este artículo reenvía, en primer lugar, la registración del contrato de leasing, a las normas legales y reglamentarias que corresponden a la naturaleza de los bienes. Esta norma constituye un avance respecto de su antecedente (art. 9° de la ley 25.248) ya que no contiene remisiones legales específicas sino generales, lo que resulta adecuado teniendo en cuenta los potenciales cambios en materia legislativa o la derogación de las leyes.

2. Interpretación En el caso de leasing de inmuebles se aplicará, por analogía y si fuera pertinente, la Ley de Registro de la Propiedad Inmueble (ley 17.801); para el leasing de aeronaves, el Código Aeronáutico; para el leasing de buques la Ley de Navegación (ley 20.094), para el leasing automotor, los arts. 7° a 19 del decreto-ley 6582/1958, etc. En el caso del leasing de bienes no registrables o software se aplicará la Ley de Prenda con Registro, resultando el Registro de Crédito Prendario (ley 12.962) el encargado de registrar este tipo de contratos. 618

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Comentario al art. 1237

Para el caso que el contrato de leasing comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, la norma establece como solución la aplicación de la Ley de Prenda con Registro para casos de iguales circunstancias. Ello resulta acertado porque se evita la necesidad de presentar un mismo contrato para su inscripción en distintos registros. Finalmente, la norma establece que el registro correspondiente, teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes, es el encargado de expedir certificados e informaciones, ya sea a las partes del contrato o a los terceros que así lo solicitaren.

ARTÍCULO 1236. Traslado de los bienes El tomador no puede sustraer los bienes muebles del lugar en que deben encontrarse de acuerdo a lo estipulado en el contrato inscrito. Sólo puede trasladarlos con la conformidad expresa del dador, otorgada en el contrato o por acto escrito posterior, y después de haberse inscrito el traslado y la conformidad del dador en los registros correspondientes. Se aplican las normas pertinentes de la Ley de Prenda con Registro al respecto.

1. Introducción La norma establece como regla la prohibición de traslado de los bienes muebles que han sido objeto del leasing del lugar en que se encuentren, conforme lo estipulado en el contrato inscripto. El tomador posee el uso y goce del bien objeto del leasing dentro de los límites fijados en el contrato, siendo el lugar de radicación o su ubicación fundamental para el dador, en virtud del carácter de garantía de su crédito que tienen los bienes.

2. Interpretación Esta prohibición de traslado de los bienes muebles tiene como excepción la conformidad expresa del dador, otorgada en el contrato o en escrito posterior. Deberá ser inscripta previamente en el Registro correspondiente, que deberá tomar razón del traslado. Siguiendo a Lorenzetti, frente al incumplimiento del tomador de lo establecido en este artículo, se faculta al dador a inspeccionar el bien y a solicitar incluso su secuestro. La norma realiza un reenvío genérico adecuado a la Ley de Prenda con Registro respectivo.

ARTÍCULO 1237. Oponibilidad. Subrogación El contrato debidamente inscrito es oponible a los acreedores de las partes. Los acreedores del tomador pueden subrogarse en los derechos de éste para ejercer la opción de compra.

1. Introducción El contrato de leasing debe inscribirse por ante el Registro correspondiente para resultar oponible a los acreedores de las partes (a terceros). La inscripción registral genera la publicidad necesaria y suficiente para resultar el contrato oponible a terceros, pudiendo incluso, ser invocado por las propias partes ante los acreedores de la otra.

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2. Interpretación Por la finalidad y funcionamiento del leasing, en especial, la protección de los derechos que el contrato confiere al dador y al tomador, resulta indispensable que los terceros, especialmente los acreedores de las partes, conozcan la existencia del contrato. La norma otorga a los acreedores del tomador la posibilidad de subrogarse en los derechos de este para ejercer la opción de compra, pagando el valor residual que se haya estipulado en el contrato, en el supuesto en que el tomador no lo haga, sin perjuicio del carácter facultativo que tiene esta opción de compra.

ARTÍCULO 1238. Uso y goce del bien El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros, impuestos y tasas, que recaigan sobre los bienes y las sanciones ocasionadas por su uso, son a cargo del tomador, excepto convención en contrario. El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, excepto pacto en contrario. En ningún caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.

1. Introducción Este artículo es consecuencia lógica de los principios que rigen el contrato de leasing, en virtud del cual el tomador no adquiere la propiedad del bien objeto del contrato, sino su uso y goce, que debe ser conforme a su destino o en la forma convenida en el contrato.

2. Interpretación Este derecho personal constituye la causa fin del contrato. Además de las obligaciones propias del contrato, el tomador tiene ciertas prohibiciones en materia de disposición del bien. Así, se le impide vender, gravar o disponer del bien. Si lo hiciera, debe responder por los daños y perjuicios. De acuerdo con Lorenzetti, el dador podrá iniciar acción reivindicatoria contra el tercero, solicitando el secuestro de la cosa. El tomador debe mantener el bien en buen estado de uso y conservación. Por ello debe abonar los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación, incluyendo seguros, impuestos y tasas que pesen sobre el bien, así como las sanciones ocasionadas por su uso, excepto convención en contrario de las partes. Como consecuencia de este deber, el tomador tiene la obligación de facilitar al dador la inspección del bien, ya que él mantiene la propiedad y, en función de ella, tiene derecho a controlar si el tomador está usando el bien conforme su destino. El tomador tiene legitimación para arrendar el bien objeto del contrato, excepto pacto en contrario. Este precepto resulta razonable en virtud del derecho personal de uso y goce, pudiendo percibir los frutos del arrendamiento, industriales, naturales o civiles. Sin embargo, el locatario o arrendatario no puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.

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Comentario al art. 1240

ARTÍCULO 1239. Acción reivindicatoria La venta o gravamen consentido por el tomador es inoponible al dador. El dador tiene acción reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier tercero, pudiendo hacer aplicación directa de lo dispuesto en el artículo 1249 inciso a), sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.

1. Introducción En el contrato de leasing existe un interés en proteger los derechos del dador, que es el propietario y poseedor de la cosa objeto del contrato, no solo contra el tomador, sino incluso, contra eventuales terceros, especialmente, contra los acreedores de este último, teniendo en cuenta que el leasing solo otorga al tenedor la tenencia de la cosa.

2. Interpretación Como en el art. 1238 CCyC se estableció la prohibición al tenedor de efectuar actos de disposición sobre el bien objeto del contrato (no lo puede vender ni gravar), en este artículo, frente a la perspectiva de que el tomador incumpla su obligación básica de reconocer la titularidad del bien al dador, se le otorga la acción reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier tercero. Esta acción es una facultad que tiene el dador para recuperar la cosa objeto del leasing, incluso frente a terceros de buena fe y a título oneroso, lo que sugiere que estamos frente a una acción reivindicatoria especial, distinta a la acción genérica de muebles, que se detiene frente a terceros de esa calidad (art. 2260 CCyC) que tiene como fundamento la registración del contrato de leasing y su consiguiente inoponibilidad. Finalmente, esta norma, con el reenvió al art. 1249, inc. a, CCyC, otorga al dador la vía especial (sumarísima) del secuestro del bien, con la sola presentación del contrato inscripto y la constancia de haber interpelado al tercero por un plazo no menor de cinco días a la devolución del bien, sin perjuicio de la responsabilidad del tomador por los daños y perjuicios que pudiera haber ocasionado al dador.

ARTÍCULO 1240. Opción de compra. Ejercicio La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieron las partes.

1. Introducción La opción de compra es un elemento esencial del contrato de leasing. Consiste en la facultad unilateral del tomador de adquirir la cosa o bien. El dador no puede oponerse a su ejercicio ya que prestó su consentimiento al celebrar el contrato.

2. Interpretación La mayoría de la doctrina, siguiendo el Proyecto de Código Civil de 1998 (art. 936) considera que la opción de compra es un verdadero “contrato de opción” (art. 996 de Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

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Libro Tercero. Derechos Personales - Título IV. Contratos en particular

este Código) que obliga al dador a cumplir el contrato de compraventa y a abstenerse de poner en riesgo la opción celebrando con terceros contratos que puedan afectar este derecho, mientras la opción se encuentre vigente. Este artículo establece el momento en que puede ejercerse el derecho de opción, que puede quedar librado a lo que convengan las partes en el contrato. A falta de acuerdo respecto del plazo, la norma establece que la opción se podrá ejercer a partir del pago de las tres cuartas partes (el 75%) del canon total estipulado, pero también podrá hacer uso hasta antes del vencimiento contractual.

ARTÍCULO 1241. Prórroga del contrato El contrato puede prever su prórroga a opción del tomador y las condiciones de su ejercicio.

1. Introducción El Código permite, a opción del tomador, una vez vencido el plazo de vigencia del contrato, hacer uso de las siguientes facultades: a) ejercer la opción de compra; b) devolver el bien al dador y c) prorrogar el contrato o renovar los bienes que constituyen su objeto. El artículo en análisis se refiere a esta última posibilidad, la prórroga del contrato de leasing.

2. Interpretación La prórroga del contrato puede estar prevista en una cláusula contractual que debe contener, asimismo, las condiciones de su ejercicio. Es un cláusula accidental del contrato (puede estar o no) contando con ella el tomador, quien es el que puede tener el interés de continuar en el leasing más allá de la opción de compra prevista. La prórroga implica una modificación del contrato, por lo cual debe ser inscripta (art. 1234).

ARTÍCULO 1242. Transmisión del dominio El derecho del tomador a la transmisión del dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos esos requisitos, excepto que la ley exija otros de acuerdo con la naturaleza del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la documentación y efectuar los demás actos necesarios.

1. Introducción El derecho del tomador a la transmisión de dominio del bien objeto del leasing nace con el ejercicio de la opción de compra, vale decir, con la declaración de voluntad exteriorizada necesaria para optar por la adquisición del bien. En este momento, también nace la obligación del dador de transmitir el dominio del bien, convirtiéndose el tomador en comprador y el dador en vendedor. Se aplican subsidiariamente las reglas del contrato de compraventa (art. 1250). 622

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Comentario al art. 1244

2. Interpretación El perfeccionamiento del contrato de compraventa del bien objeto del contrato de leasing se produce, entonces, con el ejercicio de la opción de compra, requiriéndose una acción personal del tomador, quien debe pagar el precio, que sumado a la tradición produce la transmisión de dominio. La obligación de otorgar la documentación y efectuar los demás actos necesarios por las partes a los fines de perfeccionar la transmisión de domino, en especial por parte del dador titular del bien, es una obligación de hacer susceptible de ejecución forzada, pudiendo el juez suplir la voluntad de la parte extendiendo la documentación por el deudor (v. gr. demanda de escrituración si se tratara de bienes inmuebles).

ARTÍCULO 1243. Responsabilidad objetiva La responsabilidad objetiva emergente del artículo 1757 recae exclusivamente sobre el tomador o guardián de las cosas dadas en leasing.

1. Introducción Esta norma establece que la responsabilidad objetiva emergente del art. 1757 CCyC recae exclusivamente sobre el tomador, quien es el guardián de las cosas dadas en leasing. El art. 1757 CCyC regula la responsabilidad objetiva por el “hecho de las cosas y actividades riesgosas”.

2. Interpretación La norma constituye una clara limitación de la responsabilidad objetiva del dador, aunque esto puede relativizarse ya que es posible que el dador pueda contratar un seguro sobre la cosa por los eventuales daños a terceros, cuyo costo integrará la prima dentro del canon que abonará el tomador (arts. 1229 y 1238 CCyC). En este caso, responderá el dador también en forma objetiva. La norma ratifica el criterio de la ley 25.248, derogada, al consagrar la responsabilidad objetiva emergente del art. 1757 CCyC sobre el tomador o guardián de las cosas dadas en leasing.

ARTÍCULO 1244. Cancelación de la inscripción. Supuestos La inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y software se cancela: a) por orden judicial, dictada en un proceso en el que el dador tuvo oportunidad de tomar la debida participación; b) a petición del dador o su cesionario.

1. Introducción Esta norma contempla la cancelación de la inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y software. Todo contrato de leasing debe registrarse a efectos de tornarse oponible a terceros (art. 1234 CCyC).

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2. Interpretación En este caso, la cancelación solo comprende las cosas muebles y el software. Puede obtenerse de dos formas: a) por orden judicial dictada en un proceso en el que el dador tuvo oportunidad de tomar la debida participación; y b) a petición del dador o su cesionario.

2.1. Acción Judicial En el primer caso, el tomador deberá iniciar una acción judicial tendiente a obtener la cancelación de la inscripción registral. En este proceso judicial deberá intervenir el dador en función del derecho de defensa en juicio y el debido proceso (art. 18 CN).

2.2. Cancelación a instancias del dador o su cesionario En el segundo caso, la cancelación de la inscripción se produce a instancias del dador o su cesionario. De esta forma, se establece un régimen idéntico a la cancelación de prenda (art. 25 de la Ley de Prenda), adaptado a los contratos de leasing. Esto otorga certidumbre a este tipo de contratación cuando las cosas son bienes muebles o software.

ARTÍCULO 1245. Cancelación a pedido del tomador El tomador puede solicitar la cancelación de la inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y software si acredita: a) el cumplimiento de los recaudos previstos en el contrato inscrito para ejercer la opción de compra; b) el depósito del monto total de los cánones que restaban pagar y del precio de ejercicio de la opción, con sus accesorios, en su caso; c) la interpelación fehaciente al dador, por un plazo no inferior a quince días hábiles, ofreciéndole los pagos y solicitándole la cancelación de la inscripción; d) el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales exigibles a su cargo.

1. Introducción Este artículo enumera los requisitos necesarios para la cancelación de la inscripción de cosas muebles no registrables y software, en el supuesto en que sea solicitada por el tomador. Estos son: a) el cumplimiento de los recaudos previstos en el contrato inscripto para ejercer la opción de compra; b) el depósito depositar el monto total de los cánones que restan pagar y el precio de ejercicio de la opción, con sus accesorios, en su caso; c) la interpelación fehaciente al dador, por un plazo no inferior a quince días hábiles, ofreciéndole los pagos y solicitándole la cancelación de la inscripción; y d) el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales exigibles a su cargo. 624

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Comentario al art. 1246

2. Interpretación Para solicitar la cancelación, el tomador debe cumplir los siguientes requisitos: a) haber abonado tres cuartas partes del canon total, salvo estipulación menor en contrario (art. 1240 CCyC) y haber exteriorizado su voluntad de adquirir el bien (no debe estar en mora); b) depositar el monto total de los cánones que restan pagar y el precio de ejercicio de la opción, con sus accesorios (art. 1230 CCyC); c) acreditar que ha interpelado al dador ofreciendo el pago de los rubros señalados en a), por el plazo legal (quince días hábiles); y d) cumplir con cualquier otra obligación que hubiera sido pactada en el contrato.

ARTÍCULO 1246. Procedimiento de cancelación Solicitada la cancelación, el encargado del registro debe notificar al dador, en el domicilio constituido en el contrato, por carta certificada: a) si el notificado manifiesta conformidad, se cancela la inscripción; b) si el dador no formula observaciones dentro de los quince días hábiles desde la notificación, y el encargado estima que el depósito se ajusta a lo previsto en el contrato, procede a la cancelación y notifica al dador y al tomador; c) si el dador formula observaciones o el encargado estima insuficiente el depósito, lo comunica al tomador, quien tiene expeditas las acciones pertinentes.

1. Introducción Esta norma explicita las tres conductas probables que puede tener el dador del contrato de leasing luego de producida la interpelación por parte del tomador, con el fin de solicitar la cancelación de la inscripción. Aquí, a diferencia de la norma contenida en el art. 1245 CCyC, se aclara que la notificación debe realizarse mediante carta certificada.

2. Interpretación Las tres conductas posibles son: a) prestar conformidad; b) no manifestar observaciones a la propuesta del tomador; c) formular observaciones. Entonces, ante la solicitud de cancelación de la inscripción presentada por el tomador ante el registro correspondiente, el encargado registral deberá notificar al dador en el domicilio constituido en el contrato quien, frente a dicha notificación, puede prestar conformidad expresa a la cancelación. Entendemos, en este caso, que el tomador ha ejercido la opción de compra del bien, pagado el precio, así como los cánones pendientes. También el dador, frente a la notificación, puede guardar silencio por el plazo de quince días. Este silencio crea la presunción de que presta la conformidad con la cancelación, siendo uno de los pocos supuestos en los que el silencio tiene efectos positivos (art. 979 CCyC). Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

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Finalmente, también puede el dador, dentro del plazo legal, formular observaciones, alegando, por ejemplo, la insuficiencia del depósito del tomador, o que este se encuentra en mora respecto de los cánones, perdiendo la posibilidad de ejercer la opción de compra, etc. Como consecuencia de estas observaciones, si el tomador insistiera en la cancelación, deberá promover las acciones judiciales respectivas (art. 1244, inc. a, CCyC) a cuyo comentario se remite al lector.

ARTÍCULO 1247. Cesión de contratos o de créditos del dador El dador siempre puede ceder los créditos actuales o futuros por canon o precio de ejercicio de la opción de compra. A los fines de su titulización puede hacerlo en los términos de los artículos 1614 y siguientes de este Código o en la forma prevista por la ley especial. Esta cesión no perjudica los derechos del tomador respecto del ejercicio o no ejercicio de la opción de compra o, en su caso, a la cancelación anticipada de los cánones, todo ello según lo pactado en el contrato.

1. Introducción La norma establece la facultad irrestricta por parte del dador de la cesión de contratos o créditos. La cesión de contratos se encuentra amparada por las previsiones de los arts. 1614 CCyC y ss., por lo cual es posible concluir que el art. 1247 CCyC se refiere con exclusividad a la cesión de créditos del dador, sean los actuales, sean los futuros del canon o precio de ejercicio de opción de compra.

2. Interpretación La cesión debe realizarse con las formalidades propias del contrato principal. Debe instrumentarse por escrito, con notificación al deudor cedido. En el caso de inmuebles, buques o aeronaves deberá instrumentarse por escritura pública y registrarse en el Registro que corresponda para ser oponible a terceros. Finalmente, la norma señala que esta cesión no perjudica los derechos del tomador respecto del ejercicio o no de la opción de compra o, en su caso, la cancelación anticipada de los cánones. Todo ello según lo pactado en el contrato, lo que resulta redundante toda vez que el cesionario deba respetar los términos del contrato de leasing y los derechos del tomador que emergen de él.

ARTÍCULO 1248. Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles Cuando el objeto del leasing es una cosa inmueble, el incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el canon produce los siguientes efectos: a) si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon total convenido, la mora es automática y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco días al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los períodos que se le reclaman o paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado, con más sus intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite; 626

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Comentario al art. 1248

b) si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon convenido, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses y el tomador dispone por única vez de un plazo no menor de sesenta días, contados a partir de la recepción de la notificación, para el pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco días al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con más sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, según el contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra, en el mismo plazo puede pagar, además, el precio de ejercicio de esa opción, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite; c) Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del canon, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tiene la opción de pagar lo adeudado más sus intereses dentro de los noventa días, contados a partir de la recepción de la notificación si antes no hubiera recurrido a ese procedimiento, o el precio de ejercicio de la opción de compra que resulte de la aplicación del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al tomador por cinco días, quien sólo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso, agregándole las costas del proceso; d) producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. El dador puede también reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.

1. Introducción Este artículo establece el procedimiento legal ante el incumplimiento de afrontar el pago del canon por parte del tomador en el contrato de leasing inmobiliario. Se prevén una serie de efectos progresivos a favor del dador, producto de este incumplimiento, teniendo en cuenta lo que efectivamente haya pagado el tomador.

2. Interpretación 2.1. Si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto total convenido La mora es automática y el dador tiene la facultad de demandar el desalojo del inmueble. Debe dar vista al tomador por cinco días. Él, frente a esta vista, que —en realidad— es un clásico traslado de demanda, puede probar documentalmente que ha pagado los períodos que se reclaman o paralizar el trámite, por única vez, pagando todo lo adeudado con intereses y costas. Si no asumiera alguna de estas dos conductas, el juez debe disponer el Código Civil y Comercial de la Nación Comentado

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desalojo sin más trámite. En los casos de leasing de consumo, la norma debe ser aplicada de modo tal de asegurar el respeto a lo establecido en el art. 42 CN y lo regulado en el art. 1092 CCyC y ss.

2.2. Si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon convenido También en este caso la mora es automática pero el dador debe remitirle una intimación extrajudicial requiriéndole los cánones adeudados. El tomador, ante ello, dispone de un plazo no menor a sesenta días, por única vez, para cancelar lo adeudado, más sus intereses. Una vez transcurrido este plazo el dador tiene la vía libre para demandar el desalojo, debe dar vista al tomador por cinco días quien, en ese plazo, en el marco ya de un proceso judicial, podrá: 1) pagar lo adeudado con sus intereses y costas, siempre y cuando no haya recurrido al procedimiento con anterioridad, logrando con ello, la paralización del proceso; 2) demostrar documentalmente el pago de los cánones reclamados por el dador; 3) ejercer la opción de compra, si no hubiera cláusula contractual en contrario, más los accesorios legales y contractuales. Si guarda silencio el juez dispondrá el lanzamiento del inmueble sin más trámite.

2.3. Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del canon La mora es automática y se aplica un procedimiento extrajudicial similar al caso anterior. Solo que se amplía el plazo de interpelación en noventa días corridos, siempre y cuando no haya recurrido con anterioridad al procedimiento. En caso de silencio del tomador, el dador podrá demandar el desalojo, con la misma modalidad y alternativas que el caso anterior, a cuya lectura se remite. En este caso, producido el desalojo, el dador podrá reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. También la norma faculta al dador a reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía judicial pertinente. Frente a esta facultad que la norma otorga al dador (vía ejecutiva más daños y perjuicios), debe tenerse especialmente en cuenta, de resultar ello pertinente, lo dispuesto en el art. 1092 CCyC y ss.

ARTÍCULO 1249. Secuestro y ejecución en caso de muebles Cuando el objeto de leasing es una cosa mueble, ante la mora del tomador en el pago del canon, el dador puede: a) obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentación del contrato inscrito, y la prueba de haber interpelado al tomador por un plazo no menor de cinco días para la regularización. Producido el secuestro, queda resuelto el contrato. El dador puede promover ejecución por el cobro del canon que se haya devengado ordinariamente hasta el período íntegro en que se produjo el secuestro, la cláusula penal pactada en el contrato y sus intereses; todo ello sin perjuicio de la acción del dador por los daños y perjuicios, y la acción del tomador si correspondieran; o 628

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Comentario al art. 1249

b) accionar por vía ejecutiva por el cobro del canon no pagado, incluyendo la totalidad del canon pendiente; si así se hubiera convenido, con la sola presentación del contrato inscripto y sus accesorios. En este caso, sólo procede el secuestro cuando ha vencido el plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon íntegro y el precio de la opción de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservación del bien, debiendo el dador otorgar caución suficiente. En el juicio ejecutivo previsto en ambos incisos, puede incluirse la ejecución contra los fiadores o garantes del tomador. El domicilio constituido es el fijado en el contrato. Fuentes: art. 21 de la ley 25.248.

1. Introducción Esta norma establece las acciones que tiene el dador frente a la mora del tomador en el pago del canon en el caso de los bienes muebles.

2. Interpretación En general, son posibles diferentes acciones, que se enumeran a continuación.

2.1. Pedir el secuestro inmediato del bien Ello resulta viable con la simple presentación del contrato escrito, previa interpelación al tomador por el plazo de cinco días, a fin que regularice su situación morosa, pagando lo adeudado. Debe aclararse que el secuestro que permite la norma no es una medida precautoria, sino un verdadero procedimiento ejecutivo que produce la resolución del contrato. El dador también puede promover ejecución por el cobro del canon que se haya devengado ordinariamente hasta el período íntegro en que se produjo el secuestro, la cláusula penal pactada en el contrato (si la hubiera) y sus intereses. Todo ello, sin perjuicio de la acción por los daños y perjuicios que tienen las partes con fundamento en el contrato. Nuevamente aquí sostenemos que, cuando el tomador es un consumidor, la norma debe ser aplicada en un todo de acuerdo con lo dispuesto en el art. 42 CN y lo regulado en este Código en materia de relaciones y contratos de consumo (art. 1092 CCyC y ss.).

2.2. Accionar por la vía ejecutiva por el cobro del canon no pagado y sus accesorios También ello es posible, con la sola presentación del contrato inscripto. En este caso, el secuestro solo procede si ha vencido el plazo del leasing y no se ha pagado la totalidad de los períodos del canon y el precio de la opción de compra, o cuando demuestre sumariamente el peligro en la conservación del bien, debiendo el dador otorgar caución suficiente. Aquí el secuestro funciona con carácter precautorio.

2.3. Ejecución contra los fiadores o garantes del tomador En ambos supuestos, ya sea que se elija la vía del secuestro o la ejecutiva, es posible incluir la ejecución contra los fiadores o garantes del tomador.

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ARTÍCULO 1250. Normas supletorias En todo lo no previsto por el presente Capítulo, al contrato de leasing se le aplican subsidiariamente las reglas del contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas convencionalmente. Se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de compraventa para la determinación del precio de ejercicio de la opción de compra y para los actos posteriores a su ejercicio y pago. Fuentes: leyes 24.441 y ley 25.284.

1. Introducción Este artículo final del contrato de leasing, siguiendo los antecedentes de las leyes 24.441 y 25.248, dispone una norma supletoria de integración que tiende a evitar vacíos legales con aquellos contratos que tienen conexión con el leasing: a) el contrato de locación mientras no se haya pagado la totalidad del canon (por su periodicidad y canon), con límites claros (no plazos mínimos ni máximos), a fin de no afectar la libertad de contratación prevista en el art. 958 CCyC; b) el contrato de compraventa para la etapa de determinación del precio de ejercicio de la opción de compra y para los actos posteriores a su ejercicio y pago.

2. Interpretación Si bien la norma no prevé otra integración, resulta necesario tener en cuenta las normas de los contratos de consumo cuando corresponda, ya que ello surge de los propios fundamentos de este Código (art. 1092 CCyC y ss.).

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