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• Aaron Edwards

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El informe Técnico o Dictamen pericial El técnico constructor Se concibe al técnico constructor como la persona que ejerce una actividad profesional dentro del campo de las construcciones edilicias, es este un profesional con sólidos conocimientos en la organización de la obra, reglamentos, dimensionamiento y materialidad de las instalaciones, el acabado conocimiento de las tecnologías constructivas y su cálculo de las estructuras resistentes, la organización funcional y la resolución formal de las construcciones con un fuerte compromiso con la sustentabilidad y el medio ambiente. Dentro del campo de desarrollo profesional se encuentra el control y gestión de obra. Dentro de este campo tenemos: topografía, peritajes/ informes, arbitrajes, mediciones, cómputos y presupuestos de obra, certificaciones de avance de obra, dirección de obra, gestión de la empresa constructora, tasaciones y marco económico, programación y control de la construcción. Informe Técnico o Dictamen Pericial Es muy corriente la confusión entre un informe técnico y un dictamen pericial. Por lo tanto vamos a explicar cuál es su diferencia más sustancial. El informe técnico es un documento que se limita a la descripción de los hechos observados, ofreciendo información detallada pero sin emitir conclusiones sobre la cuestión sometida a examen. El dictamen pericial es una opinión emitida por un experto de algo que se somete a juicio. Es un documento que se emite a modo de prueba, en el que se describe de forma detallada el hecho estudiado. Informes Un informe es el documento técnico donde se hace una recopilación de las situaciones y circunstancias observadas en el reconocimiento de un edificio, de una vivienda, o de un elemento en concreto, desde un punto de vista técnico pero sin emitir ninguna opinión técnica. Es un texto expositivo y argumentado con el que se exponen los datos observados. Dictámenes El dictamen es el documento que, incluyendo el documento técnico de un informe expresa, además, la opinión del técnico que hace el análisis. 1

Peritajes El peritaje es un informe o un dictamen que servirá como prueba pericial en un procedimiento judicial. Certificados El certificado es el documento técnico que da fe de un determinado hecho o situación. Cualquiera de los documentos descritos debe ser objetivo, imparcial y racional.

1) Informe técnico constructivo / (también llamado informe de auditoría o pericial). Concluido el trabajo de campo, el auditor tendrá como responsabilidad la confección del informe. Este documento emitido por el Auditor como resultado final de su examen y/o evaluación, incluye información suficiente sobre Observaciones, Conclusiones de hechos significativos, así como Recomendaciones constructivas para superar las debilidades constructivas encontradas debido a procedimientos viciados. Este informe puede tener múltiples propósitos, el más común es la compraventa de un inmueble, solicitud municipal o la solicitud judicial en un litigio. El objeto final de este documento es tener la posibilidad de reclamación bajo el amparo de un documento firmado por un profesional cualificado en el ámbito de la edificación.

Un informe pericial sobre deficiencias constructivas debe cumplir los siguientes requisitos: 

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Certificar la existencia de las deficiencias constructivas localizadas en los elementos privativos o comunes del inmueble, como base para una posterior reclamación. Dictaminar las causas que han motivado la existencia de estas deficiencias. Describir las posibles soluciones que subsanen y repongan el inmueble a un estado de correcta seguridad constructiva, habitabilidad y estética. Valorar el coste de las reparaciones a fecha de elaboración del informe.

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La estructura de este informe/peritaje debe ser: Datos previos      

Ciudad/fecha: Autor del dictamen: Constructor/a: Dirección: N° de matricula: D.N.I. N°:

Datos de la propiedad:       

Titular. Domicilio legal. Domicilio del peritaje. D.N.I. N° (del propietario) Datos catastrales Superficie del Terreno. Superficie de la construcción (cubierta y semicubierta).

Datos generales del inmueble:     

Situación del inmueble: Fotografía panorámica del lote en cuestión: Fechas significativas: año de construcción (según documentación catastral) Normativas urbanísticas: si la presente obra cumple con el código de edificación (detallar pormenorizadamente este ítem) Fecha de inspección del inmueble:

Antecedentes: Se realiza el presente peritaje o informe a pedido de……….., tiene como finalidad el estudio de una serie de deficiencias constructivas localizadas en……………….. siendo estas de tipo…………………..Se realiza la presente visita de inspección y/o peritaje para localizar las obras realizadas de manera defectuosa, cuantificar y valorar el coste de las presentes reparaciones a fecha de redacción del presente. (De corresponder, se deberá agregar) De esta manera el presente documento valora tanto las obras mal ejecutadas como las consecuencias de su mala ejecución.

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Descripción del edificio:

El edificio dispone de una superficie cubierta habitable de……. m², según obra, lo que coincide/difiere según planos expediente n°……………..…. contando con una antigüedad de…… según consta en planos expediente n°……… ………..(Detallar ubicación de construcción en el lote, perímetros, disposición, si está vinculada a otras o no, plantas, techos, tipos, etc.)

Resultado de la inspección: a) Deficiencias encontradas (detallar sin redundar en detalles, detalle conciso pero detallado ,no repetir, no usar terminología muy especializada, evitar párrafos largos y complicados, debe motivar interés y convencer mediante información sencilla, veraz y objetiva.) Exactitud La Exactitud, es esencial en todo Informe, no solamente en lo referente a cifras, sino en cuanto a hechos. El contenido del Informe debe estar sustentado en evidencias susceptibles de ser demostradas en cualquier circunstancia; por consiguiente el Informe no debe contener conceptos errados. Nuestra misión respecto a la Exactitud, es presentar información digna de creencia y confiabilidad, es decir que no genere duda, porque si esto último ocurriera, el Informe perdería su validez y como consecuencia podría devenir en demérito para el profesional. Concisión: Los informes deben ser breves por lo siguiente:    

Su preparación es menos costosa. Los informes largos pueden ser algo complicados y difíciles de analizar, además por lo general no tienen una organización uniforme. La verborrea generalmente da énfasis a detalles sin mayor trascendencia. Los informes largos provocan comentarios indebidos o dan una mala impresión sobre su falta de operatividad.

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Tono Constructivo

El Informe, debe tener un Tono Constructivo apropiado a la circunstancia para la cual fue solicitado, con esto queremos significar que, deben tomarse en consideración las virtudes de la cortesía y el respeto; además no deben menospreciarse los métodos de trabajo o cualquier accionar del cliente, no debe utilizarse jerga y, es preferible omitir el nombre de las personas involucradas e indicar solamente sus cargos. Deberá tenerse cuidado en seguir una misma forma de redacción a lo largo de todo el informe; generalmente se escribe en tercera persona; y los títulos o encabezamientos de las observaciones deben llamar la atención hacia una inmediata corrección o acción de parte de la parte auditada. b) Enumeración de vicios encontrados (indicar procedencia y ubicación) a cada vicio le corresponderá una y solo una fotografía.

Conclusión punto N°1: Detallar los errores a nivel general (descripción a nivel general del error ej. La impermeabilización de la cubierta ha sido ejecutada incorrectamente en su totalidad. La forma correcta de ejecutar las impermeabilizaciones mediante lamina de PVC, consiste en la ejecución de un vaso estanco mediante laminas soladas entre si, al contrario de la nueva practica constructiva la impermeabilización se ha ejecutado con elementos independientes y juntas abiertas. Otro grave error, cometido por la empresa instaladora, es la no realización de la preceptiva prueba de estanqueidad para verificar su correcto funcionamiento. El escaso periodo transcurrido entre la realización de la obra y la aparición de las filtraciones (periodo inferior a 1 año), deja sin argumento cualquier justificación de incorrecto uso o mantenimiento. La prueba concluyente de una mala ejecución está en que han fallado la totalidad de los paños (12 unidades) provocando todos ellos filtraciones a las viviendas inferiores, es imposible el mal uso y mantenimiento en el 100% de los paños ejecutados.). Solución propuesta: Descripción detallada de la solución, debe estar debidamente acreditada, carecer de dudas, debe ser especifica y debe estar debidamente fundamentada con bibliografía especifica (códigos, normas IRAM, etc.), detallaremos el paso a paso de su corrección. 5

Valoración de las correcciones y/o reparaciones:   

Uno por cada ítem ( vicio encontrado) incluirá foto del vicio y ubicación en plano (planta) Indicar materiales a utilizar y superficies uno a uno Confeccionar tabla: Unidades, material, cantidad, precio unitario, importe, importe total

Resumen de valoraciones: Se confeccionara una tabla con cada ítem y valoración, sumatoria de ítem.    

Indicar tipo de presupuesto Incluye o no impuestos nacionales ,provinciales y municipales Indicar fuente de donde se obtuvieron los costos de mano de obra y materiales Indicar “El presente presupuesto responde a precios de reparación y reposición a fecha de elaboración del presente informe. Por ello deberá tenerse en cuenta la evolución de precios de mercado”.

Conclusión general: “tras el análisis detenido de…………. Y sus consecuencias originadas sobre……………, se puede concluir que la obra se ha realizado de forma ineficiente, tanto en materiales empleado como la ejecución de las mismas, todo esto constituyendo un clarísimo error de ejecución/construcción” (fundamentar.) Documentación adjunta: Se adjuntara toda documentación que justifique cualquier ítem.

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Recomendación breve

Por todo lo cual, según mi leal saber y entender y actuando con la mayor objetividad posible, atendiendo tanto lo desfavorable como lo favorable y conociendo las responsabilidades como perito, redacto el presente informe/dictamen.

Nombre y apellidos DNI N° Matricula N°

Recomendaciones generales a la hora de escribir un informe:

Procure cuantificar los efectos. Es más útil para un ejecutivo, conocer en números, el alcance o trascendencia de los efectos. Indicar las mejoras de las operaciones para el futuro en vez de criticar hechos del pasado. Recuerde que el objetivo del Auditor es promover mejoras en el edificio. Redacte el Informe en borrador, en el campo. Esto es conveniente para solucionar inmediatamente cualquier asunto pendiente. Revise el uso de las reglas gramaticales para no cometer errores como el siguiente: Correcto: Señor, muerto está, tarde hemos llegado. Erróneo: Señor muerto, ésta tarde hemos llegado.

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No use términos que generan duda como los siguientes: parece, quizás, posiblemente, aparentemente, aproximadamente, etc. Escriba en tercera persona. Es preferible decir, nuestra opinión es............. ó, se opina que...........; en vez de, mi opinión es Procure no hacer mucho rodeo y enfoque cuanto antes el asunto que desea informar. Esta es una forma de agilizar y lograr atención de la lectura; para el efecto use términos concretos. Evite empezar y terminar su redacción con términos débiles. Lo que más se recuerda al leer un trabajo es, su comienzo y su final, en consecuencia debe utilizarse términos significativos Reflexione y medite antes de escribir. Escriba de manera constructiva. Entre los términos que pueden ser incluidos en los encabezamientos o subtítulos de las observaciones tenemos los siguientes: Inconveniencia de utilizar los procedimientos......... Improcedencia del uso de métodos de construcción de....... El desaprovechamiento de los recursos humanos ocasionará a la empresa una pérdida de.............. La desigualdad en las características de los artículos importados puede motivar que............. La inacción del director de obra no permite........... Necesidad de controlar el rendimiento del personal que labora en el área........ Necesidad de obtener mejores resultados en........... etc. Después de cada uno de estos sub-títulos se anotará el comentario o contenido de las observaciones. Indique en primer término las observaciones más importantes. Reflexione y medite antes de escribir. El objetivo es tener un concepto integral de lo que se va a escribir, es decir, conocer la finalidad y alcance de los asuntos por redactar. Piense como si estuviera en la posición de un Comitente o un Director. De este modo la redacción será más adecuada a los objetivos del informe y, ayudará a no omitir asuntos de vital importancia.

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SUGERENCIAS BÁSICAS PARA LA PRESENTACIÓN DEL INFORME. 1. El trabajo se sugiere que sea elaborado con el mismo tipo de letra (ARIAL), el tamaño de la letra se sugiere sea de 12 puntos, color negro y a doble espacio entre líneas. 2. El papel a emplear debe de ser tamaño carta, bond, base 20. Parte superior 4.0 cm. (1 2 pulgadas). Parte inferior 2.5 cm. (1 pulgada). Parte derecha 2.5 cm. (1 pulgada). Parte izquierda 4.0 cm. (1 2 pulgadas). 3. Los márgenes del trabajo serán los siguientes: 4. Cada página se numera en la esquina superior derecha, con números arábigos en el orden correlativo correspondiente. El número debe aparecer al menos a 2.5 cm. (1 pulgada) de la orilla derecha de la página, en el espacio entre el borde superior del documento y la primera línea del texto. 5. El índice, la introducción y el resumen se enumeran en el orden i, ii, iii. El cuerpo del trabajo se enumera siguiendo el orden correlativo acostumbrado.

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